東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告.doc

世聯(lián)咨字2003-GW06號關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告東莞市四方集團有限公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2002年6月20日目錄一、報告摘要.51.1開發(fā)企業(yè).51.2項目簡介.51.3項目經(jīng)濟效益指標.51.4結(jié)論、風險及建議.5二、項目概況.62.1項目綜述.62.1.1項目位置.62.2項目用地.72.2.1用地面積.72.2.2地塊形狀.72.2.3地塊現(xiàn)狀.82.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標.82.3項目發(fā)展狀況.92.3.1項目發(fā)展單位簡介.92.3.2項目法律手續(xù).10三、項目投資環(huán)境.103.1宏觀經(jīng)濟分析.103.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境.103.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境.133.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境.163.2.1石龍鎮(zhèn)概況.163.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟.163.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃.19四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析.214.1市場總體特征.214.2市場供給分析.224.2.1住宅供給.224.2.2商業(yè)供給.254.3市場需求分析.284.3.1住宅需求.284.3.2商業(yè)需求.28五、項目發(fā)展定位.285.1項目SWOT分析.285.2發(fā)展戰(zhàn)略.295.3形象定位.305.4產(chǎn)品定位.305.5戶型定位.315.6客戶定位.31六、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃.326.1有關(guān)工程計劃說明.326.2施工進度表.33七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃.337.1項目總投資估算.337.2資金籌措計劃.357.3項目投資計劃.35八、項目經(jīng)濟效益、財務分析.358.1項目經(jīng)濟效益估算.368.1.1銷售收入.368.1.2銷售回款計劃.368.1.3銷售利潤.368.2項目財務分析.378.3項目不確定性分析.38九、結(jié)論、風險及建議.38十、附表附表1：施工進度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運用表附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報告摘要1.1開發(fā)企業(yè)東莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：25.55%財務內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財務凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4結(jié)論、風險及建議結(jié)論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況2.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項目圖2：四至東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至南臨金沙灣花園圖4：四至西臨金沙灣公園圖5：四至北臨金沙灣公園2.2項目用地2.2.1用地面積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設條件。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示：項目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）54,253.84用地面積（建筑紅線）51,808.85用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑容積率2.0建筑高度8層建筑覆蓋率綠化率2.3項目發(fā)展狀況2.3.1項目發(fā)展單位簡介東莞市四方集團有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊號：4419002012369；編號：NO0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本：5,500萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬元）；企業(yè)類型：有限責任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經(jīng)營）。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標，民營經(jīng)濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所