冠華別墅項目市場研究及營銷推廣企劃建議書.doc

委托單位：上海冠華房地產(chǎn)有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司上海天啟企業(yè)策劃有限公司報告日期：二00二年四月二十八日天啟&開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈2樓電話真-mail:(版權(quán)所有未經(jīng)同意不得采用)冠華別墅項目市場研究及營銷推廣企劃建議書項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話2頁共70頁第一部分市場研究篇上海房地產(chǎn)市場綜述上海別墅市場整體情況重點市場研究項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話3頁共70頁【第一章上海房地產(chǎn)市場綜述】一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場1、上海宏觀經(jīng)濟的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。2001年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值4950.84億元，比上年增長10.2%，高于全國2.9個百分點，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設的高速發(fā)展；人均GDP達到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元，增長17.8%，增幅比上年提高2.4個百分點，其對經(jīng)濟增長的貢獻率達到9.7%，比上年提高2.9個百分點。2、城市建設的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎設施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎設施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2001年完成全社會固定資產(chǎn)投資1984.31億元，比上年增長6.1%，增幅比上年提高5.4個百分點，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話4頁共70頁繼續(xù)改善。全年完成基本建設投資712.49億元，比上年增長1.3%；完成更新改造投資436.83億元，增長10.2%；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資620.31億元，增長9.6%。城市基礎設施建設步伐加快，全年完成城市基礎設施投資510.78億元，比上年增長13.5%。市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾。3、政策積極引導、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。二、2001年上海房地產(chǎn)市場20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90年代末期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預售面積1831.8萬平方米，存量房銷售面積1422.4萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場共產(chǎn)生3254.2萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。1、市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話5頁共70頁2001年，上海商品房供應，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎上（*預售標準提高）恢復高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中：供應全年批準預售面積1660萬平方米，比2000年增加7.1%成交全年預售登記面積1832萬平方米，比2000年增加26.1%歷年供應成交比較圖（單位：萬平方米）1899155914451549166018321452107581744505001000150020001997年1998年1999年2000年2001年供應成交項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話6頁共70頁2、供不應求局面全面形成2001年，全年商品房批準預售面積和實際預售面積之比達到1：1.104，全年實際預售面積第一次超過批準預售面積。3、成交套數(shù)同步增長，單套面積擴張趨緩2001年，與預售總面積急劇增長同步，上海商品房預售購買套數(shù)也急速增加，由1999年9.73萬套，2000年11.94萬套增加到2001年的14.98萬套。與預售總面積急劇增長略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長偏慢。1999年2000年2001年總面積（萬/平方米）107514531832總套數(shù)（萬套）9.7311.9414.98單套面積（平方米）110.46121.66122.274、市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應當看到來自市場的威脅：2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在1012月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應，可以預見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話7頁共70頁【第二章上海別墅市場整體情況】一、上海別墅市場回顧和展望1、上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；19921998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。關鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話8頁共70頁第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；19982000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。關鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年至今一方面，別墅供應放出巨量。從1998年至2001年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。項目：冠華別墅上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書地址：上海市凱旋路2200號2樓客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司電話9頁共70頁關鍵詞：1/3、高市場接受度2、2001年上海別墅市場2001年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品