尖岡山地塊分析報(bào)告.doc

尖岡山地塊分析一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、環(huán)境優(yōu)美該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫(kù)，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅。2、交通方便尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對(duì)較低（塞車(chē)的機(jī)率較?。?、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本宗地出讓面積為21萬(wàn)平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，因此，無(wú)論是從本宗地還是從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來(lái)看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。4、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有錢(qián)人聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。劣勢(shì)：1、噪音污染嚴(yán)重該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在。2、市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場(chǎng)有待培育，有待引導(dǎo)，因此，對(duì)于首宗出讓土地來(lái)說(shuō)，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。3、景觀改造費(fèi)用較高該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會(huì)相應(yīng)的有所增加。4、配套較差。該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會(huì)所，學(xué)校等配套都沒(méi)有明確說(shuō)明何時(shí)建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來(lái)很大的不確定性。5、關(guān)外系列問(wèn)題的存在本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問(wèn)題，如關(guān)外整體形象問(wèn)題，如關(guān)口的心理落差問(wèn)題等。所以，本宗土地出讓價(jià)格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價(jià)格，否則就會(huì)因?yàn)榭商娲栽瓌t，買(mǎi)家傾向于關(guān)內(nèi)買(mǎi)地。機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、城市化進(jìn)程本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來(lái)越小，則無(wú)論對(duì)于本宗地還是對(duì)于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來(lái)說(shuō)，都會(huì)相應(yīng)的得到增值。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動(dòng)的趨勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。2、寶城經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。對(duì)于尖岡山來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到非常重要的推動(dòng)作用。3、寶城豪宅市場(chǎng)釋放本宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)源于寶城市場(chǎng)上的極高端客戶一直以來(lái)都沒(méi)有得到相應(yīng)的釋放，對(duì)于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來(lái)說(shuō)，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來(lái)自市場(chǎng)方面的最大亮點(diǎn)。4、路網(wǎng)改造工程路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會(huì)對(duì)整個(gè)寶城市場(chǎng)帶來(lái)正面的影響。尤其是寶城南側(cè)，在107國(guó)道和海濱大道之間的區(qū)域帶來(lái)前所未有的增值空間和想象空間，而對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地。5、地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺對(duì)于別墅用地來(lái)說(shuō)，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來(lái)越小，因此，對(duì)于想購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶來(lái)說(shuō)，選擇尖岡山是因?yàn)槠湎∪彼凇?、政策支持該宗地市尖岡山第一宗土地出讓?zhuān)晒εc否對(duì)于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣(mài)底價(jià)，土地拍賣(mài)過(guò)程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)。威脅點(diǎn)：1、市場(chǎng)不確定性因素較多，土地供應(yīng)計(jì)劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。對(duì)于尖岡山居住區(qū)來(lái)說(shuō)，存在著很多的市場(chǎng)不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計(jì)劃還未出臺(tái)，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間，規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的影響。另一方面，寶城市場(chǎng)其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來(lái)幾年有多少的供給量，尚是一個(gè)未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來(lái)幾年的供給量的大小會(huì)對(duì)本宗地帶來(lái)很多不確定性的影響。2、政策威脅對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對(duì)于別墅用地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行對(duì)于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮。二、計(jì)價(jià)依據(jù)由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒(méi)有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)。1、關(guān)口價(jià)格：據(jù)2003年上半年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來(lái)說(shuō)大約為2631元/平方米。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對(duì)于福田區(qū)來(lái)說(shuō)，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米2、區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較：南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633元/平方米。3、可替代性原則對(duì)于寶城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅最高價(jià)7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米-12000元/平方米之間。但是，值得注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場(chǎng)上的別墅面臨升值的可能性。4、市場(chǎng)認(rèn)可度：對(duì)于寶城別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對(duì)于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。三、拍賣(mài)價(jià)格估算本次拍賣(mài)價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的影響：1、尖岡山第一宗土地本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣(mài)價(jià)格會(huì)低于后期推出的土地拍賣(mài)價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。2、年底拍賣(mài)，財(cái)務(wù)吃緊本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓?zhuān)瑢?duì)于一般的公司來(lái)說(shuō)，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問(wèn)題。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分準(zhǔn)備。3、寶安開(kāi)發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)商尚未看好該地塊。本宗出讓土地處于寶城片區(qū)，從地緣企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，寶城開(kāi)發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)，但是從本地企業(yè)參與熱情來(lái)看，無(wú)論是泰華，還是富通，都沒(méi)有太大的興趣。至于航空城，所有可能，卻與其以前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過(guò)希望私下獲取土地，以降低開(kāi)發(fā)成本，所以對(duì)于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。所以，對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來(lái)判斷該市場(chǎng)，則有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。四、經(jīng)濟(jì)核算：基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面積()土地面積213183.31建筑面積106600住宅面積96100會(huì)所500居委會(huì)10000地下室及架空層0容積率0.500039145總投資（總成本+銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金）10660079520.62萬(wàn)元總利潤(rùn)10660011774.38萬(wàn)元凈利潤(rùn)10660010008.23萬(wàn)元成本利潤(rùn)率（稅前）10660016.32%年成本利潤(rùn)率（稅前）1066006.53%投資利潤(rùn)率（稅前）10660014.81%年投資利潤(rùn)率（稅前）1066005.92%成本利潤(rùn)率（稅后）10660013.88%年成本利潤(rùn)率（稅后）1066005.50%投資利潤(rùn)率（稅后）10660012.58%年投資利潤(rùn)率(稅后)1066005.03%投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià)(元)總價(jià)所占比例1土地購(gòu)置費(fèi)用40001200000000.2454960862前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用5053300000.0109041183建安成本1868.21991501200.4074214584管理費(fèi)用56.0465974503.60.0122226445不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用56.0465974503.60.0122226446財(cái)務(wù)費(fèi)用735.72313578428086.190.1604482357銷(xiāo)售費(fèi)用256.9277674273885000.0560314138營(yíng)業(yè)稅金436.7772045465604500.0952534029合計(jì)7459.720107488806163.41投資成本表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（）市場(chǎng)價(jià)(元/)單價(jià)(元/)總價(jià)(元)一土地費(fèi)用10660035004000426400000二前期費(fèi)用(勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用)10660050-80505330000三建筑工程費(fèi)用（14）1066001868.21991501201，主體工程1066001138-138211341208844002，基礎(chǔ)土方10660010511193000基礎(chǔ)土石方10660012-1850樁基礎(chǔ)106600110-1401103，配套費(fèi)用106600629.267072720對(duì)講系統(tǒng)10660012.8-16.715消防系統(tǒng)10660070-11038通訊系統(tǒng)10660014.1-18.211電視天線1066003.5-4.54煤氣系統(tǒng)10660023.2-34.923.2水電安裝106600235-313238電梯106600150-1800室外配套106600110-150300四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(建安成本的3%)10660056.0465974503.6五管理費(fèi)用(建安成本的3%)10660056.0465974503.6六財(cái)務(wù)費(fèi)用78428086.19七土地利息106600658.870228080建安成本利息10660076.9231358200006.191總成本（一七）1066006766.0151721257213.4資金回收表面積單價(jià)合計(jì)住宅961009500912950000小計(jì)961009500912950000保持住宅價(jià)格每平方米9500元不變，土地價(jià)格上下浮動(dòng)1500元時(shí)，土地價(jià)格(彈性系數(shù)1)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250453050000425011.53%50047970000045007.11%75050635000047503.02%100053300000050000%浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250399750000375021.56%500373100000350027.27%750346450000325033.57%1000319800000300040.51%住宅價(jià)格下調(diào)1500元/平方米，即住宅價(jià)格為8000元/平方米，土地價(jià)格下調(diào)1000元，即土地價(jià)格為3000元/平方米時(shí)土地的彈性浮動(dòng)表格如下土地價(jià)格(彈性系數(shù)2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250346450000325012.48%50037310000035007.18%75039975000037502.36%10004264000004000-2%土地價(jià)格(彈性系數(shù)2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250293150000275024.81%500266500000250032.06%750239850000225040.18%1000213200000200049.39%保持土地價(jià)格每平方米4000元不變，住宅價(jià)格上下浮動(dòng)：銷(xiāo)售價(jià)格（彈性浮動(dòng)）浮動(dòng)比例銷(xiāo)售單價(jià)成本利潤(rùn)率浮動(dòng)比例銷(xiāo)售單價(jià)成本利潤(rùn)率5001000022.45%500900010.20%10001050028.57%100085004.0869%15008000-2.04%五：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析參加本次拍賣(mài)的企業(yè)有以下八家：和記黃埔，保利文化，百士達(dá)，卓越地產(chǎn)，沙河地產(chǎn)，泰華地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和鴻榮源地產(chǎn)。以下依照競(jìng)拍能力順序逐個(gè)分析。第一位，百士達(dá)地產(chǎn)：百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。無(wú)論是羅湖百士達(dá)花園，還是紅樹(shù)西岸，都可堪稱(chēng)深圳豪宅的經(jīng)典之作。在紅樹(shù)西岸開(kāi)工之后，除了鹽田地塊之外，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)百士達(dá)還有別的土地儲(chǔ)備，這種土地儲(chǔ)備量顯然和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此判斷，百士達(dá)是有獲取這種土地的沖動(dòng)的。另外，對(duì)于本宗土地來(lái)說(shuō)，由于規(guī)劃上是別墅項(xiàng)目，因此，正好和百士達(dá)精品路線相吻合，所以，百士達(dá)地產(chǎn)最有動(dòng)力和激情競(jìng)拍次宗地。第二位：保利文化：是中國(guó)保利集團(tuán)下屬的企業(yè)，在南山開(kāi)發(fā)過(guò)保利城花園，此外，再無(wú)別的建樹(shù)。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國(guó)保利集團(tuán)，乃國(guó)務(wù)院計(jì)劃單列的大型企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開(kāi)發(fā)保利城之后，急需別的項(xiàng)目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣(mài)中有可能成為最大的黑馬。第三位：和記黃埔：在所有的參加拍賣(mài)的公司中，除了泰華和鴻榮源之外，就數(shù)到和記黃埔最熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了，也最能看清該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在。更為重要的是，和記黃埔在開(kāi)發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。借此良機(jī)，加大開(kāi)發(fā)力度，爭(zhēng)取更大勝利當(dāng)然在所難免。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標(biāo)，和黃便會(huì)就此打住，絕不存在勢(shì)在必得的決心。也因此，和黃所出的價(jià)位可能是最理性的價(jià)位。第四位：沙河地產(chǎn)：沙河競(jìng)拍次塊土地有點(diǎn)出人意外，因?yàn)閷?duì)于沙河地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其在沙河農(nóng)場(chǎng)有著足夠的土地儲(chǔ)備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國(guó)戰(zhàn)略。雖然世紀(jì)村的開(kāi)發(fā)也稱(chēng)得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開(kāi)發(fā)別墅，其開(kāi)發(fā)能力值得商榷。所以，沙河參加此次拍賣(mài)，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，但是如果說(shuō)企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實(shí)的，沙和股份的在股票市場(chǎng)的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣(mài)有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也。因此，明天的拍賣(mài)，沙河地產(chǎn)的表現(xiàn)值得期待。第五位：中海地產(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢(qián)，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一。中海出席此次拍賣(mài)并不意外，因?yàn)椋瑤缀趺看未笮团馁u(mài)都能看到他的身影。第六位：卓越地產(chǎn)：蔚藍(lán)海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來(lái)，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點(diǎn)，雖然在橫崗項(xiàng)目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國(guó)化戰(zhàn)略。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有便宜便捎著，沒(méi)有便走人。第七位：鴻榮源地產(chǎn)：如果沒(méi)有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣(mài)的最有競(jìng)爭(zhēng)力的一定是鴻榮源。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對(duì)于本地市場(chǎng)，鴻榮源極為熟悉，社會(huì)資源豐富，開(kāi)發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商相比，也絕對(duì)可以稱(chēng)得上是一流。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿不到也沒(méi)關(guān)系，后年再來(lái)嗎，重在參與嘛。第八位：泰華地產(chǎn)：泰華沉寂了兩年之后，終于又回到了拍賣(mài)場(chǎng)，回到了曾經(jīng)令其一舉成名的拍賣(mài)場(chǎng)，回來(lái)的泰華地產(chǎn)值得關(guān)注是因?yàn)樗?jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部調(diào)整，到今天，終于有了結(jié)果。明天的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待。本次拍賣(mài)，相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣(mài)時(shí)間有關(guān)系，安排在年底的拍賣(mài)令開(kāi)發(fā)商有無(wú)所適從的感覺(jué)，大部分開(kāi)發(fā)商在此之前都已經(jīng)完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。另一方面，本宗地拍賣(mài)時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟，在和黃的御龍居還沒(méi)有完成熱身運(yùn)動(dòng)的情況下，在寶恒還沒(méi)有把項(xiàng)目來(lái)得及推向市場(chǎng)的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場(chǎng)，實(shí)在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價(jià)已定高出本次拍賣(mài)地價(jià)。本次拍賣(mài)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此之前，每次寶城拍賣(mài)土地，寶安本地的開(kāi)發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情，但是，本次拍賣(mài)，寶安本地的開(kāi)發(fā)商關(guān)注度大大降低，之所以提出這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹挥斜镜仄髽I(yè)才更能看出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在，如果由關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)參與的話，對(duì)于市場(chǎng)的判斷或高或低，很難看得清楚市場(chǎng)狀況。所以，本次土地拍賣(mài)可能低于本宗地市場(chǎng)價(jià)值。另外，在考察本宗地的過(guò)程中，筆者得到一個(gè)重要信息，在此與各位共享，因?yàn)槿绻床磺暹@種市場(chǎng)暗流，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能是致命打擊。深圳動(dòng)物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。此信息未得到有關(guān)部門(mén)的核實(shí)，但是，絕對(duì)值得關(guān)注。八、價(jià)格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個(gè)過(guò)程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來(lái)，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)于樂(lè)觀，所以我們認(rèn)為本樓盤(pán)要走