海南三亞·天域度假酒店可行性研究報(bào)告（73頁(yè)完整版）【最新精品】.doc

專(zhuān)業(yè)好文檔第1頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司天域度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司編撰時(shí)間：二00三年五月八日專(zhuān)業(yè)好文檔第2頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司目錄第一章總論1、1項(xiàng)目概況1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1、3可行性研究的依據(jù)和范圍1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5施工進(jìn)度計(jì)劃第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1度假公寓的概念2、2三亞引入度假公寓的情況介紹2、3目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析2、4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2、5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位3、2功能定位3、3市場(chǎng)定位3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、5價(jià)格定位3、6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位3、7銷(xiāo)售方式定位專(zhuān)業(yè)好文檔第3頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司3、8物業(yè)管理定位第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略4、1宣傳主題概念4、2賣(mài)點(diǎn)整合4、3優(yōu)惠措施4、4銷(xiāo)售目標(biāo)體系整體推廣思路4、5分階段控制的公關(guān)效果4、6外發(fā)式宣傳策略4、7銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)4、8資金回籠計(jì)劃第五章投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6、1盈虧平衡分析6、2贏利預(yù)測(cè)6、3敏感性分析6、4社會(huì)效益分析第七章結(jié)論專(zhuān)業(yè)好文檔第4頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第一章總論1、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞天域度假酒店二期，以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國(guó)海；西接紅樹(shù)林度假酒店（五星級(jí)）；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地專(zhuān)業(yè)好文檔第5頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿(mǎn)熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買(mǎi)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。專(zhuān)業(yè)好文檔第6頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷(xiāo)售面積：34000平方米，建筑密度：24。46%容積率：0。72綠化率：65。6%1、5施工進(jìn)度計(jì)劃1、5、12003年11月29日破土動(dòng)工1、5、22004年1月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零1、5、32004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂1、5、42005年6月30日交付使用第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIMESHARE）演變而來(lái)。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶(hù)。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住專(zhuān)業(yè)好文檔第7頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì)由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到19.3%。到2003年，已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過(guò)了1000個(gè)。在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開(kāi)始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、2天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析一市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類(lèi)型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類(lèi)型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。1從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。專(zhuān)業(yè)好文檔第8頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤(pán)就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。2002年底，“陽(yáng)光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷(xiāo)售勢(shì)頭有增無(wú)減。2003年1月-7月，三亞市共銷(xiāo)售住宅面積達(dá)31.17萬(wàn)平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過(guò)去的7月份中，銷(xiāo)售面積達(dá)3.11萬(wàn)平方米（其中認(rèn)購(gòu)面積為1.35萬(wàn)平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。2三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹(shù)是這個(gè)城市美為驕人的資源。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó)17個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。每年有300多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。3的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來(lái)三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)，以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、專(zhuān)業(yè)好文檔第9頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。4房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶(hù)占了20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買(mǎi)者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類(lèi)樓盤(pán)的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買(mǎi)家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買(mǎi)家。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自?xún)?nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為