CBD寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔CBD寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告一、北京寫字樓市場(chǎng)研究1、市場(chǎng)綜述1.1主要市場(chǎng)北京甲級(jí)寫字樓主要分布在：中央商務(wù)區(qū)（CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機(jī)場(chǎng)輔路地區(qū)）、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長安街及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場(chǎng)。圖2-1北京甲級(jí)寫字樓主要次市場(chǎng)分布圖中央商務(wù)區(qū)（CBD）：中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務(wù)活動(dòng)最集中的地區(qū)。也是北京國際水準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓最為集中的區(qū)域。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為58.7萬平方米-未來供應(yīng)：2004-2008年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為500萬平方米左右特點(diǎn)：平均租金最高；空置率水平最低；國際化程度最高、跨國公司最集中的區(qū)域，商務(wù)環(huán)境成熟；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善；專業(yè)好文檔規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲(chǔ)備較豐富；政府良好的推廣策略，使CBD對(duì)海外投資人產(chǎn)生了更強(qiáng)的吸引力；寫字樓品質(zhì)將進(jìn)一步提升，具有國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)有望增加。東長安街地區(qū)：北京甲級(jí)寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最早落成的甲級(jí)寫字樓國際大廈和亞洲最具實(shí)力的地產(chǎn)商開發(fā)的東方廣場(chǎng)均位于此區(qū)域。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為76.7萬平方米-未來供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為45萬平方米特點(diǎn)：平均租金與全市平均租金基本持平；受交通條件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)；區(qū)域發(fā)展成熟；可開發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來寫字樓供應(yīng)增長平穩(wěn)；由于靠近天安門廣場(chǎng)和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注。朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國公司從事商務(wù)活動(dòng)提供了種種便利，因此，朝外商務(wù)區(qū)吸引了許多跨國公司。豐聯(lián)廣場(chǎng)、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓23萬平方米專業(yè)好文檔-未來供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為5萬平方米特點(diǎn)：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平較高；區(qū)域發(fā)展成熟；寫字樓的整體檔次低于CBD和東長街地區(qū)；集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公；因土地價(jià)格、未來可發(fā)展空間有限等原因，對(duì)具有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商吸引力不足。第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機(jī)場(chǎng)高速路和東三環(huán)交匯處的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域與CBD具有相同之處，是外商投資者和國外公司青睞的地區(qū)。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為51.5萬平方米-未來供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為26萬平方米特點(diǎn)：區(qū)域平均租金高于全市平均水平；因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對(duì)高于CBD和東長安街地區(qū)；外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公；區(qū)域發(fā)展成熟；擁有良好的生活環(huán)境，是外籍人員生活居住相對(duì)集中專業(yè)好文檔的區(qū)域；寫字樓市場(chǎng)未來具有一定的發(fā)展空間。金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南起復(fù)興門內(nèi)大街、北至阜成門內(nèi)大街，規(guī)劃用地103公頃，是中國金融業(yè)最高管理機(jī)構(gòu)及全國最具實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)的集聚中心。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓33萬平方米-未來供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為46萬平方米特點(diǎn)：由于甲級(jí)寫字樓同乙級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓平均租金低于其他幾個(gè)區(qū)域，該區(qū)域甲級(jí)寫字樓供應(yīng)有限，大部分為乙級(jí)或接近甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)；國內(nèi)金融業(yè)對(duì)該地區(qū)寫字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低；國內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關(guān)行業(yè)集中于此；金融街一期已建設(shè)完成，二期處于規(guī)劃建設(shè)中，占地32萬平方米；根據(jù)西城區(qū)政府對(duì)金融街的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，金融街將力爭(zhēng)吸引國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，金融街的整體規(guī)劃及建設(shè)正不斷步入國際化，甲級(jí)寫字樓的數(shù)量有望提高。中關(guān)村地區(qū)：根據(jù)中關(guān)村科技園的規(guī)劃，中關(guān)村核心區(qū)包括中專業(yè)好文檔關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目有中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地。依據(jù)中關(guān)村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來10年中關(guān)村科技園的功能定位為具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的國家級(jí)科技創(chuàng)新示范基地。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓48萬平方米-未來供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為77萬平方米特點(diǎn)：中關(guān)村現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓整體品質(zhì)與東部存在差距，由于甲級(jí)寫字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空置率穩(wěn)定；高科技企業(yè)、成長型中小公司辦公聚集地區(qū)；正處于全面建設(shè)階段，整體商務(wù)環(huán)境正逐步改善；受銀行貸款對(duì)寫字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因素的影響，寫字樓銷售市場(chǎng)受到商住公寓的沖擊；目前缺少具有經(jīng)驗(yàn)的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關(guān)村地區(qū)寫字樓開發(fā)主要依靠國內(nèi)開發(fā)商建設(shè)；區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及不斷改善的辦公生活條件，有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進(jìn)入。圖表2-1北京甲級(jí)寫字樓各區(qū)域次市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)一覽表項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)東長安街朝外地區(qū)金融街第三使館中關(guān)專業(yè)好文檔村現(xiàn)狀供給（萬平方米）60.372.3233348.448未來供給20032008年（萬平方米）138455462677有效租金(USD/平方米/月)33.029.727.523.1530.028.2空置率7.9%16.7%21.3%11.3%19.3%14.5%售價(jià)(USD/平方米)20002650190021001535注：以上數(shù)據(jù)按2002年第四季度計(jì)算；租金和售價(jià)均為成效價(jià)格：區(qū)域內(nèi)沒有可供銷售的甲級(jí)寫字樓，考慮了部分乙級(jí)寫字樓：因區(qū)域內(nèi)沒有成交案例，為報(bào)價(jià)1.2寫字樓的分類在北京的寫字樓市場(chǎng)，具有投資潛力的寫字樓主要包括國際甲級(jí)和國內(nèi)甲級(jí)寫字樓。國際甲級(jí)寫字樓與國際上的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，國內(nèi)甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。北京甲級(jí)寫字樓與國際甲級(jí)寫字樓有一些顯著的差距。如實(shí)用率較低以及通常沒有墊高地板。由于寫字樓物業(yè)在不同地域市場(chǎng)存在差異，寫字樓的定級(jí)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上建筑的相對(duì)質(zhì)量。采用下述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)北京的寫字樓進(jìn)行分類:圖表2-2北京甲級(jí)寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)一覽表標(biāo)準(zhǔn)國際甲級(jí)甲級(jí)地點(diǎn)主要商務(wù)區(qū)極好的可接近性主要的辦公區(qū)好的可接近性專業(yè)好文檔開發(fā)商的背景經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚沒有具體的要求總建筑面積超過50,000平方米超過25,000平方米服務(wù)配套設(shè)施滿足日常生活的商店適合商務(wù)會(huì)餐的飯店賓館銀行郵電局午間放松或娛樂設(shè)施其他如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館至少有國際甲級(jí)寫字樓中所述服務(wù)配套設(shè)施的五種高質(zhì)量的裝修中央空調(diào)進(jìn)口電梯網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米高檔次的國際化外裝修如大理石大堂和玻璃幕墻實(shí)用率70與國際甲級(jí)物業(yè)相同的特征高檔次的內(nèi)外裝修銷售/出租僅用于出租，或者整層銷售在銷售和出租上沒有限制智能化系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務(wù)的預(yù)留空空間(例如：專線數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議等)安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收物業(yè)管理由經(jīng)驗(yàn)豐富的國際知名公司管理由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理2、供給分析2.1現(xiàn)存和未來供給北京的甲級(jí)寫字樓存量自1996年大幅度增長。截止到2003年底，甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約為360萬平方米。專業(yè)好文檔圖表2-3北京甲級(jí)寫字樓供給歷史表現(xiàn)及未來預(yù)測(cè)（1990-2008年）資料來源：仲量聯(lián)行19851995年，北京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有限，平均年供應(yīng)量僅為3萬多平方米。19962001年年均供應(yīng)量約43萬平方米。2002年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供給有限。北京市具有國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。如：國際貿(mào)易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤大廈、盛世大廈等。無論是中央商務(wù)區(qū)還是中關(guān)村以及金融街等區(qū)域，未來將新增大量甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。預(yù)計(jì)2004-2008年北京的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到402萬平方米，年均供給量67萬平方米。根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模的50，達(dá)到500萬平方米。中關(guān)村科技園區(qū)僅核心區(qū)總建筑面積規(guī)模將達(dá)到150萬平方米，其中以寫字樓為主。金融街二期的寫字樓供應(yīng)將達(dá)到建筑面積64萬平方米。此外，在長安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設(shè)的國際傳媒大道等地區(qū)，也有大量甲級(jí)寫字樓開發(fā)項(xiàng)目。盡管計(jì)劃建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目和建設(shè)規(guī)?？捎^，但由于市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量會(huì)比計(jì)劃的數(shù)量有一定程度的減少。專業(yè)好文檔2.2甲級(jí)寫字樓供給特征按照國際上的最佳模式，甲級(jí)寫字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金收益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個(gè)戰(zhàn)略通常要求長期持有物業(yè)，投資商在項(xiàng)目開發(fā)的早期具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈性。國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國、馬來西亞，或者是有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的國內(nèi)企業(yè)如華潤。與本地大陸開發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求和房地產(chǎn)運(yùn)營規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實(shí)力和融資渠道。2.3甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)自1995年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是由于甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的大幅增長，導(dǎo)致