strive-奮斗 市場調(diào)查.doc

2012年中國房地產(chǎn)市場形勢分析及趨勢研判 第一部分 2011年市場回顧一、2011年調(diào)控內(nèi)容、政策文件、核心規(guī)定回顧限貸1月26日：國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關問題的通知（國八條）二套房貸款首付不低于60%。停發(fā)三套貸款。限購1月26日：“國八條” 大城市本地居民限購2套，外地居民限購1套，無納稅證明或社保證明外地居民停售。7月12日：“國五條” 二三線房價上漲過快的城市限購。限價“國八條” 合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標（漲價不超過GDP或居民收入增幅）。發(fā)改委商品房銷售明碼標價規(guī)定從5月1日起企業(yè)明碼標價，開盤限漲，漲價要重新申報備案。信貸央行上調(diào)存款準備金率2010年1月以來兩年內(nèi)連續(xù)上調(diào)了12次，最高達到21.5。央行上調(diào)房貸利率。重慶首套房貸款利率大多上浮10%-20%；二套房貸款利率上浮30%。稅收1月27日：財政部關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，不足五年轉(zhuǎn)讓全征營業(yè)稅。財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知，首套90平方米以下，契稅1%；首套90144平方米，契稅1.5%；其他房產(chǎn)，契稅3%；各地普遍上調(diào)土地增值稅，144平方米以下的普通住房土增稅2%；非普通住房及車庫土增稅3.5%；獨棟別墅及商業(yè)地產(chǎn)土增稅5%。重慶、上海房產(chǎn)稅征收試點。主城九區(qū)個人擁有的獨棟住房0.5%。房價高于主城上兩年均價3倍以下的住房0.5%；房價高于主城上兩年均價3-4倍的住房1%；房價高于主城上兩年均價4倍以上的住房1.2%。外地三無人員第二套普通住房0.5%。保障房2011年政府工作報告：開工建設1000萬套保障性住房。十二五規(guī)劃：五年內(nèi)開工建設3000萬套保障性住房。問責1月26日：“國八條” 新建住房價格控制目標納入地方政府考核，實行約談問責制。出臺系列政策組合拳目的在于全面控制市場投資投機需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牽制” ，通過減少需求來控制房價過快上漲。二、2011年房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢回顧1、2011年市場基本面以增長為主2011年1-11月，我國房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)歷了有史以來最嚴厲的限購、限貸、限價政策的影響，但市場總體規(guī)模仍然保持著持續(xù)增長，各項指標并未因調(diào)控而大幅衰減，市場基本面仍然是以增長為主。 2008-2011年全國商品房銷售情況表2008-2011年全國商品房銷售額同比2008-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況表2008-2011年全國房地產(chǎn)新開工面積對照表2、一線城市銷售有所萎縮嚴厲的調(diào)控政策對全國市場總體規(guī)模及大型房企的影響并不是十分巨大，受影響最深的是一線大城市。北京市近三年1-11月商品房銷售及新開工面積對比上海市近三年1-10月商品房銷售及新開工面積對比（數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局）深圳市近三年1-10月商品房銷售對比表1：2012年10月70個大中城市新建住宅價格指數(shù)城市新建住宅價格指數(shù)城市新建住宅價格指數(shù)同比定基環(huán)比同比定基北 京101.7103唐 山100101.3101.8天 津102.9104秦 皇 島99.9103.7106.9石 家 莊105.2108.3包 頭99.9102104.5太 原101.3101.8丹 東99.9102.4107.4呼和浩特103.3105.3錦 州100102.6105.2沈 陽103.9107.2吉 林99.9104.3106.2大 連103.8105.6牡 丹 江99.9104.5106.9長 春102.6104.8無 錫99.8101.6102.2哈 爾 濱101104.1揚 州99.8103.2104.3上 海102.9102.3徐 州99.8103.4104.1南 京100.7100.9溫 州95.494.895.1杭 州101.5100.5金 華100101.9104寧 波99.8101.2蚌 埠100103.6103.9合 肥101.9102.5安 慶100101.3104福 州103.1104.1泉 州100101.8101.1廈 門105.7106九 江99.6102.5103.9南 昌105.6107.3贛 州100102.3105.1濟 南102.1103.8煙 臺99.8102.9104.4青 島101.6104濟 寧100102.5103.6鄭 州104.7107.3洛 陽100.1105.2107.3武 漢103.2104.5平 頂 山100.1103.3104.8長 沙107.3109宜 昌99.6102.8104.8廣 州106.1104.8襄 陽100104.9106.9深 圳104.4104.3岳 陽99.9105107.6南 寧102.8102.4常 德99.9104.5105.7海 口100.5102惠 州100.1102.8105重 慶101.2103.4湛 江100.1104105.5成 都102.4103.2韶 關100.2105.9106.3貴 陽103.6105桂 林100.1105.8106.5昆 明103.4106.2北 海99.8101.6102.4西 安103.3104.6三 亞100101.4101.6蘭 州103107.3瀘 州100.1102102.3西 寧103.9107.2南 充99.9100.6100.1銀 川103103.6遵 義100.1104.5105.4烏魯木齊107.5109.6大 理100100101.7注：環(huán)比以上月價格為100，同比以去年同月價格為100，定基以2010年價格為100。3、回款較差加上信貸緊縮，造成企業(yè)資金鏈緊張從國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年我國房地產(chǎn)市場交易總體上受宏觀調(diào)控的影響不是很大，但為什么大家收到的、看到的、聽到的全是銷售受阻和打折降價的信息呢？原因很簡單，2011年各大企業(yè)銷售很好，但回款較差。由于存款準備金率不斷上調(diào)，銀根緊縮，信貸額度有限，開發(fā)貸款及按揭貸款很難辦理，企業(yè)現(xiàn)金流極為緊張。根據(jù)人民銀行發(fā)布的2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源83246億元，比上年增長14.1%，其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速總體回落，全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點。其中保障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。由以上數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)貸款及按揭貸款僅2.096萬億，僅占25.1%，低于歷年同期。與此同時，由于2010年市場形勢好，房地產(chǎn)企業(yè)加大了開工力度，目前施工在建規(guī)模有史以來最高，各大企業(yè)資金支付壓力極大。 2011年全國房地產(chǎn)施工在建面積2011年全國房地產(chǎn)新開工面積 由于2010年銷售形勢好，各大企業(yè)加大了2011年的銷售目標，由于目標普遍定的較高，使得很多企業(yè)到了年底都難以有效完成目標，而完成情況又直接決定了職業(yè)經(jīng)理人及其團隊的獎金。大型房企1-11月完成銷售額（億元）2011年年度目標（億元）完成情況保利地產(chǎn)676515131%恒大地產(chǎn)791.1700113%中海地產(chǎn)665.2652102%中建國際302.5300101%華潤置地301300100%融創(chuàng)中國175.618396%碧桂園39443092%龍湖地產(chǎn)356.440089%萬科1157.2不詳富力地產(chǎn)263.232082%遠洋地產(chǎn)23930080%世茂284.5736079%雅居樂28037076%合景泰富10915073%首創(chuàng)置業(yè)101.215067%金地262.140066%綠城30755056%為了完成年度目標及回籠現(xiàn)金，緩解資金壓力，各大企業(yè)從2011年10月份起，普遍推出了以價換量的打折促銷活動。10月以來，上海、北京、廣州等一線城市的部分樓盤率先吹響了房價調(diào)整的號角。最先降價的城市是上海，最先引發(fā)大幅降價的是龍湖酈城，緊接著是綠地秋霞坊、中海御景熙岸。龍湖酈城從18000元/平方米降到14000元/平方米；中海御景熙岸從23000元/平方米降到17000元/平方米。一線城市的打折促銷，形成了市場降價表象，經(jīng)媒體及專家的炒作放大后，誘發(fā)了市場持幣觀望，進一步引發(fā)了當前全國性的市場疲軟與打折促銷現(xiàn)象。4、全國市場成交及代理區(qū)域成交形勢（1）全國全國商品房月度成交量變化比全國房價先揚后抑，總體出現(xiàn)微弱下降，環(huán)比逐月下降（2）代理區(qū)域一：金華調(diào)控之下，整體成交嚴重縮水。從月度成交數(shù)據(jù)來看，市場成交因調(diào)控政策的影響波動非常頻繁。從2月份開始市場成交就出現(xiàn)了連續(xù)下滑，直到5月份，政策出臺后過了1個月的緩沖期，在開發(fā)商開始嘗試救市的時機，市場出現(xiàn)了短暫的止跌；但是因為此次調(diào)控中央態(tài)度堅定異常，也就使得雙方進入長時間段的博弈期，市場成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場體成交量正在快速下滑。金華商品房成交走勢由中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，12月份金華樣本住宅平均價格為7995元/平方米，較11月份環(huán)比下跌2.85%，環(huán)比跌幅居全國百城首位，比全國百城住宅平均價格（8809元/平方米）低了9.24個百分點。金華商品房價格走勢（2）代理區(qū)域二：無錫受本輪調(diào)控政策影響，2011年無錫市商品房銷售面積444.81萬平方米，同比減少38.16%，銷售金額409.46億元，同比減少31.62%；其中商品住宅銷售面積344.22萬平方米，同比減少42.22%，銷售金額294.19億元，同比減少37.13%。無錫商品房成交走勢同樣，受政策影響，無錫商品房價格上漲速度被充分抑制，2011年一、二季度價格漲幅逐季回落，第三季度商品住宅均價環(huán)比下跌0.59%，第四季度受部分樓盤降價的帶動影響，商品住宅均價進一步小幅下調(diào)。無錫商品住宅價格走勢三、2011年宏觀調(diào)控下的市場現(xiàn)象回顧1、經(jīng)濟增速放緩2011年第一季度GDP增幅9.70%，第二季度9.50%,第三季度9.10&，第四季度8.90%。GDP增幅呈現(xiàn)逐季回落的態(tài)勢。2001-2010年GDP增長與房地產(chǎn)投資占比表年份GDP增長房地產(chǎn)投資占比對GDP貢獻率20017.3%6.5%20028%7.5%23%20039.1%8.7%16.6%20049.5%9.6%15.4%20059.9%8.6%5.7%200610.7%9.3%21.2%200711.4%10.3%15.8%20089%10.2%9.8%20098.7%10.8%16.3%201010.3%12.1%19.2%2、房價下跌引發(fā)業(yè)主維權(quán)的社會矛盾3、信貸緊縮導致實業(yè)陷入不景氣4、信貸緊縮導致國內(nèi)外大量熱錢流入房地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟，民間借貸、影子銀行肆虐，增加了社會經(jīng)濟的不穩(wěn)定性，導致社會不和諧因素增加5、地方政府財政收入萎縮總結(jié)評論：基于上述基礎，之策房產(chǎn)營銷代理機構(gòu)認為，適度的降價是合理的，但大幅降價，最終損害的是整個社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，因此，保持房價穩(wěn)定以及小幅上漲是國家經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。因此，之策認為，預計今年第二季度，房地產(chǎn)政策，尤其是信貸政策，將會出現(xiàn)定向松動。第二部分 2012年市場發(fā)展趨勢預判一、影響2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策變化的幾大因素1、經(jīng)濟增長放緩的程度（GDP增速）2、物價通脹控制的程度（CPI增速）3、房價回落的程度4、因房價下跌引發(fā)社會矛盾的激化程度5、因房地產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)的各種社會隱患6、國際經(jīng)濟形勢的影響分析：當前宏觀經(jīng)濟處在一個關鍵時期，一方面面臨著物價通脹需要緊縮貨幣政策及信貸政策來減少流動性，另一方面又因信貸緊縮導致部分企業(yè)面臨生存危機而影響著經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展。就目前而言，通貨膨脹的壓力遠高于經(jīng)濟滯漲的壓力，房價上漲的社會矛盾遠高于房價下跌的社會矛盾。從國家宏觀調(diào)控，控制通貨膨脹的方面來看，中央把控制物價擺在宏觀調(diào)控的首要位置。2011年11月份CPI雖然已降為4.2%，但仍略高于3%-4%的合理水平；而去年全國GDP增幅雖然呈現(xiàn)逐季回落的態(tài)勢，但即便第四季度GDP增幅8.9%，仍處于一個正常區(qū)間。國家統(tǒng)計局局長馬建堂認為，如果GDP能夠保持8.5-9%的增速，物價能夠得到比較好的控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度比較大，很可能是一個比較理想的宏觀經(jīng)濟格局。從中長期看，“十二五”規(guī)劃確定的目標是7%。對此，馬建堂認為，2011年，我國國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，物價又逐步趨穩(wěn)，非常不容易。申銀萬國首席宏觀分析師李慧勇判斷，今年全年GDP增長約為8.6%，前低后高，第二季度是全年低點。針對這個預測，之策房產(chǎn)營銷代理機構(gòu)預計，當CPI降到4%、GDP增幅回落至8.5左右，同時，全國性的房價平均下降10-15%左右時，房地產(chǎn)信貸政策將會出現(xiàn)定向松動。預計在今年第二季度后房地產(chǎn)信貸會適度放松。此外，國際經(jīng)濟形勢在經(jīng)歷了一年的調(diào)整之后，并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的改觀，以中國目前在世界上的經(jīng)濟地位，必然要通過匯率、加大貿(mào)易進口等措施，承擔起更多的杠桿責任。因此，中國的經(jīng)濟必須要穩(wěn)健、并保持平穩(wěn)較快的增長?；谀壳叭珖慕?jīng)濟形勢和房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中承擔的支柱作用，通過適度放松調(diào)控來維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，是中央政府必然的選擇?？傊?，國家宏觀調(diào)控的目的在于“在通貨膨脹，維護物價穩(wěn)定的基礎上，保持國家經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，維護社會穩(wěn)定”。因此，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，不是徹底打壓使其萎縮低迷，而是為了控制房地產(chǎn)市場的“過熱”，使之保持在一個適應經(jīng)濟發(fā)展的“適度增長”的范疇內(nèi)。同時，控制房價過快上漲的另一個目的，也是國家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要一環(huán)。但是，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)畢竟是一個長期的、持續(xù)的過程，并不是一蹴而就的事。因此，以中國現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況，政府還是會避免經(jīng)濟硬著陸的發(fā)生，這也可以同時理解為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟仍將是國家經(jīng)濟的支柱。預測：1、二、三季度房地產(chǎn)信貸政策將會有所放松一旦信貸政策放松，開發(fā)企業(yè)資金壓力得到緩解之時，也就是房價觸底之時，同時也是市場開始回暖之時。樂觀預計調(diào)控放松可能在今年5、6月份，悲觀預計可能在今年7、8月份。最遲18大召開前為了維穩(wěn)，一定會有所松動。2、房地產(chǎn)市場將在年中觸底回暖調(diào)控政策一旦放松，經(jīng)過一兩個月的預熱期，市場便會觸底回暖，樂觀預計8、9月份開始回暖，悲觀預計9、10月份開始回暖。3、不會出現(xiàn)報復性增長勢頭雖然信貸緊縮政策可能會出現(xiàn)松動，但由于限購政策不會在短時間內(nèi)松動，因此，即使市場回暖，也很難出現(xiàn)報復性增長勢頭。4、供過于求未來3年房價難以大幅上漲自1998年以來全國累計開工建設商品房面積106.85億平方米，實現(xiàn)銷售71.6億平方米，庫存35.25億平方米，其中2008年以來庫存20億平方米。未來市場必將供過于求，競爭十分激烈，房價難以大幅上漲。1998-2011年全國住宅用地開工量及成交量統(tǒng)計（單位：億平方米）年份住宅用地開工量成交量庫存量19982.041.220.8219992.261.460.820002.961.861.120013.742.241.520024.282.681.620035.473.372.120046.043.822.2220056.815.551.2620067.936.191.7420079.547.741.8200810.266.63.66200911.649.482.16201016.3810.435.95201117.58.968.54小計106.8571.635.25二、未來10年房地產(chǎn)發(fā)展形勢研究與分析1、城市化戰(zhàn)略和工業(yè)化戰(zhàn)略，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展目前，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到將近50%的水平。中國城鎮(zhèn)化發(fā)展研究中認為，我國至2020年城鎮(zhèn)化率與其年均提高1個百分點是較為合適的。以此類推，我國至2020年的城鎮(zhèn)化率可能達到60%，城鎮(zhèn)人口年均增加1800多萬人，總共將有3億農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口。如果計入城鎮(zhèn)人口自然增長因素，城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑦_到8億以上。這是一個巨大的數(shù)量。2、龐大的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款，是支撐各種需求的關鍵2010年全國居民儲蓄存款達到30.72萬億，人均2.3萬元，同比增長16%。2008-2011年全國金融機構(gòu)存款及城鄉(xiāng)居民儲蓄情況3、未來房價仍將持續(xù)增長1）土地費用的上漲2）人工費的大幅上漲3）原材料費用的快速上漲4）城市公共配套建設的攤銷費用上漲5）貨幣貶值4、未來房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題1）土地資源有限和城市化快速擴張的矛盾問題2）置業(yè)投資合理引導與住房居住觀念轉(zhuǎn)變的問題3）房地產(chǎn)專業(yè)及相關專業(yè)發(fā)展方向的問題重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 以2008年歲末國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)2008131號）為“救市”起始標志，房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年下半年至2009年年初的短暫調(diào)整之后，重新回到欣欣向榮、蓬勃繁榮的局面，但房價的過快上漲，促使各級政府不得不將房地產(chǎn)市場調(diào)控政策重新排入議事日程。2009年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，并取得三大整數(shù)關口的突破，包括開發(fā)投資突破1000億元，達1238.91億元，同比增長25.0%；資金來源突破2000億元，達2202.67億元，增長41.2%；商品房銷售面積突破4000萬平方米，達4002.89萬平方米，增長39.4%，全面復蘇態(tài)勢基本形成。一、當前重慶市房地產(chǎn)市場形勢（一）投資節(jié)節(jié)攀升，供給全面好轉(zhuǎn)今年以來，在“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的宏觀調(diào)控背景下，市政府于年初頒布的重慶市人民政府關于擴大內(nèi)需促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施意見（渝府發(fā)20099號文件）對房地產(chǎn)市場起到積極的刺激作用，購房需求快速釋放，企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來年初時難以預見的驚喜與信心，市內(nèi)各大開發(fā)商紛紛抓住機遇，迅速調(diào)整開發(fā)策略，房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷2008年的短暫調(diào)整之后，2009年上半年謹慎前行，三季度步伐加快，四季度節(jié)節(jié)攀升。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資于今年11月突破千億元大關，并以25.9的增幅創(chuàng)全年新高，全年共計完成投資1238.91億元，同比增長25.0%。在開發(fā)投資增速穩(wěn)步加快的帶動下，商品房供給狀況得到進一步好轉(zhuǎn)。全市商品房新開工面積3813.68萬平方米，同比增長8.7%，自上月結(jié)束近一年的負增長態(tài)勢后，增速進一步提高4.4個百分點。其中住宅新開工面積2989.72萬平方米，同比增長4.6%。同期全市商品房施工面積13052.60萬平方米，同比增長12.1%，其中住宅施工面積10338.12萬平方米，增長12.8%。年末商品房竣工面積增速有所加快，全年商品房竣工面積2907.05萬平方米，同比增長22.8%，較三季度加快1.1個百分點，其中住宅竣工面積2384.51萬平方米，增長22.2%，較三季度加快1.7個百分點。（二）需求快速釋放，房價明顯上揚在經(jīng)歷2008年5月份以來持續(xù)大半年的商品房銷售疲軟以后，2009年年初開始重慶房市有所回暖，1-2月實現(xiàn)商品房銷售324.96萬平方米，同比增長0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年六月以來累計增速持續(xù)下滑的勢頭，此后各月，商品房銷售逐步趨好，銷售增速屢創(chuàng)新高，全年商品房銷售面積突破4000萬平方米，達4002.89萬平方米，增長39.4%，成為僅次于11月增長40.9%的全年次高點。2009年全市商品房均價一路上漲，全年商品房銷售額1377.76億元，同比增長72.2%，同銷售面積增速相比增速差為32.8個百分點，均價上漲明顯。作為全市房價重要代表的主城九區(qū)，本年房價上漲幅度更為明顯，全年商品房銷售面積2119.67萬平方米，增長33.0%，實現(xiàn)銷售額964.98億元，增長68.0%，增速差為35.0個百分點。重慶人口收入與支出情況分析表一：20072011年重慶城市居民服務性消費支出比重名稱 年份20072008200920102011可支配收入（元）7238.078093.679910.0910243.9911569.74消費支出（元）6360.207118.067973.058623.299398.67服務性消費支出（元）1883.882019.742443.772689.822969.28服務性消費支出比重（%）29.628.430.731.231.6從服務性消費內(nèi)部構(gòu)成看：教育文化娛樂服務占的比重最大（見表二），2007年占到40%，2008年以后始終保持在35%以上，占整個服務性消費支出的三分之一強。居民用于教育文化娛樂的支出由2007年的792.24元/人增加到2006年的1049元/人，增長32.4%，年均增長3.4% 。在教育文化娛樂服務中，教育費用是主要部份，占教育文化娛樂服務的70%以上，占整個服務性消費的26%以上；這與近年來人們重視對子女的教育和培養(yǎng)，教育投入加大；成人更加注重自身的學習提高，購買各種書籍、學習軟件，聽講座，參加培訓班，豐富自身文化知識，不斷提升個人素養(yǎng)和綜合素質(zhì)是分不開的。 2007-2011年重慶城市居民各類服務性消費支出比重（%）名稱 年份20072008200920102011全部服務性消費100010001000100010001、餐飲服務12.112.512.713.214.9其中：在外用餐占總比1212.412.612.914.7、衣著加工服務0.30.20.20.20.2、家庭服務1.51.71.11.31.9其中：家政服務費占（%）61.456.650.267.067.8、醫(yī)療服務65.45.77.47.6、交通通信服務29.232.532.230.130.1、教育文化娛樂服務423735.636.235.3其中：教育費用占75.471.873.773.573.5、居住服務6.68.810.49.47.8其中：居住服務費占14.12321.721.929.6其中：物業(yè)管理費占53.454.468.065.274.3、其它服務2.31.92.12.22.2（三）資金狀況良好，土地交易活躍商品房銷售的量增價升促進各大開發(fā)企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金突破2000億元大關，達2202.67億元，同比增長41.2%，其中本年到位資金1848.30億元，增長48.7%。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為充裕的資金實力，進一步釋放了對商品房用地的購置熱情。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積1227.79萬平方米，同比增長5.4%，土地成交價款283.67億元，增長76.9%，本年支付土地購置費238.11億元，增長33.2%。其中，江北區(qū)鴻恩寺和江北嘴兩大“地王”于下半年集中成交，既體現(xiàn)出當前土地交易活躍、購房熱情上漲的形勢，同時也反映出未來我市房地產(chǎn)市場發(fā)展主戰(zhàn)場的激烈競爭態(tài)勢。二、2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展的各方因素（一）經(jīng)濟發(fā)展基本面的持續(xù)強化和穩(wěn)固是助推重慶房地產(chǎn)市場全面復蘇的本質(zhì)因素推動中國經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)因素是城市化、市場化和國際化，即便受金融危機的深刻影響，宏觀經(jīng)濟發(fā)展的基本面卻未發(fā)生任何改變，也就決定了經(jīng)濟必將較快走出低谷步入復蘇軌道。重慶作為內(nèi)陸開放型城市，長江中上游地區(qū)的經(jīng)濟、金融中心，當前處于歷史上最好的發(fā)展時期，經(jīng)濟增長的核心動力趨于強化和穩(wěn)固，不斷加速的城市化進程、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化以及不斷提高的對外開放水平和市場化程度，是拉動2009年重慶房地產(chǎn)市場迅速走出低谷轉(zhuǎn)而復蘇的主軸線。從“十五”開始，重慶經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪上升通道。十五時期，重慶經(jīng)濟平均增速達到10.9%，比“九五”時期提高1.6個百分點。進入“十一五”后，重慶經(jīng)濟發(fā)展進一步提速，“十一五”前三年，重慶經(jīng)濟平均增速達到14.0%。2008年在經(jīng)濟危機影響下，重慶經(jīng)濟增速有所放緩，但在2009年1季度觸底后（9.0%），經(jīng)濟增速開始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%。與此同時，財政收入、工業(yè)增加值、社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民收入等宏觀經(jīng)濟指標全面向好，為房地產(chǎn)市場全面復蘇提供了強勁動力。（二）“救市”政策目標準、力度大是刺激重慶房地產(chǎn)市場需求快速釋放的關鍵因素首先是年初渝府發(fā)20099號文件中的幾大優(yōu)惠政策，特別其中第六條減免部分交易稅費，第八條放寬購房入戶限制，和第十一條針對自住型和改善型住房消費采用比照一套房利率優(yōu)惠，三大最直接的優(yōu)惠政策刺激房市自年初即快速回升，市場需求迅速釋放，商品房銷售面積增速于上半年逐步加快，下半年穩(wěn)中慢升，連創(chuàng)新高。其次是“宜居重慶”建設力度加大，主城區(qū)拆遷改造加速，導致全市購房需求大幅增長。2009年全市計劃投入325億元，完成主城各區(qū)400萬平方米的危舊房改造，捎帶153萬，涉及115個片區(qū)。政府拆遷整體購進安置房和貨幣補償拆遷戶后的新房購置，對全市商品房銷售面積提供較大支撐，推動銷售面積增速加快。最后是來自于“3.14”總體部署以及關于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見等一系列重要文件對重慶市的發(fā)展定位，提升購房者信心，導致潛在需求的積極釋放，推動市場進一步繁榮。（三）市場量價齊升、開發(fā)資金充足是推動重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升的主要動力市場銷售日漸繁榮的同時，企業(yè)資金回籠能力顯著增強。全年商品房銷售面積增長39.4%，銷售額增長72.2%，充分體現(xiàn)出量價齊升的基本態(tài)勢，從資金結(jié)構(gòu)來看，反映市場資金回籠情況的，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，全年到位938.74億元，增長72.2%，所占比重達50.8%，反映出當前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進行循環(huán)投資的良好態(tài)勢，資金流轉(zhuǎn)順利進一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進而促進全市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步回升。（四）購房檔次提升和土地價格上揚是影響重慶房地產(chǎn)商品房價格上漲的重要因素今年以來，全市商品住房均價一路上漲，全市商品住宅銷售面積3771.22萬平方米，同比增長41.2%，占全部商品房交易面積比重為94.2%，住房成交均價3290元/平方米，增長22.1%，住宅均價上揚主要由以下兩方面原因造成：首先是在售樓盤住宅成交價位檔次上升。從商品住宅成交均價區(qū)間分組情況看，去年同期住宅銷售面積2669.93萬平方米，其中44.2%是均價2000元/平方米以下樓盤，占相對主導地位，其次是均價2000元/平方米至4000元/平方米之間樓盤，占比39.7%，均價4000元/平方米以上項目銷售面積占比16.1%。今年全市商品住宅銷售中占主導地位的為均價2000元/平方米至4000元/平方米之間樓盤，銷售占比達46.9%，而4000元/平方米以上樓盤所占比重有所提高，占29.7%較去年同期提高13.6個百分點，2000元/平方米以下僅占23.4%，較去年同期減少20.8個百分點?？梢姡饕N售樓盤均價檔次提升一個等級，商品住宅銷售價格明顯上揚。其次是土地價格上漲，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積與成交價款增速情況來看，購置面積僅增5.4%的情況下，成交價款增長76.9%，土地價格明顯上揚，特別是前文所提到的兩大“地王”項目，樓面地價均達到3000元/平方米以上，對周邊區(qū)域甚至全市的房價上漲均已起到一定的催化作用。三、2010年重慶市房地產(chǎn)市場展望就當前全市房地產(chǎn)市場運行狀況來看，主要體現(xiàn)出市場活躍、資金充裕、投資有力三大特點。從本年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)高速增長的情況來看，同時考慮到本年各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地熱情的普遍高漲，在未來一年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持一定的活力，施工、新開工、竣工等供給方面的狀況將進一步好轉(zhuǎn)。而面對今年全國商品房銷售推動房價持續(xù)攀升的火爆局面，國家及各地方政府均已表態(tài)，將于2010年起對房價的調(diào)控政策由“防止”轉(zhuǎn)為“揭止”。12月23日，財政部、國稅總局下發(fā)的關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知明確了住房交易營業(yè)稅細則，同一天為嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國土資源部通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源