地產(chǎn)CBD案例研究成果借簽

地產(chǎn) CBD案例研究 成果及借鑒 謹呈： 中南控股集團有限公司 本報告結(jié)構 國內(nèi)外 CBD的研究成果 1、 CBD的 7大規(guī)律與模型 2、成功 CBD的物業(yè)配比研究 3、成功 CBD的啟動模式研究 附件： CBD典型案例研究 CBD的定義、形態(tài)和特征 CBD的定義 CBD 英文全稱為 Central Business District 即中央商務區(qū) 最早產(chǎn)生于上世紀 20年代的美國 現(xiàn)代大都市的 CBD 是經(jīng)濟生活國際化的產(chǎn)物； 是適應生產(chǎn)力進步的結(jié)果； 同時也應是一個城市現(xiàn)代化的象征與標志。 關鍵詞： 中央商務區(qū) 商務中心區(qū) 中央商業(yè)區(qū) CBD的形態(tài) CBD的形態(tài) CBD的建筑形態(tài)：規(guī)模宏大的現(xiàn)代建筑群； CBD的建筑功能：大量商務辦公 /酒店 /公寓等設施，市政 交通、通訊條件完備； CBD的職能設施：商務辦公、金融和服務類三大職能設施 及一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設施； CBD的產(chǎn)業(yè)形態(tài)：經(jīng)濟運做管理中心 金融中心 生產(chǎn)服務中心 關鍵詞： 現(xiàn)代建筑群 商務設施職能 管理與服務中心 CBD的形態(tài) CBD對城市的作用 管理、金融、服務的創(chuàng)新使其成為 經(jīng)濟發(fā)展的核心和經(jīng)濟變革的發(fā)源地。 關鍵詞： 經(jīng)濟核心 CBD的特征 城市 CBD的八大基本特征 擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導； 擁有商務空間的最高聚集度； 具有最高的交通可達性（ CBD無一例外處于城市干道系統(tǒng) 的核心）； 擁有最高的地價； 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關聯(lián)性； 具有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀； 借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟活動中的控制作用； 趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信 息、科技領域重合的趨勢顯著。 CBD意象 曼哈頓 CBD 法國拉德方斯 CBD的 7大規(guī)律與模型 房地產(chǎn) E網(wǎng) CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 1：地價與租金峰值關系 峰值地價點與租金 峰值的關系 峰值地價點 的周圍地帶往往成為 CBD的核心， 同時也是城市最高租金匯集地。 區(qū)位經(jīng)濟法 以 CBD為中心，時間距離為尺度來衡量其他各個區(qū)位與 CBD的距離，來確定城市區(qū)位的優(yōu)劣。 1 2 3 4 專業(yè)零售、娛樂物業(yè) 商務辦公物業(yè) 旅館、批發(fā)業(yè)、 臨時居住物業(yè) 居家物業(yè)及其它物業(yè) CBD內(nèi)峰值地價與 物業(yè)承租能力模型 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 2： 城市功能聚集中心 CBD的三種功能聚集中心 管理和控制職能積聚 金融市場運作功能積聚 專業(yè)化生產(chǎn)服務職能積聚 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 3： CBD開發(fā)成型時間 城市 新宿 拉德方斯 啟動 1960年 1965年 成熟 30年 30年 合理開發(fā)時間： 城市 北京 上海 深圳 廣州 啟動 1993年 1990年 1990年 1993年 歷時 12年 14年 14年 12年 結(jié)論： 成型的 CBD建設時間在 10年以上。 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 4： CBD開發(fā)規(guī)模 分類 級別 主要城市例舉 CBD規(guī)模 （建筑面積） 人均占有量 第一類 世界級 紐約、巴黎、 倫敦、東京等 15002500萬 M2 約 1.23.5人 /平米 第 二 類 全球 區(qū)域級 多倫多、悉尼、 上海、北京等 500萬 M2 約 0.41.6人 /平米 第 三 類 國家級 深圳、廣州、 天津等 300萬 M2 約 0.4人 /平米 第 四 類 地區(qū)級 合肥、長沙、 大連等 150250萬 M2 約 0.3人 /平米 結(jié)論： 城市級別決定 CBD規(guī)模。 不同級別 CBD的合理規(guī)模： CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 5： CBD開發(fā)強度（容積率） 單中心城市 CBD規(guī)模及容積率 比較表： 單一中心 CBD 用地面積 KM2 建筑面積 萬 M2 容積率 巴黎拉德方斯 1.6 250 1.6 芝加哥中心 1.8 600 3.3 休斯頓中心 1.5 420 2.8 悉尼金融區(qū) 1 250 2.5 新加坡 CBD 1.5 350 2.3 上海陸家嘴 CBD 1.7 400 2.6 北京建外 CBD 1.5 600 4.0 大連新市中心區(qū) 2.2 400 1.8 深圳中心區(qū) CBD 0.8 300 3.7 廣州珠江新城CBD 1 500 5.0 結(jié)論： 單中心城市 CBD開發(fā)三大規(guī)律 總用地規(guī)模多在 2平方公里以下； 總 建筑面積多在 500萬平方米以下； 開發(fā)強度指標容積率多在 2.5左右。 本地塊經(jīng)過驗證，規(guī)劃指標基本吻合此三大規(guī)律。 規(guī)律 6： CBD開發(fā)與老城區(qū)的距離 新中心區(qū) 核心 新 宿 上 海 廣 州 深 圳 距老城區(qū)距離 5公里 5公里 6公里 4公里 規(guī)劃人口 30萬 20萬 18萬 26萬 CBD規(guī)律與模型 結(jié)論： 成功 CBD與老城區(qū)的距離為 46公里。 規(guī)律 7： 成熟 CBD的功能結(jié)構 E區(qū) 公共管理及 辦公機構區(qū) C區(qū) 商務 辦公區(qū) D區(qū) 餐飲娛樂、 及臨時 居住區(qū) F區(qū) 居家 住宅區(qū) B區(qū) 次級 零售區(qū) A區(qū) 高檔 零售區(qū) 混 合 區(qū) 周邊區(qū)域 功能延續(xù) 動態(tài)發(fā)展 功能延續(xù)區(qū) CBD規(guī)律與模型 E區(qū) C區(qū) D區(qū) F區(qū) B區(qū) A區(qū) A區(qū) 高檔零售區(qū)。 位于可達性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務等級最高，服務范圍為全市。通常沿街道分布。 B區(qū) 次級零售區(qū)。 與 A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于 A區(qū)一側(cè)或圍繞 A區(qū)不連續(xù)分布。 C區(qū) 商務辦公區(qū)。 為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。 D區(qū) 餐飲 娛樂 及臨時居住區(qū)。 與 A區(qū)、 C區(qū)相連，主要依賴于這兩個區(qū)而實現(xiàn)商業(yè)價值，是 CBD中最具活力的區(qū)位。 E區(qū) 公共管理及辦公機構區(qū)。 一般位于 CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。 F區(qū) 居家住宅區(qū)。 居家型居住社區(qū)，一般位于 CBD邊緣環(huán)境較好的位置。 CBD規(guī)律與模型 CBD物業(yè)功能配比 CBD的物業(yè)功能配比 CBD主體功能的分類： 居住空間 新區(qū)不是某一社會階層的中心區(qū)，應多元設臵； 辦公空間 金融 /商務 /商業(yè)貿(mào)易 /公寓式辦公 /酒店式公寓； 商務活動 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，包括：酒店會議中心、展 覽中心、高新科技成果、高科技人才交流中心； 商業(yè)零售 從滿足住宅、商務辦公功能設臵： 商業(yè)零售（平價超市、主題商場、大百貨、倉儲 購物中心等）、餐飲、酒吧娛樂等 CBD功能配比案例 1：新宿 新宿： 30年規(guī)劃建設 -金融業(yè) -9條地鐵線路 -超高層建筑群 新宿銀座 新宿 國際成熟的 CBD CBD功能配比案例 1： 新宿 集中商務辦公區(qū) 邊緣 辦公區(qū) 住宅區(qū) 娛樂及臨時居住區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 辦公、臨時居住混合區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 住宅 辦公 商業(yè) 5 5 2 房地產(chǎn) E網(wǎng) CBD功能配比案例 1：新宿 5： 5： 2 代表國際成熟 CBD發(fā)展的正確趨勢與方向。 CBD 功 能 比 例住宅：5辦公：5商業(yè)：2CBD功能配比案例 2：上海 上海 國內(nèi)較成功的 CBD 上海市 CBD范圍 上海： 南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū) -CBD網(wǎng)絡發(fā)展 集中商業(yè)區(qū) -集中商務區(qū) -住宅聚集區(qū) 休閑 觀光區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 集中商務 辦公區(qū) 住宅聚居區(qū) 功能延續(xù) 周邊辦公區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) CBD功能配比案例 2：上海 住宅 辦公 商業(yè) 5 7 2 CBD功能配比案例 2：上海 上海 CBD 功 能 比 例住宅：5辦公：7商業(yè)：2成熟 CBD 功能比例住 宅 ： 5辦 公 ： 5商 業(yè) ： 2通過比較可以看出： 1、上海 CBD是以金融貿(mào)易為核心的 CBD，辦公所占比例非常高； 2、商業(yè)比例稍顯不足，尤其是陸家嘴金融中心區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂功能 更顯缺乏。 CBD功能配比案例 3：深圳 深圳 國內(nèi)成功的 CBD 深圳： 九宮格 -中心西區(qū) -14座高層寫字樓 - 四角布臵居住區(qū) CBD功能配比案例 3：深圳 住宅 辦公 商業(yè) 7 6 2 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會館 商務辦公 商 務 辦 公 商 務 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) CBD功能配比案例 3：深圳 通過比較可以看出： 1、深圳 CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高； 2、從長遠發(fā)展的眼光來看，商業(yè)比例相對較低，中心區(qū)商業(yè) 配套功能不足。 成熟 C B D 功 能 比 例住 宅 ： 5辦 公 ： 5商 業(yè) ： 2中 心 區(qū) 功 能 比 例住 宅 ： 7辦 公 ： 6商 業(yè) ： 2物業(yè)功能配比小結(jié) 新中心區(qū)核心 新 宿 上 海 深 圳 用地面積 270公頃 220公頃 其中浦東 170公頃 413公頃 其中CBD 0.8公頃 總規(guī)劃規(guī)模 600萬平方米 浦東 400萬 平方米 300萬 平方米 住宅：辦公：商業(yè) 5： 5： 2 5： 7： 2 7： 6： 2 根據(jù)相關研究結(jié)果： 結(jié)論 1： 新宿作為國際成熟的 CBD，與本地塊無可比性，不做 參考； 結(jié)論 2： 上海作為國內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的 CBD， 商務辦公發(fā)達，與本 地塊 無可比性，不做參考。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 3：與深圳 CBD具有可比性 體量和指標相似： 深圳 CBD占地 0.8公頃，建筑面積 300萬平方米，與本地塊指標 相似（本地塊占地 0.66公頃，建筑面積 250萬平方米），具有 參考價值。 啟動方式相似： 深圳 CBD以政府主導市政設施、發(fā)展會展經(jīng)濟、住宅啟動緊隨 其后的方式進行 CBD的成功啟動與本地塊的現(xiàn)狀相似，具有參考 價值。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 4： 寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟發(fā)展水平有關。 取深圳、南通 2003年 GDP情況作為經(jīng)濟發(fā)展水平的 依據(jù)進行分析測算： 深圳 GDP： 3000億元 南通 GDP： 1000億元 比例 3 ： 1 深圳 03年寫字樓消化量： 20萬平方米 南通 03年寫字樓消化量： 6萬平方米 比例 約 3 ： 1 寫字樓消化量與 GDP情況存在等比關系 物業(yè)功能配比小結(jié) 故可近似認為： 南通 CBD物業(yè)比例關系與深圳相似 住宅：辦公：商業(yè) = 7 ： 6： 2 CBD的啟動模式 CBD的啟動模式 從以下幾個方面研究： 空間次序 功能次序 交通配合 CBD的啟動模式 深圳 CBD平面 南區(qū)與北區(qū) 景觀綠軸 景觀干道 2條地鐵線 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會館 商務辦公 商 務 辦 公 商 務 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) CBD的啟動模式 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 4.13平方公里 建筑容量：總建筑面積為 750平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口 26萬，居住人口 7.7萬 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999 2001 深圳 CBD 建設次序 進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎設施建設 開始啟動 投資啟動 中心區(qū)主干道基本完成 投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設中； 中心區(qū)基礎市 政 設 施“ 七通一平 ”基本完成； 成功拍賣出讓一塊居住用地； 中心區(qū)城市公園建成； 和黃 、 中海 、 深業(yè) 、 居住項目開工； 六大政府工程（ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ）同時開工； 中心區(qū)進入高速發(fā)展期； 高交會館正式起用； 新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； 居住項目竣工投入使用； 江蘇大廈 、 國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成； CBD的啟動模式 深圳 CBD啟動模式 成功 的案例 開發(fā)的空間次序： 由 CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設 開發(fā)的 功能次序： 住宅 -高交會館 -城建公園 /江蘇大廈 -市民中心 /國商 -寫字樓 /酒店 /市政六大工程 /中心區(qū)住宅 /會展 交通配合： 公交系統(tǒng)、地鐵 CBD的啟動模式 深圳 CBD啟動模式 成功 的案例 借鑒 1： 啟動物業(yè)：住宅 +產(chǎn)業(yè)化公建（高交會館） 政府主導的會展經(jīng)濟將高交會館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建，通過大量的展會人流，拉 動市場需求，帶動其他產(chǎn)業(yè)。 本項目因體育會展中心建設中，與深圳中 心區(qū)的啟動有相似之處。 CBD的啟動模式 深圳 CBD啟動模式 成功 的案例 借鑒 2： 商業(yè)物業(yè)啟動時機不當。 商業(yè)物業(yè)形態(tài)： 大型購物公園 設計失誤： 外部封閉，將街鋪變?yōu)閮?nèi)街； 位臵失當： 位于 CBD中心處，無商業(yè)氛圍； 啟動時機失當： 在開發(fā)中前期啟動，無消費人流。 CBD的啟動模式 廣州 CBD平面 東區(qū)與西區(qū) 景觀綠軸 高尚住宅區(qū) 商務區(qū)未完全形成 CBD的啟動模式 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 6.6平方公里 建筑容量：總建筑面積為 780平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃人口容量 18萬人 投資啟動 進 行 大規(guī) 模 基礎 設 施建設 土 地 開發(fā) 已 成規(guī)模； 居 住 項目 開 始建設 進行緩慢的居住項目開發(fā)； 辦公項目開始建設 新的建設高潮開始 ，建設量巨增； 商業(yè)項目開始建設； 珠江新城進入成熟開發(fā)階段； 市政基礎設施 ，公共服務設施大部分建成投入使用； 居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認可； 1993年 1994年 1995年 1996 1997年 1998年 1999 2001 廣州 CBD 建設次序 進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎設施建設 開始啟動 CBD的啟動模式 廣州 CBD啟動模式 開發(fā)的 空間次序： 由地塊核心向四周發(fā)展 開發(fā)的 功能次序： 拍賣土地 /寫字樓 -珠江公園 /學校 -住宅區(qū) /行政配套 交通配合： 初期無市政交通介入 CBD的啟動模式 廣州 CBD啟動模式 借鑒 1： 空間次序失當： 從 CBD核心開始啟動，交通未能及時進入； 導致與周邊建成區(qū)的關聯(lián)度微弱； 借鑒 2： 功能選擇失當： 選擇寫字樓作為啟動物業(yè)，周邊并未形成商務氛圍； CBD的啟動模式 廣州 CBD啟動模式 借鑒 3： 土地出讓失當： 1、先期將土地劃分成地塊出讓，由于劃分單元較小 （ 用地小于 1萬平方米），導致開發(fā)商進入門檻低， 遲遲未進行開發(fā)。 2、土地出讓時未分級，導致土地價值未能最大化； 行政控制的一成不變的地價，未能合理市場化。 房地產(chǎn) E網(wǎng) CBD的啟動模式 上海 CBD平面 東區(qū)為主，西區(qū)為輔 市政綠地 頂級寫字樓 高尚居住區(qū) 地鐵線 休閑 觀光區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 集中商務 辦公區(qū) 住宅聚居區(qū) 功能延續(xù) 周邊辦公區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) CBD的啟動模式 上海 CBD啟動模式 成功的案例 開發(fā)的 空間次序： 以主干道路為中軸線向兩側(cè)