商業(yè)規(guī)劃

1 二級市場策劃品控中心 深圳中原商業(yè)事業(yè)部 萊蒙龍華 3#、 4#、 5#地塊商業(yè)規(guī)劃建議 3 4 目的 1、研究龍華新城商圈在深圳商業(yè)格局中的地位 深圳城市發(fā)展軌跡 案例：南山、寶安發(fā)展軌跡 2、研究本項目在紅山站商圈的位置 龍華新城商業(yè)格局 商業(yè)價值最大化建議 3、研究萊蒙龍華 3#、 4#、 5#地塊商業(yè)分布 地塊商業(yè)價值研判 商業(yè)分布初步規(guī)劃 4、研究本項目主題定位、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)組合 項目屬性 市場調(diào)研 市場需求 5 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們在龍華新城的位置 項目地塊價值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項目定位 6 我們在龍華新城的位置 南山發(fā)展 分析 2030城市商業(yè)規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展前景展望 深圳城市商業(yè)發(fā)展軌跡 寶安發(fā)展 分析 7 東門商圈 華強商圈 中心區(qū)商圈 人民南商圈 南山 商圈 龍崗中心區(qū)商圈 華 僑 城 商圈 深圳商業(yè)沿地鐵軌跡呈多核發(fā)展 深圳 商圈分布圖 深圳商圈在區(qū)域結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)如下特征：傳統(tǒng)商圈區(qū)域特色逐步凸現(xiàn)，主要次級商業(yè)區(qū)域漸成氣候， 地鐵沿線成商業(yè)熱點 。 寶安中心區(qū)商圈 龍華新城 隨著深南路兩旁商業(yè)飽和，一條 由南向北的商業(yè)帶 將逐步呈現(xiàn)，這條新商業(yè)帶南起皇崗，北至龍華，新商業(yè)帶將促進由龍華、板田和觀瀾組成的中部綜合組團的發(fā)展，一個 由龍華龍華新城為中心的新商圈將強勢出現(xiàn) 。 城市多核發(fā)展是城市商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，深圳城市多核日漸形成， 龍華新城發(fā)展處在有利的城市多核發(fā)展階段； 8 2030城市商業(yè)規(guī)劃呈一個中心兩翼發(fā)展 2030規(guī)劃將福田中心區(qū)定位為城市核心區(qū)。本項目所在區(qū)域僅為規(guī)劃中的發(fā)展重點之一，從區(qū)域現(xiàn)狀及未來規(guī)劃均無法與福田區(qū)中心區(qū)進行競爭。本區(qū)域商業(yè)項目以對關(guān)內(nèi)客戶的吸引力較弱。本項目的消費群基本為 區(qū)域內(nèi)客戶 及深圳新客站帶來的 旅游客戶 。 9 交通是城市化發(fā)展的重要標(biāo)志，也是土地增值的必備物質(zhì)基礎(chǔ)。梅龍路、福龍路、地鐵四號線、深圳新客運站和南坪快速干道等，主要集中在二線擴展區(qū)。 梅龍路 深圳新客站 南坪快速 福龍路 地鐵 4號線 梅林關(guān)口 區(qū)域定位：中心區(qū)后花園，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的綜合功能新城，深圳中部物流中心和交通樞紐，與中心區(qū)相配套的工業(yè)、商貿(mào)、倉儲、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的次中心區(qū)，深圳中北部區(qū)域性的行政、經(jīng)濟、文化中心 。 區(qū)域發(fā)展前景展望 10 城市西進第一站 南山發(fā)展軌跡分析 發(fā)展 階段 功能配比 標(biāo)志項目 啟動期 萌芽期 發(fā)展期 升級期 成熟期 1992-1995 1996-1999 2000-2004 2004-2008 2009左右 獲市政府批準(zhǔn)立項開始建設(shè)中心區(qū) 北區(qū)住宅成型 住宅開發(fā)完畢，核心區(qū)大量土地出讓 核心區(qū)全面建設(shè) 核心區(qū)基本建設(shè)完畢 海珠城 海文花園 創(chuàng)世紀(jì)海城 保利城 海岸明珠 觀海臺 天利廣場 海岸城 保利文化廣場 凱賓斯基 68層金融中心 地鐵開通 11 城市西進第二站 寶安發(fā)展軌跡分析 發(fā)展 階段 階段特征 標(biāo)志項目 啟動期 萌芽期 發(fā)展期 升級期 成熟期 2002-2003 2004-2005 2005-2006 2007-2009 2010左右 深圳房地產(chǎn)開發(fā)向深圳西部拓展 政府規(guī)劃 5年打造一個新寶安 住宅開發(fā)基本完畢，核心區(qū)大量土地出讓 核心區(qū)全面建設(shè) 核心區(qū)建設(shè)完畢 天虹商場 寶安電子城 肯德基 凱旋城 幸福海岸 新岸線 西岸觀邸 宏發(fā)領(lǐng)域 第 5大道 君逸世家 地鐵開通 深南大道和寶安大道接通 深港西部通道開通 中心公園 購物公園 特色商業(yè)街區(qū) 先住宅后商業(yè)的開發(fā)順序，待片區(qū)有一定居住氛圍后再開發(fā)商業(yè)物業(yè)，規(guī)避商業(yè)的培育期 過長風(fēng)險。 12 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們在龍華新城的位置 項目地塊價值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項目定位 13 我們在龍華新城的位置 商業(yè)之與項目整體開發(fā)及發(fā)展商品牌 競爭模型分析 可經(jīng)營形態(tài) 分析 項目在龍華新城的位置 商業(yè)價值最大化標(biāo)準(zhǔn) 14 項目在龍華新城商業(yè)中的位置 從地鐵對商業(yè)帶動作用來看，龍華新城預(yù)計將會形成以 4號線途經(jīng)龍華新城的 3個重要站點為中心的商業(yè)中心， 打破龍華商業(yè)相對分散的局面 ； 龍華火車站站商圈 紅山站商圈 龍?zhí)琳旧倘?綜上所述，本項目處在未來龍華新城商業(yè)核心價值區(qū)，商業(yè)發(fā)展前景較樂觀，但周邊競爭亦較大。 各自站點均會形成 一批集購物、休閑、娛樂于一體的 超級購物中心 ； 本區(qū)域商業(yè)較為集中，以紅山站為中心，周邊會形成有 3家以上大型商業(yè)中心； 紅山站兩翼的中航和港鐵項目，從體量和地鐵優(yōu)勢上， 與本項目形成直接競爭，同時，亦可以形成輻射整個龍華新城及周邊區(qū)域的大型副城市商業(yè)中心； 15 本項目 中航地產(chǎn) 綠景地產(chǎn) 港鐵公司 周邊項目 案例 住宅面積（ ） 商業(yè)面積（ ） 商業(yè)面積比例 原港鐵龍華項目 299,000 160,000 54% 中航龍華項目 240,000 72,000 30% 鵬潤達項目 123,526 30,000 24% 綠景龍華項目 188,000 25,000 13% 本項目 563,000 102,000 18% 參考項目 案例 住宅面積（ ） 商業(yè)面積（ ） 商業(yè)面積比例 華潤中心 550,000 188,000 34% 北京 SOHO現(xiàn)代城 480,000 19,900 4% 商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的基本指標(biāo)之一 ，我們可以根據(jù)這一比例，判定客觀存在的社區(qū)商業(yè)的對外性質(zhì)強弱： 競爭狀況 內(nèi)向社區(qū)型 城市綜合體 由于兩項目商業(yè)提量及住宅提量均較小，且面對周邊巨大的商業(yè)提量， 兩項目只可能選擇內(nèi)向社區(qū)型。與本項目競爭關(guān)系較小。 面對兩個商業(yè)面積較大的競爭對手，本項目選擇： 規(guī)避？ OR 挑戰(zhàn)？ 16 了解競爭對手實力 中航公司 在深從事 2004年起從事地產(chǎn)項目開發(fā)。 已開過過三個高檔住宅，及一個商業(yè)項目，尚 屬于發(fā)展中的開發(fā)商 。 在深具有一定的客戶 具有一定的開發(fā)經(jīng)驗 商業(yè)綜合體運營經(jīng)驗不足 國企市場反映較慢 已確定商家為：天虹百貨，基本確定格蘭云天酒店 豐富的百貨經(jīng)營經(jīng)驗 17 進入市場的四種姿態(tài) 我們在市場中的位置 引領(lǐng)者 挑戰(zhàn)者 補缺者 跟隨者 擁有市場話語權(quán) ,時常能夠發(fā)出代表市場走向的聲音 , 擁有一線的品牌號召力。 一旦成功會獲得巨大的市場優(yōu)勢 ,可以在市場上輕松獲得話語權(quán) ,但必須擁有突出的產(chǎn)品特點及景觀賣點或擁有一線的品牌號召力而或從體量上打造航母社區(qū) . 能迅速在市場上站穩(wěn)腳跟 在消費者心中迅速樹立有別于整體市場的另一形象 但需要人為制造市場關(guān)注？ -大量的營銷費用及承擔(dān)巨大的市場風(fēng)險 攔截領(lǐng)跑者客戶，借勢宣傳，吸引客戶，避免直面競爭，節(jié)省營銷費用。常適用于小發(fā)展商。 搶占時間進入市場 以豐富的商業(yè)運營開發(fā)經(jīng)驗及強大的號召力引領(lǐng)市場。需要巨大的商業(yè)提量并且優(yōu)越的地理位置及一定的營銷費用。 對項目的開發(fā)時間沒有限制，需準(zhǔn)確的了解競爭對手，利用自身突出的特色及品牌號召力，吸引引領(lǐng)者帶來的大量客戶 在深具有一定的客戶 具有一定的開發(fā)經(jīng)驗 商業(yè)綜合體運營經(jīng)驗不足 開發(fā)、運營經(jīng)驗豐富 強大的品牌號召力 位于中心邊緣區(qū) 引領(lǐng)者 -原港鐵項目 補缺者 -中航項目 挑戰(zhàn)者 -本項目 保證足夠的商業(yè)體量與之進行共融、競爭 18 可經(jīng)營形態(tài)研判 商業(yè) 星級酒店 弊：至少占用 3萬平米商業(yè)，大大減少商業(yè)體量，競爭優(yōu)勢銳減 轉(zhuǎn)而從事較生疏的酒店行業(yè)，經(jīng)營風(fēng)險增大 利：回避競爭，分擔(dān)經(jīng)營的風(fēng)險 星級酒店為商業(yè)帶來大量的高檔商旅客戶 商業(yè) 便捷酒店 弊：便捷酒店有可能與項目商業(yè)及住宅的高檔定位產(chǎn)一定沖突 利：回避競爭，分擔(dān)商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險 便捷酒店能有效吸納新客站帶來的商率客戶，并為直接為商業(yè)帶來人流 便捷酒店面積在 1萬米左右，對本項目商業(yè)體量影響不大 不建議使用該方案 19 商業(yè) 弊：直面競爭對手、紅海血拼 利：充分利用發(fā)展商豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗及強大的品牌號召力 易造成規(guī)模效應(yīng)。使項目具備與其它項目相競爭的基本條件 區(qū)域商業(yè)大化，使區(qū)域與龍華其它商圈競爭具有備優(yōu)勢，利于吸引周邊商圈客戶 通過前期規(guī)劃及營銷可否解決 弊端？ 可經(jīng)營形態(tài)研判 20 商業(yè)之與項目整體開發(fā)及發(fā)展商品牌 商業(yè) 利潤的重要來源 為項目整體增值 發(fā)展商品牌實力的展示 因此，本項目重點考慮適宜擺放集中式商業(yè)的最佳地塊 地塊商業(yè)價值的研判。 綜上所述，結(jié)合項目現(xiàn)狀，項目周邊商業(yè)雖然面臨較大的同質(zhì)化競爭，但對于一個有著豐富商業(yè)運營實力和商家資源的的發(fā)展商來說 商業(yè)的運作成功，尤其是打造富有特色的、有核心競爭力的、有一定規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)中心，對于發(fā)展商住宅的成功和品牌的溢價，都有著重要的意義。 21 商業(yè)價值最大化的標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)價值最大化標(biāo)準(zhǔn) 硬件可塑性 檔次定位 業(yè)態(tài)組合 經(jīng)營者實力 市場推廣策略 商業(yè)管理服務(wù)素質(zhì) 優(yōu)越的地理位置 商業(yè)前期規(guī)劃對項目的成功起著至關(guān)重要的作用，依據(jù)商業(yè)成功經(jīng)驗，針對地理位置（地塊價值）、功能主體定位、業(yè)態(tài)組合、硬件可塑性（商業(yè)規(guī)劃）提交建議。 前期規(guī)劃 后期招商經(jīng)營 商業(yè)價值最大化體現(xiàn)在兩方面：一方面依賴前期規(guī)劃；一方面依賴后期的招商和經(jīng)營管理。 22 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們在龍華新城的位置 項目地塊價值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項目定位 23 項目地塊 分析 各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動便利性 項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 項目人流動線分析 地塊商業(yè)價值分析要素梳理 項目周邊主要車流動線分析 3#、 4#、 5#地塊之間商業(yè)價值打分表 24 項目地塊指標(biāo) 144756 57283 69570 建筑面積 25 25 25 建筑覆蓋率 3.5 3.2 3.2 容積率 備注 地塊面積 地塊 指標(biāo) 41359 17901 22076 商業(yè)面積共 7.6萬平米，各地塊商業(yè)指標(biāo)可適當(dāng)自由調(diào)整。 5#地 4#地 3#地 25 地塊商業(yè)價值分析要素梳理 購物中心選址影響因素 易達原則 聚集原則 依賴各種交通工具，尤其是軌道交通和公交巴士 香港購物中心成功借鑒 最短時間原則 商圈原則 各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動便利性 各地塊在片區(qū)車流易達性 綠化對各地塊商業(yè)影響最小化 各地塊與公交人流易達性（規(guī)劃） 26 項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 紅山站 日出印象 七里香榭 綠景項目 綠化帶 中航項目 港鐵項目 依據(jù)商業(yè)聚集效應(yīng)和地鐵人流對商業(yè)的支撐作用，本案相比較中航及港鐵兩商業(yè)項目，無地緣優(yōu)勢； 鵬潤達項目 綜合以上各種因素，對商業(yè)規(guī)劃而言，在克服無明顯地緣和規(guī)模優(yōu)勢指導(dǎo)下，項目應(yīng)借勢港鐵超大體量商業(yè)，形成聯(lián)動及聚集效應(yīng)；同時，發(fā)揮地塊連接商業(yè)核心區(qū)及住宅區(qū)狹長特點，形成較好的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)人流動線，使得商業(yè)向周邊住宅區(qū)進行延伸。 依據(jù)商業(yè)聯(lián)動的需要，本案西北面綠化帶阻礙本案商業(yè)和中航項目及港鐵項目形成 “ 三角 ” 的商業(yè)格局； 本案處于商業(yè)地帶和住宅地帶良好的紐帶地段，要充分利用自身優(yōu)勢，形成依托地鐵大型超級購物中心相延伸的商業(yè)地帶。 27 項目人流動線分析 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 主要人流由地鐵口、客運站與住宅區(qū)匯聚至本項目 ，客運站距離較遠(yuǎn)，人流主要通過地鐵或公交；地鐵口人流須經(jīng)港鐵項目再到本項目； 住宅人流主要集中在北面及東面，但須過人民路、梅龍路主干道； 臨港鐵物業(yè)商業(yè)面昭示性最好、更能吸納和聚集人氣。 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 28 各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動便利性 紅山站 日出印象 七里香榭 綠景項目 綠化帶 中航項目 港鐵項目 鵬潤達項目 北面主要為住宅，東面為規(guī)劃中的綠化帶及住宅，西南面主要為商 業(yè)，用商業(yè)的聚集性和對街效應(yīng)原理來分析， 本項目商業(yè)分布應(yīng)該充分利用地塊西面。 三塊地塊相比較， 4#及 5#地塊綠對商業(yè)的隔離相對較低，商業(yè)價值較大； 29 項目周邊主要車流動線分析 福龍路 梅龍路： （主要由市區(qū)方向前往本項目，至五號地塊最為便利） 市區(qū) 龍華老街 新客站、龍華 人民路： （主要從老城區(qū)前往本項目的，至三四號地塊最為方便） 福龍路： （主要由市區(qū)前往本項目，相對來說至三四號地塊有一些便利） 新區(qū)大道： （主要由客運站及龍華方向前往本項目，至五號地塊最為便利） 布龍路： （主要龍華中心城及周邊前往本項目，至四五號地最為便利） 30 3#、 4#、 5#地塊之間商業(yè)價值打分表 地塊 因素 3# 4# 5# 商業(yè)環(huán)境 1 2 2 地塊利用性 1 3 3 地塊臨街面 1 2 3 車流易達性 2 3 4 人流易達性 2 3 3 得分 7 13 15 綠化帶 5#地塊 富國路 紅山站 3#、 4#地塊 商業(yè)發(fā)展方向上， 5#地塊可以考慮打造較大體量集中式商業(yè)中心；同時，也可以借助 4#主題商業(yè)街的打造，起到連接地塊東面住宅和地塊形成商業(yè)互動。 綜合以上各種因素， 3地塊商業(yè)價值比較： 5#4# 3# 31 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們在龍華新城的位置 項目地塊價值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項目定位 32 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 規(guī)劃方案二 規(guī)劃目的分析 規(guī)劃方案一 33 商業(yè)規(guī)劃建議 規(guī)劃目的分析 本 項 目 規(guī)劃 目 的人 流 車 流同 業(yè) 競 爭 力 消 費 環(huán) 境車 輛 停 靠 便 利車 行 進 入 項 目的 便 利 性車 流 的 順 暢人 行 便 利 性人 流 疲 勞 度 的 緩 解最 大 化 縮 短 人流 引 入 距 離地 鐵 人 流 的 引 入商 業(yè) 物 業(yè) 的 同 質(zhì) 化對 商 家 的 吸 引 力舒 適 消 費 環(huán) 境繁 華 的 消 費 環(huán) 境消 費 環(huán) 境 的 認(rèn) 同 感34 商業(yè)規(guī)劃建議 A方案 規(guī)劃建議 A 利用綠化帶布置生態(tài)購物環(huán)境 構(gòu)思方向 充分利用綠化帶的景觀優(yōu)勢，規(guī)避商業(yè)隔離劣勢。 利用 平層 分離人車流，并將停車區(qū)域布置在 商業(yè)高樓層 ，增加商業(yè)價值。 消除商業(yè)同質(zhì)化，制造與眾不同甚至獨一無二的商業(yè)形式與環(huán)境。 為商業(yè)帶來更多的生態(tài)與文化環(huán)境。 建議說明 將商業(yè)主體布置貼近綠化帶布置，并在不增加覆蓋率的考慮下將住宅布置在商業(yè)群樓上。并在商業(yè)高樓層布置停車場，西面布置大面積廣場，可考慮在臨近商業(yè)主體處設(shè)計部分下沉式廣場，與地下商業(yè)層相連。還可參考香港太古廣場，設(shè)置連廊以與港鐵地塊的可能性商業(yè)連接吸引人流。 35 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A模塊示意圖 大面積的休閑公共廣場聚集人流，并可以舉辦各種商業(yè)活動 停車場入口設(shè)置在北向入口，與巴士，出租站相臨?？偤蛙嚵?，使其有序 人流導(dǎo)引 停車場設(shè)置在高樓層，以便商業(yè)樓層更接近地面層 地下一層做商業(yè)用途 住宅設(shè)置在主體商業(yè)之上，以節(jié)省覆蓋率 設(shè)置連廊將主體商業(yè)二層與現(xiàn)港鐵商業(yè)地塊相連 西向設(shè)計成退臺式商業(yè)，并覆蓋綠化連接綠化帶景觀 借鑒香港太古廣場與又一城經(jīng)驗，設(shè)置統(tǒng)一巴士車站與出租車站 綠化帶與商業(yè)主體相連，在連接處結(jié)合景觀優(yōu)勢，設(shè)計退臺引入觀光餐廳，酒吧等商業(yè) 商業(yè)主體設(shè)置在綠化帶旁，和自然景觀相結(jié)合，打造生態(tài)購物環(huán)境。 36 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A模塊示意圖 住宅 公共廣場（步行） 綠化帶 西向街道 集中式商業(yè) 高樓層停車場 停車場入口處 架空層隔離住宅與商業(yè)部分 連廊 退臺式屋頂 巴士車站 出租車站 主要視覺角度 建議退層式商業(yè)街，并覆蓋綠化，設(shè)置步行系統(tǒng)。配合綠化帶景觀建立生態(tài)商業(yè)的優(yōu)良景觀視覺。 37 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A模塊示意圖 休閑廣場 主體商業(yè) 住宅 綠化帶 連廊 出租車站 停車場入口 出租車站 超大型的廣場暨公園空間大氣，磅礴，聚集人氣，商業(yè)形象高，視野寬廣。 主要視覺角度 38 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A交通示意圖 步行系統(tǒng) 車行系統(tǒng) 停車場入口 巴士車站 出租車站 N 39 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A商業(yè)環(huán)境示意圖 廣場、公園等公共空間使用時間一般在早晨 6： 00 10： 00，晚上 18： 00 21： 00。東向設(shè)置公共空間，可在兩個時間段聚集人流，早晨有日出陽光，傍晚沒有西曬，清爽宜人 商業(yè)白天經(jīng)營時間一般為 10： 00 18： 00，實際使用時間為 12： 00 18： 00。西向設(shè)置退層式商業(yè)街，每一層后退一定距離，并布置綠色植被與步行空間。在主要商業(yè)時間內(nèi)營造綠植、藍天、陽光的地中海式倚山風(fēng)情街。 東向設(shè)置社會公共空間 西向為退層式商業(yè)街 夜間，傍依綠化帶，配合酒吧、特色街鋪和徐徐涼風(fēng)形成夜色商業(yè)休閑空間。 40 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A商業(yè)聯(lián)動示意圖 N 3#,4#地塊配套商業(yè) 通過聚集的巴士站與出租車站的人流與交通便利連接成一個小商業(yè)圈 其他項目商業(yè) 通過廣場聯(lián)動 港鐵商業(yè)項目 主要通過連廊連接 41 商業(yè)規(guī)劃建議 B方案 規(guī)劃建議 B 引入立體化交通系統(tǒng)打造空中花園式購物環(huán)境 構(gòu)思方向 引入立體化交通系統(tǒng)分離人流與車流，營造良好有序的消費環(huán)境。 更好的鏈接港鐵商業(yè)氛圍，而不僅僅通過人行通道方式。 消除商業(yè)同質(zhì)化，制造與眾不同甚至獨一無二的商業(yè)形式與環(huán)境。 為商業(yè)帶來更多的生態(tài)與文化環(huán)境。 建議說明 將商業(yè)一層架空，作為停車場所與綠化相連接。二層直接與港鐵或者其他商業(yè)相連接，營造全二層開放式商業(yè)。東面營造成臺階式公共空間，可以是廣場，可以是公園形式。西面作為商業(yè)的主體。在盡量不增加覆蓋率的前提下，布置住宅于商業(yè)裙樓的上方，并通過商業(yè)裙樓的頂樓架空層隔離商業(yè)與住宅空間。 42 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 B模塊示意圖 步行系統(tǒng)架空于二層，與車輛完全分流 架空層內(nèi)可做停車場與部分休閑區(qū)域 西向道路完全通車，不做外部步行系統(tǒng) 車庫入口安置在西向的南北處，導(dǎo)引車流避開東向街道 東向設(shè)置大型廣場或者西班牙大臺階式廣場聚集與導(dǎo)引步行人流進入架空層商業(yè) 南、北、東向設(shè)置多個室外自動扶梯導(dǎo)引人流 步行路線 車行路線 設(shè)置巴士車在北向，同時兼顧住宅與港鐵乘車人員 設(shè)置出租車站在南向，和巴士站分開，形成獨立的入口 綠化帶處于架空層下，可從二層大型天井處欣賞綠化景觀，并布置休閑設(shè)施與流動商業(yè) 商業(yè)主體設(shè)置在二層，不限形式。可做生態(tài)型購物形式，打造空中花園式購物環(huán)境 43 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 B模塊示意圖 住宅 綠化帶 空中連