寫字樓物業(yè)管理方案

精品資料 信陽(yáng)中樂(lè)百花A座寫字樓 物業(yè)管理方案 信陽(yáng)中樂(lè)百花物業(yè)管理有限公司 2014年10月15日 歡迎下載 A座寫字樓物業(yè)管理方案 目 錄 方案目錄( 1 ) 物業(yè)概況( 3 ) 編制依據(jù)( 4 ) 管理目標(biāo)( 4 ) 管理原則（ 5） 管理辦法（ 6） 服務(wù)項(xiàng)目（ 7） 具體方案（8 ） 早期物業(yè)管理介入階段 （8 ） 前期物業(yè)管理階段 （9 ）一、 接管驗(yàn)收管理方案 （9 ）二、 業(yè)主入伙管理方案 （10）三、 治安管理方案 （11）四、 消防管理方案 （13）五、 綠化保潔方案 （14）六、 房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 ( 15)七、 娛樂(lè)設(shè)施管理方案 （18）八、 水系使用管理方案 （18）九、 財(cái)務(wù)管理方案 （19）十、 質(zhì)量管理方案 （19）十一、檔案資料管理 （20）十二、人力資源管理 （21）智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) （22）機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 （23）物業(yè)管理年度收支預(yù)算 ( 26) 物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述） 中樂(lè)百花A座寫字樓位于 信陽(yáng)市羊山新區(qū)第七大道 周邊設(shè)施有 信陽(yáng)市政府、行政審批大廳 、火車站、信陽(yáng)高鐵東站、鐵路醫(yī)院、羊山中小學(xué)、中樂(lè)百花酒店 交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。 中樂(lè)百花A座寫字樓由 中樂(lè)百花投資集團(tuán) 開發(fā)建設(shè)，占地面積 7846.71 平方米，總建筑面積 61382.49，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、及消監(jiān)控設(shè)施，共配有 14臺(tái)電梯。 編制依據(jù)（按照國(guó)家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定） 中樂(lè)百花A座寫字樓樓書 中樂(lè)百花物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè)及其他規(guī)定，管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述） 為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造信陽(yáng)五星級(jí)寫字樓的開發(fā)初衷，開創(chuàng)信陽(yáng)市高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著中樂(lè)百花物業(yè)管理公司“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)服務(wù)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)中樂(lè)百花A座寫字樓項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)的管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。 中樂(lè)百花A座大廈管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到95%98%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到信陽(yáng)地區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到河南省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。 管理原則 為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則：（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則： “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則： 在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。 管理辦法（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立中樂(lè)百花A座寫字樓物業(yè)管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為中樂(lè)百花A座寫字樓組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五）嚴(yán)格遵守物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案，與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。（七）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（八）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）： 1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理； 2、公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)； 3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)； 6、對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理； 7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用； 10、節(jié)日環(huán)境布置； 11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)； 12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)； 13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)； 14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)； 15、代叫出租車； 16、代辦保險(xiǎn)； 17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳；（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門備案）： 1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)； 2、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)（視大廈配置而定）； 3、機(jī)動(dòng)車輛清洗： 4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)； 5、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)； 6、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)； 7、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等； 8、代訂車、船、機(jī)票； 9、代訂代送飲用水； 具體實(shí)施方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。一、管理內(nèi)容： 1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)； 2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； 5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見； 6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見； 7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； 8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷； 9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見； 10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收；二、管理措施： 1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 2、 學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 3、 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 4、 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗(yàn)收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序（一）、管理內(nèi)容： 1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間； 2、編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排； 3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。 4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。（二）管理措施： 1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作； 2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)； 3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； 4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)；二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內(nèi)容： 1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； 2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)； 3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用； （4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫業(yè)主驗(yàn)收交接表，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。（二）管理措施： 1、制定業(yè)主領(lǐng)房程序，準(zhǔn)備有關(guān)所需資料； 2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程； 3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案； 4、熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽取業(yè)主意見； 5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注。 特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容： 1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)： 禮儀服務(wù)； 維護(hù)出入口的交通秩序； 對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； 夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)和登記； 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈； 遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記； 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)： 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； 對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； 對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查； 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 防范和制止各類違反大廈管理制度行為；2、技術(shù)防范： 應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。（1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。（2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（二）、管理措施： 1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心； 2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習(xí)； 3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)； 4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量； 5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好； 6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案；四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容： 1、做好消防監(jiān)控中心的管理； 2、做好消防設(shè)施、器材的管理； 3、保持消防通道的暢通； 4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理； 5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹； 6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品； 7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施： 1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)； 2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除； 5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 6、制止任何違反消防安全的行為； 7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)； 8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警；五、綠化保潔管理方案： 綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容： 1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水； （2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；（5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無(wú)明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水； （6）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；（7）定期進(jìn)行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、落實(shí)“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案： 房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房： 房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； 加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理； 裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次； 對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。（3）公共用房做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；（8）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時(shí)率與合格率。（二）管理措施： 1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止； 2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)； 3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)； 4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代； 5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄； 6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定） 確保健身娛樂(lè)設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂(lè)休閑環(huán)境。（一）管理內(nèi)容1、每周對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：（1）活動(dòng)設(shè)施有無(wú)破損，有無(wú)因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過(guò)滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；（3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過(guò)滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無(wú)破損和松動(dòng)，是否牢固； 2、對(duì)存在不安全因素的娛樂(lè)設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無(wú)法修復(fù)的，按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；（二）管理措施 1、大廈設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)； 2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂(lè)設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào)管理處經(jīng)理；八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過(guò)有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容 1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常； 2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈； 3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。（二）管理措施 1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定； 2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； 3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。九、財(cái)務(wù)管理方案： 通過(guò)財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）管理內(nèi)容： 1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理； 2、搞好財(cái)務(wù)核算； 3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 4、做好年度預(yù)算和決算工作； 5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷； 6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施： 1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度； 2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； 3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 4、加強(qiáng)成本控制； 5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容： 1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃； 2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施； 3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題； 4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)；（二）管理措施： 1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)； 2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處； 3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)； 4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問(wèn)題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案： 加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容： 1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等； 3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等； 4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。（二）管理措施： 1、 制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； 2、 專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； 3、 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%； 4、 逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容： 1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才； 2、任人唯賢，量材錄用； 3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施： 1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明； 2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性； 3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)； 4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合； 5、全面考核，做到公開、公平、公正智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)（一） 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。（二） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三） 建立設(shè)備技術(shù)檔案 對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。（四） 建立設(shè)備運(yùn)行檔案 建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。（五） 建立供貨商檔案 對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。（六） 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備1、機(jī)構(gòu)設(shè)置 根據(jù)中樂(lè)百花A座物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：一、組織機(jī)構(gòu)圖 A座物業(yè)管理處 財(cái)務(wù)部保潔綠化部 客戶服務(wù)部 安保部工程維修部檔案管理裝修管理會(huì)計(jì)出納房屋管理環(huán)境綠化清潔保潔服務(wù)收費(fèi)員消防管理車輛管理治安管理日常設(shè)施維修機(jī)電設(shè)備維護(hù)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行二、人員配備架構(gòu)圖： 管理處經(jīng)理（1人）保潔主管（1人）安保主管（1人）工程主管（1人）客戶主管（1人）人保安員12人水電維修工2人樓層管理1人環(huán)境綠化1人保潔員7人消防值機(jī)3人大廳前臺(tái)1人會(huì)計(jì)出納1人2） 管理職責(zé)： 1、經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作； 2、客服部主要負(fù)責(zé)人力資源管理、檔案資料管理、裝修管理、會(huì)所管理、大廈文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等； 3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等； 4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)大廈公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等； 5、保潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。（3） 根據(jù)中樂(lè)寫字樓大廈的具體情況，擬配備33人，具體配備如下： 1、管理處經(jīng)理1人； 2、客服部4人，主管1人、客服前臺(tái)1人、出納1人、樓層管理1人； 4、工程部3人：主管1人，水電維修工2人； 5、保安部16人：主管1人，保安12人，分為：大廳崗3人、大廈出入口崗6人，大廈巡邏3人，消防中控室3人（保安員分5個(gè)執(zhí)勤崗位，每個(gè)崗位3人）每班工作時(shí)間為8小時(shí)工作制。 6、清潔綠化部9人：保潔主管1人，保潔員7人，地下室及大廈外圍2人，1層大廳1人，26層1人，712層1人，1319層1人，20樓頂1人，綠化工1人，每天工作時(shí)間為8小時(shí)工作制。 三、物業(yè)前期必要的物資裝備計(jì)劃表 （一）、前期開辦物資裝備配備表 物業(yè)用房（辦公室、倉(cāng)庫(kù)、財(cái)務(wù)室、資料室、保安宿舍）按人均用房8平米測(cè)算，物業(yè)33人共計(jì)需辦公用房264平米，物業(yè)用房前期由置業(yè)公司裝修達(dá)到辦公條件方可。2、 前期投入開辦費(fèi)用 序號(hào)科目數(shù)量配備位置單價(jià)（大約）費(fèi)用合計(jì)1辦公桌15張辦公室6張、配電室1張、保安3張、保安宿舍1張，維修部3張、空調(diào)機(jī)房1張36054002辦公椅20把每一辦公桌配備一把辦公椅10020003客服前臺(tái)1套物業(yè)客服前臺(tái)接待客戶專用300030004文件柜9組經(jīng)理1組、客服3組、工程2組、保潔1組、保安1組、財(cái)務(wù)室1組35031505電腦4臺(tái)經(jīng)理1臺(tái)、客服1臺(tái)、大廳前臺(tái)1臺(tái)、財(cái)務(wù)1臺(tái)3000120006復(fù)印機(jī)1臺(tái)物業(yè)辦公室用200020007電話機(jī)3部經(jīng)理1部、客服2部、工程1部、保安1部2006008會(huì)議桌1套物業(yè)開會(huì)用、大約能容納12人的小會(huì)議桌400040009對(duì)講機(jī)12部經(jīng)理1部、保安4部、保潔1部、客服2部、工程4部、800960010強(qiáng)光手電5把保安2把、客服1把、工程2把15075011保險(xiǎn)柜1個(gè)財(cái)務(wù)室用80080012點(diǎn)鈔機(jī)1個(gè)財(cái)務(wù)室用60060013財(cái)務(wù)其它1套財(cái)務(wù)辦公用1000100014人字梯2米工程維修用35035015人字梯3.5米工程維修用50050016維修工具5套工程維修用300150017升降機(jī)1臺(tái)保潔、維修用200002000018萬(wàn)用表2塊工程維修用20040019沖氣鉆1臺(tái)工程維修用50050020手槍鉆1臺(tái)工程維修用30030021其它物品若干工程維修用大約1000022保潔用品若干保潔清潔用品大約1000023保安用品若干保安執(zhí)勤用品大約200024財(cái)務(wù)用品若干財(cái)務(wù)辦公用品大約1000費(fèi)用合計(jì)：91450元注：前期開班費(fèi)用大約為：91450元。十四、物業(yè)管理年度費(fèi)用測(cè)算三、物業(yè)年度收費(fèi)測(cè)算 序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總計(jì)（月）總計(jì)（年）備注1可收物業(yè)管理費(fèi)面積大約：52000平米2.6元/月/1352001622400單位：元2地下車位數(shù)量116個(gè)40元/月/個(gè)464055680單位：元3 地上車位數(shù)量210個(gè)30元/月/個(gè)630075600單位：元 年收入費(fèi)用：1461401753680說(shuō)明：物業(yè)管理費(fèi)暫按2.6元/月/平方米測(cè)算，地上車位暫按30元/月/車位測(cè)算；地下車位暫按40元/月/車位測(cè)算；2、 年度物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算3、 年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）備注1物業(yè)人員薪資預(yù)算表909600附表一2行政辦公費(fèi)支出45800附表二3環(huán)境綠化支出90200附表三4 服裝費(fèi)用支出17500附表四5公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)340400附表五6員工補(bǔ)助及福利