房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點1054354880.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點 主要內(nèi)容 一 房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點二 近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點三 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本性要求四 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款的分類五 房地產(chǎn)項目的立項批準文件和 四證 的取得程序六 調(diào)查報告 的要點七 審批報告 的要點八 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信安排 一 房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點 1 區(qū)域性 市場及政策的多元化 2 周期性3 政策性4 投資大 借款多 周期長5 投資和消費的雙重性6 專業(yè)性7 個別性8 風險性 二 近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點 1 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 銀發(fā) 2003 121號 作出了多項具體規(guī)定 措施嚴厲2 國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 2003年18號文 3 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 銀監(jiān)發(fā) 2004 57號 自有資金比例不得低于35 4 關(guān)于加強土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風險提示的通知 銀監(jiān)通 2004 75號 5 國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定 04年12月 6 國務院發(fā)布穩(wěn)定房價的八條意見 2005年3月 穩(wěn)定房價的八條意見 要求各地方切實負起穩(wěn)定住房價格的責任 俗稱 舊八條 7 國務院副總理曾培炎 關(guān)于抑制房價過快上漲勢頭的四點要求 2005年4月 8 國務院關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的八條措施 2005年4月 指出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八項措施 俗稱新八條 以組合政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控9 七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 05年5月 加大土地供應調(diào)控力度 嚴格土地管理 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策 明確享受優(yōu)惠政策的普通住房的標準等 反映政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控進一步細化10 貸款基準利率上調(diào) 2004年10月 11 住房按揭利率上調(diào) 2005年3月 三 人民銀行121號文件的要求 不得對未取得 四證 的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款 不得對異地的房地產(chǎn)項目進行貸款 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 其自有資金應不低于所開發(fā)項目總投資的35 不得對存在拖欠工程款行為的借款申請人發(fā)放貸款 房地產(chǎn)類的貸款必須歸入 房地產(chǎn)貸款 會計科目核算 嚴禁對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款 四 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類 1 按用途 分為住宅 寫字樓 商鋪等2 按經(jīng)營對象 分為土地市場和房產(chǎn)市場3 按市場層次 分為一級市場 二級市場和三級市場 在我國 房地產(chǎn)一級市場又稱土地出讓市場 是指國家將土地的使用權(quán) 按一定年限一定性出讓給土地受讓者 并由土地受讓者向國家支付土地出讓金的交易市場 二級市場是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用單位和個人之間進行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場 三級市場是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場 屬于房地產(chǎn)市場中調(diào)劑余缺 重新配置的市場 我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場及二級市場的項目調(diào)查分析房產(chǎn)開發(fā)按照經(jīng)營的方式可分為出租 出售和自營等方式 不同的類型還款來源不同 應有不同的分析模式 五 房地產(chǎn)項目的立項批準文件和 四證 的取得程序 通常開發(fā)商按如下程序進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的 選地盤 項目可行性分析 在計劃部門立項 初步設(shè)計 在國土部門辦理土地審批 領(lǐng)取 土地使用證 在城市規(guī)劃部門辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批 領(lǐng)取 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 在城市規(guī)劃部門辦理工程規(guī)劃審批 領(lǐng)取 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在建設(shè)門辦理開工審批 領(lǐng)取 建設(shè)工程開工許可證 進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 主體工程封頂 高層為投入建設(shè)資金達到總額的2 3 領(lǐng)取 商品房預售許可證 進行銷售 六 調(diào)查報告的主要內(nèi)容 對借款主體資質(zhì)的確認根據(jù)建設(shè)部 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 則屬于違法行為 其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 應認定為無效 而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款 自然也就得不到相應的法律保障 因此 在我們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款前必須要關(guān)注借款主體的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)按照建設(shè)部頒布的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊資金的數(shù)額 專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)目 相應的職稱要求 從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績分為一級 二級 三級等資質(zhì)等級 各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下 一級資質(zhì)的條件包括 1 注冊資本不低于5000萬元 2 從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上 3 近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上 或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 4 連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100 5 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上 或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 6 有職稱的建筑 結(jié)構(gòu) 財務 房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人 持有資格證書的專職會計人員不少于4人 7 工程技術(shù) 財務 統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 8 具有完善的質(zhì)量保證體系 商品住宅銷售中實行了 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 制度 9 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 二級資質(zhì)的條件包括 1 注冊資本不低于2000萬元 2 從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上 3 近三年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上 或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 4 連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100 5 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上 或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 6 有職稱的建筑 結(jié)構(gòu) 財務 房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人 持有資格證書的專職會計人員不少于3人 7 工程技術(shù) 財務 統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 8 具有完善的質(zhì)量保證體系 商品住宅銷售中實行了 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 制度 9 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 三級資質(zhì)的條件包括 1 注冊資本不低于800萬元 2 從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上 3 近三年房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上 或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 4 連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100 5 有職稱的建筑 結(jié)構(gòu) 財務 房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人 其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人 持有資格證書的專職會計人員不少于2人 6 工程技術(shù) 財務 統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱 7 具有完善的質(zhì)量保證體系 商品住宅銷售中實行了 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 制度 8 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 各資質(zhì)等級承擔的房地產(chǎn)開發(fā)范圍 1 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制 可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目 2 二級資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目 而承擔業(yè)務的具體范圍由省 自治區(qū) 自轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級實行分級審批 1 一級資質(zhì)由省 自治區(qū) 直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審 報國務院建設(shè)行政主管部門審批 2 二級資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批辦法由省 自治區(qū) 直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè) 由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書此資質(zhì)等級實行年檢制度 對不符合原定資質(zhì)條件或有不良經(jīng)營行為的企業(yè) 由原資質(zhì)審批部門予以降級直至注銷資質(zhì)證書 對房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過程應予以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立多個項目公司分別開發(fā)不同的項目 股東的背景應重點關(guān)注由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤吸引眾多社會資金 不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東并無開發(fā)史房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集行業(yè) 對股東實力要求更高 因此應對股東背景及其資本積累過程 予以充份關(guān)注在調(diào)查報告的第一部分要求對股東情況及實際控制人的經(jīng)歷予以說明案例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 系由A公司實際控制的項目公司 向我行提出開發(fā)貸款6000萬元的申請 用于項目開發(fā) 以其他土地作抵押 在審查過程中 我們發(fā)現(xiàn)A公司背景復雜 資本運作頻繁 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足 因此對該筆業(yè)務作初審退檔處理 不久 A公司資金鏈斷裂 房地產(chǎn)企業(yè)資信情況除一般性的調(diào)查內(nèi)容外 還應調(diào)查企業(yè)有無拖欠工程款的現(xiàn)象案例 某企業(yè)向我行提出開發(fā)貸款6000萬元的申請 以項目在建工程抵押 抵押物足值 且項目基本已經(jīng)建成 建設(shè)風險較小 調(diào)查報告沒有反映借款人有不良的信用情況 在審查過程中 通過公開信息的搜索 我們發(fā)現(xiàn)借款人與項目的施工方有訴訟事件 系施工方以借款人不能按時付款提起訴訟 因此總行出具了初審退檔的意見 房地產(chǎn)企業(yè)財務資料分析與說明房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點是產(chǎn)成品的種類較多 成本核算復雜 經(jīng)營收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大 針對以上特點 對房地產(chǎn)企業(yè)應重點分析影響企業(yè)銷售收入 成本支出等的重點科目 主要包括存貨 預收賬款 應付款 股東借款 其他應付款 等科目 存貨及預收帳款的分析 對于非項目公司 存貨和預收帳款的構(gòu)成可能較為復雜 包含多個項目的開發(fā)成本 在這種情況下 通過查詢企業(yè)的帳務資料 將開發(fā)成本按不同的開發(fā)項目 不同的明細內(nèi)容填列 對預收帳款分項目填列 以利于清楚看到借款人每個項目的投資情況 預售情況 在分析存貨時 應注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn) 應予以特別說明應付款的分析 對照合同分析應付帳款的合理性 看有無拖欠地價 股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施工款的情況股東借款 其他應付款 的分析 對于股東借款應加以分析 是否屬于長期性的資金支持 還是屬于臨時性的周轉(zhuǎn)借款 是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì) 并說明是否需要在我行貸款歸還之前抽離案例 某公司向我行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款 財務報表顯示該公司存貨余額為54000萬元 其中有24000萬元是以前開發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn) 已辦妥產(chǎn)權(quán)證 但仍在存貨科目反映 另有6500萬元系另一前期開發(fā)樓盤的車庫 該樓盤1996年開發(fā) 車庫既未能產(chǎn)生出租效益也未能銷售出去 調(diào)查階段 項目的基本情況根據(jù)借款人提供的項目批文 土地出讓合同 規(guī)劃文件及施工許可 建設(shè)計劃 招標文件 施工合同 監(jiān)理合同 可研報告等資料確定項目的基本數(shù)據(jù)對項目土地使用權(quán)的取得應重點說明 反映項目產(chǎn)權(quán)是否清晰案例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司A向我行提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 該項目取得的過程為 2003年 市國土局與B公司簽訂土地出讓合同 B公司取得土地編號為A803 0042號宗地的使用權(quán) 面積162 963平米 土地出讓價為7682萬元 建筑容積率 1 計容積率建面不超過163 900平米 05年1月 由于國家需要征收上述宗地的部分土地 國土局和B公司簽訂補償協(xié)議 國土局收回23 741平米的土地使用權(quán) 同時國土局將附近的地塊撥給B公司作為補償 用地面積調(diào)整為200 322平米 容積率變更為 1 8 計容積經(jīng)總建面不超過360 580平米 B公司再向國土局補交了地價款13208萬元 以上款項已支付完畢 并提供了付款憑證 2005年6月 由于B公司的股東缺乏開發(fā)實力 將B公司的股權(quán)全部出讓給C公司 C公司為此支付了45000萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款 款項支付完畢 并將B公司更名為A公司 現(xiàn)四證齊備 產(chǎn)權(quán)清晰 項目的合法性 合規(guī)性 可行性的調(diào)查和審查由于立項批準文件及 四證 是房地產(chǎn)項目合法合規(guī)的前提 也是項目建成辦理房地產(chǎn)銷售證書和過戶登記的依據(jù) 而房地產(chǎn)項目的銷售將影響銷售資金的回籠 直接影響貸款的歸還 因此 商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款 只能針對已取得立項批準文件和 四證 的項目 對此 中國人民銀行和有關(guān)部委作出了明確的規(guī)定 注意 四證 的頒發(fā)時間 確認 四證 的有效性目前我國政府部門頒發(fā)的項目 四證 具有時間限制 如開發(fā)商未按 四證 的要求辦理相關(guān)手續(xù)或開工建設(shè) 則有可能導致 四證 的失效 這些規(guī)定主要有 1 開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或者建設(shè)用地超過兩年未使用 則由城市規(guī)劃行政部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 開發(fā)商在取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 后 應在6個月內(nèi)申請開工 逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準的 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 即行失效 3 建設(shè)單位應當自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工 因故不能按時開工的 應當向發(fā)證機關(guān)申請延期 延期以兩次為限 每次不超過3個月 既不開工又不申請延期或者超過延期時限的 施工許可證自行廢止 調(diào)查階段 項目市場分析 案例 公司系南方沿海城市的房地產(chǎn)開發(fā)商 擬向我行提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請 信貸人員經(jīng)過公開信息的搜索 以及走訪相關(guān)政府部分 取得了分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 并作出了以下的市場分析 列出 本市近年GDP及人均GDP變化趨勢力 本市歷年人均可支配收入變化趨勢圖 本市歷年社會消費品零售總額變化趨勢圖 反映該市GDP總量連年保持10 以上的增速 人均GDP水平較高 接近發(fā)達國家的平均水平 人均可支配收入逐年上升 居民消費升溫 根據(jù)當?shù)卣嫉挠嘘P(guān)數(shù)據(jù) 發(fā)現(xiàn)05年該市土地供應偏緊 由于城中村改造步伐較緩慢 以及區(qū)域內(nèi)土地資源較為緊張的原因 05年土地供應量明顯小于上年 05年 6月 該市商品房投資同比下降14 商品房施工面積同比下降1 4 商品房竣工面積同比下降24 至6月末 商品房空置率同比減少38 信貸人員分別制作了該市各區(qū)域 各房型 各價格區(qū)間的成交組成圖 以及1 6月住宅銷售價格趨勢圖 反映出該市成交以某兩大區(qū)域的住宅為主 價格區(qū)間主要在4000至6000元 平米 三房單位成交量較大 而價格方面較上年同期上漲了8 05年上半年 該市二手房交易保持高速增長 同比上增長31 二手住宅的價格比上年同期增長14 55 高于新建住宅的價格漲幅 租賃市場升溫 由于該市人口中外來人口比例較大 人口數(shù)量增長較快 市內(nèi)的房屋租賃保持快速穩(wěn)定增長勢頭 今年1 6月 租金小幅上漲6 有利于吸引投資 通過上述分析 表明該市居民購買能力較強 由于土地市場供應下降 以及人口的增長 房地產(chǎn)需求旺盛 整體的市場環(huán)境較好 續(xù)上 項目區(qū)域市場的分析 案例 B項目位于某市的L區(qū) 信貸人員對項目的區(qū)域分析過于簡單 經(jīng)過搜集相關(guān)資料 審查人員對該區(qū)域市場作了如下分析 L區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū) 近年來由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造 當?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁彿啃枨?L區(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū) 區(qū)內(nèi)居民以外來人口及當?shù)氐墓I(yè)人口為主 購買能力較弱 L區(qū)由于近年來有一兩所大學遷入以及交通計劃的改善而吸引了一定的開發(fā)商 目前在開發(fā)的樓盤較多 B項目面臨集中放盤的競爭壓力 B項目與周邊其他樓盤相比 由于土地系近期拍賣獲得 土地成本較高 較之周邊不少樓盤系通過工廠拆遷協(xié)議獲得的土地 成本不具有優(yōu)勢 該樓盤預計的售價遠高于周邊的樓盤成交價格據(jù)此 審查人員對該項目的市場前景作出了不樂觀的分析項目的微觀市場分析 價格分析 結(jié)合項目的產(chǎn)品定位 客戶定位 成本以及周邊樓盤的成交價格合理確定樓盤的價格定位是否合理案例 某市房產(chǎn)開發(fā)公司擬向我行申請開發(fā)貸款 用于C項目的開發(fā) C項目系小高層普通住宅項目 位于該市新工業(yè)開發(fā)區(qū) 配套較差 但由于該市前一段時間房價非正常暴漲 該項目定出銷售價為17500元 平米 而該區(qū)域上年的樓盤平均成交價僅為5400元 平米 由于政府的政策調(diào)控 該市房地產(chǎn)價格大幅下跌 該項目銷售價格不得不一降再降 實際成交均價不足8000元 平米 并由于定價過高而出現(xiàn)滯銷 SWOT分析 以簡練的語言概括項目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點和缺點項目內(nèi)在要素的優(yōu)勢和劣勢外部環(huán)境對項目的有利因素和不利因素案例 項目建設(shè)進度根據(jù)借款人提供的土地出讓合同 工程合同 設(shè)備安裝合同等資料進行預測 有部分單位能夠提供項目的橫道圖 直觀地標示出工程進度 可資參考 同時由借款人提供款項的支付憑證 經(jīng)辦人員與現(xiàn)場施工進度進行對比案例 某項目工程進度表 項目投資計劃估算 根據(jù)工程進度 以及合同規(guī)定的付款時間 對項目的付款進度進行估算 在調(diào)查報告中列出付款時間和金額項目投資計劃估算和下面的資金回籠計劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)性工作案例 根據(jù)某項目工程計劃橫道圖 水電工程的施工期為06年4月至07年8月 而根據(jù)合同的約定 總的安裝費用為11437萬元 付款方式為工程起始先支付10 以后每季付款20 工程結(jié)束后一個月付余款 根據(jù)上述調(diào)查及資料 我們可以制作出水電安裝費投資支出計劃 資金回籠計劃經(jīng)過調(diào)查 從企業(yè)提供的銷售計劃及可研報告所提供的銷售計劃著手進行分析 根據(jù)上述市場分析的結(jié)果 比較周邊項目的銷售狀況 研究項目的銷售進度和資金回籠進度案例 A項目地處南方沿海某市 經(jīng)過市場分析及與周邊樓盤銷售情況作對比 經(jīng)辦人員認為該項目的銷售前景樂觀 以下是該項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 可銷售面積 359085 13平米 不計地下部分 其中 獨立住宅 5330 52平米 售價20000元 平 銷售率100 10661 04萬元低層住宅 50663 54平米 售價15000元 平 銷售率100 75995 31萬元多層住宅 50482 98平米 售價12000元 平 銷售率100 60579 58萬元商業(yè)面積 800平米 售價15000元 平 銷售率100 1200萬元高層住宅 251808 09平米 售價8000元 平 銷售率95 191374 15萬元根據(jù)各類型房產(chǎn)預售推出的時間 預計 獨立住宅銷售進度為 07年三季度30 四季度50 08年1季度20 低層住宅銷售進度為 07年三季度20 四季度50 08年1季度30 多層住宅銷售進度為 07年三季度20 四季度50 08年1季度30 商業(yè)銷售進度為 07年三季度100 高層住宅銷售進度為 07年四季度30 08年一季度30 08年二季度25 08年三季度10 項目回款進度與銷售進度有一定差異 假設(shè)首期20 余80 部分在下季度收取 房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費包含兩部分 即項目開發(fā)期間的稅費與房地產(chǎn)項目經(jīng)營期間的稅費開發(fā)期間的稅費作為項目投資的組成部分經(jīng)營期間的稅費主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費 不作為成本費用的構(gòu)成 但要抵減銷售帶來的現(xiàn)金流量經(jīng)營期間的稅費主要包括 1 營業(yè)稅 一般按房地產(chǎn)銷售收入的5 計征2 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 防洪工程 交易印花等稅費 約占銷售收入的0 7 3 土地增值稅 實際是對土地收益的課稅 實行超率累進稅率4 企業(yè)所得稅 某市建設(shè)部門提供的各類建安工程費的近似估算指標表 10 案例 項目總投資估算表 投資計劃與資金籌措表 10 附表的制作 項目投資進度計劃估算表 10 附表的制作 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 10 附表的制作 資金來源與運用表 10 附表的制作 項目全部投資現(xiàn)金流量表 授信保障方式封閉運作情況 由于項目類房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有自償性的特征 因此封閉運作的條件非常重要 能否成功收回開發(fā)貸款 封閉操作是否嚴密是關(guān)鍵 我行的開發(fā)貸款是否可以封閉操作 指定用途劃款 銷售回款是否可以封閉操作 是否設(shè)定還款比例分期分批收回 項目土地及在建工程是否抵押于我行 預售證取得前是否需先行注銷土地抵押登記 有無配套的風險控制措施 是否逐筆歸還我行貸款 逐戶解除抵押登記案例 某公司擬向我行申請4億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款 用于其投資的A項目的建設(shè) 該項目土地及在建工程抵押給我行 土地成本5 1億已支付 經(jīng)辦行提出以下的操作說明 1 我行貸款全部封閉操作 由我行認可的獨立第三方進行項目的監(jiān)理 經(jīng)辦行指定房地產(chǎn)專職崗及支行行長 客戶經(jīng)理組成監(jiān)管小組 每筆放款均由監(jiān)管小組組長及監(jiān)理公司簽字認可方可用款 2 放款前辦妥抵押登記手續(xù) 初始抵押率不高于50 同時應滿足用款條件方可支款 在放款的過程中 抵押率始終不高于50 3 借款人將唯一預售帳號開立在我行 所有的預售款項進入我行帳戶 由我行監(jiān)管使用 預售回款的40 進入還款保證金帳戶用于還款 其余用于支付工程款 4 根據(jù)當?shù)氐牟僮饕?guī)定 預售證取得前不需先行注銷抵押登記 且敘做按揭時只有當項目抵押債權(quán)銀行出具部分抵押解除通知書時 登記部門方受理預售備案登記 對確保我行作為唯一按揭銀行有利 5 由我行作為按揭銀行 每筆按揭貸款審批完成后或全額收妥房款后方可注銷對應的抵押登記 以按揭貸款退出開發(fā)貸款 調(diào)查過程中的主要問題及資料要求 1 股東背景了解不夠深入2 項目的市場預測和分析不足3 投資的測算和籌資來源的依據(jù)不足4 對項目的贏利能力 資金來源與運用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足5 貸款期限的確定較為隨意6 對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不了解 要交哪些稅費及當?shù)氐牟僮饕蟛涣私? 對如何封閉操作描述不清晰8 基本未設(shè)定分期還款的條件 對銷售回籠款的還款比例沒有確定 資料要求 在擬印發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查模版中會有資料要求附表 可對照搜集 審查過程中的重點 1 公司的股東背景2 開發(fā)歷史3 項目來源 權(quán)屬是否清晰4 財務分析 略 5 項目的合規(guī)性分析 自有資金的幾個基本特征 A 先于我行的信貸資金投入到申報項目的建設(shè)當中 B 系由股東投入的經(jīng)過驗資的注冊資本金 資本 或股本 溢價 接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn) 接現(xiàn)金捐贈 股權(quán)投資準備 符合會計核算規(guī)定的撥款轉(zhuǎn)入 外幣資本折算差額 企業(yè)歷年留存收益 以及其他滿足所有者權(quán)益科目會計核算要求的資金 C 自有資金不應在我行信貸資金歸還之前抽離 6 項目市場分析7 封閉操作流程分析 可否真正做到封閉操作8 項目資金缺口分析 投資估算是否全面 準確 資金籌集計劃是否可行 工程墊資一般不作為資金籌集的來源 自有資金是否已落實 對于不足35 的差額部分 要求在我行貸款出帳前歸入監(jiān)管帳戶 由我行監(jiān)管并確保投入項目開發(fā)9 資金平衡分析 根據(jù)調(diào)查報告反映的工程款項支付進度及銷售回籠進度 結(jié)合審查人員的市場分析 制作資金平衡表 資金平衡表反映項目投資計劃與籌資計劃能否相互吻合 反映預售收入再投入部分是否與銷售計劃相配合 反映項目資金安排是否科學 合理 能否達到資金最優(yōu)利用的目的 10 還款期的計算 見下頁 利用資本金現(xiàn)金流量表測算項目還款期 內(nèi)在涵義 以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組成主要就是自有資金 銀行借款和預售款滾動投入 我們可以資本金現(xiàn)金流量表簡單估算還款期還款期計算的幾個假設(shè)條件 1 靜態(tài)概念 未考慮資金的時間價值 如果借款期限較長 應考慮以動態(tài)貸款回收期來測算還款期2 不考慮企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤分配因素3 資本金的概念 并不是真正意義上的資本金 實際是經(jīng)我行認定的自有資金的概念4 以資本金現(xiàn)金流量表測算項目的還款期實際是將企業(yè)自有資金以外的其他資金視為借款 且均需在我行借款到期之前支付還款期計算的表達公式 T 還款期 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值 當年凈現(xiàn)金流量 銷售率償債平衡點的計算 銷售率償債平衡點的計算意義 說明的是項目銷售到多少的時候可以歸還我行的借款 分析結(jié)果更為直觀計算銷售率償債平衡點的幾點假設(shè) 1 項目按照前文所分析的可銷售面積 銷售價格進行銷售2 不考慮企業(yè)在經(jīng)營期內(nèi)進行利潤分配3 按照前文所述的資金來源組成作為分析的基礎(chǔ)銷售率償債平衡點的計算公式 我行貸款 銷售收入再投入建設(shè)資金 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 其他需在我行借款償還之前償付的借款 總銷售收入 100 可計算得更為精確 我行貸款 銷售收入再投入建設(shè)資金 其他需在我行借款償還之前償付的借款 總銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 100 敏感性分析 進行項目敏感性分析的意義 房地產(chǎn)項目敏感性因素的變化可能對還款產(chǎn)生重大的影響房地產(chǎn)項目的兩大敏感性因素 成本和售價分析項目敏感性主要考慮對項目盈利水平和銷售率償債平衡點的影響 抵押物的分析 抵押方式 抵押物價值的判斷和分析抵押物取得或投入的成本價格抵押物的評估價格抵押物的經(jīng)辦行認定價格 經(jīng)辦行應盡量搜集具可比性的近期成效案例 對抵押物的評估價格進行綜合分析 對評估價格的合理性進行分析 并確認分行最終認定的抵押物價值 還款方案的設(shè)計銷售回款中能否設(shè)定還款比例 分期還款的方案設(shè)計 房地產(chǎn)項目貸款的主要風險 政策性風險市場風險建設(shè)風險操作性風險合作開發(fā)的風險挪用風險法律風險等 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查案例 某房地產(chǎn)開發(fā)項目二期的自有資金籌措計劃為 擬以自有資金投入12000萬元 其中已投入2000萬元 其余以一期項目銷售回款投入 但這部分不能在我行貸款投放之前投入 而一期已銷售回款比例為95 自有資金投入依靠一期項目尾盤的銷售 且不能在我行貸款投放前到位 其籌措計劃缺乏可靠性還款期的計算 項目名稱合計2005年度2006年度2007年度2008年度銷售收入3398090058524281285出租收入自營收入資本金投入7100071000現(xiàn)金流入合計41080971000058524281285開發(fā)成本費用2033217157761943582