德山酒店可研報告

目 錄 第一篇 總論 . 1 1.1 項目名稱及概況 . 1 1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 . 2 1.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標 . 3 1.4 問題和建議 . 3 第二篇 項目提出的背景和建設意義 . 4 2.1 項目提出的背景 . 4 2.2 項目的建設意義 . 6 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 . 7 3.1 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 . 7 3.2 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 . 8 3.3 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預測 . 19 3.4 本酒店市場定位 . 21 第四篇 項目總體規(guī)劃方案 . 22 4.1 規(guī)劃設計理念 . 22 4.2 總平面布局及酒店綜合體方案 . 22 4.3 交通系統(tǒng) . 23 4.4 景觀系統(tǒng) . 24 4.5 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) . 24 4.6 技術(shù)設計 . 24 第五篇 項目實施進度計劃 . 29 5.1 項目實施進度建議 . 29 5.2 項目進度計劃表 . 29 第六篇 投資估算與資金籌措 . 30 6.1 投資估算表 . 30 6.2 資金籌措計劃 . 30 第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 . 32 7.1 銷售收入估算 . 32 7.2 項目財務經(jīng)濟評價 . 34 7.3 項目不確定性分析 . 35 第八篇 綜合評價與結(jié)論 . 40 第九篇 附 件 . 錯誤 !未定義書簽。 1 常德市萬馬置業(yè)有限公司 釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報 告 第一篇 總論 1.1 項目名稱及概況 1.1.1 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 1.1.2 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 1.1.3 項目概況 本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。 項目占地 147.33 畝，其中釣魚臺 國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 44.33 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 16.7 度，極端最高氣溫 40.1度，極端最低氣溫 -13.2 度。年平均降雨量 1373mm，全年主導風向北東北風（ NNE），風速 2.1m/s， 歷年最大風速 22m/s，靜風頻率較高，歷年土 壤最大凍結(jié)深度 20mm。 地質(zhì)條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進行地質(zhì)勘探，參考 相關(guān) 地質(zhì)資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。常 德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城 常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設防。 交通條件 :德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長 2 常高速（長沙 常德）、常張高速（常德 張家界）、常吉高速（常德 吉 首）、常荊高速（常德 湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價 0.47 元 /度，重點工業(yè) 0.41 元 /度，低谷電價 0.17 元 /度。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 1.5 元 /T，服務業(yè)用水均價 2.3 元 /T。 1.1.4 項目建設規(guī)模 本項目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平 方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。基地面積94408 平米，容積率 1.88，建筑密度 30，綠地率 30?？偼顿Y約 23680萬元，建設期 2005 年 11 月至 2007 年 11 月。 本項目公寓及住宅部分 總占地面積約 44.33 畝，即 29570 ，則可開發(fā)建設面積 30000 ，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積： 29570 ，規(guī)劃凈用地面積 :20699，容積率： 1.0，總建筑面積： 30000 ， 10-15 層小高層，道路面積： 3000，綠化面積： 5871 ，戶型：公寓 80-150 ，二室二廳、三室二廳、四室二 廳為主，層數(shù)： 10-18 層小高層，層高 3-3.6 米，總高度小于 55 米。 1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的必要性、建設條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 釣魚臺國際飯店總高約 84.9m，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。酒店將與孤峰 公園 互通 ， 有一個天然的休閑景區(qū)，酒店 開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水 藍天相結(jié)合，建成園林式的 酒店商務 區(qū)。本項目規(guī)劃沿乾明路正面 為 綠化 廣場 ，面廣場布置 為商務 金融 區(qū)； 中心區(qū)的酒店主樓 與湖光 3 水色、花草樹木互相輝映。 1.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標 主要經(jīng)濟指標 指標項目名稱 所得說前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 財務凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 5044.7 3367.4 動態(tài)投資回收期（含建設期） 5.61 7.2 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 5.58 7.1 投資利潤率（ %） 48.64 投資利稅率（ %） 72.87 上繳稅金（萬元） 8521.3 根據(jù)上述指標，該項目經(jīng)濟財務評價可行。 1.4 問題和建議 關(guān)于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步優(yōu)化。 關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎上需進一步細化和優(yōu)化。 關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 關(guān)于基礎設施：本項目周邊的市政基礎設 施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規(guī)劃施工。 關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建議政府務必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。 4 第二篇 項目提出的背景和建設意義 2.1 項目提出的背景 2.1.1 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想 把常德建設成濱水生態(tài)園林城市 ；全國旅游城市 ；構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。進一步增強常德市作為湘西北中心城 市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到 2020 年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。 2.1.2 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。 常德市整體交通體系構(gòu)建： 公路：借新建和原有 207、 319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道 207、319 和省道 1804、 1801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金 霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。 鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。 水路：（ 1）通行 500 噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。（ 2）港口布局 :取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設 1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進出。 航空：桃花源機 場配套設施建設，加強機場周圍環(huán)境的保護。 2.1.3 市區(qū)人口規(guī)劃 根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃 1999-2020和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準，至 2010 年，都市人口擴容增量為 66 萬， 2020 年為 85-100 萬。其中江北城區(qū) 55 5 萬，江南城區(qū) 15 萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。 2.1.4 常德市近期城建方向 :A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設； B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進行建設； C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展， 在現(xiàn)狀建設用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 2.1.5 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2006 2007 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000 人 ,到 2010 年，中心區(qū)人口達到 66 萬， 2020 年，達到 85-100 萬。 2.1.6 德山城市發(fā)展對酒店服務的要求 德 山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。 近期建設重點： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風光帶和防洪工程的建設和枉水風光帶的建設，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿(mào)易城、會展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設亦等近期重點建設項目。 由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。 因此，從整體市政施工時間進度分析，常德五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項目交盤期，市政項目未完全竣工，但至少常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對常德五星級大酒店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大 酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。 6 2.2 項目的建設意義 2.2.1 滿足城市 消費和 促進 經(jīng)濟增長 近年來， 常德的經(jīng)濟發(fā)展已有長足提高 ， 酒店業(yè)的消費不斷增長，而常德市至今無一家五星級規(guī)模酒店， 雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高 消費 要求的 客人 ， 因此本項目的建設很有必要 。 本項目的建設投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 ， 必將促進區(qū)域的 經(jīng)濟繁榮和發(fā)展。 2.2.2 促進城市建設 、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學校、集市 必將 形成，交通 、 購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將 更 為方便。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進城市建設 、提升城市品位。 7 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 3.1 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀 90 年代以來，湖南經(jīng)濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟成就，“八五”時期經(jīng)濟增長速度年均達 10.5%“ 九五 ” 時期經(jīng)濟增長速度年均達9.7%,2001 2003 年經(jīng)濟增長速度分別為 9.0%、 9.0%、 9.6%，到 2003 年湖南經(jīng)濟總量已達 4638.73 億元。在追求 GDP 增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟在高速增 長的同時，資源的消耗也在高速增長。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析， 1997 2002 年間， GDP 總量由 2993.01 億元上升到 4340.94 億元，增長1.45 倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應業(yè)）的消耗分別增長了 1.78 倍、 2.04倍、 1.32 倍、 3.19 倍、 2.32 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。 2003 年國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標 指標名稱 計量單位 2003 年 比上年增長 % 人口和居民生活 年底總?cè)丝?萬人 6662.8 0.25 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬人 2232.04 5.23 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 7674.2 10.3 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 6082.6235.5 9.1 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 35.8 - 農(nóng)村居民人均收入 元 2532.9 5.6 農(nóng)村居民人均生活消費總支出 元 2139 3.4 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 51.9 - 8 居民消費價格總指數(shù) 上年 為 100 102.4 經(jīng)濟的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計湖南省 2003 年旅游收入已超過 250 億元人民幣 ,年增長 20%左右 ,潛在市場非常巨大。 根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為 3.2,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 1.8，就業(yè)負擔系數(shù)為 1.56。常德人均可支配收入為8871.67 元。 從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在 800-2000 元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在2000-6000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費能力。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導消費目標。 2004 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性 總支出為 6958.86 元， 購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。 另從食品支出分析 ,2004 年人平食品支出為 1429.12 元 ,占人平消費性支出的 36.1 %(恩格爾系數(shù) ), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)30-40為寬裕 ,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2004 年 ,便跨入了寬裕型 生活階段 ,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。 3.2 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3.2.1 常德市旅游市場分析 3.2.1.1 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 1.82萬平方公里，占湖南省總面積的 8.6%。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879 82 平方公里，占全市總面積的 54.1%；平原面積6984.28 平方公里，占全市總面積的 38.3%；水面面積 1383.9 平方公里，占全市總面積的 7.6%。常德是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”、 “全國衛(wèi)生先進城市”的稱號，還是 湖南省唯 9 一的“省級園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭創(chuàng)“國家園林城市”和“國家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設施業(yè)都呈上升趨勢。 常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。 319、 207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預計 今 年開通）。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達長江。桃花源機場距市區(qū) 13 公里，為國家標準 4C 級機場，可泊波音 737 等大型飛機，相 繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。 3.2.1.2 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 多年來常德市的經(jīng)濟總量一直位居湖南省第二、第三位。 2003 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎。隨著常德市經(jīng)濟的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費時尚， 60 萬常德市民具有龐大的旅游市場消費力。 常德市旅游對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 5.7%的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 10.7%，湖南省 17.14%的水平。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 2004 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設施、服務質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。 常德市現(xiàn)有旅游接待設施： 飯店： 300 家 客房： 3000 間 床位： 10000 個 常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2004 年： 75%。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設置條件需從功能上加以完善配套，服務水平、服務質(zhì)量要提高水平和吸引力。 同時，常德市 的旅游市場有以下發(fā)展趨勢： A、旅游休閑度假者增多 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度 10 的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個重大轉(zhuǎn)變。 B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大 通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了 35%。 C、商務和會議客源增大 隨著 常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設施保持了 90%的入住率。 上述情況還表明，開發(fā)建設上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。 3.2.2 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。 3.2.2.1 旅游住宿接待設施數(shù)量 常德市城區(qū)擁有旅游住宿設施（包括星級酒店、賓館）共十五家。 酒店檔次 四星級酒店 三星級 酒店 二星級酒店 數(shù)量 2 4 9 華天大酒店 芙蓉大酒店 華都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館 桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館 11 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設施。 中、高檔旅游住宿接待設施只占 40%，在這些旅游住宿接待設施中較高級別的旅游 住宿接待設施（四星級），僅僅只有兩家。而屬于高級別的五星級酒店，在整個常德市來講，仍然是個空白。 近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進外資。就這兩點而言，常德建設高星級旅游住宿接待設施已迫在眉睫。 3.2.2.2 旅游住宿接待設施客房累計 在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有 1500 間（套）。較高級別 的房間 343 間（套），僅占星級酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計 413 間（套）僅占星級酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達 800 余間（套），竟占星級酒店客房總數(shù)的一半還要多。 3.2.2.3 出租情況 常德市星級旅游住宿接待設施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設施的客房出租率一般都在 80%以上。（如圖所示） 酒店名稱 星級 客房數(shù) 價格 出租率 備注 標價 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 宏大賓館 三 110 298 238 200 50% 12 從以上星級旅游住宿接待設施的出租率情況上來看，在常德市高星級的旅游住宿接待設施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設施平均開房率達 80%以上，旺季更是供不應求。這一方 面由于常德市五星級旅游住宿接待設施市場空缺，相當一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設施。 3.2.2.4 營業(yè)構(gòu)成 縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。 常德市星級旅游住宿接待設施餐飲狀況一覽表 酒店名稱 星級 大廳(個 ) 包房(個 ) 餐位(個 ) 日均營業(yè)額(萬元 ) 人均消費 (元 ) 大廳 包房 華天 四 3 13 1000 8 50-60 150-200 芙蓉 四 2 13 600 6 50-60 150-200 華都 三 2 23 800 5 40-50 120-150 金海 三 2 12 500 4 35-45 120-150 八百里 三 2 15 700 3.5 35-45 100-120 宏大 三 2 10 600 / 常德市星級旅游住宿接待設施娛樂項目一覽表 酒店名稱 星級 娛樂 健身 休閑 華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺球 乒乓球 健身 桑拿 美容美發(fā) 芙蓉 四 大劇場 電游 臺球 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 華都 三 卡拉 OK 電游 / 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑 拿 美容美 13 廳 發(fā) 八百里 三 演藝廳 / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 從以上六家星級旅游住宿接待設施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強一些。 3.2.2.5 未來旅游住宿接待設施建設情況 今年常德市教委有一家“教育賓館” 凱悅賓館于 2005 年 5 月試營業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法 律糾紛時期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。 3.2.2.6 旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展趨勢分析 常德市的旅游旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認為常德市今后旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高?？梢詮囊韵聨讉€方面去看常德旅游住宿接待設施的發(fā)展。 1）旅游住宿接待設施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風景區(qū) 有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展空間和機遇也隨之到來。 2）自然旅游資源與旅游住宿接待設施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、 柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設施的發(fā)展提供了空間。 14 3）多功能綜合性旅游住宿接待設施成為趨勢 從旅游住宿接待設施類型上看發(fā)展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設施基，本上是一個類型的。即商務、會議兼旅游綜合 性住宿接待設施。從旅游住宿接待設施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設施發(fā)展的初級階段。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。專家們早已預測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。 常德市旅游住宿接待設施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設 施星級高的，設施完善，項目齊全，服務優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。反之經(jīng)營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會在進步，需求在提高。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設施。 3.2.3 常德市康體娛樂分析 3.2.3.1 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂項目當中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝 廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。 同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。另據(jù)調(diào)查 2000 2003 年之間常德市保齡球運動、健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所，但市民對這一項目的熱情不大，至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。 A、常德市的康體 娛樂項目的構(gòu)成可分為三大類： 第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。 15 第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況 : 從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字 2004 年游客帶來的消費收入為 21億元。 經(jīng)營規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40間 90% 天上人間歌廳 KTV 43間 90% 金色年華歌廳 KTV 60間 95% 百家劇場 演藝歌 舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽光臺球俱樂部 臺球 15 95% 金太陽保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂類） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。普遍的上座率均在 50% 60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時還需要提前預訂。 16 兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了 70% 80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。 另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。 （ 2）第二類（休閑類） 以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到 80 85以上甚至更高。 （ 3）第三類（健身類） 目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。客源基本上集中到規(guī)模大、檔次高、服務好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非常火爆。 通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。 在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在 康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務與旅游客人為輔：從經(jīng)濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。 C、消費狀況 現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家 。 休閑類： 場所名稱 項目名稱 價位（最低消費） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10 元 /人 200 17 熱帶雨林茶館 茶藝 10 元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25 元 /人 150 娛樂類： 場所名稱 項目名稱 價位（最低消費） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳 KTV 68 98 元 /小時 36 金碧輝煌歌廳 KTV 68 98 元 /小時 40 天上人間歌廳 KTV 68 98 元 /小時 43 金色年華歌廳 KTV 68 98 元 /小時 60 百家劇場 演藝歌舞 40 元 /人 近 1000 芙蓉劇場 演藝歌 舞 40 元 /人 近 1000 健身類： 場所名稱 項目名稱 價位（最低消費） 規(guī)模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300 450 元 /2 小時 24 華天桑拿中心 桑拿、足浴 350 500 元 /2 小時 30 陽光臺球俱樂部 臺球 15 元 /小時 15 金太陽保齡球館 保齡球 20 60 元 /小時 24 3.2.3.2 經(jīng)營現(xiàn)狀分析 A、消費潛力巨大 從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強的消費能力，目 前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。 B、特色不鮮明、缺乏文化品位 常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務上都沒有形成自己的風格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 18 頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風格。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。 C、品牌效應沒能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應有關(guān)。再者與管理與服務水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務質(zhì)量與個性服務的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應，樹立企業(yè)品牌。 D、項目單一，未能整合 從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項目。缺乏集多種娛樂項目為一體 的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進社會的消費刺激地方經(jīng)濟增長。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟效益。 E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設施配套，條件有限 常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明常德市市場有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場的一個新熱點。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設施種類、服務質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規(guī)模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。 從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎，各種配套設施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量 19 的消費者前來消費。 3.3 客源調(diào)查分析 與市場規(guī)模預測 3.3.1 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。年齡在 30 55 歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。各家酒店將消費水平確定地 200 350(元 /人次 )的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。 另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析 :常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了 35%； 商務和會議客源增大。 3.3.2 市場規(guī)模預測 預測假設 :1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店 ；2.國民經(jīng)濟和社會發(fā)展基本穩(wěn)定 . 常德市民除了“愛消費”、“敢消費”外，還“想消費”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī) 模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。 規(guī)模預測。常德市區(qū)的年人均收入 1.3 萬元 /年左右，人口 60 多萬。長沙市人口 170 萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很大的增長空間。 一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 2.5 次，常德市約每年有 10 萬人入住 ,加上外來入住者 ,每年約有 16萬人入住。按預測模型： Y=N*（ 1+r） t 20 Y：旅客規(guī)模， N：基數(shù)， r 為增長率， t：時間 21 本項目旅客規(guī)模預測表 序號 r Y（萬人） 2006 年 2010 年 2015 年 1 5% 16 19 4 24 8 2 10% 16 23 4 37 7 根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約 16 萬人 /年，然后基本穩(wěn)定在 23-25 萬人 /年。從客房入住率考慮，假設本酒店為 500 間，故每年需 12 萬人左右即能滿足設計要求。 3.4 本酒店市場定位 目標客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi) 市場，全力爭取外來游客。 功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務需求，引領常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。 建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務酒店品牌。 22 第四篇 項目總體規(guī)劃方案 4.1 規(guī)劃設計理念 4.1.1 規(guī)劃原則 尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透 , 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同 建設時期的用地價值變化和建設的規(guī)模效應，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學的安排。 4.1.2 用地分析 建設用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復雜，高差變化較多。用地中部地勢較緩，建設及景觀條件最佳。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。 用地西北為常德十景之一“德山古韻”，應考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。 用地西面為一中學，建筑質(zhì)量不 高，從景觀方面考慮應予以遮擋。 4.1.3 規(guī)劃概念 借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面”，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。 4.2 總平面布局及酒店綜合體方案 4.2.1 總平面布局 設計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為 23 向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設用地，獲得了較為規(guī)整的建設地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。 整個地段順地勢被分為 44.0、 48.0、 52.0 三個不同高度的平臺，分別設置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。以居中的酒店綜合體為支點，擔起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。 所有商業(yè)空間均沿江設置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。 基地面積 94408 平米，容積率 1.88，建筑密度 30，綠地率 30。 4.2.1 酒店綜合體方案 酒店主體高 84.9 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共 500套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設施。 酒店主體采用獨特的風帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強化了現(xiàn)代性，呼應了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標志性建筑。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。結(jié)合當?shù)蒯烎~臺的傳說，利用 地形的自然高差，設置了大面積的觀江平臺，配以設置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。 4.3 交通系統(tǒng) 基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。 方案設計中，在基地內(nèi)通過臨江設置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設置在地下，大量引入步行交通，除保證了商 24 業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得 人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機會親近自然。 4.4 景觀系統(tǒng) 方案設計采用三個各具特點，不同標高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機活力的氣氛。 方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。 良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果 ，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 4.5 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 方案合理利用當?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境 擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。 4.6 技術(shù)設計 4.6.1 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)） 1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200 給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管 網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。設立 600M地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時設立 200M的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 2) 生活給水系統(tǒng)。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設置地下水泵房的中壓變頻給水設備供水，十九層以上為高壓由設置地下水泵房的高壓變頻給水設備供水。綠化澆灑道路用水 25 和冷卻塔補水、游泳池補水由市政管網(wǎng)直接供水。 3) 生活熱水系統(tǒng)。 4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d考慮，其它人員按 50L/人 d 考慮 ，生活熱水日用量估計 200M。 5) 熱水供應方式：在地下室設置兩臺熱水鍋爐，水溫為 60，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃氣、用電，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H環(huán)境況而定。 4.6.2 排水系統(tǒng) 排水體制，采用雨水、污水分流制。 污水系統(tǒng) 生活污水量按生活給水量的 90%計。 糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動力自流排至市污水管。 地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。 4.6.3 電氣照明系統(tǒng)。 高低壓供配電系統(tǒng)。 酒店地下一層設立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源 ，一用一備。另設置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設施的一級負荷供電用。 本酒店用電負荷按 6000KW 考慮。 動力、照明系統(tǒng) 動力部分。 所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負荷考慮，實行雙電源供電。 照明系統(tǒng)。 建筑物照度按建筑照明設計標準進行設計。公用部位采用高效節(jié)能燈源。 在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設備房等重要場所設置應急照明，出口指示燈及疏散指示燈。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。 亮泛照明系統(tǒng) 用電容量考慮 為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務活動本酒店的亮泛照明。 防雷接地系統(tǒng) 26 本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進行防雷設計。 利用自然基礎接地，在本酒店 20米高以上，每隔 3層作一個閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。 消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機記等重要機房采用專用接地線。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐姆。 本工程采用 TN-S系統(tǒng)，設置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設置局部等電位聯(lián)接。 4.6.4 暖通系統(tǒng)及通風系統(tǒng) 從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。 4.6.4.1 空 調(diào)冷熱源 考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負荷特點的基礎上，從節(jié)能和方便運行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機組，以保障酒店的冷熱源的用量。 4.6.4 2空調(diào)風系統(tǒng) 本酒店采用三種空調(diào)送風形式： 大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機組，低走單風道集中送回風方式，送風采用散流器頂送各雙層百葉風口側(cè)送方式，回風采用格柵風口頂部回風或側(cè)墻回風。 中等空間采用吊裝式可變風時空調(diào)機組，低速風道集中送風，頂送頂回方式 客房、小開間等采用風機盤管加獨立新風系統(tǒng)方式 另分層設立新風系統(tǒng)，由設在走道吊頂內(nèi)的吊 裝式新風機組集中處理后送至各空調(diào)房間。 4.6.4 3通風系統(tǒng) 本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風和機械通風兩種方式。 另本機械通風系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。戰(zhàn)時或火災時，該系統(tǒng)通風加壓送風起到防排煙作用。 4.6.5 智能弱電系統(tǒng) 智能弱電系統(tǒng)以計算機智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡技術(shù)為核心。 有線電視信號從當?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當?shù)仉娦欧仗峁┥探尤隝nternet；酒店管理系統(tǒng)負責酒店商務的日常工作處理，客人來了可以快速開房， 27 客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級服務，客人離開可 以快速結(jié)帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強酒店日常管理工作的自動化。 4.6.6 消防系統(tǒng) 4.6.6 1消防給水系統(tǒng) 本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)。 消防用水量： 室外消火栓用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 40L/S 自動噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S 消防給水及儲水量： 從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應酒店的生活及消防用水。 在建筑地下室設消防儲水池，儲存室內(nèi)消防用水 600M，包括 3小時的室內(nèi)消火栓用水量及 1小時的自 動噴水滅火用水量。 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。 至內(nèi)消火栓系統(tǒng) 賓館、商場、公共場所及車庫均設置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。 室內(nèi)消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設消火栓泵兩臺（一用一備）。 消火栓箱設有消防按鈕可直接啟動消防泵。在室外設置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。 自動噴水滅火系統(tǒng)。（略） 水噴霧系統(tǒng)。（略） 滅火器設置。按建筑滅火器設計規(guī)范（ GBJ 140-90）布置滅火器。 4.6.6 2火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。 本工程采用智能型二總線火災自動報警系統(tǒng)負責各建筑物的火災自動報警及聯(lián) 28 動控制。消防控制中心設在酒店地下一層，內(nèi)設集中報警器、聯(lián)動控制器、消防電話及消防廣播柜。 4.6.7 環(huán)保及節(jié)能措施 從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設備和器具。如， 1）設計上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合； 2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具； 3）采用高效節(jié)能式光源； 4）充分利用市政給水管道的壓力； 5）采用變頻供水技術(shù)； 6）空調(diào)機房送風主管上均設有消聲器等； 7）制冷機房 、空調(diào)機房、平時使用的風機房等采用吸間及隔音措施； 8）熱水鍋爐煙氣由土建風道從裙樓屋頂排放。 29 第五篇 項目實施進度計劃 5.1 項目實施進度建議 2005 年 8-10 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。 2005 年 10-12 月完成場地平整，建筑設計基本完成。 2006 年 1-12月建筑主體工程完工。 2007 年 1-10月完成全部裝飾裝修及附屬設施。 2007 年 7-12月完成酒店營業(yè)準備工作， 2008 年元月 1日試營業(yè)。 5.2 項目進度計劃表 見附表 .進度計劃 30 第六 篇 投資估算與資金籌措 6.1 投資估算表 估算依據(jù)： 依據(jù)本項目設計方案確定的建設規(guī)模； 依據(jù)國家建設部頒布的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀要； 參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)； 總投資 23680 萬元，估算表附后。 6.2 資金籌措計劃 本項目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措： 1） 自籌資金： 5000 萬元 2） 開發(fā)貸款： 6000 萬元 3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動投入 12000 萬元（考慮利用銷售 收入的 75%）。 31 見附表 .投資估算 32 第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 7.1 銷售收入估算 本項目工程 占地面積 6.87 公頃，總建筑面積 70625 平方米。 包括餐飲 9715平方米 ，會議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。 按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開始銷售工作，預計從 2006年開始預售起 3 年內(nèi)可全 部銷售完畢。 7.1.1 銷售價格 通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查分析研究， 并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。 主要樓盤出售、出租價格 樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價格 銷售情況 金鉆廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20000 出售出租93.44% 銅鑼灣廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20000 商鋪 40% 得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180 間 3688 剩約 10 間 匯美家居廣場 商住 1-2 層 約 8000 平米 5000-12000 金鉆廣場寫字樓投放 現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30 40 平方米。租賃價約為 25 元 / 平方米； F 區(qū)二至六層總計面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。 主要酒店客房價格 酒店名稱 星級 客房數(shù) 價格 出租率 備注 標價 優(yōu)惠 協(xié)議 33 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項目客房出售價格均價定為 4000元 /m2；客房經(jīng)營價格均價定為 350 元 /套；租賃價格均價定為 20 元 /月 .m2。 7.1.2 銷售收入 按以上原則估算各期收入，從 2006 年開始預售，至 2008 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預計項目完成后總銷售收入為 18005.4 萬元。詳見下表： 銷售收入年估算： 2006 年： 160048000*50%=80， 024， 000 元 2007 年 ： 160048000*30%=48， 014， 400 元 2008 年： 160048000*20%=32， 009， 600 元 7.1.3 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計算。） 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元 /月） 年租收入（元） 1 餐飲 9715 15 1748700 2 會議中心 3243 3 娛樂中心 8879 30 3196440 4 商業(yè) 3138 20 753120 5 酒店辦公輔助 2880 6 大堂 2758 7 合計 5698260 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元） 銷售收入（元） 1 客房 40012 4000 160， 048， 000 34 7.1.4 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入 假設客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營日為 360 天計算，