XXXX年東莞房地產(chǎn)市場總結(jié)回顧報告_中原_30頁.doc

報告提要一級市場：二級市場：n 供應(yīng)方面：受政策調(diào)控影響，供應(yīng)明顯放緩。2010年東莞商品房新增供應(yīng)545.96萬，共57436套，面積同比09年上升15.18%，相對于需求來說仍然偏緊，城區(qū)供應(yīng)明顯下降，鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)放量劇增，受政策調(diào)控影響，住宅供應(yīng)明顯萎縮，商用物業(yè)供應(yīng)“爆發(fā)性”放量，中小戶型為供應(yīng)的主力產(chǎn)品，大戶型受政策調(diào)控影響供應(yīng)前高后低，體量大幅降低。n 需求方面：調(diào)控政策層出不窮，整體成交二次探底。2010年東莞商品房成交總面積為499.55萬，成交套數(shù)49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。鎮(zhèn)區(qū)成交占主角，泛深圳區(qū)域取得不錯成績，西北片區(qū)房地產(chǎn)崛起成交全線飄紅；成交分化嚴(yán)重，高檔物業(yè)與商用物業(yè)受政策影響較小加上通脹預(yù)期加強，交投兩旺，同比分別上升30%與50%；但普通住宅成交受調(diào)控影響較大，同比09年下降30%，同時深圳“限購令”出臺，深圳投資客繼2007年后再次入莞，開發(fā)商銷售收入 “二八現(xiàn)象”明顯，20%的品牌開發(fā)商占據(jù)了80%的市場份額。n 價格方面：價格分化明顯，普通住宅中位房價為5733元/，同比上漲8.03%。2010年東莞普通住宅產(chǎn)品線豐富，高檔洋房、豪宅洋房、高贈送、精裝修等產(chǎn)品明顯增多，這些成交量的增加使得整體價格被拉高，但回歸到以自住屬性為主的普通住宅（毛坯）來看，相比前兩年穩(wěn)中有升。分物業(yè)類型來看：商品房均價為7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房價為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價為6624元/，同比09年上升19.23；公寓均價6383元/，同比09年上升6.47%；別墅均價15207元/，同比09年上升18.41%；商鋪均價10209元/，同比09年上升10.60%；而寫字樓均價為8974元/，同比09年上升22.55%；車庫均價9133元/，同比09年上升12.6%。n 供需方面：供需矛盾有所緩解，供求關(guān)系由嚴(yán)重失衡趨向緩和。2010年東莞商品房供應(yīng)有所增加，但增速明顯放緩，需求受政策影響有所壓抑；使得供求關(guān)系比例由09年的嚴(yán)重失調(diào)（0.8：1）逐步趨向緩和（1.09：1）。其中以住宅供需趨向緩和最為突出接近1：1。然而2011年供應(yīng)預(yù)計大幅放量，需求經(jīng)歷累積后持續(xù)釋放，供需從供應(yīng)偏緊向供需平衡轉(zhuǎn)變。住宅潛在供應(yīng)量達到770萬平方米，供需比預(yù)計從2010年的1：1向1.5：1轉(zhuǎn)變。三級市場：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增長52.72%；成交面積為289.03萬平方米，同比增長15.64%；成交金額共90.11億元，同比增長34.23%；成交均價3118元/平方米，同比上漲16.08%。2010年東莞二手房市場呈現(xiàn)出旺銷局面，成交大幅增長，創(chuàng)出歷年新高，成交均價突破3000元/平方米大關(guān)；結(jié)合一手房市場分析，一二手房成交比（按成交面積）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均價比則由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房價差距在持續(xù)拉大。一、土地市場土地市場關(guān)鍵數(shù)字：統(tǒng)計時間：2010年1-12月 數(shù)據(jù)來源：東莞中原研究中心年度總體敘述：2010年東莞土地市場供需雙雙邁上新臺階，深究原因不難發(fā)現(xiàn)，前三季度全社會固定資產(chǎn)投資總額743.79億元，同比增長6.5%，遠遠低于全省24.1%的水平，因為東莞在經(jīng)歷了2008年的金融危機之后，政府財政收入嚴(yán)重受挫，無力加大城建投資，只好擇機大幅供應(yīng)土地，以此填補巨大的資金缺口，國土部門明顯加快推地節(jié)奏，致使商住用地成交總量超越歷史高峰，甚至熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊也再現(xiàn)“地王”；工業(yè)用地亦是如此，在產(chǎn)業(yè)升級換代加速情況下，全年工業(yè)用地繼續(xù)大幅放量，尤其以剛升級為國家級科技產(chǎn)業(yè)園的松山湖最為突出；可見在調(diào)控政策貫穿全年的情況之下，2010年土地市場依然得到了迅猛放量。一、2010年土地市場供需兩旺，再創(chuàng)歷史高峰。2010年土地供應(yīng)高速放量，再攀高峰。2010年東莞土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地237宗，共計707.62萬。其中工業(yè)用地供應(yīng)127宗，395.07萬，占總供應(yīng)量的55.83%；商住用地供應(yīng)74宗，224.68萬，占總供應(yīng)量的31.75%。此外，相比前幾年今年幾個區(qū)域有較多小幅商住地塊出讓，致使平均宗地面積出現(xiàn)小幅回落。2007-2010年東莞土地成交明細：2010年土地市場成交紅火，當(dāng)中不乏“新科地王”。2010年共計交易土地224宗，成交面積681.92萬，同比上升三成有余，總成交金額達到129.33億元，同比上升38.34%；其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬，同比上升10.19%，成交金額為88.47億元，同比上升34.29%；從成交土地的類型來看，2010年，土地成交仍然以工業(yè)用地為主，占到總成交量的57.36%，商住用地位居其次占成交總量的29.93%。此外，最引人矚目的是萬科地產(chǎn)在1月28日，成功竟得地塊編號為2010G009-010的虎門金洲村地塊，5217元/平方米的樓面地價，再創(chuàng)虎門的地王新高。2005-2010年東莞土地成交供需比從土地供銷比走勢看，總體上土地需求旺盛，2005年至今土地供銷比平均在較低水平，土地市場供求關(guān)系相對平衡，但2008年樓市低迷致使土地市場流拍情況嚴(yán)重，供大于求的狀態(tài)比較明顯，而進入2009年，由于樓市的銷售十分火爆，所以土地市場隨之活躍起來，供需比大幅下降。2010年隨著部分偏遠鎮(zhèn)區(qū)土地出讓的增多，流拍情況有所增加，所以供需比出現(xiàn)一定的上升，但整體而言供需還是比較平衡的。二、土地價格溫和上升，商業(yè)地產(chǎn)即將迎來開發(fā)高潮。經(jīng)歷2008年金融危機之后，近2年東莞土地價格恢復(fù)上升態(tài)勢。2010年整體土地單價為1897元/，同比2009年上升4.58%；商住用地成交單價為4335元/，保持上升趨勢；從2007年開始由于受樓市的低迷，土地價格迅速下降，并且在2008年觸底，進入2009年在樓市銷售回暖的情況下，土地成交單價得到一定程度的回升，特別是商住用地，成交單價已經(jīng)止住大幅下滑的勢頭，呈現(xiàn)得比較理性。進入2010年雖然全年不斷有調(diào)控措施出臺，熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊也涌現(xiàn)幾個新地王，特別是商業(yè)、商務(wù)金融土地，也迎來了突破的一年，全年成交商業(yè)、商務(wù)金融用地達73.11萬，可見東莞即將迎來商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時期。2010年商住用地樓面地價溫和上升。從2005年以來，東莞商住用地的樓面地價最高出現(xiàn)在2007年達到2674元/，之后隨著2008年樓市的持續(xù)低迷，商住地大部分以底價成交甚至流拍，所以樓面價步步下探，直到2009年開始樓面價才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高價地的增多，致使全年整體樓面價達到1939元/，同比上升12.48%。2010年商住用地開發(fā)商拿地集中度有所下降。2010年開發(fā)商拿地的市場比較相對集中，排名1-5名的開發(fā)商合計占據(jù)35.62%的市場份額，不過遠低于2009年的51.09%，這主要是由于今年商住用地供應(yīng)規(guī)模加大，并且分散零星所致，但是并不妨礙外來開發(fā)商的搶眼表現(xiàn)，前十名當(dāng)中就有3家來自深圳、廣州、佛山。三、2010年土地市場特征總結(jié)嚴(yán)厲政策調(diào)控之下，土地供需仍同步邁上新臺階。雖然2010年不斷有調(diào)控政策出臺，但對土地市場的影響無論是廣度，還是深度都沒有太大的波折，從東莞市場來看，4.27政策出臺前的1季度土地市場一度紅火，一方面是由于樓市當(dāng)時延續(xù)了09年以來的良好態(tài)勢，另一方面則是熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的集中推出所致；進入2季度，恰逢政策剛剛落地，東莞的推地卻逐步向偏遠鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，土地本身條件沒那么好，使得市場有所降溫，出現(xiàn)幾宗小幅地塊的流派，但進入下半年3、4季度隨著南城總部基地地塊，以及松山湖多幅商住地塊的上市，市場的活躍氣氛再次被激發(fā)，并較好的延續(xù)到年底，全年的供需都邁上一個新的臺階。商住用地供應(yīng)向偏遠鎮(zhèn)區(qū)偏移，對房地產(chǎn)市場是一個積極的信號。2010年偏遠鎮(zhèn)區(qū)的商住用地供應(yīng)明顯增多，這對東莞未來房地產(chǎn)的發(fā)展是一個積極的信號，畢竟早期東莞分散的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)布局，讓房地產(chǎn)市場發(fā)展也極度的不平衡，政府此時很機智的向這些區(qū)域引導(dǎo)，將是一個雙贏的局面，因為對開發(fā)商而言，進入這些鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)項目，不但拿地成本低，競爭對手少，并且存在一定的市場空白，只要找準(zhǔn)定位，激發(fā)合理的購房需求，將在這一個局部區(qū)域贏得先入為主確立自己的品牌優(yōu)勢。外來開發(fā)商開拓東莞市場，策略千差萬別。2010年東莞樓市受政策影響依然十分有限，不少開發(fā)商也適時地積極參與土地拍賣，最為引人注目的就是保利地產(chǎn)和佛山鉅隆地產(chǎn)。近2年保利地產(chǎn)頻繁現(xiàn)身東莞國土局參與土地拍賣，并且都是專攻成熟片區(qū)豪宅板塊的土地，但屢屢棋逢敵手鎩羽而歸，最記憶猶新的是莞城體育路地塊、以及虎門金洲村地塊，直到2010年9月松山湖新城路西側(cè)巨幅商住地塊，保利接連擊退萬科、深業(yè)的凌厲進攻，才最終得償所愿。而來自佛山的鉅隆地產(chǎn)拿地策略就大相庭徑了，專攻偏遠鎮(zhèn)區(qū)低價地，例如道滘鎮(zhèn)厚德村地塊、麻涌鎮(zhèn)大步村地塊成交樓面地價分別為1044元/、1201元/，即使在相對位置好一點的大朗鎮(zhèn)蔡邊村地塊，碰上東方銀座集團的阻擊，也沒有太大波折就收入囊中；可見同樣是新進外來地產(chǎn)公司，面對同樣的東莞房地產(chǎn)市場，但各個開發(fā)商的立場、出發(fā)點不同，拿地布局的策略也千差萬別。品牌房企加大持有型物業(yè)開發(fā)，東莞商業(yè)金融用地即將迎來開發(fā)高潮。受貫穿2010年全年的國家樓市調(diào)控影響，住宅市場投資投機需求得到一定程度的抑制，不少資金蜂擁進入商業(yè)地產(chǎn)市場尋找商機，與此同時，全國各大品牌開發(fā)商萬達、華潤、萬科等等，也紛紛宣布加大持有型物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的圈地造城計劃，一時之間全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮趨之若鷺。東莞商業(yè)地產(chǎn)也迎來了突破的一年，全年成交商業(yè)、商務(wù)金融用地73.11萬，而2009年僅為21.33萬，其中萬達、萬科在長安的大型商業(yè)項目即將啟動，南城總部基地地塊被各大房地產(chǎn)公司瓜分完畢，都預(yù)示著東莞商業(yè)金融即將迎來高速發(fā)展的時期。2011年，南城總部基地二期、中央商務(wù)區(qū)，以及東城世博擴展、虎門、長安舊改是值得深切關(guān)注的區(qū)域。商住用地區(qū)域集中，但冷熱不均。2010年商住用地供需非常集中在幾個區(qū)域，特別是寮步、橋頭、沙田都有多宗大幅商住地成交，位列所有區(qū)域的前三名，占到東莞所有商住用地成交的24%；此外，由于房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡，東莞各個區(qū)域的商住用地成交價格差異非常大、冷熱不均，熱點區(qū)域的虎門、長安、寮步高價地頻繁出現(xiàn)，甚至超越2007年勇奪新地王頭銜，而部分房地產(chǎn)發(fā)展滯后的區(qū)域，大部分以低價成交，樓面價普遍徘徊在1000元/上下。商住用地溢價率有所提高，開發(fā)商普遍看好樓市長遠發(fā)展。2010年商住用地供應(yīng)總量達到歷史高峰，與此同時，同比2009年高溢價土地所有增加，其中溢價超過100%的土地達到成交宗數(shù)的20.97%，遠超去年的8.70%，底價成交也從去年的六成回落到四成，可見今年的土地市場比去年還要樂觀，大部分開發(fā)商還是勇于拿地，一方面它們的資金鏈?zhǔn)址€(wěn)健，另一方面，東莞樓市的長遠發(fā)展繼續(xù)向上。品牌開發(fā)商拿地比重有所下降。2009年樓市的異?；鸨?，促使各路開發(fā)商紛紛開疆拓土，在土地拍賣市場收獲頗豐，尤其以外來的碧桂園、金地、龍光，以及本土作戰(zhàn)的富盈最出彩，但2010年由于商住供應(yīng)規(guī)模擴大，并且分散在地產(chǎn)發(fā)展階段不同的鎮(zhèn)區(qū)，所以品牌開發(fā)商在拍賣現(xiàn)場出鏡的頻率少了一些，它們都把目光放在優(yōu)質(zhì)地塊之上，只有萬科、保利進入拿地集中度的前十名，其他大部分地塊都被小開發(fā)商瓜分完畢。商住地塊供應(yīng)仍以小幅為主，巨幅地塊鮮有出現(xiàn)。從商住用地的占地來看，2010年單宗地塊占地在3萬以下的為33宗，占到所有地塊的53.23%，與2009年基本持平，此外35萬16宗占25.81%，510萬10宗占16.13%，10萬以上的3宗占4.84%，只有510萬的有所增長，說明東莞還是比較嚴(yán)格執(zhí)行到單宗地塊出讓規(guī)模的限制，對均衡區(qū)域房地產(chǎn)的房展，防止大面積的囤地炒作之風(fēng)盛行。產(chǎn)業(yè)升級換代加速，工業(yè)用地供需再創(chuàng)新高。近幾年，隨著東莞產(chǎn)業(yè)升級換代和政府招商引資力度的加大，東莞工業(yè)用地的供需十分旺盛，2005年的時候第一次開始放量，全年供應(yīng)達到121.80萬，而到了2010年供應(yīng)已經(jīng)飛躍到395.07萬的歷史新高，成交亦同步放大到391.16萬。預(yù)見，未來幾年工業(yè)用地仍將延續(xù)如此高的交投量。規(guī)劃容積率呈現(xiàn)上升，既可增加供給又可提高政府財政收入。近年土地容積率不斷上升，2009年加權(quán)容積率僅為2.15，2010年已經(jīng)達到2.24；政府逐步提高容積率，一方面土地資源日趨稀缺，提高容積率可以有效增加供應(yīng)，另一方面，又可以提高土地起拍總價，增加財政收入，從而獲得更多的資金進行城建投資。具體到各個地塊，容積率小于2的還是非常少的，僅有翡翠半島房產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下的2宗清溪鎮(zhèn)土橋村地塊、臥龍居地產(chǎn)拍下的黃江龍見田地塊、松山湖地產(chǎn)拍下的北部工業(yè)城地塊、保利地產(chǎn)拍下的松山湖新城路地塊、柏悅地產(chǎn)拍下的寮步東升路地塊等，這些地塊未來有可能開發(fā)出大型的復(fù)合社區(qū)，并附加部分別墅產(chǎn)品，以提高項目的檔次。而容積率大于3.3的地塊，則主要是長安成熟片區(qū)的小幅土地，如萬科拿下的長青路地塊、城中四季地產(chǎn)拿下的咸西村地塊，以及個人拿下的蓮峰北路地塊，因為這些土地起拍價高，而且地段不可復(fù)制，依靠高的容積率來分攤成本，未來可以開發(fā)成高層豪宅產(chǎn)品，或高檔酒店公寓。東莞商住地一、二線鎮(zhèn)區(qū)樓面地價上升，三線偏遠鎮(zhèn)區(qū)下降。我們根據(jù)各個區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展水平，以及推出地塊的綜合素質(zhì)，把東莞所有鎮(zhèn)區(qū)分為3個檔次，一線鎮(zhèn)區(qū)包括城區(qū)、長安、虎門、塘廈、寮步，二線鎮(zhèn)區(qū)包括鳳崗、大朗、常平、石龍、厚街、大嶺山，其他作為三線鎮(zhèn)區(qū)，2010年一二三線鎮(zhèn)區(qū)的樓面地價分別為3331元/、1689元/、1136元/，同比09年上升30.84%、上升25.15%、下降24.58%。所在鎮(zhèn)區(qū)樓面地價的起落，主要是由商住地塊的優(yōu)劣程度，以及開發(fā)商對后市的判斷從而是否樂觀決定的，一二線鎮(zhèn)區(qū)的土地成交非?；馃幔瑑r格節(jié)節(jié)攀升，但與之想成反差的是三線鎮(zhèn)區(qū)，由于房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，政府剛剛推出的商住地塊周邊配套有待完善，開發(fā)商也是抱著嘗試的心態(tài)進入這些區(qū)域，商住地塊的成交價都很低廉。對后市長遠發(fā)展樂觀，個人拿地盛行。2009年僅有4宗商住地被以個人名義買下，而2010年商住用地市場，通過個人名義成功取得土地的有7宗，占總土地成交宗數(shù)的11.29%，本身的原因是這些土地大部分面積較小，總價偏低，購買門檻也不算太高，所以部分公司控股人在對后市預(yù)判樂觀的前提下，就選擇以個人名義拿下開發(fā)。東莞樓市尚未安全成熟，發(fā)展空間廣闊，其他行業(yè)企業(yè)躍躍欲試。此外，2010年來自房地產(chǎn)行業(yè)以外的公司，在土地市場也時有出現(xiàn)，如東莞市高威建材貿(mào)易有限公司、東莞市高盛譽信用擔(dān)保有限公司等等，并斬獲不錯地塊，說明東莞房地產(chǎn)市場依然在持續(xù)上行的通道，發(fā)展還遠未如一線城市成熟，但市場容量大，所以不少原先從事其他行業(yè)的企業(yè)，也想進來分一杯羹，躍躍欲試。四、東莞土地市場之最一覽五、東莞土地市場前景展望順應(yīng)潮流，品牌開發(fā)商繼續(xù)挺進二三線城市。2010年，針對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控政策席卷中國大地，尤其以一線城市的影響最為明顯，所以各大品牌開發(fā)商為了企業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展需要，以及降低對一線城市的依賴度，紛紛大舉進入二、三線城市，畢竟相比北上廣深，二三線城市競爭沒那么激烈，自住需求旺盛，市場處于平穩(wěn)上升的階段等優(yōu)勢，尤其以恒大、萬科、碧桂園反應(yīng)最為迅速，并且占得先機。2011年，東莞不但土地供應(yīng)充足，而且價格也比較合理適中，在基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)步推進、城市功能日趨成熟的環(huán)境下，風(fēng)險相比一線城市小得多，從而帶來較好的投資回報。全市商住用地供應(yīng)繼續(xù)放量。從目前監(jiān)測的土地公告來看，2011年前期東莞商住用地供應(yīng)依然旺盛，僅一月就有多達18宗商住地上市，分別是石碣、塘廈、黃江、常平、沙田、松山湖、大朗、道滘等區(qū)域，其中塘廈鎮(zhèn)石潭埔社占地4.6萬m2、5.2萬m2編號2011G002-003地塊，以及松山湖北部工業(yè)城占地1.3萬m2/、3.0萬m2編號2011G014-015土地尤為值得關(guān)注；此外南城宏圖片區(qū)總部基地二期地塊也可能在下半年上市。 一線鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)偏緊，二三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)繼續(xù)開閘。隨著東莞房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種優(yōu)質(zhì)地塊消之殆盡，中長期來看城區(qū)以及熱點成熟鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)將越來越緊，在政府的積極引導(dǎo)下，房地產(chǎn)逐步向二三線鎮(zhèn)區(qū)鋪開，況且政府當(dāng)前有計劃的主推這類土地，較好的迎合了開發(fā)商的需求，2011年東莞各個鎮(zhèn)區(qū)將獲得更多的機會迎頭趕上，為東莞的樓市版圖增添活力。土地市場逐步規(guī)范，拿地快速開發(fā)將成未來主流。過去一年國土資源局出臺一系列規(guī)范土地市場的措施，從源頭完善招拍掛制度，到提高企業(yè)拿地首付，縮短余款追繳期限，再到囤地的曝光問責(zé)等等，這些措施的有效執(zhí)行，將增加企業(yè)的囤地風(fēng)險，從而促使企業(yè)快速開發(fā)快速銷售，以時間換取利潤空間，從目前來看，做得最好的是萬科地產(chǎn)、東方銀座集團、碧桂園集團，它們2009年拿地開發(fā)，在2010年就已經(jīng)上市銷售；當(dāng)然以上公司能做到這一點，雖然與它們的開發(fā)策略密切相關(guān)，但也需要資金的強勁支持，這是本土開發(fā)商有所欠缺的，不過未來的趨勢仍然的速戰(zhàn)速決的開發(fā)模式。開發(fā)商資金充裕，土地交投依然活躍。2010年樓市的火爆成交，東莞部分主流開發(fā)商超額完全年度銷售目標(biāo)，資金都較為充裕，而部分業(yè)績完成不太理想的開發(fā)商則只能“望地興嘆”了，所以在土地供應(yīng)放量的情況下，對于資金實力雄厚的開發(fā)商顯然是一個絕佳的機會，可以預(yù)見2011年東莞土地市場的交投量依然活躍，各種規(guī)劃利好疊加，土地市場趨向樂觀，價格仍將穩(wěn)中求升。2011年，在東莞城建投資熱度未減，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，各種規(guī)劃利好逐漸明朗，付諸實施，樓市前景審慎樂觀的疊加影響之下，土地市場仍將較好的延續(xù)上一年的活躍度，預(yù)計交投量保持在一個較高的水平之上，并且外來開發(fā)商頻繁現(xiàn)身土地拍賣市場，也將激起更多的火藥味，未來土地市場仍將大幅放量，成交價格穩(wěn)中求升。政府積極引導(dǎo)，“三舊”改造穩(wěn)步推進。2010年是東莞“三舊”改造的開局之年， 按照規(guī)劃2010年至2015年要完成改造10 15萬畝，2015年至2020年要完成改造30萬畝。2011年，東莞的“三舊”改造仍將穩(wěn)步推進，特別是大嶺山、鳳崗、長安、虎門的步伐更加迅速，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)就部分改造項目與企業(yè)簽訂意向合作協(xié)議，未來幾年這些項目將帶動周邊片區(qū)活躍起來。六、2010年土地政策一覽二、二級市場n 供應(yīng)方面：受政策調(diào)控影響，供應(yīng)明顯放緩。2010年東莞商品房新增供應(yīng)545.96萬，共57436套，面積同比09年上升15.18%，相對于需求來說仍然偏緊，城區(qū)供應(yīng)明顯下降，鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)放量劇增，受政策調(diào)控影響，住宅供應(yīng)明顯萎縮，商用物業(yè)供應(yīng)“爆發(fā)性”放量，中小戶型為供應(yīng)的主力產(chǎn)品，大戶型受政策調(diào)控影響供應(yīng)前高后低，體量大幅降低。n 需求方面：調(diào)控政策層出不窮，整體成交二次探底。2010年東莞商品房成交總面積為499.55萬，成交套數(shù)49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。鎮(zhèn)區(qū)成交占主角，泛深圳區(qū)域取得不錯成績，西北片區(qū)房地產(chǎn)崛起成交全線飄紅；成交分化嚴(yán)重，高檔物業(yè)與商用物業(yè)受政策影響較小加上通脹預(yù)期加強，交投兩旺，同比分別上升30%與50%；但普通住宅成交受調(diào)控影響較大，同比09年下降30%，同時深圳“限購令”出臺，深圳投資客繼2007年后再次入莞，開發(fā)商銷售收入 “二八現(xiàn)象”明顯，20%的品牌開發(fā)商占據(jù)了80%的市場份額。n 價格方面：價格分化明顯，普通住宅中位房價為5733元/，同比上漲8.03%。2010年東莞普通住宅產(chǎn)品線豐富，高檔洋房、豪宅洋房、高贈送、精裝修等產(chǎn)品明顯增多，這些成交量的增加使得整體價格被拉高，但回歸到以自住屬性為主的普通住宅（毛坯）來看，相比前兩年穩(wěn)中有升。分物業(yè)類型來看：商品房均價為7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房價為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價為6624元/，同比09年上升19.23；公寓均價6383元/，同比09年上升6.47%；別墅均價15207元/，同比09年上升18.41%；商鋪均價10209元/，同比09年上升10.60%；而寫字樓均價為8974元/，同比09年上升22.55%；車庫均價9133元/，同比09年上升12.6%。n 供需方面：供需矛盾有所緩解，供求關(guān)系由嚴(yán)重失衡趨向緩和。2010年東莞商品房供應(yīng)有所增加，但增速明顯放緩，需求受政策影響有所壓抑；使得供求關(guān)系比例由09年的嚴(yán)重失調(diào)（0.8：1）逐步趨向緩和（1.09：1）。其中以住宅供需趨向緩和最為突出接近1：1。然而2011年供應(yīng)預(yù)計大幅放量，需求經(jīng)歷累積后持續(xù)釋放，供需從供應(yīng)偏緊向供需平衡轉(zhuǎn)變。住宅潛在供應(yīng)量達到770萬平方米，供需比預(yù)計從2010年的1：1向1.5：1轉(zhuǎn)變。1. 新增供應(yīng)分析2010年東莞新增商品房供應(yīng)總體情況：據(jù)東莞中原市場研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年共有128個樓盤有新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為545.96萬，同比09年上升15.18%，較08年同期下降19.67%。其中住宅供應(yīng)量為466.16萬，同比09上升14.26%；住宅供應(yīng)套數(shù)44082套，同比09年上升23.30%；從供應(yīng)的結(jié)構(gòu)來看，商用物業(yè)供應(yīng)面積增幅明顯大于住宅物業(yè)，這是在2010政策調(diào)控之年，開發(fā)商轉(zhuǎn)變觀念和策略，在住宅市場低迷狀態(tài)下力推商用物業(yè)，使得商用物業(yè)貨源得到強有力的支持。2010年整體新增供應(yīng)量為545.96萬，供應(yīng)量走出“低谷”觸底反彈。從2004年至2010年七年的新增供應(yīng)走勢看，2004年-2007年呈現(xiàn)持續(xù)放量的態(tài)勢，2004年新增供應(yīng)面積為562萬，2005年為576萬，2006年為660萬，2007年創(chuàng)出新高，新增供應(yīng)量高達800萬。2008年樓市進入調(diào)整期，開發(fā)商對市場前景不容樂觀，開發(fā)信息不足因此新增供應(yīng)持續(xù)減緩，2008年供應(yīng)為679萬； 09年樓市受刺激政策支撐回暖，很多開發(fā)商日夜趕開工，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性，因此很多項目延遲到2010年上市，市場以消化庫存為主；2010年受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，供應(yīng)量雖有所增加但增速明顯放緩，總供應(yīng)量為545.96萬，相對需求而言供應(yīng)仍然偏緊。南城蟬聯(lián)供應(yīng)榜首，泛深圳區(qū)域供應(yīng)放量劇增。據(jù)東莞中原市場研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年商品房供應(yīng)以南城、鳳崗、東城、大朗、塘廈排前五名，其中南城以83萬的供應(yīng)量連續(xù)兩年排名第一，并且高出第二名23萬。全市供應(yīng)的30個城鎮(zhèn)中，53%區(qū)域同比09年供應(yīng)全新飄紅，比較突出的是西北部的石碣、中堂、洪梅等區(qū)域突破零供應(yīng)同時泛深圳鳳崗、塘廈、樟木頭借助深圳“限購令”/東莞不限購的利好大量推貨，使得這些區(qū)域2010年供需兩旺；32個區(qū)域中有47%的區(qū)域比09年同期有所下滑。附表：各區(qū)域供應(yīng)面積環(huán)比增長情況（單位：）受政策調(diào)控影響，住宅供應(yīng)明顯放緩，商用物業(yè)“爆發(fā)性”放量。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010住宅供應(yīng)環(huán)比09年上升14.26%，遠遠低于市場預(yù)期，說明受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，開發(fā)商在政策出臺后觀望心態(tài)較嚴(yán)重，供應(yīng)明顯放緩且一拖再拖往后延遲，相對需求來說供應(yīng)有所偏緊，其中以中小戶型的有效需求較為突出；但是商用物業(yè)及高檔投資物業(yè)由于受政策調(diào)控影響較小，同時由于通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值預(yù)期加劇，外資的大量流入等，使得商用物業(yè)保值，增值的價值再次拔高，長線資金比較看好的別墅、商鋪、寫字樓等物業(yè)順應(yīng)市場也紛紛伺機推貨，其中以商鋪尤為明顯，同比09年供應(yīng)量上升了42.30%。中小戶型為供應(yīng)主力，大戶型受政策影響供應(yīng)明顯減少，超大戶型供應(yīng)小幅上揚。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，從供應(yīng)戶型面積分析，小戶型公寓在今年供應(yīng)偏緊，其中在8-10月三個月處于空白期，而政策調(diào)控力挺中小戶型、中低價位的產(chǎn)品供應(yīng)，樓市以剛性需求為主，因此以剛性需求的中小戶型兩房、緊湊三房成為了2010年供應(yīng)的主流產(chǎn)品，在一定程度上滿足了以外來剛性自住為主的需求，比重占住宅總體的56.58%（60-100），其中81-100的緊湊戶型尤為突出，同比09年增加6.43%，而大戶型和超大戶型供應(yīng)在新政后明顯減少，這主要是受信貸環(huán)境收緊、首付款、利率的提高、限貸令、限購令等影響，使得東莞本地需求受壓抑，成交在新政后持續(xù)得不到改觀，因此開發(fā)商推貨相對謹慎；而超大戶型的供應(yīng)161-180及200同比09年有小幅增加，這主要是通脹壓力下，這些超大戶型的資金避風(fēng)港的價值屬性重新被認可，因此需求的釋放使得供應(yīng)量也有所增多。2. 需求分析政策主線貫穿全年，成交整體受壓抑，全年消化量近500萬。2010年東莞全市在售項目為298個，其中全年累積有成交的項目有286個。受兩次史上最嚴(yán)格調(diào)控政策的影響，東莞樓市成交呈現(xiàn)出“W型”趨勢，2009年底至2010年1月中旬成交表現(xiàn)不錯，然而4.17新國十條出臺，使得“五一”的成交量驟冷，6-7月成交了進入第一波低潮期，然而隨著政策的逐步消化加上“金九銀十”的旺銷效應(yīng)的引導(dǎo)，開發(fā)商推貨量上升，市場在8月中旬有所改觀，9-10月中旬需求有所釋放；然而9.29新政的出臺，使得樓市再次陷入短暫觀望，成交量在11月份表現(xiàn)為二次低潮，但由于深圳“限購令”影響，東莞開發(fā)商主動拓展深圳客戶，再加上年終開發(fā)商為完成業(yè)績，大量推貨，成交量在12月份達到全年的最高峰。2010年商品房成交面積為499.51萬，同比09年下降15.62%，成交套數(shù)為49607套，同比下降13.76%，成交金額為394.04億元，同比09與08年分別有不同幅度增幅。其中住宅成交437.32萬，共40380套，面積同比09年下降20.84%；非住宅成交62.19萬，共9227套，同比09分別上升57.24%和23.13%，成交金額為60.26億元，同比09年上升78.13%。2010年全市商品房成交情況：調(diào)控政策層出不窮，整體成交二次探底。從近四年年度成交走勢來看，07年全球通脹壓力較大。中國經(jīng)濟增長存在由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險，全國樓市“量價齊升”，價格瘋狂上漲，東莞樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求，價格跳躍式上漲，整體成交高達626.78萬，為近四年來“最高峰”；08年全球金融危機的影響，經(jīng)濟放緩，成交量跌入谷底；但08年底利好的宏觀政策、寬松的信貸政策等因素，使得09年回暖過快，供求矛盾再次顯現(xiàn)，價格上漲較快，成交量直逼600萬；然而從2009年12月中旬開始，中央各部委及地方政府不斷升級加碼的調(diào)控措施層出不窮，態(tài)度愈加嚴(yán)厲和強硬，使得2010年樓市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。南城繼續(xù)領(lǐng)銜，泛深圳區(qū)域取得不錯成績，西北片區(qū)房地產(chǎn)崛起。從各區(qū)域成交情況來看，2010年各個區(qū)域受政策調(diào)控影響及買賣雙方觀望，供應(yīng)偏緊等因素，65.63%的區(qū)域商品房成交量同比2009年有所下降。南城繼續(xù)榮登榜首之位，但比去年有所遜色，緊跟其后的是東城、常平、鳳崗、塘廈等區(qū)域。同時值得關(guān)注的是泛深圳區(qū)域的鳳崗、塘廈、樟木頭等區(qū)域，很大程度上歸功于深圳客戶成交取得了不錯的效果，尤其是深圳“限購令”出臺后，莞深二三級聯(lián)動愈加頻繁，預(yù)計這種趨勢在2011年仍將延續(xù)。2010年是不平凡的一年，但東莞32個鎮(zhèn)區(qū)中34.38%的區(qū)域成交量在逆勢中上揚，這些區(qū)域大多處于房地產(chǎn)起步較晚的西北片區(qū)的道滘、中堂、石碣等區(qū)域，這些區(qū)域今年土地市場也異常活躍，在一定程度上標(biāo)志著西北片區(qū)房地產(chǎn)的崛起。附表：各區(qū)域成交面積環(huán)比增長情況（單位：）住宅物業(yè)受政策影響，成交量減少；商用物業(yè)受政策影響小加上通脹預(yù)期加強，交投兩旺。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受政策調(diào)控的影響，2010年住宅市場整體成交比較壓抑，同比09年分別都有不同的降幅，其中公寓由于供應(yīng)持續(xù)偏緊，下降幅度高達42.85%，普通住宅方面大戶型及超大戶型成交量降幅較明顯，高檔洋房、豪宅洋房同比09年成交活躍。而高檔物業(yè)與商用物業(yè)受政策影響較小，在住宅市場低迷時期，開發(fā)商為了銷售突圍，力推商用物業(yè)加上物價飛漲，通貨膨脹預(yù)期加劇、人民幣升值預(yù)期壓力加大、外圍熱錢紛紛涌入國內(nèi)、投資渠道可選性較少等因素，使得這些物業(yè)交投兩旺，成交都有不同幅度的增長，其中以寫字樓與商鋪的表現(xiàn)最為突出。投資需求基本平抑，剛性自住需求為主導(dǎo)，改善型需求嚴(yán)重受平抑。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受2010年兩度最嚴(yán)厲的政策影響，樓市投資需求深受打擊基本平抑，其中40-60的小戶型公寓成交量同比09年有所下滑；而受政策力挺的剛性自住需求成為市場主流產(chǎn)品，無論是供應(yīng)還是需求都是全年最受歡迎產(chǎn)品，這種需求比較直接和迫切，同時可以說明外來需求在新政后比較活躍；尤其是那種緊湊型的贈送面積較大，60-100兩房、三房，雖然單價較高，但是分攤下來性價比還是很高。而大戶型以及超大戶型，在12月中旬到1月份新政前成交取得不錯效果，但新政出臺后成交持續(xù)遇冷，處境陷入艱難，這可以看出新政后本地購房需求受政策影響較大，需求嚴(yán)重受平抑。而200的豪宅產(chǎn)品，由于購買力非常強烈，而且基本上是在通脹壓力預(yù)期加強情況下用于保值、增值，因此其成交基本對政策影響很小。深圳“限購令”出臺，深圳投資客繼2007年后再次入莞。深圳與東莞接壤，交通便利，經(jīng)濟貿(mào)易往來頻繁，因此深圳客戶來莞置業(yè)逐漸增多，尤其是靠近深圳區(qū)域的鳳崗、塘廈、樟木頭等區(qū)域，這些區(qū)域?qū)?010年貢獻度很大，其中鳳崗的純深圳盤益田大運城邦一期以1649套榮登龍虎榜之首。尤其是深圳出臺“限購令”以后，東莞開發(fā)商主動拓展深圳客戶，深圳投資客繼2007年后再次入莞，但是2010年這次大舉入莞比2007年總體看趨向理性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是價格方面，2007年投資客對于高價位、低價位產(chǎn)品都有投資，然而今年的投資客對價格比較謹慎，價值低位區(qū)域備受關(guān)注；二是物業(yè)選擇方面，之前的投資客對各種物業(yè)都有擁有的現(xiàn)象，而現(xiàn)在投資客看重的高檔物業(yè)、別墅及小戶型投資公寓等物業(yè)，對普通住宅進行投資持有明顯減少；三是部分開發(fā)商由于歷史遺留問題對莞深二三級聯(lián)動表示猶豫，尤其是早期大盤分期項目，在2007年很多深圳投資客持有物業(yè)，但是由于后期經(jīng)歷了08年的金融危機，物業(yè)出租很不理想，造成了很多社區(qū)入住率不高，物業(yè)管理不能統(tǒng)一等問題，最關(guān)鍵的是前期入住率低，人氣不旺對后期的銷售帶來一定的負面影響。成交向優(yōu)質(zhì)資源靠攏，品牌開發(fā)商成交集中度高，“二八現(xiàn)象”明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從開發(fā)商業(yè)績完成率去分析，2010年全市約200家開發(fā)商，其中有175家開發(fā)商在2009年和2010年均有銷售收入的。在這175家開發(fā)商中，有35%的開發(fā)商在今年的銷售收入已經(jīng)完成去年全年的90%以上，也就意味著保守計算超過三成的開發(fā)商基本上完成了今年的銷售目標(biāo)。從數(shù)據(jù)上去看，35%的比例雖然不高，但今年東莞市場有個明顯的特點就是“二八“現(xiàn)象分化比較嚴(yán)重，品牌開發(fā)商的物業(yè)成交集中度高備受置業(yè)者關(guān)注。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，銷售收入排行前20名開發(fā)商的市場集中度從2009年的54.9%上升到今年的66.3%，20%的開發(fā)商銷售收入占全市商品房銷售金額的比重從2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在這20%的主力開發(fā)商中，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示超過一半的開發(fā)商基本完成甚至是超額完成了今年的銷售目標(biāo)，同時還有部分開發(fā)商考慮到項目情況在今年年初定下的銷售目標(biāo)比較低，其全年的銷售目標(biāo)已經(jīng)達成。3. 供需分析2010年商品房整體供求矛盾有所緩解，住宅供求關(guān)系趨向緩和。根據(jù)過往的經(jīng)驗，在房地產(chǎn)供需比1：1，供應(yīng)仍處于偏緊狀態(tài)；而2：1相對來說才處于供需平衡水平。2010年商品房供需情況整體比2009年的供不應(yīng)求壓力有所緩解，09年由于樓市出現(xiàn)回暖，需求持續(xù)釋放，供應(yīng)跟不上，因此供求嚴(yán)重失調(diào)；2010年供應(yīng)量比市場預(yù)期有所偏緊 ，但比2009年有所增加，需求受新政影響有所壓抑，全年在曲折中共成交近500萬，因此整體由09年的供不應(yīng)求趨向供需緩和，其中住宅供需平衡表現(xiàn)更加突出，非住宅供應(yīng)放量，需求也很活躍，但是相對供應(yīng)來說，仍有些乏力。2011年供應(yīng)預(yù)計大幅放量，需求經(jīng)歷累積后持續(xù)釋放，供需從供應(yīng)偏緊向供需平衡轉(zhuǎn)變。潛在供應(yīng)項目166個，住宅潛在供應(yīng)量達到770萬平方米，供需比預(yù)計從2010年的1：1向1.5：1轉(zhuǎn)變。 4. 價格分析普通住宅中位房價總價為51萬，單價5733元/，同比分別上漲10.27%與8.03%。東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2010年商品房均價為7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房價為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價為6624元/，同比09年上升19.23；公寓均價6383元/，同比09年上升6.47%；別墅均價15207元/，同比09年上升18.41%；商鋪均價10209元/，同比09年上升10.60%；而寫字樓均價為8974元/，同比09年上升22.55%；車庫均價9133元/，同比09年上升12.6%。由于東莞房地產(chǎn)的發(fā)展，外來品牌開發(fā)商增多，外來開發(fā)商給產(chǎn)品線的豐富起到很大的指導(dǎo)作用，2010年東莞市場普通住宅常平呈現(xiàn)多樣化，1）精裝修、高贈送項目；2）豪宅及高檔洋房；3）高檔投資公寓；4）純深圳盤等，這些項目成交比重給整體均價拉高，跟實際市場有相違背，而中位數(shù)是樣本數(shù)據(jù)所占頻率的等分線，它不受少數(shù)幾個極端值得影響，因此能夠真正反應(yīng)實際價格走勢。2010年東莞各物業(yè)成交量價情況：（1）洋房據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年洋房總成交面積為 37.74萬，成交套數(shù)為35258套，套數(shù)同比下降 15.18%，成交均價為6624元/，同比上升19.23%，其中純深圳盤益田大運城邦一期以1649套簽約量，排名全市第一。（2）別墅據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年別墅總成交面積為52.02萬，成交套數(shù)為1436套，套數(shù)同比下降30.63%，成交均價15207元/，同比上升18.41%，其中新秀大朗碧桂園以9749元/低價入市，簽約量164套排名第一。（3）公寓據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年公寓總成交面積為21.46萬，成交套數(shù)為3758套，套數(shù)同比下降41.30%，成交均價為6383元/，同比上升6.47%，其中帕薩迪納以629套的簽約量占據(jù)公寓成交第一名。（4）商鋪據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年商鋪總成交面積為33.97萬，成交套數(shù)為2516套，套數(shù)同比上升16.16%，成交均價為10209元/，同比上升10.60%，其盛和廣場以146套簽約量排第一位。（5）寫字樓據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年寫字樓總成交面積為22.42萬，成交套數(shù)為1676套，套數(shù)同比上升3.58%，成交均價為8974元/，同比上升22.55%，其中駿豪商務(wù)中心以506套簽約量占居第一。（6）車庫據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2010年車庫總成交面積為6.38萬，成交套數(shù)為5050套，套數(shù)同比上升35.57%，成交均價為9133元/，同比上漲12.61%，其中天驕峰景以599套簽約量排名第一。成交價格分化嚴(yán)重，普通住宅中位房價穩(wěn)中有升。從普通住宅年度走勢可以看出，東莞普通住宅均價經(jīng)歷了07年整年的快速上漲后，在08年持續(xù)回調(diào)，進入09年由于四萬億的投資發(fā)放、信貸寬松等因素使得存量快速消化，新增供應(yīng)對接不上，開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象比比皆是，成交價格一路高歌上漲，從普漲到個盤分化；進入2010年由于普通住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展精裝修、高檔物業(yè)、高贈送等產(chǎn)品逐漸增多，使得價格整體被拉高，普通住宅的中位房價為5733元/，比2008年最低位上漲了13.73%。（注：普通住宅包括洋房和公寓）5. 2010年銷售排行榜萬科以48.74億元業(yè)績位列東莞樓市銷售龍虎榜首，持續(xù)兩年領(lǐng)跑東莞市場。截止2010年12月31日，今年各房企銷售情況已塵埃落定，萬科、光大的江湖地位依然如故，萬科以48.74億元排名第一，光大以40.10億元排第二，中信地產(chǎn)以35.92億元比去年再上一個臺階。從銷售金額排名前十的開發(fā)商情況，品牌開發(fā)商的市場份額越來越大，同時值得大家關(guān)注的是外來開發(fā)商在2010年取得非常不錯的成績，60%房企屬于外來開發(fā)商，這可以看出外來開發(fā)商對東莞樓市貢獻度很高。2010年政策調(diào)控年，開發(fā)商同樣可以取得不錯的成績，這主要有以下幾個原因：一是品牌開發(fā)商在年初對政策敏感，牢牢把握好推貨的火候，推貨量明顯增加；二是中小戶型供應(yīng)與需求仍然是市場的主旋律；三是泛深圳區(qū)域項目成交量明顯增多 ，尤其是在深圳“限購令”出臺后；四是客戶購房需求越來越理性、謹慎，品牌開發(fā)商的產(chǎn)品深受關(guān)注與購買。2010年開發(fā)商商品房銷售排行前十名（按銷售金額排行）：2010年商品房銷售排行前十名（按銷售金額排行）：2010年普通住宅銷售套數(shù)排行（按銷售套數(shù)）2010年普通住宅銷售面積排行（按銷售面積）2010年普通住宅銷售金額排行（按銷售金額）6. 2010年商品住宅可售存量分析數(shù)據(jù)來源：報告中數(shù)據(jù)來源于東莞市房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)、東莞市建設(shè)局、東莞市城建規(guī)劃局、東莞市中原研究部。注：（1）所有存量的統(tǒng)計方法均以網(wǎng)上簽約時間為準(zhǔn)；（2）松山湖計入主城區(qū)1) 總體存量情況：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2010年底，東莞新建商品住宅可售存量面積為414.18萬，可售套數(shù)為35894套。同比2009年底，存量面積減少44.65萬，套數(shù)減少5586套。其中，普通住宅和公寓存量均略有下降，別墅有較大增加，增幅為20%。2) 存量供應(yīng)時間分布：從可售存量的月度走勢來看，2010年總體存量低位運行，主要是受政策調(diào)控的影響，開發(fā)商放緩項目進度。而2010年11月存量達年度最低，由于消費者觀望情緒減弱，前期積累的需求釋放，以致存量快速消化。預(yù)計2011隨著商品住宅的集中放量，下半年可售存量將回歸高位。3) 存量區(qū)域分布：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在商品住宅可售存量中，城區(qū)存量面積為126.7萬，鎮(zhèn)區(qū)存量面積為287.5萬，城區(qū)可售存量相對鎮(zhèn)區(qū)而言，庫存消化壓力較小。從各區(qū)域來看，2010年存量主要集中在南城、鳳崗、常平、東城、寮步、厚街和萬江等區(qū)域，存量面積均超過20萬平米，因此庫存消化壓力相對較大。與2009年可售存量對比分析，各區(qū)域的可售存量都大幅降低。4) 存量房項目分析據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2010年底，東莞新建商品住宅中仍有可售貨量的項目共有340個（含分期開發(fā)項目），其中可售面積超過10萬的有2個項目，5-10萬的10個，1-5萬的有110個，1萬以下的218個。據(jù)此分析，市場上大部分屬尾貨項目，可售存量很少，基本沒有消化壓力；可售面積超過5萬的項目有12個，消化壓力相對較大；另外，有較大比重的項目可售面積在1-5萬，這些項目消化壓力較小，自然消化或稍加促銷即可。綜合評估，2011年東莞商品房市場總體可售存量壓力較小，大部分項目已開始進入新一輪的開發(fā)周期和銷售周期。7. 2011年東莞市商品房潛在供應(yīng)分析2011年東莞市商品房潛在供應(yīng)分析，主要從20092010年開工未上市、報建規(guī)劃等數(shù)據(jù)進行篩選、分析所得。1) 潛在供應(yīng)量總體分析從目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2011年全市商品住宅總建筑面積達875.99萬（包含不可售面積、開發(fā)商自用面積等），按往年的數(shù)據(jù)經(jīng)驗，通常不可售面積占總建筑面積的比重為12.4%，據(jù)此計算，2011年全市商品住宅潛在供應(yīng)量為767.37萬，創(chuàng)歷年新高。2011年全市商品住宅潛在供應(yīng)項目共計169個，其中101個新項目，后續(xù)開發(fā)的項目68個。與2010年相比較，2011年商品住宅潛在供應(yīng)量增加，預(yù)計2011下半年將有大量新項目入市，市場新增供應(yīng)將逐步增加，市場消化壓力將逐步加大。2) 潛在供應(yīng)量區(qū)域分析從城鎮(zhèn)對比分析，2011年城區(qū)潛在供應(yīng)項目數(shù)共50個，其中全新項目31個，加推項目19個，合計供應(yīng)面積294.48萬，占總體比例為33.62%；鎮(zhèn)區(qū)潛在供應(yīng)項目118個，其中全新項目70個，加推項目48個，合計供應(yīng)面積581.50萬，占比66.38%?？梢?，無論是全新項目還是后續(xù)開發(fā)項目，鎮(zhèn)區(qū)均遠高于城區(qū)，2011年鎮(zhèn)區(qū)消化壓力相對較大。從各個區(qū)域來看，2011年商品住宅潛在供應(yīng)量主要集中在南城、東城、鳳崗、寮步、虎門、萬江、厚街、松山湖、大朗和常平等區(qū)域，這些區(qū)域的潛在供應(yīng)均在30萬以上。3) 潛在供應(yīng)量各物業(yè)類型分析從各物業(yè)類型來看，除了公寓供應(yīng)面積下降外，洋房和別墅的新增供應(yīng)均有增長。其中，洋房供應(yīng)占絕對主導(dǎo)，多達147個項目，潛在供應(yīng)總量為684.80萬，占總供應(yīng)量的89%，同比2009年增加17%。洋房項目中，天驕峰景二期、萬科紫臺二期、深業(yè)歐景城、銀苑花園、蓮湖四季豪園、大朗碧桂園、大運城邦花園二期、森林湖五期、新世紀(jì)頤龍灣一期、海悅世家花園等項目潛在供應(yīng)將超過10萬平米。別墅潛在供應(yīng)共有36個項目，城區(qū)項目8個，鎮(zhèn)區(qū)項目28個，供應(yīng)總量為70.61萬。主要分布在厚街、塘廈、萬江、大嶺山和常平等區(qū)域。從供應(yīng)量來看，別墅供應(yīng)主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)別墅日益稀缺，加上黃旗山和水濂山的自然景觀資源，后市城區(qū)的個盤別墅價格或出現(xiàn)跳躍式的上漲。公寓潛在供應(yīng)項目共計6個，潛在供應(yīng)面積總量約為11.95萬，比2009年下降43%。項目主要集中在城區(qū)的東城、長安、南城、石龍和塘廈等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域。從潛在供應(yīng)總量來看，2011年公寓市場供應(yīng)持續(xù)偏緊。東莞小戶型公寓的供應(yīng)量從06年開始相對十分充足，東莞經(jīng)濟調(diào)整使得投資需求相對較為平抑、租賃需求也不足，導(dǎo)致租金較低，投資回報率低，開發(fā)商利潤空間較小。而二次調(diào)控使得剛需購房者和投資者都受到打擊，因此公寓目前不再是投資者熱捧的對象，東莞公寓市場已處于投資熱后的平靜期。2011年東莞市寫字樓潛在供應(yīng)項目共計17個，潛在供應(yīng)面積達到96.86萬（含只租不售的面積），遠遠高于2010年的新增供應(yīng)水平，主要集中分布在常平、大朗、南城、清溪、