（法學(xué)專業(yè)論文）量刑程序研究.pdf

論不動產(chǎn)的善意取得制度 摘要 善意取得制度是我國物權(quán)法中的一項重要制度 該制度設(shè)立的宗旨是維護 物權(quán)交易的動態(tài)安全 并調(diào)整物權(quán)人與第三人之間的利益關(guān)系 現(xiàn)在已被世界 上大多數(shù)國家的民法所承認 但一般國家都是僅限于動產(chǎn)范圍 不動產(chǎn)不適用 善意取得 我國新頒布的 物權(quán)法 對善意取得制度作了明確的規(guī)定 正式確 定了善意取得制度 既確定了動產(chǎn)的善意取得制度 也確定了不動產(chǎn)的善意取 得制度 這樣符合我國國情 對維護交易秩序 保護善意第三人的合法權(quán)益 調(diào)整我國物權(quán)關(guān)系將會起到重要作用 我國 物權(quán)法 善意取得制度的適用范 圍擴大到不動產(chǎn)是發(fā)展的必然 有其重要的歷史意義 本文第一部分 通過對不動產(chǎn)善意取得制度淵源的介紹和分析 簡要闡述了 善意取得制度是怎樣向不動產(chǎn)過度的過程 說明了不動產(chǎn)善意取得制度產(chǎn)生的 必要性 通過對不動產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件和法律效果的深入分析可以使得 我們對不動產(chǎn)善意取得制度有一個總體的把握和理解 從而得出不動產(chǎn)取得制 度存在的價值 明確了不動產(chǎn)善意取得的功能 第二部分 通過對不動產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)問題研究 尤其是對于不動 產(chǎn)登記的相關(guān)問題對善意取得制度影響的研究和我國不動產(chǎn)善意取得制度在司 法實踐中遇到的問題分析使得讀者對司法實踐中有關(guān)不動產(chǎn)善意取得制度的問 題有了更加具體的了解和把握 第三部分 通過對國外相關(guān)立法的研究 以比較法的視野來分析不動產(chǎn)善 意取得制度 這一部分的研究會促進我國吸收借鑒國外的先進經(jīng)驗 為我國民 事上訴制度的完善提供理論指導(dǎo) 第四部分 通過對不動產(chǎn)善意取得制度的綜合分析和論述得出對不動產(chǎn)取 得制度的完善方案和立法建議 另外 通過對不動產(chǎn)善意取得制度的研究 希望 更多的人對我國所有權(quán)變動問題中的不動產(chǎn)善意取得制度有更加深入的理解 從而廣大的法律學(xué)習(xí)者能夠多多的提出對這方面制度的完善和創(chuàng)新意見 使得 我國的法律法規(guī)得到更好的完善和發(fā)展 關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)善意取得 法律構(gòu)建 登記瑕疵 完善 立法建議 o nt h es y s t e mo fb o n af i d ea c q u i s i t i o n o fr e a le s t a t e a b s t r a ct t h e a c q u i s i t i o no fg o o d w i l ls y s t e mi st h ei m p o r t a n tp a r to fp r o p e r t y1 a wi nc h i n a i t sm a i np u 印o s eist op r o t e c td y n a m i cs e c u r i t yo ft r a d i n ga n da d j u s tt h eb e n e f i t r e l a t i o n s h i pb e t w e e np e o p l e t h ec i v i ll a wo fm o s tc o u n t r i e sa d m i t t e dt h es y s t e m so m ec o u n t r i e sa d m i t t e dt h e y s t e m o n l yi nt h ef i e l do f m o v a b l ep r o p e r t y b e c a u s ei t d o e sn o ta p p l i c i b l et ot h ef i e l do fi m m o v 山l ep r o p e r r t y t h en e w l yi s s u e dp r o p e r t y l a wi no u rc o u n t 叫h a sav e 巧c l e a rs t a t e m e n ta b o u tt h es y s t e m i td o e sn o to n l y d e t e n n i n et h ea c q u i s i t i o no fg o o d w i l ls y s t e mi nt h ef i e l do fm o v a b l ep r o p e r t y b u t a l s oi nt h ef i e l do fi m m o v a b l ep r o p e r t y w h i c hi sa c c o r d a n c ew i t ho u rn 撕o n a l c o n d i t i o n s i na d d i t i o n i th a sag r e a te f f e c to nb a l a n c i n gt h et r a d i n gm l e s p r o t e c t i n g t h et h i r dp e o p l e s1 e g a lr i g h ta n da d j u s t i n gt h er e l a t i o n s h i pa m o n g p r o p e r t ys i d e s i ti s n e c e s s a r yi nt h ep r o c e s so fd e v e l o p m e n ta n d 如uo fh i s t o d c a lm e a n i n gt oe x p a n dt h e a p p l i c a b l ef i e l do ft h es y s t e mt ot h ef i e l do fi m m o v a b l ep r o p e r t y i nt h ef i r s t p a r t o ft h i s p a p e r t h ea u t h o re x p r e s s e dt h en e c e s s i t yo ft h e a c q u i s i t i o no fg o o d w i l ls y s t e m i nt h ef i e l do fi m m o v a b l e p r o p e r t yt h r o u g h i n t r o d u c t i o n a n a l y s i sa n dt r a n s f e r e n c e r e a d e r sc a nu n d e r s t a n dt h es y s t 鋤f o n n i i i w h o l ed i r e c t i o n r e a l i z et h ev a l u eo ft h es y s t e m se x i s t e n c ea n dd e t e n l l i n et h e 如n c t i o nd u n gm ef 0 1 l o w i n ga c t i o n d e 印1 ya n a l y z i n gt h ee l e m e n t sa n d1 e g a le f l f e c t s o ft h es y s t e m i nt h es e c o n dp a n r e a d e r sw i l lb ea w a r eo ft h ep r o b l e mi np r a c t i c a lj u r i s d i c t i o n d u r i n gt h er e s e a r c ho fr e l a t e dp r o b l e m s e s p e c i a l l yt h ei n f l u e n c eo f t h ea c q u i s i t i o no f g o o d w i l ls y s t e mo v e ri m m o v a b l ep r o p e r t yr e g i s t e ra n do t h e rr a i s i n gp r o b l e m si n p r a c t i c a lj u r i s d i c t i o n i nt h et h i r dp a n t h r o u g hr e s e a r c h e so fo t h e rc o u n t r j e s 1 a w t h ea u t h o ra n a l y z e d t h ea c q u i s i t i o no fi m m o v a b l ep r o p e r t ys y s t e mf r o mt h ec o m p a r a t i v ep e r s p e c t i v e t h e r e s e a r c hi nt h i sp a nw i l l b e n e f i to u rc o u n 時a b s o r b i n gt h ea d v a n c e de x p e r i e n c e 仔o m a b r o a d a l s oo f f e r i n gt h e o r e t i c a li n s t m c t i o nt ot h ea c c o i n p l i s h m e n to f c i v i la p p e a l i nt h e1 a s tp a r t t h ep e r f e c t i n ga n ds u g g e s t i o no fl e g i s l a t i o nh a v eb e e ne x p l a i n e d t h r o u g hc o m p r e h e n s i v ea n a l y s i sa n dd e t a i l e de x p r e s s i o n b e s i d e s d u n n gt h er e s e a r c h u p o nm es y s t e m m o r ep e o p l ei n o u rc o u n t r yw i l lu n d e r s t a n dt h ea c q u i s i t i o no f i m m o v a b l ep r o p e r t ys y s t e mi nt h ep r o b l e mo fp r o c e s s i o nr i g h tc h a n g i n gc l e a d y t h e r e f o r e t h el a w 一1 e a m e r sw i l ld i s c o v e rb e t t e rc r e a t i v ei d e ar e l a t e dt ot h es y s t e m w h i c hw i l la l s ob e n e f i tt h el a ws y s t e mo fo u rc o u n t u k e y w o r d s t h ea c q u i s i t i o no fi m m o v a b l ep r o p e r t y 1 e g i s l a t i o n r e g i s t e rt h e s h o r t a g e 向1 f i l l s u g g e s t i o no f1 e g i s l a t i o n i v 引言 善意取得制度對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益以及維護交易安全具有重要的 意義 我國市場經(jīng)濟飛速發(fā)展 不動產(chǎn)交易也得到了極大的發(fā)展 交易安全在當今社會就顯 得尤為重要 尤其是交易安全的相應(yīng)制度建設(shè) 將直接影響著我國穩(wěn)定健康的經(jīng)濟秩序 我國 物權(quán)法 善意取得制度的適用范圍擴大到不動產(chǎn)是發(fā)展的必然 有其重要的歷史 意義 在不動產(chǎn)的交易過程中 權(quán)利人和善意受讓人在某種程度上看都是 受害人 二者的 利益都需要保護 因此在價值發(fā)生沖突的時候就必須通過利益衡量確定法律手段進行協(xié)調(diào) 法律正是在通過利益權(quán)衡 從一定程度上犧牲了所有權(quán)人的利益 選擇了維護商品交易安全 和良好秩序的不動產(chǎn)善意取得制度 而不動產(chǎn)的善意取得制度能夠保護受讓人合理的信賴利 益 降低調(diào)查成本 保證交易的安全和便捷 提高效率和鼓勵交易 最大限度地創(chuàng)造社會財 富 于此 不動產(chǎn)的善意取得制度就有了其確定的必要性 提到對我國的不動產(chǎn)善意取得制度的研究首先要對不動產(chǎn)進行明確 我國的法學(xué)家王利 明主持的 中國民法典學(xué)者建議稿 中指出 不動產(chǎn)是指依其自然性質(zhì)不能移動 或者一經(jīng)移 動便使其用途受到損害的物 包括土地 土地定著物與不動產(chǎn)尚未分離的出產(chǎn)物等 1 中國社 會科學(xué)院法學(xué)研究副教授常鵬翱對不動產(chǎn)善意取得制度的研究范圍進行了分析 指出不動產(chǎn) 物權(quán)善意取得的對象局限在所有權(quán) 他物權(quán) 順位等不動產(chǎn)負擔的物權(quán)性利益范圍之內(nèi) 以 不動產(chǎn)為物的債權(quán) 稅收等國家公共負擔不以登記為存續(xù)要件 也就不能適用不動產(chǎn)的善意 取得制度 2 德國學(xué)者曼弗雷德 沃爾夫在 物權(quán)法 一書中針對善意取得的排除規(guī)定進行了解釋 他的觀點也同時體現(xiàn)了德國民法對不動產(chǎn)善意取得的認定 曼弗雷德 沃爾夫認為 通過不 動產(chǎn)登記薄的公信力 那些相信不動產(chǎn)登記薄正確的的法律交易者應(yīng)該得到保護 而知道不 動產(chǎn)登記薄不正確的人不能得到保護 同樣 如果在登記薄中進行了異議登記 指出登記可 能不正確時 法律對此類人也不得再提供保護 3 羅杰 h 伯恩哈特和安 m 伯克哈特認為 只有已經(jīng)支付對價的購買人是不動產(chǎn)善意取得的一個重要條件 在美國一些數(shù)州里 不論是 立法上還是在司法審判中 只有支付了對價的在后購買人才能得到保護 只有支付對價的人 1 參見王利明主編 中國物權(quán)法草案建議稿及說明 中國法制出版社2 0 0 1 年 第8 9 頁 2 參見常鵬翱 物權(quán)法的展開與反思 法律出版社 2 0 0 7 年 第2 5 8 頁 3 參見 德 曼弗雷德 沃爾夫 物權(quán)法 吳越 李火雪譯 泫律出版社2 0 0 2 年 第2 0 0 頁 才能以一種有意義的方式對登記檔案表示信賴 4 總的來說 善意取得制度的起源主要是大陸法系國家 對于善意取得制度各國的立法態(tài) 度大體有支持不動產(chǎn)的善意取得制度和反對不動產(chǎn)的善意取得制度 而我國在2 0 0 7 年3 月頒布 的 物權(quán)法 中對善意取得制度進行了更加詳盡的規(guī)定 并將該制度的適用范圍由動產(chǎn)擴大 到不動產(chǎn) 立法有了飛躍性的進步 但是 動產(chǎn)善意取得制度和不動產(chǎn)的善意取得制度在立 法和司法實踐中還是存在很多不同之處的 而 物權(quán)法 中將這兩者統(tǒng)一規(guī)定 使得不動產(chǎn) 物權(quán)在司法實踐中出現(xiàn)了諸多問題 因此 本文對不動產(chǎn)善意取得制度在適用中的難點進行 分析 并提出相關(guān)建議 以求對該制度的完善有更深入的把握 由于在不動產(chǎn)善意取得制度中存在不動產(chǎn)登記的瑕疵問題 這就使不動產(chǎn)善意取得制度 的相關(guān)立法規(guī)定顯得非常重要 從而也說明了對于不動產(chǎn)善意取得制度進行深入的學(xué)習(xí)和分 析是相當有必要的 且在司法實踐中 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是非常復(fù)雜的 容易出現(xiàn)無權(quán)處分人 擅自處分財產(chǎn)等多種情況 也出現(xiàn)了許多錯誤登記的現(xiàn)象 這就使得不動產(chǎn)善意取得制度有 著更為重要的意義 綜上所述 從目前的 物權(quán)法 中對不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定來看 仍有不少需要進一步 完善和修正的地方 值得我們深入研究和思考 制度完善才能有效地避免不必要的爭執(zhí)與沖 突 構(gòu)建經(jīng)濟發(fā)展的良好秩序 本文從善意取得制度的基本理論入手 引出我國不動產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)構(gòu)建問題 通過和動產(chǎn)善意取得制度的對比得出了不動產(chǎn)善意取得制度的存在之必要性 從而對我國不 動產(chǎn)善意取得制度在立法和實踐中存在的問題進行具體的分析 其中結(jié)合我國 物權(quán)法 中 不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定 著重研究 物權(quán)法 關(guān)于不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的規(guī)定以及如何 完善不動產(chǎn)善意取得制度 并結(jié)合具體案例分析目前司法實踐中存在的一些問題 提出應(yīng)該 進一步建立完善的登記制度 充分的分析和論證不動產(chǎn)登記制度對善意取得的影響等問題 最后提出了完善善意取得制度的有效方案 并且提出了相關(guān)的立法建議 4 參見 美 羅杰 h 伯恩哈特 安 m 伯克哈特合著 鐘書鋒譯 不動產(chǎn) 法律出版社 2 0 0 5 年1 0 月 2 2 0 2 3 0 頁 一 不動產(chǎn)善意取得制度的基礎(chǔ)理論 一 不動產(chǎn)善意取得制度的概述 1 善意取得制度的淵源 民法的善意取得制度可以追溯到羅馬法和日耳曼法這兩個重要的歷史淵源 在羅馬法中 土地是最基本的不動產(chǎn)形式 而按照羅馬法中對物的一種特殊分類方法 即按照物的重要性 及其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否需要履行法定形式的分類標準 物分為要式移轉(zhuǎn)物和略式移轉(zhuǎn)物 羅 馬法的所有權(quán)觀念是具有絕對性的 由于所有權(quán)的這種絕對性 所有權(quán)人對于所有物所具有 的不受限制的追及力則可以體現(xiàn)為 發(fā)現(xiàn)我物之處 我取回之 而與羅馬法絕對的所有權(quán) 觀念相反 日耳曼法奉行 以手護手 原則 嚴格限制所有權(quán)的追及效力 強調(diào) 任意將動 產(chǎn)交付他人者 僅能向其相對人請求返還 如該他人將之讓與第三人時 除得對相對人請求 賠償或其他權(quán)利外 不得對第三人請求返還 即就動產(chǎn)對第三人之物請求權(quán)加以限制 6 日耳 曼法上的 以手護手 原則 乃是基于其 權(quán)利 與 占有 融為一體的觀念 由此觀念出 發(fā) 占有其物者即有權(quán)利 而有權(quán)利者亦須占有其物 故受讓占有者可能取得其權(quán)利 而有 權(quán)利者未占有其物時 其權(quán)利之效力 亦因之減弱 7 基于以上闡述可以看出 日耳曼法對 于所有權(quán)追及力的限制 實質(zhì)上也與第三人是否為 善意 沒有太大的相關(guān)性 近代以來民法的物權(quán)體系是從羅馬法抽象的所有權(quán)觀念基礎(chǔ)上建立起來的 近代以來民 法也承認了所有權(quán)具有絕對權(quán)性 在我國物權(quán)法也有類似規(guī)定 我國 物權(quán)法 第3 4 條規(guī)定 無權(quán)占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)的 權(quán)利人可以請求返還原物 此條文即表明了所有權(quán)所具有的追 及力 隨著社會經(jīng)濟與商品交易現(xiàn)代化的迅猛發(fā)展 基于商品經(jīng)濟的發(fā)展與交易安全保護之 需要 羅馬法上所有權(quán)所具有的那種絕對的追及力已經(jīng)不能為當今社會所適用 因此 日耳 曼法上的 以手護手 原則 即 任意與他人以占有者 除得向相對人請求返還外 對于第 三人不得追回 惟得對相對人請求損害賠償 8 遂重新得到重視 并與近代以來民法所承襲 的羅馬法所有權(quán)觀念相融合 就此產(chǎn)生了善意取得制度 具體而言 一方面 采納日耳曼法 以手護手 原則的效力 使所有權(quán)無限的追及力受到限制 第三受讓人無權(quán)處分的風(fēng)險負 j 周桁 羅馬泫原論 北京 商務(wù)印書館 2 0 0 1 年 3 3 9 3 6 6 頁 6 謝往全 民法物權(quán)論 北京 中國政法大學(xué)出版社 1 9 9 9 年 第2 1 8 頁 7 同 卜 第2 1 8 頁 8 史尚寬 物權(quán)法論 北京 中國政法大學(xué)出版社 2 0 0 0 年 第1 2 2 頁 擔被移除 另一方面 在近代以來的民法上 所有權(quán)畢竟是物權(quán)體系的基礎(chǔ) 是私權(quán)的核心 因此要對所有權(quán)的追及力給予限制 就必須強化第三人的值得受法律保護的理由 為此 近 代民法導(dǎo)入羅馬法取得時效制度中的善意要件 從而使所有權(quán)的追及力受到限制的理由 由 以手護手 上升為 第三人善意 相應(yīng)的 以手護手 與善意取得在制度構(gòu)建的目的上 也就拉開了差距 以手護手 僅僅是消極地限制所有權(quán)追及效力的原則 而善意取得則是積 極地使善意第三人取得所有權(quán)的制度 9 2 善意取得制度向不動產(chǎn)領(lǐng)域的突破 所謂善意取得 又稱為即時取得 是指無權(quán)處分人將其動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受 止人 如果 受讓人取得該動產(chǎn)時出于善意 則受讓人將依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán) 可見善 意取得包括了財產(chǎn)所有權(quán)的取得與其他物權(quán)的取得兩方面的內(nèi)容 作為適應(yīng)現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā) 展需要而產(chǎn)生的一項法律規(guī)則 該制度旨在保護交易安全 維護市場交易的正常秩序 然而 最初善意取得制度只適用于動產(chǎn)領(lǐng)域 對于不動產(chǎn)是不適用善意取得制度的 最初的善意取得制度只適用于動產(chǎn)領(lǐng)域主要體現(xiàn)在 法國民法典 對善意取得制度的相 關(guān)規(guī)定 善意取得制度建立十法國民法典 法國民法典規(guī)定了及時取得制度 也可以這樣來 說 法國民法典 完成了善意取得由習(xí)慣法到成文法的轉(zhuǎn)變過程 法國早期古代法奉行 動 產(chǎn)無追及力 的法諺 即動產(chǎn)所有人不得請求從占有人處善意取得動產(chǎn)的第二人返還的規(guī)則 公元1 5 到1 7 世紀法國民法繼承了羅馬法動產(chǎn)所有人對標的物享有無限制追及權(quán)的原則 舊所 有權(quán)人又可以就動產(chǎn)提起要求返還的訴求 到1 8 世紀以后 隨著經(jīng)濟生活的發(fā)展 人們對交 易安全的需求越來越強烈 要求進一步限制原動產(chǎn)所有人的追及權(quán) 于是 1 8 0 4 年 法國民 法典 通過第2 2 7 9 條 第2 2 8 0 條規(guī)定了善意取得制度 但法國民法典稱善意取得為即時取 得 將其規(guī)定在法典的第 二十章 時效 的第四節(jié) 若干特別的時效 中 觀念上把即時取 得作為一種時效加以對待 1 1 根據(jù)第2 2 7 9 條第1 款 對于動產(chǎn) 自主占有具有與權(quán)利證明書 相等的效力 的規(guī)定 如果具備了自主占有和善意 動產(chǎn)占有人就可以根據(jù)即時取得制度而 成為占有物的所有人 此外 法國民法典第2 2 7 9 條第2 款則規(guī)定遺失物 盜竊物不適用善意 取得 允許權(quán)利人在三年內(nèi)向占有人回復(fù) 基于土地交易不多的現(xiàn)實 法國大革命后多數(shù)人 9 韓松 姜戰(zhàn)軍 張翔 物權(quán)法所有權(quán)編 中國人民大學(xué)出版社 2 0 0 7 年 第3 6 2 頁 陳華彬 物權(quán)法 北京 法律出版社 2 0 0 4 年 第3 3 0 頁 尹田 法國物權(quán)法 北京 法律出版社 1 9 9 8 年 第 2 0 2 頁 通說認為法國法上善意取得立足于時效效果 亦即法國民法承認善意取得制度的法律依據(jù)為即時時效一羅馬法的短期取得 時效 這也充分體現(xiàn)了羅馬法對法國民法的影響 參見陳華彬 物權(quán)法 北京 法律出版社 2 0 0 4 年 第3 3 5 頁 然 而學(xué)者尹田有不同觀點 認為法國法上的善意取得其立足點實在于善意受讓人之 占有 事實 亦即動產(chǎn)的善意受讓人是 基于自主占有而取得所有權(quán) 參見尹田 物權(quán)法理論評析與思考 北京 中國人民大學(xué) 版社 2 0 0 4 年 第3 0 7 頁 4 希望將通過革命獲得的土地所有權(quán)得到確認保護 而不是轉(zhuǎn)移所有權(quán) 1 2 因此 立法更注重保 護所有人的利益 其制定的善意取得也僅適用于動產(chǎn) 相比法國民法典而言 德國民法典則對善意取得制度進行了較大的完善 德國從1 8 世紀 中期開始 在德國國內(nèi)的各邦進行了系統(tǒng)編纂法典的工作 其中最著名的是 普魯士普通邦 法 和 奧地利民法典 這兩部法典 其中 普魯士普通邦法 在一定程度上對動產(chǎn)所有權(quán) 的善意取得制度進行了否定 但是與此同時也對動產(chǎn)取得人予以保護的情況作出了相關(guān)的規(guī) 定 而 奧地利民法典 則在較大范圍內(nèi)承認了動產(chǎn)的善意取得 總體上認可善意取得制度 最終 善意取得制度在1 8 9 6 年公布的 德國民法典 中首次以明文規(guī)定的形式得以確立 其 不僅確立了動產(chǎn)的善意取得制度 而且確立了不動產(chǎn)的善意取得制度 這在一定程度上也反 映出了德國在那一時期對于不動產(chǎn)的交易需求的增加 以及生產(chǎn)力的發(fā)展和商品經(jīng)濟的發(fā)展 僅僅對于動產(chǎn)的善意第三人取得權(quán)利的保護已經(jīng)不能滿足當時交易的法律安全保護的需求 由此善意取得制度從動產(chǎn)突破至不動產(chǎn)領(lǐng)域 德國民法典完全繼受了日耳曼法的 以手護手 原則 其中第9 3 2 條規(guī)定 物即使不屬 于出讓人 受讓人也可以因第9 2 9 條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人 但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所 有權(quán)的當時非出于善意的除外 第9 2 9 條規(guī)定 轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于 受讓人 并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意 受讓人以占有該物的 僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意 即可 這兩條都可以看出德國民法典對動產(chǎn)的善意取得制度所作出的規(guī)定 同時 德國民 法典 第8 9 2 條第l 旬 為權(quán)利取得人的利益 關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物 權(quán)之上的物權(quán)的情形 土地登記薄記載的內(nèi)容應(yīng)為正確 但是如土地登記薄上記載有對抗此 項權(quán)利的正確性的異議抗辯時 或者取得人明知此項權(quán)利不正確時除外 依此條規(guī)定 可 以基于土地登記簿冊的公信力而取得土地上的權(quán)利 盡管該條采用了 登記簿冊的公信力 而不像規(guī)定動產(chǎn)物權(quán)善意取得的第9 3 2 條直接采用 從無權(quán)利人處善意取得 但同屬善意取 得并無實質(zhì)的差別 事實上突破了善意取得僅限于動產(chǎn)的限制 將善意取得的適用范圍擴大 到了不動產(chǎn) 這一點也為德國立法者所明確承認 1 3 正因為如此 在德國民法文本中用立法語 言表述的 登記簿冊的公信力 往往在學(xué)理中表述為 土地權(quán)利的善意取得 或者 不動產(chǎn) 物權(quán)的善意取得 m 同時 德國民法典同時還規(guī)定了如果存在受讓人知情和異議登記的情況 是不可以適用不動產(chǎn)的善意取得的 由此可見德國民法典對善意取得的完善不僅突破至不動 產(chǎn) 而且也對不動產(chǎn)的善意取得制度作出了相關(guān)的完善 下茵 不動產(chǎn)物權(quán)變動和交易安全 北京 商務(wù)印書館 2 0 0 4 年 第1 1 5 1 1 6 頁 常鵬翱 物權(quán)法的展開與反思 北京 法律出版社 2 0 0 7 年 第2 2 8 頁 常鵬翱 善意取得僅僅適用于動產(chǎn)物權(quán)嗎一一種功能主義的視角 中外法學(xué) 2 0 0 6 年第6 期第1 8 卷 第6 6 2 頁 由此可見 善意取得作為一項獨立的物權(quán)制度 最初只適用于動產(chǎn)領(lǐng)域 至 德國民法 典 頒行才 將善意取得制度的領(lǐng)域擴展至不動產(chǎn) 總的來說 根據(jù)以上的分析和闡述 善意 取得制度由動產(chǎn)擴展到不動產(chǎn)也是歷史發(fā)展的必然 是適合生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟的不斷進步 的趨勢的 這也對保護動態(tài)的交易安全提供了完善和穩(wěn)固的法律基礎(chǔ)作為其強大的后盾 從 而使得第三人即善意的第三人從無權(quán)利人處取得權(quán)利有了完善的法律依據(jù) 實現(xiàn)了整個交易 秩序和交易安全大局良好有序的運行 二 我國不動產(chǎn)善意取得制度的法律構(gòu)建 1 不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件 物權(quán)法 第1 0 6 條規(guī)定 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的 所有權(quán)人有 權(quán)追回 除法律另有規(guī)定外 符合下列情形的 受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán) 受 讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的 以合理的價格轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法 律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記 不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人 受讓人依照前款規(guī)定取 導(dǎo)不 動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán) 原所有權(quán)人有權(quán)向無權(quán)處分人請求賠償損失 當事人善意取得其他 物權(quán)的 參照前兩款規(guī)定 這是我圍法律首次對善意取得制度作出明確規(guī)定 由此可見 我 國對動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得沒有作出區(qū)分的規(guī)定 但是我們可以從中總結(jié)出不 動產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件有以下幾點 受讓人基于交易行為取得不動產(chǎn)物權(quán) 受讓人受讓不動產(chǎn) 時是善意的 受讓人受讓不動產(chǎn)物權(quán)所支付的價格是合理的 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記 不需 要登記的已經(jīng)交付給受讓人 1 轉(zhuǎn)讓人對轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)無權(quán)處分 所謂無權(quán)處分 是指沒有處分權(quán)而處分他人的財產(chǎn) 也就是權(quán)利人無處分權(quán)但卻從事了 法律上的處分行為 我國 物權(quán)法 第1 0 6 條雖然沒有直接寫明轉(zhuǎn)讓人對轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)無權(quán)處分 但從其條文的描述 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的 可以看出 在不動產(chǎn)善 意取得的情況下 轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分人 其處分的不動產(chǎn)自然為無權(quán)處分 無權(quán)處分是適用 善意取得的基礎(chǔ)和前提 設(shè)立善意取得制度的目的就是為了解決無權(quán)處分情況下交易的各方 當事人間的利益平衡問題 如果處分人對其處分的不動產(chǎn)享有處分權(quán) 第三人基于其有權(quán)處 分行為直接取得不動產(chǎn)物權(quán) 則不需要通過善意取得制度來取得 1 5 2 受讓人取得不動產(chǎn)物權(quán)是基于有償?shù)慕灰仔袨?5 參見崔建元 物權(quán)法 中國人民大學(xué)出版社 2 0 0 9 年7 月版 第7 6 9 1 頁 不動產(chǎn)善意取得制度的立法目的主要是為保護交易的安全 要實現(xiàn)這個立法目的 貝i j 必 須通過具體的交易行為來實行 只有這些具體的交易行為得到了法律保障 才能使得整個經(jīng) 濟運行中的交易安全得到有效的保障 市場經(jīng)濟才能夠進行正常的運行 任何非交易性質(zhì)的 取得 以及任何不包含對權(quán)利的處分而僅僅導(dǎo)致債法權(quán)利產(chǎn)生的變動過程 均不適用善意取 得制度 1 6 例如 受讓房屋所有權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)或設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)等 直接依據(jù)法律規(guī) 定 如繼承 征收等 而取得不動產(chǎn)物權(quán) 不包括在內(nèi) 還有 我國現(xiàn)行法禁止國家土地所 有權(quán)轉(zhuǎn)讓 禁止集體土地所有權(quán)依民事程序流轉(zhuǎn) 不存在國家土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán) 的交易 所以 無發(fā)生善意取得的余地 盯因此 不動產(chǎn)善意取得制度中的第三人取得物權(quán)的 前提條件就應(yīng)當是交易行為 交易行為即是指移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)的行為 3 受讓人在受讓不動產(chǎn)物權(quán)時為善意 善意是不動產(chǎn)善意取得的重要構(gòu)成要素 只有第三人善意的情況下 取得人取得不動產(chǎn) 才能受到法律的保護 取得人取得物權(quán)才能具有其正當性 才能真正的符合不動產(chǎn)善意取得 的標準和條件 以便適用不動產(chǎn)善意取得的制度 這里的善意 含義如何 存在著不知情說 和不知情且無重大過失的分歧 1 8 由于不知情說意味著要求真正權(quán)利人必須舉證受讓人明知不 動產(chǎn)登記薄的記載與真實的物權(quán)關(guān)系不符 即要求舉證受讓人的內(nèi)心狀態(tài) 使真正權(quán)利人處 于極為不利的境地 過于苛刻有失權(quán)衡 我同意后一觀點 將善意界定為 受讓人無重大過 失地不知不動產(chǎn)登記薄記載的物權(quán)關(guān)系與真實的物權(quán)關(guān)系不一致 同理 惡意取得不動產(chǎn)物 權(quán)的 不在保護之列 基于不動產(chǎn)登記的公信力 應(yīng)推定信賴不動產(chǎn)登記薄記載的受讓人為 善意 1 9 4 受讓人受讓不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)支付合理的價款 德國民法典 第8 9 2 條和 瑞士民法典 第9 7 3 條規(guī)定 交易行為并不限定為有償行為 無償?shù)男袨橐嗫砂l(fā)生善意取得 而我國 民通意見 第8 9 條規(guī)定第三人善意 有償取得共有 財產(chǎn)時 其合法權(quán)益才應(yīng)當維護 2 0 需要指出 建設(shè)用地使用權(quán) 不動產(chǎn)抵押權(quán)等他物權(quán)的善 意取得 是參照 物權(quán)法 第1 0 6 條第一款的規(guī)定 因而不宜機械地要求不動產(chǎn)抵押權(quán)發(fā)生善 意取得時 也要求抵押權(quán)人必須支付合理的價格 2 1 參見 德 鮑爾 施蒂爾納 德國物權(quán)法 1 冊 張雙根譯 法律出版社 2 0 0 4 年 第4 9 4 頁 參見崔建元 物權(quán)法 中國人民大學(xué)出版社 2 0 0 9 年7 月版第7 6 9 1 頁 德國民法及其學(xué)說 中國臺灣地區(qū)學(xué)者堅持不知情說 見 德國民法典 第8 9 2 條 第8 9 3 條 德 鮑爾 施蒂爾納 德 國物權(quán)法 上冊 張雙根譯 法律出版社2 0 0 4 年 第5 0 0 頁一5 0 2 頁 于澤鑒 民法物權(quán) 通則 所有權(quán) 總第一 冊 三民書局2 0 0 3 年 第1 2 5 頁 參見崔建元 物權(quán)法 中國人民大學(xué)出版社 2 0 0 9 年7 月版 第7 6 9 1 頁 巴金 論不動產(chǎn)登記公信力與第三人利益保護 中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文 第2 0 頁 參見崔建元 物權(quán)法 中國人民大學(xué)出版社 2 0 0 9 年7 月版 第7 6 9 1 頁 7 5 不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記在受讓人名下 根據(jù)我國 物權(quán)法 第1 0 6 條規(guī)定 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記 才能構(gòu)成不動產(chǎn)的善意取得 其原因在于 根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動的變動規(guī)貝0 對于依法應(yīng)當 登記的不動產(chǎn)登記完畢 才能完成不動產(chǎn)物權(quán)的公示 所以 只有依法登記才能作為不動產(chǎn) 物權(quán)權(quán)屬的唯一依據(jù) 于此相對的交付或占有都不能作為不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的依據(jù) 即只有經(jīng) 依法登記 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立 變更 轉(zhuǎn)讓和消滅才 能發(fā)生法律效力 第三人在進行不動產(chǎn) 變更登記后 才能取得該不動產(chǎn)物權(quán) 因此 進行產(chǎn)權(quán)變更登記是不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要 件 2 不動產(chǎn)善意取得的法律效果 1 受讓人取得不動產(chǎn)物權(quán) 該受讓人取得不動產(chǎn)物權(quán)并非基于讓與人既存的權(quán)利 而 是基于善意取得制度取得該不動產(chǎn)物權(quán) 故該不動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅 由于其利益具有法 律上的原因 所以受讓人取得不動產(chǎn)不構(gòu)成不當?shù)美?同時 受讓人取得不動產(chǎn)所有權(quán)雖不 是出于原所有人的授意 但由于有法律的強制規(guī)定 因此 不構(gòu)成對原所有權(quán)人的侵權(quán) 所 以 所有人不得向受讓人主張物上返還請求權(quán) 也不能向受讓人主張不當?shù)美颠€請求權(quán) 受讓人取得不動產(chǎn)物權(quán) 是因為法律基于保護交易安全的需要 可以適用不動產(chǎn)的善意取得 制度 受讓人終局地保有所取得的不動產(chǎn)物權(quán) 2 原物權(quán)的所有權(quán)人喪失了對該物的所有權(quán) 法律出于對原物權(quán)所有人的保護 原所 有人可以行使如下救濟途徑對自己的損失進行彌補 所以原物權(quán)所有人對于讓與人也就是無 權(quán)處分人可就如下權(quán)利擇一行使 在雙方當事人之間 如原有債的關(guān)系存在時 可請求讓與 人 債務(wù)人 承擔違約責任 讓與人 債務(wù)人 無權(quán)處分物權(quán) 構(gòu)成侵權(quán)責任 原物權(quán)人可 請求侵權(quán)損害賠償 讓與人 債務(wù)人 取得的對受讓人的對價 如價款或其請求權(quán) 原權(quán)利 人可基于不當?shù)美贫日埱蠓颠€ 2 2 3 在讓與人與受讓人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系可以做以下闡釋 如果交易行為不因一般瑕疵 而無效 且基于善意取得制度和該交易行為 受讓人取得不動產(chǎn)的所有權(quán) 屬于正常交易下 的一般法律效果 讓與人和受讓人雙方應(yīng)當分別就各自的義務(wù)進行適當?shù)穆男?即受讓人支 付合理的價款 讓與人移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)并與受讓人辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記 在不動產(chǎn)物權(quán) 變動完成后 如果原權(quán)利人與讓與人之間發(fā)生權(quán)利糾紛等情形 讓與人不得以自己無處分權(quán) 或者所有人追索或索賠等原因 而請求受讓人返還財產(chǎn) 受讓人可以就善意取得制度享有該 不動產(chǎn)的物權(quán) 受讓人也可以以此來對受讓人進行抗辯 2 2 謝在全 民法物權(quán)論 上冊 三民書局 2 0 0 3 年7 月修訂2 版 第4 5 7 頁 4 讓與人嗣后又取得讓與標的物的所有權(quán)時 無論是否由于讓與人的惡意安排 或是 讓與人的偶然復(fù)得 例如巧合地購買了標的物 或是讓與人和受讓人之間讓與標的物的關(guān)系 不復(fù)存在 讓與人再取回占有 解釋上均認為讓與人不能取得物權(quán) 原物權(quán)人的物權(quán)因而復(fù) 活 該標的物上的負擔也一并復(fù)活 2 3 三 不動產(chǎn)善意取得制度的作用和意義 1 不動產(chǎn)善意取得制度有利于保障市場交易有序發(fā)展 善意取得制度作為物權(quán)法中物權(quán)的一項重要制度 其設(shè)立的宗旨是維護物權(quán)交易的動態(tài) 安全 并調(diào)整物權(quán)人與第三人之間的利益關(guān)系 而在這種不動產(chǎn)的動態(tài)交易中 由于社會生 活的復(fù)雜性經(jīng)常出現(xiàn)使不動產(chǎn)及其變動與其登記狀態(tài)不相一致的情況 而確保不動產(chǎn)的交易 安全的前提條件是不動產(chǎn)物權(quán)變動與登記狀態(tài)的一致性 所以由于社會現(xiàn)實生活的復(fù)雜情況 使得交易的安全受到了威脅 交易安全由于不可避免的涉及到市場中的交易第三人 從而對 社會穩(wěn)定 發(fā)展和交易秩序都有深刻的影響 不動產(chǎn)善意取得制度正是為避免善意第三人受 到不該受到的損失而導(dǎo)致交易風(fēng)險而建立的法律制度 這一重要的制度在不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)與交易 安全發(fā)生沖突的情況下 承認善意第三人取得不動產(chǎn) 從而達到對動態(tài)的交易安全的保護的 目的 我國當今社會商品經(jīng)濟不斷發(fā)展 這就勢必要求對動態(tài)的交易安全進行有效的保護 只有動態(tài)的交易安全有了完善的法律保障才能進一步促進社會的全面發(fā)展 在一定程度上對 靜態(tài)的交易安全也有一定的促進作用 就此而言 法律絕不僅僅是有關(guān)正義與公平的倫理呼 喚 而是作為經(jīng)濟增長的制度動因 2 4 2 有利于較好的貫徹和落實民法中的誠實信用和公平原則 不動產(chǎn)善意取得制度 目的是為了保護在不動產(chǎn)交易中的善意第三人 使得善意受讓人 取得不動產(chǎn)有其合法有效的法律依據(jù) 而不動產(chǎn)善意取得制度對第三人的保護正是對我國民 法中的誠實信用原則和公平原則這兩項重要原則有效貫徹和落實 這兩項原則尤其是誠實信 用原則屬于民法的帝王條款 有著舉足輕重的作用 自然要求當事人在交易中遵循誠實信用 同時也注重交易秩序的公平性 由于善意第三人對不動產(chǎn)登記的信賴 并且在公平交易的基 礎(chǔ)上向無權(quán)處分人支付了合理的對價 由此勢必要有一定的制度來維護善意第三人的合法權(quán) 益才能實現(xiàn)交易的公平性 也 4 能使得誠實信用原則得到較好的體現(xiàn) 且誠實信用和公平原 則作為民法的基本原則 具有抽象性 而不動產(chǎn)善意取得制度正是這兩項原則在司法實踐中 2 3 謝在全 民法物權(quán)論 上冊 三民書局 2 0 0 3 年7 月修訂2 版 第4 5 7 頁 2 4 美 波斯納著 法理學(xué)問題 中譯本 中國政法大學(xué)出版社 1 9 9 4 年版 第4 4 頁 9 的具體體現(xiàn)和有效適用 由此可見 不動產(chǎn)善意取得制度可以較好的貫徹和落實民法中的誠 實信用和公平原則 3 建立不動產(chǎn)善意取得制度有利于完善我國的民事立法 我國的善意取得制度由動產(chǎn)領(lǐng)域突破到不動產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)了我國立法的不斷完善 法治的 不斷發(fā)展和司法實踐對法治進步的現(xiàn)實需要 也要求不動產(chǎn)善意取得制度能夠不斷完善和進 步 不動產(chǎn)善意取得制度在我國確立以來是民事立法進步的顯著標志 其在實踐中的諸多問 題也促進我國民事立法向著更加完善的方向在不斷發(fā)展 這種現(xiàn)象就像美國學(xué)者伯納德 施 瓦茨總結(jié)的那樣 2 0 世紀下半葉 新的利益幾乎前所未有地逼迫著法律 要求以法律權(quán)利的 形式得到確認 相應(yīng)地法律也越來越多地確認其存在 將空前大量的權(quán)利提高到受法律保護 的地位 2 5 由于我國經(jīng)濟政治的變革和發(fā)展也要求我國民事立法應(yīng)當具有較高的前瞻性 以 便更好的適應(yīng)經(jīng)濟和社會政治發(fā)展的需要 不動產(chǎn)善意取得制度通過對善意第三人與原權(quán)利 人利益的衡平 使得交易成本得到節(jié)省 也促進了交易秩序的良性發(fā)展 由此可見 建立不 動產(chǎn)善意取得制度對于完善我國的民事立法有較大的促進作用 2 5 美 伯納德 施瓦茨著 美國法律史 中國政法大學(xué)出版社 1 9 9 7 年版 第2 7 3 頁 1 0 二 不動產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)問題研究 一 不動產(chǎn)登記的相關(guān)問題對善意取得制度的影響 1 不動產(chǎn)登記制度是否完善直接影響善意第三人利益的保護 不動產(chǎn)登記就是指登記申請人向登記機構(gòu)申請 將不動產(chǎn)物權(quán)的變動情況記載于不動產(chǎn) 登記薄之中使得交易的第三人能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記薄進行查閱以便對該不動產(chǎn)的變動情況進行 了解 以便對不動產(chǎn)進行公示 物權(quán)公示要求當事人應(yīng)當將物權(quán)設(shè)立 變動的事實通過一定 的公示方法向社會公開 從而使第三人知道物權(quán)設(shè)立和變動的情況 不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物 權(quán)設(shè)立和變動的主要公示方法 在公示方法中 最重要的就是不動產(chǎn)的登記制度 可以說 完善而具體的登記制度不僅是商品交易有序化的重要保障 也是整個物權(quán)法律制度賴以存在 的前提和基礎(chǔ) 只有在一個完善而全面的登記制度保障之下 絕大多數(shù)不動產(chǎn)物權(quán)才能較好 的得以設(shè)立并且能夠有秩序地進行轉(zhuǎn)移 2 6 不動產(chǎn)登記的重要意義在于物權(quán)變動的公示與公信力 通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán) 的變動情況 使第三人在參與交易時對不動產(chǎn)的歸屬有一個客觀的判斷依據(jù) 由于登記具有 公信力 所以可以把不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利 在按照不動產(chǎn)登記程序 行使登記的情況下 即使出現(xiàn)使登記錯誤或遺漏的情況 因相信登記正確而與登記名義人進 行交易的善意第三人 其所得利益仍將受到法律的保護 可見 不動產(chǎn)登記制度的完善與否直 接影響到善意第三人利益的保護問題 2 登記瑕疵的存在是不動產(chǎn)善意取得制度存在的現(xiàn)實需要 作為國家的動態(tài)的交易秩序需要由一定的法律規(guī)范來進行維護 因為在現(xiàn)實的不動產(chǎn)交 易中存在著大量的登記瑕疵的情況 其不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人名稱和真實的權(quán)利人不一 致 那么此時的善意保護的效力則可以發(fā)揮出保護善意第三人的作用 否則善意的第三人在 動態(tài)的交易過程中就會處在很被動的位置 其法律權(quán)益面臨很大風(fēng)險 善意第三人在進行交 易時依據(jù)的就是不動產(chǎn)登記薄上所記載的所有權(quán)人的信息以及有關(guān)權(quán)利證書記載的信息 據(jù) 此信賴不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬的真實性從而與不動產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人進行交易 所以為了 保護第三人的信賴利益 和整個動態(tài)的交易秩序就要由善意取得制度對其進行規(guī)制 在善意 第三人符合善意取得制度的條件時即可以取得交易的不動產(chǎn) 受到法律的保護 2 6 王利明 物權(quán)法研究 中國人民大學(xué)出版社 2 0 0 7 年6 月版 1 l 國家制定不動產(chǎn)登記制度 目的就是保障交易安全 維護正常的動態(tài)交易秩序 基于受 讓人的信賴 即使存在不動產(chǎn)登記的內(nèi)容不真實等瑕疵的情況 其不利的法律后果也不應(yīng)當 由受讓人承擔 而應(yīng)當由造成不動產(chǎn)登記瑕疵的相關(guān)人及無權(quán)處分人對此承擔責任 而受讓 人權(quán)利的保護依據(jù)的法律制度則是不動產(chǎn)的善意取得制度 3 物權(quán)變動 登記效力及善意取得的關(guān)系 從1 9 世紀至今 物權(quán)的變動 各國都采取公示的方法 而登記是公示中的重要方法之一 關(guān)于登記的效力 大陸法系關(guān)于物權(quán)變動的立法主要分為兩種模式 其一是意思主義 其二 是形式主義 意思主義指的是 合同本身直接導(dǎo)致物權(quán)變動 而登記僅僅是其對抗要件 該 物權(quán)交易模式是以主體意思自由為主導(dǎo)的 該模式強調(diào)交易當事人意思的至上性 法國法是 此種立法主義的代表國家 在此種模式下的物權(quán)的登記不是物權(quán)變動的必要條件 物權(quán)登記 只是用來對抗善意第三人 即如果不進行物權(quán)登記 當事人間的物權(quán)變動就不能對抗合法取 得不動產(chǎn)上權(quán)利的善意第三人 只有完成了作為公示方法的登記 其物權(quán)變動才具有完整性 的特征 除此之外 任何人都不能對其權(quán)利的變動加以否定 所以這也被稱為公示對抗主義 而形式主義是指 物權(quán)變動的除當事人簽訂合法有效的合同外 還必須進行登記或交付 即 在不動產(chǎn)的物權(quán)變動中必須進行登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果 所以也稱形式主義為公 示要件主義 例如德國 瑞士 中國臺灣地區(qū)等采形式主義 可見 在這些地方登記的效力 是產(chǎn)生物權(quán)變動的條件 法國 日本等國家則采取意思主義即登記所產(chǎn)生的效力是可以對抗 善意第三人 在我國對于這三者的關(guān)系則顯得史加復(fù)雜 我國物權(quán)法中有對此的規(guī)定 不動產(chǎn)物權(quán)的 設(shè)立 變更 轉(zhuǎn)讓和消滅 只有經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力 不登記不能發(fā)生效力 但是法律 有特殊規(guī)定的除外 這是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般模式 但是上述情況中的例外即我國不 動產(chǎn)物權(quán)也存在意思主義 即合法有效的合同即可以產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動 登記只是對抗要 件 我國的土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)是意思主義模式 登記可以產(chǎn)生對抗第三人的效力 在 登記對抗主義情況下 物權(quán)的變動只要合同生效則即可發(fā)生 但是想防止第三個人善意取得 該不動產(chǎn)權(quán)則要進行登記才可以 二 不動產(chǎn)善意取得制度的適用情形探討 在當今的司法實踐中關(guān)于不動產(chǎn)的善意取得制度的適用分為多種情形 對于不同的情況 下不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬都有各自不同的特點 發(fā)生在現(xiàn)實生活中的不動產(chǎn)善意取得的案例也是 1 2 各種形形色色的不動產(chǎn)物權(quán)在各種不同占有人意志下無權(quán)處分方式的縮影 下面我將區(qū)分情 形引用三個案例以便更加具體的分析不動產(chǎn)善意取得制度存不同情況下的適用問題 以便對 其作出更加深入的理解 1 共同共有中的不動產(chǎn)善意取得問題 在共同共有中的不動產(chǎn)善意取得問題下面的案例充分的說明了在夫妻共的情況下 對于 產(chǎn)權(quán)登記在一人名下 其中單方無權(quán)處分房產(chǎn)適用善意取得的情形 周某與嚴某為夫妻關(guān)系 兩人在夫妻關(guān)系存續(xù)期問共同出資購買了一套住宅 產(chǎn)權(quán)登記在丈夫周某的名下 在2 0 0 2 年 初 兩人關(guān)系惡化 周某從這套住房搬出 與嚴某分居 2 0 0 2 年5 月3 1 同 在嚴某不知曉的情 況下 周某經(jīng)房地產(chǎn)中介公司介紹 私自將夫妻共有的這套住房以1 6 萬元的市價轉(zhuǎn)賣給不知 情的李某 并與同年7 月3 日去有關(guān)部門辦理了房屋所有權(quán)變更登