大荔項(xiàng)目前期策劃提報(bào)（PPT117頁(yè)).ppt

渭南市大荔縣項(xiàng)目前期定位策劃 2013年10月 本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)渭南大荔縣市場(chǎng)前期調(diào)研和項(xiàng)目用地觀察的基礎(chǔ)上 結(jié)合大荔縣城市現(xiàn)狀和發(fā)展特點(diǎn) 對(duì)大荔縣房地產(chǎn)深入研究并初步提出項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 為項(xiàng)目后續(xù)工作奠定初步的基礎(chǔ) 現(xiàn)予以報(bào)告提交 并對(duì)貴公司給予我方的大力協(xié)助表示誠(chéng)摯的感謝 西安壹代策略廣告有限責(zé)任公司2013年10月 前言 項(xiàng)目環(huán)境及區(qū)域研究 Part1 一 房地產(chǎn)宏觀政策及發(fā)展分析 國(guó)五條 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策走勢(shì) 從方向性政策向執(zhí)行性目標(biāo)政策發(fā)展 行政手段控制市場(chǎng)供求 房?jī)r(jià)并未大跌暴漲 呈平穩(wěn)略有增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 增加首付款 抬高購(gòu)房門(mén)檻 減少貸款率 抬高貸款門(mén)檻 減少購(gòu)房者 制約投資需求 增加限購(gòu)區(qū) 強(qiáng)制執(zhí)行限購(gòu) 擴(kuò)大問(wèn)責(zé)范圍 強(qiáng)化責(zé)任制 房地產(chǎn)近兩年調(diào)控思考 十八大后 行政調(diào)控措施將逐漸退出 信貸 稅收等市場(chǎng)化調(diào)控手段將成為樓市調(diào)控的主體 樓市已步入深度博弈 年底各地供地計(jì)劃近尾聲大房企多城上演搶地戰(zhàn) 多個(gè)城市收緊房貸優(yōu)惠金融干預(yù)已為房?jī)r(jià)施壓 限購(gòu)兩年房企業(yè)績(jī)兩極分化引發(fā)業(yè)界 大鱷 壟斷猜想 十八大重申房產(chǎn)調(diào)控不放松樓市迷局依舊 房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展方向 加大保障房供應(yīng)加大土地供應(yīng) 限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià) 要求不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量不斷加息 提高準(zhǔn)備金率 增加房地產(chǎn)方面貸款門(mén)檻的高度及難度 由此造成開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的短缺 全國(guó)要求執(zhí)行限購(gòu)令二套房首付比例提高購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手按售價(jià)全額征收營(yíng)業(yè)稅 為繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果 中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下 強(qiáng)制手段促使房?jī)r(jià)下降 增加市場(chǎng)供應(yīng)量增加保障房增加開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量增加開(kāi)發(fā)商資金需求 減少市場(chǎng)需求量遏制投資需求遏制改善型需求改向剛性需求 保持供大于求 市場(chǎng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定 保障1 建立約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 保障2地方政府確定控制目標(biāo)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 調(diào)控政策分析 影響購(gòu)房者預(yù)期的政策 直接影響政策限購(gòu)政策 自上而下 限貸政策 自下而上 間接影響政策保障房政策限價(jià)政策 從兩頭堵需求效果立竿見(jiàn)影 行政干預(yù)市場(chǎng)改變買(mǎi)方預(yù)期 限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市 限購(gòu)繼續(xù)抑制投資需求入市 銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系 2011年上半年購(gòu)房者投資比例走勢(shì) 一次性付清比例創(chuàng)今年新高 投資比例明顯下降 信貸政策對(duì)不同首付能力購(gòu)房者的影響 限購(gòu)政策對(duì)不同置業(yè)目的購(gòu)房者的影響 從宏觀環(huán)境來(lái)看 受?chē)?guó)內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響 預(yù)計(jì)未來(lái)5 10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式 與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大 抑制投資投機(jī)需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分 房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制將逐步完善 但差別化信貸和限購(gòu)短期不會(huì)退出 保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進(jìn) 在政策總體偏緊的背景下 城鎮(zhèn)化和收入倍增將促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展 未來(lái)十年每年新增城鎮(zhèn)人口仍在2000萬(wàn)人左右 首次置業(yè)需求強(qiáng)勁 半數(shù)城市家庭現(xiàn)有住房面積過(guò)小 首次改善性需求旺盛 收入倍增計(jì)劃落實(shí)將大大提升各類(lèi)需求的支付能力 為房地產(chǎn)業(yè)提供動(dòng)力 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期 宏觀政策預(yù)判 二 大荔社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展 大荔縣位于關(guān)中平原東部 是黃 洛 渭三河匯流之地 南界渭河與潼關(guān) 華陰 華縣為鄰 西繞洛河與蒲城 臨渭區(qū)毗連 北沿臺(tái)塬與澄城 合陽(yáng)縣接壤 東瀕黃河與山西永濟(jì)相望 大荔縣經(jīng)濟(jì)支撐主要是以農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)為主 工業(yè)正在為大荔的發(fā)展做出更大支撐 旅游產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展 工業(yè)帶動(dòng)推進(jìn)經(jīng)濟(jì) 科技園區(qū)總體規(guī)劃面積15平方公里 設(shè)置 一區(qū)五園 即 精細(xì)化工園 畜牧產(chǎn)業(yè)園 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園 機(jī)械電子園 紡織工業(yè)園及綜合服務(wù)區(qū) 旅游遺址輔助發(fā)展經(jīng)濟(jì) 大荔人遺址 沙苑文化 遺址新石器時(shí)代文化遺 址商代 早 文化遺址 八魚(yú)清代望族石墓群 魏長(zhǎng)城 文殊新塔 大荔基本概括 大荔是國(guó)家科技部等六部委批復(fù)建設(shè)的陜西渭南國(guó)家科技園核心區(qū)所在地 園區(qū)規(guī)劃總面積20平方公里 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)現(xiàn)了水 電 路 訊 網(wǎng)絡(luò) 有線(xiàn)電視 六通一平 具備承載大企業(yè)入駐能力 是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體和強(qiáng)力引擎 已入駐企業(yè)40戶(hù) 27戶(hù)企業(yè)建成投產(chǎn) 被列為全省首批重點(diǎn)扶持的縣域工業(yè)園區(qū) 被國(guó)家農(nóng)業(yè)部命名為農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地 園區(qū)已成為企業(yè)投資的 洼地 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 硅谷 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 以食品 紡織 機(jī)械電子等為主的中小企業(yè)達(dá)到4200戶(hù) 33戶(hù)邁入規(guī)模以上行列 2011年 全縣生產(chǎn)總值完成76 6億元 農(nóng)民人均純收入5640元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1 78萬(wàn)元 高于全省全市平均水平 大荔工業(yè)發(fā)展 天下第一倉(cāng) 豐圖義倉(cāng)位于大荔縣城東17僅公里的朝邑鎮(zhèn)南寨子村 該倉(cāng)在建成以后的 10多年里 歷次大災(zāi)難中救活的關(guān)中百姓不計(jì)其數(shù) 它是我國(guó)現(xiàn)存惟一還在使用的古代糧倉(cāng) 豐圖義倉(cāng)建筑布局是城中有城 外城是高 米 厚 米的土垣 內(nèi)城為主體建筑 青磚砌成 墻高 米 厚 米 經(jīng)過(guò)百多年的風(fēng)吹雨打 局部已開(kāi)始裂開(kāi)縫隙 城墻下排列倉(cāng)廒 洞 倉(cāng)頂四周頂面共筑 型鐵鑄水道 個(gè)向院內(nèi)排水 據(jù)糧儲(chǔ)專(zhuān)家介紹 如此先進(jìn)的排水系統(tǒng)在我國(guó)同期建筑中非常罕見(jiàn) 一百多年的 天下第一倉(cāng) 無(wú)論是在歷史上抑或今天 無(wú)論是在軍事 建筑藝術(shù)方面的研究?jī)r(jià)值 還是在旅游儲(chǔ)糧賑災(zāi)的實(shí)用價(jià)值上都在發(fā)揮著不可估量的作用 大荔是一座宜商宜居 特色縣城 建高樓 騰空間 增綠地 造景觀 具有突出 亦動(dòng)亦靜 宜商宜居 特色 洛濱大道 商貿(mào)大道 沙苑大道和東環(huán)道北拓等20多條城市道路 構(gòu)成了城市 五縱五橫 大交通大趨勢(shì)的理想格局 同州廣場(chǎng) 文殊廣場(chǎng) 東府廣場(chǎng) 黃河廣場(chǎng)等園林景觀和園林式單位 小區(qū)39個(gè) 城市人均公共綠地面積7 6平方米 城區(qū)主干道路亮燈率100 成為了大荔縣城綠色 自然的新亮點(diǎn) 現(xiàn)在 縣城建成區(qū)面積已擴(kuò)展至13 8平方公里 城市人口突破13萬(wàn) 2011年 全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)36 5億元 現(xiàn)已建成的秦東商貿(mào)名城 縣城建筑美觀 物流發(fā)達(dá) 城市服務(wù)機(jī)構(gòu)和公益設(shè)施齊全 基本形成了集商貿(mào) 工業(yè) 物流于一體 城北汽貿(mào)物流區(qū) 城西食品產(chǎn)業(yè)園區(qū) 城東文化體育休閑區(qū) 城市園林生態(tài)區(qū) 一城四區(qū) 格局 已榮獲了省級(jí)衛(wèi)生縣城 省級(jí)園林縣城稱(chēng)號(hào) 大荔縣城環(huán)境資源 大荔2012經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 大荔縣2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 注 大荔GDP增長(zhǎng)速度加快是第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)大部分來(lái)自交通 郵電 財(cái)政 稅務(wù) 金融 保險(xiǎn)等相關(guān)部門(mén) GDP完成額度比重 乘著新一輪西部大開(kāi)發(fā) 關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū) 晉陜?cè)コ薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和陜西東大門(mén)建設(shè)的強(qiáng)勁東風(fēng) 大荔縣正堅(jiān)定不移地推進(jìn)先工戰(zhàn)略 科學(xué)發(fā)展 富民強(qiáng)縣 以打造西部最佳縣域工業(yè)園區(qū) 秦東商貿(mào)名城和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)看大荔品牌為目標(biāo) 突出項(xiàng)目建設(shè) 注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 全面加速工業(yè)化 城鎮(zhèn)化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程 大荔未來(lái)優(yōu)勢(shì)結(jié)構(gòu) 直觀大荔 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的剛剛渡過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期將迎來(lái)未來(lái)十年快速發(fā)展期的縣級(jí)四線(xiàn)城市 如2000年的西安 三 大荔房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì) 三四線(xiàn)城市地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)簡(jiǎn)析 世界上沒(méi)有兩片完全相同的樹(shù)葉 三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)環(huán)境與商業(yè)氛圍有著巨大的差異 往往一二線(xiàn)城市屢試不爽的操盤(pán)絕技 卻在三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目操盤(pán)中折戟沉沙 即使對(duì)于西安這樣的準(zhǔn)二線(xiàn)城市 它的發(fā)展即價(jià)格的浮動(dòng)也和其它準(zhǔn)二線(xiàn)城市有些巨大的差別 因?yàn)槲靼驳禺a(chǎn)的價(jià)格浮動(dòng)一直處在 穩(wěn)重求進(jìn) 的地步 因此想要在三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)中攻城略地 首先得從三四線(xiàn)城市的客觀存在入手 三四線(xiàn) 地級(jí) 城市 尤其四線(xiàn) 縣級(jí) 城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 多數(shù)具備較強(qiáng)的獲取土地能力和建設(shè)開(kāi)發(fā)能力 但缺乏對(duì)市場(chǎng)的理解 資金實(shí)力不夠雄厚 更缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 高層次商業(yè)開(kāi)發(fā)的難度較大 三四線(xiàn)城市的商業(yè)環(huán)境不規(guī)范 缺乏有理念有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)管理者 有鑒于此 三四線(xiàn)城市地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 應(yīng)該勇于打破傳統(tǒng)的思想框架 突破固有的思維定式 通過(guò)一套嚴(yán)格有序的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者推廣經(jīng)營(yíng) 更具體 更快速地完成資金回收 以提高更大的升值空間 鑄就品牌力量 三四線(xiàn)城市地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 在全國(guó)的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展中 陜西的三四線(xiàn)城市發(fā)展較慢 目前僅有咸陽(yáng)處于全國(guó)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展的前100強(qiáng)之中 其它的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)都處于起步階段性 陜西的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展 增長(zhǎng)曲線(xiàn)圖 大荔房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度 根據(jù)大荔市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看 從09年到2011年都以300 500的增長(zhǎng)速度遞增 即使是2012年在國(guó)家調(diào)控十分嚴(yán)格的條件下也有小幅度增長(zhǎng) 大荔房地產(chǎn)發(fā)展的價(jià)格走勢(shì) 置業(yè)人群比例 大荔縣置業(yè)客戶(hù)所占比例可以看出購(gòu)買(mǎi)的人群主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn) 外出人員及私營(yíng)業(yè)主 大荔房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群體 大荔房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 不得不承認(rèn)大荔是一個(gè)在很大程度上區(qū)別于其它城市的優(yōu)勢(shì)板塊 大荔首先是國(guó)家科技部等六部委批復(fù)建設(shè)的陜西渭南國(guó)家科技園核心區(qū)所在地 也是黃 洛 渭三河匯流之地 加上以?xún)?yōu)勝的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值 造成了很多 民富官窮 的現(xiàn)象 所以在某種程度上才促使了今天大荔的房產(chǎn)價(jià)格趨于2500到3000之間 那么在時(shí)代發(fā)展大趨勢(shì)的今天 西安成為國(guó)際化大都市的頃刻 必將近距離地波及它可能所在的每一個(gè)地方 那么在這個(gè)巨大空間的前景之中 加上新型有機(jī)產(chǎn)業(yè)為了更實(shí)惠 便捷 更天然地尋找自己的扎根之地 也會(huì)逐漸將眼光投向這里 這不是預(yù)測(cè)和猜想 而是時(shí)代與潮流 大荔房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 廣州房?jī)r(jià)在3000元左右徘徊兩年后 用了三年時(shí)間房?jī)r(jià)漲到8000元 西安2002年到2004年價(jià)格突破不了不3500元 但2009年房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6000元 咸陽(yáng)2006年到2007年價(jià)格就3000元左右 2011年5000元以上的房?jī)r(jià)就不少 房?jī)r(jià)3000元左右是一個(gè)坎 在這里總在徘徊兩年 跨過(guò)3000元后 將是一個(gè)快速發(fā)展期 無(wú)論是價(jià)格還是銷(xiāo)售速度都是這樣 大荔房地產(chǎn)2013年已經(jīng)進(jìn)入3000元時(shí)代 2014年將在3000元左右徘徊 銷(xiāo)售也將有大的浮動(dòng) 2015年大荔房?jī)r(jià)將走出3000元的束縛 無(wú)論價(jià)格還是銷(xiāo)售都將高速提升 大荔房地產(chǎn) 處于一個(gè)大發(fā)展前的調(diào)整期這個(gè)階段需要兩年左右房?jī)r(jià)會(huì)在3000元左右徘徊銷(xiāo)售時(shí)好時(shí)壞 四 項(xiàng)目區(qū)域的區(qū)位分析及發(fā)展 1800米 項(xiàng)目區(qū)域的區(qū)位交通圖 商貿(mào)大道和洛濱大道 鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目區(qū)域的區(qū)位分析 大荔整個(gè)城市的發(fā)展規(guī)律是從由東向西 由南到北的 也就是由東南向西北方向轉(zhuǎn)變 而洛濱大道與商貿(mào)大道將承載起未來(lái)經(jīng)濟(jì)圈的主力干道 加上東府廣場(chǎng)的出現(xiàn) 未來(lái)三五年 將在兩大道邊上形成大荔縣主動(dòng)脈的經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 東府廣場(chǎng)所在區(qū)域是大荔商貿(mào)大道的景觀中心區(qū)域區(qū)域已經(jīng)過(guò)兩三年發(fā)展目前已渡過(guò)了發(fā)展的初步開(kāi)發(fā)期已經(jīng)開(kāi)始走向快速發(fā)展期 環(huán)境及區(qū)域總結(jié) 東府廣場(chǎng)所在區(qū)域是大荔商貿(mào)大道的景觀中心區(qū)域區(qū)域已經(jīng)過(guò)兩三年發(fā)展目前已渡過(guò)了發(fā)展的初步開(kāi)發(fā)期已經(jīng)開(kāi)始走向快速發(fā)展期 處于一個(gè)大發(fā)展前的調(diào)整期這個(gè)階段需要兩年左右房?jī)r(jià)會(huì)在3000元左右徘徊銷(xiāo)售時(shí)好時(shí)壞 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的剛剛渡過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期將迎來(lái)未來(lái)十年快速發(fā)展期的縣級(jí)四線(xiàn)城市 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期 當(dāng)前在全國(guó)范圍內(nèi) 大荔縣城 作為 其房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展 目前正 項(xiàng)目的兩塊地處于 區(qū)域消費(fèi)者及競(jìng)爭(zhēng)研究 Part2 一 消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷分析 問(wèn)卷調(diào)研說(shuō)明 一 調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查主要針對(duì)未來(lái)三年內(nèi)在大荔縣區(qū)域有購(gòu)買(mǎi)商品房意向的群體 主要內(nèi)容涉及 受訪(fǎng)者現(xiàn)有住房狀況 購(gòu)房意向需求 大荔區(qū)域購(gòu)房意向需求和項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)測(cè)試 二 調(diào)查目的調(diào)查的主要目的是通過(guò)消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的認(rèn)識(shí) 同時(shí)通過(guò)對(duì)在大荔有購(gòu)買(mǎi)住宅的群體各項(xiàng)需求調(diào)查 分析出該項(xiàng)目中后期的定價(jià)及定位 三 調(diào)查方法1 調(diào)查對(duì)象本次調(diào)查對(duì)象為未來(lái)三年內(nèi)在大荔縣區(qū)域有購(gòu)買(mǎi)商品房意向的群體 2 調(diào)查方法考慮到調(diào)查的科學(xué)性和可行性 本次調(diào)查采取A 定點(diǎn) 攔截的調(diào)查方式 由訪(fǎng)問(wèn)員與被訪(fǎng)者 一對(duì)一 進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn) B 大荔縣購(gòu)房群體邀請(qǐng) 座談會(huì)討論互動(dòng)式進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn) 3 樣本量設(shè)計(jì)原定計(jì)劃100份問(wèn)卷 實(shí)際執(zhí)行120份問(wèn)卷 有效問(wèn)卷115份 針對(duì)本項(xiàng)目地理位置和市調(diào)實(shí)際情況 壹代策略本著認(rèn)真負(fù)責(zé) 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度 對(duì)市調(diào)問(wèn)卷的投放量加大 有效問(wèn)卷是原定計(jì)劃的1 2倍 樣本量配額表 四 調(diào)查時(shí)間本次調(diào)查問(wèn)卷時(shí)間為 2013年9月27日到2013年9月30日結(jié)束 歷時(shí)4天 問(wèn)卷調(diào)研說(shuō)明 購(gòu)房目的 調(diào)查結(jié)果顯示 住宅商品房需求群體購(gòu)房目的主要表現(xiàn)為 改善居住條件 和 解決基本的住房問(wèn)題 占比分別達(dá)到了24 27 與48 54 其余依次表現(xiàn)為出租占11 65 為他人購(gòu)買(mǎi) 占3 88 商住 占1 94 其他 占9 71 購(gòu)房意愿方向 人們選擇購(gòu)房的區(qū)域 南向達(dá)到了68 35 西向13 92 北向達(dá)到了13 66 大多數(shù)受訪(fǎng)者中 以自己比較熟悉 發(fā)展?jié)摿^大 現(xiàn)階段發(fā)展較明顯為主要購(gòu)房首選區(qū)域 購(gòu)房看中點(diǎn) 調(diào)查結(jié)果顯示 大荔人民對(duì)于環(huán)境還是比較看重的 環(huán)境占比達(dá)到了28 36 其次區(qū)域繁華程度占比為25 87 子女上學(xué)占比為20 90 距父母家較近占比為14 43 購(gòu)房看重因素 價(jià)格 交通仍然是人們購(gòu)買(mǎi)房屋的主要因素 分別達(dá)到了25 與22 50 公共配套也占到了11 25 物業(yè)管理與環(huán)境規(guī)劃分別占到了5 25 與7 75 戶(hù)型優(yōu)勢(shì) 此圖反映出 人們普遍認(rèn)為朝向?yàn)閼?hù)型好與不好的主要參考條件 占比達(dá)到了33 33 其次 樓層與使用率占比分別達(dá)到了26 與22 67 房間布局則占到了16 67 意愿房型高低占比 調(diào)查分析顯示 小高層與多層無(wú)電梯對(duì)于一個(gè)小縣城來(lái)說(shuō) 還是比較受人們歡迎的 小高層提及率達(dá)到了35 多層無(wú)電梯提及率達(dá)到了37 多層帶電梯的則占比為23 高層僅為5 大荔高檔住宅價(jià)格 根據(jù)受訪(fǎng)者口述 在他們心目中 大荔縣的高檔住宅價(jià)格是這樣子的 認(rèn)為總價(jià)在30 40萬(wàn)之間的高檔住宅的人占比達(dá)到了52 10 認(rèn)為總價(jià)在20 30萬(wàn)屬于高檔住宅的受訪(fǎng)人群達(dá)到了26 05 其次是40 50萬(wàn)占比為14 28 50萬(wàn)以上為7 56 可承受首付 根據(jù)我們的調(diào)查 大多數(shù)受訪(fǎng)者中 認(rèn)為自己可承受的首付款低于10萬(wàn)的占比65 03 首付款低于15萬(wàn)的占比為22 95 低于20萬(wàn)的占比在4 92 低于20萬(wàn)的則在4 09 看重樓宇設(shè)施 根據(jù)我們的調(diào)查 大多數(shù)受訪(fǎng)者中 對(duì)住宅設(shè)施沒(méi)有明顯的指向性要求 相對(duì)比較平均化 社區(qū)生活?yuàn)蕵?lè)配套 根據(jù)我們的對(duì)于受訪(fǎng)者的詢(xún)問(wèn) 希望自己未來(lái)購(gòu)房的社區(qū)有老人活動(dòng)中心的占比達(dá)到了13 30 希望有中心花園的占比為21 10 希望有兒童室外活動(dòng)中心的占比為12 39 具備小型體育場(chǎng)的占比為18 35 其次依次為游泳池 健身房 網(wǎng)球場(chǎng)等 車(chē)位意愿 從圖表上可以看出 大荔對(duì)于車(chē)位的選擇除不需要之外 大部分選擇租 所以 從現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緣故 大荔對(duì)車(chē)的選擇并不強(qiáng)烈 上班族也以簡(jiǎn)單 便捷的電瓶車(chē)為主要交通工具 工作單位性質(zhì) 從本次抽樣調(diào)查中 私營(yíng)企業(yè) 個(gè)體小老板 占了很大比例 這一部分人群由于工作關(guān)系或者希望在一個(gè)良好的環(huán)境中發(fā)展 而選擇長(zhǎng)期在城市中居住 所以他們對(duì)于購(gòu)房或潛在的購(gòu)房 有一定的占有性 其實(shí)就是自由職業(yè)者 科研事業(yè)單位等 家庭收入狀況 由于大荔縣的特殊人群關(guān)系 出現(xiàn)了 人民有錢(qián)政府沒(méi)錢(qián) 的局面 所以在本次目標(biāo)人群抽樣調(diào)查中 大部分客群的工資比例大部分都屬于3000 5000的階段 大荔是一個(gè)較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力 并且善于改變生活狀態(tài)人群組合的縣城 房屋使用人員 房屋使用人員中 大部分都是2 3人使用 從而可以看出 大部分老一代購(gòu)房 都是作為年輕子女結(jié)婚使用者居多 認(rèn)知地產(chǎn)項(xiàng)目途徑 值得注意的是 大荔人對(duì)信息的關(guān)注度和西安大不相同 他們很少通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或報(bào)紙去搜集某一個(gè)樓盤(pán)的信息 而更看重于他人的介紹 路過(guò)和路牌等信息渠道來(lái)了解 這為以后的推廣選擇更好的渠道做好一定的鋪墊作用 戶(hù)型類(lèi)別傾向 縣城的小兩室和大兩室可能和省會(huì)城市的不太一樣 縣城人更趨向于寬松大一點(diǎn)的戶(hù)型 所以這里的小兩室就相當(dāng)于西安的三室可能區(qū)間在于85到100平米左右 對(duì)于大兩室的選擇可能會(huì)在120平米左右 大荔高檔樓盤(pán)風(fēng)格 大荔對(duì)高檔樓盤(pán)的印象 更多關(guān)注在于現(xiàn)代風(fēng)格與中式風(fēng)格 傾向于在普通之中 看到不平凡的元素 所以某一個(gè)樓盤(pán)的高檔與否 對(duì)外形的關(guān)注對(duì) 并不是很高 定量市調(diào)結(jié)果綜述 購(gòu)房目的主要表現(xiàn) 改善居住條件 和 解決基本的住房問(wèn)題 對(duì)于環(huán)境 區(qū)域繁華程度 子女上學(xué)是比較看重的 價(jià)格 交通仍然是人們購(gòu)買(mǎi)房屋的主要因素 消費(fèi)者對(duì)房間的布局不是很重視 小高層產(chǎn)品已經(jīng)被消費(fèi)者接受 消費(fèi)者大多能接受的購(gòu)房總價(jià)在30 40萬(wàn)之間 對(duì)社區(qū)的運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)場(chǎng)所比較重視 相對(duì)來(lái)說(shuō)大多數(shù)人還不需要車(chē)位 大荔的消費(fèi)者多數(shù)是私營(yíng)業(yè)主和自由職業(yè)者 消費(fèi)者更多能接受的是現(xiàn)代風(fēng)格及中式風(fēng)格的建筑 二 消費(fèi)者座談會(huì)分析 消費(fèi)者座談會(huì)分析 整個(gè)人群對(duì)地產(chǎn)投資保值有一定概念 對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)模式關(guān)注較高 大荔現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)富人社區(qū) 對(duì)目前的地產(chǎn)的價(jià)格處在能接受的地步 對(duì)商業(yè)投資傾向于小門(mén)面 對(duì)商鋪的價(jià)格鎖定在5000 6000元為合理化 對(duì)信息的了解 和西安的差別很大 他們主要是從傳單 電視 路牌 人傳人的方式了解 對(duì)微博 微信 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙等方式較少 對(duì)新科技產(chǎn)品認(rèn)知度不高 以至于不能引起他們的關(guān)注 主要群體還是小業(yè)主 企業(yè)職工 投資者 教師等人群為主 三 大荔房地產(chǎn)競(jìng)品分析 繽紛國(guó)際 格林小鎮(zhèn) 幸福城 九洲福鵬 潤(rùn)澤世景園 學(xué)林雅苑 三河明珠 中央城 財(cái)富廣場(chǎng) 城市之光 東府印象 洛濱國(guó)際花園 潤(rùn)澤世景園 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及廣告形象較高銷(xiāo)售部整體不理想目前銷(xiāo)售部人氣不高 排號(hào)50多個(gè) 格林小鎮(zhèn) 兩個(gè)銷(xiāo)售部都不理想直接影響銷(xiāo)售 目前銷(xiāo)售不好銷(xiāo)售部沒(méi)有人氣 中央城 銷(xiāo)售部及樣板區(qū)很好 學(xué)萬(wàn)科 中海 銷(xiāo)售部人氣很高 性?xún)r(jià)比較高目前剛剛開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售很好 九洲福鵬 高層產(chǎn)品一年銷(xiāo)售170多戶(hù)多層產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購(gòu)較好 價(jià)格低 三房產(chǎn)品比兩房銷(xiāo)售好一點(diǎn) 匯邦幸福城 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及廣告形象不高但項(xiàng)目比較成熟 準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售目前銷(xiāo)售部人氣較好 銷(xiāo)售量較高 洛濱國(guó)際花園 目前一期已售60 以上120 130平三房銷(xiāo)售較好二期目前可以?xún)?nèi)部銷(xiāo)售 城市之光 一期共250戶(hù) 已銷(xiāo)售一年目前已售70 以上120三房銷(xiāo)售較好平均兩天銷(xiāo)售一套 東府印象 目前是準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售銷(xiāo)售部人員專(zhuān)業(yè)性較差銷(xiāo)售情況不理想目前價(jià)格較高最高報(bào)價(jià)達(dá)到3300元 優(yōu)惠后也達(dá)到3200元 三河明珠 目前是全現(xiàn)房銷(xiāo)售只有很少量產(chǎn)品優(yōu)惠后價(jià)格不到2800元 時(shí)代財(cái)富廣場(chǎng) 共兩棟住宅 每棟90戶(hù)一棟中醫(yī)院團(tuán)購(gòu) 一棟已售50多戶(hù)優(yōu)惠后價(jià)格不到2800元 學(xué)林雅苑 目前二期未售 一期產(chǎn)品很少共同13棟多層產(chǎn)品 1 5棟已售6 11棟提前內(nèi)部銷(xiāo)售優(yōu)惠后價(jià)格不到2600元 繽紛國(guó)際 目前是準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售產(chǎn)品量不多 銷(xiāo)售人員很少優(yōu)惠前價(jià)格為2900元 競(jìng)品分析 大荔主要項(xiàng)目都在兩條經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)脈周邊 相對(duì)價(jià)格差距很小 基本優(yōu)惠后都在2800左右 從單價(jià)上沒(méi)有拉開(kāi)層次 在售大盤(pán)中 兩個(gè)多層社區(qū)銷(xiāo)售比較理想 高層大盤(pán)是新推出市場(chǎng)的中央城和潤(rùn)澤世景園 這兩個(gè)項(xiàng)目是我們要重點(diǎn)關(guān)注的 中央城借用萬(wàn)科的現(xiàn)場(chǎng)包裝作用 以及開(kāi)盤(pán)的較高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)目前銷(xiāo)售很好 潤(rùn)澤的工地包裝較好 但銷(xiāo)售部及銷(xiāo)售策略不到位 目前前期排號(hào)有50人左右 東府印象最高報(bào)價(jià)達(dá)到3300元 潤(rùn)澤還未報(bào)價(jià) 但從溝通中了解到 可能價(jià)格在3000左右 大多項(xiàng)目銷(xiāo)售速度較慢 一年不到200套 項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展定位 Part3 項(xiàng)目SWOT分析 S 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段好 發(fā)展?jié)摿薮?項(xiàng)目體量大 在本地為最大項(xiàng)目體 交通通達(dá)性強(qiáng) SWOT W 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊成熟性較弱 周邊成型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力 T 項(xiàng)目威脅 周邊均有成熟的商業(yè)體跟住宅區(qū) 需考慮周邊消化情況 政策威脅 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 休閑娛樂(lè)及較為高檔的購(gòu)物場(chǎng)所較少 零售業(yè)不足 0 SWOT延展對(duì)策 利用項(xiàng)目周邊成熟商圈氛圍 成熟住區(qū)氛圍 便利的交通 周邊配套等優(yōu)勢(shì) 建立品牌發(fā)展道路 利用高品質(zhì)產(chǎn)品抵消該區(qū)域成熟不足壓力 引領(lǐng)高端品牌力量 對(duì)商業(yè)地塊需合理規(guī)劃內(nèi)街 增加項(xiàng)目臨街面 對(duì)商業(yè)地塊走業(yè)態(tài)錯(cuò)位 側(cè)重發(fā)展休閑娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)態(tài)路線(xiàn) 走高端 競(jìng)品道路 加快入市步伐 保證產(chǎn)品品質(zhì) 多元化發(fā)展 滿(mǎn)足市場(chǎng)不同消費(fèi)群體的需求 塑造良好市場(chǎng)形象 提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 一 住宅地塊市場(chǎng)初步定位 住宅地塊市場(chǎng)占位 大荔縣城相對(duì)較小 本項(xiàng)目體量較大 占位必需于整個(gè)大荔 開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)實(shí)力 占位可走高端路線(xiàn) 區(qū)域環(huán)境較好 可成為高檔社區(qū)的基礎(chǔ) 大荔房地產(chǎn)還處于發(fā)展初期 市場(chǎng)空白點(diǎn)較多 應(yīng)掄占市場(chǎng)空白 市場(chǎng)空白點(diǎn)分析 價(jià)格 目前大多相近 沒(méi)有差異化高端產(chǎn)品 產(chǎn)品 大荔現(xiàn)在還沒(méi)有富人社區(qū) 是因?yàn)楫a(chǎn)品沒(méi)有達(dá)到 消費(fèi)者 大荔是少數(shù) 人民有錢(qián)政府沒(méi)錢(qián) 的區(qū)域 這里不缺少富人 消費(fèi)習(xí)慣 四線(xiàn)城市的富人消費(fèi)習(xí)慣是具有群帶關(guān)系的 大荔是有不少富人的 但沒(méi)有富人社區(qū) 中央城找到市場(chǎng)空白了 但它的條件還不足 項(xiàng)目整體定位策略 形象定位于大荔第一項(xiàng)目形象 高形象 高價(jià)格 價(jià)格打破大荔局限 從價(jià)格上成為第一標(biāo)尺 高性?xún)r(jià)比 高價(jià)值空間 心理價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 大荔第一個(gè)真正的富人社區(qū) 項(xiàng)目形象定位 用5A級(jí)打造一座城 大荔一個(gè)層界的社區(qū) 案名建議 御蘭亭鴻基御庭東府西尊