建筑施工畢業(yè)論文-談我國商品房價格過高的原因與對策研究.doc

畢 業(yè) 論 文論文題目：談我國商品房價格過高的原因與對策研究姓 名： 學 號： 專 業(yè)： 建筑施工與管理 指導老師： 摘 要房地產(chǎn)業(yè)從復蘇到繁榮，在改善居住環(huán)境、拉動經(jīng)濟增長以及提升城市面貌方面功不可沒。但與此同時，房價上漲的速度也遠遠超出了居民收入的增長速度，部分大中城市的房價收入比短短幾年內(nèi)迅速超過10 倍以上，而該指標國際公認的合理區(qū)間是3至6倍3。高房價不僅超出了普通居民的承受能力，也對國民經(jīng)濟健康發(fā)展和金融市場良好運行構(gòu)成威脅。觀察近年我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的運行特征以及社會結(jié)構(gòu)的迅速變化，不難發(fā)現(xiàn)房價過快上漲是包括建筑成本、市場結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟政策等多種因素共同推動的結(jié)果。本文試圖對這些因素進行梳理，以認清對高房價進行宏觀調(diào)控的要害所在，并在此基礎上研究符合我國國情的解決問題的對策。關鍵詞：復蘇到繁榮，改善居住環(huán)境，拉動經(jīng)濟增長目 錄導 言 1一、寫作背景及意義 1二、文獻綜述 1三、研究方法 2中國房地產(chǎn)市場發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢 2四、我國房地產(chǎn)發(fā)展過程 2五、判斷商品房價格過高的標準 2房價過高對經(jīng)濟發(fā)展的危害 8六、“正反饋效應”家具宏觀經(jīng)濟波動 8針對我國商品房價格過高的對策及建議 9結(jié) 論 12當前我國商品房價格過高的原因與對策研究一 導言2009年初至今，我國房地產(chǎn)市場量價齊升，市場需求得到集中釋放。2011年1-7月，全國商品房銷售面積5.2億平方米，月商品房累計銷售額達到2.89萬億元，較去年同期增長26%。在成交量急劇放大的同時，7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,漲幅比6月份擴大0.8個百分點;環(huán)比上漲0.9%,漲幅比6月份擴大0.1個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲0.3%;環(huán)比上漲1.1%,漲幅比6月份擴大0.3個百分點。1 寫作背景及意義房地產(chǎn)業(yè)從復蘇到繁榮，在改善居住環(huán)境、拉動經(jīng)濟增長以及提升城市面貌方面功不可沒。但與此同時，房價上漲的速度也遠遠超出了居民收入的增長速度，部分大中城市的房價收入比短短幾年內(nèi)迅速超過10 倍以上，而該指標國際公認的合理區(qū)間是3至6倍3。高房價不僅超出了普通居民的承受能力，也對國民經(jīng)濟健康發(fā)展和金融市場良好運行構(gòu)成威脅。觀察近年我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的運行特征以及社會結(jié)構(gòu)的迅速變化，不難發(fā)現(xiàn)房價過快上漲是包括建筑成本、市場結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟政策等多種因素共同推動的結(jié)果。本文試圖對這些因素進行梳理，以認清對高房價進行宏觀調(diào)控的要害所在，并在此基礎上研究符合我國國情的解決問題的對策。2 文獻綜述李清立的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營提出了我國房地產(chǎn)市場的特點和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。其中我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾包括：房地產(chǎn)無效供給和有效需求的矛盾十分突出；樓市供應與購房人需求之間的差異造成供求失衡；供給與需求的區(qū)域不平衡的矛盾。武獻華、宋維佳的工程經(jīng)濟學介紹了商品房開發(fā)成本、商品房利潤、貸款利息、管理費用、稅金和商品房附加費等構(gòu)成房價的基本要素。這為研究當前我國商品房價格過高的原因建立了理論的基礎。牛鳳瑞、李景國在中國房地產(chǎn)發(fā)展報告中介紹了國家政策與商品房價格的內(nèi)在關系，即商品房價格的波動除市場供需因素影響外，非市場因素，如政府政策的變化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。總結(jié)出來主要有土地政策、信貸政策、信息不對稱等因素與商品房價格存在內(nèi)在關系。陳勁松的世聯(lián)觀察我國地產(chǎn)市場觀點詳細分析了當前中國房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長過快。東部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)供應量不足，中低價位中小戶型普通商品住房得不到保障，推動房價上漲。因此，市場需求偏大、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動去年以來房價過快上漲的主要因素。龍勝平的房地產(chǎn)金融與投資主要介紹房地產(chǎn)金融改革的步伐。房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金循環(huán)的中樞，是籌集運用和分配房地產(chǎn)資金的載體。作為用資巨大的房地產(chǎn)業(yè)而言，資金無疑是血液，是房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的第一推動力。為了刺激當前已入谷底的房地產(chǎn)進入穩(wěn)健發(fā)展的新周期，金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務，為房地產(chǎn)業(yè)注入新的血液，新動能。另外，金融業(yè)在為房地產(chǎn)業(yè)注入良性資金的同時，也將獲得發(fā)展的新領域和找到新的增長點。 王衛(wèi)國的中國土地權利研究里提出規(guī)范土地價格同降低房價之間存在著內(nèi)在聯(lián)系。國家要加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，加強對國有土地出讓的計劃、規(guī)劃管理，制止越權批地、多頭批地的行為。在當前及今后一個時期，物價部門應會同有關部門，從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價格，特別是要規(guī)范土地一級市場，從而為降低房價打下基礎。杜輝、宋容肖的辯證看待房地產(chǎn)的冷與熱提出要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟發(fā)展的關系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開國民經(jīng)濟其他部門為之提供產(chǎn)品、市場和服務。房地產(chǎn)業(yè)應該在國民經(jīng)濟其他部門的協(xié)調(diào)運作中求得穩(wěn)健增長。所以，在政策取向上，不應過分強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟發(fā)展中的超前性，而應著眼于房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟發(fā)展中的協(xié)調(diào)性。3 研究方法本文通過定性與定量、宏觀與微觀相結(jié)合的方法以及文獻研究法,綜合運用社會心理學相關知識,對當前房地產(chǎn)市場的基本特征、商品房價格上漲的原因以及調(diào)控房價、穩(wěn)定住房市場的合理性建議進行了探討。4 預期研究結(jié)果 通過研究中國房地產(chǎn)市場發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢,總結(jié)出判斷商品房價格過高的標準。 通過分析造成我國商品房價格上漲的多方面因素,找出房價過高對經(jīng)濟發(fā)展的影響及危害。 基于原因的分析從開發(fā)商、政府和消費者角度提出若干對策及建議，以期對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有所幫助。二 中國房地產(chǎn)市場發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢在宏觀經(jīng)濟景氣循環(huán)的四個階段（蕭條、復蘇、繁榮和衰退）中，經(jīng)濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合4。實際上，房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律：一般而言，房地產(chǎn)市場的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現(xiàn)所謂“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價跌”階段；最后隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、成交量的持續(xù)增加，投機需求活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發(fā)展到另一階段所需的時間主要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，我們可以把2000年以來我國房地產(chǎn)發(fā)展過程分為三個階段：1 我國房地產(chǎn)發(fā)展過程第一階段（20002002年）：“量升價跌”階段。這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅為2.0%5。由于價格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導致該階段市場成交量也大幅增加。第二階段（20032007年）：“量價齊升”階段。從2003年開始，受經(jīng)濟景氣周期上升、北京奧運會臨近等多種因素影響，全國房屋銷售成交量繼續(xù)增加，同時全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅超過7%6。這一階段持續(xù)了較長時間，市場存在調(diào)整的客觀需要。第三階段（2008年至今）：“量跌價升”階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續(xù)增長，但不斷攀升的高房價超出了大部分購房者的承受能力，將大部分自住購房者擠出市場，再加上國家宏觀調(diào)控的抑制和全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來的首年下降7。但這一階段僅持續(xù)不到1年時間。進入2009年，受國家經(jīng)濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束了調(diào)整，重返“量價齊升”景氣上升周期。但根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)整周期至少應在3年以上，而2008年這次調(diào)整持續(xù)時間還不到1年8。因此，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不完全、不充分的。由于前期價格上漲，購房者觀望氣氛重現(xiàn)，部分城市房地產(chǎn)交易量開始萎縮，表明當前我國房地產(chǎn)市場正處在由“量跌價升”到“量價齊跌”的關鍵階段。2 判斷商品房價格過高的標準對當前房價，普通老百姓深感太高而難以承受，但包括開發(fā)商、某些官員和部分學者等卻認為房價其實并不高，并且以城市化、工業(yè)化和消費結(jié)構(gòu)升級等證據(jù)來證明。這里我通過房價收入比、價格租金比和絕對價格法三種方法來衡量我國房價總水平的高低。第一，房價收入比遠高于合理水平。當住房用來滿足自住需求時，決定房價的是居民的實際購買能力，通常用“房價收入比”來表示。聯(lián)合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調(diào)查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的23倍，如超過6倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題9。但2008年我國房價收入比已高達81，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破101，北京核心區(qū)更是達到221的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市10。第二，價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險同步放大。當房屋作為投資需求時，決定房價的一個重要因素是房屋租金，國際上通常用“價格租金比”來表示房價水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制，這里我們采用國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表示房價與租金價格的相對變化：如果比值大于1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小于1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。近年來，我國房地產(chǎn)市場“價格租金比”不斷提高，2003年全國為1.03，20042008年一直在1.04以上，2009年上半年雖然有所回落（1.01），但依然大于1的臨界值11。說明隨著房價的不斷上升，我國房地產(chǎn)市場的投機成分和泡沫在不斷增大。第三，從絕對水平來看，我國一線城市房價已經(jīng)接近甚至超過了發(fā)達國家。2008年，在美國芝加哥，面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約人民幣9240元/平方米；日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。北京2009年四環(huán)以內(nèi)70%以上樓盤售價達到2萬元/平方米12。考慮到購買力平價、我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數(shù)倍甚至幾十倍，我國像北京、上海這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發(fā)達國家。因此，不論從行業(yè)發(fā)展周期，還是衡量房價的三大指標來看，當前我國房價總水平已經(jīng)明顯偏高。三 我國商品房價格過高的原因分析從1998年到2004年,中國的房地產(chǎn)完成了從積極實行推動房改,降低稅費、降低利息、到發(fā)展住房抵押貸款、分期付款等一系列政策,解決了制約商品房市場發(fā)展的最大難點,使房地產(chǎn)進入了持續(xù)發(fā)展的快車道。但在2005年10月,上海的“湯臣一品”將房價提高到了11萬元/平方米的天價;到2007年,深圳的“博海名苑”也將頂層復式的單價叫賣到了9. 9萬元/平方米13。這就引發(fā)了我們的思考,如此天價的房子定價是如何出爐的呢？到底是什么原因引起房地產(chǎn)價格一路飆升呢？1 住房消費需求量大是住房價格快速上漲的基本原因 城市居民更換新房。目前我國一些大中城市居民的平均收入已經(jīng)大大提高, 加上金融政策的配合, 購買住房已經(jīng)不是一件困難的事情, 因此許多原本有住房的家庭會選擇購買第二套住房或者更換更為舒適的住房。城市新增人口需要住房。我國目前正處于城市化的發(fā)展時期, 因城市化而導致的城市人口增長是巨大的。隨著城市化的發(fā)展, 對住房的需求也急劇增大。據(jù)預測, 到2020年,我國城市化的水平將達到50%-60%, 城鎮(zhèn)居民將增長到8-8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題14。城市拆遷迫使部分居民購買房屋。我國許多城市舊城改造的速度非?？?。在對舊城的拆遷中,許多居民失去住宅。這些失去住宅的居民也會購買住房。我國金融市場不發(fā)達，股市非理性，加之存款利率低，公眾持有的閑散資金找不到合適的投資渠道，房產(chǎn)幾乎成為惟一的投資品。除一般家庭的投資需求外，一些專業(yè)投資團體也迅速形成。這些投資團體往往資金雄厚，不惜以高價買進，囤積居奇，待價而沽，成為典型的投機行為。據(jù)建設部2008年調(diào)查，北京市商品住宅投資購房比例約17%，其中48% 空置待漲15。另外，受房價上漲和人民幣升值影響，境外資金也通過多種渠道進入熱點地區(qū)房市，進入外資大多為短線資金，加劇了房地產(chǎn)市場的動蕩。投資性和投機性購房行為的重要特征在于，購房者在購買前實際上并不在乎價格，并渴望房價一路高漲，因為這可以使其獲取更高的投資收益。需求量大導致住房價格快速上漲的一個明顯的旁證是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)住房價格比較穩(wěn)定。由于人口相對固定, 需求比較穩(wěn)定, 農(nóng)村和小城鎮(zhèn)住房價格變化基本不大。2 壟斷性市場結(jié)構(gòu)的操縱 從需求和供給兩方面分析房價上漲是價格分析的一般套路。也即，某種商品價格上漲，要么是需求增加，要么是供給減少，要么是需求和供給都增加，但供給不如需求增加的多。總之，是供不應求。然而，分析近年我國的房價過快上漲，情況并不限于此。統(tǒng)計資料顯示，截至2009年3 月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，其中空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%。甚至更有觀點認為，我國商品房空置率已達到26%，屬于嚴重積壓17。如此高的空置率卻能維持房價一路高漲，表明房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)遠非競爭性的。事實恰恰如此。依照市場結(jié)構(gòu)的劃分標準，我國房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的寡頭壟斷市場，這種市場結(jié)構(gòu)的重要特征是廠商行為相互影響并可能形成“合謀”。房地產(chǎn)的高空置率和高價格表明，“合謀”格局已經(jīng)形成，以高空置率換取高房價，相互形成默契。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益的一致性也使地方政府默許甚至參與了這一“合謀”格局。如果已更現(xiàn)實的眼光來審視這個行業(yè)，它幾乎就是壟斷性的，對土地資源的控制和政府部門對開發(fā)權的特許是形成壟斷的重要條件。因此，我們實際上可以把一個地區(qū)的所有開發(fā)商視為一個利益集團，利潤最大化行為使其操縱并控制了價格。不管是寡頭壟斷還是壟斷，其結(jié)果都提高了房價并減少了住房供給，并引致大量“尋租”活動和社會福利凈損失。3 房屋建筑成本不斷升高推動房價上漲在市場機制下, 住房價格的確定除供求關系之外, 還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發(fā)中, 房屋的建筑成本不斷攀升。成本上漲最突出的表現(xiàn)是地價持續(xù)大幅上漲和各類建筑材料及人工費用的上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,地價作為商品房開發(fā)的重要成本,通常占整個開發(fā)成本的40%-60%，部分地區(qū)更高16。2006年以來土地拍賣競爭激烈,地價不斷創(chuàng)新高。與此同時,新出讓土地價格及房價的較大幅度上漲,帶動存量土地上在建項目的房價高走。新拍土地價格上漲后,周邊樓盤價格隨即提高,推動房價不斷上揚。近年來, 水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比較大, 成為房價上漲的又一個推動因素。生產(chǎn)資料價格持續(xù)保持上漲,拆遷成本也在增加,住宅品質(zhì)的不斷提高,都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。據(jù)建設部有關負責人介紹,在中西部地區(qū)和部分中小城市,成本因素是房價上漲的主導因素。建設成本和運營費用也增加了，人工費、貸款利率、節(jié)能標準費用等都有所增加,這些費用被開發(fā)商攤派進房價由購房者承擔。4 投資性購房增長過快從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資項目風險較大，投資收益缺乏保障，再加上銀行存款長期利率較低；而這幾年中，房產(chǎn)價格卻一漲再漲，大幅增值，從而導致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。民間資本缺乏適當投資途徑，大量進入房地產(chǎn)市場，導致對住房的需求虛高。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，民間資本的數(shù)量巨大。2008年2月，我國居民儲蓄余額為10.3萬億元。目前我國民間資本大約為15萬億元18。這些資金需要一個投資的渠道釋放出去。但是由于種種原因，大量的民間資金尋找不到合適的投資渠道，于是大量的資金就進入了房地產(chǎn)市場用于炒作住房。網(wǎng)上曾經(jīng)大量議論“溫州炒房團”的故事，部分有經(jīng)濟頭腦的一些機構(gòu)投資者和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作，低價買入再高價賣出。有些地方甚至出現(xiàn)了排隊搶購房號現(xiàn)象，造成一些樓盤價格短期內(nèi)持續(xù)上漲。這其中,還包括一些開發(fā)商認為控制投資規(guī)模和土地供應量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場供應，因此對新開樓盤價格定位較高。有的開發(fā)商放慢開發(fā)建設和銷售進度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機構(gòu)聯(lián)手哄抬房價，增加了市場的緊張氣氛，致使一部分消費者做出了提前購房的選擇，進一步加劇了階段性供求矛盾，導致房價上漲。另外，境外資金特別是投機資本看好中國房地產(chǎn)市場，也對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。中國人民銀行在2009年公布的2008中國房地產(chǎn)金融報告中指出，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場。外資進入中國房地產(chǎn)市場已成潮流。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房。外資正以越來越大的規(guī)模和越來越快的速度進入熱點房地產(chǎn)市場。5 房地產(chǎn)融資模式和預售制度1995年1月1日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法在法律上確立了商品房預售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預售條件之一為投資開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上11。商品房預售制度關鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程達到形象進度后，開發(fā)企業(yè)拿到了預售許可證，就啟動了購房者的銀行按揭貸款程序，開發(fā)企業(yè)通過預售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設該商品房開發(fā)項目。開發(fā)商絕大多數(shù)商品房預售項目，都是在利用個人按揭的資金滾動開發(fā)。預售可提前回籠大筆資金，為什么在房子沒建好的時候就吸引消費者先付錢呢，就是要讓消費者認為房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲，在這兩種情況下，消費者才愿意先付錢。而開發(fā)商在該樓盤項目尚未建設完工就可拿到大筆預售資金,且不用擔心商品房售不出去，又可利用該筆資金繼續(xù)開發(fā)下一個樓盤。因此就造成了這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商從不擔心新房售不出去，更不擔心漲價會影響商品房的出售，而只存在購房者買不到房，哪怕價格成倍上漲仍有消費者排隊預訂購房，從而導致了房價的水漲船高，價格一路飛漲。6 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售手段促使房價升高由于土地資源的稀缺和價格的上漲，導致開發(fā)商在開發(fā)商品房和銷售的過程中采取一些手段來推高房價，以獲取最大利潤。開發(fā)商采取的手段主要有：一是推遲開發(fā)進度，囤積土地；二是建設高檔房屋以獲取更高的利潤。許多城市目前開發(fā)的房屋都是大面積、高檔次的。廣州市2008年批準預售的每套商品房面積100平方米以上的占51%和66% 19；三是隱瞞房屋開發(fā)、銷售的各種信息，人為制造供求緊張的現(xiàn)象。7 經(jīng)濟高速增長、消費能力提高近幾年我國經(jīng)濟高速增長，據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，無論是GDP還是CPI數(shù)據(jù)都大幅上升，超出了歷史水平。居民生活水平不斷提高、購買能力相應提升，心理承受能力也相對提高，從而導致房產(chǎn)價格走高。物價上漲、工資上漲、存款利率提高等原因使得人們的消費水平也不斷提高，同時認識也在提高，各地的房價都在上漲，多方面的信息使得人們能坦然面對房價的提高。再加上可以通過銀行按揭貸款的方式購房，只要能拿出首付的錢就能住進新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不會造成太大的心理負擔和心理壓力。另外，老百姓有買漲不買跌的心理，看到自己當初想買結(jié)果沒有買的房子漲價了，心里就后悔。這是引起房價不斷上漲的內(nèi)在動力。8 不合理財政體制和錯誤理念的激勵除了市場供給、開發(fā)成本和開發(fā)商手段等影響價格的因素外，相關制度、政策和錯誤的發(fā)展理念也助長了房價上漲。從財稅體制看，我國財權與事權不對稱的地方財政體制使地方政府普遍財政吃緊，地方財政收入很大一塊來自國有土地出讓金20。政府提高土地出讓金增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，直接抬高了住房價格。住房價格上漲一方面推動了土地價格上漲，另一方面增加了房產(chǎn)開發(fā)商的利潤，為地方財政培育了更多、更大的稅收來源。因此，渴望增加財政收入的地方政府與開發(fā)商其實是一個利益共同體，地方政府有很大的激勵助推房價。其次，錯誤的發(fā)展理念也縱容了房價上漲。很多地方政府為攀比競爭而全力追求GDP 增長，以“經(jīng)營城市”為口號大興土木。統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重從2004年的18.8% 提高到2009年的22.7%，一些地方甚至高達50%以上21。房地產(chǎn)投資既可直接增加地方GDP，又可以迅速提升城市形象，與地方政府的政績追求一致。甚至有一些地方政府官員錯誤地認為，房地產(chǎn)價格是城市競爭力和城市吸引力的標志，因而公開宣揚房價仍然不夠高，這對市民非理性購房行為產(chǎn)生了錯誤的誘導。9 收入分配與社會結(jié)構(gòu)的迅速變化社會學家已經(jīng)敏銳地指出，失衡的房市背后是一個失衡的社會，部分大城市畸形的房地產(chǎn)市場是失衡社會中資源迅速向這些城市積聚的過程。以收入分配衡量，改革以來，我國收入分配狀況已經(jīng)發(fā)生了根本變化，社會財富迅速向少數(shù)人集中。中國社科院收入分配課題組估算，2005年全國的基尼系數(shù)達到0.454，當前為0.48；世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年我國基尼系數(shù)超過0.465，2008年逼近0.47。我國收入差距已經(jīng)超過國際公認的警戒線（基尼系數(shù)為0.4），這已成為不爭的事實22。財富集中勢必引導市場化的住房供應結(jié)構(gòu)向大戶型和高端產(chǎn)品傾斜，因為富有家庭要買好房子和大房子。這也恰好符合開發(fā)商的利潤追求，因為大戶型和高檔房的利潤率高于普通住房。這樣，市場就把一般家庭的普通低檔房需求擋在了門外。財富集中也助長了房地產(chǎn)投資和投機需求，抬高了住房價格?？梢?，房價的持續(xù)過高上漲反映了收入分配狀況的惡化，沒有一個良好的以中等收入者為主體的社會結(jié)構(gòu)，形成一個健康的房地產(chǎn)市場是困難的。從人口統(tǒng)計學角度觀察，1970 年代末和1980 年代早期的獨生子女一代當前已處于婚配年齡，這部分人的背后往往有一個甚至兩個城市家庭支援，買房結(jié)婚的愿望相對容易實現(xiàn)。這樣，就形成了“雙方父母家庭支付首付款、青年家庭承擔按揭貸款”的購房模式，而那些非獨生子女或雙方父母均為農(nóng)村一般家庭的青年只能望樓興嘆。10 傳統(tǒng)文化和非理性預期的重要影響我國是一個歷史悠久的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國，農(nóng)業(yè)社會金融工具的匱乏使人們將有限的剩余只能累積為可見的資產(chǎn)，如土地、住宅和鑄幣等。久而久之，我國逐漸形成了一種重實物資產(chǎn)的潛意識，形成了深厚的土地情結(jié)和房屋情結(jié)。因此，是否擁有自己的房子以及住房的外觀和檔次往往成為判斷主人成功與否和家庭社會地位的重要標志。這種占有欲和炫耀心理是農(nóng)業(yè)社會根深蒂固的意識，在現(xiàn)代社會仍然表現(xiàn)為農(nóng)村居民遠超過居住需要的大面積建房和城市對商品房的剛性需求，其結(jié)果是在我國這樣一個收入水平不高的發(fā)展中國家卻擁有很高的住房自有率，該指標在法國和德國僅30%-40%，美國僅68%，而我國城鎮(zhèn)為72%23。傳統(tǒng)文化心理的影響是長遠和潛在的，而不合理的預期對短期房價上漲更重要?，F(xiàn)代經(jīng)濟學研究表明，心理預期產(chǎn)生了通貨膨脹慣性，即“通貨膨脹是因為我們預期了通貨膨脹，而我們預期了通貨膨脹是因為我們有了通貨膨脹”。在房地產(chǎn)相關信息不透明和房地產(chǎn)商營銷策略的誘導下，公眾很難形成理性預期。事實上，盡管公眾普遍認為房價過高，但大部分人仍然認為房價將會繼續(xù)上漲。當公眾普遍預期價格將要上漲的時候，房價往往果真上漲。因為在公眾看不到價格下降的希望時，就會形成“晚買不如早買，買小不如買大”的普遍心理，這就把未來需求也提到了當前，拉動了價格上漲。價格上漲強化了以前關于價格上漲的預期，并進一步推動下一輪價格更快地上漲。可見，不合理的預期加速了不合理的價格上漲。四 房價過高對經(jīng)濟發(fā)展的危害從國民經(jīng)濟和全社會成員福利增進的角度看，房價過快上漲弊大于利，其危害主要體現(xiàn)在以下三個方面。1 “正反饋效應”加劇宏觀經(jīng)濟波動房價過快上漲產(chǎn)生“財富效應”。即隨著房價的上漲，抵押資產(chǎn)市場價值增加，會導致居民消費增加和經(jīng)濟增長，也即房價與財富之間形成正反饋機制。從經(jīng)濟波動角度看，在經(jīng)濟擴張期，房價上漲會進一步推高經(jīng)濟增長；在經(jīng)濟收縮期，房價下降會引起經(jīng)濟增長進一步放緩。供給方面，在房價上漲時，開發(fā)商和銀行預期價格繼續(xù)上揚，從而導致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房價上漲導致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會拉動房價快速上漲。由于產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而加速經(jīng)濟增長；同樣，在經(jīng)濟蕭條時期會加速經(jīng)濟的下滑。2 “擠出效應”制約居民消費的擴大由于房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加，占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴重制約著居民消費的持續(xù)擴大。尤其在當前國際金融危機的大背景下，房價過快上漲擠出了居民除購房消費之外的其他消費，扭曲著社會資源配置，成為擴大消費和保增長的“絆腳石”。3 “再分配效應”拉大居民收入差距住房既是普通商品又是投資品，房價上漲對不同居民戶的財富存量會產(chǎn)生不同的影響。對無住房的家庭而言，房價上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度，使這部分人實現(xiàn)買房的夢想變得越來越渺茫；對有自有住房家庭而言，房價上漲會增加抵押貸款消費；對于有房且用來投資的家庭而言，房價上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房價上漲最大的受益者?？偟膩砜?，房價過快上漲會導致收入差距的進一步擴大。房價上漲過快，不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，不利于經(jīng)濟金融的穩(wěn)定，也與建設社會主義和諧社會目標相背離。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控應堅持“穩(wěn)”字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要促進市場的平穩(wěn)發(fā)展，也要促使房價回歸至合理水平。五 針對我國商品房價格過高的對策及建議 國內(nèi)外實踐表明，世界上沒有只漲不跌的市場，也沒有只漲不跌的房價，而房價的大起大落又往往是宏觀經(jīng)濟劇烈波動的前導，甚至可能引發(fā)嚴重衰退。另外，在一個以流動性為特征的市場化和全球化時代，房價過高從根本上制約著國民的流動性，降低了人力資源的配置效率，也從根本上制約著民族創(chuàng)新能力的提高。因此，對高房價進行調(diào)控是政府義不容辭的責任。1 堅定調(diào)控立場，明確調(diào)控目標 房地產(chǎn)行業(yè)的興旺可以帶動水泥、鋼材、裝修材料等行業(yè)的發(fā)展，并提供許多就業(yè)機會。對于地方政府而言，房地產(chǎn)行業(yè)的興旺更是意味著可以收取大量的土地轉(zhuǎn)讓金和大量的稅費。正是上述利益的存在導致我國中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定上的搖擺不定和一些地方政府執(zhí)行上的敷衍了事。2011年，國務院再一次表達了對住房價格調(diào)整的決心，新政策出臺后，開發(fā)商不再觀望，而是積極尋找對策，這正是中央表明調(diào)控決心的效應。同時，應當明確住房價格調(diào)整的目標：對于房價收入比不高的小城鎮(zhèn)，是以穩(wěn)定房價，控制過快上漲為主；而對于房價收入比過高的大中城市，目標應當定位于讓住房價格在穩(wěn)定的基礎上適度下降。2 降低由市場渠道供應商品住房的需求 商品住房價格上漲過快的主要原因是對住房的需求量過大。因此調(diào)控措施應當圍繞需求方面來制定，主要應當采取下列措施： 大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房, 大大減少通過市場渠道供應商品房的需求。如果政府承擔起責任，對城市中、低收入的家庭提供能夠滿足其基本需求的經(jīng)濟適用房或者廉租房，則可以大大降低對市場價格供應的商品房的需求，對于房屋價格的上漲可謂是釜底抽薪。我國應當在大中城市中大力推廣經(jīng)濟適用房和廉租房。但是要真正貫徹落實還需要制定更為明確的配套措施。我認為，首先要明確地方政府的責任。這就要求全國或者地方人大制定法律、法規(guī)，將建設經(jīng)濟適用房的數(shù)量和時間表明確上升為法律、法規(guī), 要求地方政府執(zhí)行。上級政府要監(jiān)督地方政府執(zhí)行，將經(jīng)濟適用房建設作為考核地方官員政績的標準之一，明確其責任。其次是制定完善的經(jīng)濟適用房建造制度。對于建設經(jīng)濟適用房的土地、資金、房屋的結(jié)構(gòu)、面積和配套生活設施等都要做出比較明確的規(guī)定。最后要詳細制定經(jīng)濟適用房和廉租房的分配方案，并向社會公布，接受公眾的監(jiān)督。 促進房屋租賃市場的發(fā)展。目前房屋租賃市場還不是十分發(fā)達，因此還應當大力推動房屋租賃市場的發(fā)展。采取措施提高出租房屋的供應量，降低出租房屋的稅費，通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵中低收入者租用房屋解決居住問題。 控制城市拆遷進度。許多城市在舊城區(qū)改造中急功近利，對于舊城區(qū)居民的補償不到位、沒有妥善安排住房。這不僅損害了居民的合法權益，也造成了在短時間內(nèi)對住房需求的急劇增加。對此，在2008年國務院明確提出要控制拆遷數(shù)量。2009年國務院轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等9部委關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見中明確規(guī)定嚴禁大拆大建。這一政策的出臺和執(zhí)行，不僅可以在一定程度上降低居民對商品住房的被動需求，也會維護被拆遷居民的合法權益。 引導居民樹立合理的住房消費觀念。在改革住房制度的過程中，為了引導城市居民轉(zhuǎn)變觀念，我們在輿論導向上是引導居民通過市場化的方式解決住房問題。這樣導致的一個后果是無論窮富，人人都希望擁有自己的住房，造成對商品住房的需求不合理的擴大。實際上，許多經(jīng)濟發(fā)達的國家，住房的自有化程度也并不高，許多人是居住在政府提供的價格比較低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋。我國城市居民也應當逐步樹立住房消費量力而行的觀念, 不要一擁而上都去購買商品住房。3 擴展民間資本的投資途徑 在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本參與住房的倒賣、炒作對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。我認為，限制民間資本炒房的主要途徑應當是為大量的民間資本開辟新的投資途徑。目前制約民間資本投資的原因主要有：一是缺乏帶動經(jīng)濟發(fā)展的龍頭行業(yè)；二是社會保障制度不健全，人們投資有后顧之憂；三是市場準入的限制太多，許多行業(yè)不準民營資本進入；四是融資渠道狹窄，限制了民間資本的融資能力。針對以上原因，政府應當積極采取措施，激活民間資本在其他領域的投資。具體措施有：調(diào)整民間資本的市場準入政策， 進一步放寬投資領域，拓寬投資渠道。4 加強對外資進入我國房地產(chǎn)市場的管理 應當看到, 部分外資進入我國房地產(chǎn)市場主要目的是看準人民幣升值和住房價格上漲，企圖短線牟利。這種短線投入的資金，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有害無利。針對這一情況，國務院應組織外匯管理等有關部門，制定相應的對策。我們應當采取引導的方式，限制外資參與短線炒作, 促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)。5 構(gòu)建住房梯級供應的體系 一個成熟、健康的房地產(chǎn)市場，應當是能夠提供高檔、中檔、低檔的商品住房和價格適當?shù)某鲎夥课?，讓居民根?jù)自己的消費能力各取所需。2008年建設部等部委出臺的文件中明確了要加大普通住宅的供應，興建經(jīng)濟適用房和廉租房。對于高檔住房，目前政策主要是停止、限制審批高檔住房的建設用地和項目審批。興建適當數(shù)量的別墅、大套型住房和高檔住宅對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和適應市場需求來講是必需的。首先，一些地段適合興建高檔住宅而不適合興建普通住宅。由于地段的不同，土地的轉(zhuǎn)讓價格會有很大的差別。對于一些利用價值高的地段土地轉(zhuǎn)讓金必然較其他地段要高。如果在這些地段只能興建普通住宅，顯然是行不通的。其次，市場對高檔住宅有一定的需求。對于社會上一部分高收入階層，應當給與他們一個釋放收入的市場。這既可以拉動消費，增加稅收， 開發(fā)商也可以贏利。最后，過于限制甚至停止高檔住宅用地的供應，在市場需求強勁的情況下，同樣會導致對高檔住宅的炒作。根據(jù)上述分析，在住房調(diào)控政策中，我認為，不應當用一刀切的簡單方式停止別墅類住房建設用地的供應和限制大套型住宅的建設用地的供應，而應當是明確供應別墅類用地和大套型住宅用地的比例，按照市場價格轉(zhuǎn)讓土地，讓開發(fā)商自擔風險，根據(jù)對市場的預測去開發(fā)。6 我國針對商品房價格過高的最新調(diào)控政策 2010年4月17日國務院下發(fā)國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（下稱“國十條”）。綜合2004年至今的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看到，此次調(diào)控，政府已盡其所能。除了尚未出臺的房產(chǎn)稅，目前能夠動用的一切手段都已經(jīng)被用到了極限。“國十條”的特點是精準打擊，針對住宅市場重點打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價的區(qū)域，而不是對房地產(chǎn)市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給。 對于地方政府，穩(wěn)定房價不力將問責新政策首次將地方政府責任放在了通知的醒目位置，要求穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制，工作不力的要追責。房價調(diào)控已從中央性舉動變成了地方政府責任，比如要求房價上漲過快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。此外，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購房套數(shù)等“臨時性措施”的權力賦予了地方政府。 加快建設住房信息系統(tǒng)值得注意的是，“國十條”要求住建部加快個人住房信息系統(tǒng)的建設。這意味著，個人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷Ξ惖爻捶坎挥栀J款的補充，個人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露。 高房價地區(qū)三套房停貸此前金融機構(gòu)對房貸所做出的最嚴厲規(guī)定，就是二套