2010重慶茶園取地可行性研究報(bào)告84P

XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 1 頁 /總 84 頁 目 錄 第一部分 項(xiàng)目屬性分析 . 3 一、重慶房地產(chǎn)市場走勢研究 . 3 二、 2009 年秋交會(huì)總結(jié) . 18 三、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判 . 34 四、住宅項(xiàng)目價(jià)值界定 . 47 第二部分 競爭市場研究 . 49 一、競爭區(qū)域界定 . 49 二、競爭區(qū)域市場研究 . 49 （一）渝南大道沿線板塊和新南湖板塊 . 49 （二）彈子石板塊 . 52 （三）巴南高性價(jià)比項(xiàng)目 . 55 （四）茶園板塊 . 58 （五）競爭市場總結(jié) . 67 第三部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位方向 . 69 一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思路框架 . 69 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 . 69 三、項(xiàng)目定位 . 74 附件：兩個(gè)備選方案 . 75 附一：發(fā)展方向 . 75 附二：項(xiàng)目定位 . 76 第四部分 經(jīng)濟(jì)測算 . 79 一、經(jīng)濟(jì)測算說明 . 79 二、經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果 . 80 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 2 頁 /總 84 頁 （一）測算結(jié)果 . 80 1、基本指標(biāo) . 80 2、銷售收入 . 80 3、建造成本（不包括土地成本及相關(guān)稅費(fèi)） . 81 4、其他市政道路、綠化和學(xué)校建設(shè)費(fèi)用 . 82 5、可能返還費(fèi)用（配套費(fèi)的 45%） . 83 6、測算結(jié)果 (假設(shè)樓面地價(jià)為 1200 元 /平方米 ). 83 （二）樓面地價(jià)對利潤的敏感分析 . 83 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 3 頁 /總 84 頁 第一部分 項(xiàng)目屬性分析 一、重慶房地產(chǎn)市場走勢研究 （一）房地產(chǎn)宏觀市場研究 1、房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及走勢 圖 ：近 年重慶市房地產(chǎn)投資走勢示意圖 （ 單位： 億元） 數(shù)據(jù)來源： 重慶市統(tǒng)計(jì)局、 統(tǒng)計(jì)年鑒 數(shù)據(jù)顯示， 2008 年重慶市房地產(chǎn)投資達(dá)到 991 億元，同比增長 16.6%，與 2007 年相比，增速同比 有一定 下滑，下降幅度約為 18 個(gè) 百分點(diǎn)。 從以往的數(shù)據(jù)來看， 2007 年重慶市的房地產(chǎn)投資是最為火爆的一年，在新特區(qū)的效應(yīng)推動(dòng)下，一舉達(dá)到 34.98%的歷史最高增幅。但 2008 年，由于受國際經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展不確定等因素影響，部分房地產(chǎn)投資者放緩?fù)顿Y進(jìn)度或保持觀望，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為16.6%，創(chuàng)下了近幾年的新低。 2009 年 1-9 月 ，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 764.99 億元， 占去年全年近 80%，預(yù)期今年年增長率超過 20%， 因此，特別是在下一階段國家政策效應(yīng)減弱后， 房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行狀態(tài)將會(huì)成為影響投資增長的關(guān)鍵因素 。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 4 頁 /總 84 頁 2、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及走勢 2.1、 施工面積 圖 ：近 年重慶市商品房施工面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數(shù)據(jù)來源： 重慶市統(tǒng)計(jì)局、 統(tǒng)計(jì)年鑒 2009 年 1-9 月 ，全市商品房施工面積為 11083.4 萬平方米，其中，商品住宅施工面積為 8734.86萬， 2008 年 施工面積增速放緩主要受開發(fā)企業(yè)投資信心不足， 存量土地減少，多采取捂盤銷售提高售價(jià)的方式，新開工面積減少所致，隨著今年市場的好轉(zhuǎn)，新開工面積 重新上升。 表： 2002-2008 年新開工面積占施工面積的比例走勢 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 從新開工面積占施工面積的比例來看， 2003-2008 年間表現(xiàn)出一個(gè)下降的趨勢。 2004 年之后，其 基本 保持在 30.50%以上，在 國際認(rèn)可的 0.25-0.33 之間。但是，由于 2008 年市場受到經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)的影響， 新開工 面積大幅度下降，其比例下跌至 30.14。這在市場調(diào)整之后，市場供需時(shí)間 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 比例 38.72% 39.68% 35.07% 31.18% 30.56% 33.61% 30.14% XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 5 頁 /總 84 頁 之間的走勢將會(huì)有所緩解。 2.2、 竣工面積 圖 ：近 年重慶市商品房竣工面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數(shù)據(jù)來源： 重慶市統(tǒng)計(jì)局、 統(tǒng)計(jì)年鑒 由于 2003、 2004 年的第一波銷售高峰， 2005 年重慶市商品房竣工面積開始迅猛增長，一舉沖上 2200 萬 ，隨后 2005、 2006 年的平穩(wěn)市場使得竣工面積在 2006、 2007 年基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。 而 由于 2007 年市場的瘋狂， 進(jìn)入 2008 后， 竣工面積增長 5.1%，達(dá)到歷史新高的 2367.94萬 。 2009 年 1-9 月 竣工面積為 1325.21 萬 ，其中，住宅竣工面積為 1111.07 萬 ，預(yù)計(jì)今年相比 2008 年有所下降。 表： 2002-2008 年施工面積與竣工面積之比 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 一般而言，商品房施工面積與竣工面積之比在 3-4 之間為合理，小于 3，將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大時(shí)間 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 比例 3.17 3.15 3.94 3.39 3.98 4.70 4.91 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 6 頁 /總 84 頁 于 4，將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)增加。 由于 2007 年重慶市的施工面積與竣工面積之比為 4.7，大于 4。即，由于 2007 年年末新開工面積的瘋狂上揚(yáng)，市場在 2008 年甚至 2009 年進(jìn)入供應(yīng)大量增加的局面。這一點(diǎn)在 2008 年的市場已經(jīng)得到驗(yàn)證。而到 2008 年這一數(shù)值已達(dá)到了 4.91，市場供應(yīng)增加的局面變得更為嚴(yán)重， 也即在 2009 年，商品房市場將面臨明顯的供大于求的局面， 但由于 2008 年市場的抑制， 2009 年剛性需求得到釋放，出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)暖”的跡象， 由于新開工面積的減少，市場存量逐步 減少，供大于求局面即將結(jié)束 。 3、商品房供應(yīng)現(xiàn)狀及走勢 圖 ：近年 重慶主城批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 2008 年全年重慶主城累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 2010 萬 ，同比下降 182 萬 ，下降幅度8.30%，為歷年來首次下降。 2009 年 1-9 月批準(zhǔn)預(yù)售面積為 1289.12 萬 。 在市場低迷的情況下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整工程周期戰(zhàn)略，放緩工程進(jìn)度，以應(yīng)對市場的 調(diào)整周期。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 7 頁 /總 84 頁 從后期走勢上來看，由于 2009 年上半年新開工面積并沒有明顯的放大，雖上半年市場出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”的跡象，部分囤地的開發(fā)商也加快了開發(fā)的速度，但依然難以抵擋在 2009-2010 年新增批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的整體走勢。 4、商品房需求現(xiàn)狀及走勢 4.1、 商品房成交情況及走勢 圖： 2002-2008 商品房成交面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 2009 年 1-9 月 重慶主城累計(jì)實(shí) 現(xiàn)商品房成交 1706 萬 ，超過了 08 年全年的 438萬 ，預(yù)期今年成交量將與 2007 年持平或略超。 2009 年成交量大幅度上升 的主要原因 是： 由于 07 年消費(fèi)者的透支消費(fèi)， 08 年必定需要時(shí)間去平衡，而剛性需求是客觀存在的 ； 另一方面在于政府對經(jīng)濟(jì)走勢良好的預(yù)期 下 ，使購房者對未來有了一定的信心，在房價(jià)回歸到較為理性的階段時(shí)，剛性需求得到再次的集中釋放，所以，成交數(shù)據(jù)上升幅度很大。 圖 ： 2004-2009 年 半年度商品房成交面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 ） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 8 頁 /總 84 頁 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 從 2004-2008 年半年商品房成交走勢來看， 07 下半年成交面積陡增，達(dá)到了 1390 萬 ，而從其余年份半年的數(shù)據(jù)來看，基本都在 500-700 萬 ，且 這個(gè)量是比較穩(wěn)定的，說明 重慶主城的商品房每年的剛性需求量就在 1200-1400 萬平方米，從重慶的發(fā)展前景來看，是完全有能力支撐這個(gè)需求量的。 各區(qū)成交量分析 圖： 2006-2008 年重慶主城區(qū)域商品房成交面積示意圖 （單位：萬） 圖： 2009 年 1-9 月重慶主城區(qū)域商品房成交面積 示意圖 （ 單位：萬 ） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 9 頁 /總 84 頁 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 由圖看出， 目前，“三北一南”區(qū)域占據(jù)市場的主要地位不會(huì)改變。 南岸、渝北和江北 09 年 1-9月的數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了各自在 08 年全年的成交面積，其中南岸區(qū)由于茶園和南 CBD 板塊的大量供應(yīng)，表現(xiàn)異常突出，從 07年至今一直占據(jù)著最大的市場份額。 09年 1-9 月，南岸區(qū)成交面積達(dá)到 310 萬，高于第二 位的渝北區(qū)近 50 萬，三、四位的江北區(qū)和北部新區(qū)緊隨其后。 4.2、 成交價(jià)格情況及走勢 圖： 2002-2008 重慶主城商品房 建筑面積 成交價(jià)格走勢示意圖 （ 單位： 元 / ） 01000200030004000500000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5商品房銷售價(jià)格 1995 2103 2374 2827 2892 3320 3999住宅銷售價(jià)格 1773 1921 2182 2587 2697 3155 3835商品房價(jià)格同比增幅 5 . 4 % 1 2 . 9 % 1 9 . 1 % 2 . 3 % 1 4 . 8 % 2 0 . 5 %住宅價(jià)格同比增幅 8 . 3 % 1 3 . 6 % 1 8 . 6 % 4 . 3 % 1 7 . 0 % 2 1 . 6 %2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008圖： 2007-2009 年重慶主城商品房月度建筑面積成交價(jià)格走勢示意圖 （單位：元 /） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 10 頁 /總 84 頁 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 根據(jù)監(jiān)測， 2002 年以來就商品房成交價(jià)格就一直保持增長趨勢， 2008 年重慶主城商品房成交均價(jià)為 3999 元 /平米，增 長幅度 20.45%。商品住房成交均價(jià) 3835 元 /平米，同比增幅 21.6。 從 月度 數(shù)據(jù)走勢來 看， 09年房市經(jīng)過“小陽春”行情后，一改 08年價(jià)格整體向下的趨勢，成交價(jià)格有所上升， 從 4 月開始，一直保持 4000 元以上的水平穩(wěn)步上升，到 9 月成交價(jià)已達(dá)到 4453元，創(chuàng)造歷史新高。 后期價(jià)格走勢預(yù)測： 由于國家今年“保八”的目標(biāo)，將不會(huì)讓處于支柱的房市過度走低；另一方面，目前價(jià)格基本與新增土地綜合成本相當(dāng)，其下行空間已經(jīng)十分有限。初步估計(jì)，今明兩年的市場價(jià)格將會(huì)在 4300-4700 元 /m2之間波動(dòng)。 各區(qū)成交價(jià)格分 析 圖： 2007-2008 年重慶主城區(qū)域商品房 建筑面積 均價(jià)走勢示意圖 （ 單位： 元 / ） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 11 頁 /總 84 頁 01000200030004000500060002007 20082007 2382 2558 4116 2684 3113 3522 2916 3393 3200 2858 3760 2008 2922 3099 4907 3211 4341 4467 3289 4060 3689 3714 4446 巴南區(qū) 北碚區(qū) 北部新區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝北區(qū) 渝中區(qū)數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 2009 年 9 月各區(qū)價(jià)格 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 2009年 1-9月 重慶主城各區(qū)價(jià)格除巴南區(qū) 和大渡口區(qū) 繼續(xù) 在 4000元 / m2以下 外 ，其余均 在 4000元 / 以上 ，整體水平有 較大 的 提升。并且，北部新區(qū)、 江北區(qū)、高新 區(qū)、 渝中區(qū) 以及經(jīng)開 區(qū)均在 5000 元 / 以上。 5、宏觀市場總結(jié) 經(jīng)過了瘋狂的 2007 年，煎熬的 2008 年， 2009 年各大利好消息和政策的 支撐，市場 出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)暖”的跡象，供大于 求的局面暫時(shí)有所 改變 ， 但 2010 年 隨著開發(fā)量的加大，市場仍 將可能面臨 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 12 頁 /總 84 頁 一定的市場競爭壓力。 （二） 土地市場情況 1、成交總量分析 圖： 2004-2008 年 和 2009 年 1-9 月 土地成交面積走勢示意圖 （ 單位： 萬 m2） 表： 2004-2008 年和 2009 年 1-9 月土土地成交宗數(shù)走勢表 數(shù)據(jù)來源：重慶市土地交易中心 9 月單月成交 68 宗，高出 1-8 月的總數(shù)。 整體規(guī)劃建筑面積為 1732 萬 ，大大超過 08 年全年的 1005 萬 。 經(jīng)過 2008 年的積壓后，大量開發(fā)商出現(xiàn)無地?zé)o房的局面，隨著今年市場的回暖現(xiàn)象，開發(fā)商經(jīng)濟(jì)鏈條的復(fù)蘇，銀行信貸的放松，增強(qiáng)開發(fā)商的信息和拿地的急迫性，特別是今年 9 月，出現(xiàn)拿地井噴現(xiàn)象。 2、成交價(jià)格分析 圖： 2004 -2008 年 和 2009 年 1-9 月 土地成交價(jià)格走勢示意圖 （萬元 /畝） 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 1-9 月 成交宗數(shù) 206 139 155 192 82 120 增幅 -32.5% 11.5% 23.9% -57.3% XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 13 頁 /總 84 頁 表： 2004-2009 年土地成交總價(jià)對比（億元） 數(shù)據(jù)來源：重慶市土地交易中心 由于土地的稀缺性，土地單價(jià)和樓面地價(jià)整體一直處于上升趨勢。由于 09 年保利“地王”的出現(xiàn)，以及江北區(qū)觀音橋組團(tuán)、鴻恩寺組團(tuán)、 江北城 CBD 新推出地塊，在 7-9 月份的集中成交，提 升了整體的土地單價(jià)和樓面地價(jià)。 從近年的土地成交價(jià)格來看， 09 年 1-9 月份達(dá)到了 283.62 億元， 遠(yuǎn)超 08 年全年的 103.8 億元。 3、區(qū)域成交情況分析 圖： 2007-2008 年 和 2009 年 1-8 月 重慶主城土地出讓分布圖 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 1-9 月 成交價(jià)格（億元） 107.9 102.2 177.5 374.4 103.8 283.62 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 14 頁 /總 84 頁 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 2009年 1-8月江北 區(qū)的土地成交量位居第一位。第二位和第三位為 沙坪壩區(qū)和北碚 區(qū)。相比 2007年， 2008 年 南岸區(qū)和九龍坡區(qū)降幅最為明顯。 地塊條件、區(qū)位價(jià)值優(yōu)的地塊成為開發(fā)商特別是品牌開 發(fā)商的首選，這也是催高地價(jià)飆升的主要原因，從拿地成本和開發(fā)品牌以及實(shí)力分析，未來幾年將出現(xiàn)大量高端樓盤的集中供應(yīng)，促使重慶房地產(chǎn)上新一臺(tái)階。 4、區(qū)域土地成交價(jià)格分析 圖： 2007、 2008 年 和 2009 年 1-8 月 重慶主城各區(qū)土地出讓價(jià)格 （萬 /畝） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 15 頁 /總 84 頁 數(shù)據(jù)來源：中原市場研究中心 各區(qū)域土地成交價(jià)格與當(dāng)年出讓土地所在區(qū)域 位臵有關(guān)，出讓地塊為核心區(qū)域則價(jià)格高 但整體來看，渝中區(qū)出讓地塊少、位臵核心，價(jià)格最高；其次， 江北區(qū)由于推出地塊位臵較優(yōu)，土地出讓價(jià)格緊隨渝 中區(qū)。北碚區(qū)由于位臵的原因，價(jià)格處于主城最低水平。 5、小結(jié) 今年土地成交總量、宗數(shù)以及 土地價(jià)格 卻 有 較大 幅 度 上揚(yáng)；一方面，市場的 好轉(zhuǎn)，開發(fā)商已無地開發(fā)，資金充足，信貸政策的放松，信心重 拾 ；另一方面，地價(jià)成本的上漲，也進(jìn)一步保證了未來幾年商品房銷售價(jià)格的穩(wěn)定。 從 中原 市場研究部監(jiān)控情況來看， 地王的頻頻出現(xiàn)，知名開發(fā)企業(yè)的多次拿地，給市場帶來極大信心，同時(shí)從拿地情況分析，預(yù)計(jì)未來幾年以高端為主，將使重慶房地產(chǎn)市場快速上升到新臺(tái)階。 （三）宏觀政策簡析 1、金 融政策 從緊到寬松，金融政策 180 度轉(zhuǎn)身 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 16 頁 /總 84 頁 1.1 降息 圖： 2007-2008 全國存貸款基準(zhǔn)利率走勢示意圖 對于如此高強(qiáng)度的迅速降息，有三個(gè)動(dòng)因。第一，商品房市場價(jià)格在可預(yù)期的時(shí)間內(nèi)以調(diào)整為主，降低利息對已購房的貸款者可緩解其還房壓力，增加其實(shí)際可支配收入，從而起到間接推動(dòng)消費(fèi)的作用；第二，經(jīng)濟(jì)增速的下滑進(jìn)一步加速了房地產(chǎn)市場的調(diào)整，房地產(chǎn)投資、商品房銷售等重要指標(biāo)正逐步向未來的經(jīng)濟(jì)增長施壓，降息有利于減小新購房者的購房壓力，促進(jìn)剛性需求的購房，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì) 增長戰(zhàn)略的實(shí)施；第三，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，利息的降低將直接降低其財(cái)務(wù)成本，減小企業(yè)的開支，間接支持房地產(chǎn)企業(yè)度過危機(jī)。 然而，由于目前房地產(chǎn)市場主流問題已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖腩A(yù)期下降以及經(jīng)濟(jì)下滑帶動(dòng)下的行業(yè)發(fā)展前景擔(dān)憂，利息的下降雖然能直接降低消費(fèi)者的購房成本，但從根本上將依然無法形成有效的群體意愿，并且， 隨著市場的變化，政策隨時(shí)可能調(diào)整，因此對市場影響相對較小。 1.2 二套房政策 而對于所謂的放寬二套房，則略顯蒼白無力，更多的還只能從地方的不規(guī)范操作來尋找其對市場的刺激。其原因在于，早在 2007 年 12 月 5 日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知中就已經(jīng)提出了關(guān)于第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對于本次措施中提到的改善性需求，即人均居住面積低于平均水平可以再購一套房，辦理按揭時(shí)可以視為第一套房，幾乎再次原文提出，國務(wù)院只是以一種更為官方的姿態(tài)將其提升到更高層面。因此，從切 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 17 頁 /總 84 頁 實(shí)效果來說，其可產(chǎn)生的影響有限，而更多的只能從中國傳統(tǒng)的“操作”層面來思考。 1.3 小結(jié) 對于金融政策的未來預(yù)期，逐步顯現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亦將推動(dòng)央行為了進(jìn)一步刺激消費(fèi)的新一輪降息，因此，降息是切實(shí)可期的。而房貸政策，由 于高企的房價(jià)與消費(fèi)者購買力不足之間的矛盾依然存在，完全取消二套房的政策限制存在較大的難度，可能性相對較小。刺激房地產(chǎn)的政策更多的將通過稅費(fèi)之內(nèi)的降低購房成本的方式進(jìn)行；總的來說，未來兩年房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨更為寬松的金融環(huán)境。 2、稅收政策 營業(yè)稅減免，引導(dǎo)改善投資新出路 “在 2008 年 12月 17日國務(wù)院的新政策中對營業(yè)稅進(jìn)行了重大調(diào)整，不僅降低了納稅年限，同時(shí)還降低了稅基。二手房免征的年限從超過 5 年縮短到了 2 年，即超過 2 年轉(zhuǎn)讓所購住房即可免交營業(yè)稅，同時(shí)，對于不滿 2 年的，也降低了營業(yè)稅繳納額?！?該政策 對市場所能產(chǎn)生的影響相對較大： 首先，該政策可配合改善性需求的釋放。隨著價(jià)格的調(diào)整，市場部分改善性需求釋放的誘因逐步增大； 其次，由于目前整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期基本上在 2 年左右，房價(jià)下調(diào)之后，市場有著大量的資金亟待抄底。營業(yè)稅降低為 2 年，可推動(dòng)此部分投資者的下單，從而合理的增加市場的投資消費(fèi)的份額，是市場更為健康有序。 （四）發(fā)展趨勢研判 未來兩三年，調(diào)整將持續(xù)，這是房地產(chǎn)市場必經(jīng)的歷程，重慶房地產(chǎn)也存在著供大于求的壓力，但重慶巨大剛性需求的支撐，土地成本的增加以及開發(fā)商的理性、資金鏈的穩(wěn)定，未來將會(huì)維持量穩(wěn) 價(jià) 緩升 的局面；因此，開發(fā)策略、營銷手段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理搭配則將成為未來競爭的主要砝碼； XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 18 頁 /總 84 頁 國家在國民經(jīng)濟(jì)增長的壓力下，未來兩三年，將 繼續(xù) 對房地產(chǎn)市場保持 相對 寬松的政策環(huán)境，使市場更加健康有序，增強(qiáng)消費(fèi)者和開發(fā)商的信心，刺激消費(fèi)。 二 、 2009 年秋交會(huì)總結(jié) 1、本屆房交會(huì)參展概況 1.1 參展企業(yè)概況 本次房交會(huì)參展的企業(yè)共計(jì) 171 家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 112 家 、 中介機(jī)構(gòu) 11 家 、 金融機(jī)構(gòu) 4家 、 建材 、和 裝飾企業(yè) 30家 、 媒體 12 家 、 服務(wù)機(jī)構(gòu) 2 家。 本次房交會(huì)參展企業(yè)較前兩屆持續(xù)減少，減少的企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，相比 08 年秋交會(huì)和 09 年春交會(huì)分別減少 127 家、 38 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其主要原因是由于近兩屆房交會(huì)外來房地產(chǎn)參展企業(yè)大幅減少。此外還因?yàn)榻衲陿鞘型N，眾多樓盤銷售接近尾盤，且后期無房源供應(yīng)，故無參展需求。 圖 1：歷屆房交會(huì)企業(yè)參展情況（ 2006 2009 年） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 19 頁 /總 84 頁 （信息來源： 重慶市 網(wǎng)上房地產(chǎn)） 1.2 參展項(xiàng)目概況 本次 房交會(huì)共有 165 個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目參展，提供可交易商品房面積 906 萬，其中商品住房面積 706 萬，非住宅 200 萬 。 商品住房中 ， 普通住宅 632 萬，別墅 69.6 萬。另外，中介機(jī)構(gòu)提供二手住房房源 5.5 萬套，建筑面積 490 萬平方米，非住宅面積 43 萬平方米。 本次房交會(huì)提供的商品房可交易面積與 2008 年秋交會(huì)基本持平 ，相比 09 年春交會(huì)減少約 20%，提供的二手房房源相比 09年春交會(huì)減少約四成。 圖 2：歷屆房交會(huì)商品房住宅參展情況（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網(wǎng)上房地產(chǎn)） 2、房交會(huì)成交分析 說明： 1.本次網(wǎng)上房交會(huì)交易還在進(jìn)行中，文中成交數(shù)據(jù)僅為 10 月 15 日 -18 日 4 天成交數(shù)據(jù)。 2.由于 07年秋交會(huì)以二手房交易為主，因此歷屆商品房數(shù)據(jù)對比缺少 07 年秋交會(huì)數(shù)據(jù)。 本次房 交 會(huì) 4 日 共成交房屋 9923 件， 成交面積 95.25 萬，成交金額 40.11 億元 ，其中 商品房交易成交 6393 件，成交面積 63.29 萬 ， 成交金額 31.15 億元 ， 建筑 面積成交均價(jià) 4922 元/ ，成交均價(jià)創(chuàng)歷屆房交會(huì)新高 。 本次房交會(huì)成交房屋相比 08秋交會(huì)增加 1687 件，相比 09 春交會(huì)減少 3602 件，成交面積、成交金額相比 09年春交會(huì)分別減少 25.26%、 22.46%，商品房成交均價(jià)上漲 8.6%。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 20 頁 /總 84 頁 表 1： 歷年房交會(huì)成交情況 對比（ 2006 2009 年） 指標(biāo) 06 春交會(huì) 06 秋交會(huì) 07 春交會(huì) 07 秋交會(huì) 08 春交會(huì) 08 秋交會(huì) 09 春交會(huì) 09 秋交會(huì) 成交套數(shù)（套） 總套數(shù) 11752 8364 8606 8690 8236 13525 9923 成交面積（萬） 住宅 107.18 68.96 56.10 42.81 40.65 79.15 59.28 非住宅 5.74 1.49 12.50 4.49 1.53 3.75 4.01 二手房 7.42 8.58 14.65 16.77 35.08 31.51 44.54 31.96 總成交 120.34 79.03 90.55 82.38 74.01 127.44 95.25 成交金額（億元） 住宅 29.90 20.44 16.90 17.84 15.68 34.43 28.92 非住宅 2.21 0.74 4.46 2.47 0.55 3.14 2.23 二手房 1.34 1.49 2.67 3.64 8.36 8.00 14.16 8.96 總成交 33.45 22.67 26.1 28.67 24.36 51.73 40.11 成交單價(jià)（元 /） 住宅 2789 2964 3017 4168 3857 4351 4878 非住宅 3845 4956 3579 5501 3595 8373 5561 二手房 1815 1737 1826 2171 2384 2538 3179 2804 成交均價(jià) 2779 2869 2886 3480 3291 4059 4211 （信息來源： 重 慶市 網(wǎng)上房地產(chǎn)，非住宅數(shù)據(jù)由中原研究部整理所得） 2.1 住宅成交分析 本次房交會(huì) 商品住宅成交建筑面積 59.28 萬 ， 比 09 年春 交會(huì) 減少 19.87 萬 ，減 幅 25.1%； XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 21 頁 /總 84 頁 成交金額 28.92 億元， 減少 5.51 億元 ，減 幅 16 %， 建筑面積平均成交價(jià)格 4878 元 / ， 增加 527元 /，增幅 12.11 %；相比 08 年秋交會(huì)成交面積、成交金額、成交均價(jià)分別增加 45.83%、 84.44%、26.47%。 本次房交會(huì)商品住宅延續(xù)了上半年樓市旺銷的良好勢頭，成交量相比 09 年春交會(huì)有所減少，但相比 08 年秋交會(huì)有大幅的增加， 成交價(jià)格則持續(xù)高速上漲，創(chuàng)下歷屆房交會(huì)新高。本次參加房交會(huì)的項(xiàng)目匯聚了樓市中的中堅(jiān)力量，大都處于價(jià)格區(qū)間的上段，因此成為拉高商品住宅成交價(jià)格的主要原因。 圖 3：歷屆房交會(huì)一手住宅成交情況（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網(wǎng)上房地產(chǎn)） 2.2 非住宅成交情況 本次房交會(huì)非住宅成交量相比 09 年春交會(huì)基本持平，但成交均價(jià)大幅下降?？偝山幻娣e 4.01萬，增加 0.26 萬， 增幅 6.9%；成交金額 2.23 億元，減少 0.91 億元，減幅 29 %；建筑面積成交均價(jià) 5561 元 /，減幅達(dá) 33.58%。 本次房交會(huì)相比 09 年春交會(huì)取消了商業(yè)用房、辦公用房契稅減半的優(yōu)惠，但依然保持了較好的成交量，由于中心商業(yè)成交量的減少，所以直接導(dǎo)致了本次房交會(huì)非住宅成交均價(jià)大幅下滑。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 22 頁 /總 84 頁 圖 4：歷屆房交會(huì)非住宅成交走勢（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網(wǎng)上房地產(chǎn)，非住宅數(shù)據(jù)由中原研究部整理所得） 2.3 二手房成交情況 本次房交會(huì) 二手房成交 3530 件，成交建筑面積 31.96 萬 、 成交金額 8.96 億元 ，相比 09 年春交會(huì)分別減少 28.2%、 36.7%；成交建筑面積均價(jià) 2804 元 / ，下降 11.8%。 二手房成交中， 二手住宅成交 3471 件，成交建筑面積 31.60 萬 ， 成交金額 8.83 億元，成交均價(jià) 2795 元 / ，與 08年秋交會(huì)基本持平，相比 09年春交會(huì)有所下滑。本次房交會(huì)二手房供應(yīng)量減少四成，成交量隨之相應(yīng)下滑 。 圖 5：歷屆房交會(huì)二手房成交情況（ 2006 2009 年） （信息來源： 重慶市 網(wǎng)上房地產(chǎn)） 3、 房交會(huì)特征 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 23 頁 /總 84 頁 3.1 五遠(yuǎn)郊城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展 為加強(qiáng)主城與遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn) 市場聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本 次 房交會(huì)在主城區(qū)設(shè)立主會(huì)場的同時(shí)， 還 在萬州、黔江、永川、江津、長壽等五個(gè)遠(yuǎn)郊中心城市設(shè)立分會(huì)場 ，享受主城同等優(yōu)惠政策， 五個(gè)城市將相繼在 10月份舉辦房交會(huì) 。 表 2：各分會(huì)房交會(huì)舉辦時(shí)間 分會(huì)地區(qū) 舉辦時(shí)間 江津分會(huì) 10 月 15日 18日 永川分會(huì) 10 月 16日 18日 萬州分會(huì) 10 月 17日 20日 黔江分會(huì) 10 月 17日 22日 長壽分會(huì) 10 月 23日 25日 3.2 別墅物業(yè)納入優(yōu)惠范圍 由于市場持續(xù)著樓市旺銷的良好態(tài)勢， 此次房交會(huì)優(yōu) 惠政策 相比 09年春交會(huì) 略有變化。 此次房交會(huì)期間 住房實(shí)行契稅減半，普通二手住房未滿兩年交易的免營業(yè)稅，高檔 二手 住房按差額征收營業(yè)稅。 主要變化是取消了對非住宅物業(yè)的稅費(fèi)優(yōu)惠，增加了高檔住房的稅費(fèi)優(yōu)惠。 目前我市普通住房的契稅按照 1%征收，高檔住房交易契稅為 3%，在房交會(huì)期間購買參加現(xiàn)場房交會(huì)和網(wǎng)上房交會(huì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房的，普通住房（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅以外的住房）契稅按 0.5%征收，高檔住房（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）按 1.5%征收。 3.3 高檔住宅成交比例增多 在本次房交會(huì)商品房住宅成交中， 90以下商品住宅成 交 3208 件，成交建筑面積 22.71 萬，成交金額 10.21 億元， 建筑面積成交 均價(jià) 4495 元 / ； 90-120 商品住宅成交 1435 件，成交建筑面積 15.00 萬，成交金額 6.44 億元，建面均價(jià) 4291 元 / ； 120 以上商品住宅成交1308 件，成交建筑面積 21.57 萬，成交金額 12.27 億元，建面均價(jià) 5691 元 /。 從各面積段的成交情況來看， 90 中小戶型占據(jù)總成交套數(shù)五成，成交均價(jià)也相對較低； 120以上 的戶型成交面積和成交金額分別占總成交的 37%、 43%，成交量明顯增多，這些物業(yè) 主要來自花園洋房、別墅等高端物業(yè)，因此也是拉高房交會(huì)商品住宅成交均價(jià)的主要因素。 表 3：商品住宅各面積段成交情況 成交面積段 成交套數(shù) （套） 占比 成交建筑面積 （ 萬 ） 占比 成交金額 （億元） 占比 成交 建筑面積 均價(jià)（ 元 / ） XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 24 頁 /總 84 頁 90 以下 3208 54% 22.71 38% 10.21 35% 4495 90-120 1435 24% 15.00 25% 6.44 22% 4291 120 以上 1308 22% 21.57 37% 12.27 43% 5691 （信息來源： 重慶市 網(wǎng)上房地 產(chǎn)） 3.4 成交出現(xiàn)新熱點(diǎn)： 沙區(qū) 量 最大 南岸 價(jià) 最高 本次房交會(huì)上，各區(qū)域的成交量 和 成交價(jià)出現(xiàn)了 新的熱點(diǎn)， 沙坪壩區(qū)以 1726 套遙居各區(qū)之首 ，連續(xù)多年成交量之冠 的 渝北 區(qū) 退居第四名 ； 南岸區(qū)成交均價(jià)達(dá)到 5989 元 /，首次成為房價(jià)最高 的 區(qū)域。 表 4：各區(qū)域成交情況 區(qū)域 套數(shù)（件） 成交面積（ ） 成交金額（萬元） 建面均價(jià)（元 / ） 沙坪壩區(qū) 1726 151603 67081 4425 南岸區(qū) 955 119946 71836 5989 江北區(qū) 941 87040 48823 5609 九龍坡區(qū) 770 71889 32450 4514 渝北區(qū) 849 69852 30453 4360 北部經(jīng)開 457 66487 32550 4896 北部高新 273 37601 21990 5848 高新區(qū) 303 24843 10654 4288 經(jīng)開區(qū) 248 19966 8449 4232 渝中區(qū) 204 19925 10107 5073 巴南區(qū) 166 15728 4982 3168 北碚區(qū) 64 5106 1780 3487 大渡口區(qū) 47 4237 2113 4987 3.5 新盤扎堆 未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量大 本次房交會(huì)共有 32 個(gè)樓盤首次正式亮相參展，其中有 8 個(gè)樓盤已于房交會(huì)前正式開盤， 24個(gè)樓盤為全新潛在項(xiàng)目，即將在年底或明年陸續(xù)推出。 從新亮相的樓盤展示情況來看，南岸區(qū)和九龍坡區(qū)新盤最多，北部區(qū)域的新盤供應(yīng)明顯減少。本次房交會(huì)南岸區(qū)共有 8 個(gè)新盤項(xiàng)目，除新南湖板塊的山千院項(xiàng)目已經(jīng)開盤，其余 7 個(gè)項(xiàng)目大多預(yù)計(jì)在年底以前推出；九龍坡區(qū)的新盤項(xiàng)目大幅增多，共 7 個(gè)新盤項(xiàng)目參展，有 5 個(gè)項(xiàng)目已在房交會(huì)前正式開盤銷售；本 次房交會(huì)江北區(qū)新項(xiàng)目明顯減少，只有金科太陽海岸一個(gè)潛在項(xiàng)目。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 25 頁 /總 84 頁 從新亮相樓盤的產(chǎn)品形態(tài)來看，高端項(xiàng)目明顯增多，有 8 個(gè)項(xiàng)目涵蓋了花園洋房產(chǎn)品，其中銀翔翡翠谷和澤瑞匯景苑兩個(gè)純花園洋房項(xiàng)目均位于南岸茶園新區(qū)；有 7 個(gè)項(xiàng)目涵蓋了別墅產(chǎn)品，其中有 4 個(gè)純別墅項(xiàng)目，總規(guī)模超過 100 萬位于百市驛板塊的常青藤緹香小鎮(zhèn)成為別墅中的亮點(diǎn)項(xiàng)目，和記地產(chǎn)攜逸翠莊園首次參加房交會(huì)也吸引了市場的眼球。 表 5：新亮相樓盤情況 個(gè)數(shù) 區(qū)域 板塊 名稱 開發(fā)商 建筑形態(tài) 總規(guī)模 (萬 ) 備注 8 南岸區(qū) 新南湖 山千院 重慶康恒臵業(yè) 洋房、高層 45 10月 15日首次開盤 新南湖 天景雨山前 重慶天景臵業(yè) 洋房、別墅 5 預(yù)計(jì) 10 月底開盤 南坪中心 協(xié)信城 重慶協(xié)信控股(集團(tuán) ) 高層 47 預(yù)計(jì)年底開盤 南濱路 融僑城 融僑長江 ( 重慶 )房地產(chǎn) 小高層、洋房、別墅 15.7（一期） 預(yù)計(jì) 10 月底開盤 南濱路 東原長江畔 1891 東原地產(chǎn) 高層 不祥 茶園新區(qū) 銀翔翡翠谷 銀翔地產(chǎn) /泛融地產(chǎn) 洋房 50 預(yù)計(jì) 2010 年 3 月開盤 茶園新區(qū) 澤瑞匯景苑 重慶澤瑞房地產(chǎn) 洋房 5.9 預(yù)計(jì)年底 開盤 茶園新區(qū) 魯能領(lǐng)秀城 重慶魯能 洋房、別墅、高層 預(yù)計(jì) 2010 年上半年開盤 7 九龍坡區(qū) 白市驛 常青藤緹香小鎮(zhèn) 常青藤 別墅 100 預(yù)計(jì) 12 月開盤 楊家坪 青國青城 金源利地產(chǎn) 高層 13 預(yù)計(jì)明年初開盤 楊家坪 保利 心語 保利地 高層 26 10月 13日首次開 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 26 頁 /總 84 頁 花園 產(chǎn) 盤 楊家坪 中冶 幸福嶺 中冶建工 高層 8 10月 17日首次開盤 楊家坪 和坤和家園 和坤臵業(yè)有限公司 高層 7.5 9 月 27 日首次開盤 楊家坪 恒大綠洲 恒大地產(chǎn) 高層、小高層 46 9 月 26 日首次開盤 華巖 海南天 畔山林語 力揚(yáng)集團(tuán) 高層 10 9月 5日首次開盤 3 渝中區(qū) 解放碑 創(chuàng)匯首座 瑞安中華匯地產(chǎn) 高層 8.6 9 月首次開盤 黃花園 協(xié)信公館1 號(hào) 重慶協(xié)信控股集團(tuán) 高層 / 超高層 15 預(yù)計(jì)明年 4-5月開盤 大坪 恒大名都 恒大地產(chǎn) 高層 / 小高層 85 8 月底首次開盤 3 沙坪壩區(qū) 沙濱路板塊 華宇金沙時(shí)代 華宇集團(tuán) 高層 40 預(yù)計(jì) 2010 年初開盤 鳳天板塊 華宇城 華宇集團(tuán) 占地 283畝，建筑面積 90 萬 預(yù)計(jì) 2010 年開盤 中心板塊 隆鑫天雨方 隆鑫地產(chǎn) 高層 29.5 預(yù)計(jì) 2010 年開盤 3 渝北區(qū) 回興 南方康橋玫瑰園 南方集團(tuán) 高層 20 預(yù)計(jì) 12 月底開盤 空港 御城華府 御城實(shí)業(yè) 花園洋房、高層 16 預(yù)計(jì) 12 月底開盤 空港 重慶國際家紡城 涌鑫地產(chǎn)公司 公寓、別墅 42 8 月 11 日正式開工，開盤日期不詳 2 北部新區(qū) 金開區(qū) 逸翠莊園 和記黃埔地產(chǎn) 別墅 43 預(yù)計(jì) 10 月底開盤 新牌坊 偉岸摩登 重慶偉 高層 4.5 預(yù)計(jì) 11 月開盤 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 27 頁 /總 84 頁 堡 岸房地產(chǎn) 2 高新區(qū) 石橋鋪 宏宇密城 重慶宏宇 房地產(chǎn) 高層 8 預(yù)計(jì) 10 月底開盤 石橋鋪 大城小愛 南方東銀 高層 15 預(yù)定 10月 24日開盤 2 巴南區(qū) 龍州灣 跨越城南未來 重慶跨越臵業(yè) 一期：小高層 / 洋房 50 預(yù)計(jì)年底開盤 李家沱 都和廣場 重慶都和臵業(yè)有限公司 高層 16 預(yù)計(jì) 10 月底開盤 1 江北區(qū) 溉瀾溪 金科太陽海岸 金科地產(chǎn) 別墅 占地 500畝 預(yù)計(jì) 11 月 開盤 1 大渡口區(qū) 新城板塊 晉愉碧怡林畔 晉愉地產(chǎn) 別墅 占地約 400畝，一期約100 套，獨(dú)棟 17 套，聯(lián)排 83 套 預(yù)計(jì) 10 月底開盤 4、 各區(qū)域參展概 況 江北區(qū) 本次秋交會(huì)江北區(qū)共有 20 個(gè)樓盤參展。其中，全新項(xiàng)目僅金科太陽 海岸 1 個(gè)，其余均以老項(xiàng)目的持續(xù)銷售為主。參展區(qū)域中觀音橋、龍頭寺以及北濱路片區(qū)相對活躍。 觀音橋 價(jià)格急劇攀升，銷售有增無減。觀音橋片區(qū)參展的 5 個(gè)項(xiàng)目中包括 3 個(gè)住宅項(xiàng)目和 2個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。其中，光華官府國際和 XX翠海朗園作為觀音橋?yàn)閿?shù)不多的大型居住型社區(qū)，價(jià)格已上調(diào)至 7300-8000 元 /，相比春交會(huì)上漲約 1500 元 /，漲幅高達(dá) 25%以上。而旭陽朗晴廣場和協(xié)信中心作為步行街稀缺的投資產(chǎn)品，價(jià)格均在 10000 元 /以上。 該片區(qū)價(jià)格攀升較快，但對外號(hào)召力依然強(qiáng)勁，銷售情況均突出。 龍頭寺 房源供應(yīng)緊張，性價(jià)比優(yōu)勢明顯。龍頭寺片區(qū)參展的 5 個(gè)項(xiàng)目中，魯能星城、巴蜀城九寨印象和中渝愛都會(huì)均為大中型社區(qū)，但其銷售速度較快，在售組團(tuán)可售房源已不多。再加之 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 28 頁 /總 84 頁 華宇北城中央當(dāng)期以公寓和商鋪銷售為主，豐業(yè)御景銘洲又步入尾盤銷售階段，致使龍頭寺片區(qū)整體房源供應(yīng)緊張，后續(xù)房源將于 11 月至 2010 年初陸續(xù)放量。目前，該片區(qū)普通住宅的均價(jià)已上調(diào)至 5200-6700 元 /，相對其他區(qū)域，性價(jià)比優(yōu)勢仍為突出。 北濱路 價(jià)格變化不明顯，推盤節(jié)奏較緩 慢。北部路片區(qū)參展的 4 個(gè)項(xiàng)目均為大型中高檔社區(qū)，整體均價(jià)在 6800 元 /以上，一線江景物業(yè)的價(jià)格集中在 8000-10000 元 /不等。北濱路雖云集眾多知名開發(fā)商，但因總價(jià)高、配套相對欠缺等限制，整體銷售依然屢現(xiàn)瓶頸，例如中海北濱1 號(hào)和招商江灣城的推盤節(jié)奏仍為緩慢，且消化速度欠佳。而珠江太陽城和龍湖春森彼岸消化速度相對較快，但整體供應(yīng)仍顯不足，后期房源將在年底或明年初推出。 溉瀾溪 價(jià)格波動(dòng)明顯，見縫插針搶奪市場。溉瀾溪參展的 3 個(gè)項(xiàng)目中，海爾海語江山和中億陽明山水的市場影響力不強(qiáng)，但慣于采取靈活多變 的定價(jià)策略。例如：海爾海語江山價(jià)格從 4200元 /逐月上調(diào)至 5200 元 /，雖波動(dòng)明顯，但仍以低于競爭區(qū)域的整體均價(jià)的優(yōu)勢搶占了大量市場，獲得良好的銷售業(yè)績。而中億陽明山水的價(jià)格則根據(jù)市場走勢呈現(xiàn)大漲大跌的趨勢，價(jià)格從 4750 元 /直接上調(diào)至 6700 元 /，銷售相對緩慢。此外，金科太陽海岸作為潛在的別墅項(xiàng)目首次亮相房交會(huì)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 11 月中旬推出 82 套聯(lián)排別墅，價(jià)格在 1.3 萬 -1.4 萬元 /左右。 受市場利好刺激，本屆秋交會(huì)江北區(qū)參展樓盤姿態(tài)較高，除了營銷推廣無亮點(diǎn)外，價(jià)格以及促銷上讓步空間均非常小 ，絕大部分項(xiàng)目只享受一次性 9.8 折，按揭 9.9 折和契稅減半的優(yōu)惠，僅個(gè)別項(xiàng)目在開盤當(dāng)天針對 VIP 客戶推出總價(jià) 3000-40000 不等的總房款優(yōu)惠。此外，江北區(qū)后期全新項(xiàng)目較少，僅金科太陽海岸和盛創(chuàng)尊嶺（未參展）兩個(gè)別墅和花園洋房類項(xiàng)目，一定程度上豐富了江北區(qū)的物業(yè)形態(tài)，為購房者提供了更大選擇空間。 渝北區(qū) 本次秋季房交會(huì)，渝北兩路版塊有 8 個(gè)項(xiàng)目參展，其中在售樓盤 5 個(gè)，潛在項(xiàng)目 3 個(gè)，參展情況與今年春季房交會(huì)無明顯變化。 在售樓盤中主要以銷售前期房源為主，同時(shí)也為后期房源做客戶累積。其中萬科渝園在房交會(huì)期 間加推 29套聯(lián)院別墅，均價(jià)在 160 萬 /套左右。 潛在項(xiàng)目中，重慶國際家紡城值得一提。 重慶國際家紡城是由重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司精心打造的城市復(fù)合體項(xiàng)目。 該 項(xiàng)目位于渝北區(qū)回興， 物業(yè)形態(tài)豐富， 是集商業(yè)、酒店、辦公、公寓、別墅于一體的城市復(fù)合體，總占地 230 畝，總建筑面積 42 萬平方米，其中家紡主題商業(yè) 10 萬平方米，公寓近 20 萬平方米，別墅近 4 萬平方米，地下車庫及倉儲(chǔ) 7 萬平米。 此外，南方康橋推 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 29 頁 /總 84 頁 出了其二期全新組團(tuán) 南方康橋玫瑰園，該組團(tuán)全為高層建筑物業(yè)形態(tài)，分二期開發(fā)，第一批次 4 棟樓預(yù)計(jì)今年底推出。 北部新區(qū) 本次 房交會(huì)北部新區(qū)參展樓盤有所減少，共有 22 個(gè)項(xiàng)目參展。其中，在售項(xiàng)目 20 個(gè)，潛在項(xiàng)目 2 個(gè)，參展項(xiàng)目主要集中在金開板塊和新牌坊板塊，以高層物業(yè)為主，洋房及別墅等高端物業(yè)參展有 4 個(gè)。 金開板塊參展樓盤最多，以在售大盤項(xiàng)目為主，包括了綠地，融科，首金，龍湖等在內(nèi)的知名開發(fā)商；其次是新牌坊板塊，該板塊內(nèi)以加州電子校轉(zhuǎn)盤樓盤供應(yīng)較為集中，尤其是長安地產(chǎn)的錦繡城項(xiàng)目一直引領(lǐng)該板塊價(jià)格飆升；高新園版塊由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)無太大變化，所參展項(xiàng)目也多為老盤，并且個(gè)別項(xiàng)目也借此機(jī)會(huì)推出最后一批房源銷售，以期清盤；大竹林板塊作為新興區(qū)域， 目前主要以龍湖，金科項(xiàng)目為主，本次也全部參展，供應(yīng)物業(yè)包含了高層，洋房和別墅；冉家壩板塊由于在售項(xiàng)目較少，此次僅有“祈年悅城”參展，并于房交會(huì)期間加推物業(yè)，推出的 140套房源也基本售罄，參展效果明顯。 潛在項(xiàng)目之一是位于金開區(qū)汽博中心旁，由和記黃埔開發(fā)的“逸翠莊園”，該項(xiàng)目的進(jìn)駐也再次印證了北部金開區(qū)高端物業(yè)云集的市場地位，該項(xiàng)目總體量 43萬，首期規(guī)劃為聯(lián)排別墅，預(yù)期將以較高的性價(jià)比進(jìn)入市場參與競爭；另一潛在項(xiàng)目是位于市公安局附近的“偉岸摩登堡”，該項(xiàng)目為全躍戶型，雖然項(xiàng)目體量較小，但交通生活配套方便 ，預(yù)計(jì) 11月開盤銷售。 本次房交會(huì)參展樓盤價(jià)格優(yōu)惠并不明顯，且絕大多數(shù)項(xiàng)目無優(yōu)惠，但是銷售價(jià)格方面整體較前期銷售明顯上漲，漲幅跨度較大，在 50-1300 元 /之間；在特價(jià)房方面，也逐漸減少，僅有金科，龍湖旗下物業(yè)推出少量特價(jià)房銷售，且市場效果不明顯。 南岸區(qū) 本屆秋交會(huì)南岸區(qū)共有 28個(gè)項(xiàng)目參展，參展樓盤個(gè)數(shù)依舊居各區(qū)之首，但與今年春交會(huì)相比，參展項(xiàng)目減少 3 個(gè)但新盤個(gè)數(shù)有所增多，共有 8 個(gè)新樓盤參展，其中 6 個(gè)項(xiàng)目為房交會(huì)上首次亮相。 8 個(gè)新項(xiàng)目主要分布于茶園新區(qū)、新南湖和南濱路片區(qū)。新南湖片區(qū)的山千院于房交會(huì)首 日開盤銷售，推出高層和洋房產(chǎn)品，價(jià)格與周邊同類項(xiàng)目相當(dāng)，由于前期客戶積累不充足，樓盤宣傳力度小，加上自身產(chǎn)品和價(jià)格無明顯優(yōu)勢，因此開盤當(dāng)天銷售情況一般；學(xué)府大道片區(qū)又一高端項(xiàng)目 天景雨山前，以洋房為主，輔以少量的別墅產(chǎn)品，將于近期正式開盤發(fā)售；南濱路的融僑半島將于本月底隆重推出 3 期 融僑城，該項(xiàng)目占地 1500 畝，且以開發(fā)高端類物業(yè)為主，濱江 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 30 頁 /總 84 頁 洋房、別墅和板式小高層，因其地理位臵優(yōu)越，江景資源豐富，產(chǎn)品舒適度高，加上融僑大社區(qū)的完美配套，故深受客戶的青睞，預(yù)計(jì)首期開盤價(jià)格 8000 元 / 10000 元 /不等； 茶園新區(qū)新亮相的 2 個(gè)項(xiàng)目均為洋房，銀翔翡翠谷 50萬的托斯卡納風(fēng)情洋房；另一個(gè)規(guī)模較小的澤瑞匯景苑以 3600 元 /的套內(nèi)均價(jià)吸引眾多購房者的眼球；此外，協(xié)信城、東原長江畔 1891和魯能領(lǐng)秀城則以樓盤形象展示為主，項(xiàng)目具體情況不詳。 從本次房交會(huì)調(diào)研可知，南岸區(qū)樓盤價(jià)格與前 2 月相比，整體呈上揚(yáng)的趨勢，受市場大環(huán)境的影響，價(jià)格上漲幅度較大，從每平米上漲 100 元 2000 元不等，且多數(shù)集中在 400 元 / 700元 /。同時(shí)本屆房交會(huì)該區(qū)域的優(yōu)惠幅度和促銷活動(dòng)甚少，大多為平時(shí)的銷售折扣，再享受房交會(huì)契稅減半的 優(yōu)惠。而且相比往年的房交會(huì)，實(shí)際成交價(jià)格更加明朗化。 本屆房交會(huì)區(qū)域內(nèi)備受關(guān)注的項(xiàng)目主要是新盤及市場知名度較高的大盤。如：南濱路的融僑城、彈子石的中海國際社區(qū)、南坪中心綜合體項(xiàng)目萬達(dá)廣場還有性價(jià)比較高的澤瑞匯景苑，現(xiàn)場人氣相對較旺。 巴南區(qū) 本次秋季房交會(huì)巴南區(qū)共有 9 個(gè)項(xiàng)目參展，其中有 2 項(xiàng)目為房交會(huì)上首次亮相。 目前巴南在售項(xiàng)目中，魚洞和龍州灣板塊在售項(xiàng)目多為尾盤銷售，因此，本次參展樓盤主要集中在李家沱和渝南大道板塊。在參展樓盤中，龍州灣板塊全新項(xiàng)目跨越城南未來正式亮相，該項(xiàng)目總建筑面積 50萬，集濱 江住宅、公寓、五星級酒店、商業(yè)、文博中心于一體的城市綜合體，龍州灣板塊作為巴南新興板塊，開發(fā)潛力較大，目前已有金源，柏樹，康利爾，浩立等開發(fā)商拿地并同步開發(fā)，預(yù)計(jì)明年該板塊供應(yīng)量將增加。此外，李家沱另一全新項(xiàng)目都和廣場，也正式面市，該項(xiàng)目位于李家沱中心， 整體規(guī)劃為 7 層商業(yè)裙樓（含地下建筑三層） +4 棟高層住宅。項(xiàng)目配套建設(shè) 10000 多平方米的市民休閑廣場及商業(yè)步行街。都和廣場將打造成為一個(gè)集購物、休閑、商住為一體的大型城市商業(yè)綜合體 ，投資潛力較大，預(yù)計(jì) 10 月底將正式發(fā)售。 從所有參展樓盤來看，整體成交單價(jià)均有 所上漲，其中位于李家沱精裝項(xiàng)目恒大城，由于其開發(fā)商恒大地產(chǎn)即將上市，因此從國慶之后恒大在售項(xiàng)目成交單價(jià)均上漲約 1000 元 /，目前高層成交單價(jià) 6200 元 /。由洋房小高層組成的大型住宅社區(qū)曦圓柳鎮(zhèn)， 9 月推出三期洋房組團(tuán)，目前成交均價(jià) 5850 元 /，與 6 月成交單價(jià)相比上漲約 1500 元 /，目前三期洋房組團(tuán)銷售接近尾聲，即將推出三期小高層。渝南大道藍(lán)光十里藍(lán)山一期別墅組團(tuán)剩余房源不足 10 套，二期洋房組團(tuán) 8 月成交單價(jià)整體上漲 1000 元 /，目前銷售平平，與漲價(jià)前相比成交量有所減少。 房交會(huì)期間，各項(xiàng)目持續(xù)銷售， 主要以消化前期房源為主。本次秋交會(huì)各樓盤促銷力度較小，整 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 31 頁 /總 84 頁 體銷售價(jià)格與以往相比均有所上漲。 九龍坡區(qū) 九龍坡區(qū)本次秋季房交會(huì)共有 14 個(gè)項(xiàng)目參展，比今年春季房交會(huì)減少 1 個(gè)，其中有 7 個(gè)項(xiàng)目作為新項(xiàng)目首次參展。其中除常青藤緹香小鎮(zhèn)、恒大綠洲及保利心語花園屬于體量在 20 萬以上的新項(xiàng)目外，其余均為體量在 10 萬左右的項(xiàng)目。 值得一提的是首次參展的別墅項(xiàng)目常青藤緹香小鎮(zhèn)，該項(xiàng)目總建筑面積 100 萬余位于 九龍坡陶家鎮(zhèn) ， 其中一期產(chǎn)品定位為純獨(dú)棟別墅， 預(yù)計(jì)今年 年底面世開放。 另一豪宅項(xiàng)目 恒大綠洲，房交會(huì)期間主要供應(yīng)一 期開盤所剩房源，盡管打出最高優(yōu)惠 5 萬元廣告吸引眼球，但折后均價(jià)依然高達(dá) 8000 左右。體量 13 萬方的新項(xiàng)目青國青城，位于楊家坪九龍山，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃 6棟樓，預(yù)計(jì)明年初面市。 該區(qū)域本次參展項(xiàng)目大多是無房源可售，目的是為后期加推房源做客戶積累。而部分有房源銷售的項(xiàng)目除已有的優(yōu)惠政策契稅減半，大多是延續(xù)以往的基本折扣及價(jià)格。除金科其下的西城大院及陽光小鎮(zhèn)，均推出契稅全免，送大修基金，送一年月供的優(yōu)惠。 高新區(qū) 本次房交會(huì)高新區(qū)參展樓盤共計(jì) 8 個(gè)，參展項(xiàng)目數(shù)比春交會(huì)減少 6 個(gè)。參展項(xiàng)目減少的原因之一為前期房交會(huì)亮相過的項(xiàng) 目已結(jié)束銷售或者臨近尾聲。另一原因?yàn)樵搮^(qū)域的新增項(xiàng)目體量小并已做好了足夠的客戶累計(jì)，故未參加本次的房交會(huì)。如，該區(qū)域的新增項(xiàng)目 位于謝家灣的首創(chuàng) i HOME，并未設(shè)展，但有派送宣傳單。 參展項(xiàng)目中，宏宇密城及大城小愛為首次亮相，體量分別為 8 萬和 15萬。宏宇密城位于歇臺(tái)子小學(xué)旁，預(yù)計(jì)在本月底亮相。大成小愛位于石橋鋪版塊，一期于本月 24號(hào)開盤，此次參展也為后期房源做客戶累積。 價(jià)格方面，參展項(xiàng)目均無明顯的價(jià)格優(yōu)惠。 沙坪壩區(qū) 本屆房交會(huì)沙坪壩區(qū)參展樓盤共計(jì) 14 個(gè)，參展項(xiàng)目的總體量約 712 萬，項(xiàng)目數(shù)和 總體量與去年秋交會(huì)相比有一定提升。參展項(xiàng)目以高層為主，含少量別墅。參展樓盤主要集中在中心板塊、大學(xué)城板塊、鳳天板塊。其中，“華宇金沙時(shí)代”、“華宇城”、“隆鑫天雨方”為今年亮相的新項(xiàng)目。 參展項(xiàng)目中，中心板塊目前是沙區(qū)的熱點(diǎn)之一，目前已逐漸顯現(xiàn)出以三峽廣場為中心，向四周區(qū)域輻射的發(fā)展趨勢，“融僑諾丁陽光”、“煌華新紀(jì)元”、“融匯國際溫泉城”個(gè)引人關(guān)注 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 32 頁 /總 84 頁 的項(xiàng)目悉數(shù)參展，“融匯國際溫泉城”一期售完，二期“上筑”組團(tuán)開始銷售，大盤、品牌、位臵等品質(zhì)使其銷售較好，在沙區(qū)樹立起大盤的形象；“煌華新紀(jì)元” 目前在售 1、 3 號(hào)樓，價(jià)格提升較大；“融僑諾丁陽光”房源基本推出完畢，目前主要是消化剩余房源。 在大學(xué)城板塊，本次房交會(huì)龍湖攜“睿城”和“東橋郡”參展，“睿城”已進(jìn)入收官階段，只剩極少尾盤銷售；“東橋郡”為龍湖在大學(xué)城的 2 號(hào)地塊啟動(dòng)項(xiàng)目，規(guī)劃為別墅社區(qū)，目前主推聯(lián)排別墅，價(jià)格較前階段有所上漲；位于“睿城”斜對面的“東方劍橋”靠近重大校區(qū)，面積區(qū)間在 28-94 ，價(jià)格適中，銷售情況較好，前期推出的房源基本售完；“富力城”本次未參展。 鳳天板塊本次有 2 個(gè)樓盤參展，“富洲新城”在沉寂多時(shí)后推出 2 號(hào)樓，成交價(jià)格與前 期樓棟有一定提升；“藍(lán)溪谷地”目前折扣較少，價(jià)格提升較大，但銷售良好。 沙濱路板塊，老牌企業(yè)華宇地產(chǎn)攜“華宇秋水長天”、參展，價(jià)格變化提升近 1000 元 /；“寶嘉江楓美岸”，目前以前期剩余房源銷售為主， 2 期暫未推出。 華宇集團(tuán)在本次房交會(huì)上引人注目，除“華宇秋水長天”參展外，同時(shí)攜“華宇金沙時(shí)代”、“華宇城”亮相，“華宇金沙時(shí)代”位于華宇金沙港灣旁，規(guī)劃為高層，約 40 萬，預(yù)計(jì)明年初面市；“華宇城”位于沙區(qū)鳳天板塊，規(guī)劃約 90 萬，預(yù)計(jì)明年面市。此外隆鑫小龍坎項(xiàng)目“天雨方”亮相，預(yù)計(jì)明年初面市。 大渡口區(qū) 本次房交會(huì)大渡口區(qū)只有 2 個(gè)項(xiàng)目參展。其中，“晉愉碧怡林畔”為首次亮相的項(xiàng)目，占地約400 畝，規(guī)劃為獨(dú)棟、聯(lián)排，其主力戶型 199-334 ，預(yù)計(jì) 10 月底開盤發(fā)售。 在本次秋交會(huì)上，大渡口區(qū)的參展樓盤較少，一方面是由于區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展程度相對于其他區(qū)域還比較落后，另一方面本區(qū)域現(xiàn)階段主要以消化現(xiàn)有存量房源為主，新盤或加推較少?！皶x愉嶺海翡冷翠”目前主要銷售前期推出房源，價(jià)格略有上調(diào)。大渡口區(qū)的房地產(chǎn)市場比較平淡，區(qū)域目前暫無大盤、新盤面市，也暫無品牌開發(fā)商進(jìn)入，本區(qū)內(nèi)的樓盤主要以庫存銷售為主，價(jià)格略有調(diào)整，但波動(dòng)不大。 渝中區(qū) 本次秋交會(huì)渝中區(qū)共有 10個(gè)項(xiàng)目參展，其中有 3 個(gè)項(xiàng)目首次亮相房交會(huì)，解放碑中心板塊項(xiàng)目創(chuàng)匯首座，集 精裝公寓、 LOFT 寫字間、商場 及 商務(wù)會(huì)所多種業(yè)態(tài)于一體 ，作為金融街上目前唯一在售項(xiàng)目， 9 月首次開盤以來銷售較好，截止房交會(huì)共分三次推出 290 余套房源，銷售率達(dá)到93%，成交單價(jià)同時(shí)上漲 1000 元 /。協(xié)信黃花園全新項(xiàng)目協(xié)信公館 1 號(hào)，總建筑規(guī)模 15萬，項(xiàng)目由 3 棟 52F 超高層和 1 棟 33F 高層組成，面積 80-280 ，預(yù)計(jì)明年 4-5 月開盤銷售。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 33 頁 /總 84 頁 大坪板塊恒大名都首次亮相房交會(huì)，該項(xiàng)目 由高層和小高層組成，打造全精裝高檔社區(qū)，以大戶型為主。該項(xiàng)目 8 月底首次開盤，目前已推出 3 棟高層， 3 棟小高層， 10 月成交單價(jià)整體上漲1000 元 /，由于單價(jià)較高加上戶型較大等原因，小高層銷售較緩慢，而高層銷售率達(dá)到 70%。 本次參展項(xiàng)目集中在大坪和解放碑板塊，大坪板塊協(xié)信阿卡迪亞高層組團(tuán)君臨天下房交會(huì)期間正式發(fā)售，成交均價(jià) 6490 元 /，面積區(qū)間 79-211 ，由于其地理環(huán)境較好，加上房交會(huì)期間優(yōu)惠，開盤銷售過半。協(xié)信云粞谷目前剩余 30 余套房源，銷售接近尾聲。解放碑超高層項(xiàng)目日月光中心廣場即將發(fā)售 R1 棟 最后 32席，頂層大戶型房源，面積 150-200，銷售均價(jià)約 18000元 /。瑞安重慶天地目前板式小高層銷售接近尾聲，發(fā)售精裝高層房源，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)約 9000元 /。 此次房交會(huì)期間渝中區(qū)銷售房源 210 余套，成交面積 2.04 萬。整體促銷折扣與以往變化不大，受到目前成交單價(jià)上漲的影響，整體成交量有所減小。 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 34 頁 /總 84 頁 三 、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判 1、重慶市發(fā)展格局 及茶園新區(qū)簡介 圖：重慶市發(fā)展格局 重慶是一個(gè)多中心的組團(tuán)式組合城市，各個(gè)中心帶動(dòng)著各自周邊區(qū)域發(fā)展； 重慶隨著城市的發(fā)展，目前向周邊區(qū)拓展，向北是主要 發(fā)展方向； 東部的茶園新城、西部的大學(xué)城以及南部新城是未來城市外拓發(fā)展的承接區(qū)； 茶園新城作為重慶城市發(fā)展的主要外拓承接區(qū)之一，是城市發(fā)展的主要副中心之一，是未來南岸區(qū)的新行政中心 。 2、茶園新區(qū)現(xiàn)狀 2.1 整體概況 相比重慶其他主要新區(qū)由市級政府牽頭發(fā)展，茶園由區(qū)級政府發(fā)展的支持力度小得多，同時(shí)，茶園目前實(shí)行多頭管理，相互之間獨(dú)立行動(dòng)，缺乏有效的統(tǒng)籌 。 重慶主要新區(qū) 牽頭政府 組織單位 推進(jìn)速度 北部新區(qū) 重慶市政府 北部新區(qū)管委會(huì) 西永新區(qū) 重慶市政府 西永產(chǎn)業(yè)園管 委會(huì) 茶園新區(qū) 南岸區(qū)政府 茶園管委會(huì)、長江工業(yè)園管委 XX 茶園項(xiàng)目取地研究 09/11 第 35 頁 /總 84 頁 會(huì)、東港工業(yè)園管委會(huì) 圖：其他各大新區(qū)現(xiàn)狀示意 茶園新城自 2000 年開始開發(fā)建設(shè)以來，目前開發(fā)實(shí)施主要體現(xiàn)在幾大工業(yè)園區(qū)和部分基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)推進(jìn)緩慢 。 圖：茶園新區(qū)已開發(fā)建成區(qū) 整個(gè)茶園新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)