某湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺項目可行性研究報告

獅子湖 高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺 項目 可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總論 第二章 建設(shè)單位概況 第三章 項目建設(shè)的背景和意義 第四章 項目選址及建設(shè)條件 第五章 項目的規(guī)劃建設(shè)方案 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能設(shè)計 第七章 建設(shè)周期 第八章 投資估算及資金籌措 第九章 租售收入和財務(wù)效益 第十章 風(fēng)險分析 第十 一 章 結(jié)論 附件 2 第一章 總論 1.項目概況 1.1.項目名稱 ： 獅子湖 高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺 1.2.建設(shè)單位 ： 青島 某某 投資（集團(tuán)）有限公司 1.3.項 目內(nèi)容 ： 碧水丹山 高爾夫球度假俱樂部 、 地中海 會議休閑中心、 翡翠谷 溫泉 養(yǎng)生 中心、 風(fēng)情人居 游艇別墅等 1.4.項目地址 ： 廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊 1 號 1.5.項目建設(shè)規(guī)模 ： 項目占地 3047 畝（已經(jīng)扣除水體和高爾夫球場面積） 。規(guī)劃總建筑面積 614600 平方米，其中：地中海會議休閑中心 建筑面積 136800 平方米；碧水丹山高爾夫版塊 建筑面積 111000 平方米；翡翠谷溫泉養(yǎng)生版塊 建筑面積 150300 平方米；游艇風(fēng)情人居版塊 建筑面積 113700 平方米；別墅區(qū) 建筑面積 102800 平方米。 1.6.項目 二 總投資 ： 374217 萬元 1.7.項目資金來源：企業(yè)自籌，部分銀行貸款。 2.編制指導(dǎo)思想 根據(jù) 清遠(yuǎn)市 十一五發(fā)展綱要 的 建設(shè)規(guī)劃，通過本項目的建設(shè)，促進(jìn) 清遠(yuǎn)市 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和 房地產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā)展 ，改善清遠(yuǎn)市投資環(huán)境 。 3 同時，配合 清遠(yuǎn)市 的建設(shè)與完善，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高群眾的生活水平。 第二章 建設(shè)單位概況 青島 某某 投資集團(tuán)有限公司 2001 年在青島注冊成立，注冊資本貳億柒仟萬元人民幣 ,涉足電源產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、生態(tài)旅游、高科技產(chǎn)業(yè)、國際國內(nèi)貿(mào)易、工程技術(shù)咨詢、大型機(jī)械租賃和機(jī)電設(shè)備制造、國際物流等多個領(lǐng)域。集團(tuán)公司依托深厚的電力產(chǎn)業(yè)背景 ,在上海、江西、青島、濰坊等地控股經(jīng)營了上海南山生態(tài)林有限公司、青島眾望置業(yè)有限公司、青島頤杰鴻利科技工程有限公司、青島頤杰鴻運國際物流有限公司、江西頤杰鴻方實業(yè)發(fā)展有限公司、山東電建鐵軍電力工程有限公司等 10 家子公司，參股魯能集團(tuán)等 4 家公司。 企業(yè)秉承 “ 誠信立企、創(chuàng)新發(fā)展 ” 的理念和 “ 立足社會、服務(wù)社會 ” 的宗旨，經(jīng)過 5 年運營發(fā)展，公司規(guī)模不斷壯大，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。 2005 年資產(chǎn)總額達(dá)到 13.7 億元 ,年收入 1.6 億元。 集團(tuán)現(xiàn)有員工 500 余人，各類專業(yè)技術(shù)人員 412 人，其中 386人具有中高級專業(yè)技術(shù)職稱， 70%以上員工擁有大專以上學(xué)歷。集團(tuán)堅持 “ 人本管理 ” ，崇尚團(tuán)隊精神，積極推行科學(xué)合理的激勵分配機(jī)制，營造了開放靈活的用人環(huán)境。并力求將員工職業(yè)生涯規(guī)劃發(fā)展與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合，通過為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，激發(fā)員工 4 成功欲望，實現(xiàn)個人價值與企業(yè)目標(biāo)的高度和諧統(tǒng)一。 目前，隨著集團(tuán)公司在上海、青島等地業(yè)務(wù)的拓展和國外項目的推進(jìn)，各項事業(yè)正蓬勃發(fā)展，在富有創(chuàng)造和機(jī)遇、充滿挑戰(zhàn)和希望的征途上，公司求賢若渴，誠邀各類英才加盟，燃燒激情，成就未來，攜手打造一流國際集團(tuán)，譜寫二十一世紀(jì)輝煌的篇章。 5 第三章 項目建設(shè)的背景和意義 3.1 地理位置 本項目建設(shè)基地位于 廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊 1 號 。 3.2 清遠(yuǎn)市 國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展概況 2005 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 315.7 億元， “ 十五 ” 期間年均增長14.5%，第一產(chǎn)業(yè)年均增長 3.7%，第二產(chǎn)業(yè)年均增長 23.1%，第三產(chǎn)業(yè)年均增長 17.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平不斷提高，工業(yè)化步伐大大加快，旅游、商貿(mào)、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，各具特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)域初步形成，非公經(jīng)濟(jì)比重提高，經(jīng)濟(jì)活力進(jìn)一步增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由 2000 年的 39： 26： 35 演變?yōu)?2337 40。 地方財政一般預(yù)算收入達(dá)到 13.2 億元，比 2000 年增長 1.93倍。 3.3 項目的背景 3.3.1 政策背景 清遠(yuǎn) 市是 一座年輕而充滿魅力的城市。 1988 年 1 月 7 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立清遠(yuǎn)地級市，同年 2 月 28 日正式掛牌成立?，F(xiàn)轄清新縣、 6 佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣和清城區(qū) 5縣 1 區(qū)，并代管英德、連州兩個縣級市?？偯娣e 1.9 萬平方公里，總?cè)丝?387 萬人，是廣東省地域最大的地級市和廣東省少數(shù)民族主要聚居地。建市以來，清遠(yuǎn)市委、市政府在廣東省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和兄弟地區(qū)、海 內(nèi)外社會各界的熱誠關(guān)心支持下，順利實現(xiàn)了新市各階段戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，一座現(xiàn)代化濱江新城在北江兩岸巍然聳立。面對世紀(jì)之交的新形勢新挑戰(zhàn)，清遠(yuǎn)市又旗幟鮮明地提出實施工業(yè)化、城市化、市場化和后花園四大發(fā)展戰(zhàn)略，掀起了 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 高潮。 今日 “ 珠三角后花園 ” 清遠(yuǎn)的良好地區(qū)形象已日益深入人心，招商引資勢頭迅猛，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展加快。 2002 年 2 月 28 日，清遠(yuǎn)市成功舉辦了 48 個重點項目奠基剪彩儀式，總投資額達(dá) 128.7 億元?？梢哉f清遠(yuǎn)招商引資的 “ 羊群效應(yīng) ” 正在形成和擴(kuò)大。在新世紀(jì)新一輪發(fā)展浪潮中清遠(yuǎn)市正以其嶄新的形象、獨特 的魄力、美好的前景充分展現(xiàn)其巨大的發(fā)展新優(yōu)勢。 3.3.2 社會背景 隨著 時代 的 變化，休閑也是生產(chǎn)力，并成為巨大的產(chǎn)業(yè)。美國的休閑產(chǎn)業(yè)已占 GDP 的首位，約占全部消費支出的三分之一。統(tǒng)計顯示，在靠休閑消費驅(qū)動經(jīng)濟(jì)模式中，休閑產(chǎn)業(yè)成為美國第一位的經(jīng)濟(jì)活動。 世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗證明：人均 GDP 達(dá)到 1000 美元時就會產(chǎn)生巨 7 大休閑需求，去年中國人均 GDP 已達(dá)到 1700 美元，這意味著中國已經(jīng)踏入休閑經(jīng)濟(jì)“井噴式”發(fā)展的門檻。中國 “十一五”規(guī)劃綱要指出：“要立足擴(kuò)大國內(nèi)需求推動發(fā)展，把擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費需求作為促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)增長的基本立足點，促使經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠投資和出口拉動轉(zhuǎn)向消費與投資、內(nèi)需與外需協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變?！?珠江三角洲是我國經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)、發(fā)展最快的增長極 之一 ， 服務(wù)業(yè)高度發(fā)展， 2005 年 廣東 省第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 9579.44 億元，比2000 年的 4755.42 億元增長 74.2%，年均增速達(dá) 11.7%，比 九五 時期提高 0.3 個百分點 ， 繼續(xù)居各省市首位，比第二、三位的江蘇、山東多出 3000 多億元。 休閑經(jīng)濟(jì)，正成為以消費拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的生力軍。對于如廣東這樣的中國發(fā)達(dá)地區(qū)而言，尤其需要在“休閑消費拉動”方面率先做出榜樣 。 珠江三角洲 眾多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群體的密集存在，在造就了數(shù)量龐大的財富群體及其巨大高端需求的同時，也付出了生態(tài)環(huán)境普遍惡化的代價，使本區(qū)域內(nèi)普遍缺乏生態(tài)優(yōu)美天人合一的高端休閑設(shè)施建設(shè)平臺。 本項目的開發(fā)建設(shè)，正是填補(bǔ)了這一空缺。 3.3.3 高爾夫 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 高爾夫作為 高端 休閑時尚的體育運動在中國發(fā)展已有 20 個春秋，并且取得了 不俗 的成就。目前國內(nèi)的高爾夫消費人群也已突破100 萬人，潛在的高爾夫消費者已達(dá) 2000 萬，同時海外每年有 30-50 8 萬人次來華進(jìn)行高爾夫旅游，且逐年在增加。 廣東高爾夫球場 已 達(dá) 70 家， 但特 色鮮明的球場卻鳳毛麟角，因而多半只是休閑運動的場所，而難以形成復(fù)合化休閑交際的魅力平臺。觀瀾湖高爾夫是廣東這片神 奇 土地孕育出來的一大勝景，但即使經(jīng)過多年的巨大投入和苦心經(jīng)營，也依舊存在若干功能性缺陷而不能成為一個名副其實的高端交際平臺。 從 1992 年開始，香港駿豪集團(tuán)先后投入巨資，在深圳觀瀾湖興建了世界最大規(guī)模和惟一匯聚五大洲球場風(fēng)格的 180洞高爾夫球會。此外，還興建了擁有 51 片網(wǎng)球場的亞洲最大網(wǎng)球中心，五星級度假酒店，引入了世界最著名的大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院。從單一的高爾夫項目發(fā)展到今天擁有網(wǎng)球、壁球、 桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、 SPA、兒童游樂場、度假物業(yè)等綜合體育休閑設(shè)施的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，觀瀾湖被評為“鵬城十景”之一，并成為國家 AAAA旅游度假區(qū)。但由于規(guī)模宏大，眾多球場之間的休閑生活紐帶難以緊密，使其更多的呈現(xiàn)為一種高球大賣場的狀態(tài)，而生活的溫馨氛圍與便利性都難以體現(xiàn)。故其雖然足以號稱世界第一大球會，卻距離第一魅力球會的 目標(biāo)相當(dāng)距離 高爾夫運動 作為 一項高尚的體育休閑運動 ，經(jīng)過在中國的二十多年發(fā)展歷程， 已經(jīng) 成為對社會經(jīng)濟(jì)與文化的發(fā)展具有重要影響作用的新興的社會產(chǎn)業(yè) 。 現(xiàn)今廣東省擁有 觀瀾湖高爾 夫球會 、中山長江高爾夫球會、佛山市南海桃園楓丹高爾夫俱樂部等較為大型的高爾夫俱樂部，并且 9 各具特色。 其中， 觀瀾湖高爾夫球會， 是目前 中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的高爾夫球會 ,是中國第一個獲職業(yè)高爾夫球員巡回賽事會（ PGATOUR）認(rèn)可的球場 。 中山長江高爾夫球會位于中山長江旅游風(fēng)景區(qū)，座擁四通八達(dá)交通之便利，同時強(qiáng)調(diào)五星級的服務(wù)意識，以“向客人提供至高至上的最佳服務(wù)，創(chuàng)建國際一流球會”為宗旨。 3.4.項目 的獨特 位置 和發(fā)展前景 廣州 作為珠三角中 心城市 ，其經(jīng)濟(jì)輻射帶動能量之巨大不容置疑 。中共 中央政治局委員、廣東省委書記張德江給廣州的定位 ： 把廣州建成 “ 帶動全省、輻射華南、影響東南亞 ” 的現(xiàn)代化大都市 。 在廣州城市發(fā)展最新的戰(zhàn)略部署中，“北優(yōu)”戰(zhàn)略是關(guān)鍵的一環(huán)。其“北優(yōu)”雖在官方文件里主要劃定為從化和花都，但事實上清遠(yuǎn)在休閑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域卻占據(jù)極重要的地位。從化溫泉一向有名，但作為廣東傳統(tǒng)的官方療養(yǎng)基地，無論是設(shè)施還是服務(wù)，都已呈現(xiàn)老化，再造工程非一日之功?；ǘ紕t由于新白云機(jī)場的存在，臨空經(jīng)濟(jì)流成為其核心特色。根據(jù)臨空經(jīng)濟(jì)的輻射圈層劃分，在距離機(jī)場 30-50公里的區(qū)域才是最佳的輻射發(fā)展區(qū)，而清遠(yuǎn)正好處于這 一最佳區(qū)域，可謂天造地設(shè)，物華天寶。事實上，新機(jī)場不僅拉近了清遠(yuǎn)與廣州的距離，也拉近了清遠(yuǎn)與全國和全世界的距離。使清遠(yuǎn)在大眾化休閑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可以更上一層樓，更足以在高端休閑領(lǐng)域大展宏圖。 10 清遠(yuǎn)作為廣東重要的產(chǎn)糧區(qū)， 地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來有 粵 、湘、桂 “ 三省通衢 ” 之稱，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。 具備強(qiáng)大的后發(fā)優(yōu)勢，青山綠水，生態(tài)美食，溫泉、漂流等等已經(jīng)形成規(guī)模和口碑效應(yīng)，是近年來廣東旅游休閑經(jīng)濟(jì)最活躍 的地級市。但是目前清遠(yuǎn)旅游休閑經(jīng)濟(jì)處于比較粗放的大眾化消費階段，高端設(shè)施嚴(yán)重缺乏，無論對于吸引客商還是提高經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和城市魅力都有不足 ， 迫切需要加以改變。 以天賜的優(yōu)美生態(tài)自然條件為基礎(chǔ)，承接大廣州的經(jīng)濟(jì)輻射，利用機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢，清遠(yuǎn)有條件、有必要、也有能力打造一個特色鮮明的服務(wù)于珠三角的高端休閑交際平臺 ， 以拉動其城市形象與休閑經(jīng)濟(jì)的全面素質(zhì)化提升與完善。 為了加強(qiáng)城市特色與魅力，清遠(yuǎn)市提出了宏大的湖城規(guī)劃，將把北江與大 燕 河連通起來，造就壯觀的平湖風(fēng)貌，并使游艇足以通江達(dá)海。而地處北江與大 燕 河之間的獅子 湖 高爾夫球場 ，恰好成為湖城景觀中得天獨厚的一塊寶地，利用其自身碧水丹山的優(yōu)美地貌特征與曲線和便捷通暢的水系，既可以形成自成一體的內(nèi)部水世界，也能夠與外部大湖 城形成充分互動循環(huán)，打造一個充分展示親水魅力的高端休閑交際平臺。 因此，獅子湖 場 項目，將成為清遠(yuǎn)湖城藍(lán)圖中極其靚麗的一道風(fēng)景，也是其畫龍點睛之所在，在整個廣東省范圍內(nèi)，都具備排他的唯一性吸引力，市場前景無可限量。 11 3.4.1 高爾夫別墅 近年來， 高爾夫別墅 與綠色、自然、健康無限貼近的高爾夫運動，不僅是一種鍛煉的方式，更成為許多人的生活方式、交友平臺，甚至 是選擇生意伙伴的途徑。果嶺上的青草綠水成為了上流階層休閑娛樂、生意洽談的主要場所。 高爾夫曾被人譽(yù)為是貴族的運動，而別墅也被看作是金字塔尖人物的專屬之物，當(dāng)這兩種象征著頂級生活形態(tài)的奢華享受結(jié)合在一起時，便形成了令無數(shù)人艷羨的高爾夫別墅。 也正是因為高爾夫別墅的橫空出世，才使得高爾夫與地產(chǎn)的夢幻組合，成為富豪們實現(xiàn)休閑娛樂和商務(wù)合作的理想所在。如今，高爾夫別墅已經(jīng)自成一派，成為別墅市場上的新貴。 在高爾夫球場進(jìn)入國內(nèi)以來，與高爾夫球場伴生的房地產(chǎn)開發(fā)特別是別墅項目進(jìn)行得非常火爆，高爾夫球場成為這類房地 產(chǎn)項目的主要賣點?？梢哉f，高爾夫別墅已經(jīng)成了一種獨自銷售的別墅類型。 曾有業(yè)內(nèi)人士說： “ 最有價值的別墅不是在山水之間，而是在高爾夫球場之間。 ” 確如其言，兩種稀缺性資源的結(jié)合將帶來無以倫比的合力作用。數(shù)據(jù)顯示，具備高爾夫球場的別墅比普通別墅的價值高出 60% 80%。也正因為如此，高爾夫別墅猶如雨后春筍一般在神州大地相繼登場。因此，對于高爾夫別墅市場的分析，亦成為 12 時下最令人關(guān)注的焦點問題。 目前，國內(nèi)的高爾夫別墅多分布于環(huán)境優(yōu)美、擁有便利交通的沿海城市和內(nèi)陸省份，其中以深圳、珠海、海南、上海等地的高爾夫別墅 項目備受人們矚目，而 2005 年 10 月 29 日在深圳盛大開盤的觀瀾湖私家果嶺別墅，成為吸引業(yè)內(nèi)人士眼球的極品高爾夫別墅的代表之作。 高爾夫別墅會成為高層人物的置業(yè)新選擇，這與兩種象征頂級生活形態(tài)的事物的完美融合密不可分。近年來，高層人士對住房的要求越來越高，從大面積、靠海等要求已逐步轉(zhuǎn)向綠化好、方便運動的方向，于是高爾夫別墅成為他們最優(yōu)化的選擇。 為此本項目具有良好的發(fā)展前景。 3.4.2 國際會議中心 高端政務(wù)商務(wù)休閑特區(qū)是清遠(yuǎn)市的超級客廳，也是廣東省的超級迎賓館。通過高端和個性化的主題酒店、頂級的會議中心和 論壇、尊貴的溫泉療養(yǎng)和健康養(yǎng)生服務(wù)、多元文化的國際游艇社區(qū)，以及近在咫尺的亞洲最好的富豪商務(wù)高爾夫球場，共同構(gòu)成從清遠(yuǎn)到泛珠三角的超級政務(wù)商務(wù)交際活動、休閑生活和高端會議論壇平臺。 本項目 希望運用生態(tài)的主體結(jié)合國際會議的功能，定期舉辦國際生態(tài)論壇，以此作為中國積極參與國際環(huán)保生態(tài)活動的決心，并作為企業(yè)度假、會議及教育培訓(xùn)中心，吸引企業(yè)團(tuán)體的參與，帶動外圍區(qū)域的發(fā)展和開發(fā)。 13 3.4.3 溫泉養(yǎng)生 溫泉養(yǎng)生谷是以地?zé)釡厝獮榛A(chǔ)，發(fā)展健康養(yǎng)生和現(xiàn)代保健的綜合性養(yǎng)生基地，號稱“生命加油站、人體大修廠”。將整合國內(nèi) 外一系列專業(yè)的水療、體檢、保健、運動專業(yè)組織，共同搭建一個為高端人士提供高質(zhì)量和人性化的身體技術(shù)支持。 3.5.項目對整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的意義 該項目的地理位置位于廣東省，交通便利，距白云機(jī)場僅 45 分鐘車程。而目前珠江三角洲北部缺乏集高品位的高爾夫俱樂部、國際會議中心、溫泉與一體的商貿(mào)休閑養(yǎng)生度假區(qū)，所以該項目有利于吸引省內(nèi)外的社會精英來此進(jìn)行會務(wù)、休閑、度假，從而拉動消費，參與到清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來。 本項目所在的獅子湖位于廣東省清遠(yuǎn)市，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因交通 條件 和自然地貌受到極大限制，土地利用效益低 下，農(nóng)民的生活水平一直較低，人均年凈收入不足 800 元。本項目的建設(shè)，不僅可以為當(dāng)?shù)丶爸苓呣r(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會，提高農(nóng)民的收入和生活水平。同時又為當(dāng)?shù)卣畮碡S厚的稅收收入。還可以拉動配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。項目基地內(nèi)村民宅基地的貨幣化動遷，也可以 提高土地集約化使用率，為農(nóng)民住宅 為建設(shè)與完善創(chuàng)造有利條件，進(jìn)一步改善農(nóng)民的生活質(zhì)量。 14 3.6.項目對整個地區(qū)社會環(huán)境和文化的引導(dǎo)意義 獅子 湖 項目 的建設(shè)和運營，需要大批的高級管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，必將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕逃聵I(yè)的發(fā)展。同時所吸引的客戶群中包括大量的社會精英，不僅會為 清遠(yuǎn) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來豐富的人力和財力資源，而且會迅速提高 清遠(yuǎn) 在全國乃至世界的知名度；該項目的運營可以為社會各界提供完美舒適的會議、休閑、養(yǎng)生場所，不僅會彌補(bǔ) 廣東省、 清遠(yuǎn) 市近年來經(jīng)濟(jì) 迅速發(fā)展而現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展的不足，為把世界高端的人才和項目引進(jìn) 清遠(yuǎn) 、留在 清遠(yuǎn) 創(chuàng)造良好的條件，而且會和當(dāng)前 清遠(yuǎn) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 生態(tài)農(nóng)業(yè)、 旅游業(yè) 形成經(jīng)濟(jì)互動，拉動 清遠(yuǎn) 特別是 獅子湖 的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 15 第四章 項目選址及建設(shè)條件 4.1 項目選址 廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊 1 號 4.2 土地的取得 項 目 建設(shè) 用地 以 土地批租方式取得。 高爾夫球場 用地 與水域以租賃方式取得。 4.3 基地現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析 4.3.1 現(xiàn)狀 已建有 18 洞高爾夫球場和配套會所，以及占地約 100 畝的高爾夫別墅區(qū)。項目周邊為農(nóng)田和水塘。 4.3.2 區(qū)域條件 清城區(qū)總面積 927 平方公里，人口 55 萬，下轄 7 個鎮(zhèn)、 5 個街道和 1 個場，境內(nèi)屬亞熱帶季侯風(fēng)氣候，年平均氣溫 22 ，年降雨量 2215 毫米，氣候宜人，春色常駐。礦產(chǎn)資源豐富，其中儲量大、品位高的有鈉長石、鉀長石、鐵礦、高嶺土、稀土等，為當(dāng)?shù)亟ú?16 業(yè)提供了充足原料。 經(jīng)濟(jì)狀況良好。工業(yè)是清城 區(qū)經(jīng)濟(jì)的主體，尤以輕工業(yè)為發(fā)達(dá)，初步形成電線電纜、陶瓷、電子、建材、塑料、制衣等支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)比較發(fā)達(dá)，現(xiàn)有耕地 25.7 萬畝，農(nóng)產(chǎn)品以水稻為主，經(jīng)濟(jì)作物有蔬菜、花卉、水果、筍等，清遠(yuǎn)麻黃雞、烏棕鵝馳名中外，生豬和水產(chǎn)品產(chǎn)量較大，是天、珠三角鮮活農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地 。近年來，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展 已 逐步成為清城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)重要支柱。 4.3.3 規(guī)劃優(yōu)勢條件 中國的發(fā)展正處于一個快速增長階段，因此，中國也正處于一個大轉(zhuǎn)折時期；珠三角是中國的經(jīng)濟(jì)前沿地帶，在新經(jīng)濟(jì)的影響下，珠三角也正迎來了新的發(fā)展浪潮。 獅子湖項目未來將被打造成珠三角的超級客廳，整個廣東省的超級迎賓館，未來將具備高端商務(wù)、政務(wù)休閑交流功能。在當(dāng)前國際一體化的形式下，項目在市場需求方面也面臨著前所未有的機(jī)遇。 從休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，休閑產(chǎn)業(yè)主要以旅游、娛樂、運動為基礎(chǔ)，涉及旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、健身業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、交通業(yè)、會展業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。 據(jù)預(yù)測：十年后，休閑消費支出將占到城市人口消費支出的 50%以上。休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著無限巨大的潛力，以休閑居住、旅游休閑、商務(wù)休閑、康體養(yǎng)生、休閑體驗為主的休閑產(chǎn)業(yè)將成為休閑經(jīng) 17 濟(jì)的支柱。休 閑經(jīng)濟(jì)必將成為 21 世紀(jì)中國的朝陽經(jīng)濟(jì)。 珠三角作為中國經(jīng)濟(jì)的前沿地帶，在這樣的大好形勢下，必然也會迎來新的發(fā)展機(jī)遇，實現(xiàn)珠三角的再次飛躍，而項目所處的地段，在新的歷史發(fā)展機(jī)遇前，具有超越常規(guī)的跨越式發(fā)展?jié)摿Γ@是與大廣州的發(fā)展階段密切相關(guān)的。 從珠三角休閑度假的需求來看，目前珠三角財富增長迅速、人均 GDP、 人均收入位居全國前列，人們不但具有休閑度假的意愿，也有很強(qiáng)的休閑度假的能力；人們一年中有近三分之一的假期，休閑度假也從過去有錢階層的時尚“專利”，變成普羅大眾的生活方式，這些方面促使休閑消費的 效應(yīng)日益明顯 。與強(qiáng)烈的需求相比，珠三角目前休閑經(jīng)濟(jì)的主要問題是 有特點、有個性、能吸引人的休閑項目供給不足。 而從清遠(yuǎn)的資源、區(qū)位、交通、生態(tài)等條件來看，完全可以加大對高端休閑產(chǎn)品的供給，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋找新的增長路徑。清遠(yuǎn)的旅游資源底蘊(yùn)豐富、品種多樣，更主要的是：清遠(yuǎn)與珠三角其他城市相比，山清水秀、生態(tài)宜人，在珠三角 能有 如此大片的生態(tài)風(fēng)光發(fā)展會務(wù)休閑、商務(wù)休閑 十分難得 對于項目來說也是一個千載難逢的好機(jī)會。 4.4 清遠(yuǎn)市第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃 4.4.1 旅游業(yè) 推動以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，明確旅游業(yè)的支柱性產(chǎn) 18 業(yè)地位。 整 合區(qū) 域旅游資源，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，積極 拓展觀光、休閑、度假、康體、療養(yǎng)、會議等多功能多層次的產(chǎn)品體系。 4.4.2 房地產(chǎn) 隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等以消費為目的的第三產(chǎn)業(yè)開始發(fā)育。珠三角大都市連綿帶是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、城市化水平最高和人口密度最大的地區(qū)之一，廣州未來的發(fā)展趨勢是人口達(dá)到 1000 萬的高密度大都市區(qū)，居住郊區(qū)化是大都市 拓展 的必然趨勢，這一傾向在廣州已開始顯現(xiàn)。 碧桂園已經(jīng)投資清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)正預(yù)示著一個敏感的信號。廣州龐大的高中收入階層、 成功人士潛藏了一個巨大的高級住宅消費市 場。 4.4.3 知識密集型服務(wù)業(yè) 大力發(fā)展通訊、信息、教育、科技、咨詢、衛(wèi)生等知識密集型服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展文化、體育、社 區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、城鎮(zhèn)社區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大消費需求，改善消費環(huán)境 ，挖掘市場的潛力，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長的空間。 4.5 建設(shè)條件 4.5.1 區(qū)位環(huán)境 清遠(yuǎn)獅子湖項目位于 中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最具市場活力和投 19 資吸引力的地區(qū)之一 廣東省境內(nèi)的清遠(yuǎn)市。 廣東省位于我國大陸的南部，珠江三角 洲 區(qū)域內(nèi)，是著名的 魚米之鄉(xiāng) ， 擁有 “ 綠水丹崖 ” 的秀麗景色 和 別具魅力的嶺南文化。 同時廣東省毗鄰港澳， 是 國際資本和跨國公司、國 際大財團(tuán)投資最活躍的地區(qū)之一，也是全球最重要的制造業(yè)基地之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅為該地區(qū)帶來了眾多的投資資本，也集聚了大量的境內(nèi)外高級管理人士。這部分人群的出現(xiàn)，為廣東省帶來了眾多的時尚生活理念和運動休閑理念。 清遠(yuǎn) 美麗的珠江三角洲后花園， 交通十分便利 ，隨著廣清高速公路開通，到廣州只需 45 分鐘，而通過廣州的高速公路網(wǎng)，直接連通東莞、深圳、佛山、珠海；東面， 106 國道將清遠(yuǎn)與韶關(guān)、江西連接；向西， 323 國道通達(dá)廣西、 “ 清四公路 ” 直通肇慶。 在清遠(yuǎn) 境內(nèi)有石坑崆、大霧山、大羅山、云臺山等大山名山，有北江、連 江、翁江、濱江等大河名川，相互交結(jié)，孕育出個性鮮明的高 山 峽谷、河流湖泊、原始森林、溶洞溫泉 等得天獨厚的自然景觀 以及古樸的瑤、壯兩族民俗風(fēng)情，這些充滿天然氣息的生態(tài)旅游資源，給渴求回歸大自然的現(xiàn)代人提供了一個不可多得的高品味的好去處。 清遠(yuǎn)市具有非常獨特的區(qū)位、自然與環(huán)境優(yōu)勢 。 區(qū)位優(yōu)勢 ： 清遠(yuǎn)市 地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來有 粵 、湘、桂 “ 三省通衢 ” 之稱，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省 20 廣東與內(nèi)地廣大市場連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。市區(qū)距離香港、澳門均只有 200 公里左右， 距離廣州市中心只有 50 多公里 。 資源優(yōu)勢： 清遠(yuǎn)是廣東省重點糧產(chǎn)區(qū)、重要用材林、水源林和新興蠶桑、水果、茶葉、甘蔗、煙草、中藥材、反季節(jié)蔬菜出口基地。獨特的氣候資源為發(fā)展特色農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了良好條件。擁有清遠(yuǎn)麻黃雞、烏鬃鵝、駱坑筍、北江河鮮，英德紅茶、苦丁茶、連州白茶、水晶梨、東坡臘味，連山沙田柚等聞名省內(nèi)外的地方土特產(chǎn)。 環(huán)境優(yōu)勢： 清遠(yuǎn)是廣東省自然生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的地區(qū)，有利于順應(yīng)國際發(fā)展潮流，吸引高科技產(chǎn)業(yè)和興辦生態(tài)式企業(yè)。全市林業(yè)用地面積達(dá) 139.07 萬公頃，其中有林地面積 100.7 萬公頃，森林 活立林總蓄積量 5009.65 萬立方米；森林覆蓋率達(dá) 66.5%；已建立國家級、省級、市級森林自然保護(hù)區(qū) 14 個，面積 15.03 萬公頃。 綜 上所述， 清遠(yuǎn)市，山清水秀，空氣清新，河水清澈，一河兩岸，環(huán)境優(yōu)美， 是一個非常適合發(fā)展高爾夫項目的地區(qū)。 4.5.2 環(huán)境現(xiàn)狀 清遠(yuǎn)獅子湖項目約 5970 畝，其中 1000 畝為游艇區(qū)， 500 畝為發(fā)展備用地。基地位于清遠(yuǎn)市清城區(qū)橫荷 街道 ，原獅子頭水庫及周圍小丘陵區(qū)域，水系眾多，自然環(huán)境優(yōu)越。在對外交通上，位于清遠(yuǎn)市南（面）、東距 107 國道約 5 公里，到清遠(yuǎn)市區(qū)只需 10 分鐘左右的路程，到 廣州約 60 公里。本項目北面緊鄰清三公路（清遠(yuǎn)至三水），西面為鄉(xiāng)間道路，東、南側(cè)目前為小山丘、水塘?，F(xiàn)有的高爾夫球 21 場及配套設(shè)施已建成十二年，已全部完成表土覆蓋、綠化和道路建設(shè)等工作，盡量保留了原有植被，做好生態(tài)恢復(fù)和保護(hù)工作，切實落實了水土保持和生態(tài)保護(hù)措施，目前不存在水土流失情況，最大限度地減少了項目對生態(tài)環(huán)境的影響。 4.5.2.1 氣候條件： 基地所處的地域氣候溫和，雨量充沛，夏長冬短，冬天少見霜，不見雪，屬于南亞熱帶季風(fēng)氣候。年平均氣溫 21.6，最高氣溫 37.5（極端高溫 38.7），最低氣溫 -0.6。 4.5.2.2 陸生生態(tài)： 項目所在區(qū)域土壤為清遠(yuǎn)地區(qū)普遍存在的紅壤，鐵、錳、鋅含量較高，除地表一層為褐壤外，全部為紅壤，粘性較大。本項目所在地大部分為山地，周圍覆蓋灌木、雜草，周邊有少量竹叢、桉樹、柳樹、榕樹等，植被覆蓋率達(dá)到 80%以上，本區(qū)域有少量小動物。 4.5.2.3 水生生態(tài)： 獅子湖水庫有大藻、鳳眼蘭、紅萍、青萍等水草、輪蟲、水蚤、螺、河蚌、昆蟲水生幼蟲及鯽魚、鯉魚等魚類，沿岸好濕性植物生長茂盛，有細(xì)枝柃、冬青、毛竹、青皮竹等灌木。 22 4.5.3 城市 總體布局與環(huán)境關(guān)系 本項目在地形地貌與生 態(tài)環(huán)境以及水景資源方面具有獨特性優(yōu)勢， 其地處 北江與大燕河之間，基地內(nèi)池塘水泊星羅棋布，在清遠(yuǎn)市連通二河打造湖城的戰(zhàn)略框架中，成為得天獨厚的一塊山水寶地，既與中心城區(qū)近在咫尺，又 遠(yuǎn)離煩囂， 丘陵起伏多致，隨處茂林修竹，入目碧水丹山，丹霞地貌是本項目的重要特色與亮點之一，在珠江三角洲地區(qū)具備鮮明的特色化魅力。具備優(yōu)秀的 韻味天成的 高端 休閑渡假 居住開發(fā)潛力 。 4.5.4 基礎(chǔ)設(shè)施 目前，項目基地北側(cè)和東、西側(cè)均有公路通過。項目一期內(nèi)上下水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全 。 隨著清遠(yuǎn)市城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善 ， 本項目所需上下水 、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件均能得到滿足。 23 第五章 項目的規(guī)劃建設(shè)方案 5.1 規(guī)劃目標(biāo)：湖城明珠 休閑天堂 5.1.1 規(guī)劃總目標(biāo) 本項目立足實際，目標(biāo)高遠(yuǎn)，著力落實“天人合一，碧水丹山”的規(guī)劃宗旨，以清遠(yuǎn)湖城戰(zhàn)略為依托，以高端會議休閑為支柱，以高端運動與養(yǎng)生保健為支撐，對地塊進(jìn)行全方位的整合，引進(jìn)最先進(jìn)的理念為珠三角和清遠(yuǎn)市搭建一個世界一流的賓館。 5.1.2 規(guī)劃所要解決的問題 1在東方傳統(tǒng)理念的基礎(chǔ)上如何運用現(xiàn)代技法并結(jié)合國外的優(yōu)秀建筑風(fēng)格使之升華到另一境界？ 2如何 使得 各種 人為型生態(tài)休閑場館與山、水、植物等純自然物態(tài)達(dá)到 完美結(jié)合？ 3已建建筑和已有的高爾夫球場與新擴(kuò)建部分如何結(jié)合，怎么從原有過渡到新區(qū)域，從而整合整個獅子湖高端政務(wù)商務(wù)休閑區(qū)，達(dá)到煥然一新協(xié)調(diào)統(tǒng)一的效果？ 5.2 設(shè)計理念 24 本規(guī)劃結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕厣约艾F(xiàn)狀條件，努力打造一個“天人合一，碧水丹山”的高端政務(wù)商務(wù)休閑中心。 在中國傳統(tǒng)文化中，天人合一的觀念源遠(yuǎn)流長。天人合一在人與自然親密的基礎(chǔ)上形成了一種相關(guān)的文化心理，這是人以詩意的情懷去體悟自然的結(jié)果，認(rèn)為人與自然本為一體，是一種親和關(guān)系。人既不是自然的主 宰，也不是自然的奴隸，而是人即自然，自然即人。天人合一的境界就是是天人和諧境界。 在總體概念規(guī)劃中，我們根據(jù)基地的現(xiàn)狀努力的體現(xiàn)天人合一地 境界。在中國傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)中有“風(fēng)水之法，得水為上”之說，“仁者樂山，智者樂水”更是肯定了水對人性的影響力。因此我們在規(guī)劃中體現(xiàn)了“水凝”的概念。中心的政務(wù)商務(wù)休閑中心為一水珠，接受著來自四方各小水珠（圍繞中心的各個半島）的聚攏，這也正好體現(xiàn)了合一的概念。至此，使現(xiàn)實意義上獅子湖的水性有了質(zhì)上的提升。 5.3 規(guī)劃原則 5.3.1 生態(tài)保護(hù)原則 項目開發(fā)與資源、生態(tài)環(huán)境保護(hù)相結(jié) 合。堅持獅子湖休閑區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)與合理開發(fā)利用相結(jié)合的原則，維護(hù)獅子湖區(qū)域的生物多樣性及生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和功能的完整性，應(yīng)在全面保護(hù)的基礎(chǔ)上合理利用，對個別地塊因人為干擾而遭到破壞的地塊，應(yīng)結(jié)合實際進(jìn)行整體修復(fù)，發(fā)揮其環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會效益。 25 5.3.2 體現(xiàn)特色原則 獅子湖高端政務(wù)商務(wù)休閑區(qū)，以植被與水體相結(jié)合的自然風(fēng)光為特色，丹霞地貌為亮點，生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅。規(guī)劃注重自然生態(tài)保護(hù)和現(xiàn)代科技相結(jié)合，充分利用地形環(huán)境特點，解決好室內(nèi)室外 、 地上地下 、 水面和陸地之間對立統(tǒng)一的關(guān)系。努力創(chuàng)造新穎獨特的景觀格局，達(dá)到步移景異 、 景賦情的效果。繼承東方的歷史文化理念，策劃具有西方異域風(fēng)情的高檔休閑活動，賦其新意，增添地域文化氛圍。 5.3.3 以人與自然為本原則 規(guī)劃設(shè)計以人與自然為本。設(shè)施建設(shè)和項目設(shè)計要符合地域的自然條件，充分尊重和理解人與自然的親和關(guān)系，體現(xiàn)“人性化”。保持景觀綠化的公共性和開放性，盡量形成連續(xù)的公共空間，為游客創(chuàng)造獨特的休閑氛圍，努力實現(xiàn)“物我同一”的境界。 5.3.4 新老協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則 本區(qū)的開發(fā)應(yīng)將舊區(qū)的改造與新區(qū)發(fā)展相接軌，使規(guī)劃 布局、休閑設(shè)施、交通道路、綠化系統(tǒng)等在新舊兩區(qū)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，形成一個環(huán)境優(yōu)雅、 布局 協(xié)調(diào)的空間整體。 26 5.3.5 可持續(xù)發(fā)展原則 充分重視生態(tài)環(huán)境營造對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人類生存的重要性，把建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境、確保社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展擺在突出位置，高度注重資源的有效保護(hù)和集約利用，注重投資效益，在創(chuàng)造良好的環(huán)境效益 與 社會效益的同時，爭取實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，使獅子湖休閑區(qū)的建設(shè)更具科學(xué)性、可行性。 5.3.6 分期建設(shè)原則 在明確長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)突出整體形象，體現(xiàn)科學(xué)性、高起點、高立意和適度超前性，使環(huán) 境、經(jīng)濟(jì)、文化形成體系，在地域結(jié)構(gòu)與空間布局上日趨合理，使開發(fā)建設(shè)成為優(yōu)化工程。同時，著眼于現(xiàn)實的可操作性，實行分步分期實施 、 分階段滾動發(fā)展的方式，使有限的資金發(fā)揮更大的效益，實現(xiàn)資源配置的優(yōu)化。 5.4 功能分區(qū) 根據(jù)基地的現(xiàn)狀情況，規(guī)劃將基地分成四個功能區(qū)，即“一個中心，三大板塊” 。 其中一個中心為地中海會議休閑中心，三大板塊為碧水丹山高爾夫板塊、翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊、游艇風(fēng)情人居板塊。地中海會議休閑中心主要是利用周邊現(xiàn)狀豐富的水域資源及便利的道路交通，將其規(guī)劃成以主題會議酒店、主題度假酒店、濱水漁人碼頭、 企業(yè)商務(wù)會館為核心的政務(wù)商務(wù)休閑區(qū)。高爾夫板塊以休閑健身度假為出發(fā)點，根據(jù)現(xiàn)狀條件，規(guī)劃為 27 洞高爾夫球場以及健 27 身運動中心、精英俱樂部、高爾夫大宅。以溫泉養(yǎng)生為主要項目的翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊依托現(xiàn)有良好的地質(zhì)優(yōu)勢，根據(jù)不同特質(zhì)風(fēng)貌，規(guī)劃為溫泉養(yǎng)生中心、溫泉養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生度假會館。游艇風(fēng)情人居板塊這一區(qū)域主要是利用良好的對外水上交通，將其規(guī)劃為游艇碼頭、游艇俱樂部、游艇別墅、半島水上豪宅和運河人家社區(qū)的度假休閑中心。 5.5 交通規(guī)劃 5.5.1 對外交通規(guī)劃 基地的主出入口位于東西向的清三公路上，其為基地對外的 一條主要交通道路，其余基本為鄉(xiāng)村級公路。在規(guī)劃中，基地周邊將形成便捷的道路系統(tǒng)，為本基地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了便利的交通。 5.5.2 內(nèi)部交通規(guī)劃 基地內(nèi)通過“一橫一縱一環(huán)”的道路交通系統(tǒng)將四個功能區(qū)串連起來，組成一個既連續(xù)又便捷的道路交通系統(tǒng)，各功能區(qū)內(nèi)部道路成網(wǎng)狀自成交通體系。 一級道路：路面寬 8-12 米，在保證交通順暢的前提下，適當(dāng)增加線形的曲折，有利于限制車速，同時豐富了空間層次，達(dá)到