房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析

房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 技術(shù)精要解析 主講人：高 波 1 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng) 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 2 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理的整個(gè)過(guò)程； 包括選擇開發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷、廣告宣傳等整體 營(yíng)銷策劃和全面推廣銷售的活動(dòng)； 一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。 工作內(nèi)容： 房地產(chǎn)全過(guò)程 策劃技術(shù)運(yùn)作項(xiàng) 目 概 念 設(shè) 計(jì)投 資 決 策全 程 營(yíng) 銷資本 運(yùn)作選擇地塊市場(chǎng)調(diào)查土 地價(jià) 值研 判項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)品牌設(shè)計(jì)工程質(zhì)量控制營(yíng)銷方案制定項(xiàng)目推廣計(jì)劃廣告策劃物業(yè)管理圖 1 全程精深設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容 3 核心結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 投資決策 全程營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 選擇地塊 市場(chǎng)調(diào)查 土地價(jià)值研判 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 品牌設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣策劃 物業(yè)管理 資本運(yùn)作 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，是基本功，依靠踏實(shí)；核心結(jié)構(gòu)是一種提升，是一次跳躍，憑借感悟。 網(wǎng)絡(luò) 4 企業(yè) MI 設(shè)計(jì) 工作流程圖 項(xiàng)目全程精深設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 圖 2 全程精深設(shè)計(jì)的工作流程 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目命名 規(guī)劃選址 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 方案設(shè)計(jì)及審定 規(guī)劃 景觀 建筑 工程建設(shè) 地質(zhì)勘探 施工圖設(shè)計(jì)審定 質(zhì)量監(jiān)督 工程規(guī)劃許可證 工程合同 竣工驗(yàn)收 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究 國(guó)內(nèi)著名城市考察 企業(yè)高層訪談 項(xiàng)目 VI 設(shè)計(jì) 推廣戰(zhàn)略 投資分析 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷戰(zhàn)略 規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)建議 企業(yè) VI 設(shè)計(jì) 土地價(jià)值研判 5 結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)， 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的 核心技術(shù)及其效應(yīng) 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù) 任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其 核心技術(shù)，麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方。 房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及眾多行業(yè)和 部門，需要聚集各類專業(yè)人士的智慧，利用長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)造性活動(dòng)。 從技術(shù)和知識(shí)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。 核心競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) =f(單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)，整合技術(shù) ) 表 1 房地產(chǎn) 精深設(shè)計(jì)技術(shù)類型比較 策劃技術(shù)類型 技 術(shù) 體系 設(shè)計(jì) 思路 人與自然關(guān)系的處理 功能 滿足 升值 特征 資源整合程度 整合 效應(yīng) 垃圾 策劃 單項(xiàng)技術(shù) 簡(jiǎn)單 抄襲 破壞性 不能 滿足 貶值 簡(jiǎn)單 拼湊 缺乏 賣點(diǎn) 策劃 克隆技術(shù) 模仿 為主 兼容性 基本 滿足 不穩(wěn)定 一般 整合 一般 有效功能策劃 單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新、細(xì)胞優(yōu) 選克隆技術(shù)、整合技術(shù) 原創(chuàng)創(chuàng) 新和整 合創(chuàng)新 和諧共榮 充分超 值滿足 永久 升值 最佳 整合 顯著 6 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)效應(yīng) 木桶效應(yīng) 一個(gè)木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長(zhǎng)度。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目 運(yùn)作水平的高低也取決于各種專業(yè)中的最低水平。 外溢效應(yīng) 房地產(chǎn)知識(shí)存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng)，知識(shí)的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識(shí)投資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。 知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識(shí)積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識(shí)的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。 Q=f(發(fā)展商自身知識(shí)水平，社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量 ) 知識(shí)具有外在性：發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識(shí)的存量，但卻可以從中 獲得好處，由于知識(shí)的邊際生產(chǎn)力是遞增的，知識(shí)存量的增加會(huì)引起一系列的外在效應(yīng)，使生產(chǎn)函數(shù)上移，發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長(zhǎng)率得以“永久性”的提高。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 組織 應(yīng)該是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織和專家型組織 ，能不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新。 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫(kù)或腦庫(kù)。 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，他們充分利用自身的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢(shì)，借助于知識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 規(guī)模 經(jīng)濟(jì) 效應(yīng) 學(xué)習(xí)或 經(jīng)驗(yàn)曲線的客觀存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增 7 加而下降。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)以專業(yè)化深度分工為前提條件。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以借助于外力在開發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個(gè)人投資者得到更多的實(shí)惠。 專業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成組合優(yōu)勢(shì)，在有效分工和合作中提高效率，降低 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本， 形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，使 投資者深感物有所值、物超其值，物業(yè)具有更大的投資升值空間 。 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)施全程精深設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，進(jìn) 而形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的捷徑。 品牌效應(yīng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號(hào)發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號(hào)，由于存在逆向選擇，低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會(huì)驅(qū)逐高品位的物業(yè)和服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。 消費(fèi)者相信品牌，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)充斥各種信息和信息不對(duì)稱的情況下，品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)，但歸根到底是一種品牌競(jìng)爭(zhēng)，擁有品牌比擁有工廠更重要。擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，是占領(lǐng)市場(chǎng)和開拓市場(chǎng)的唯一捷徑。名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)銷售中具有品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 發(fā)展商一旦在社會(huì)上擁有很高知名度和美譽(yù)度 的品牌，必將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得更多的優(yōu)勢(shì)。在香港，居民買房子最認(rèn)新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等幾個(gè)牌子，這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開發(fā)的同類物業(yè)價(jià)格高 10%以上，這就是名牌在房地產(chǎn)銷售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營(yíng)銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合表現(xiàn)。企業(yè)品牌是名牌企業(yè)和名牌項(xiàng)目?jī)刹糠纸Y(jié)合而成的。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關(guān)，名牌企業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度，形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，而通過(guò)精心打造名牌項(xiàng)目又可以提升企業(yè)品牌。 8 一般而言，房地產(chǎn)全過(guò)程策劃專業(yè)人士最擅長(zhǎng)于實(shí)施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合，并擅長(zhǎng)于配合有效的項(xiàng)目推廣和廣告規(guī)劃發(fā)送信號(hào)，打造品牌物業(yè)，培育企業(yè)品牌，建立良好的聲譽(yù)，從而形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 9 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 核心結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值、功能和買點(diǎn)。 概念是一個(gè)系統(tǒng)。具體包括：主題概念、 產(chǎn)品實(shí)體概念 、規(guī)劃概 念、 景觀概念、 建筑概念 、空間概念、 服務(wù)概念、概念買點(diǎn)等。 主題概念是項(xiàng)目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特主題。 概念設(shè)計(jì)的目標(biāo)：有效功能價(jià)值最大化。 地段價(jià)值概念： CBD， CLD，會(huì)展物業(yè)等。 景觀價(jià)值概念：山，河，湖，海，城市天際線，標(biāo)志型建筑等。 未來(lái)開發(fā)價(jià)值概念：地鐵概念，城市規(guī)劃新區(qū)等。 項(xiàng)目功能價(jià)值概念：智能化，生態(tài)，園林等。 風(fēng)格品位價(jià)值概念：澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格?！昂?jiǎn)約就是美”，“簡(jiǎn)約就是力量”。 品牌整合價(jià)值概念： 景觀、 建筑 設(shè)計(jì)單位的名聲，全程精深設(shè)計(jì)組織的聲譽(yù)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手等。 個(gè)性價(jià)值概 念：教育，健康，運(yùn)動(dòng)，社區(qū)文化。 案例一： SOHO（ Small Office Home Office）現(xiàn)代城： 空間概念革命 在京城高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目中， SOHO 現(xiàn)代城所引起的沖擊波可稱得上是來(lái)勢(shì)洶 10 猛。開盤 后 短短兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)， 500多套住房便銷售一空。同時(shí)，隨著媒體的炒作，行家的點(diǎn)評(píng)，業(yè)內(nèi)人士的分析，以及有意購(gòu)買者的關(guān)注，一個(gè)既新鮮又陌生的時(shí)髦名詞 -“ SOHO” 飄進(jìn)了千萬(wàn)人的耳朵。 潘石屹：模糊的創(chuàng)新 “ SOHO 現(xiàn)代城可能跟今天創(chuàng)新有關(guān)系。我們應(yīng)該有一個(gè)大畫面，應(yīng)該有一個(gè)方向感。在農(nóng)業(yè)社會(huì)的時(shí)候 ，生產(chǎn)的組織方式是一家一戶的組織方式，這樣的話對(duì)應(yīng)房子的功能一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，又可以做飯，又是儲(chǔ)藏，又可以養(yǎng)雞養(yǎng)鴨做豆腐，這個(gè)房子是多元化的。工業(yè)文明時(shí)期的房子特征是：標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化精細(xì)的分工，工廠就是工廠，廠房就是廠房，車間就是車間，住的分了多少個(gè)品種，度假村、飯店、公寓、住宅，各種各樣的分工。對(duì)于新經(jīng)濟(jì)，房子應(yīng)該是什么樣的變化？功能的多元化，邊界的模糊化，是信息時(shí)代的特征，亞馬孫的商場(chǎng)在哪兒？亞馬孫的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額非常大，它的磁盤到底放在什么地方，硬盤放在什么地方，服務(wù)器放在什么地方 ，無(wú)所謂，放在倉(cāng)庫(kù)里也行，放在美國(guó)也行，放在中國(guó)也行，網(wǎng)絡(luò)讓整個(gè)空間和時(shí)間模糊化。當(dāng)今好多新產(chǎn)品，就像手機(jī)。原來(lái)手機(jī)就是電話，現(xiàn)在的手機(jī)是有電子游戲機(jī)、有計(jì)算器、有電腦記事本，也可以上網(wǎng)，誰(shuí)也沒(méi)有說(shuō)手機(jī)是一個(gè)四不像。功能的多元化，邊界的模糊化，全球經(jīng)濟(jì)的一體化這幾個(gè)特征就是新經(jīng)濟(jì)的特征，如果站在工業(yè)文明看新的信息文明一定是看不慣的。 ” 朱小地： 一種對(duì)未來(lái)住宅新的詮釋 1999 年下半年，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院與北京中鴻天房地產(chǎn)公司開始了現(xiàn)代城一期 -SOHO 現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)師們提出了適應(yīng)未來(lái) 發(fā)展的 SOHO型住宅的全新設(shè)計(jì)方案，即小型家庭辦公型住宅方案。這一方案的理論基礎(chǔ)既是對(duì)以前住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是對(duì)未來(lái)住宅功能的全新定義，即： “ 住宅將是社會(huì)生活的單位空間。 ” 第一 ， 住宅應(yīng)兼容社會(huì)生活其它功能，其基本功能不能被破壞。眾所周知，住宅是個(gè)人所有的私密空間，在過(guò)去任何功能的引入都會(huì)破壞住宅原來(lái)的功能，如商住樓類型。然而，隨著信息社會(huì)的到來(lái)，人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔 11 助設(shè)備，就可以在住宅中完成過(guò)去在辦公室中才能完成的工作，而不需要與別人面對(duì)面地進(jìn)行交流。當(dāng)然還可以做很多其它功能的工作， 如購(gòu)物、教育、看病、結(jié)帳等等，相信隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展程度不斷提高，在家中就可以安排自己各方面活動(dòng)的人員會(huì)越來(lái)越多。因此只要在家中一隅能夠放置 PC 機(jī)和其它相應(yīng)設(shè)備，不但可以使兼容其它社會(huì)活動(dòng)成為可能，而且住宅將會(huì)逐漸演變成社會(huì)生活的單元空間。 第二 ， 在住宅中完成的工作，必須優(yōu)于在其它功能建筑中完成的相應(yīng)的工作。首先，是節(jié)省資源問(wèn)題：以住宅和寫字樓兩種建筑類型而言，大家很容易意識(shí)到住宅的使用率集中在晚間而寫字樓的使用率集中在白天。那么對(duì)于一個(gè)上班的人員他每天要在兩個(gè)不同的空間中活動(dòng)，如果能使兩個(gè)空間合二為一 ，那將會(huì)極大地節(jié)約有限的空間和資源。其次，仍以住宅和寫字樓為例。如果一個(gè)人能夠擺脫在寫字樓中工作，在住宅中就可以完成在寫字樓中要做的事情，他可以得到三大優(yōu)勢(shì)：（ 1）減少每天因來(lái)往于寫字樓和住宅之間的交通所花費(fèi)的時(shí)間，并減少能源的浪費(fèi)。（ 2）通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往，減少過(guò)去在寫字樓中因處理人際關(guān)系而浪費(fèi)的不必要的精力。（ 3）在家中辦公，可以根據(jù)自己的習(xí)慣，自由地安排時(shí)間，使辦公更輕松，更具個(gè)性化特征。 第三 ， 辦公等功能轉(zhuǎn)移至住宅中不會(huì)造成社會(huì)結(jié)構(gòu)和法律道德的破壞。目前中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展水平還很有限，辦 公等功能移至住宅中，只是對(duì)于那些適合利用比較成熟的網(wǎng)絡(luò)辦公的較少的人群，少數(shù)行業(yè)，如作家、設(shè)計(jì)師、編程人員等職業(yè)。因此目前的家庭辦公還只能局限在小型家庭辦公的概念上，既或某種職業(yè)比較成熟，也不是這個(gè)行業(yè)中的所有人員都會(huì)適合于家庭辦公，家庭辦公只是信息社會(huì)到來(lái)之后的一種辦公形式。 戶型設(shè)計(jì)： 隨著住宅設(shè)計(jì)的進(jìn)步和標(biāo)準(zhǔn)的提高，住宅中廳的功能不斷增加，從一個(gè)客廳增加到一個(gè)客廳和一個(gè)餐廳，再擴(kuò)展到增加家庭室（ Family Room），而 SOHO 住宅又增加了辦公區(qū)，即形成了四廳的模式。 通過(guò) 推拉活動(dòng)隔墻靈活分隔的手法 ，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關(guān)系。當(dāng)需要安靜或者有客戶來(lái)訪時(shí)，主人可封閉辦公空間，不去干擾家人的起居生活；而當(dāng)閑暇之余，又可以敞開隔墻使辦公空間與起居空間融為一體。 12 推拉門的應(yīng)用可將空間進(jìn)行合理分隔，靈活多變，可大可小，這既是空間大小之分，也是使用功能得以區(qū)分的變化。 為進(jìn)一步減少干擾，方案將戶型大都設(shè)計(jì)為復(fù)式，面積在 150m2-300m2，樓下寬敞的大廳可以作為辦公區(qū)和會(huì)客區(qū)，樓上是居住區(qū)。對(duì)于現(xiàn)代人而言，這種上下各自為陣，互不干擾的設(shè)計(jì)最為合理。白天，找開門迎八方客；夜晚，躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)。 環(huán)境設(shè)計(jì) ： 空間是一種任何表現(xiàn)方法都不可能完滿地表達(dá)的形式，它只能通過(guò)直接的體驗(yàn)才能有所領(lǐng)會(huì)和感受。人是社會(huì)的成員，家庭辦公的人們必然有一種離群索居的感覺(jué)，他們更需要人與人的交往。 在高層建筑中每四層設(shè)計(jì)一個(gè)庭院，使 SOHO 住宅圍繞著這一庭院布置。這如同是一個(gè)大的空中四合院，它充分吸取了古老四合院的優(yōu)點(diǎn)，也彌補(bǔ)了古老四合院的不足。 庭院在南向開有一個(gè) 8m x 12m 的大孔洞與外部連通，陽(yáng)光可以照射進(jìn)來(lái)。庭院中設(shè)計(jì)成不同特點(diǎn)的綠化環(huán)境，由前衛(wèi)風(fēng)格的雕塑家為每個(gè)庭院設(shè)計(jì)主題雕塑作品，再加上庭院周圍的墻面大膽地分 劃和色彩設(shè)計(jì)，使庭院也同樣表現(xiàn)出強(qiáng)烈的個(gè)性。 這一庭院的設(shè)置，不僅為居住在此的 SOHO 一族可以保持經(jīng)常性的戶外的面對(duì)面的問(wèn)候和接觸，增進(jìn)感情交往，而且每一戶型中都有房間朝向內(nèi)庭院，甚至包括廚房的操作間，使居住在高層建筑中的人們直接接近自然環(huán)境。他們可能隨時(shí)透過(guò)自家的玻璃窗欣賞室外的環(huán)境，也可以推開門走進(jìn)綠色之中，這無(wú)疑是住宅設(shè)計(jì)的一次大膽的嘗試。 “ Less is more” 極少主義 建筑大師密凡德羅提倡的這種“ Less Is More” ，最少的物質(zhì)環(huán)境，留出最多的心靈空間，在越來(lái)越多的都 市人心中獲得認(rèn)可，在越來(lái)越擁擠的城市角落中生根、發(fā)芽。 “ SOHO現(xiàn)代城 ” ， 以“極少主義”砥礪繁瑣美學(xué)，擯棄粗放和奢華的修飾以及瑣碎功能，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔通暢來(lái)疏導(dǎo)世俗生活，觀照人文層面，其簡(jiǎn)約自然的生 13 活樣式令矯情的浮華風(fēng)格由此式微。她 強(qiáng)調(diào)空間的簡(jiǎn)單、留白；強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的純凈、典雅；強(qiáng)調(diào)功用性與風(fēng)格化的高度統(tǒng)一；強(qiáng)調(diào)以簡(jiǎn)約通暢來(lái)體現(xiàn)對(duì)居住者空間自由的尊重。 當(dāng)我們沉溺于繁華都市時(shí)，生活向我們展示了它浮靡的一面。建筑和家居奢靡的風(fēng)格、繁復(fù)的樣式，瑣碎的功能，家就這樣被裝修成了一個(gè)豪華賓館的客房。當(dāng)人的空間被各種物質(zhì) 擠壓的時(shí)候，也就失去了本真?！皹O少主義”就是去掉一切虛假的、表面的、無(wú)用的東西，而剩下真實(shí)的、本質(zhì)的、必不可少的東西，因而得到更多的空間，更多的舒適，更多的效率，更多的美。只有在極少之后，人才能回到自身。 案例二：廣州奧林匹克花園：運(yùn)動(dòng)就在家門口 品牌核心 “ 科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活 ” 作為生活節(jié)奏快捷的都市人，在獲得了現(xiàn)代科技所賦予的前所未有的生活享受同時(shí)，面臨的另一尷尬境界卻是身體素質(zhì)的普遍下降。健康、又一次成為現(xiàn)代人口中最最時(shí)尚和想往的詞匯。 從開發(fā)階段我們強(qiáng)調(diào)的“個(gè)體健康”（廣告語(yǔ)：運(yùn)動(dòng)就 在家門口），到提出“健康管理”，即強(qiáng)調(diào)“家庭的健康”，再到交樓之際訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)為“社區(qū)的健康”我們?cè)趭W園成功的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，并隨著對(duì)接點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而最終提出“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的核心理念，并明確了以“健康管理”為核心競(jìng)爭(zhēng)力的總原則。 奧林匹克花園，作為廣州首個(gè)開展“陽(yáng)光健身工程”的社區(qū)，正是順應(yīng)都市人的健康追求而誕生的，并將致力于追求人與人的生活和環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系中達(dá)到和諧與平衡。 規(guī)劃核心 廣州首個(gè)“體育社區(qū)” 首創(chuàng)一梯兩戶的設(shè)計(jì)格局，居室躍層設(shè)計(jì)，空間通透健康 高達(dá) 40%的大幅綠化面積 ，空氣格外清新健康 14 首創(chuàng)“體適能測(cè)試中心”，提供科學(xué)的健康指標(biāo) 特邀國(guó)家著名運(yùn)動(dòng)員李永波、伏明霞出任廣州奧林匹克花園園長(zhǎng) 社區(qū)私家大型運(yùn)動(dòng)館奧林匹克大廈 健康、運(yùn)動(dòng)、奧林匹克的環(huán)境音符 廣州奧林匹克花園獨(dú)特的“異質(zhì)化的設(shè)計(jì)布局”，讓人一進(jìn)大門，仿如進(jìn)入一個(gè)偌大的體育館。住房與體育設(shè)施錯(cuò)落有致，起伏不一?；蚯逖?，或活力，巧妙地將奧林匹克精神融入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)體育與房地產(chǎn)完美聯(lián)姻。廣州奧林匹克花園跳出了傳統(tǒng)建筑工藝思路，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)與健康生活的互動(dòng)，將“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活口號(hào)表現(xiàn)得真實(shí)、豐富 。 這里不僅有一片片綠草地，一縷縷新鮮空氣。，一個(gè)個(gè)完整的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，還有獨(dú)一無(wú)二的“健康管理”，讓你在科學(xué)運(yùn)動(dòng)下“主動(dòng)積極地”進(jìn)行健康生活。在廣州奧林匹克花園，你會(huì)情不自禁與參與運(yùn)動(dòng)，懷不自禁地把健康、運(yùn)動(dòng)與生活緊緊結(jié)合在一起。 健康的文化，煥發(fā)心靈的雀躍 在廣州奧林匹克花園，是運(yùn)動(dòng)令你相知，相識(shí)，躍動(dòng)在寬敞的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，把塵封在都市的心靈喚醒，健康的意識(shí)在體內(nèi)復(fù)蘇，流露出人性的真與美，用運(yùn)動(dòng)和健康打破人與人之間的藩籬，把自身、家庭、社區(qū)都融入奧林匹克所蘊(yùn)涵的深層文化中 ，這是一種沒(méi)有地域界限、沒(méi)有人為隔離、沒(méi)有陌生和冷漠的文化社區(qū)，在這里，我們以真誠(chéng)的心態(tài)，誠(chéng)摯的笑容，開放的鄰里關(guān)系，自然的生活狀態(tài)，用健康的概念共建美好家園。 多彩生活，詮釋奧林匹克的文化 這里力求創(chuàng)造生命力與運(yùn)動(dòng)相結(jié)合的健康生活方式，融入體育文化精神，令廣州奧林匹克花園的每一個(gè)角落都洋溢著健康的氣息，就是在人行路徑的廊道上，也懸滿了運(yùn)動(dòng)的符號(hào)，并且在各項(xiàng)硬件配套設(shè)施均達(dá)到了國(guó)家倡導(dǎo)的“全民 15 健身運(yùn)動(dòng)”的標(biāo)準(zhǔn)，就是用這種具體化的精神引導(dǎo)，我們對(duì)奧林匹克有了更積極的思考。 案例三： 綠色住宅 綠色住宅是以 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過(guò)程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營(yíng)造舒適、幽美、潔凈的居住空間。 綠色住宅有六條標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。房間光照充足、通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。 房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒防熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 供熱、制冷及燒飲等，盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源。全年日照在 2500 小時(shí)以上的地區(qū)普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備。 飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)必須鋪設(shè)中水系統(tǒng)。 室內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔 適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定的指標(biāo)。 有足夠的戶外活動(dòng)空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于 40%，無(wú)裸露地面。 案例四： 蔚藍(lán)海岸之旅 主題概念 蔚藍(lán)海岸 深圳灣超大型高尚海濱社區(qū) 產(chǎn)品實(shí)體概念 十分鐘車程，兩個(gè)不同的世界 規(guī)劃理念 無(wú)限親密，無(wú)限尊重 蔚藍(lán)海岸的規(guī)劃理念 景觀設(shè)計(jì) 海之蔚藍(lán)與草之翠綠 蔚藍(lán)海岸的景觀園藝 窗外只有兩種色彩：潺潺的藍(lán) 靜靜的綠 服務(wù)概念 16 蔚藍(lán)海岸的管家與指揮家 全心全意為您，保證滿足您不斷提出的新要求 概念 買 點(diǎn) 濱海大道 美麗的南山半島 文化，科技，旅游 便捷，成熟，文明 “三級(jí)一層”景觀天地 愚公的自信 關(guān)于蔚藍(lán)海岸的填海造地 創(chuàng)造經(jīng)典戶型 蔚藍(lán)海岸的室內(nèi)哲學(xué) 關(guān)注教育，關(guān)注成長(zhǎng) 感受蔚藍(lán)海岸 感動(dòng)，來(lái)源于細(xì)微處的貼心關(guān)懷 不會(huì)休閑的人就不會(huì)工作 深圳罕有的大型池畔休閑會(huì)所 -蔚藍(lán)會(huì) 健康是快樂(lè)之本 現(xiàn)代書香 小雨中的浪漫 品牌整合價(jià)值概念 最好的都在這里了，包括你自己 發(fā)展商：香港卓越集團(tuán) 深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，多年投資于中國(guó)房地產(chǎn)，在北京、上海業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)甚豐，力創(chuàng)深圳著名專業(yè)地產(chǎn)商品牌。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳大利亞 PEDDLET HORP 建筑設(shè)計(jì)公司，世界 最著名的建筑設(shè)計(jì)公司之一，成立于 1890 年， 100 多年來(lái)一直位于世界建筑設(shè)計(jì)的最前列。 1998 年世界 100 家最大的建筑設(shè)計(jì)公司名列第 8。主要業(yè)績(jī)：澳大利亞股票交易中心、 ANZ 銀行世界總部、香港沙田區(qū)總體規(guī)劃、深圳萬(wàn)科城市花園、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳金地翠園。 施工設(shè)計(jì)：機(jī)械工業(yè)部深圳研究設(shè)計(jì)院。主要業(yè)績(jī)：深圳百仕達(dá)花園等。 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS（香港）公司。 BELT COLLINS 公司為世界 17 級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司，該公司在世界各地?fù)碛卸嗉曳止尽Ｏ愀酃緸槠渥畲蟮姆止局?，也是香港最大的景觀設(shè)計(jì) 公司。 主要業(yè)績(jī)：香港海逸酒店、香港海逸豪園、香港聽濤雅苑、香港萬(wàn)科俊園、深圳黃埔雅苑等。 營(yíng) 銷 大 廳 設(shè) 計(jì) ： 香 港 達(dá) 熙 設(shè) 計(jì) 工 程 有 限 公 司 （ INTERACT CONTRACTING）為香港著名的大型室內(nèi)設(shè)計(jì)工程公司，主要以星級(jí)酒店、銀行、高檔寫字樓室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)和施工為主，主要業(yè)績(jī)： IBM 深圳總部、香港上海匯豐銀行深圳分行。 示范單位設(shè)計(jì)：香港恒彩室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司（ KING LIKE），香港著名的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)新銳，主要業(yè)績(jī)：深圳天安海景高爾夫花園、深圳陽(yáng)明山莊。 工程施工：江蘇建筑工程股份有限公 司深圳分公司（江蘇一建），中國(guó)建筑設(shè)計(jì)最具品牌的工程公司，國(guó)際 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證企業(yè)， 8 次榮獲中國(guó)建筑最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”，是深圳榮獲“魯班獎(jiǎng)”最多的企業(yè)；也是深圳唯一榮獲全國(guó)“創(chuàng)魯班工程特別榮譽(yù)獎(jiǎng)”企業(yè)；獲得市優(yōu)質(zhì)樣板工程 49 項(xiàng)，超過(guò)深圳評(píng)定總數(shù)的 1/4。主要業(yè)績(jī)：深圳高交會(huì)會(huì)館、深圳百仕達(dá)花園、萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科俊園、萬(wàn)科彩園。 中國(guó)華西建筑工程公司深圳一公司，深圳建筑施工三大王牌之一， 6 次榮獲魯班獎(jiǎng)，獲國(guó)家、深圳市優(yōu)質(zhì)樣板工程 20 項(xiàng)。主要業(yè)績(jī)：深圳中銀花園、新時(shí)代廣場(chǎng)。 全程策劃：卓越策劃中心 &G-ESTATE 怡安信。 宣傳策劃：博思堂廣告，專業(yè)綜合性廣告公司，以整合營(yíng)銷策劃為核心，長(zhǎng)期服務(wù)眾多知名品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科彩園。 宣傳推廣：圖登廣告，深圳高水準(zhǔn)的廣告公司，服務(wù)眾多的地產(chǎn)品牌及產(chǎn)品品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬(wàn)科彩園、深圳益田花園、深圳萬(wàn)科桂園。 市場(chǎng)調(diào)研：德慧市場(chǎng)調(diào)研公司、蘭邦市場(chǎng)調(diào)研公司。 案例五： “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng) 主題概念：新文化，新地標(biāo)，新財(cái)富。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)地處揚(yáng)州城西開發(fā)區(qū)，南臨文昌西路，延續(xù)著千年古城的文 18 明脈博；東傍邗江大道，承接著江南江北的物流通衢。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將營(yíng)建成新區(qū)的商貿(mào)與置業(yè)中心、市民休閑與享受空間、城市標(biāo)志建筑與旅游觀光景點(diǎn)。 “新文化” 1.新文化側(cè)重于新精神文化的范疇 世界上有許多關(guān)于文化的定義。一般指人類在其社會(huì)歷史發(fā)展過(guò)程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和。在大多數(shù)場(chǎng)合，文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財(cái)富。 2.新文化與現(xiàn)代化之間的關(guān)系 新文化是創(chuàng)新的現(xiàn)代文化。 隨著現(xiàn)代化帶來(lái)資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無(wú)政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)代化的批判與完善已在世界現(xiàn)代化進(jìn)程中展開。一個(gè)大的趨勢(shì)便是世界 各大文明圈，包括西方文明圈在內(nèi)，都在努力汲取自身的古代文明資源，展開新的認(rèn)同與建構(gòu)，實(shí)現(xiàn)各自的復(fù)興，全球化的趨勢(shì)伴隨著多元化的色彩。 新文化不等于狹義的現(xiàn)代化，更不等于西化。 對(duì)于稟承了五千年文明的中華民族來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)一百多年的探索，選擇了現(xiàn)代化的道路，但這個(gè)現(xiàn)代化決不是西化，而是中華民族的偉大復(fù)興。 3.揚(yáng)州的新文化應(yīng)該汲取地域文化資源 揚(yáng)州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進(jìn)程中的一部份。她的意義在于，作為一個(gè)千年古城，能夠挖掘、貢獻(xiàn)出更為豐富的地域文化資源，并賦予它們新的含義，來(lái)構(gòu)建自己的新文化。企新戀舊，繼 往開來(lái)。同時(shí)，新文化也是新地標(biāo)與新財(cái)富的理論核心。 “新地標(biāo)” 1.新地標(biāo)是揚(yáng)州的新城市中心 現(xiàn)代城市的發(fā)展，將產(chǎn)生多中心的城市空間格局。 廣場(chǎng)地處揚(yáng)州新區(qū)的交通樞紐地帶，具備新城市中心的地理?xiàng)l件，將體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活中各種主要功能的有機(jī)整合，發(fā)揮出聚集與輻射城市能量的規(guī)模效應(yīng)。 19 2.新地標(biāo)是新?lián)P州的新風(fēng)景名勝 廣場(chǎng)以美學(xué)的形式建構(gòu)她的物質(zhì)空間與功能空間。而這一美學(xué)形式必須體現(xiàn)揚(yáng)州新文化范疇內(nèi)的審美標(biāo)準(zhǔn)與趣味。她的建筑語(yǔ)言、景觀語(yǔ)言是現(xiàn)代的，但同時(shí)融鑄了揚(yáng)州文化中特有的古典美學(xué)意象。她的后現(xiàn)代色彩與地域性風(fēng) 格將使廣場(chǎng)的景觀與建筑在揚(yáng)州創(chuàng)造時(shí)代記錄，達(dá)到留鑒歷史的水平，成為新?lián)P州的新風(fēng)景名勝和標(biāo)志性的現(xiàn)代建筑群體，從而能夠創(chuàng)造文化價(jià)值，包括旅游經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 “新財(cái)富” 1.新財(cái)富是新的財(cái)富資源 她不僅表現(xiàn)為對(duì)物質(zhì)資源的擁有，還應(yīng)包括對(duì)文化資源的擁有。 就一個(gè)地方來(lái)說(shuō)，文化資源就是他的地域文化傳統(tǒng)、時(shí)代精神風(fēng)貌、風(fēng)俗生活形式、信息交流捷徑。 更重要的是擁有二者之間的關(guān)系，即將二者整合起來(lái)，形成超值的財(cái)富資源。 廣場(chǎng)將中央商務(wù)區(qū)與市民廣場(chǎng)合二為一，能夠在一個(gè)非常經(jīng)濟(jì)的空間內(nèi)，整合揚(yáng)州物質(zhì)資源與文化資源，形成新財(cái)富資 源。 2.新財(cái)富是新的財(cái)富運(yùn)作方式 廣場(chǎng)將填補(bǔ)揚(yáng)州市缺乏中央商務(wù)區(qū)的空白。所謂中央商務(wù)區(qū)（ CENTRAL BUSINESS DISTRICT，簡(jiǎn)稱 CBD）是指一個(gè)城市中聚集了商貿(mào)、金融、信息、高層次企業(yè)服務(wù)，人流最為集中、交通最為便捷、建筑密度大，服務(wù)范圍廣的地區(qū)。這是最為經(jīng)濟(jì)的財(cái)富運(yùn)作方式。 3.新財(cái)富是新的財(cái)富增長(zhǎng)點(diǎn) 以打造黃金地段的方法獲得黃金效應(yīng)。中央商務(wù)區(qū)的功能發(fā)揮之后，將逐漸成為該地區(qū)地價(jià)最高的地段。 美觀的市民文化廣場(chǎng)又將聚集人氣，增強(qiáng)廣場(chǎng)對(duì)城市能量的凝聚和輻射功能，吸引投資，擴(kuò)大貿(mào)易，增 加就業(yè)機(jī)會(huì)，這一切都將提升城市的財(cái)富增長(zhǎng)能力。 三者的關(guān)系 以“新”表示時(shí)間，以“地標(biāo)”表示空間。由二者構(gòu)成的時(shí)空坐標(biāo)整合起“文化”與“財(cái)富”的資源，經(jīng)濟(jì)而有效地發(fā)揮其功能。 產(chǎn)品實(shí)體概念 20 泛 SHOPPING MALL 商貿(mào)家園，怡景名勝。 “來(lái)鶴臺(tái)”的產(chǎn)品實(shí)體由商貿(mào)空間與市民廣場(chǎng)構(gòu)成。商貿(mào)空間除了廣場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)樓市、步行街等，還包括商住樓、寫字樓等空間。廣場(chǎng)包括購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、金融、電信、郵政、景觀等部份。將為商家、顧客提供新穎、時(shí)尚、富麗、繁華的經(jīng)營(yíng)與購(gòu)物環(huán)境，提供超值、優(yōu)美、方便、幽靜的置業(yè)與活 動(dòng)空間。 市民廣場(chǎng)具備別致的景觀和自在舒適的環(huán)境，既包涵自然情趣與人文氣息，又凸顯時(shí)代風(fēng)尚與生活追求。讓具有文化底蘊(yùn)、富有生活情調(diào)同時(shí)又追求創(chuàng)新的揚(yáng)州人民置身其中，如魚得水，如鳥在林。 優(yōu)越的經(jīng)營(yíng)置業(yè)空間，怡人耳目的景觀、旺盛的人氣，便捷的交通，將使“來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)呈現(xiàn)出商家如云，夜市千燈；游人如鶴，紛至沓來(lái)的繁榮景象。 上述諸種因素，構(gòu)成具有綜合與開放色彩的泛 SHOPPING MALL。 規(guī)劃概念 凝聚文化精華，打造商貿(mào)新都。 廣場(chǎng)汲取了揚(yáng)州傳統(tǒng)文化的深厚資源，寄托了新城區(qū)人民傳承揚(yáng)州地域文明，再創(chuàng)經(jīng)濟(jì) 繁榮與文化昌盛的宏偉愿望?！把p十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州”的傳奇故事，反映了古城揚(yáng)州商茂民富的歷史。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將在新區(qū)再現(xiàn)繁華都市的場(chǎng)景，以其良好的運(yùn)轉(zhuǎn)吸引人們來(lái)此休閑、活動(dòng)、購(gòu)物、觀光、投資。人、財(cái)、物、思想、時(shí)尚的聚集，使新城區(qū)乃至老城區(qū)對(duì)廣場(chǎng)產(chǎn)生向心力，從而積極主動(dòng)地引導(dǎo)、運(yùn)轉(zhuǎn)城市的日常生活。 以上規(guī)劃概念，目的在于把“來(lái)鶴臺(tái)”建成璀燦的文化明珠和商貿(mào)新都。 景觀概念 樓接云水，鶴呈祥瑞。 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。鶴是中國(guó)傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥。也是揚(yáng)州歷史上的文化符號(hào)，象征著揚(yáng)州的富 庶與古雅。 水是造景的重要組成部分，水能烘托繁華樓臺(tái)與鶴的主題，也能體現(xiàn)自然情趣。結(jié)合廣場(chǎng)有一定高度的建筑物，廣場(chǎng)將呈現(xiàn)出“樓接云水，鶴呈祥瑞”的景觀特征，成為揚(yáng)州新城的新名勝。 建筑概念 21 融鑄古典意象，構(gòu)筑現(xiàn)代輝煌。 廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)原則是運(yùn)用現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，融鑄古典文化意象。建筑物既能吸收傳統(tǒng)藝術(shù)因素，迎合當(dāng)?shù)貙徝懒?xí)慣，同時(shí)又能體現(xiàn)時(shí)代訴求，呈現(xiàn)出鮮明的空間感與現(xiàn)代感，新穎而別致。 空間概念 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)。 廣場(chǎng)的優(yōu)越地理位置，新城區(qū)的發(fā)展前景，精心的打造與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)典的文化形象將使廣場(chǎng)成為新城區(qū)經(jīng)商與置業(yè) 的制高點(diǎn)。在此投資置業(yè)，是高屋建瓴，富有戰(zhàn)略性眼光的抉擇。 服務(wù)概念 匯集消費(fèi)時(shí)尚，奉獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)良機(jī)。 廣場(chǎng)的服務(wù)精神只有一個(gè)，就是全心全意地為廣場(chǎng)上的每一個(gè)人服務(wù)。商家、市民、居民、游客都是廣場(chǎng)的主人。廣場(chǎng)為你們奉獻(xiàn)優(yōu)美的環(huán)境，細(xì)致的關(guān)注，有力的支持，全面的咨詢，科學(xué)的管理。 概念買點(diǎn) 腰纏十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州。 騎鶴神仙，何處徘徊？維揚(yáng)新城，繁華樓臺(tái)。 閑如云鶴，富比神仙。 創(chuàng)造財(cái)富，陶冶性情。 瑞鶴呈祥欣逢盛世，樓臺(tái)錦繡富比神仙。 揮灑萬(wàn)貫財(cái)富，尋覓人間仙居。 笙歌竹西路，鶴舞廣陵春。 商茂民富，瑞鶴呈祥； 神仙福地，生活廣場(chǎng)。 故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州。來(lái)鶴臺(tái)前再相會(huì)，邗城新景逍遙游。 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)，休閑生活神仙居。 連接古城新區(qū)，匯通大江南北；商貿(mào)文化中心，生活休閑廣場(chǎng)。 案例六：“我家山水”項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 22 主題概念 新人文空間主義 “新人文空間主義”是由南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心提出的新型現(xiàn)代生活空間設(shè)計(jì)理念。 這一理念主要用以指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、景觀、社區(qū)、商圈以及城市局部空間的營(yíng)造。在南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的實(shí)踐項(xiàng)目中已經(jīng)得到了成功的運(yùn)用。 1.“新人文空間主義”是對(duì)西方人文主義的現(xiàn)代 理解。 我們習(xí)慣將 14 世紀(jì)歐洲文藝復(fù)興時(shí)期的人文思潮稱為人文主義，以區(qū)別于以后受其影響而產(chǎn)生的人道主義。人文主義源自人文學(xué)，是一種以研究古典學(xué)術(shù)和重視人生現(xiàn)實(shí)的新思潮，其學(xué)說(shuō)注重研究古希臘、古羅馬文化，提倡發(fā)展教育、自由思想、科學(xué)實(shí)驗(yàn)，注重個(gè)人價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與世俗生活， 反對(duì)野蠻、愚昧 、禁欲 和迷信 ，全方位地消解中世紀(jì)以來(lái)基督教經(jīng)院神學(xué)在思想文化方面的韁化與束縛。 人文主義自 14 世紀(jì)文藝復(fù)興時(shí)期興起之后， 廣泛體現(xiàn)在思想、藝術(shù)、建筑等領(lǐng)域， 一直經(jīng)久不衰 。 在 16世紀(jì) 以后 ， 導(dǎo)致了 宗教改革運(yùn)動(dòng) ； 17 世紀(jì)，倡導(dǎo)了 科學(xué)理性 ；而 在 18 世紀(jì) 又引發(fā)了 啟蒙運(yùn)動(dòng) ； 進(jìn)入 19 世紀(jì)，各種人文主義思潮 蔚為壯觀，成為近現(xiàn)代歐洲的主流意識(shí)。其中雖然 派別林立，觀點(diǎn)各異，但卻表達(dá)了一種共同的精神氣質(zhì)，即肯定世俗人生的意義，要求享受人世的歡樂(lè)，推崇人的價(jià)值與個(gè)性的解放，留意人的精神潛能，重視人的感性經(jīng)驗(yàn)與理性思維，主張運(yùn)用人的知識(shí)來(lái)造福人生。人的個(gè)性發(fā)展在其中得到實(shí)現(xiàn) ， 人的主體性在科學(xué)認(rèn)識(shí)和技術(shù)發(fā)現(xiàn)中得以張揚(yáng) 。 但是隨著社會(huì)歷史的發(fā)展，人文主義與人道主義遇到了由其自身矛盾和社會(huì)發(fā)展而帶來(lái)的挑戰(zhàn)。 首先是人與自然的關(guān)系失衡。 在文藝復(fù)興時(shí)期，人文主義使得 在中世紀(jì)被窒息的實(shí)驗(yàn)科學(xué)與自然科學(xué)從神學(xué)的教義中解放出來(lái)，為近代技術(shù)的興起與發(fā)展奠定了重要的文化條件。 隨著技術(shù)的發(fā)展與對(duì)自然力的征服，人終于在自然界的面前站了起來(lái)，發(fā) 23 現(xiàn)了自身的潛力，強(qiáng)化了人文主義以人為本和人為萬(wàn)物之靈的觀念。 人類憑籍科技成了自然的主宰，從而導(dǎo)致了生態(tài)的失衡和生存環(huán)境的人為破壞。 其次是人與科技的關(guān)系失衡。 雖然技術(shù)的發(fā)展?jié)M足了人對(duì)物質(zhì)欲望和現(xiàn)世幸福的需要，但人類也為此付出了巨大的代價(jià)。 在技術(shù)社會(huì)中，大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)生的是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，大眾媒介產(chǎn)生的是一種單一的文化，人的個(gè)性失落了，甚至人與 人之間的相互聯(lián)系也被機(jī)械化了。人的價(jià)值變得渺小、扭曲，進(jìn)而失落。自由、平等、博愛的理想在現(xiàn)實(shí)面前顯得蒼白無(wú)力；在技術(shù)的威權(quán)之下，人的自主性消失殆盡。 最后是人與社會(huì)的關(guān)系失衡。 由于人文主義，特別是 18世紀(jì)以后的人道主義既強(qiáng)調(diào)個(gè)人主義又強(qiáng)調(diào)理性主義，因而一方面導(dǎo)致了由功利主義、享樂(lè)主義、實(shí)用主義帶來(lái)的社會(huì)道德淪喪與信仰危機(jī)，導(dǎo)致了法西斯主義帶來(lái)的現(xiàn)代專制社會(huì)和對(duì)人類社會(huì)的迫害。個(gè)人與社會(huì)的關(guān)系產(chǎn)生了異化。 針對(duì)以上的失衡危機(jī)，現(xiàn)代西方人文主義思潮產(chǎn)生了巨大的反響與反思，有的學(xué)派再次回到古希臘、古羅馬，甚至從 神學(xué)、東方思想中汲取資源，產(chǎn)生了許多新人文主義思潮。 因此，新人文空間主義的空間設(shè)計(jì)理念中，既具備西方傳統(tǒng)人文主義的以人為本，承繼傳統(tǒng)、張揚(yáng)個(gè)性、注重科學(xué)的精神，同時(shí)更加注重人與自然、人與科技、人與社會(huì)的關(guān)系平衡以及這種平衡的價(jià)值，努力營(yíng)造一個(gè)完善、和諧、科學(xué)、合理的生活空間。 2.“新人文空間主義”是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)人文理念的現(xiàn)代理解。 中國(guó)傳統(tǒng)文化中的文化概念是禮樂(lè)教化。 易 賁卦 彖辭曰：“剛?cè)峤诲e(cuò)，天文也。文明以止，人文也。觀乎天文，以察時(shí)變；觀乎人文，以化成天下?！?這一充滿智慧的思想認(rèn)為：人類文明 （人文）的創(chuàng)造源自于對(duì)自然現(xiàn)象和規(guī)律（天文）的深刻領(lǐng)會(huì)與把握。在諧調(diào)好人與自然的關(guān)系（觀乎天文）和人與社會(huì)的關(guān)系（觀乎人文）之后，就能化成天下（文化），實(shí)現(xiàn)禮樂(lè)教化的最高境 24 界，即最美好的人類社會(huì)理想和人類生活方式。 由于中國(guó)傳統(tǒng)文化中一向注重人與自然和人與社會(huì)關(guān)系的平衡，并將這種關(guān)系作為不可缺乏的資源，因而提倡任何社會(huì)活動(dòng)都要首先尊重和理解傳統(tǒng)文化，尊重和理解不同地域的風(fēng)俗生活和地域文化，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)行創(chuàng)造、變革與移風(fēng)易俗。 同時(shí)，中國(guó)傳統(tǒng)的藝術(shù)和建筑空間中都強(qiáng)調(diào)人與自然的親切感，強(qiáng)調(diào)人的道德修養(yǎng)境界， 形成了富有哲理和美學(xué)意義的空間意識(shí)。這一切都為新人文空間主義提供了豐富的中國(guó)傳統(tǒng)文化資源，其空間設(shè)計(jì)理念帶有中國(guó)文化色彩和地域主義個(gè)性，同時(shí)注重創(chuàng)造性的現(xiàn)代轉(zhuǎn)換。 總之，新人文空間主義是一個(gè)具有開放性、兼容性、擇優(yōu)性、整合性的空間 設(shè)計(jì)理念。其自身的理念系統(tǒng)也處于不斷地深化、發(fā)展和改進(jìn)之中。 3.“新人文空間主義”在“我家山水”項(xiàng)目中的運(yùn)用原則。 深入研究江南文化資源，發(fā)掘“天下第一江山”的自然與文化價(jià)值，“凝聚文化，融合自然，塑造生活”。 鎮(zhèn)江市是中國(guó)歷史文化名城，為水陸樞紐，江阜鬧市。其地北有長(zhǎng)江之壯美，南有南山之隱秀，在古代就是人居生活的理想城市，素有“城市山林”之稱。 “我家山水”地處城市江山之間，得地利之便。強(qiáng)調(diào)我家居于山水之中，既符合鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)文化形象，又符合鎮(zhèn)江市的城市規(guī)劃目標(biāo)，更符合現(xiàn)代人居生活的理想。 產(chǎn)品實(shí)體概念 人文與自然的交響詩(shī)，都市與山水的協(xié)奏曲 “我家山水”北枕長(zhǎng)江，南臨鬧市，西據(jù)北固，東望焦山。計(jì)成園冶所謂“因借（因地制宜，借景成畫）”之利，盡被占盡。而所因借的實(shí)景，又號(hào)稱“天下第一江山”，不僅有自然之美，更是文化名勝。 “我家山水”在人文品質(zhì)與自然本性之間尋找音符與旋律，演奏 現(xiàn)代都市生活方式與山水田園生活美景之間和諧清新，充滿詩(shī)意的樂(lè)章。 規(guī)劃概念 憑借天下第一江山，打造怡景人文社區(qū) “我家山水”西據(jù)北固山，號(hào)稱“天下第一江山”。三國(guó)時(shí)甘露寺劉備招親， 25 南宋時(shí)北固樓稼軒憑欄。江山多嬌，雄姿英發(fā)，豪杰登臨，感慨萬(wàn)千。 “我家山水”以怡景人文社區(qū)的嶄新面貌，抒盛世豪情，為江山生色。城市山林，又添華章。 景觀概念 山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家 北宋詩(shī)人王安石當(dāng)年泊舟此地，寫下了“春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還”的動(dòng)人詩(shī)篇。 “我家山水”的景觀設(shè)計(jì)取山水畫 意， 得山水性情 。 主題景觀取 意于 北宋畫家王希孟千里江山圖長(zhǎng)卷，凸現(xiàn)“我家山水”的整體氣勢(shì)與景觀的連續(xù)性。園區(qū)內(nèi) 以“四時(shí)八景”構(gòu)成小品景觀體系。由隔江春色、翠堤煙嵐、夏山蒼嵐、梧桐聽雨、葦岸系舟、丹葉霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景點(diǎn)組成，再現(xiàn)“萬(wàn)里江山皆畫意，四時(shí)風(fēng)月盡詩(shī)情”的意象。讓人真切地感受到“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的美學(xué)境界。 建筑概念 365度全景觀庭園建筑 “我家山水”外借江山之景，內(nèi)構(gòu)泉石之致。全園之內(nèi)，移步換景。臨窗憑軒，顧盼生姿。觸景生情，享受人生。閑庭信步，悠然自得。 空間概念 門接繁華鬧市，院藏自在山水 “ 我家山水”實(shí)現(xiàn)了“山水生態(tài)，人文生活”的居家理想。難得的山色、江景，讓人重拾遺忘已久的生活；而臨近的鬧市中心，便捷的市內(nèi)交通，又讓人感受到大隱隱于市的愜意。 服務(wù)概念 以細(xì)心換舒心，以有價(jià)換無(wú)價(jià) 社區(qū)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理追求細(xì)致、溫馨的家居生活情韻，努力以細(xì)致的關(guān)愛與安排讓大家庭的每個(gè)成員感到舒心與安心。 讓人享受滿意的服務(wù)，就象山水滋潤(rùn)人們每一天的生活。江山有主，美宅有價(jià)，但風(fēng)月無(wú)邊，服務(wù)無(wú)價(jià)。 26 概念買點(diǎn) 典藏天下第一江山 六朝江山，鉆石家園 山水之間，畫龍點(diǎn)睛 六朝山色收眼底，千里江聲到枕邊 坐觀青山浮翠玉 ，臥聽大江日夜流 用山水滋潤(rùn)每一天的生活 山水生態(tài)，人文生活 錦繡江南，我家山水 我家山水里，江南好風(fēng)光 春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還。 大隱隱于市，小隱隱于我家山水 這片風(fēng)景名勝的所在，在市中心近近的地方，名字，很美，叫我家山水 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 江山有主，風(fēng)月無(wú)價(jià) 防止概念設(shè)計(jì)誤區(qū)： 概念不是用于炒作的題材，而是項(xiàng)目的靈魂。 造概念與造產(chǎn)品應(yīng)該是統(tǒng)一的。 概念必須真實(shí)可靠，如：生態(tài)住宅，目前根本做不到；再如：揚(yáng)州東方百合園 14.2 萬(wàn)大型生態(tài)智能化社區(qū)，言過(guò)其實(shí)。 核心結(jié)構(gòu) 投資決策 這是房 地產(chǎn)開發(fā)最重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，投資決策失誤是一 27 切罪惡之源。 專業(yè)化互動(dòng)，專家型決策 這種 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的 投資決策，徹底改變傳統(tǒng)的粗放經(jīng)營(yíng)和拍腦袋上項(xiàng)目的決策模式。 在專業(yè)化深度分工的條件下，可以利用各類專業(yè)人士的累積 經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成整合優(yōu)勢(shì)，真正做到集約經(jīng)營(yíng)和專家決策。 對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)增加有效供給，刺激和創(chuàng)造需求，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和資本回報(bào)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策涉及的內(nèi)容 1.項(xiàng)目環(huán)境條件分析 地塊周邊的自然環(huán)境、交通條件、市政配套、人文景觀，這些都對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景 產(chǎn)生直接的影響，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 起作用。 2.房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體把握； 未來(lái)走勢(shì)判斷； 項(xiàng)目所在城市區(qū)域的房地產(chǎn)板塊分析； 項(xiàng)目鄰近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查。 3.土地價(jià)值判斷及優(yōu)劣勢(shì)分析 科學(xué)分析地塊的實(shí)際價(jià)值和潛在價(jià)值，找出本地塊的優(yōu)勢(shì)和不足，以確定地塊的最佳用途。 4.項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 客戶細(xì)分（收入、職業(yè)、年齡、區(qū)域、購(gòu)買目的等）。 5.項(xiàng)目?jī)r(jià)值功能分析 客戶不僅