新建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 一 總論 . 1 （一）項(xiàng)目名稱及承辦單位 . 3 （二）可研報(bào)告編制依據(jù) . 4 （三）研究范圍及研究工作概況 . 5 （四）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 5 （五）結(jié)論與建議 . 7 二 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與市場(chǎng)定位 . 9 （一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 9 （二）市場(chǎng)定位 . 11 三 項(xiàng) 目選址及建設(shè)條件 . 12 （一）項(xiàng)目選址 . 12 （二）建設(shè)條件 . 12 四 擬建規(guī)模及方案 . 16 （一）總平面布置 . 16 （二）小區(qū)擬建規(guī)模 . 16 （三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu) . 17 （四）公用輔助工程 . 20 （五）住宅設(shè)計(jì) . 22 五 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全 . 24 （ 一）節(jié)能節(jié)水措施 . 24 （二）環(huán)境保護(hù) . 25 （三）消防 . 26 （四）安全衛(wèi)生 . 28 六 項(xiàng)目管理 . 29 （一）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 . 29 （二）機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 . 29 （三）招投標(biāo)與合同管理 . 31 七 投資估算及資金籌措 . 33 （一）編制范圍及依據(jù) . 33 （二 ）投資估算 . 33 （三）資金籌措 . 36 八 效益評(píng)價(jià) . 37 （一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 . 37 （二）社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 38 九 結(jié)論與建議 . 40 （一）結(jié)論 . 40 （二）建議 . 40 附件： 1、岳陽市經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)審查表 2、中國(guó)建筑第五工程局第七工程公司文件 3、中建五局七公司經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房平面布置圖 一 總論 （一） 項(xiàng)目名稱及承辦單位 1、項(xiàng)目名稱 中建五局七公司新建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 2、建設(shè)性質(zhì) 新建 3、承辦單位 單位名稱：中建五局七公司 公司概況：中建五局七公司總部駐湖南省岳陽市建湘路，其前身是始建于 1953 年的建工部機(jī)械施工總 公司第三土石方公司， 1988年更名為中國(guó)建筑第五工程局第七公司，是中建集團(tuán)所屬國(guó)家一級(jí)施工企業(yè)，主要從事工業(yè)與民用建筑、大型機(jī)械土石方、水利水電、公路、爆破、隧道、機(jī)械強(qiáng)夯等工程施工。 中建五局七公司目前注冊(cè)資金為 50272500元，現(xiàn)有職工 539人，各類管理干部 164 人，具有工程、經(jīng)濟(jì)及其他專業(yè)職稱人員 175 人，其中高級(jí)職稱 6人，中級(jí)職稱 111 人；取得國(guó)家一、二級(jí)建造師資格12 人，注冊(cè)造價(jià)師資格 1 人；取得國(guó)家一、二、三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格15人，工人技師 7人。 中建五局七公司以重合同、守信譽(yù)為宗旨，嚴(yán)格履行施工 合同； 堅(jiān)持“顧客至上，誠(chéng)信守約，科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)”的質(zhì)量方針，先后建設(shè)的重點(diǎn)工程有：劉家峽水電站、七機(jī)部重慶 062 導(dǎo)彈生產(chǎn)發(fā)射工程、湖北枝城地下油庫群工程、湖南東江電站工程、貴陽龍洞堡機(jī)場(chǎng)工程、四川南充高坪機(jī)場(chǎng)工程、貴陽西郊水廠隧道、貴陽 791 人防工程、山西太長(zhǎng)高速公路工程等。并于 2003年通過了 GB/T19001-2000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 中建五局七公司 1979 年來湘，駐岳陽市建湘路，由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷成熟，國(guó)有大中型業(yè)改革的深度推進(jìn)，陷入經(jīng)營(yíng)困境的七公司由上級(jí)主管部門定為存續(xù)企業(yè)，不再開 展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 （二）可研報(bào)告編制依據(jù) 湖南省計(jì)委湘計(jì)投 1999099 號(hào)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目審批權(quán)限和程序的暫行規(guī)定； 湘計(jì)投 1998481 號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知； 湘價(jià)房字第 193 號(hào)關(guān)于降低經(jīng)濟(jì)適用房（安居工程）普通新商品住宅銷售價(jià)格的通知； 建設(shè)部建住房 200044號(hào)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 ； 湖南省人民政府湘政發(fā) 200127號(hào)關(guān)于擴(kuò)大住房消費(fèi)促進(jìn)住房建設(shè)的通知； 中建五局七公司關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 項(xiàng)目單位提供的于本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)； 國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等。 （三）研究范圍及研究工作概況 1、項(xiàng)目研究范圍 本項(xiàng)目可行性研究范圍包括：中建五局七公司廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、項(xiàng)目管理、投資估算、效益評(píng)價(jià)等。 2、研究工作概況 受中建五局 七公司的委托，我公司依據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的法規(guī)和政策對(duì)項(xiàng)目單位實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。 （四）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地面積 11600 平方米，總建筑面積 42030 平方米，總投資 3500萬元，總工期 18 個(gè)月（ 2007 年 8月 2009 年 2月），共新建經(jīng)濟(jì)適用住宅樓、廉租房 6棟。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指 標(biāo)見表 1-1。 表 1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 用地面積 M2 11600 2 建筑面積 M2 42030 共 6 棟 2.1 經(jīng)濟(jì)適用房面積 M2 33930 2.2 廉租房面積 M2 8100 3 容積率 3.67 4 綠地率 % 30.2 5 建筑密度 % 38.8 6 居住戶數(shù) 戶 512 6.1 經(jīng)濟(jì)適用房戶數(shù) 戶 377 6.2 廉租房戶數(shù) 戶 135 7 居住人數(shù) 人 1792 3.5 人 /戶 8 單位造價(jià) 元 /m2 832.74 9 總投資 萬元 3500 10 工期 月 18 （五） 結(jié)論與建議 1、結(jié)論 本項(xiàng)目符合國(guó)家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項(xiàng)目建設(shè)將在很大程度上改善中建五局七公司部分職工的居住條件，同時(shí)也給湖南中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司提供了較為理想的業(yè)務(wù)開拓空間，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 本項(xiàng)目建設(shè)主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國(guó)內(nèi)對(duì)此的設(shè)計(jì)和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址點(diǎn)較好的地質(zhì)地形條件，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 本項(xiàng)目總用地面積為 11600 平方米，總建筑面積為 42030 平方米，項(xiàng)目總投資 3500萬元，項(xiàng)目實(shí)施期為 1.5年。 2、建議 按照經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大 籌資力度，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng) 目成本控制。 做好建設(shè)期間拆建戶的妥善安置，保證拆除房屋的原住戶在項(xiàng)目建設(shè)期間的基本生活條件。同時(shí)協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧拆建。 二 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與市場(chǎng)定位 （一） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、是堅(jiān)持民本岳陽、全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 黨的十六屆四中全會(huì)提出了構(gòu)建和諧社會(huì)，要求按照民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社 會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措 ,是各級(jí)政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn) ,是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動(dòng)，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。隨著岳陽市住房制度改革的深入推進(jìn)，逐步實(shí) 現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場(chǎng)去解決。因此，建立包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對(duì)于解決中低收入家 庭住房問題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，建設(shè)和諧岳陽、創(chuàng)建全國(guó)文明城市具有重要意義。 “經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)是件好事，好事一定要辦 好，要真正把國(guó)家讓出的利益，落實(shí)到每一位低收人居民家庭中去?！痹?007年 3月 20日召開的岳陽市中心城區(qū)新建廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上 ,岳陽副市長(zhǎng)劉力群強(qiáng)調(diào)，各部門要確保中心城區(qū)內(nèi)的低收人居民和城建拆遷中的住房得到妥善安置。只有確保城市低收人家庭安居，才能安置他們樂業(yè)。市政府要求，在經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)中，要按照“整體規(guī)劃、逐步實(shí)施、嚴(yán)格把關(guān)、規(guī)范管理”的原則進(jìn)行。岳陽市政府確定 2007年岳陽市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)為6 萬平方米。 本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決中 建五局七公司低收入家庭住房困難為原則，是保證社會(huì)和諧穩(wěn)定，建設(shè)民本岳陽的利民之舉。 2、是改善職工生活條件、實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要 中建五局七公司是湖南省的特困企業(yè)，長(zhǎng)期處于困難之中，公司大部分職工住房一直未得到解決。再之，在改擴(kuò)建巴陵中路、建湘路時(shí)，中建五局七公司有 8棟住宅樓、生活等基礎(chǔ)設(shè)施共計(jì) 27500m2被無償拆除，導(dǎo)致七公司目前仍有大量員工住在棚戶和臨時(shí)建筑內(nèi)，其居住環(huán)境極其惡劣，不僅影響了市容市貌，也嚴(yán)重制約了岳陽市城市建設(shè)的步伐。面對(duì)這些問題，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視，在構(gòu)建和諧社會(huì)，創(chuàng)造公司員工幸 福生活上，認(rèn)真踐行“三個(gè)代表”思想，體現(xiàn)執(zhí) 政黨的先進(jìn)性，切實(shí)為公司員工辦實(shí)事，毅然決定建設(shè)“廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房”，以便能夠更好的改善中建五局七公司員工的住房條件，滿足員工“安居樂業(yè)”的基本需求，同時(shí)也能促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，確保企業(yè)穩(wěn)定。 （二）市場(chǎng)定位 經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)解決一個(gè)社會(huì)在住房方面的基本保障問題，它體現(xiàn)了政府對(duì)低收入者的關(guān)愛，一方面國(guó)家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過租、買經(jīng)濟(jì)適用住房來提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。另一方面，本項(xiàng)目屬定向開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 ，購買經(jīng)濟(jì)適用住房和租賃廉租住房的對(duì)象應(yīng)為符合相關(guān)資格的、接受岳陽市房產(chǎn)局審查并公示通過的中建五局七公司內(nèi)部職工。按項(xiàng)目單位對(duì)其內(nèi)部職工住房情況進(jìn)行摸底統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目可滿足中建五局七公司部分職工住房需求。 三 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 （一） 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目建址位于岳陽市岳陽樓區(qū)中建五局七公司東南生活區(qū)內(nèi)。西至建湘路加油站，東到岳陽市婦幼保健院，南至幼保巷。 用地區(qū)域內(nèi)原為混合砂漿砌筑的 240mm 空斗墻式的平房、低層樓房和臨時(shí)住房，部分房屋安全鑒定屬危房，現(xiàn)正待拆除。 （二）建設(shè)條件 1、自然條件 項(xiàng)目所在地域?qū)俦?亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)性氣候，四季分明。其特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，無霜期長(zhǎng)，光照充足，熱能充裕。 氣象條件 年平均氣溫 16.9 最冷月 (1月 )平均氣溫 4.6 最熱月 (7月 )平均氣溫 29.2 最冷月極端最低氣溫 -11.8 最熱月極端最高氣溫 39.9 年無霜期 256-278天 年降雨量 829-2336mm 歷年最大積雪深度 20cm 年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE(夏季為 S) 水文特征 流量 最小流量 377m3/s(1975年 10 月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931 年 7月 30 日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951 年 -1980年 ) 水位 (吳淞水位 ) 最高水位 35.94m(1998 年 8月 20 日 ) 最低水位 17.27m(1960年 2月 16日 ) 水溫 最高水溫 33.2 冬季平均水溫 6.9 2、交通運(yùn)輸條件 岳陽市的交通特點(diǎn)是地處一江（長(zhǎng)江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國(guó)道）、三?。ㄏ妗⒍?、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點(diǎn)上，項(xiàng)目地處岳陽市岳陽樓區(qū)新路口，距離城陵磯客運(yùn)碼頭和貨運(yùn)碼頭、火車 站、汽車站均只幾里之遙，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。 3、項(xiàng)目配套工程條件 項(xiàng)目地地處岳陽市岳陽樓區(qū)中建五局七公司生活區(qū)內(nèi)，供水、排水、燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)、電力等市政配套設(shè)施齊全。 供水 項(xiàng)目供水來自岳陽市自來水廠的城市管網(wǎng)，其供水能力達(dá) 100 萬噸 /年，水量充沛。 排水 項(xiàng)目地有排污口 6 個(gè)，污水排入市政污水管，排水管徑 1 米；雨水采用明溝排放。 供電 項(xiàng)目地電源來自岳陽市電業(yè)局，所處電網(wǎng)名稱為站地線。用戶用電配電線路 為單回路供電，變（配）電名稱為 110KV站前路變電站，其供電能力充足，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)所需的用電要求。 4、生活配套設(shè)施條件 項(xiàng)目地為中建五局七公司規(guī)劃生活區(qū)域，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設(shè)施完善。 5、工程地質(zhì)條件 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強(qiáng)風(fēng)化板巖和中風(fēng)化板巖，其地層較為簡(jiǎn)單，擬建場(chǎng)地屬中軟地土，類建筑場(chǎng)地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。根據(jù)擬建建筑物特點(diǎn)及場(chǎng)地特征，本場(chǎng)地在部分基巖 出露較淺，且粉質(zhì)粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎(chǔ)形式。局部較深處可采用獨(dú)立樁基礎(chǔ)。 6、水文地質(zhì)條件 本項(xiàng)目場(chǎng)地地下水主要表現(xiàn)為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過地質(zhì)勘察，未發(fā)現(xiàn)承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補(bǔ)給，場(chǎng)地內(nèi)埋藏 地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢。根據(jù)對(duì)場(chǎng)地環(huán)境水分析，并參照鄰近區(qū)地下水質(zhì)分析結(jié)果，地下水對(duì)鋼筋砼無侵蝕作用。 7、地質(zhì)構(gòu)造與地震效應(yīng) 在大地構(gòu)造上，本項(xiàng)目地位于漢江 洞庭呦陷區(qū)邊緣，地處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶， 其基底為元古界冷家溪群淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生 6次 3.54級(jí)地震，挽近時(shí)期仍在活動(dòng)，根據(jù)鉆空資料及鄰區(qū)地質(zhì)資料，場(chǎng)地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單。 依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50011 2001）判定，場(chǎng)地土層等效剪切波速 140m/s，覆蓋層厚度 15 米 ,本場(chǎng)地為中軟土，類建筑場(chǎng)地 ,其地震基本烈度為 7度，建議工程按照 7度進(jìn)行抗震設(shè)防。設(shè)計(jì)基本地震加速度 0.1g，設(shè)計(jì)特征周期值 0.35s。 四 擬建規(guī)模及方案 （一）總平面布置 1、基本要求 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性，成為中建五局七公司生活區(qū)的有機(jī)組成部分，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。 堅(jiān)持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 住宅建筑設(shè)計(jì)力求達(dá)到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設(shè)施齊全。 總圖布置滿足規(guī)劃要求。 2、平面布置 根據(jù)岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有 布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。 在進(jìn)行綠化布局和道路工程布局時(shí)，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。 住宅區(qū)出入口設(shè)計(jì)為：新建住宅區(qū)在靠近巴陵中路、建湘路以及東南面均設(shè)置出入口和消防通道。 （二）小區(qū)擬建規(guī)模 依據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標(biāo)準(zhǔn)、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、民用設(shè)計(jì)通則，針對(duì)地域氣候特征和文化傳統(tǒng)，以及不同的服務(wù)對(duì)象和消費(fèi)群體，創(chuàng)造出市場(chǎng)能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn)“以人為本”的原則。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個(gè)活動(dòng)、散 步、休閑的地方，又有一個(gè)好的居住環(huán)境，精心的立面設(shè)計(jì)，使住宅充分體現(xiàn)美感。經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)強(qiáng)調(diào)與成片開發(fā)的商住區(qū)統(tǒng)一劃，從設(shè)計(jì)上營(yíng)造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，注重強(qiáng)調(diào)其文化內(nèi)涵和品性，增強(qiáng)空間層次感。 主要技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目占地面積： 11600平方米 總建筑面積： 42030平方米，共 6棟、 512套， 2棟按 9層設(shè)計(jì)， 3棟按 16 層設(shè)計(jì)、 1棟按 12層設(shè)計(jì)。 其中：經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積為 33930平方米， 377套，每套 建筑面積為 90 平方米；廉租房建筑面積為 8100平方米， 135 套，每套建筑面積為 60平方米。 容積率： 3.67 綠地率： 30.2% 建筑密度： 38.8% 安置規(guī)模：居住戶數(shù)為 512戶，居住人數(shù) 1792人（按 3.5人 /戶計(jì)） （三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu) 1、工程概況： 本項(xiàng)目場(chǎng)地地質(zhì)條件較好，可選擇淺基礎(chǔ)形式，局部較深處選擇獨(dú)立樁基礎(chǔ)，樁基礎(chǔ)參數(shù)根據(jù)岳陽市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)院所提供的 地基承載力值選定，樁型、樁長(zhǎng)、樁徑有建筑設(shè)計(jì)部門計(jì)算確定。主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)?？拐鹪O(shè)防具體根據(jù) GB18306-2001中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖以及岳陽市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)院提供的關(guān)于本工程的地質(zhì)勘察報(bào)告，按照岳陽市地震行政主管部門確定的抗震設(shè)防要求按照 7度進(jìn)行抗震設(shè)防。 2、設(shè)計(jì)依據(jù)： 本工程設(shè)計(jì)依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； 有關(guān)規(guī)范規(guī)程 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009-2001）； 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50010-2002）； 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50007-2001）； 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50011-2001）； 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50003-2001）； 建筑樁基技術(shù)規(guī)范（ JGJ94-94）； 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（ JGJ79-91）； 設(shè)置鋼筋混凝土 構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（ JGJ/T13-94） 荷載取值 a、恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值 恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實(shí)計(jì)取。樓面裝修及粉刷取 1.5KN/m2。 b、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 商場(chǎng)及商場(chǎng)樓梯 3.5KN/m2 住宅 2.0KN/m2 衛(wèi)生間 2.5KN/m2 挑出陽臺(tái)及走廊 2.5KN/m2 上人屋面 2.0KN/m2 不上人屋面 0.5KN/m2 c、風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值 W0=0.40KN/m2 d、基本雪壓值 S0=0.55KN/m2 3、結(jié)構(gòu)選型 本工程框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計(jì)方進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，提供施工圖設(shè)計(jì)階段的工程地質(zhì)勘察報(bào)告。 5、結(jié)構(gòu)防火 本建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下： 框架柱為鋼筋混凝土柱，保護(hù)層厚度為 35mm，耐火極限大于3.0h。 梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護(hù)層厚度為 25mm，耐火極限為 2.0h。 樓板保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極限大于 1.5h。 屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極 限大于 1.5h。 非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為 240、190，耐火極限大于 2.0h。 以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045-95）的要求。 （四）公用輔助工程 、給排水 編制依據(jù) 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ13-86（ 1997年版）； 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ14-87（ 1997年版）； 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ15-88（ 2001年版）； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-87（ 2001年版）； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996； 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ140-90。 編制范圍 本項(xiàng)目室外、室內(nèi)給排水及消防。 給水（生活給水及消防用水） a.水源 本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。 b.用水量 生活給水：住宅按 300 L人 d計(jì)，用水量 500 噸 /天，時(shí)變化系數(shù)取 2.0，商業(yè)按 50 L人 d計(jì)，用水量 30 噸 /天，時(shí)變化 系數(shù)取 2.0。 沖洗道路、場(chǎng)地用水按 10L/m2.d計(jì)。用水量 10 噸 /天 綠化用水按 2L/m2.d計(jì)。用水量 10噸 /天 未預(yù)見用水量按總用水量的 15%計(jì)。 則生活用水量為 630噸 /天。 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2小時(shí)計(jì)。 c.生活給水系統(tǒng) 根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項(xiàng)目為多層建筑，生活給水靠市政管網(wǎng) 直接供水能滿足項(xiàng)目需求。市政供水系統(tǒng)供水保證率為 99.9%，月停水小時(shí)數(shù)為零。本項(xiàng)目只需從巴陵中路接入管徑為 150的給水管就能滿足用水要求，給水管總長(zhǎng)度約 90 米，室外管網(wǎng)成環(huán)狀，公共、生活、消防合一，并按防火規(guī)范要求設(shè)置消防栓。 排水 室外排水系統(tǒng)采取雨污分流制，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)，污水主要為生活污水，生活污水通過項(xiàng)目地塊的 6個(gè)排污口排入市政污水管，污水管管徑 1米，管網(wǎng)總長(zhǎng)度 1500米。 2、供配電 依據(jù) 國(guó)家 有關(guān)電氣設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。 項(xiàng)目單位對(duì)本工程的有關(guān)要求。 用電負(fù)荷的確定 本項(xiàng)目用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。根 據(jù)目前的用電水平和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，其用電設(shè)施按商業(yè)營(yíng)業(yè)用房50W/m2、住宅 40W/m2，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時(shí)系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項(xiàng)目用電總負(fù)荷為 1500KW。 變配電間 本項(xiàng)目供電來自岳陽市電業(yè)局，所處電網(wǎng)名稱為站地線，其供電能力充足，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)及項(xiàng)目建成后所需的用電要求。 應(yīng)采用雙回進(jìn)線電 纜埋地引至變電間，本工程擬選取 S1110/800KVA變壓器兩臺(tái)，低壓開關(guān)柜選用抽屜的開關(guān)柜，一般電力電纜選用阻燃型 VV22型電力電纜。并做好防水防潮。 保安接地與防雷接地 本項(xiàng)目低壓側(cè)工作接地采用 TN-C-S系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻 1歐姆。 由于本項(xiàng)目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護(hù)建筑，工程設(shè)計(jì)中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個(gè)部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負(fù)荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪 涌吸裝置。 3、弱電 通信：本項(xiàng)目位于五里牌路和花板橋路交叉口，為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項(xiàng)目地，完全滿足項(xiàng)目的需要。住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T實(shí)施解決。 （五）住宅設(shè)計(jì) 1、單元設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房 3棟按 16 層設(shè)計(jì)，1棟按 12 層設(shè)計(jì)， 2棟按 9層設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房戶型均為 90 平方米 /戶；廉租房戶型為 60 平方米 /戶。 2、單體設(shè)計(jì) 體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，并注意單體局部和整體效果，采取不同的處理的手 法，使單位建筑美觀雅致，在考慮經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)的同時(shí)，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學(xué)。 五 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全 （一）節(jié)能節(jié)水措施 1、節(jié)能 節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) GB50189-2005； 綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) GB/T50378-2006。 節(jié)能措施 項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、商業(yè)辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施： 供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 采取低壓電容器補(bǔ)償，減少無功損耗。 在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負(fù)荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動(dòng)器，公共場(chǎng)所不使用白熾燈等。 加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 本項(xiàng)目建筑物的設(shè)計(jì)中，充分考慮利用自然通風(fēng) 和采光，以減少不必要的電能消耗，同時(shí)也有利于居民、商業(yè)營(yíng)業(yè)人員、賓客和場(chǎng)內(nèi)其他人員的身心健康。 2、節(jié)水 采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。 加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。 （二） 環(huán)境保護(hù) 1、依據(jù) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996； 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-93； 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB16297-90； 建筑施工場(chǎng)界噪聲限值 GB12523-93； 地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB/T14848-93； 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3838-2002。 、污染源與污染物 項(xiàng)目建設(shè)地為岳陽市新路口中建五局七公司院內(nèi)，現(xiàn)狀無大的污染源，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè)主要污染源與污染物是施工過程中運(yùn)輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵、噪音以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水、場(chǎng)地沖洗廢水等，擬建項(xiàng)目無工業(yè)污染和化學(xué)污染。項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對(duì)原有環(huán)境狀況造成影響，在對(duì)相關(guān)污染物進(jìn)行處理后基本沒有污染。 、環(huán)保措施 粉塵 本項(xiàng)目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。按環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定 ,通過灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10毫克，控制粉塵對(duì)周圍 環(huán)境的污染。 噪音 建設(shè)期內(nèi)機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機(jī)械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點(diǎn)）來進(jìn)行控制。 廢水 生活廢水和機(jī)房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實(shí)施達(dá)標(biāo)排放。 其他廢棄物 生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)實(shí)行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。 項(xiàng)目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。 （三） 消防 1、設(shè)計(jì)依據(jù)和原則 依據(jù) a.建筑設(shè)計(jì) 防火規(guī)范 GBJ16-87（ 2001年修訂本） b.建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50140-2005 原則 a.消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。 b.本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。 2、消防措施 區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。 平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷 ,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。 電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距 離。 設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。 施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。 項(xiàng)目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對(duì)區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。 注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予岳陽市消防支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防支隊(duì)到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。 3、消防手段 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 4、消防器材 本項(xiàng)目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 5、消防 外協(xié) 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊(duì)協(xié)商解決。 （四） 安全衛(wèi)