【商業(yè)地產】云南建水縣體育運動中心-奧城項目可行性研究報告2008年-35DOC

建建 水水 縣縣 體體 育育 運運 動動 中中 心心 奧奧 城城 項項 目目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 云南正武集團 二八年 三 月 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 目 錄 第一章 項目 背景與 發(fā)展 概況 第二章 項目建設的重要性 及目的 第三章 項目 基本情況 與 進展 第四章 項目分析 第五章 項目定位 第六章 項目計劃進度 第七章 投資估算與收益概算 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第一章 項目背景與 發(fā)展概況 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 一、項目背景 建水縣位于云南省南部，紅河州中部，距省會昆明 220 余公里，面積 3789 平方公里。轄 14 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 140 個行政村， 占云南省總人口的 0.96%,占紅河州的 11.5%， 總人口488910 人。其中漢族 318597 人，彝族 136736 人，回族 12886 人，哈尼族 9337 人，傣族 5623 人，苗族 4314 人，其他民族 1447 人 。縣域內氣候宜人、物產豐富、文化昌盛，曾是歷史上顛南政治、經濟、文化、交通中心，素有“顛南鄒魯”，“文獻名邦”之美譽。屬“國家級歷史文化名城”和“國家級重點風景名勝區(qū)”?？h境內有顛越鐵路 、國道 323 線、雞石、建通公路穿過，交通便利。建水物產極為豐 富，氣候宜人，蔬菜瓜果常年不斷，有豐富的旅游資源 。 建水人民素有熱愛體育運動的傳統(tǒng)習 慣，歷史上曾以球交友，密切了與友鄰市縣的關系，同時也為省州運動 隊和各 行業(yè)培養(yǎng)輸送了大批體育人才。但長期以來 縣 公共體育運動場所只有一塊建于二十世紀五十年代狹窄簡陋的露天燈光籃球場，嚴重制約了建水縣體育事業(yè)的發(fā)展。 近年來，建 水縣的房地產發(fā)展較為緩慢，市場上所出現的產品形態(tài)較為單一。而本縣 境內 所轄屬的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)因為礦業(yè)的發(fā)達，人均收入較為可觀。縣城內的公務員、教師、工商及銀行等屬于高收入人群，一些私營企業(yè)主也較為富裕。 建水縣的 GDP 每年同期增長為 12.2%。作為全州人口第一大縣，興建一個功能齊全的體育運動中心以及 一個素質較好的高品質樓盤也是大勢所趨。 二、項目發(fā)展概況 1、 1997 年 6 月建水縣政府提出興建建水縣體育運動中心的決定 2、 1997 年 8 月省土地局關于建水縣體育運動委員會新建體育運定中心征撥用地的批復 3、 1997 年 9 月州計委下達建水縣體育運動中心基建投資計劃的通知 4、 1997 年 10 月縣城建局批準建設用地規(guī)劃許可證、建設項目環(huán)境保護選址意見書 5、 1998 年 8 月 30 日，中共建水縣委常務會第十二次常務（擴大）會議紀要，通建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 過縣體育運動中心規(guī)劃設計方案 6、 1999 年 1 月 26 日，建水縣第十一屆人大常 委會第八次會議審議通過設計方案，批準建水縣體育運動中心規(guī)劃設計方案和建水縣體育運動中心委員會新建體育運動中心征撥用地 7、 2007 年 10 月，正式成立建水縣體育運動中心（奧城）項目領導小組 8、 2007 年 11 月，云南正武集團與紅河州政府正式簽訂招商引資協(xié)議，建設建水縣體育運動中心 (奧城 )項目 9、 2008 年 2 月，建水縣人民政府正式完成體育建設用地轉為項目開發(fā)用地的相關事宜。 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第二章 項目建設的重要性 及目的 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 一、項目建設的重要 性 1995 年 6 月國務院正式批準了全民健身計劃綱要，標志著我國群眾體育和國民體質建設進入了一個新的階段。全民健身計劃綱要旨在加強全民健身的工作， 提高中華民族整體素質，明確指出本世界末到 2010 年全民健身工作的奮斗目標和任務，是我國新時期全民健身工作的綱領文獻。 全民健身計劃綱要是由國家領導、社會支持、全民參與、有計劃、有任務、有措施的體育健身計劃， 是與 實現社會主義現代化目標相配套的社會系統(tǒng)工程和面向 21世紀的發(fā)展占略規(guī)劃。 全民健身事業(yè)是一項嶄新的事業(yè)，符合廣大人民群眾的切身利益，獲得全社會的 一致肯定和贊譽，并且取得了令人矚目的階段性成果。隨著 21 世紀的到來以及 2008 年北京奧運會的舉行。我們應為實施全民健身計劃，增強中華民族的體魄而努力創(chuàng)造條件。 為建水縣人民建設一個集運動、生態(tài)、健康為一體的大型高品質社區(qū)。從而實現當地城市建設的快速發(fā)展，促進建水縣經濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 二、項目建設的目的 體育產業(yè)是當今全球經濟中 發(fā)展最快的產業(yè)之一，每年為世界帶來 4000 億美元的收入。體育產業(yè)所蘊藏的巨大商機 ，使其 已成 為 本 世紀最有活力和廣闊前景的新型產業(yè)之一。隨著當地居民家庭收入的不斷提高，居民的 文化、體育消費大幅度增長，加上雙休日、長假和各種休假制度的實施，使人們有了更多的空閑時間去參加各種體育休閑活動。全民健身和體育休閑的熱潮推動了體育健身場所的發(fā)展。另外，結合建水縣發(fā)展文化生態(tài)旅游型城市， 創(chuàng)建 富有地方特色的體育項目，使之成為名牌產品，帶動當地 經濟 發(fā)展，對當地旅游、交通、商業(yè)、旅館住宿等消費起著巨大的刺激作用。由于體育產業(yè)關聯(lián)度廣，一些體育活動或賽事帶來的體育消費也帶動了當地 經濟 與消費增長，拉動相關產業(yè)發(fā)展。 該項目建成的目的，就是要充分發(fā)揮城市對人口、產業(yè)、市場的吸引力和聚集效應，推動二、三產 業(yè)的發(fā)展，增強城市對經濟的帶動和輻射功能，逐步形成融商業(yè)、文化、信息、旅游為一體的城市，帶動當地 經濟 持續(xù)、快速、健康發(fā)展，繁榮城鄉(xiāng)經濟。 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第三章 項目 基本情況 與 進展 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 一、 項目基本情況 1、 建水縣體育運動中心（奧城）項目由云南正武房地產開發(fā)有限 公司投資興建 。 2、 位于建水縣 城區(qū)西北角，海拔高度米，南接國道（現建水大道），北臨待建三環(huán)路。 、 總占地 畝 。其中住宅用地畝；商業(yè)用地畝；體育建設用地畝。 、 定位為建水第一 運動水景大盤 、 集商業(yè)、體育、住宅于一體 的復合型地產項目。以運動、水景、電梯洋房、時尚商業(yè)街展示為一體。 、項目總投資約 3.08 億 元，產權銷售收入 4.09 億 元；經營性年收益 2260 萬元。 、本項目作為紅河州招商引資項目，得到各級政府的高度重視及關心。 二、項目進展 、 立項完成 、規(guī)劃設計完成 、勘察設計完成 、施工圖設計完成 、策劃定位完成 、景觀設計完成 、施工單位招標完成 、各項手續(xù)在州領導的監(jiān)督及縣領導的配合下 正在 積極辦理當中 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第四章 項目分析 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 一、本項目所處區(qū)域經濟情況分析 、建水縣 GDP 每年同期增長 12.2%。其中： 產業(yè) 第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 數額（億元） 8.42 12.05 10.84 增長率（ %） 2.1 15.9 16.6 建水縣前幾年以農業(yè)為主。近年來第三產業(yè)的增長比例較高，可以看出，縣城的經濟發(fā)展已經逐步向城市化轉型。第三產業(yè) 房地產業(yè) 也在迅速增長。 、 建水縣 2006 年全年實現財政總收入 2.8 億元，比 2005 年增長 16.3%；其中 ：地方一般預算收入 1.45 億元，增長 13.5%； 全年地方財政支出 4.41 億元，比上年增長 20.9%；其中：地方 一般預算支出 3.28億元，增長 17.5%； 、 建水縣 2007 年金融機構各項存款余額 35.6 億元，增長 12.2%。 名稱 存款余額 對公存款余額 個人存款余額 個人存款所占比例 工商銀行建水縣支行 64961 17054 49045 76.41%. 建設銀行建水縣支行 92156 46892 45413 49% 農業(yè)銀行建水縣支行 86716 12508 70775 86% 建水縣農村信用社 112929 增幅為 11.78% 金融機構的數據表示，存款總余額為 35 億元，可得出全縣人均存款額為 7158.8 元，據數據調查，昆明市的人均存款額為 8700 元。建水縣的人均存款額已經與昆明市的相持平。結論建水縣人均購買力較強。 、建水縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)概況 全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數 12258 戶，比上年增加 149 戶，增長了 1.23%。完成營業(yè)總收建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 入 269505 萬元，比上年增加 43571，增長 3.69%。完成現價工業(yè)總產值 76028 萬元，比上年增加 18097 萬元，增長 31.24%. 名稱 營業(yè)收入 工業(yè)總產值 （萬元） 增加值 （萬元 ） 實繳稅金 （萬元） 臨安鎮(zhèn) 131298 23624 17707 1929 曲江鎮(zhèn) 28968 2390 4142 294 西莊鎮(zhèn) 20421 13598 3920 645 南莊鎮(zhèn) 10629 2457 2446 61 面甸鎮(zhèn) 10362 4807 1012 62 官廳鎮(zhèn) 36657 15910 10840 785 青龍鎮(zhèn) 2508 200 389 19 岔科鎮(zhèn) 2742 156 706 18 甸尾鄉(xiāng) 3892 487 1234 35 李浩寨鄉(xiāng) 2856 172 365 16 坡頭 鄉(xiāng) 7937 6325 1993 350 普雄鄉(xiāng) 2004 1319 528 22 利民鄉(xiāng) 1776 1248 422 18 盤江鄉(xiāng) 7455 3344 1318 30 項目所處地臨安鎮(zhèn)為全縣營業(yè)收入、工業(yè)總 產值最高。顯示出私營企業(yè)較多，本鎮(zhèn)私營企業(yè)主購房需求較大， 消費及投資觀念 較強 。對于商鋪的消化能力更為明顯。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型私營企業(yè)雖然不及臨安鎮(zhèn)數量多，但是近幾年的經濟增長速度較快。對于個人而言，想具有身份標簽的部分小私營業(yè)主也會選擇到經濟發(fā)展更為迅速的臨安鎮(zhèn)購臵房產 或消費 以 此來 顯示自己近年 來的財力及實力。 、 居民實現商業(yè)消費零售額情況 全縣居民消費價格總指數、商品零售價格總指數以每年 4.2%的速度在上漲，農業(yè)生產資料價格指數上漲 6.5%. 指標 全縣 縣城 縣城以下 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 社會消費品零售額（萬元） 61677 34619 27058 增長率（ %） 14.3% 12.7% 16.3% 居民的消費水平在提高，商品的售價也在同步上漲。本縣居民已經從原先的 滿足 生活溫飽上升到購買 消費 商品。消費觀念在逐步提高，開始追求生活奢侈品以及高品質的生活方式。 也就有了相對于改善 現狀的期望 ，那么改善 居住環(huán)境， 享受舒適 生活， 增加商品消費成為本縣居民的未來狀況 。 、全縣旅游經濟情況 全年實現了旅游總收入 25115 萬元 的成績，比去年 增長了 23.6%。 共接待國內外游客 80 余萬人，增長了 22.76%。 指標 國內 國外 接待人數（ 人次） 798524 5037 增長率（ %） 22.83 23.56 旅游收入（萬元） 23829.49 1285.58 增長率（ %） 22.54 45.92 旅游業(yè)的增長可以更大的增加政府財力。帶動消費快速增長， 推進城鄉(xiāng)一體化，提高城鎮(zhèn)化水平，打造現代服務業(yè)發(fā)展 平臺，通過城市的擴張和繁榮增加就業(yè) 。在 城市建設方面， 旅游業(yè)可以帶動 城市建設步伐的加快，政府對城市建設的投入及招商引資力度的加大 使目前 新區(qū)建設如火如荼，老城改造加快，新老城區(qū)對接加速，房地產開發(fā)勢頭迅猛，各項基礎設施逐步完善。 通過以上幾組數據的分析，得出如下結論。 1、本區(qū)域的經濟發(fā)展走勢較快，房地產發(fā)展勢頭迅猛。 2、本區(qū)域的購買 及 消費能 力較強 3、本區(qū)域的房產需求量呈上升趨勢 4、本區(qū)域的商鋪消化能力較強 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 二、本項目所處區(qū)域房地產發(fā)展分析 目前 建水縣 房地產呈現出南北兩大板塊。北面為建水新區(qū)，以建水大道 為中軸線，各分布著新建樓盤項目以及非市場化運作的公務員小區(qū)或者高收入單位小區(qū)住宅。南面則是以臨安古城為核心，商業(yè)氛圍較為濃厚，城鎮(zhèn)老居民的居住地。 整個市場所表現出的現狀為價格不高，居民購買力較強，但市場上所出現的產品供應形態(tài)較為單一。 本項目所處地， 建水新區(qū)地理位臵比較優(yōu)越，目前新開項目基本上全部集中在此區(qū)域。政府及各國家行政單位也都匯集在此。古城是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地及旅游地，隨著人們對生活方式的追求和改變，這個區(qū)域 （空間狹小而陳舊） 對人們的居住吸引力越來越弱，其適合人群應該主要是該區(qū)的商業(yè)經營者以及一些老居 民。而新區(qū)近年有了較大發(fā)展，居住環(huán)境較為優(yōu)越。加之政府及國家行政單位的搬遷和政策扶持。吸引大批開發(fā)商開發(fā)以及居民到此地購房。 從整個市場在售樓盤銷售情況 可以看出，主流銷售戶型面積位于 120 平米 140 平米 ，銷售量約占總量的 80%。從戶型的布局看，本區(qū)域居民較追求大客廳、大臥室的布局設計。 躍層住宅頂層銷售較為困難，主要根 建水縣 傳統(tǒng)的生活觀念和 高溫氣候有很大關系。 從市場在售樓盤以及新開項目不難看出，居民較為接受傳統(tǒng)的多層住宅。整個市場開發(fā)量多層占到 99%，現惟有一新開項目建設建水縣首個帶電梯高層住宅。由此，隨 著城市化建設的發(fā)展 及土地成本的增加， 未來高層住宅必將在市場上占主導地位。而目前市場的狀況不難看出，高層住宅的開發(fā)市場機會較大。 隨著建水縣 的 政府規(guī)劃及 經濟環(huán)境 發(fā)展，新區(qū)的建設將加快房地產的迅速發(fā)展。借助于建水縣作為滇南重要的旅游縣，其在面臨更多機會與競爭的同時，將直接地表現為經濟總擴大，經濟活動頻繁，從而在相當程度上增大了市場需求的增加 。為房地產市場的臵業(yè)投資 將創(chuàng)造更多的需求機會。 三、 項目所面臨的市場環(huán)境分析 1、市場發(fā)展?jié)摿薮螅蛻粜枨筝^單一 經過對 目前在售樓盤 的分析對比，可以看出整個建水房地產市場 擁有很大的發(fā)展建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 潛力，但是市場產品供應也比較單一，大部分開發(fā)以多層住宅為主，基本無任何其他物業(yè)類型，有 大 量的小別墅群，均為政府機關單位的集資建房區(qū)域，但是從客戶需求調查可以看出，大部分人群有足夠的購買能力，但是對產品的認識還停留在初級階段，整體市場的價格和需求并不吻合。 2、 開發(fā)規(guī)模適中，產品塑造能力低 目前大部分的在建項目規(guī)模較小，均為的中小型項目，產品不僅形式單一，而且處于萌芽狀態(tài)，開發(fā)商 僅僅 簡單按照傳統(tǒng)模式打造產品，不求產品的創(chuàng)新，從各個項目的樓盤現場可以看出來，開發(fā)商根本沒有包裝和品牌 意識，在這樣的開發(fā)模式下打造的產品，無法滿足高端客戶的需求。 、 樓盤整體包裝檔次低，銷售手法單一 建水的消費群體主要由礦老板、私營業(yè)主、教師、高級白領、外來人口構成，有很強的消費能力，其中大部分人群也有很好的產品認知能力，但是無論是從樓盤的平面展示、工地圍墻、項目資料等方面來看，還是從產品包裝方面來看，都出于初級階段，這足以說明建水的房地產市場不成熟，尚處于起步階段，在營銷手段方面更是缺乏，沒有品牌意識，所調查的全部樓盤中更是操作不規(guī)范，這就說明整個市場嚴重缺乏成熟的高端項目，來更好的滿足中高 端客戶的需求。 、 物業(yè)管理機制不健全、不規(guī)范 物業(yè)管理在建水的已開發(fā)項目中整體都比較薄弱，在房地產較為成熟的城市，業(yè)主對物 業(yè)公司的要求一般都比較高，很少有能夠滿足業(yè)主需求的物業(yè)公司， 建水的客群對物業(yè)的認識尤為空白，所以我們要在物業(yè)上面做到專業(yè)、全面，更好的為業(yè)主服務，就必須采用知名的物業(yè)管理機構，不僅在管理模式上和管理機制上都是比較成熟和專業(yè)的，這對推廣我們項目品牌有很大的促進作用。 、 開發(fā)商操作水平低下，無引導市場意識 建水的大部分項目都是本土開發(fā)商來開發(fā) ，基本上沒有昆明或者外省的開發(fā) 商進駐， 建水的房地產市場 自身 不夠成熟，又沒有先進的操盤經驗可以借鑒，一定意義上決定了本土開發(fā)商操作水平比較低下，在所開發(fā)的新區(qū)項目中，無一有項目景觀展示區(qū) 和樣板房展示區(qū)，所以在高端產品缺失的情況下，使市場產生抗性，我們要 做 到引建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 導市場、 規(guī)避這種現象 ，所以在本項目的操作中將 運用成熟的操作手段，填補高端客戶的需求空白。 四、 項目所處地段商業(yè)價值及規(guī)劃前景分析 本項目位于建水大道旁，離古城商業(yè)圈大約 1 公里，離清遠路商業(yè)圈僅 1000 米左右，古城商圈的人氣呈放射狀向外幅射，到達本項目要經過清遠路商業(yè)圈，其商業(yè)價值受兩個商圈的影響，但遠未到達古城商圈的繁榮。所以本項目所在地的商業(yè)氣氛暫時較差，該路段分布有零散的小超市、小商店等商業(yè)網點，沒有形成商圈或商業(yè)街的概念。 但是由于城市加大發(fā)展新區(qū)的力度，除部分黨政機關搬遷新區(qū)外，還有大批象煙草小區(qū)、公務員小區(qū)、教育小區(qū)等高檔社區(qū)的落成，再加之大批社區(qū)的形成，這將會加大人口密度，從而增強購買力，商業(yè)價值會進一步得到體現。 本項目所處新區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，目前除了現有的居住人口，即將建成的 6、7 個社區(qū)和集資建設的幾個大型別墅區(qū)域外，再加之行政區(qū)域的落成，人口總數在 2 年后將達到 6 萬人次，預計未來以建水大道為中軸線的新城區(qū)在商業(yè)配套方面有大量的面積需求，目前該區(qū)域沒有完整的、大型的、成熟的娛樂、餐飲、休閑區(qū)域，所以建水大道承載了部分城市配套功能，將成為第二個建水市集中消費核心區(qū)域。 建水大道聚集著建水縣各國家政府機構 ， 依靠行政區(qū)的政府性消費背景，高檔餐飲以及高檔娛樂市場占有率較大。加之，周圍新建房地產項目的建成以及原有的公務員小區(qū)、煙草小區(qū)、教育小區(qū)等原有非市場化運作的集資房，社區(qū)商業(yè)的需求比例也會較大。 因此，本項目中心即將建成的體育場，將輻射整個建水 縣 ，不僅是未來全 民健身的集中場所，也是連接新區(qū)高檔餐飲、娛樂、休閑的樞紐，與行政新區(qū)，大型住宅片區(qū)，形成商業(yè)金三角，從而該項目集中商業(yè)應以大型超市、面積超過 500 平米的大型餐飲、娛樂場所為主，以日常生活配套為輔，（包括美容美發(fā)、茶秀、網吧、小商品、精品店、專賣店、咖啡廳、銀行、郵政） 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第五章 項目定位 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 一、項目介紹 1、項目區(qū)位： 項目用地位于建水大道西段，選址于原省安裝機械廠 。 行政上隸屬于臨安鎮(zhèn)。 據市政規(guī)劃和目前城市發(fā)展動態(tài)，整個建水縣呈現向北面新區(qū)發(fā)展的趨勢 ，項目總體區(qū)位屬于具發(fā)展?jié)摿^(qū)域的新區(qū)。另外項目北側規(guī)劃一條三環(huán)路，有利于東西縱向交通。 2、項目性質與規(guī)模 初步規(guī)劃：開發(fā)部分占地 1 畝，其中 畝為 體育建設用地，包括萬人體育場 、 多功能體育館 、 室內網球館 、室外籃球場； 以高層建筑為主，有少量多層及大面積商業(yè)。容積率最高 3.0。 、 項目 用地現狀 東面為農民房，無任何污染。除視覺上不美觀外，對項目暫無其他影響。 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 西側隔清遠路為臨安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府辦公樓，形象不錯。 南側為建水大道，視覺影響較好。 北側為待建的三環(huán)路及大片空地，視野較好。 、 項目 區(qū)域市政公建配套情況 交通 目前通往項目地有 2 條公共線路，分別為 12 路和 13 路公交車。這兩路公交車都在項目地南邊建水大道。待三環(huán)建成，項目北面以及東面和西面交通都可得到改善。 醫(yī)療 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 建水縣人民醫(yī)院據項目地約 2 公里路程。紅河州第二人民醫(yī)院距項目地僅 0.5 公 里 教育 項目地西面的紅河警校、建水縣技工學校距約 1 公里路程。東北方向的重點中學建水縣第六中學距離項目地僅為 2 公里左右。 公建 距離項目地約 1 公里處的人工湖“廣慈湖”。 商業(yè) 就目前情況來說，項目周邊已投入使用的商業(yè)為新世紀家具城。其余 2 公里范圍內沒 有大規(guī)模的商場、超市。 二、 項目開發(fā)的總體思路 建水首席體育地產示范項目 /建水高端生活示范社區(qū) 三、 定位構想與原則 、戰(zhàn)略構想 2007 年屬于建水縣新區(qū)發(fā)展的初具規(guī)模的一年。隨著政府的搬遷以及行政區(qū)域的建設，以建水大道為中軸核心的城市化新區(qū)正在形成。各房地產開發(fā)商都紛紛向此區(qū)域邁開腳步。在這個時候我們借助項目的優(yōu)良資源，建設建水縣國際化健康運動社區(qū)以及通過先進的規(guī)劃和設計打造建水縣高端生活示范社區(qū)。建立發(fā)展商良好的品牌形象以及社會口碑，占據高端市場領域。在 實現利潤的同時創(chuàng)造優(yōu)良的品牌價值，打造建水新區(qū)地產領軍角色。 、定位的原則 從消費者的心理謀求定位，而不是以生產或銷售者的立場來確定； 針對特定目標市場，而非整個市場； 充分考慮細分市場的容量以及市場進入風險； 結合項目區(qū)位、規(guī)劃特點，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢 創(chuàng)造出城新區(qū) 大規(guī)模、高品質社區(qū) 的樣板品牌。 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 四、構想藍圖 這里 將成 為建水縣國際化的體育之城，居住環(huán)境一流的大型 運動社區(qū)。在這里，不僅可享受到一流的體育設施，感受健康的生活，還 可以邂逅都市的繁華，特色風情商業(yè)步行街，大型商場，休閑娛樂?？Х?，銀行、郵局 、醫(yī)院、學校都在幾步之遙 該建筑群從遠看去，錯落有致，現代簡約，成為新區(qū)建筑新地標；精致實用、間隔巧妙、功能完善的戶型單位，開揚宏敞的大型門窗，與社區(qū)立體園林式的綠化景致相映成趣，盡顯成功人士的起居風采。 國際化的體育之城讓住戶盡情感受健康生活。 無微不至的物業(yè)管理服務，致力營造一個親切、自然、坦誠、融洽的人文居住環(huán)境，將引領建水的成功人士走向一種充滿高品質與健康并存的嶄新居住生活。 五、 目標市場定位： 、經營 部分 （商鋪） ： 小 型專業(yè) 體育用品商戶 進駐 、經營部分（體育設施）： 萬人體育場的賽事 舉辦，多功能體育館以及室內網球館的月卡、年卡辦理 、產權銷售 部分 （商鋪） ： 項目周邊商業(yè)經營者 項目周邊商鋪投資者 項目周邊社區(qū)商業(yè)：銀行、證券、電信等代理點 、產權銷售部分（住宅） 以建水廣大的市場 高收入人群 為主，以 中等收入人群 為輔。 按資產可以把社會群體分為五個層次，即富人階級，中資階級，小資階級，工薪階級、城市下層 (社會最低層 )。 他們工作性質或職業(yè)特點： 職業(yè)： 私營業(yè)主 /礦老板 /副業(yè)高收入農民 大中型企事業(yè)單位中的業(yè)務主管、部門經理 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 醫(yī)生 /教 師 等專業(yè)人士 政府科級、 處級干部以及其它公務員 （集資建房原因，比例較?。?收入：家庭總收入在 10-50 萬元以上，家庭年收入在 3 萬元以上； 年齡： 30-45 歲； 家庭人口： 3-6 個； 六、營銷定位 項目的外部核心競爭力表現在親近建水新城，親近繁華地段，適合居家，有投資升值空間。 項目內部核心競爭力在于復合規(guī)劃概念，復合不僅表現在建筑與景觀的和諧統(tǒng)一；而且體現在發(fā)展商在制造產品時， 以 萬人體育場作為核心， 大力發(fā)展社區(qū)體育，構建和諧社區(qū)。 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第六章 項目計劃進度 祥見附件 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 第七章 投資估算與收益概算 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 一、 體育運動設施 投資成本 1、 萬人體育場 2、多功能體育館 3、室內網球館 4、室外籃球場 5、其他體育運動設配套設施 項目 細項說明 投資概算（萬元） 備注 萬人體育場 容納 1.5 萬人 7000 多功能體育館 容納 4000 人 3000 室內網球館 2 塊網球場地 150 室外籃球場 40 其他體育運動設配套設施 280 合計 約 1.04 億 二、開發(fā)銷售投資成本 1、 征地和拆遷補償 安臵 2、 規(guī)劃設計 3、 勘察設計和前期工程費 4、 景觀設計及工程 5、 住宅建安工程 6、 商業(yè)建安工程 7、 地下車庫工程 8、 營銷策劃費用 9、 廣告宣傳費用 10、 其他各項費用 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 項目 細項說明 投資概算 征地和拆遷 補償安臵 其中 86.2 畝為體育劃撥用地。 44.8 畝為出讓用地 44.8 96=4300 萬 元 規(guī)劃設計 總規(guī)劃、施工圖設計 200 萬 元 勘察設計費 38 萬 元 景觀設計及工程 設計及工程施工 500 萬 元 住宅建安工程 高層： 71249.73 多層： 6400 71249.73 1500=1.06 億 元 6400 1100=704 萬 元 商業(yè)建安工程 26621.6 26621.6 1100=2928 萬 元 營銷策劃費用 策劃及銷售代理 300 萬 元 廣告宣傳費用 所有媒體、印刷資料 100 萬 元 其他各項費用 場地平整和臨建、臨時水電、城建配套、產權交易、測量 費等 800 萬 元 合計 2.04 億元 以上一、二項總合計為 項目總投資額 3.08億元 。銷售周期 1 年。 三、 收益概算 1、 產權銷售部分 1.1 住宅： 77649.73 2500 元 / =1.94 億元 1.2 商業(yè)： 26621.6 7000 元 / =1.86 億元 1.3 萬人體育場周邊 60 間商鋪銷售經營權： 80 6000 元 / 60 間 =2880 萬元 合計： 1.94 億 +1.86 億 +0.288 億 =4.088 億元 2、年經營部分 2.1 室內網球館 ： 70 元 /人 次 2 萬人 /年 =140 萬元 2.2 多功能體育館 兵乓球： 40 元 /人 次 2 萬人 /年 =80 萬元 羽毛球： 50 元 /人 次 2 萬人 /年 =100 萬元 迷你高爾夫 VIP： 2 萬元 /人 年 900 人 = 1800 萬元 /年 建水縣體育運動中心 奧城項目可行性研究 報告 云南正武集團（專注地產 專心生活） 迷你高爾夫（普通）： 140 元 /人 1 萬人 140 萬元 合計： 140+80+100+1800+140=2260 萬元 3、年總收益合計： 4.088 億元 +2260 萬元 =4.314 億 綜上所述本項目住宅及商業(yè) 銷售周期 1 年， 年收益利潤概算 1.234 億元。 長久 經營 類 部分每年收益利潤 2260 萬元。 年總收益為： 1.46 億元 云南正武集團 2008-3-28地產委托物業(yè) 前期管理 工作 相關業(yè)務指引 1、 目的 以內部市場化為原則，理順地產公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經營和業(yè)務關系。 2、 適用 范圍 適用于地產公司和物業(yè)公 司 前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導 。 3、職責 3.1 物業(yè) 公司新項目 管理部 、地產項目部和地產客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項目部在 新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。 3.3 地產公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經營關系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進 招商 地產銷售的原則，合理確定物 業(yè)公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。 4.2 在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產公司之間需 建立清晰的業(yè)務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體，在 各項 具體業(yè)務上，地產公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。 4.3 地產公司應與物業(yè)公司 應按照已 確定 的 各項委托業(yè)務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準 進行結算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產公司委托物業(yè)公司實施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產公司提出 建設性意見，以減少產品缺陷的過程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項目開辦費 是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為 實現新項目的正常物業(yè)管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。 云南正武集團（專注地產 專心生活） 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗收后地產公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。 5.6 保潔開荒 是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。 6、方法和過程控制 6.1 項目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施 工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設性意見。 6.1.1.1 規(guī)劃設計過程的控制。地產公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考，地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理 部組織專業(yè)人員定期與地產公司項目部召開現場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見 提交工程整改建議書 。 6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前 3-5 個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查 并提交物業(yè)驗收報告 ，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員 會協(xié)調地產各部門對物業(yè)公司發(fā)現的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量 。 6.1.1.4 營銷配合過程的控制。 物業(yè)公司需配合地產公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當地產公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產公司。 6.1.1.4.1 在營銷過程中，地產公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現的矛盾。 6.1.1.4.2 對于 營銷階段發(fā)生的費用，地 產公司和物業(yè)公司應嚴格按照物業(yè)服務前期介入委托合同（附件一）進行。 6.1. 2 項目前期介入階段， 地產公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關 人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。 6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米 2 4 元）。 云南正武集團（專注地產 專心生活） 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務合同 ： 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管 理服務合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2 經地產公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業(yè)管理的約定）內容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃 ，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。 6.2.3 物業(yè)管理費測算 6.2.3.1 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據以及測算結果。 6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應參照當地政府指導標準和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產公司應承擔相應虧損。 6.2.4 項目開辦費 6.2.4.1 物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內 分攤到物業(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地產公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高