【商業(yè)地產(chǎn)】-長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究重點(diǎn)報(bào)告86P（服務(wù)藏龍+保利別墅）

長(zhǎng)沙市場(chǎng)概述 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局 長(zhǎng)沙各片區(qū)重點(diǎn)樓盤掃描 長(zhǎng)沙重點(diǎn)樓盤園林風(fēng)格簡(jiǎn)析 長(zhǎng)沙重點(diǎn)樓盤建筑風(fēng)格簡(jiǎn)析 分享思路 宏觀 微觀 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 未來(lái)規(guī)劃 宏觀特征 樓盤解析 風(fēng)格總覽 長(zhǎng)沙市場(chǎng)總體概述 1 長(zhǎng)沙 珠三角經(jīng)濟(jì)圈 中部六省 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 長(zhǎng)沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng) 長(zhǎng)沙在全國(guó)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng) 長(zhǎng)沙 珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點(diǎn)城市 長(zhǎng)沙 長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化核心城市；以提高其在國(guó)內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力，在更大范圍內(nèi)參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)為目標(biāo)。 長(zhǎng)沙市 株洲市 湘潭市 長(zhǎng)株潭一體化目標(biāo)： 通過(guò)長(zhǎng)株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國(guó)內(nèi)省份中的核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力。 努力發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)和直接對(duì)外開放的區(qū)域。 城市傳統(tǒng)商業(yè)中心集中于河?xùn)|北部，除五一路商圈外，伍家?guī)X、火車站、溁灣鎮(zhèn)三大商圈輻射范圍仍限于區(qū)域內(nèi)； 隨著城市的擴(kuò)張，新的商圈正在逐步發(fā)展，但相對(duì)于傳統(tǒng)商圈而言，其影響力仍有待提升。 長(zhǎng)沙 “ 西文東市 ” 的發(fā)展格局，城市商業(yè)集中于河?xùn)|北部，五一路商圈是唯一的市級(jí)商圈 五一路商圈 省委 省政府 火車站商圈 伍家?guī)X商圈 星沙商圈 馬坡嶺商圈 黎托商圈 紅星商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈 市政府 觀沙嶺商圈 望城坡商圈 岳麓山、岳麓書院、橘子洲頭、湘江是長(zhǎng)沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長(zhǎng)沙幾千年歷史的見證，長(zhǎng)沙市民對(duì)她們有著深厚的感情 影視傳媒是長(zhǎng)沙最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，是長(zhǎng)沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國(guó)收視率最高的省級(jí)電視臺(tái)，“ 超女 ”“ 快男 ” 更是近年來(lái)長(zhǎng)沙吸引世人的“ 亮點(diǎn) ” 影視文化、山水洲城 長(zhǎng)沙是中國(guó)影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國(guó)第一批歷史文化名城，活力的城市 長(zhǎng)沙近年來(lái) GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展 長(zhǎng)沙市歷年 GDP與固定資產(chǎn)投資情況 6 5 6 . 4 17 2 8 . 0 88 1 2 . 99 2 8 . 2 21 2 9 6 . 6 61 5 1 9 . 91 7 9 0 . 6 62022803634956689151 0 8 9 . 81 1 . 3 %1 2 . 1 %1 2 . 7 %1 4 . 0 %1 4 . 9 % 1 4 . 8 0 %3 8 . 3 %2 8 . 1 %3 6 . 5 %3 8 . 9 %3 1 . 9 %2 2 . 5 7 %1 4 . 8 %2 2 . 7 %02004006008001000120014001600180020002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006億元0%10%20%30%40%50%G D P 固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率 年增長(zhǎng)率 近 6年長(zhǎng)沙市 GDP增長(zhǎng)率保持在 12%以上， 2006年城市GDP達(dá)到 1790.66億元； 近年來(lái)長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長(zhǎng)， 2006年已達(dá) 1089.8億元，增幅高達(dá) 22.57% 大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用 長(zhǎng)沙市人均 GDP快速增長(zhǎng)，人均可支配收入水平較高 112621374715506239682785312436214101 0 . 8 %1 1 . 4 % 1 1 . 5 %1 2 . 6 %1 3 . 9 %1 6 . 2 0 %1 3 . 4 %6000800010000120001400016000180002000022000240002600028000300002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元10%12%14%16%18%人均G D P 年增長(zhǎng)率798587049021124341102199331 2 . 0 0 %1 2 . 8 %1 1 . 0 %1 0 . 1 %9 . 9 %9 . 0 %9 . 4 %6000700080009000100001100012000130002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增長(zhǎng)率 長(zhǎng)沙市人均 GDP保持高速增長(zhǎng)，近 6年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò) 10%，而且增速不斷加快； 2006年人均 GDP達(dá)到 27853元 ,人均 GDP增長(zhǎng)速度為16.2% 可支配收入保持較高速度增長(zhǎng)，近三年來(lái)的增長(zhǎng)率都超過(guò) 10%水平， 06年人均可支配收入為 12924元，增長(zhǎng) 12.0% 中部省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 GDP與社會(huì)消費(fèi)品零售總額較高，人均可支配收入處于最高水平 17918 6 5 . 6 120028 2 2 . 211853 5 8 . 425901 2 9 3 . 3 310743 8 4 . 3 110004 3 6 . 4 727501 1 5 5 . 360682 1 8 8 . 7 705001000150020002500300035004000450050005500長(zhǎng)沙 鄭州 南昌 武漢 合肥 太原 成都 廣州2 0 0 6 年G D P ( 億元） 2 0 0 6 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）周邊省會(huì) /直轄市 長(zhǎng)沙 鄭州 南昌 武漢 人均可支配收入（元） 13924 11800 11243 12360 周邊省會(huì) /直轄市 合肥 太原 成都 廣州 人均可支配收入（元） 11013 11741 12789 12360 在中部六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙的 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額均列第三位，低于武漢和鄭州，但明顯高于太原、合肥和南昌； 與廣州和成都相比，長(zhǎng)沙市的 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額都有較大差距； 長(zhǎng)沙市人均可支配收入在中部六省會(huì)城市中處于最高水平，而且高出成都 1135元 與其他城市相比，雖然長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量較小，但人均 GDP高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間大 周邊省會(huì) /直轄市 廣州 武漢 長(zhǎng)沙 南昌 成都 GDP（億元） 6068 2590 1791 1185 2750 人均可支配收入（元） 19850 12360 13924 11243 12789 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 2188.8 1293.3 865.6 358.4 1155.3 恩格爾系數(shù)（ 2006年） 37.3 38.8 32.6 44.0 34.9% 恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消費(fèi)的支出越多，通過(guò)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整能用于居住消費(fèi)的支出也就越多。 長(zhǎng)沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，表明長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展空間大。 與其他直轄市和省會(huì)城市相比，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)總量偏小，但人均可支配收入水平高，僅僅低于廣州； 長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額與鄰省大型城市還有較大差距，但已超出南昌近一倍。 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)，表明國(guó)內(nèi)外對(duì)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心 3 3 . 0 26 3 . 1 98 1 . 71 2 2 . 5 61 7 4 . 5 42 5 6 . 3 53001 6 . 3 2 %2 2 . 5 8 % 2 2 . 5 3 %2 4 . 7 6 %2 6 . 2 7 %2 8 . 0 0 %2 6 . 0 0 %0501001502002503003502000 2001 2002 2003 2004 2005 20060 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資 房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資歷年來(lái)保持較快的增長(zhǎng)， 2006年達(dá)到 300億以上。 房地產(chǎn)投資的比例，歷年來(lái)占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展占有越來(lái)越重要的作用。 長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn) 29912738246823612582237630222200240026002800300032002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006銷售面積（萬(wàn)平方米） 從 2001-2006年，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為38% 2006年商品房銷售面積較 2005年有小幅增長(zhǎng)。 近年來(lái)，長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入的增長(zhǎng)速度都快于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度 - 1 5 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006城市G D P 增長(zhǎng)速度人均G D P 增長(zhǎng)速度人均可支配收入增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度 六年來(lái)，長(zhǎng)沙 GDP平均增長(zhǎng) 14.8%；人均 GDP平均增長(zhǎng)13.2%；人均可支配收入平均增長(zhǎng)11.45%。 長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度低于可支配收入的增長(zhǎng)速度，表明市民的消費(fèi)能力得到積蓄，房?jī)r(jià)有較大的上漲潛力。 房?jī)r(jià)收入比 長(zhǎng)沙市為 6.151 ，基本處于合理范圍 4.1 6.1 房?jī)r(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房?jī)r(jià)收入比偏低，房?jī)r(jià)偏低，需求增加 房?jī)r(jià)收入比偏高，房?jī)r(jià)偏高，需求減少 房?jī)r(jià)收入比 發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 4.1 6.1 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)需求 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比 6.15 房?jī)r(jià)收入比 一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在 1.8-5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房?jī)r(jià)收入比發(fā)達(dá)國(guó)家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比在 4.1-6.1之間是比較合理的范圍 城 市 北京 深圳 上海 杭州 長(zhǎng)沙 房?jī)r(jià)收入比 13 12 12.1 10.1 6.15 武漢 南昌 合肥 太原 鄭州 7.8 8.4 9.1 8.77 8.4 在中南六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 “ 環(huán)房匹配指數(shù) ” 僅大于鄭州，與其他城市相比，房?jī)r(jià)上漲空間較大 城 市 鄭州 海口 北京 廣州 長(zhǎng)沙 環(huán)房匹配指數(shù) -0.33 0.44 -0.46 -0.54 1.43 城 市 武漢 南昌 合肥 太原 成都 環(huán)房匹配指數(shù) 8.5 10.25 12.48 20.17 7.68 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（ 20012004） 長(zhǎng)沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)定增長(zhǎng) 環(huán)房匹配指數(shù) 反映房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。 指數(shù)接近于零，房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏差； 指數(shù)為負(fù)，表示房地產(chǎn)價(jià)格變化速度低于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境提供的變化空間，房?jī)r(jià)上漲的空間較大； 指數(shù)為正，表示房?jī)r(jià)變動(dòng)速度高于房地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房?jī)r(jià)商戰(zhàn)空間較小。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，發(fā)展空間大 1. 城市意象： 山水洲城，中國(guó)第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，充滿活力的城市 2. 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)： GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，但人均 GDP高，恩格爾系數(shù)小，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁 3. 行業(yè)指標(biāo)： 成交面積穩(wěn)定增加，房?jī)r(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，房?jī)r(jià)收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平 大勢(shì)向上 長(zhǎng)沙 “ 西文東市、南帝北丐 ” ，目前 在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行著新一輪的擴(kuò)張，城市往外環(huán)發(fā)展 。 市府西移 省府南遷 新河三角洲崛起 高橋市場(chǎng)群 市民觀點(diǎn) “ 現(xiàn)在的長(zhǎng)沙比以前大多了 ” 東：高橋市場(chǎng)群、星沙板塊 南：省府南遷，大量土地供應(yīng) 西：市府西移，岳麓資源、人文并舉 北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造 一主二次四組團(tuán) ，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺新城，撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán) 據(jù)長(zhǎng)沙市 2001年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020年長(zhǎng)沙市人口將增加到 350萬(wàn) ，城市用地規(guī)模由原來(lái)的 250平方公里增加至 350平方公里 。 城市空間結(jié)構(gòu)為“一主二次四組團(tuán)”，即一主 -河?xùn)|主城區(qū)，二次 -河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) -撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、 暮云組團(tuán) 。城市規(guī)劃區(qū)由原來(lái)的 966平方公里擴(kuò)大到 2890平方公里，其中都市區(qū) 1450平方公里 。 按照長(zhǎng)沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長(zhǎng)沙通過(guò)10-15年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口 300萬(wàn)，城區(qū)面積 350平方公里的大都市，按此速度，長(zhǎng)沙還要增加住宅面積 4000萬(wàn)平方米 ，每年要新增住宅面積 200多萬(wàn)平方米 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。 板塊關(guān)鍵詞： 行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè) / 融城核心 一主兩副環(huán)綠心 暮云片區(qū)發(fā)展方向定為集合生態(tài)型的省級(jí)行政文化中心、長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長(zhǎng)沙最富吸引力的城市休閑場(chǎng)所、環(huán)保型工業(yè)生產(chǎn)基地于一體的世紀(jì)人與自然和諧發(fā)展的新型生態(tài)城。 省府行政中心 野生動(dòng)物園 長(zhǎng)沙理工大學(xué) 中信新城 。 大勢(shì)向上 規(guī)劃利好 遠(yuǎn)景一片光明 長(zhǎng)沙市場(chǎng)大趨勢(shì)向好 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局 2 多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，是城市向城市群發(fā)展的重要過(guò)渡 長(zhǎng)沙 05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能 多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展 第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張 第二階段：多核化發(fā)展 第三階段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成 目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開花 城南板塊： 湘江以東，車站路以西，勞動(dòng)路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長(zhǎng)株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)；但缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源。 城東板塊： 長(zhǎng)沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源。 麓谷板塊： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。 麓南板塊： 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。 城北板塊： 湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長(zhǎng)沙市區(qū)居民對(duì)區(qū)域認(rèn)同度低。 星沙板塊： 東二環(huán)以東，三一九國(guó)道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購(gòu)買人群，但距離市區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。 市府板塊： 市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。 麓谷板塊 市府板塊 麓南板塊 中心板塊 城南板塊 東城板塊 金鷹、星沙板塊 城北板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 資源 地段 產(chǎn)業(yè) 政府 政府 政府 從供應(yīng)量看， 06年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足鼎立格局 北城 在售 103萬(wàn) 將售 353萬(wàn) 麓南 在售 132萬(wàn) 將售 96萬(wàn) 市府麓谷 在售 231萬(wàn) 將售 240萬(wàn) 中心 在售 199萬(wàn) 將售 137萬(wàn) 南城 在售 210萬(wàn) 將售 241萬(wàn) 東城 在售 170萬(wàn) 將售 213萬(wàn) 星沙 在售 94萬(wàn) 將售 196萬(wàn) 2006年供應(yīng)情況 07年 6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，長(zhǎng)沙版圖不斷擴(kuò)大 長(zhǎng)沙在售市場(chǎng)情況： 分布于長(zhǎng)沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計(jì) 816.65萬(wàn)，占全市總占地面積的 近七成 050100150200250300350市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積長(zhǎng)沙即將推出市場(chǎng)情況： 省府的南遷，長(zhǎng)株潭一體化的不斷推進(jìn)，使得未來(lái)南城板塊的推盤量明顯勝出，焦點(diǎn)化趨勢(shì)愈加明顯。 0100200300400500600700800900市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項(xiàng)目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強(qiáng) 對(duì)比項(xiàng)目 片區(qū) 區(qū)域的核心驅(qū)動(dòng)力 物業(yè)類型 戶型 （ m2） 主要客戶 當(dāng)前均價(jià)（元 /m2） 岳麓區(qū) 長(zhǎng)沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū) 多層 27%； 小高層 40% 高層 13%；別墅 20% 2房 90-100； 3房 120-150； 4房 150-160；復(fù)式 180； 連排 200-300；獨(dú)棟 350-500 區(qū)域內(nèi) 教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少 2736 天心區(qū) 以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū) 多層 16%； 小高層 47% 高層 34%；別墅 3% 2房 90； 3房 110-130； 4房150；復(fù)式 210； 連排 -；獨(dú)棟 - 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生 2788 雨花區(qū) 城市傳統(tǒng)體育、文化中心， 城市南拓帶來(lái)區(qū)域發(fā)展利好 多層 16%； 小高層 35% 高層 41%；別墅 8% 2房 80-90； 3房 120-140；4房 150-170；復(fù)式 300； 連排 -；獨(dú)棟 - 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員及事業(yè)單位， 市區(qū)內(nèi) 的私營(yíng)業(yè)主 3200 芙蓉區(qū) 城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域 多層 20%； 小高層 22% 高層 56%；別墅 2% 2房 100； 3房 130-150； 4房 140-170；復(fù)式 180-200； 連排 250-280；獨(dú)棟 300以上 城市內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主 3353 開福區(qū) 以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) 多層 21%； 小高層 31% 高層 24%；別墅 24% 2房 90； 3房 130-140； 4房150-170；復(fù)式 200； 連排 180-210；獨(dú)棟 300 區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位，廣電集團(tuán)， 較多城區(qū)客戶 3214 城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項(xiàng)目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強(qiáng) 客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域 雨花28%開福32%天心12%芙蓉12%岳麓0%其他16%雨花開福天心芙蓉岳麓其他受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成： 30%11%13%8%11%5%5%2%10%5%發(fā)展前景好離市區(qū)近離上班地點(diǎn)近生活配套齊全自然環(huán)境好人文環(huán)境好生活習(xí)慣子女教育規(guī)劃利好開發(fā)商實(shí)力受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素： 河西10%城南28%城東10%城北37%星沙0%市中心區(qū)15%河西城南城東城北星沙市中心區(qū)受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成： 從分布特征看，大盤 70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西 1 11 5 2 3 4 6 7 8 9 10 12 13 城市中心 14 15 16 17 二環(huán)線 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 汀湘十里 圣爵菲斯 長(zhǎng)沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 珠江花城 威尼斯城 長(zhǎng)沙奧林匹克花園 同升湖 蔚藍(lán)海岸 岳麓山公館 麓山別墅 陽(yáng)光 100 南山蘇迪亞諾 振業(yè)浪琴灣項(xiàng)目 藏瓏 保利閬峰云墅 14 15 16 17 長(zhǎng)沙市主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目分布狀況 90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓 二環(huán)線 1 2 3 4 5 11 6 7 8 9 10 12 15 14 13 城市中心 16 11 13 10 12 15 14 16 17 18 18 17 水印山城 岳麓山公館 麓山別墅 早安星城 美洲故事 水云間 圣爵菲斯 藏瓏國(guó)際 比華利山 3 5 2 7 4 8 1 6 汀湘十里 世紀(jì)春天三期 長(zhǎng)沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 湘江壹號(hào) 威尼斯小城 中新森林海 山水英倫莊園二期 9 2006年后，長(zhǎng)沙高端項(xiàng)目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各點(diǎn)式的標(biāo)桿項(xiàng)目為主 麓山別墅 5000 南山蘇迪亞諾 3000 2006年以后高端項(xiàng)目分布圖 圣爵菲斯 水云間 7500-8000 藏瓏國(guó)際 6000-12000 比華利山 4000-5700 閬峰云墅 7000-8000 汀湘十里 4000-8000 岳麓山公館 卓越蔚藍(lán)海岸 7000 長(zhǎng)沙玫瑰園 9000 綠城青竹園 9500-12500 2006年前高端項(xiàng)目分布圖 圣爵菲斯 3000元 同升湖山莊 2800元 水云間 3000-4000 美洲故事 托斯卡納 11000 長(zhǎng)沙各片區(qū)重點(diǎn)樓盤掃描 3 城南版塊重點(diǎn)樓盤一覽 1、保利 閬峰云墅 2、美洲故事 3、托斯卡納 4、長(zhǎng)沙奧林匹克花園 5、比華利山 1 2 3 4 5 樓盤 名稱 保利 閬峰云墅 技術(shù)指標(biāo) 占地 39萬(wàn)平米 ，總建筑面積 20多萬(wàn)平米， 0.3容積率，全獨(dú)棟別墅 銷售情況 07年 8月底開盤三百多平米的已經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)辏?客戶構(gòu)成 客戶層面及區(qū)域分布較為廣泛 ， 長(zhǎng)沙市及省內(nèi)客戶較多 ， 另有部分保利集團(tuán)地產(chǎn)投資追隨者 。 主力戶型 360-550平米獨(dú)棟別墅 S/W 優(yōu)勢(shì)：位于芙蓉大道延長(zhǎng)線上，長(zhǎng)潭株一體化中心地段，未來(lái)升值潛力大。 劣勢(shì)：交通目前不通，周邊配套欠缺，現(xiàn)場(chǎng)包裝導(dǎo)示差。 價(jià)格 8500元 /平米起 其他 1、 借保利地產(chǎn)品牌 ， 進(jìn)行大手筆宣傳攻勢(shì) ， 媒體運(yùn)用較為綜合 。 ； 2、 采用復(fù)合式營(yíng)銷 ， 即名車 、 名墅結(jié)合的高端營(yíng)銷手法 ； 3、 配套： 內(nèi)部將有幼兒園 、 會(huì)所 、星級(jí)酒店 、 商業(yè)街等相關(guān)配套設(shè)施 廣告訴求 “ 別墅中的世界名著 ” 保利 閬峰云墅 新南城高端純獨(dú)棟北美別墅社區(qū)。 樓盤 名稱 美洲故事 技術(shù)指標(biāo) 占地 210180萬(wàn)平米 ，總建筑面積251020平米， 1.19容積率，其中別墅為 0.55容積率，綠化率 41.7% 銷售情況 07年 9月底，以組團(tuán)形式分批推售，首批 26套。 客戶構(gòu)成 企業(yè)高官 ， 深圳投資客 ， 各 50% 主力戶型 426.76平米獨(dú)棟別墅，363.16/370.5平米雙拼，393.63/372.73平米雙拼； S/W 優(yōu)勢(shì)：交通便捷，緊鄰南北主干道萬(wàn)家麗路、東西主干道湘府路。距省政府 6分鐘車程，距東塘 15分鐘車程，距機(jī)場(chǎng) 20分鐘車程。 劣勢(shì)：周邊配套還沒有成型。 價(jià)格 9000均價(jià) 其他 1、 項(xiàng)目展示到位 ， 銷售員態(tài)度好； 2、 1200萬(wàn)打造銷售中心 ， 裝修豪華 、 尊貴 ， 令人流連忘返 ； 3、 配套：小區(qū)幼兒園 、 華夏一中 、雅禮 （ 寄宿制 ） 中學(xué) 、 同升湖國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ， 以及該區(qū)域規(guī)劃中的小學(xué) 、 初中等也近在咫尺； 廣告訴求 “ 原創(chuàng)北美 ， 家族別墅 ” 美洲故事 浙江品牌開發(fā)商傾情打造， 展現(xiàn)美洲原始村落風(fēng)情。 樓盤 名稱 托斯卡納 技術(shù)指標(biāo) 占地 18萬(wàn)平米 ，總建筑面積 20萬(wàn)平米， 1.03容積率。 銷售情況 07年 8月開盤，平均個(gè)月發(fā)售 20套左右，當(dāng)天銷售一空； 客戶構(gòu)成 區(qū)域性客戶較多 ， 中央政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的政府機(jī)關(guān)客戶以及私營(yíng)企業(yè)主 主力戶型 聯(lián)排： 315-403平米，洋房： 130-250平米。 S/W 優(yōu)勢(shì)： 3000平米大型水景湖泊，地段，交通。 劣勢(shì)：周邊配套還沒有成型。 價(jià)格 均價(jià) 7000元 /每平米 其他 1、 展示： 3000平方米的大型水景湖泊 ， 20000平方米的樣板示范區(qū)； 2、 配套： 6班幼兒園 ， 規(guī)劃中的小學(xué) 、 初中 沃爾瑪超市雨花店 、 長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院 、 中南林學(xué)院醫(yī)院 、 博； 廣告訴求 “ 意大利手工別墅群 ” 托斯卡納 中央政務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品型意大利風(fēng)情手工別墅， 概念炒作樣本。 樓盤 名稱 長(zhǎng)沙奧林匹克花園 技術(shù)指標(biāo) 占地 35萬(wàn)平米 ，總建筑面積 50萬(wàn)平米， 1.99容積率。 銷售情況 1期 1批 05年 10月開盤，至 06年 3月售罄； 2批 06年 4月開始登記， 6月 9日選房； 2期 1批 07年 1月開盤， 2批 7月 8號(hào)； 3期 10月入市，價(jià)格待定，預(yù)計(jì) 6000左右； 每月銷售 50套左右； 客戶構(gòu)成 1期客戶以長(zhǎng)沙本地人為主，約占 90%，其中公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企業(yè)主比較多， 30-40歲，以二次置業(yè)為主；約 10%為外地人； 2期客戶 70%為外地客戶，以湘籍一線城市人群為主，以投資為主要目的； 主力戶型 132-155平米 .三房 S/W 優(yōu)勢(shì)：鄰近省政府，交通商務(wù)等配套等齊全。 劣勢(shì)：商業(yè)配套較少。 價(jià)格 1期 1批均價(jià) 3200， 2批均價(jià) 3700； 2期 1批均價(jià) 4700， 2批均價(jià) 5700 其他 1、 展示區(qū) （ 包括售樓部及售樓部后園林 ） 共投資 1400萬(wàn)元建造 ， 吸引眼球效應(yīng)很大； 2、 配套：運(yùn)動(dòng)城 ， 體育公園 ， 趣味省青少年活動(dòng)中心 ， 音樂廳 。 廣告訴求 “ 承襲 500載中國(guó)大宅榮耀 ” 奧林匹克花園 主打奧運(yùn)風(fēng)，每一期不同城市主題。 樓盤 名稱 比華利山 技術(shù)指標(biāo) 占地 100萬(wàn)平米 ，總建筑面積 75189平米， 0.72容積率， 1500棟別墅 。 銷售情況 開盤售聯(lián)排和雙拼，現(xiàn)臨水聯(lián)排已售完，剩余鄰國(guó)道的聯(lián)排（ 260平左右） 客戶構(gòu)成 本地南城區(qū) 60-70%，株洲、湘潭 15%左右，部分深圳炒房團(tuán) 主力戶型 雙拼 308；聯(lián)排 231-264；獨(dú)棟 418 S/W 優(yōu)勢(shì)：生態(tài)景觀、遠(yuǎn)離喧囂。 劣勢(shì)：交通不便，配套稀缺。 價(jià)格 雙拼 5200-5300（ 5000-5700） 聯(lián)排 4200左右（ 4000-4700） 其他 1、 展示區(qū) （ 包括售樓部及售樓部后園林 ） 共投資 1400萬(wàn)元建造 ， 吸引眼球效應(yīng)很大； 2、 配套： 303醫(yī)院 、 湖南對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)學(xué)院 、 中國(guó)保險(xiǎn) 、 商業(yè)街 廣告訴求 定位 “ 國(guó)際化全域生態(tài)新體系別墅物業(yè) ” ， 倡導(dǎo) “ 跨越平面生活 ， 締造立體棲居 ” 。 比華利山 主打生態(tài)牌，倡導(dǎo)立體新體系生活。 城南片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 省政府遷入；長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃利好；道路、環(huán)境等情況良好。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 靠近北部省政府區(qū)域以小高層、高層為主；目前處于大盤崛起階段，眾多別墅項(xiàng)目被市民認(rèn)可。 客戶群體： 周邊政府人員較多；靠近南部縣市的外來(lái)人員在不斷增加；別墅等輻射范圍廣的產(chǎn)品能夠吸引一定的高端客戶。 銷售狀況： 單價(jià)低的產(chǎn)品銷售速度迅速；景觀品質(zhì)口碑好的別墅產(chǎn)品消化速度快；片區(qū)認(rèn)同度不斷增強(qiáng) 河西版塊重點(diǎn)樓盤一覽 1、長(zhǎng)沙玫瑰園 2、卓越蔚藍(lán)海岸 3、汀湘十里 4、中新森林海 5、陽(yáng)光 100 1 2 3 4 5 樓盤 名稱 長(zhǎng)沙玫瑰園 技術(shù)指標(biāo) 總占地 66.7萬(wàn)平米 ，總建筑面積100萬(wàn)平米， 1.8容積率。 銷售情況 2006年 6月開始銷售，起價(jià) 2300元 /平米，至 2007年 2月共銷售 200套，均價(jià) 2700元 /平米， 07年 2月份以來(lái)，價(jià)格飛漲，月均銷售 100余套，價(jià)格漲至3800元 /平米； 客戶構(gòu)成 周邊區(qū)域人群（河西、望城）比較多，主要是工薪階級(jí)、市、區(qū)政府公務(wù)員、生意人，市區(qū)人群在此置業(yè)一般都是二次以上置業(yè)，比例不到 20%；外地客戶占 30%，其中一名深圳客戶購(gòu)買 40套小高層，一棟獨(dú)棟，調(diào)研當(dāng)天共接待八批客戶，其中五批來(lái)自深圳； 主力戶型 小高層均價(jià) 3800元 /平米 別墅 11000元 /平米起 S/W 優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品品質(zhì)感強(qiáng)，山林景觀，空氣清新。 劣勢(shì)：周邊無(wú)配套。 價(jià)格 去年均價(jià) 5500元 /平米； 年底預(yù)計(jì)開盤 8000元 /平米 其他 1、 別墅材質(zhì)與高層材質(zhì)趨同 2、 配套： 5星級(jí)酒店 、 蓮花藝術(shù)館 、泳池 、 幼兒園 、 小學(xué) 、 中學(xué) 、 醫(yī)院 、步行街 、 商鋪 廣告訴求 “ 經(jīng)典泊岸生活 ” 長(zhǎng)沙玫瑰園 系列出品，品質(zhì)保證。 樓盤 名稱 卓越蔚藍(lán)海岸 技術(shù)指標(biāo) 總占地 37.2萬(wàn)平米 ，總建筑面積 50萬(wàn)平米， 1.6容積率。 銷售情況 一期共 293套， 2006年 3月開盤， 9月售罄，目前 70余戶裝修入戶， 3600元 /平米起價(jià)；二期北區(qū) 2007年 4.28開盤，共 170套，三周售罄，單價(jià) 4800元 客戶構(gòu)成 客戶為多次置業(yè)者， 50%為卓越深圳老業(yè)主；本地客戶中大多來(lái)自市府、區(qū)府及高新區(qū)的工作人員及大學(xué)城的教師，區(qū)政府團(tuán)購(gòu)有優(yōu)惠；僅有 1/3的客戶將河西作為第一居所； 主力戶型 二房 92，三房 120-140，四房 140-190， TH200-240 S/W 優(yōu)勢(shì)：卓越品牌，超大社區(qū)，鄰近區(qū)政府。 劣勢(shì)：周邊配套還未成熟。 價(jià)格 去年均價(jià) 5500元 /平米； 年底預(yù)計(jì)開盤 8000元 /平米 其他 1、 聯(lián)排產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)一般 ， 園林景觀營(yíng)造精細(xì)化不足 ， 主題不鮮明 ，配套設(shè)施較少 2、 配套： 6000平米會(huì)所 （ 三層 ，一層為咖啡廳 ， 二 、 三層為行政辦公中心 ） ， 商業(yè)街 廣告訴求 “ 生態(tài)溪谷生活 ” 卓越蔚藍(lán)海岸 大型外來(lái)品牌開發(fā)商，系統(tǒng)運(yùn)作， 產(chǎn)品、營(yíng)銷取勝。 樓盤 名稱 汀湘十里 技術(shù)指標(biāo) 占地 825畝，建筑面積約 32萬(wàn)平方米，一期 460畝，共 373戶 銷售情況 04年開始進(jìn)行宣傳， 05年 10月開始登記， 06年 8月初開盤。 客戶構(gòu)成 咨詢客戶 80%來(lái)自市區(qū) 主力戶型 415-470平米獨(dú)棟， 270-370平米聯(lián)排。 S/W 優(yōu)勢(shì)：中式園林風(fēng)格，古色古香，景觀資源豐富 劣勢(shì)：產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不合理，位置較偏 價(jià)格 聯(lián)排臨湖 4700，非臨湖 4000；獨(dú)棟7000 其他 1、 營(yíng)銷活動(dòng)：選美活動(dòng) 、 案名征集； 2、 配套：會(huì)所 、 商業(yè)街 、 酒店 、 休閑廣場(chǎng) 廣告訴求 “ 天下不可無(wú)湖湘 ， 新中式問鼎湖湘 ” 汀湘十里 成都芙蓉古鎮(zhèn)翻版，產(chǎn)品差異化， 新中式主義一枝獨(dú)秀。 樓盤 名稱 中新森林海 技術(shù)指標(biāo) 占地 1000畝，建筑面積約 100萬(wàn)平方米，容積率僅為 1.2，綠化率達(dá)40% 銷售情況 04年開始進(jìn)行宣傳， 05年 10月開始登記， 06年 8月初開盤。 客戶構(gòu)成 咨詢客戶 80%來(lái)自市區(qū) 主力戶型 415-470平米獨(dú)棟， 270-370平米聯(lián)排。 S/W 優(yōu)勢(shì)：中式園林風(fēng)格，古色古香，景觀資源豐富 劣勢(shì)：產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不合理，位置較偏 價(jià)格 均價(jià) 1980 其他 1、 營(yíng)銷活動(dòng)：選美活動(dòng) 、 案名征集； 2、 配套：普瑞溫泉酒店 、 實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園 、 望城一中 廣告訴求 “ 森林海讓長(zhǎng)沙人從鋼筋水泥的都市里徹底解放 ！ ” 號(hào)稱 “ 長(zhǎng)沙生態(tài)第一城 ” 。 中新森林海 港商實(shí)力打造，全國(guó)五城六盤同開 樓盤 名稱 陽(yáng)關(guān) 100國(guó)際新城 技術(shù)指標(biāo) 占地 659240 ，總建筑面積 100多萬(wàn)，綠化率 45.5%，容積率 1.92； 50棟多層和小高層，總共 1000多戶； 銷售情況 2004年 10月 16日開盤， 1期 8棟 400多套還剩 20多套，經(jīng)裝修的。 2005年 12月入伙。 二期基本售罄，三期即將發(fā)售 客戶構(gòu)成 70%是周圍老師，一次二次置業(yè)均有。 主力戶型 兩房 119-121 ，三房 120-150 ，160 的四房和 240 的五房。 整體戶型偏大。 S/W 優(yōu)勢(shì)：品牌開發(fā)商（陽(yáng)光 100）；臨近大學(xué)，臨近岳麓山；產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)尚（ DCM事務(wù)所和安藤忠雄設(shè)計(jì)）；易道的園林設(shè)計(jì) 劣勢(shì)：周邊配套嚴(yán)重不足，交通不方便。 價(jià)格 均價(jià)： 2400元 / （毛坯）； 裝修房 2900元 / ，樓層差 30元。 其他 1、 一次性 97.5%， 按揭 99.5%。 2、 二期有部分項(xiàng)目與湖大合作 ， 老師每平米優(yōu)惠 45元 。 3、 促銷活動(dòng)很多 ， 如：汽車試駕 、體驗(yàn)高爾夫等 。 4、 配套：幼兒園 ， 臨街商業(yè) ， 網(wǎng)球場(chǎng) 、 泳池 、 會(huì)所 ， 學(xué)校 、 超市等 。 廣告訴求 為年輕的長(zhǎng)沙 ， 為未來(lái)的長(zhǎng)沙； 為城市創(chuàng)造價(jià)值 。 陽(yáng)光 100將現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹得淋漓盡致， 建筑設(shè)計(jì)非常大膽，色彩鮮艷。 河西片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 該片區(qū)在較早時(shí)期一直被大眾了解較少，認(rèn)可度低，使傳統(tǒng)的大學(xué)城和工業(yè)區(qū)集中地；隨著市政府的遷入，整麓谷高新區(qū)的落成，慢慢被眾人了解。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 別墅大盤較多，但總體產(chǎn)品仍以多層、小高層為主，福利房多；。 客戶群體： 區(qū)域內(nèi)的老師、政府人員以及企業(yè)的部分人員，河?xùn)|區(qū)域的部分年輕人（受經(jīng)濟(jì)限制）。 。 銷售狀況： 總體價(jià)格位于長(zhǎng)沙下游，銷售速度一般；個(gè)別具有優(yōu)勢(shì)資源或品牌優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品銷售情況較好。 中心區(qū) +城東版塊重點(diǎn)樓盤一覽 1、萬(wàn)科 西街花園 2、綠城 桂花城 3、水云間 1 2 3 樓盤 名稱 萬(wàn)科西街 技術(shù)指標(biāo) 總占地 247畝，建筑面積 22萬(wàn)，容積率 1.37；多層和小高層； 1300多套；車位比： 1： 0.83； 銷售情況 2004年開盤，一期推出 22棟 436戶，目前銷售剩下20多套；已經(jīng)入伙，入住率較低。 客戶構(gòu)成 公務(wù)員、醫(yī)師等事業(yè)口人員，記者媒體人員等。 多次置業(yè)。 主力戶型 130-140 為主力戶型，占到 70%； 140 以上 10%； 頂層 90 占到 20%； 68平米左右的一房有 4套 S/W 優(yōu)勢(shì)：品牌開發(fā)商（浙江南都和長(zhǎng)房集團(tuán)），產(chǎn)品現(xiàn)代、新穎；長(zhǎng)沙 5層多層不多（市場(chǎng)缺少） 劣勢(shì)：現(xiàn)樓出售，售價(jià)稍高；周邊樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 價(jià)格 均價(jià)： 3100元 / 其他 1、 頂層弧形閣樓 ， 在長(zhǎng)沙屬于創(chuàng)新產(chǎn)品 。 2、 推出詳細(xì)的建筑產(chǎn)品說(shuō)明書和每月的西街生活業(yè)主俱樂部會(huì)刊 。 3、 售樓處室內(nèi)裝飾較為新穎 。 4、 配套：幼兒園 、 泳池； 廣告訴求 隨心 +隨意 +善待生活 萬(wàn)科西街 品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，帶來(lái)銷售熱潮。 綠城桂花城 高品牌、高品質(zhì)創(chuàng)造出高銷售額。 樓盤 名稱 綠城 桂花城 技術(shù)指標(biāo) 總用地 263畝，容積率 1.49，建筑面積 21萬(wàn)； 分兩期開發(fā)，總共 1400戶； 停車位超過(guò) 1： 1； 住宅類型包括多層、小高層以及高層公寓 銷售情況 2005年 4月 26日開始認(rèn)購(gòu)，交定金 1萬(wàn) /套 B棟已認(rèn)購(gòu)?fù)辏?C棟認(rèn)購(gòu)過(guò) 60%， A棟整體銷控 客戶構(gòu)成 主要以二次置業(yè)者為主。 戶型 以三房 130-140 為主，占到50%； 二房以 90-110 ，二房二衛(wèi)很少，二房一衛(wèi)多一些。 S/W 優(yōu)勢(shì)：杭州品牌開發(fā)商（綠城投資有限公司），在其他多個(gè)城市進(jìn)行了桂花城的大規(guī)模開發(fā)； 劣勢(shì)：周邊無(wú)任何景觀資源，周邊配套欠缺。 價(jià)格 均價(jià) 3500元 / ； 起價(jià) 3000元 / 以上。 其他 1、 設(shè)計(jì)：八角窗 、 大陽(yáng)臺(tái) ， 雙層中空玻璃 ， 一樓是半地下形式； 2、 創(chuàng)新產(chǎn)品：住宅形式 （ 小胖樓 ） 。 3、 配套：雙會(huì)所 、 幼兒園 、 臨街商業(yè) 、 網(wǎng)球場(chǎng) 廣告訴求 低密度 、 高綠化率的大型現(xiàn)代生活園區(qū) ； 清新 、 典雅 、 桂花城 水云間 “市區(qū)內(nèi) ” 絕版高爾夫豪宅住宅區(qū)。 樓盤 名稱 水云間 技術(shù)指標(biāo) 占地 210畝，建筑面積約 13萬(wàn)平方米，分三期進(jìn)行開發(fā) 銷售情況 2003年一期開盤，已售罄 客戶構(gòu)成 客戶主要是私營(yíng)業(yè)主，媒體人士、政府高官，部分來(lái)自北京、上海及外省市人士，比例約 10% 戶型 最小 270平米的疊拼 250-280平米的聯(lián)排 S/W 優(yōu)勢(shì)：市區(qū)內(nèi)高爾夫景觀豪宅別墅，獨(dú)一無(wú)二。 劣勢(shì)：物管較差，環(huán)境喧囂。 價(jià)格 2003年起價(jià) 2800元 /平米。 2006年三期價(jià)格在 7000元 /平米左右 其他 1、與廣州番禺星河灣風(fēng)格相似，創(chuàng)新八角房、采光地下室、大面積露臺(tái)、夾層； 2、開發(fā)商自己做物管，較差； 3、營(yíng)銷展示較好，私家路的打造比較成功。 4、配套：高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、釣魚中心、露天泳池 廣告訴求 長(zhǎng)沙城區(qū)絕版高爾夫純別墅貴族社區(qū) 中心 +城東片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 長(zhǎng)沙核心經(jīng)濟(jì)政治中心及輻射區(qū)域，地少人多；配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，寫字樓林立，交通便利。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 公寓、高層項(xiàng)目為主；缺少大社區(qū)理念，以居家型為主；東部區(qū)域少量別墅規(guī)模較大。 客戶群體： 長(zhǎng)沙首次置業(yè)者首選；芙蓉區(qū)政府區(qū)域以政府醫(yī)療等國(guó)企、事業(yè)單位員工二次置業(yè)為主。 銷售狀況： 長(zhǎng)沙價(jià)格標(biāo)竿，銷售迅速，供不應(yīng)求；東部區(qū)域樓盤競(jìng)爭(zhēng)較大，部分明星產(chǎn)品銷售火爆。 城北版塊重點(diǎn)樓盤一覽 1 1、綠城 青竹湖 2、藏瓏國(guó)際 3、碧桂園 威尼斯城 2 3 綠城青竹園 綠城品牌，長(zhǎng)沙首席高爾夫社區(qū)， 展示優(yōu)先，產(chǎn)品品質(zhì)制勝 。 樓盤 名稱 青竹湖別墅 技術(shù)指標(biāo) 占地 10000余畝 ，總建筑面積 100多萬(wàn)， 0.25容積率， 280套純獨(dú)棟別墅 銷售情況 2007年 5月中下旬開盤，自 8月份起限量銷售，每月限售四套，至今已售 23套； 客戶構(gòu)成 參觀客戶中外省市人士占 50%左右，幾乎都是生意人，也會(huì)有部分政府高官 主力戶型 360-1000平米，每套占地 3-4畝 S/W 優(yōu)勢(shì)：雙高爾夫球場(chǎng)環(huán)繞，自然原生態(tài)，青竹湖畔，環(huán)境秀美，別墅品質(zhì)感強(qiáng) 劣勢(shì)：交通略有不足，山后為農(nóng)村用地，對(duì)整體形象有一定影響。 價(jià)格 500萬(wàn)起 其他 1、 雙高爾夫環(huán)繞 ， 青竹湖灣畔； 2、 戶型采用了每戶各不相同設(shè)計(jì)； 3、 配套：高爾夫球會(huì) 、 青竹湖 、 燈光高爾夫 、 周南中學(xué) 、 青竹湖外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 廣告訴求 2006最值得期待的品質(zhì)別墅 “ 唯楚有墅 ， 于斯為尊 ” 藏瓏 公園概念，城市中的湖景別墅， 類比深圳香蜜湖 1號(hào) 樓盤 名稱 藏瓏國(guó)際海濱社區(qū) 技術(shù)指標(biāo) 占地約 100平米，建面 40萬(wàn)平米，1.5容積率 銷售情況 別墅已售完，高層近期開盤 客戶構(gòu)成 別墅 70-80%為本地人（開福區(qū) 20%芙蓉區(qū) 30%）周邊縣市 20-30%；廣州深圳約 15% 主力戶型 雙拼別墅 11000-12000，小高層（ 1T4H） 6000,高層（ 1T2H） 7000 S/W 優(yōu)勢(shì)：月湖公園景觀，交通通達(dá)性好 劣勢(shì)：銷售服務(wù)不好，周邊配套不足 價(jià)格 一梯四戶小高層 6000，一梯兩戶高層 7000，別墅 1萬(wàn) 1至 1萬(wàn) 2 其他 1、 7億打造月湖公園； 2、 配套：幼兒園 、 小學(xué) 、 月湖公園 廣告訴求 緊扣湖景資源 ， 主打公園概念 打造長(zhǎng)沙樓盤的領(lǐng)袖 碧桂園 威尼斯城 粵系開發(fā)商實(shí)力制勝、 教育推波助瀾的典型。 樓盤 名稱 美林水郡 技術(shù)指標(biāo) 總占地 1798200平方米，總建面965500平方米，除高層 2200戶。 銷售情況 洋房?jī)H余一套，聯(lián)排、獨(dú)棟三期 7月 15推出，城市商業(yè)廣場(chǎng)在招商，中英文學(xué)校今年開始招生 客戶構(gòu)成 客戶以本地白領(lǐng)、省內(nèi)客戶及省外客戶為主，各占 1/3；廣州碧桂園客戶帶來(lái)的客戶，深圳客戶會(huì)帶朋友來(lái)買；自住客戶占 50%，這部分客戶中長(zhǎng)沙市的較多。 主力戶型 洋房 125平米，共 300余套；聯(lián)排共500余套；獨(dú)棟 1000余套； S/W 優(yōu)勢(shì)：四周臨水，廣闊水社區(qū)，景觀好 劣勢(shì)：交通略有不足，周邊配套不完善 價(jià)格 花園洋房 4000左右；聯(lián)排 4800，獨(dú)棟 6500起價(jià)（精裝） 其他 1、 形象地位：給您一個(gè)五星級(jí)的家 2、 配套：中英文學(xué)校 、 商業(yè)街 、 五星級(jí)酒店 、 銀行； 廣告訴求 依托碧桂園強(qiáng)大的實(shí)力，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)的媒體推廣。 依托碧桂園品牌口碑，進(jìn)行異地推廣。 城北片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 遠(yuǎn)離原省政府，屬于長(zhǎng)沙原來(lái)的“北丐”區(qū)域，以瀏陽(yáng)河以北為界，生活配套欠缺，交通不便。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 商品房小高層、多層公寓為主，部分處于景觀之地的項(xiàng)目以獨(dú)立別墅以及聯(lián)排別墅為主。 客戶群體： 以項(xiàng)目周邊客戶為主，其他區(qū)域客戶對(duì)這里較為敏感。 銷售狀況： 價(jià)格與景觀資源、地段密切相關(guān)，