【商業(yè)地產(chǎn)】長沙裕天-城市廣場商業(yè)綜合體項目前期市場研究報告-79PPT-2008年11月

裕天房產(chǎn) 裕天項目 可行性分析報告 長沙市盛凱投資顧問有限公司 2008.12 裕天房產(chǎn) 受湖南裕天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對委托方位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道項目開發(fā)進行投資可行性分析，以供投資決策時參考。 本案是基于目前長沙市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合我司的專業(yè)實踐以及對項目板塊、周邊相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測則采用市場比較法。報告相關(guān)計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用，在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。 前 言 裕天房產(chǎn) 我們希望將本項目打造成 中南商娛休閑體驗之都 裕天房產(chǎn) 購物 +娛樂休閑 +零售 +餐飲 +休閑 +居住 于一體的城市綜合體 集中性商業(yè) 國際公寓 酒 店 商業(yè)街 住 宅 我們希望將本項目打造成 裕天房產(chǎn) 裕天 城市廣場 橫空出世 震撼登場 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 可行性分析論證 第一部分 項目分析 第二部分 市場分析 第三部分 項目定位 第四部分 規(guī)劃設(shè)計草案及發(fā)展建議 第五部分 開發(fā)時序及入市時機 第六部分 投資收益分析 第八部分 規(guī)劃深化效果 第七部分 風險分析及結(jié)論 裕天房產(chǎn) 第一部分 項目分析 裕天房產(chǎn) 項目雄踞“大融城 +兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡 。南城行政商務(wù)區(qū)輻射圈。 本項目位于韶山南路，而該區(qū)域正是長株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及奧林匹克花園等諸多大型住宅項目的開發(fā)，未來居住人口將大幅增加；同時，紅星建材交易中心等諸多大型專業(yè)市場的密集扎堆，消費人群與日俱增促使該區(qū)域消費人群非?？捎^； 因此，本項目處于擁有龐大消費群體的重要區(qū)位。 湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，大幅加快該區(qū)域市政配套設(shè)施建設(shè)的步伐，還將為該區(qū)域帶來相當可觀的商務(wù)消費。 本 案 裕天房產(chǎn) 項目位于長沙市雨花區(qū)。 東臨韶山路，南臨時代陽光大道，西側(cè)及北側(cè)臨居住區(qū)。 宗地位于長沙南城、韶山南路西側(cè)，是聯(lián)系南城和市區(qū)的紐帶， 距雨花亭廣場車程約 8分鐘， 距東塘車程約 10分鐘，距省政府車程約 5分鐘。 項目東靠長沙最負盛名的風景區(qū) 湖南省森林植物園。距湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園 3公里。 項目位于二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。 本案 省府 裕天房產(chǎn) 位居紅星商圈發(fā)展帶。 根據(jù) 長沙市國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃 ，紅星商圈將以 湘府路與韶山南路交匯處為核心， 構(gòu)建以 金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。 重點發(fā)展 品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險業(yè)。 努力做大做強物流和以“農(nóng)博會”、“車博會”、“機電博覽會”、“家具博覽會”為支柱的會展業(yè)。 本案 裕天房產(chǎn) 項目所在區(qū)域有一系列規(guī)劃，未來將對本項目形成利好。 長株潭輕軌 長株線 ； 長沙地鐵 4號線、 2號線 ； 4小時經(jīng)濟圈： 全省 13個市州將與省會長沙全部將通過高速公路實現(xiàn)對接，“ 4小時經(jīng)濟圈”將圓滿打造成型。 一小時經(jīng)濟圈 ： 我省相繼拉通的長常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長沙經(jīng)濟圈得以能夠輻射周邊，實現(xiàn)經(jīng)濟流通一小時的目的 武廣客運專線： 建成后，湖南就有了進出省的快速通道，從長沙到武漢、廣州只需要 2小時左右，將極大地 推動 長沙乃至湖南真正融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟圈。 “四橫”客運專線之一 :杭州南昌長沙貴陽昆明客運專線，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國家重點規(guī)劃的 裕天房產(chǎn) 宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車南站；地塊南面為時代陽光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區(qū)；地塊北面為低檔住宅小區(qū)； 地塊一：僅有南面臨路 時代陽光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)； 地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)； 從本項目四至分析來看，項目緊鄰長沙南北交通干道 韶山路，可達性好，配套齊全，但周邊形象不高。 裕天房產(chǎn) 地塊 規(guī)劃用途 容積 率 建筑密度 建筑限高 綠地 率 使用權(quán)年限 出讓面積（） 地塊一 商業(yè) 4.5 35% 100 35% 40年 14994.57 地塊二 商業(yè) 6.0 40% 100 35% 40年 14249.43 備注 臨韶山路留不小于 2000平方米的廣場用地 從宗地規(guī)劃用途來看，本項目當前宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 40年 ,可變更為綜合用地； 本項目宗地限高 100米； 宗地現(xiàn)狀：項目用地地勢北高南低，高差約 20米；目前地塊內(nèi)部尚有民房、肉食廠宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內(nèi)部無優(yōu)勢自然資源；本項目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區(qū)分割； 地塊一：僅有南面臨路 時代陽光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊東西長、南北窄； 地塊二：南臨時代陽光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊臨韶山路面寬，臨時代陽光大道面較窄。 地塊一南北窄、東西長，對項目將來的規(guī)劃排布要求較高； 地塊一居住價值高，地塊二商業(yè)價值高。 裕天房產(chǎn) 項目位于南城板塊省府融城片區(qū)，發(fā)展前景良好。省府駐地及兩型社會試驗區(qū)，將極大地推動該片區(qū)建設(shè)步伐。而本項目周邊擁有配套設(shè)施齊全、交通便利，與市區(qū)其他地方均有公交相連。但是項目地塊較小，且被分割開，西面及北面均被現(xiàn)有住宅建筑物所圍合，南北窄、東西長的地塊形狀，將對規(guī)劃排布造成一定難度。同時，本項目位居紅星商圈輻射范圍內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，具有很高的商業(yè)價值，如何最大化實現(xiàn)商業(yè)價值成為規(guī)劃難點之一?？傮w來說，本項目位于長沙市乃至湖南重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步成熟，周邊配套日益完善，如何突破現(xiàn)時市價將是重點。 項目綜述 裕天房產(chǎn) 第二部分 市場分析 裕天房產(chǎn) 一、宏觀環(huán)境分析 1.1中國當前宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀 一是資金儲備充足。 9月末，我國外匯儲備余額達到 1.9萬億美元，穩(wěn)居世界第一位。高儲蓄率狀況不會改變， 9月末，我國居民人民幣儲蓄存款余額已經(jīng)達到 20.5萬億元，比年初明顯增加。 二是物質(zhì)基礎(chǔ)雄厚。 經(jīng)過改革開放特別是新世紀以來的大規(guī)模建設(shè)，我國的物質(zhì)基礎(chǔ)大大改善，原有的對經(jīng)濟增長的瓶頸制約基本解決。2007年，我國能源生產(chǎn)總量達到 23.5億噸標準煤，已經(jīng)成為世界上除美國之外的第二大能源生產(chǎn)國。原煤產(chǎn)量 25.26億噸，居世界第一位。發(fā)電裝機容量達到 7.18億千瓦，居世界第二。 三是發(fā)展?jié)摿薮蟆?工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化將為經(jīng)濟增長提供源源不斷的動力和潛力。以城鎮(zhèn)化為例，目前我國城鎮(zhèn)化水平較低。 2007年，我國的城鎮(zhèn)化水平達到 44.9%，比 2006年世界平均水平低 4.1個百分點，比高收入國家低 33.1個百分點，表明我國城鎮(zhèn)化還有很大潛力可挖。 四是積極靈活的政策 。針對經(jīng)濟增速的過度下滑風險和日益嚴峻的世界經(jīng)濟金融危機，國家已經(jīng)確定要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為此已經(jīng)出臺或即將出臺的擴大國內(nèi)需求的政策措施將會有效刺激經(jīng)濟的增長。 裕天房產(chǎn) 在貨幣政策方面 ， 預(yù)計將在控制信貸風險的基礎(chǔ)上適度擴大貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模，保持貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模的適度穩(wěn)定增長。隨著形勢變化可能會繼續(xù)下調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率。針對中小企業(yè)的資金困難，將加大對中小企業(yè)的信貸支持力度。 在財政政策方面 ， 在總量上將依照積極財政政策要求，不斷加大力度，如擴大財政赤字、發(fā)行特別建設(shè)國債等。稅制改革將是重點，企業(yè)增值稅轉(zhuǎn)型改革已全面推開，資源稅改革、提高個人所得稅起征點等也有可能相機出臺。在結(jié)構(gòu)上，將繼續(xù)堅持原有的做法，控制一般性行政開支，重點向新農(nóng)村建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展以及困難地區(qū)和群眾傾斜。 在外貿(mào)、外匯政策方面 ， 將在提高部分出口產(chǎn)品出口退稅率、穩(wěn)定外貿(mào)出口的基礎(chǔ)上，進一步穩(wěn)定人民幣匯率，減弱人民幣升值預(yù)期。同時提高紡織、服裝、玩具等產(chǎn)品的出口退稅率，而且范圍和幅度都會擴大，一些自主品牌產(chǎn)品和高技術(shù)高附加值產(chǎn)品會得到額外關(guān)照。 在房地產(chǎn)方面 ， 將出臺更多鼓勵性政策穩(wěn)定住房消費，估計將在已經(jīng)降低個人購房契稅稅率、免征印花稅的基礎(chǔ)上，出臺力度更大的政策措施，比如適當降低房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置費等，使過高的房價能有實質(zhì)性的下降，拉動居民的自住房消費。 1.2中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢 裕天房產(chǎn) 2、新形勢下居民投資新走勢 （ 1）家庭財富積累呈陡增態(tài)勢 （ 2）居民及家庭投資增速顯著加快 （ 3）居民消費傾向持續(xù)下降 （ 4）居民儲蓄出現(xiàn)負增長 （ 5）投資熱情高漲，投資意識明顯增強 可見，中國居民投資意愿和投資意識已經(jīng)逐步成熟并得到進一步增強。 不得不承認，“錢生錢”已經(jīng)成為中國家庭經(jīng)濟行為的新的重要方面。 裕天房產(chǎn) 3、長沙城市定位及其相關(guān)政策分析 （ 1）長沙區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯 近幾年長沙城市化率對比圖60.20%56.50%53.87%51.19%44.63%44.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2000年 2001年 2004年 2005年 2006年 2007年作為湖南省唯一的政治核心，長沙區(qū)位優(yōu)勢正在逐漸釋放，在對房地產(chǎn)開發(fā)、資金、人口吸附等方面起到了重要的促進作用。 （ 2）長沙經(jīng)濟保持快速發(fā)展，是湖南省經(jīng)濟第一極 近幾年長沙 G D P 增長情況812.9928.221108.851519.92190.251790.6616.00%14.80%14.90%14.80%14%12.70%050010001500200025002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%城市G D P （億元） 同比增長近幾年長沙市人均 G D P 增長情況13747155061829623968278533371114.80%13.30%13.90%13.40%12.60%11.50%05000100001500020000250003000035000400002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均G D P （元） 同比增長裕天房產(chǎn) （ 3）長沙在中部及泛珠合作中的地位 （ 4）南城將是兩型社會試驗區(qū)的重要據(jù)點 從房地產(chǎn)角度來看，長沙近兩年吹遍了港澳風、江浙風，大盤新盤迭出，品質(zhì)攀升，大大提升了長沙房地產(chǎn)開發(fā)水平，泛珠三角合作將促進長沙招商引資，推動房地產(chǎn)快速發(fā)展 。 長株潭三市市域面積約 2.8萬平方公里； 長株潭正高速走向湖南經(jīng)濟發(fā)展核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網(wǎng)狀城市群；長株潭城市群獲國務(wù)院批準為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”； 三市城鎮(zhèn)將形成省域中心城市組群（屬于長株潭城市群核心地區(qū)，含長沙縣、望城縣、湘潭縣、株洲縣等） 區(qū)域次中心城市 重點鎮(zhèn) 一般建制鎮(zhèn)四級結(jié)構(gòu)； 到 2020年，長株潭的三市總?cè)丝诩s為 1435萬人，城市化水平分別是 70%， 60%和 65%，城鎮(zhèn)人口總數(shù)約為 943萬，主城區(qū)城市人口約為 580萬人，消費潛力大。 裕天房產(chǎn) 宏觀市場小結(jié) 盡管當前全球經(jīng)濟形勢不容樂觀，但伴隨中國政府及時調(diào)控、調(diào)整，并以 初見成效，預(yù)計全年經(jīng)濟有望保持平穩(wěn)較快增長； 長沙區(qū)位優(yōu)勢的日益凸顯，經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，為本項目開發(fā)建設(shè)提供了良 好的宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境； 兩型社會的長遠規(guī)劃，將使本項目處在未來城市整體發(fā)展戰(zhàn)略的熱點區(qū)域 和優(yōu)勢環(huán)境區(qū)域。 裕天房產(chǎn) 1、長沙商品房市場整體供給狀況分析 長沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房批準預(yù)售面積對比圖689.99908.0131.60%7.94%010020030040050060070080090010002 0 0 7 年1 - 1 0 月 2 0 0 8 年1 - 1 0 月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%批準預(yù)售面積（萬） 同比（ 1）長沙商品房供應(yīng)量年度分析 長沙市前幾年土地供應(yīng)較大，經(jīng)過這兩年的開發(fā)，已經(jīng)逐漸進入上市銷售周期，導(dǎo)致今年上市量穩(wěn)步攀升；另一方面，意味著長沙房地產(chǎn)市場基本呈健康的發(fā)展態(tài)勢，泡沫程度不高。 （ 2）長沙商品房供應(yīng)量月度分析 長沙市2 0 0 8 年1 - 1 0 月商品房批準預(yù)售面積走勢圖34.48124.3572.76118109.1389.08145.0462.9817.36134.83 260.64%62.82%-18.37%73.28%-46.63%62.18%-41.49%98.62%-87.12%14.52%0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%批準預(yù)售面積（萬） 環(huán)比從圖看 ,表明縱然當前經(jīng)濟形勢不容樂觀、諸多政策因素導(dǎo)致市場觀望情緒彌漫，但開發(fā)企業(yè)對長沙房地產(chǎn)市場未來走勢仍持樂觀態(tài)度。 二、中觀市場分析 裕天房產(chǎn) 2、長沙商品房市場整體需求狀況分析 長沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房銷售面積對比圖438.68597.86-26.62%42.30%01002003004005006007002 0 0 7 年1 - 9 月 2 0 0 8 年1 - 9 月-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%銷售面積（萬） 同比截止 9月份， 2008年長沙市商品房銷售面積為 438.68萬平方米，同比下降 26.62%，意味著自去年二套房貸出臺以來，長沙商品房整體需求受到一定影響，客戶觀望情緒蔓延。 3、長沙商品房市場整體價格分析 長沙市2 0 0 8 年1 - 9 月商品房成交均價走勢圖43614309 4332450646223897419944424400-3.67%6.39%4.59%1.18%-4.33%2.52%-3.78%4.09%-2.27%340036003800400042004400460048001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%價格（元/ ） 環(huán)比長沙商品房銷售價格自去年瘋漲 40%后，今年有一定回調(diào)，但仍處于高水位運行，基本保持 4000元 /以上水平。 裕天房產(chǎn) 中觀市場小結(jié) 縱然當前經(jīng)濟形勢不容樂觀、諸多政策因素導(dǎo)致市場觀望情緒彌漫，但開發(fā)企業(yè)對長沙房地產(chǎn)市場未來走勢仍持樂觀態(tài)度，供應(yīng)量仍呈遞增趨勢。 長沙今年商品房銷售總量相比去年雖下滑，但月度銷量仍逐步攀升。 長沙商品房銷售價格今年波動較大，仍呈高水位運行，預(yù)計仍有小幅度回調(diào)趨勢。 裕天房產(chǎn) 三、分物業(yè)類型市場分析 南城住宅市場小結(jié) 供需方面，南城板塊省府融城片區(qū)供應(yīng)量居首，消化情況亦良好； 價格方面，受別墅物業(yè)影響，圭塘河天際嶺片區(qū)最高，板塊整體價格出現(xiàn)一定的波動，但下滑幅度不大； 戶型供應(yīng)方面，三房仍是主流，居家型特征明顯； 本項目處于省府融城片區(qū)，片區(qū)形象高端，配套完善，交通便利，同時周邊市場經(jīng)營戶眾多，為本項目奠定了良好的客戶基礎(chǔ)。 裕天房產(chǎn) 商業(yè)市場小結(jié) 長沙市整體商業(yè)發(fā)展方向以 西向 和 南向 發(fā)展為主。兩大新興商圈并存的南城商業(yè)局面正在逐步形成。 長沙市商業(yè)供應(yīng)偏大，但由于政策影響，消化暫時略顯低迷。 南城商業(yè)整體檔次偏低、參差不齊，專業(yè)市場密集，但商業(yè)發(fā)展迅速，日益集中。 當前，南城商業(yè)開發(fā)后續(xù)項目眾多，市場整體商業(yè)規(guī)模巨大，消化能力逐漸得到體現(xiàn)。 南城商業(yè)消費群體以周邊居民與往來顧客為主，隨著省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發(fā)，未來的消費潛力巨大。 規(guī)劃中的南城商業(yè)定位于 南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈 ，以 專業(yè)市場、會展業(yè) 特色商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)。 裕天房產(chǎn) 酒店市場小結(jié) 長沙酒店業(yè)發(fā)展迅猛，國際知名酒店品牌紛紛進駐長沙； 近年來，長沙高檔次產(chǎn)權(quán)式酒店市場反響強烈，消化速度快； 2005年 2007年，長沙產(chǎn)權(quán)式酒店售價上升 25% 50%； 長沙高星酒店年入住率保持在 75%以上水平，客源相當穩(wěn)定； 南城高星酒店異軍突起，已初步形成高星酒店圈； 隨著湖南旅游業(yè)、會展業(yè)等的迅猛發(fā)展，高星級酒店需求大大提升，尤其是高檔酒店。目前長沙星級酒店客房數(shù)為 3萬 3.2萬間左右，到 2010年預(yù)計將達到 5萬間左右，其間，髙星級酒店的需求量將大大提升。 裕天房產(chǎn) 寫字樓市場小結(jié) 長沙寫字樓市場存有較大需求空間，但空置率逐年攀升，由此可看出寫字樓實際的需求是大于供應(yīng)量的，而其中很大部分需求正被非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù)。 價格方面，從早期的平和堂 5500元 / 、湖南文化大廈 5500元 / 、亞大時代 5800元 / 到目前的 7000 10000元 / 主流價格區(qū)間，長沙寫字樓售價已有大幅攀升。 目前，新南城板塊寫字樓市場推出量少，但市場潛量充足，未來供應(yīng)量大，即使以省政府為中心的湘府路和芙蓉南路沿線正逐步形成南城新的行政商務(wù)中心，但短期內(nèi)需求有限，銷售出現(xiàn)一定滯緩，出租情況仍相當堪憂。 本項目雖位于省府融城片區(qū)，屬于未來南城行政商務(wù)中心范疇，存在一定的位置優(yōu)勢，但本項目若開發(fā)寫字樓，不僅面臨同片區(qū)眾多同類物業(yè)的競爭，還同時面臨眾多非專業(yè)寫字樓、空置寫字樓的租賃競爭；而且由于寫字樓屬于投資性產(chǎn)品，與周邊商務(wù)氛圍、交通等關(guān)系緊密；因此，綜合考慮上述因素，本項目開發(fā)寫字樓存有一定的風險性。 裕天房產(chǎn) 第三部分 項目定位 裕天房產(chǎn) 一、項目定位策略 根據(jù)以上市場及地理位置分析，對于本項目雄踞“大融城 +兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡，正是長株潭城市群的核心位置，且位居紅星商圈發(fā)展帶上。 紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。 重點發(fā)展 品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險業(yè)。 努力做大做強物流和以 “農(nóng)博會”、“車博會”、“機電博覽會”、“家具博覽會”為支柱的會展業(yè)。 另外，項目地塊本身具有其特殊性，市政道路將本地塊劃分為大小兩塊，應(yīng)充分考慮這一特殊性，對本項目的發(fā)展方向進行定位。 充分發(fā)揮這種綜合功能，合理有序地規(guī)劃建設(shè)高水準的居住小區(qū)及相關(guān)配套型商業(yè)及酒店類物業(yè)，以完善區(qū)域的配套功能。 因此，本項目定位目標， 將本項目打造成湖南購物、休閑、娛樂、居住、文化于一體的體驗之都。 中南地區(qū)商娛休閑第一極 裕天房產(chǎn) 二、物業(yè)發(fā)展方向的確定 我司建議，將本項目建設(shè)成為長沙大南城區(qū)域的高端性綜合體項目。本項目項目物業(yè)整體發(fā)展定位： 集中性商業(yè) +酒店 +國際公寓 +商業(yè)街 +住宅 裕天房產(chǎn) 三、項目功能定位 購物 +娛樂休閑 +零售 +餐飲 +休閑 +居住 裕天房產(chǎn) 四、項目開發(fā)主題定位 現(xiàn)代、科技、國際、時尚 體驗式生活館 本項目地塊相對規(guī)模比較小，但地理位置優(yōu)越，因此本項目一定要充分發(fā)揮商業(yè)和酒店類物業(yè)的價值才能做到項目價值的最大化。故此，在項目的開發(fā)主題定位上一定要突出城市綜合體的概念，而在開發(fā)主題上要強化本項目商業(yè)、酒店的主導(dǎo)地位。 現(xiàn)代 科技 國際化 時尚化 裕天房產(chǎn) 五、項目形象定位 定位原則： （ 1） 利用現(xiàn)代、科技、國際的特色主題統(tǒng)領(lǐng)建筑外型及裝飾風格 （ 2）利用現(xiàn)代、科技、國際的特色文化引領(lǐng)、襯托項目品牌 形象定位： 中南商娛休閑體驗之都 裕天房產(chǎn) 六、住宅產(chǎn)品定位建議 建筑形態(tài) 戶型 戶型面積區(qū)間 公寓 一房 40 5 50 5 60 5 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 高層住宅 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 考慮到本項目的地塊價值，及綜合體屬性定位，我司建議住宅產(chǎn)品定位走緊湊型路線。整體戶型以一房、兩房、三房為主，不考慮四房等戶型產(chǎn)品。 裕天房產(chǎn) 七、項目定位規(guī)劃文化理念 打造長沙“豪布斯卡” (HOPSCA)商業(yè)街區(qū) H Hotel (酒店 ) 五星大酒店 O Office (辦公樓 ) 酒店部分 P park、 Parking (公園、停車場 ) 市政公園 S Shopping (購物 ) 超市專賣店等 C Convention (休閑、娛樂集會 ) 休閑廣場 A Apartment (高檔公寓 ) 項目周邊 把單一的商業(yè)購物街區(qū)變成旅游休閑生活街區(qū)，即變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活休閑街”，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游、居住為一體的生活休閑空間。 裕天房產(chǎn) 第四部分 規(guī)劃設(shè)計草案及發(fā)展建議 裕天房產(chǎn) 一、東地塊規(guī)劃初步建議 1、地塊說明 東地塊有效用地面積 25249平米，容積率為 6.0，建筑密度 40%，限高 100。當前用地性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)，可變更為綜合用地。 裕天房產(chǎn) 2、規(guī)劃示意圖 東地塊規(guī)劃方案一 裕天房產(chǎn) 東地塊規(guī)劃方案二 裕天房產(chǎn) 東地塊規(guī)劃方案三 裕天房產(chǎn) 二、西地塊規(guī)劃初步建議 1、地塊說明 西地塊有效用地面積 16394.57平米，容積率為 4.5，建筑密度 35%，限高 100。當前用地性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)，可變更為綜合用地。 裕天房產(chǎn) 2、規(guī)劃示意圖 裕天房產(chǎn) 第五部分 開發(fā)時序及入市時機 裕天房產(chǎn) 一、總體開發(fā)次序 1、對項目地塊的整體分析 東地塊項目處于韶山南路和新時代陽光大道交角處 ,韶山南路商業(yè)延長線 ,紅星商圈主流圈層 ,商業(yè)價值巨大適合布局大體量商業(yè)、酒店、公寓類物業(yè)。 西地塊臨新時代陽光大道，適合布局公寓，臨街商業(yè)，居住價值大于商業(yè)價值。 2、總體開發(fā)次序 Step1：西地塊 Step2：東地塊 3、首期位置選擇的理由 控制風險，利于成功啟動； 快速回籠資金，便于為后續(xù)滾動開發(fā)提供現(xiàn)金流； 交通條件便利，利于引導(dǎo)消費者正面進入售樓現(xiàn)場； 景觀資源條件相對稍差，利于采取“低開高走”策略。 裕天房產(chǎn) 二、入市時機的確定 根據(jù)對整個宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的研究分析，我司認為 2009年下半年底長沙房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，主要原因是因為 2007年 11月份一直到 2008年底市場相對低落，相當一部分工程停頓，開工項目減少，竣工面積不足。而到 2009年市場經(jīng)歷過調(diào)整，市場將逐步走向復(fù)蘇。 因此 2009年底上市比較符合項目開發(fā)的利益，能夠為項目入市提供好的市場環(huán)境。是本項目入市的理想時機。 工程開發(fā)模擬 裕天房產(chǎn) 第六部分 投資收益分析 裕天房產(chǎn) 一、測算依據(jù) 1、新增部分土地 18.6畝，按原有地塊成交均價進行測算，合4936.42萬元，總地塊面積為 62.466畝，土地總購置費用為 16578萬元； 2、控規(guī)統(tǒng)一按土地使用權(quán)相關(guān)指標進行測算； 3、本方案測算基礎(chǔ)為規(guī)劃設(shè)計草案相關(guān)規(guī)劃指標 4、報批報建費嚴格按政府文件計取，未考慮打折或免收情況； 5、因場地高差較大，建筑整體按利用地形布置考慮，場地平整等三通一平費用統(tǒng)一按建安工程費 2%計算。 6、銷售收入價格評估統(tǒng)一采用市場比較進行估算，出售方式為毛坯，出售時間為市場當前市場售價水平，車庫按 6萬 /個計算，酒店式公寓因具體配套等標準不一致，按住宅 1.5倍計算。 裕天房產(chǎn) 東地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 25249 建筑密度 40% 總建筑面積 152400 商業(yè) 大型購物中心 24000 臨街鋪面 6000 超市 0 30000 酒店 含裙樓和客房 29000 國際公寓 93400 普通住宅 0 容積率 6.04 二、經(jīng)過對比分析，方案三更具可行性 （詳見文檔報告）。 西地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 16394.57 建筑密度 34.2% 總建筑面積 74400 商業(yè) 臨街鋪面 5600 普通住宅 18F 28800 25F 40000 容積率 4.54 裕天房產(chǎn) 序號 建筑形式 建筑面積 (平米 ) 建筑面積比例 1 公寓 93400 41.18% 2 普通住宅 68800 30.34% 3 酒店 29000 12.79% 4 商業(yè) 35600 15.70% 合計 226800 100.00% 綜合指標配比情況 裕天房產(chǎn) 三、方案三財務(wù)指標測算 1、方案三成本的動態(tài)投入 動態(tài)的成本投入根據(jù)成本估算的結(jié)果，按項目進度計劃的安排，以每半年為一計算期，項目開發(fā)各期的實際投入進行估算。各期及總體的動態(tài)投入成本詳見下表。 投資計劃表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 1.1 建設(shè)投資 93000 21567 5486 10864 17619 11706 11951 7703 2671 2245 1188 1.1.1 土地成本 17904 17904 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.1.2 前期工程費 9590 3146 0 0 6444 0 0 0 0 0 0 1.1.3 建安工程費 44247 0 4425 8849 8849 8849 8849 4425 0 0 0 1.1.4 規(guī)劃報建費用 3340 0 334 668 668 668 668 334 0 0 0 1.1.5 基礎(chǔ)配套及環(huán)境工程費 2103 0 210 421 421 421 421 210 0 0 0 1.1.6 公共配套設(shè)施費 40 20 20 1.1.7 不可預(yù)見費 1478 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 1.1.8 管理費 3694 369 369 369 369 369 369 369 369 369 369 1.1.9 銷售費用 10603 0 0 409 719 1230 1476 2217 2154 1728 671 1.2 財務(wù)費用 2737 0 0 0 912 0 912 0 912 0 0 1.3 流動資金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 裕天房產(chǎn) 2、項目收益分析 本項目經(jīng)濟測算考慮將商業(yè)、住宅、酒店、公寓、車庫全部進行銷售。 根據(jù)項目分期發(fā)展的計劃，項目首期于 2010年上半年開始發(fā)售，至 2012年下半年售完；二期于 2011年上半年開始發(fā)售，至 2013年下半年售完。 各期的住宅、商業(yè)、酒店、公寓停車位按每期的銷售進度計劃進行銷售，計算現(xiàn)金流入時當期的銷售收入按下期計算現(xiàn)金流入，銷售收入先用于償還項目的投資貸款。銷售收入、現(xiàn)金流量計劃詳見下表。 銷售收入表 總體銷售收入預(yù)測表 序號 項目 2010年 2011年 2012年 2013年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 銷售面積 (平米 ) 20640 34400 42340 38045 47964 38057 27876 8469 257790 2 銷售收入 (萬元 ) 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 192787 裕天房產(chǎn) 現(xiàn)金流量表 (一 )全部投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 序號 項目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現(xiàn)金 流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 銷售 收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他 收入 2 現(xiàn)金 流出 21567 5486 11435 19535 16377 18857 20538 17338 13487 2.1 總投 資額 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.2 銷售稅金及 附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.3 土地增值稅 74 131 224 268 403 392 314 122 2.4 所得稅 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 稅前凈現(xiàn)金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 8946 11912 29506 32563 26752 10076 4 稅前凈現(xiàn)值 -21567 -5486 -3708 -5985 7670 10213 23423 25849 19663 7406 5 稅后凈現(xiàn)金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 5994 7981 19769 21817 17924 12203 6 稅后凈現(xiàn)金 值 -21567 -5486 -3708 -5985 5139 6842 15694 17319 13174 8969 7 稅前 NPV 57479 貼現(xiàn)率 8% 8 稅前 IRR 49.3% 9 稅后 NPV 30391 10 稅后 IRR 32.1% 裕天房產(chǎn) (二 )自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 序號 項目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半 年 上半 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現(xiàn)金流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 銷售收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入 2 現(xiàn)金流出 21567 0 571 19535 16377 19770 21450 34600 13487 5451 2.1 自有資金 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 預(yù)售收入再投入 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.3 貸款還本付息 0 0 0 0 0 912 912 17263 0 0 2.4 銷售稅金及附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.5 土地增值稅 74 131 224 268 403 392 314 122 2.6 所得稅 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 稅前凈現(xiàn)金流 -21567 0 6859 -6463 8946 11000 28594 15300 26752 10076 4 稅前凈現(xiàn)值 -21567 0 6351 -5985 7670 9430 22699 12146 19663 7406 5 稅后凈現(xiàn)金流 -21567 0 6859 -6463 5994 7069 18857 4554 17924 6751 6 稅后凈現(xiàn)值 -21567 0 6351 -5985 5139 6060 14969 3615 13174 4962 7 稅前 NPV 57814 貼現(xiàn) 率 8% 8 稅前 IRR 64.1% 9 稅后 NPV 26720 10 稅后 IRR 39.9% 裕天房產(chǎn) 3、財務(wù)效益評價設(shè)定 （ 1）財務(wù)計算中稅項及費用設(shè)定 按國內(nèi)資金開發(fā)的方式進行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅等，銷售期間營業(yè)稅按銷售收入的 5.5%計算。 銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括中介代理費按 1.5%計算、項目推廣宣傳費用按銷售收入的 3%計算，其余各期按銷售額的 1%計算。 所得稅：按應(yīng)納稅所得額的 33%計算征收。 財務(wù)費用的計算設(shè)定：在財務(wù)分析中，全部按借貸資金進行財務(wù)分析，設(shè)定每一個核算期對上一個核算期的累計資金投入計息，利息按銀行一般性開發(fā)貸款以年息 5.58%計算。 （ 2）財務(wù)評價指標的選取 參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，在進行本項目的經(jīng)濟效益評價時，所選取的財務(wù)指標為： 內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率（ IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0時的折現(xiàn)率，它反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當內(nèi)部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值（ NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0時的項目是可以考慮接受的。 貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風險、經(jīng)營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項目的貼現(xiàn)率選定為 8%。 投資收益率 項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。 資本金利潤率 稅后利潤與自有資金總額之比。 裕天房產(chǎn) （ 3）動態(tài)財務(wù)分析 項目各期的動態(tài)財務(wù)分析指標計算如下表： 動態(tài)財務(wù)指標表 序號 指標名稱 單位 總體 1 稅前內(nèi)部收益率 % 49.3% 2 稅后內(nèi)部收益率 % 32.1% 3 稅前凈現(xiàn)值 萬元 57479 4 稅后凈現(xiàn)值 萬元 30391 5 盈虧平衡銷售率 % 53.2% 在本項目中，選取 10%為基準收益率，項目總體內(nèi)部稅后收益率為 32.1%，遠大于基準收益率，項目的具有較強的盈利能力。 在計算凈現(xiàn)值時，選到 8%作為貼現(xiàn)率，項目各期及總體的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值遠大于零，能滿足盈利要求。 從項目動態(tài)效益指標分析看，本項目是可行的，項目的盈利能力較強。 裕天房產(chǎn) 4、盈虧平衡及敏感性分析 （ 1）盈虧平衡分析 從項目的盈虧平衡分析可知，項目總體平衡的銷售率為 53.2%，項目具有較強的抗風險能力（詳見下表）。 項目在銷售率達到 53.2%、銷售均價達到 7573元 / 時達到盈虧平衡，項目資金盈虧壓力不大。 盈虧平衡分析 單方均價（元 /平米） 7573 盈虧平衡點（平方米） 135482 盈虧平衡率 53.2% 裕天房產(chǎn) （ 2）敏感性分析 影響本項目經(jīng)濟效益的主要風險因素為總開發(fā)成本和銷售收入，選取總開發(fā)成本和銷售收入作為敏感因素，針對投資收益率指標作雙因素敏感分析，本項目的敏感性分析詳見下表。 敏感性分析表 序號 項目 售價變動 建安成本變動 -10% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 0% 5% 10% 1 投資回報額 (稅前 ) 64022 73128 82234 88711 97681 87349 84792 82234 79676 77118 2 投資回報率 (稅前 ) 66.9% 76.4% 85.9% 92.8% 102.2% 96.4% 91.0% 85.9% 81.1% 76.5% 從敏感性分析可知，銷售收入的敏感性更大。 項目銷售收入減少 10%或建安成本增加 10%，總體投資回報率均大于 50%，具有較強的抗風險能力。 裕天房產(chǎn) 5、本項目投資分析 項目 方案三 銷售收入（萬元） 192786.8 投資總額（萬元） 95737.35 銷售稅金及附加（萬元） 12887.798 土地增值稅（萬元） 1927.868 利潤總額（萬元） 82233.784 所得稅（萬元） 39519.324 稅后利潤（萬元） 42714.461 盈余公積（萬元） 4271.4461 可分配利潤（萬元） 38443.015 投資利潤率 85.90% 全部投資的投資利稅率 127.17% 自有資金投資利稅率 381.29% 資本金凈利潤率 198.1% 裕天房產(chǎn) （ 1）投資利潤率 投資利潤率又稱投資收益率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平。 本項目投資利潤率達到 85.90%，具有較強的獲利水平。 （ 2）資本金凈利潤率 是稅后利潤對資本金總額的比率，它反映資本金的占用所帶來的財務(wù)成果，衡量投資者投入企業(yè)資本金的獲利能力，綜合反映企業(yè)財務(wù)狀況的好壞。 本項目資本金凈利潤率達到 198.1%，反映出本項目投資能帶來較高的凈利潤。 裕天房產(chǎn) 6、資金籌措與運用 貸款還本付息估算表 (貸款利息 5.58%) 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2009 2010 2011 2012 2013 1 借款及還本付息 1.1 期初借款余額 10863.99 1.2 本期借款 16350.25 16350.25 1.3 本期應(yīng)計利息 2737.0324 912.34 912.34 912.34 0.00 1.4 本期還本付息 19087.28 912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5 期末借款余額 10863.99 0.00 0.00 0.00 2 借款償還資金來源 1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1 投資回收再投入剩余 1971.55 26611.71 0.00 0.00 資金籌措表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 2 資金籌措 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.1 自有資金 21567 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 借款 16350 0 5486 10864 0 0 0 0 0 0 0 2.3 銷售收入再投入 57820 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 裕天房產(chǎn) 第七部分 風險分析及結(jié)論 裕天房產(chǎn) 一、項目的風險點 1、政策性風險 從中國房地產(chǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)的風險主要來源于宏觀面的政策性風險，近幾年來中國政府一直針對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)和調(diào)控，針對房地產(chǎn)市場的政策持續(xù)不斷。 2、市場風險 2008年下半年長沙市場成交量持續(xù)走低，消費者觀望情緒較重，相當一部分的投資者持幣待觀，當前市場主要以剛性需求為主。 3、財務(wù)風險 項目在銷售率達到 53.2%、銷售均價達到 7573元 / 時達到盈虧平衡，項目資金盈虧壓力不大。按照當前市場狀況該風險是可控的。 裕天房產(chǎn) 二、綜合評價 1、優(yōu)勢 項目地理位置優(yōu)越，毗鄰城市快速干道，交通便捷，為市中心少有的綜合體項目。 該項目周邊配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，發(fā)展空間巨大。 城南一直是長株潭融城的核心部位，且市民較喜歡的居住選擇