2010年天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 目 錄 第一章 總 論 .1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 .7 一、項(xiàng)目基本情況 .7 二、工程建設(shè)內(nèi)容 .8 三、項(xiàng)目由來(lái) .8 第二節(jié) 建設(shè)單位概況 .9 第三節(jié) 可行性研究工作概況 .10 一、 報(bào)告編制過(guò)程 .10 二、可行性研究主要內(nèi)容 .10 三、可行性研究編制依據(jù) .11 第四節(jié) 研究結(jié)論與建議 .11 一、研究結(jié)論 .11 二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .13 三、建議 .17 第二章 建設(shè)需求分析 .18 第一節(jié) 茶文化概述 .18 一、茶文化的定義 .18 二、 茶文化的精神內(nèi)涵 .18 三、茶文化旅游 .19 第二節(jié) 茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀 .19 一、以茶資源及相關(guān)文化為依托 開(kāi)展的綠色生態(tài)觀光游倍受游客青睞 .20 二、依托茶的藥用價(jià)值及保健功能開(kāi)發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫 .20 三、以茶藝表演為代表的茶文化活動(dòng)不斷涌現(xiàn) .20 四、以欣賞、參與特色茶俗為主題的茶俗風(fēng)情游發(fā)展迅速 .21 五、茶文化研討會(huì)、茶文化旅游節(jié)等活動(dòng) 推動(dòng)了國(guó)際茶文化的交流，為茶文化旅游發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī) .21 第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 .21 一、優(yōu)勢(shì)分析 .21 二、劣勢(shì)分析 .23 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 第四節(jié) 項(xiàng)目前景分析 .24 第五節(jié) 項(xiàng)目定位 .25 一、項(xiàng)目主要特征 .25 二、市場(chǎng)定位 .26 三、經(jīng)營(yíng)策略 .26 第三章 項(xiàng)目總體方案 .28 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及原則 .28 一、建設(shè)目標(biāo) .28 二、建設(shè)原則 .28 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .28 一、總體定位 .29 二、總體布局 .29 三、道路系統(tǒng) .37 四、綠化景觀 .38 五、豎向規(guī)劃 .39 六、環(huán)境容量 .39 七、主要規(guī)劃指標(biāo) .39 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) .41 一、建設(shè)內(nèi)容 .41 二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) .42 第四節(jié) 經(jīng)營(yíng)方案 .43 一、經(jīng)營(yíng)范圍 .43 二、經(jīng)營(yíng)方式 .43 第五節(jié) 景區(qū)游覽方案 .44 一、旅游線路組織 .44 二、典型游覽場(chǎng)所及活動(dòng) .45 第四章 建設(shè)條件 .48 第一節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 .48 一、常州 .48 二、溧陽(yáng)市及天目湖鎮(zhèn) .49 第二節(jié) 自然地理?xiàng)l件 .50 一、氣象條件 .50 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 二、水文條件 .50 三、地質(zhì)地貌 .51 四、生態(tài)環(huán)境 .53 第三 節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件 .53 一、交通 .53 二、給排水 .54 三、供電 .54 四、電信 .54 五、燃?xì)?.55 第五章 工程建設(shè)方案 .56 第一節(jié) 建筑工程 .56 一、建筑方案 .56 二、結(jié)構(gòu)方案 .59 第二節(jié) 道路、橋梁及廣場(chǎng)工程 .61 一、道路工程 .61 二、橋梁工程 .62 三、廣場(chǎng)工程 .62 第三節(jié) 綠化工程 .65 一、綠地 .65 二、水域整治工程 .66 第四節(jié) 公用工程 .67 一、給水工程 .67 二、污水工程 .68 三、雨水工程 .69 四、供電工程 .70 五、弱電工程 .71 六、燃?xì)夤こ?.72 七、暖通工程 .73 八、消防工程 .74 九、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 .77 十、亮化工程 .78 第五節(jié) 主要設(shè)備方案 .80 一、設(shè)備選用原則 .80 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 二、建筑設(shè)備 .80 三、專(zhuān)用設(shè)備 .80 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全衛(wèi)生 .84 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) .84 一、適用標(biāo)準(zhǔn) .84 二、環(huán)境功能區(qū)劃及環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 .84 三、建設(shè)期環(huán)境影響及治理措施 .85 四、 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響及治理措施 .88 五、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 .89 第二節(jié) 節(jié)能及勞動(dòng)安全 .90 一、節(jié)能措施 .90 二、勞動(dòng)安全 .91 第七章 項(xiàng)目組織與管理 .92 第一節(jié) 項(xiàng)目組織 .92 一、組織機(jī)構(gòu) .92 二、勞動(dòng)定員 .93 第二節(jié) 項(xiàng)目管理 .94 一、建設(shè)期管理 .94 二、運(yùn)營(yíng)期管理制度 .96 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) .98 第一節(jié) 總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 .98 一、進(jìn)度安排原則 .98 二、總體進(jìn)度安排 .98 第二節(jié) 分項(xiàng)工程實(shí)施計(jì)劃 .99 一、建筑工程 .99 二、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)工程 .100 三、道路、橋梁及碼頭工程 .100 四、管線附屬工程 .101 五、綠化、亮化工程 .102 六、專(zhuān)用設(shè)備工程 .103 第三節(jié) 項(xiàng)目招標(biāo) .103 一、編制依據(jù) .103 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 二、項(xiàng)目概況 .104 三、招標(biāo)基本情況 .104 第九章 投資估算 .106 第一節(jié) 概 述 .106 一、投資估算的依據(jù) .106 二、投資估算范圍 .106 第二節(jié) 建筑工程 .107 第三節(jié) 廣場(chǎng)工程 .107 一、 1#地塊廣場(chǎng)工程 .107 二、小廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)工程 .108 第四節(jié) 道路、橋梁及碼頭工程 .108 一、道路工程 .108 二、橋梁工程 .109 三、碼頭工程 .109 第五節(jié) 管線敷設(shè)工程 .109 一、給排水管線工程 .109 二、污水管線工程 .110 三、雨水管線工程 .110 四、電力電纜管溝工程 .110 五、電信管溝工程 .111 六、燃?xì)夤芫€工程 .111 第六節(jié) 其他工程 .111 一、綠化工程 .111 二、亮化工程 .112 三、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 .113 第七節(jié) 專(zhuān)用設(shè)備購(gòu)置安裝工程 .113 第八節(jié) 其他費(fèi)用 .114 一、土地費(fèi)用 .114 二、工程部 分其他費(fèi)用 .114 三、預(yù)備費(fèi)用 .115 四、建設(shè)期利息 .115 五、固定資產(chǎn)投資總額 .115 六、流動(dòng)資金估算編制說(shuō)明 .116 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 第九節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 .116 一、固定資產(chǎn)投資資金籌措 .116 二、分年度投資計(jì)劃 .116 第十章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià) .118 第一節(jié) 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) .118 一、營(yíng)業(yè)收入及稅金及附加估算 .118 二、項(xiàng)目年成本費(fèi)用估算 .121 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 .123 一、盈利能力分析 .123 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流分析 .123 三、清償能力分析 .124 第三節(jié) 不確定性分析 .124 一、盈虧平衡分 析 .124 二、敏感性分析 .126 第四節(jié) 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) .130 一、一期財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) .130 二、二期財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) .131 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) .132 第十一章 社會(huì)效益分析 .134 一、有利于提高天目湖景區(qū)旅游檔次 .134 二、有利于弘揚(yáng)祖國(guó)茶文化 .134 三、利用茶文化旅游振興茶產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 .134 四、有利于打響溧陽(yáng)茶葉品牌 .134 五、有利 于美化景區(qū)環(huán)境，提升景區(qū)形象 .135 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 .136 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)因素 .136 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .136 二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) .136 三、管理風(fēng)險(xiǎn) .137 四、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) .137 五、資金籌措風(fēng)險(xiǎn) .137 六、其它風(fēng)險(xiǎn) .137 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .138 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .138 二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .138 三、管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .139 四、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .139 五、資金籌措風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .139 六、其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .140 第一章 總 論 項(xiàng) 目名 稱(chēng)：天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 建 設(shè)主 體： 法定代表 人： 項(xiàng)目聯(lián)系 人： 聯(lián) 系電 話： 傳 真 ： 聯(lián) 系地 址： 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目基本情況 天目湖旅游度假區(qū)經(jīng)過(guò)十多年的合理規(guī)劃和科學(xué)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)完成由水庫(kù)向旅游景區(qū)成功轉(zhuǎn)型，但仍缺乏文化深度和參與性項(xiàng)目。為此，本項(xiàng)目通過(guò)蘇浙皖民俗風(fēng)情建筑，以茶文化為核心，提供以觀光旅游、休閑互動(dòng)的多元旅游產(chǎn)品。從而完善天目湖旅游度假區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，提升文化底蘊(yùn)，做到可持續(xù)發(fā)展。 本項(xiàng)目 擬在規(guī)劃中的天目湖新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以西大約 800m 建設(shè)天目湖國(guó)際茶文化城，項(xiàng)目總用地 988.4畝，其中建設(shè)用地 299.4畝，總建筑面積 58049m2；景點(diǎn)設(shè)施用地 689 畝。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括新建景 觀建筑、景點(diǎn)設(shè)施；配套區(qū)域內(nèi)水、電等公用設(shè)施及室外工程；整治區(qū)域內(nèi)水域、陸域環(huán)境等； 整個(gè)區(qū)域分為 8個(gè)地塊，分 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 2 期實(shí)施， 建設(shè)期每期 1 年。 一期主要建設(shè) 1#地塊、 4#地塊、 5#地塊、 6#地塊、 7#地塊范圍內(nèi)的全部工程， 2#地塊中的兩個(gè)博物館，茶文化公園及水面區(qū)域的有關(guān)景點(diǎn)設(shè)施，一期地塊范圍內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施；二期主要建設(shè) 3#地塊、 8#地塊范圍內(nèi)的全部工程， 2#地塊中的劇場(chǎng)、商業(yè)水街，以及二期地塊范圍內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施。具體分期實(shí)施計(jì)劃詳見(jiàn)有關(guān)章節(jié)。 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 29122.9 萬(wàn)元， 其中 一期投資 12609.3 萬(wàn)元，包括自有資金 6609.3 萬(wàn)元，擬申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款 6000萬(wàn)元；二期投資 16513.6 萬(wàn)元，全部由自籌資金解決。 二、工程建設(shè)內(nèi)容 1、本項(xiàng)目工程內(nèi)容分布在 8 個(gè)地塊內(nèi)，建設(shè)內(nèi)容包括主入口廣場(chǎng)區(qū)、商業(yè)街區(qū)、茶文化交流中心、茶神殿、垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館、金剛寶座塔、園中 園、茶人村住宅區(qū)，建設(shè)用地面積合計(jì)199623m2（合 299.4 畝），總建筑面積 58049m2； 2、建設(shè)廣場(chǎng) 16641 m2；停車(chē)場(chǎng) 14000 m2。 3、建設(shè)道 路 34813m，為整個(gè)項(xiàng)目區(qū)配套服務(wù)的水、電、氣、通信、環(huán)衛(wèi)等公用設(shè)施，綠化景觀、道路廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、碼頭等室外工程，以及其他配套設(shè)施。 4、 項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的水系貫通、梳理、整治，構(gòu)造與茶文化城相宜的水環(huán)境。 三、項(xiàng)目由來(lái) 天目湖旅游度假區(qū)位于溧陽(yáng)境內(nèi)，是江蘇省五大省級(jí)旅游度假區(qū)之一，國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)。近年來(lái)，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)快速發(fā)展。 2009年完成旅游 接待 256 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 1.85 億元，實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)增加值 2.68 億元，分別比上年增長(zhǎng) 20.7%、 37.5%、和 27.5%，景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施得到進(jìn)一步完善，項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)一步加快，旅游產(chǎn)品進(jìn)一步豐富，天目湖旅游品牌得到進(jìn)一步提升，并有效帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。 對(duì)游客具有吸引力及本身具有可持續(xù)發(fā)展的潛力，是旅游度假區(qū)成功的關(guān)鍵。天目湖景區(qū)經(jīng)過(guò)十多年合理規(guī)劃和科學(xué)開(kāi)發(fā)，已完成由水庫(kù)向旅游景區(qū)成功轉(zhuǎn)型，但是也存在著潛在的缺憾，首先，作旅游景區(qū)來(lái)評(píng)價(jià)，目前仍然以山水游和餐飲為主，沒(méi)有特色，缺 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 乏文化深度。其次，景區(qū)參與性 項(xiàng)目較少，回頭客較少，發(fā)展后勁不足。 經(jīng)分析目前旅游市場(chǎng)情況并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，度假區(qū)在下一步發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)充分尊重當(dāng)?shù)氐臍v史，地理文化等“文脈”，注重生態(tài)，自然資源的保護(hù)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則；同時(shí)應(yīng)以提供高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的度假產(chǎn)品為目標(biāo)，以適應(yīng)旅游市場(chǎng)多樣化的需求和滿(mǎn)足游客多方需要?jiǎng)?chuàng)造條件。 本項(xiàng)目正是在這種新的旅游形勢(shì)下，為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)而提出來(lái)。 首先溧陽(yáng)擁有茶鄉(xiāng)美譽(yù)，有著悠久的茶文化歷史，已經(jīng)成功舉辦了多屆“中國(guó)溧陽(yáng)茶葉節(jié)”。將溧陽(yáng)茶文化作為重要的旅游資源，建設(shè)溧陽(yáng)茶文化城極具研究?jī)r(jià)值和開(kāi) 發(fā)潛力。本項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)天目湖國(guó)際茶文化城，充分發(fā)掘茶文化特色，形成全國(guó)范圍內(nèi)有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶文化景區(qū)。項(xiàng)目的建成能夠提升天目湖景區(qū)的文化底蘊(yùn)，成為景區(qū)內(nèi)中高檔的接待與交流中心。 其次，現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏過(guò)快，人們渴望在閑時(shí)得到心理放松。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這一心理需求，可滿(mǎn)足人們愉悅身心、體驗(yàn)特色民俗風(fēng)情、文化探源，進(jìn)而獲取人生感悟的需要。同時(shí)通過(guò)完善旅游度假設(shè)施，為不同游客提供“住、吃、喝、玩、樂(lè)、游、健、購(gòu)”的多方位需求。特別是滿(mǎn)足度假旅游者消閑、放松等的度假環(huán)境。這 是吸引回頭游客及獲得旅游收入高效益回報(bào)的關(guān)鍵。 第二節(jié) 建設(shè)單位概況 公司宗旨為充分發(fā)揮天目湖山水資源優(yōu)勢(shì)，提升溧陽(yáng)茶文化品位，建成國(guó)際一流的茶藝園，為社會(huì)提供一流的精神文化樂(lè)園。公司經(jīng)營(yíng)范圍為旅游設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光開(kāi)發(fā)、酒店管理、茶藝技術(shù)咨詢(xún)及推廣、園林綠化。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求設(shè)立了董事會(huì)，由三名董事組成，董事任期 3 年。董事長(zhǎng)為公司的法定代表人。 公司設(shè)總經(jīng)理一名，由董事會(huì)聘用，對(duì)董事會(huì)直接負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決定，組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常生產(chǎn)、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理工 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 作。在董事會(huì)授權(quán)范圍 內(nèi)，對(duì)外代表公司，對(duì)內(nèi)任免下屬人員，行使董事會(huì)授權(quán)的其他職權(quán)。公司設(shè)副總經(jīng)理 3人，負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理的工作。公司目前人員 30 人。 第三節(jié) 可行性研究工作概況 一、 報(bào)告編制過(guò)程 受項(xiàng)目單位委托，江蘇省工程咨詢(xún)中心承擔(dān)了天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制工作。江蘇省工程咨詢(xún)中心組織相關(guān)人員成立了項(xiàng)目組。按照國(guó)家有關(guān)可研報(bào)告編制規(guī)定以及有關(guān)方面要求，項(xiàng)目組首先開(kāi)展了項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，并就有關(guān)問(wèn)題與項(xiàng)目單位進(jìn)行了廣泛的接觸。項(xiàng)目單位對(duì)本報(bào)告的編制提出了許多參考性意見(jiàn)，并提供了相應(yīng)的基礎(chǔ)資料。在對(duì)相關(guān) 資料進(jìn)行分析與整理的基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)方面意見(jiàn)，編制了本可行性研究報(bào)告。 二、可行性研究主要內(nèi)容 1、 建設(shè)需求分析 根據(jù) 溧陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及“十一五”規(guī)劃、 分析當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費(fèi)需求現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、潛力；對(duì)旅游市場(chǎng)、尤其是茶文化旅游發(fā)展概況、發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)展 調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、服務(wù)范圍進(jìn)行一定深度的分析。 2、項(xiàng)目總體方案 結(jié)合天目湖旅游度假區(qū)建設(shè)相關(guān)工作計(jì)劃及要求， 以及天目湖國(guó)際茶文化城規(guī)劃情況，分析本項(xiàng)目總體方案是否符合相關(guān)規(guī)劃。 3、建設(shè)條件 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境及條件進(jìn)行分析，包括自然環(huán)境、地質(zhì)條件等。 4、工程建設(shè)方案 結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)狀條件和規(guī)劃目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目擬建建筑、道路、公用工程、綠化工程等規(guī)劃方案進(jìn)行研究論證，并研究制定具體的工程建設(shè)方案，計(jì)量相應(yīng)的工程量。 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 5、投資估算與資金籌措 根據(jù)工程量及工程造價(jià)估算指標(biāo)，按國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一口徑，對(duì)擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，提出各單項(xiàng)工程投資，編制項(xiàng)目總投資估算表。并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，編制各期工程投資估算表。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目單位資本金等情況，提出項(xiàng)目資金籌措方案，編制資金使用計(jì)劃。 6、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià) 依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（ 第三版），項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)資料，項(xiàng)目實(shí)際情況及其它有關(guān)規(guī)定，測(cè)算項(xiàng)目收入，對(duì) 貸款償還能力進(jìn)行分析。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目各期建設(shè)內(nèi)容，預(yù)測(cè)各期收入及成本，對(duì)各期財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。 7、風(fēng)險(xiǎn)分析 分析本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，為決策者提供項(xiàng)目決策依據(jù)。 三、可行性研究編制依據(jù) 1、常州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要。 2、天目湖旅游度假區(qū)總體規(guī)劃 2004年。 3、溧陽(yáng)市天目湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃 2008年； 4、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 。 5、國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 6、項(xiàng)目單位與江蘇省工程咨詢(xún)中心簽定的技術(shù)咨詢(xún)委托合同。 第四節(jié) 研究結(jié)論與建議 一、研究結(jié)論 1、市場(chǎng)需求分析 茶文化旅游是旅游業(yè)的新興項(xiàng)目，通過(guò)以茶和茶文化為主題，而開(kāi)展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動(dòng)，以滿(mǎn)足人們愉悅身心、體驗(yàn)特色民俗風(fēng)情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成為旅游中的精品。溧陽(yáng)有著悠久的茶文化歷史，將溧陽(yáng)茶文化作為重要的旅游資源，素有 “ 絲府茶鄉(xiāng) ” 之美稱(chēng)。項(xiàng)目的建 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 設(shè)具有開(kāi)發(fā)潛力。同時(shí)，項(xiàng)目位于長(zhǎng)江三角洲的核心地帶，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人均國(guó)民收入和可支配收入位居全國(guó)前列，居民的旅 游意識(shí)強(qiáng)，而且天目湖與周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的距離較近，度假休閑旅游前景看好，旅游客源市場(chǎng)充足，具有較好的市場(chǎng)前景。 2、規(guī)劃符合性 本項(xiàng)目 擬建天目湖國(guó)際茶文化城位于天目湖度假區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，天目湖國(guó)際茶文化城相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)評(píng)審。項(xiàng)目一期工程的建設(shè)屬于近期溧陽(yáng)市及天目湖度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃。 3、建設(shè)條件 溧陽(yáng)市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、 2009 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 178.2 億元，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 88.3 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 21.2 億元，其中地方一般預(yù)算收入 9.1 億元，分別比上年 增長(zhǎng) 20.3%、 31.3%、 29.0%和 31.1%。項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件較好。 天目湖旅游度假區(qū)位于江蘇省溧陽(yáng)市境內(nèi)，度假區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)于1992 年 4 月， 1994 年 7 月被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū)，目前已被評(píng)為國(guó)家 AAAA級(jí)景區(qū)，從 2001年以來(lái)，全市旅游接待人數(shù)和營(yíng)業(yè)收入年均增速分別達(dá)到 23.19%、 34.78%。本項(xiàng)目的建設(shè)是當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)提升文化底蘊(yùn)的重要一步，各部門(mén)將給予項(xiàng)目大力支持和配合，可確保項(xiàng)目順利實(shí)施；項(xiàng)目建設(shè)主體溧陽(yáng)金盛旅游開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司規(guī)章制度健全，管理運(yùn)作規(guī)范。項(xiàng)目具有良好的實(shí)施基礎(chǔ)和 建設(shè)條件。 4、工程方案 本項(xiàng)目工程方案包括建筑、道路、公用工程、綠化工程等專(zhuān)項(xiàng)內(nèi)容，分別進(jìn)行了工程方案的設(shè)計(jì)，工程量見(jiàn)表 1-1。 5、固定資產(chǎn)投資及資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)期 2年，固定資產(chǎn)投資總額為 29122.9 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 19734.3 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 6570.3 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2630.5 萬(wàn)元，建設(shè)期借款利息 187.9 萬(wàn)元。 項(xiàng)目分為 2期建設(shè)，每期 1年，一期工程固定資產(chǎn)投資 12609.3 萬(wàn)元，其中自 籌資金 6609.3 萬(wàn)元，擬申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款 6000萬(wàn)元； 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 二期工程固定資產(chǎn)投資 16513.6 萬(wàn)元，全部由自籌資金解決。 6、貸款償還 本項(xiàng)目由溧陽(yáng)金盛旅游開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)。根據(jù)與銀行達(dá)成的項(xiàng)目貸款意向，貸款的寬限期為 1年，從計(jì)算期第 2年起還款，項(xiàng)目還款 期 為 4.8 年，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力。 7、經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12.4 %（稅后），其中一期全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 13.9 %（稅后），二期全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 10.5 %（稅后）。均大于基準(zhǔn)投資投資收益率 8%。 二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1-1。 表 1-1 一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 480727 合 721.1畝 2 總建筑面積 m2 14662 2.1 主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑 m2 7824 1#地塊 2.2 茶文化博物館 m2 1013 2#地塊 2.3 茶具 博物館 m2 747 2#地塊 2.4 茶神殿 m2 542 4#地塊 2.5 垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館 m2 1200 5#地塊 2.6 金剛寶座塔 m2 2100 6#地塊 2.7 園中園 m2 1236 7#地塊 3 室外工程 3.1 廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng) m2 28641 3.2 道路 m 8600 3.3 橋梁 座 6 3.4 碼頭 座 2 3.5 綠化工程 m2 89400 3.6 土方工程 m3 337990.9 3.7 駁岸 m 1620 3.8 管線 m 11417 3.9 設(shè)備 套 518 3.10 亮化工程 套（ m） 6615 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備注 3.11 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 座（個(gè)） 259 4 建設(shè)期 年 1 二 主要技術(shù)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總資金 萬(wàn)元 12809.3 1.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 12609.3 1.2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 200.0 2 資金來(lái)源 萬(wàn)元 12809.3 2.1 自有資金 萬(wàn)元 6809.3 2.2 銀行借款 萬(wàn)元 6000.0 3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 5292.7 正常年 4 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 2468.0 正常年 5 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 2666.2 正常年 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2524.8 正常年 7 所得稅 萬(wàn)元 833.2 正常年 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1691.6 正常年 9 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 1437.9 正常年 10 投資利潤(rùn)率 % 19.7 正常年 11 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 % 47.7 正常年 12 全部投資所得稅后 12.1 內(nèi)部收益率 % 13.9 12.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 4359.2 12.3 投資回收期 年 7.2 13 借款償還期 年 4.8 含寬限期 1年 14 BEP 28.0% 正常年 2、二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1-2。 表 1-2 二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 178250 合 267.4畝 2 總建筑面積 m2 43387 2.1 劇場(chǎng) m2 1200 2#地塊 2.2 商業(yè)水街 m2 7250 2#地塊 2.3 茶文化交流中心 m2 6500 3#地塊 2.4 茶人村住宅區(qū) m2 28437 8#地塊 3 室外工程 3.1 廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng) m2 2000 3.2 道路 m 3553 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備注 3.3 橋梁 座 5 3.4 碼頭 座 1 3.5 綠化工程 m2 287600 3.6 土方工程 m3 139136.6 3.7 管線 m 13341 3.8 設(shè)備 套 617 3.9 亮化工程 套（ m） 376 4 建設(shè)期 年 1 二 主要技術(shù)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總資金 萬(wàn)元 16613.6 1.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 16513.6 1.2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 100.0 2 資金來(lái)源 萬(wàn)元 16613.6 全部自籌 3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 3489.7 計(jì)算期內(nèi)平均 4 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 2186.2 計(jì)算期內(nèi)平均 5 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 704.6 計(jì)算期內(nèi)平均 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 901.6 計(jì)算期內(nèi)平均 7 所得稅 萬(wàn)元 297.5 計(jì)算期內(nèi)平均 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 604.1 計(jì)算期內(nèi)平均 9 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 513.5 計(jì)算期內(nèi)平均 10 投資利潤(rùn)率 % 5.4 計(jì)算期內(nèi)平均 11 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 % 25.8 計(jì)算期內(nèi)平均 12 全部投資所得稅后 12.1 內(nèi)部收益率 % 10.5 12.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 935.3 12.3 投資回收期 年 4.3 13 BEP 67.7% 正常年 3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1-3。 表 1-3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 658977 合 988.5畝 2 總建筑面積 m2 58049 2.1 主入口區(qū)商 業(yè)街及附屬建筑 m2 7824 1#地塊 2.2 茶文化博物館 m2 1013 2#地塊 2.3 茶具博物館 m2 747 2#地塊 2.4 劇場(chǎng) m2 1200 2#地塊 天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 JECC2010-KY-0807A 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備注 2.5 商業(yè)水街 m2 7250 2#地塊 2.6 茶文化交流中心 m2 6500 3#地塊 2.7 茶神殿 m2 542 4#地塊 2.8 垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館 m2 1200 5#地塊 2.9 金剛寶座塔 m2 2100 6#地塊 2.10 園中園 m2 1236 7#地塊 2.11 茶人村住宅區(qū) m2 28437 8#地塊 3 室外工程 3.1 廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng) m2 30641 3.2 道路 m 12153 3.3 橋梁 座 11 3.4 碼頭 座 3 3.5 綠化工程 m2 377000 3.6 土方工程 m3 477127.5 3.7 駁岸 m 1620 3.8 管線 m 24758 3.9 設(shè)備 套 1135 3.10 亮化工程 套（ m） 6991 3.11 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 座（個(gè)） 259 4 建設(shè)期 年 2 二 主要技術(shù)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總資金 萬(wàn)元 29422.9 1.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 29122.9 1.2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 300.0 2 資金來(lái)源 萬(wàn)元 29422.9 2.1 自有資金 萬(wàn)元 23422.9 2.2 銀行借款 萬(wàn)元 6000.0 3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 6397.4 正常年 4 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 3267.7 正常年 5 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 2666.2 正常年 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2838.6 正常年 7 所得稅 萬(wàn)元 936.8 正常年 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1901.9 正常年 9 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 1616.6 正常年 10 投資利潤(rùn)率 % 9.6 正常年 11 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 % 44.4 正常年 12 全部投資所得稅后 12.1 內(nèi)部收益率 % 12.4 12.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 4990.9 12.3 投資回收期 年 6.5 天目