武漢某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性報(bào)告 1 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于武漢 XXXX 開發(fā)區(qū)余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國語學(xué)校武昌美加分校和華師一附中新校區(qū)，距離光谷廣場、華中科技大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校 10 分鐘車程，距離東湖梨園 35 分鐘車程。項(xiàng)目占地 402 畝，東臨 5 萬畝水面的湯遜湖，西臨 XX大道，南臨工業(yè)園路，北鄰華師一附中新校區(qū)。自然環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，交通便捷，土地資源條件十分優(yōu)越，具備發(fā)展高檔品質(zhì)項(xiàng)目的土地條件。該地塊由武漢 XXXX 物業(yè)發(fā)展有限公司立項(xiàng)申報(bào)并進(jìn)行了前期拆遷安置工作。武漢市土 地規(guī)劃部門已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地。武漢市 XX 區(qū)國土資源管理局土地儲(chǔ)備交易中心對該地塊已進(jìn)行儲(chǔ)備，近期即可掛牌交易。 二、合作模式與土地取得方式 本項(xiàng)目擬以收購武漢 XXXX 物業(yè)發(fā)展有限公司的方式進(jìn)行開發(fā)。武漢 XXXX 物業(yè)發(fā)展有限公司為本項(xiàng)目的拆遷安置和立項(xiàng)單位，在本地塊的掛牌交易過程實(shí)際上并無競爭對手。武漢 XXXX 物業(yè)發(fā)展有限公司是專門為開發(fā)本項(xiàng)目而于 2005 年3月成立的新公司，無任何不良債務(wù)。 第二章 市場分析 一、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （一）經(jīng)濟(jì)趨勢 多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：在國內(nèi)居民的消費(fèi)強(qiáng)勁、政 府投資和中國的“世界工廠”地位的促進(jìn)下，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢好于預(yù)期，投資、消費(fèi)和出口需求形勢都比較滿意；預(yù)期CPI 保持平穩(wěn)，國際油價(jià)呈小幅上升趨勢，二 00 七年不大可能出現(xiàn)通貨緊縮；消費(fèi)需求增長將有所加快，而固定資產(chǎn)投資增長將趨于放 慢，出口增長趨緩，外貿(mào)順差呈縮小 趨勢；外商直接投資繼續(xù)回 落；房地產(chǎn)價(jià)格 （長江中下游主要城市一覽） 穩(wěn)中趨升；人民幣升值壓力有所加大，人民幣匯率將小幅攀升。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家對今年的經(jīng)濟(jì)增長給出了比較樂觀的預(yù)期。調(diào)查結(jié)果顯示，四成經(jīng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 濟(jì)學(xué)家預(yù)測今年 GDP 增長率在百分之 九或以上，百分之三十九預(yù)測在百分之八點(diǎn)五至九之間，僅五分之一的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為在百分之八點(diǎn)五以下。 （二）房地產(chǎn)趨勢 房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)歷 20 多年的市場化發(fā)展，如今已經(jīng)取得了相當(dāng)規(guī)模的發(fā)展，各種類型地產(chǎn)項(xiàng)目在我國得到上馬實(shí)施，受整體經(jīng)濟(jì)增長影響，我國的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于穩(wěn)步攀升態(tài)勢。 但 2005 年以來，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，人民幣升值、 CPI 反彈使宏觀經(jīng)濟(jì)充滿了變數(shù)，直接影響了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)期，使房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)趨于下降狀態(tài)，房地產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格不降反增。這一方面與我 國人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈有關(guān)；另一方面主要受我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，人們對未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。 2006 年國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，幷進(jìn)一步開放金融市場，中國房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項(xiàng)目運(yùn)作、營銷模式、營銷理念。更多的境外基金將關(guān)注幷介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，幷從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴(kuò)展。 結(jié)論 ： 國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨于持續(xù)增長趨勢，二、三線城市地產(chǎn)生機(jī)盡顯。 二、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)趨勢分析 長江中下游城市中，上海房價(jià)已達(dá)到 7000 元 /平方米（外環(huán)以內(nèi)），南京房價(jià)超過了 5000 元 /平方米，而武漢的平均房價(jià)剛剛超過 4000 多元 /平方米，同比看來，還有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)銷售潛力和上漲空間。 未來幾年項(xiàng)目的市場前景直接和未來幾年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢緊密相聯(lián)，而這又項(xiàng)目可行性報(bào)告 3 將與全國房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢和武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平抱有緊密的聯(lián)系，下面首先從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素 、房價(jià)收入比等因素對武漢市未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢做出如下分析： 2005 年武漢市生產(chǎn)總值已達(dá) 2238 億元，人均生產(chǎn)總值達(dá) 3245 美元，首次突破 3000 美元；而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到 2010 年，武漢人均生產(chǎn)總值將達(dá)到 5000美元，全市生產(chǎn)總值年均增長 12%。 “十五”時(shí)期，武漢市城市居民收入水平增長較快，收入逐年增加。據(jù)城市居民家庭抽樣調(diào)查資料（以下同）， 2005 年城市居民人均可支配收入首次突破萬元，達(dá)到 10849.72 元，比“九五”末的 6761 元高出 4088.72 元，增長了 60.5%，人均可支配收入創(chuàng)歷史新 高，武漢市躍入可支配收入萬元城市行列。從 2004 年開始，城市居民人均可支配收入年凈增值突破千元， 2004 年和 2005 年分別凈增 1044元和 1285.67 元。武漢市城市居民人均可支配收入年均增幅達(dá)到 9.9%，剔出價(jià)格因素，比“九五”時(shí)期增幅實(shí)際提高了 1.5 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃目標(biāo)。2001 年 2005 年城市居民人均可支配收入增幅分別為 8.0%、 7.0%、 9.0%、 12.2%和 13.4%，呈逐年加快之勢。 2005 年增幅創(chuàng)近 10 年來最好水平，比上年增幅高出1.2 個(gè)百分點(diǎn)。這說明，武漢市城市居民的收入增長 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本保持同步，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長增加了居民的收入，居民收入的持續(xù)增加又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。 2005 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 297.99 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的28.2，同比增長 27.7，增幅比上年同期回落了約 9.9，投資逐漸趨于理性。其中，房地產(chǎn)住宅投資為 216.85 億元，同比增長 29.2，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 72.8。截至 2005 年底，新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為 93.91 億元，與去年相比減少 50.5 億元，占新增金融業(yè)貸款的 21.8。全市房屋施工面積為 2749.63 萬平米，同比增長 12.7，與去年同期相比增幅減少了 12 個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋新開工面積為 1195.4 萬平方米，同比增長 13.3，占總施工面積的 43.5，與去年同期相比增幅減少了 26.2 個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋竣工面積為 816.72 萬平方米，同比增長 16.3。 2005 年，武漢人均 GDP 突破 3000 美元。從“宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段將從根本上決定房地產(chǎn)發(fā)展”的觀點(diǎn)出發(fā)，武漢房地產(chǎn)行業(yè)自 2006 年的發(fā)展將是漸入佳境，未來美好前景欣然可期。 項(xiàng)目可行性報(bào)告 4 同時(shí)，上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機(jī)、“包攬”外資，眾多跨國企業(yè)正逐步將工業(yè)投 資由中國的一線城市向武漢等二線城市轉(zhuǎn)移。而在房產(chǎn)新政的打壓和人民幣升值的預(yù)期下，海外熱錢有了大舉投資中國地產(chǎn)市場的良機(jī)。當(dāng)去年七部委聯(lián)合出臺(tái)的抑制房價(jià)政策將京滬推上風(fēng)口浪尖的時(shí)候，擁有更大發(fā)展空間的二線城市就成了一個(gè)亟需開采的金礦，武漢正是中西部被高度看好的幾個(gè)重點(diǎn)城市之一。 2005 年，世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)及和記黃埔為代表的香港大財(cái)團(tuán)在武漢勁攪樓市風(fēng)云，接連改寫“地王”記錄。與此同時(shí)，境外財(cái)團(tuán)或有境外財(cái)團(tuán)背景的企業(yè)也在武漢土地市場頻頻亮相。 2007 年伊始武漢市中心城區(qū)的樓面地價(jià)更是攀升至每平方米 3000 元以上 。無可否認(rèn)，中部崛起背景下，武漢城市價(jià)值和發(fā)展前景重新被認(rèn)可。 交通方面：未來 15 年內(nèi)，國家將在湖北投資一千多億元，興建 17個(gè)大中型鐵路項(xiàng)目。屆時(shí)，乘火車從武漢可直達(dá)全國 27 個(gè)省市自治區(qū)，到長沙、鄭州、合肥、南京等市只需 2-3 個(gè)小時(shí)，到廣州、上海等地只需 4-6個(gè)小時(shí)。航空方面，武漢天河機(jī)場擴(kuò)建工程的新航站樓主體結(jié)構(gòu)工程已進(jìn)入全面施工階段。擴(kuò)建工程中，第二航站樓是主體工程，預(yù)計(jì)總投資 27.27 億元。到 2020 年，天河機(jī)場具有旅客吞吐量 1300 萬人次、高峰小時(shí)吞吐能力 4649 人次、年飛機(jī)起降 12.2 萬架次的能力 。擴(kuò)建工程將于 2007 年底竣工幷投入使用。武漢的公路也在加速“快跑”，建成和在建的武漢內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和 7條高速出口公路，與在武漢交匯的京珠、滬蓉高速相連相通，將使武漢無可爭議地成為全國公路交通的神經(jīng)中樞。幷將籌建 BRT 快速公交系統(tǒng)。預(yù)計(jì)到 2010 年規(guī)劃建設(shè) 4 條快速公交線路，到 2020 年再規(guī)劃 3條快速公交線路。武漢的交通正在加速起飛，正在找回“九省通衢”的輝煌歷史，如果把中國的經(jīng)濟(jì)版圖比作一張圍棋棋盤，武漢正位于這張棋盤的天元之位。中國中部崛起的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，更為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，城市快速發(fā)展進(jìn)程， 也為武漢市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展注入活力。 此外，在住宅樓市回歸中心城區(qū)的大趨勢下，武昌沙湖徐東、積玉橋、中南附近以及漢口中心城區(qū)等依然將是當(dāng)仁不讓的焦點(diǎn)。而漢口盤龍城、金銀湖及武昌光谷湯遜湖區(qū)域等郊區(qū)樓市，則有望在今年掀開新一輪開發(fā)的小高潮，進(jìn)而開始與中心城區(qū)樓市形成互動(dòng)。 2007 年武漢樓市的最精彩的地方，將不再是商業(yè)地產(chǎn)的一枝獨(dú)秀，而是其與寫字樓市場、中心城區(qū)住宅、郊區(qū)大盤等共同組成的全項(xiàng)目可行性報(bào)告 5 面繁榮的肇始。由此，武漢樓市也有望真正站在一個(gè)新的起點(diǎn)上，開好“十一五”這盤大局。 結(jié)論： 近兩年大量港資涌入武漢， 作為長江中下游的重要二線城市，武漢房地產(chǎn)將迎來高速發(fā)展期。 三、區(qū)域供給市場分析 項(xiàng)目位于武漢三大居住板塊之一的光谷板塊的 XX 開發(fā)區(qū)，西臨 XX 大道，是號稱武漢最漂亮的景觀大道關(guān)山一路的延伸線，東臨 5萬畝水面的湯遜湖。項(xiàng)目所在的光谷因“舒適、人文、國際化”而被稱為武漢最適合居住的地方。首先，舒適是光谷核心居住價(jià)值之一，當(dāng)為最易感知的層面，東湖的博大，湯遜湖的清澈，一路走去郁郁蔥蔥，景色宜人；更有武大之厚重，華工之青春，迎面而來的皆是昂揚(yáng)的氣息；生活在光谷，山水之間有我家，與環(huán)境為善，與鄰里為善，更是 與自己為善。光谷核心居住價(jià)值之二為人文，作為我國第二大智力密集區(qū)，武漢光谷高校林立，優(yōu)秀的科研院所云集，武大、華科、華師等各大歷史名校不約而同地在此建立自己的新校區(qū)，一個(gè)公園般的充滿了人文氣息的大學(xué)城已然在此形成。最后，國際化在光谷居住價(jià)值中有著特殊的意義。高校成果產(chǎn)業(yè)化如火如荼，更有一大批具有海外學(xué)習(xí)、工作背景的知識(shí)精英前來講學(xué)、創(chuàng)業(yè)，武大軟件園、華工產(chǎn)業(yè)園、華中軟件園、武漢醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等正帶動(dòng)著光谷以前所未有的激情蓬勃發(fā)展。由此，光谷聚集了一大批中產(chǎn)階級精英人士，這就客觀要求光谷地產(chǎn)提供具有國際氣質(zhì)的生活 方式，由此，低密度、高綠化率、創(chuàng)新性等成為光谷地產(chǎn)的鮮明特點(diǎn)，而武漢萬科、當(dāng)代地產(chǎn)開發(fā)的類似于“新城市主義”等主題小區(qū)（以多層、小高層住宅類型為主），也在整個(gè)武漢樓市極具代表性，并且供不應(yīng)求。這本項(xiàng)目 項(xiàng)目可行性報(bào)告 6 反映出光谷地區(qū)的房地產(chǎn)市場極具發(fā)展?jié)摿Α?四、區(qū)域代表項(xiàng)目分析 （一）區(qū)域項(xiàng)目概況 位 置 清風(fēng)別墅 陽光海岸 梅南山居 宜家湯臣 XX 區(qū) XX 大道湯遜湖畔 湯遜湖 XX 開發(fā)區(qū) XX 大道特 1 號 XX 開發(fā)區(qū)陽光大道 主力別墅面積 176 的聯(lián)排 350 的獨(dú)體 ,300 的聯(lián)排 190-300 的獨(dú)體 160 197 的聯(lián)排 ,300-370 的獨(dú)體 價(jià)格 （元 /M2） 3800（獨(dú)體） 6000（獨(dú)體） 6000（獨(dú)體） 6000（獨(dú)體） 配 套 會(huì)所，貝多芬廣場，商 ,露天泳池 ,供暖系統(tǒng) 會(huì)所、幼兒園渡假村、運(yùn)動(dòng)場所 會(huì)所，沙灘浴場，網(wǎng)球場 湖濱會(huì)所，酒吧及美容院，親水平臺(tái) 環(huán) 境 傍湯遜湖 傍湯遜湖 依山環(huán)水 ,緊鄰大學(xué) 三面臨湯遜湖，幷設(shè)內(nèi)湖，基本上做到戶戶觀湖 物業(yè)管理 江蘇長江物業(yè) 武漢天廈物業(yè) 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司 武漢麗島物業(yè)管理有限公司 建筑單位 湖北長城建設(shè) 山河建筑公司 武漢建工 集團(tuán) 中建三局 樓盤規(guī)模 10 萬方 13 萬方 21.5 方 19 萬方 停車位數(shù)量 350 個(gè) 多層 10： 6；別墅 1： 1 1:01 1:01 開發(fā)企業(yè) 武漢房地產(chǎn)長江綜合開發(fā)總公司 武漢福達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司 武漢弘福置業(yè)有限公司 別墅外觀 銷售情況 已售完 65% 50% 50% 項(xiàng)目可行性報(bào)告 7 位 置 華工鏡湖園 水藍(lán)郡 銀河灣 美加湖濱新城 藏龍島科技園 XX 民營科技園 XX 區(qū)藏龍島科技園 洪山 光谷湯遜湖畔 主力別墅面積 以 200-350獨(dú)體臨湖別墅為主 222 -352獨(dú)體與聯(lián)排 200-350 獨(dú)體 (臨湖 )與疊拼 140 210 的疊加 價(jià)格 （元 /M2） 6000（獨(dú)體） 5000（獨(dú)體） 6000 4000 配 套 會(huì)所， 幼兒園等設(shè)施 . 會(huì)所，人造沙灘，商業(yè)街，高爾夫推桿場 雙會(huì)所，圖書館，健身房，親子樂園等 商業(yè)街、武漢外國語學(xué)校美加分校（小學(xué)、初中、高中完整教學(xué)）、診所 環(huán) 境 緊鄰湯遜湖，自然景色優(yōu)美。該項(xiàng)目主要針對華工教師銷售，類似定向開發(fā) 南湖南面 享有湯遜湖的綿延 水系 獨(dú)有 58000 平方米私有湖灣 ,注重組 團(tuán)與庭院綠化，利用坡地、水系、園林小品精致造景 物業(yè)管理 武漢招商局物業(yè)管理有限公司 香港怡高物業(yè)顧問有限公司 武漢銀河灣物業(yè)管理有限公司 美國 GVA(顯高 )物業(yè)顧問公司 建筑單位 湖北省第五建安公司 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 新洲八建 武漢天鵬建筑裝飾工程有限公司 樓盤規(guī)模 17 萬方 14 萬方 37 萬方 7.38 萬方 停車位數(shù)量 300 個(gè) 1:02 1:01 238 個(gè) 開發(fā)企業(yè) 武漢華工大學(xué)科技園有限公司 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 斯米克集團(tuán)美加置業(yè)（武漢）有限公司 別墅外觀 銷售情況 100% 100% 50% 80% （二）重點(diǎn)個(gè)案分析 采樣兩個(gè)區(qū)域重點(diǎn)，一個(gè)是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目 宜家 *湯臣、一個(gè)是離本項(xiàng)目最近的綜合項(xiàng)目 美加 *湖濱新城，說明市場競爭形勢。 宜家 *湯臣： 宜家湯臣開發(fā)于 2002 年，位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的 XX 開發(fā)區(qū)黃金地段 陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個(gè)達(dá) 2 萬平方米的天然內(nèi)湖。 建筑以英式風(fēng)格為藍(lán)本，共 19 萬平方米，一期 3.6 萬平方米，以獨(dú)體、雙拼、項(xiàng)目可行性報(bào)告 8 TOWNHOUSE 別墅為主， 2003 年 12月正式開始銷 售，截止目前銷售率為 90%， 2005年以前獨(dú)體別墅成交均價(jià)為 4000 元 /平方米。二期加入了多層住宅，目前獨(dú)體別墅售價(jià)達(dá) 7000 元 /平方米。宜家湯臣首 推“泛會(huì)所”概念，總面積 9000 多平方 米，會(huì)所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動(dòng)中心。同時(shí)宜家湯臣還特別推出“英式管家”服務(wù)。 美加 *湖濱新城： 位于本項(xiàng)目旁的美加湖濱新城臨湯遜湖，占地 1800 畝，容積率 1.02，規(guī)劃總建筑面積為 80 萬平方米。規(guī)劃配套主要有學(xué)校（與武漢外校聯(lián)辦武漢外校美加分校）、會(huì)所、超市 、銀行、郵局、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)。 建筑以北美風(fēng)格為藍(lán)本，一期 7.6 萬平方米，于 2004 年 8月開工，以多層為主，聯(lián)排為輔，無獨(dú)體別墅，現(xiàn)一期已建設(shè)銷售完畢；二期工程正在建設(shè)，二期以小高層為主，小高層賣價(jià) 3200 元 /平方米，四層疊加別墅式住宅賣價(jià)為 4000 元 /平方米。 今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應(yīng)量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應(yīng)市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。 五、區(qū)域買方市場分析 而作為片區(qū)兩大強(qiáng)勢客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強(qiáng)的支付能力，消費(fèi)意識(shí)也相當(dāng)超前，購買高檔住宅的意愿也比較強(qiáng)烈。在我們所作的 500 份潛在客戶調(diào)查中，就得到了相關(guān)的一些數(shù)據(jù)支持（節(jié)選）： 目前住房面積 /目前所住戶型 項(xiàng)目可行性報(bào)告 9 調(diào)查顯示： 近九成被調(diào)查者現(xiàn)階段住房情況為：兩室或三室， 90 150 。 其中家庭住房面積達(dá) 60-90 平方米的占到 42，家庭住房面積達(dá) 90-120 平方米的占到 33。 目前住房面積 150 以上者為 4%，而 60以下的則占到 9%。 分析： 本區(qū)域家庭住房質(zhì)量基本良好 。 對于本區(qū)域的二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強(qiáng)的產(chǎn)品。 交通工具 /三年內(nèi)購汽車計(jì)劃： 調(diào)查顯示： 選擇人力交通工具的被調(diào)查者占 41%。 17%的被調(diào)查者擁有私家車，同時(shí) ,亦有 13%的被調(diào)查車步行上班。超過七成的被調(diào)查者有意在三年內(nèi)購置私家車。而肯定答復(fù)三年內(nèi)不會(huì)購置私家車的人群僅有 6%。 項(xiàng)目可行性報(bào)告 10 分析： 便利性對居住環(huán)境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。 較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費(fèi)水平。私家車的高意向 購置率，表明該區(qū)域多數(shù)人群具有一定的高檔物業(yè)購買力，且對后期經(jīng)濟(jì)收入保持樂觀態(tài)度，同時(shí)也顯示未來住宅車位的需求量將持續(xù)增大。 選擇何種投資方式 調(diào)查顯示： 20%的被調(diào)查者愿意選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業(yè)者需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業(yè)的需求。 分析： 房地產(chǎn)投資的升值保值性被越來越多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)。客戶對優(yōu)越物業(yè)有多次、多棲置業(yè)的旺盛需求。 調(diào)查顯示該區(qū)域人員具有如下特點(diǎn) :文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點(diǎn)離居住地點(diǎn)近、經(jīng)濟(jì)收入中等偏上、對生活奢侈品有一定消化能力。 該區(qū)域人員收入高于武漢市平均水平且對后期經(jīng)濟(jì)收入看好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體較為樂觀。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高 ,對居住水平也具有相應(yīng)要求。部分人員已顯示出對目前居住環(huán)境的不滿，對高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品有消費(fèi)要求。 總體而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費(fèi)水平高，但由于該區(qū)域大部分項(xiàng)目以前因房價(jià)較低，以至于產(chǎn)品品質(zhì)較低降低了消費(fèi)者的置業(yè)熱情。如產(chǎn)品具有較項(xiàng)目可行性報(bào)告 11 高的性價(jià)優(yōu)勢則該產(chǎn)品會(huì)受到該區(qū)域市場的追捧。 結(jié)論： 光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu) 越的自然人文環(huán)境促進(jìn)其房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)。區(qū)域客戶群高檔置業(yè)需求旺盛，市場前景良好。 第三章 項(xiàng)目發(fā)展分析 一、項(xiàng)目定位 介于項(xiàng)目優(yōu)越的先天地塊條件，幷通過對買賣雙方市場的綜合分析，我們確立建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)的定位。原因如下： 1、自然景觀：自然環(huán)境優(yōu)美，地勢起伏適合于高檔住區(qū)，給設(shè)計(jì)師以充分想象空間； 5 萬畝的湯遜湖，水質(zhì)良好，生態(tài)絕佳；區(qū)域內(nèi)草木蔥蔥，大氣質(zhì)量良好，達(dá)到一級空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)越的先天地塊條件，使項(xiàng)目完全具備創(chuàng)造頂級景觀住宅的資源優(yōu)勢。 2、高級教育資源豐富：毗 鄰武漢市最好的兩所中學(xué)武漢外國語學(xué)校武昌分校和華師一附中，距離華中科技大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校等高校區(qū)皆在 10分鐘車程以內(nèi)，高知人文氛圍濃郁有利于高檔住宅項(xiàng)目的發(fā)展。 3、路網(wǎng)完善：號稱武漢最漂亮的景觀大道關(guān)山一路的延伸線 XX 大道緊臨項(xiàng)目西側(cè)，從項(xiàng)目到光谷魯巷廣場 10 分鐘車程，距離東湖梨園 35 分鐘車程，到市內(nèi)交通非常便捷。此外， 107 國道、京珠高速、滬蓉高速、武黃及武嘉等省級公路，都坐落在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，路寬多達(dá) 60 米。對于以私家車為主要交通工具的客群而言，區(qū)域路網(wǎng)能完全滿 足他們的需求。 4、客戶需求：區(qū)域客戶高檔置業(yè)需求強(qiáng)烈，需要有高檔住宅刺激他們的購買欲望、釋放他們的置業(yè)需求。 項(xiàng)目可行性報(bào)告 12 二、項(xiàng)目發(fā)展 建設(shè) AAA 級節(jié)能生態(tài) /智能化住宅 節(jié)能技術(shù)應(yīng)用（如外墻保溫技術(shù)、節(jié)能門窗技術(shù)、冷暖控制技術(shù)、太陽能利用等）、新建筑材料 和技術(shù)，打造節(jié)能環(huán)保綠色生態(tài)小區(qū)。 （一）節(jié)能 1、采用新材料、新技術(shù)提升房屋節(jié)能能力。 2、選用節(jié)能變配電設(shè)備。選用節(jié)能照明燈具，光控或聲控開關(guān)。 3、加強(qiáng)節(jié)能的宣傳、檢查和計(jì)量管理。 4、將節(jié)能工作納入物業(yè)管理，加強(qiáng)專業(yè)管理和居民管理相結(jié)合。 （二）環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目的一個(gè)主要特點(diǎn)和賣點(diǎn)既是生態(tài)型住區(qū)，達(dá)到既有鄉(xiāng)野生態(tài)環(huán)境，又有園林藝術(shù)的效果。本項(xiàng)目的主要污染源為生活污水。需加強(qiáng)廚房生活油污、衛(wèi)生間下水等的處理。另外要通過設(shè)施建設(shè)和管理引導(dǎo)住戶形成垃圾分類袋裝處理的習(xí)慣，樹立與住宅區(qū)環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識(shí)。 （三）智能化配套 房屋保溫系統(tǒng)。 水處理系統(tǒng)。 緊急呼救系統(tǒng)。 煙感自動(dòng)報(bào)警、噴淋、消防自動(dòng)化控制系統(tǒng)。 信息通信系統(tǒng) ，采用百兆光纖入戶。要求考慮話音通信、視頻、寬帶數(shù)據(jù)通信服務(wù)。有線電視設(shè)計(jì)考慮采用雙向， 1000MHz 帶寬和廣電的城市數(shù)字電視系統(tǒng)對接。 安全 防范系統(tǒng)， 在小區(qū)出入口、主要道、房屋門窗等重點(diǎn)部位設(shè)置相應(yīng)的探測器或攝像機(jī)，幷聯(lián)網(wǎng)至小區(qū)管理中心，通過相關(guān)信息和傳輸圖像進(jìn)行監(jiān)控，幷將監(jiān)視的圖像和信息進(jìn)行記錄和存儲(chǔ)。設(shè)置周界探照燈，在夜間與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。 訪客對講系統(tǒng)， 建議選用帶門禁功能的可視對講系統(tǒng)。 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)， 采用集散控制技術(shù)，對住宅小區(qū)的公共建筑設(shè)備實(shí)施監(jiān)控，保障設(shè)備的有效運(yùn)行、提高物業(yè)管理水平，適應(yīng)節(jié)約化物業(yè)管理和專業(yè)化維修的要求。包括： 項(xiàng)目可行性報(bào)告 13 1）排水監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，幷對超高、超低液位進(jìn)行報(bào)警。監(jiān)視生活水泵、消防泵 、排水泵、污水處理設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 2）照明系統(tǒng)的監(jiān)控。對公共區(qū)域的照明設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。 3）對園林綠化澆灌實(shí)行自動(dòng)控制。對人工河、噴泉、循環(huán)水等景觀設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。對其它特殊建筑設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。 家居智能化系統(tǒng)，包括 1) 家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng) 住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警，戶門及陽臺(tái)外窗防范報(bào)警，按鈕式家庭緊急求助報(bào)警等功能。 建議可選配置： 1) 家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng) 住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警，戶門及陽臺(tái)外窗防范報(bào)警，按鈕式家庭緊急求助報(bào)警等功能。 建議可選配置： 家庭燃?xì)膺M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā) 出泄漏報(bào)警信號的同時(shí)自動(dòng)切斷進(jìn)氣，開啟排風(fēng)機(jī)。 設(shè)置電話自動(dòng)撥出裝置，在家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)，能夠自動(dòng)撥通事先設(shè)定的電話，通知有關(guān)部門與住戶本人。 2）家庭訪客對講系統(tǒng)住戶室內(nèi)設(shè)置可視訪客對講用戶機(jī)。 3）家庭信息通訊系統(tǒng) 采用家庭信息接入箱，實(shí)現(xiàn)家庭綜合布線，幷提供各類信息服務(wù)。 應(yīng)在臥室、客廳等房間設(shè)置有線電視插座。 應(yīng)在臥室、書房、客廳等房間設(shè)置寬帶信息端口。 應(yīng)在臥室、書房、客廳等房間設(shè)置電話端口。 模塊及終端面板和線纜均采用中外合資產(chǎn)品從而提高樓盤的檔次。 4）家電自動(dòng)化系統(tǒng) 采用 Lonworks（建設(shè)部家居控制推薦總線）現(xiàn)場控制總線組成小區(qū)控制專網(wǎng)。每戶家庭設(shè)置若干個(gè)專業(yè)控制模塊，如家庭安防，三表遠(yuǎn)傳，家電控制、語音模塊等。 項(xiàng)目可行性報(bào)告 14 小區(qū)綜合物業(yè)信息服務(wù)系統(tǒng)，包括 1） 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 通過配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化。軟件結(jié)構(gòu)以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)信息共享，幷應(yīng)方便物業(yè)公司和住戶信息溝通。物業(yè)管理系統(tǒng)與安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)通，以便統(tǒng)一管理，及時(shí)對報(bào)警信號作出響應(yīng)和處理。主要表現(xiàn)為： 建立社區(qū)網(wǎng)站，住戶能 網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。 小區(qū)安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息集成管理，幷與物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)互連。 小區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)一卡通。 在小區(qū)內(nèi)部設(shè)立電子公告系統(tǒng)，顯示有關(guān)公共信息和物業(yè)管理信息。 2）表具自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng) 采用具有信號輸出功能的水、電、燃?xì)獗淼葦?shù)字化表具，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表功能。 采用 IC 卡表具，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)量和收費(fèi)的功能。小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)，幷進(jìn)行故障報(bào)警。 3）背景音響及廣播系統(tǒng) 在小區(qū)室內(nèi)外公共場合設(shè)置有線廣播系統(tǒng)。當(dāng)出現(xiàn)火 災(zāi)等緊急事故時(shí)，可強(qiáng)制切換為緊急報(bào)警廣播。 4）車輛出入管理系統(tǒng) 對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛通過智能卡進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，幷將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)管理中心。 全面配套 沿 XX大道用地設(shè)有大型綜合商業(yè)設(shè)施，由商業(yè)街、大型量販?zhǔn)匠?、社區(qū)配套公共設(shè)施、室內(nèi)停車場組成。沿工業(yè)園路靠近湯遜湖岸用地設(shè)有五星級的豪華酒店和會(huì)所。 項(xiàng)目建有雙語幼兒園、康復(fù)中心、世界名品折扣商業(yè)街、全新體驗(yàn)式的大型養(yǎng)生主題公園、國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、專屬社區(qū)碼頭等。此外，尊貴三會(huì)所設(shè)計(jì)，健身會(huì)所、休閑會(huì)所及商務(wù)會(huì)所，薈萃中西餐廳、美 容SPA、咖啡吧、書吧、鋼琴吧、壁球館、各式水體健身、自助銀行、行政酒廊、項(xiàng)目可行性報(bào)告 15 商務(wù)洽談中心、會(huì)議室等豐富的生活便利設(shè)施。商業(yè)、娛樂、醫(yī)療保健、教育、體育一應(yīng)俱全的生活，才是真生活。 完善物管 實(shí)施英式管理，提供公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約性服務(wù)。具體如下： 免費(fèi)服務(wù) : 提供包裝、拆收、轉(zhuǎn)交物品服務(wù)。 提供行李服務(wù)，接運(yùn)行李等。 提供在您出行時(shí)為您看管住宅的服務(wù)。 提供入室服力，褲子、襯衫、夾克、絲綢裙子、領(lǐng)帶等衣物的熨燙、疊放。 提供手工縫紉服務(wù)。 提供代遞、代收服務(wù)如：報(bào)紙、郵件、快遞、包裹等的郵遞、接 收。 提供機(jī)票確認(rèn)服務(wù)。 提供物品儲(chǔ)藏服務(wù)，行李、衣物、自行車、書等物品的存儲(chǔ)。 提供洗衣服務(wù)及衣物的收送。 提供正規(guī)的維修服務(wù)。 提供引領(lǐng)服務(wù)，訪客的引領(lǐng)。 有償服務(wù)： 提供預(yù)訂服務(wù)，酒店、餐廳、票務(wù)等預(yù)定。 提供旅行服務(wù)，環(huán)球旅行預(yù)定機(jī)票、酒店、接送車輛等的安排 提供手提箱、行李、禮物等物品的取送服務(wù)。 提供擦鞋服務(wù)。 提供入室早餐服務(wù)。 提供家庭宴席服務(wù)。 提供燒烤服務(wù)。 提供社交會(huì)服務(wù)，生日會(huì)、新年聚會(huì)、私人聚會(huì)等 提供各種餐具的保養(yǎng)服務(wù)。 提供入室保潔。 提供地毯清洗服務(wù)。 提供地板打臘服務(wù) 。 項(xiàng)目可行性報(bào)告 16 提供工程服務(wù)。 提供購物服務(wù)。 提供植物、鮮花租擺服務(wù)。 提供汽車清洗、打臘服務(wù)。 提供 DVD、 VCD 的租賃服務(wù)。 提供商務(wù)中心服務(wù)；列印服務(wù)、接發(fā)傳真服務(wù)等。 提供私人運(yùn)動(dòng)陪練服務(wù)：網(wǎng)球、游泳等。 結(jié)論： 項(xiàng)目擬順應(yīng)市場，建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)，以激發(fā)區(qū)域高檔住宅消費(fèi)潛力。 建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）規(guī)劃用地情況： 1、規(guī)劃用地總面積為： 268333.33 平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)） 其中：凈用地面積： 240613.33 平方米 代征道路面積： 25940 平方米 代征綠地面積： 1780 平方米 2、規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)居住用地；土地分類：商業(yè)居住用地。 （ 2）土地使用強(qiáng)度 1、建筑面積： 481226 ，容積率： 2.0； 2、建筑密度： 30% 3、建筑高度： 40米，層數(shù)： 11 層； 4、綠地率： 35% （三）規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容： 1、地下室面積： 80000 為設(shè)備用房和 2000 個(gè)停車位 2、商業(yè)設(shè)施： 20000 3、社區(qū)公建配套設(shè)施： 5000 其中：雙語幼兒園 3000 物業(yè)管理用房 2000 4、五星級的酒店及會(huì)所： 25000 項(xiàng)目可行性報(bào)告 17 其中：酒店客房 20000 會(huì)所及酒店附屬設(shè)施 5000 5、商品住宅： 431226 第四章 投資估算 一