5A級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)詳解及案例

Company name 5A級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)及案例研究 摘要： 本文從 7個方面詳細闡述了 5A級寫字樓應(yīng)該具備的標(biāo)準(zhǔn)，并列舉上海、北京兩地地成功的寫字樓案例進行說明。 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 5A是 automation的縮寫，即智能化或自動化。 狹義的 5A，也就是 5A的本義，有如下五項內(nèi)容指 OA（辦公智能化），BA（樓宇自動化）， CA（通訊傳輸智能化）， FA（消防智能化）， SA（安保智能化） 但目前 5A多用作衡量一個寫字樓的品質(zhì)等級， 5A級寫字樓多指甲級以上品質(zhì)的的寫字樓，即廣義的 5A。 本文中的 5A指的是廣義的 5A，即甲級或甲級以上寫字樓，通過 7個方面闡述 5A級寫字樓應(yīng)該具備的標(biāo)準(zhǔn)，并列舉案例說明。 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 良好的區(qū)位環(huán)境包括交通環(huán)境、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和文化環(huán)境。 商業(yè)環(huán)境： 位于城市現(xiàn)有或潛在的商務(wù)中心區(qū)，周邊商業(yè)氛圍和業(yè)態(tài)良好，存在較少制約因素。 交通環(huán)境： 臨近兩條以上的主干道，便于駕車、出租車到達，另外配有便利的公共交通，有地鐵和公交車直達。 文化環(huán)境： 周圍人文環(huán)境良好，靠近大學(xué)、研究機構(gòu)、歷史遺跡等等，如上海的五角場和北京的中關(guān)村。 辦公環(huán)境： 國際化水準(zhǔn)的寫字樓既要有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個良好的辦公環(huán)境，達到鬧中取靜的理想狀態(tài) 地段位置以及寫字樓品質(zhì)是決定寫字樓租賃需求的租金價格的首要因素。上海超過 70%的甲級寫字樓都集中在南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等中心商務(wù)區(qū)。與周邊區(qū)域相比，這些核心商務(wù)區(qū)租金水平和出租率都明顯較高。 地段包含的要素很復(fù)雜，包括商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)等因素。 例如：上海北京東路的東銀大廈和科技京城，它們處于南京西路商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素，如老式里弄、路面狹窄、沿街遍布五金商鋪，影響了商業(yè)的商務(wù)價值，隨著北京路整體定位的調(diào)整，這些制約因素才逐漸消失。 北京上海兩地主要 CBD及寫字樓案例 上海： 虹橋、人民廣場、南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴中央商務(wù)區(qū)、新上海商業(yè)城、竹園 代表寫字樓： 恒隆廣場（南京西路）；港匯廣場（徐家匯）；金茂大廈（陸家嘴）；中環(huán)廣場（淮海路）；上海國際貿(mào)易中心（虹橋）； 上海寫字樓板塊分布情況 南京西路沿線12%淮海路沿線16%陸家嘴地區(qū)32%虹橋地區(qū)27%徐家匯地區(qū)6%人民廣場地區(qū)5%其它區(qū)域2%北京： 北京中心商務(wù)區(qū)、王府井、中關(guān)村、金融街、燕莎、建國門、東二環(huán)、東長安街 代表寫字樓： 世紀(jì)財富中心（ CBD);華潤大廈（東長安街）；融科資訊中心（中關(guān)村）；凱晨世貿(mào)中心（金融街）；燕莎中心（燕莎）；SOHO尚郡（建國門）；新保利大廈（東二環(huán)） 表 1-1 北京各中心商務(wù)區(qū)寫字樓租金排行 （ 2009年一季度） 其他城市中心商務(wù)區(qū) 深圳： 國貿(mào)、蔡屋圍、華強北、福田中心區(qū)、車公廟、南油 廣州： 天河體育中心、珠江新城、中山路沿線、東風(fēng)路、環(huán)市東路 天津： 小白樓區(qū)域、友誼路、南京路沿線、海河沿岸、天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 青島： 香港中路、山東路沿線、中山路沿線、海爾路商務(wù)區(qū) 大連： 人民路兩側(cè)、三八廣場、中山路沿線、新開路區(qū)域 南京： 新街口、廣州路珠江路沿線、山西路鼓樓區(qū)域 廈門： 輪渡思北中央商務(wù)區(qū)、濱北金融中心、濱南商務(wù)圈、富山商務(wù)圈 成都： 中央商務(wù)區(qū)、人民南路沿線 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 寫字樓的品質(zhì)包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度，其他包括建筑質(zhì)量、空間布局、層高、規(guī)模等等，在這些方面一些新建的寫字樓，尤其是 2000年以后興建的寫字樓具備一定優(yōu)勢。高端客戶，尤其是近期寫字樓租賃的主力 國外金融企業(yè)對寫字樓的品質(zhì)和地段要求非常挑剔，而不過分看重租金成本。 一些具體的指標(biāo)包括： 建筑質(zhì)量 ： 建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求 空間布局： 建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到 70的使用率 層高和面積 ： 單層面積超過 1000平米，建筑面積超過 5萬平米，單層面積夠大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6米 。 關(guān)鍵詞： 知名度、建筑質(zhì)量、建筑規(guī)模、層高、使用率 金茂大廈 位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，于 1999年竣工，樓高 420.5米，目前是上海第 2高的摩天大樓（截至 2008年 8月）、中國大陸第 3高樓、世界第 8高樓。 大廈采用超高層建筑史上首次運用的最新結(jié)構(gòu)技術(shù)，整幢大樓垂直偏差僅 2厘米，樓頂部的晃動連半米都不到，這是世界高樓中最出色的，還可以保證 12級大風(fēng)不倒，同時能抗 7級地震。 大廈總建筑面積 28.7萬平米，使用率在 70%以上，層高 4米，凈高 2.7米。 裝修風(fēng)格： 產(chǎn)品外立面、大堂的高度面積與裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 用材用料： 外立面： 外立面采用高檔次的國際化外裝修，進口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料 大堂和走廊： 寬敞的大理石大堂和走廊 公共部分地面： 應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯 公共部分墻面： 大理石、高級墻紙或高級漆 電梯間： 電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石 衛(wèi)生間潔具： 衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 T0T0等等 。 關(guān)鍵字： 外墻、大廳、裝修 金茂大廈 的外墻，由大塊的玻璃墻組成，反射出似銀非銀、深淺不一、變化無窮的色彩； 大廳，圓拱式的門框，給人高大寬敞明亮的感覺； 墻面，地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。 前廳，八幅銅雕壁畫集中體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的書法藝術(shù)； 通往宴會廳的走廊，更是一條藝術(shù)長廊，體現(xiàn)出一種高雅的品位和豪華的氣派。 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 設(shè)備配備 3A-5A以上的標(biāo)準(zhǔn)，包括： 供電系統(tǒng) 日常電力供應(yīng)須為 10KV高壓兩路供電； 低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井； 所有獨立電表均安裝于每層低壓電井內(nèi)； 另配備進口發(fā)電機組作應(yīng)急電源； 辦公層電容量為 60VA/ 120VA/ ，后備電源每層容量達 60KVA 左右。 空調(diào)系統(tǒng) 國際品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷冷水機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務(wù) 15 20 左右； 具有中央后備空調(diào)，當(dāng)市電斷電而后備電源發(fā)動，后備空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風(fēng)末端設(shè)備為 VAV BOX 加采暖功能； 辦公室內(nèi)設(shè)計溫度為 22 24 、濕度 55%，新風(fēng)量為 10 升 /秒 /人，入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調(diào)提供，設(shè)計溫度為 25 左右； 每層公共洗手間均設(shè)抽風(fēng)系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調(diào)到洗手間，設(shè)計溫度為 26 28 間。 衛(wèi)星接收系統(tǒng) 采用衛(wèi)星地面自動跟蹤接收系統(tǒng)，收看中外電視頻道。 電梯 客用升降機為進口機組，升降機搭載人數(shù)每臺為最少 16 人、 1200Kg，速度最低為 2.5m/s，每次大堂等候時間不超過 30 秒 ; 電梯分層區(qū)域每區(qū)大約為八到十五層，集群控制 ; 升降機有 IC 智能卡控制系統(tǒng)。其功能為非辦公時段保安管理操作功能 ; 最少配備獨立貨用升降機一組、獨立行政電梯、獨立消防電梯。 ; 有遠程監(jiān)視及對講電話，轎廂內(nèi)有閉路監(jiān)視探頭。 音響系統(tǒng) 走道，門廳，車庫，電梯、大堂等公共場所均裝配消防播音及音樂播放系統(tǒng)。 消防系統(tǒng) 配備齊備的自動噴淋系統(tǒng)，消防栓，防火卷閘分區(qū)，編程火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。 樓宇自動化 設(shè)備控制監(jiān)視點 監(jiān)測，控制及記錄設(shè)施設(shè)備的運行包括冷凍水機組、電力系統(tǒng)、水 泵、電梯、扶梯、空調(diào)機 /新風(fēng)機、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等。 保安監(jiān)控系統(tǒng) 各主要出入口信道及停車場、電梯轎廂配設(shè)攝像頭作二十四小時監(jiān)控錄映，各消防信 道門均配門磁監(jiān)控。 數(shù)據(jù)通信系統(tǒng) 平均每十米至十五米建筑面積設(shè)有一條電話線，每單位配備 10 條IDD 長途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達 1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供 100 mps 1000 mps 頻帶，并預(yù)留兩組（二對）備用光纖，以配合發(fā)展使用。 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 合理的業(yè)態(tài)布局能夠使寫字樓的整體服務(wù)水平有所提高。近兩年建成的甲級以上寫字樓都是集商場、餐飲、娛樂、辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設(shè)置專門的商務(wù)中心。 甲級以上寫字樓應(yīng)有的商務(wù)、生活配套設(shè)施： 會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳； 專用地上、地下停車場，停車位充足，車位配比不得低于0.5個 /100平米； 滿足日常生活的商店， 適合商務(wù)會餐的飯店， 星級賓館， 午間放松或娛樂設(shè)施 其它如，公園、運動設(shè)施和圖書館 關(guān)鍵字： 配套、餐飲、銀行、商場、酒店、時尚品牌 上海恒隆 廣場位于南京西路，建成于2001年，總高 288米， 66層，建成時為浦西第一高樓。恒隆廣場除了坐擁南京路餐飲、銀行、商場、酒店等高檔齊全配套以外，自身配建的高檔百貨商店也云集了世界頂尖時尚品牌，包括 Hermes，LouisVuitton， Cartier， Chanel，Dior， Escada， Fendi， Prada，Versace，等，眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設(shè)專賣店為榮。 另外，恒隆廣場與梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富并稱為 “ 靜安金三角 ” 。 物業(yè)及開發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級寫字樓 開發(fā)商的背景 經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗； 這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè) ，如恒隆、和記黃埔、中信泰富、方興地產(chǎn)（金茂）、新鴻基、茂業(yè)集團、香江國際、華潤、萬通、綠地等等 物業(yè)服務(wù) 寫字樓增值的重要因素 由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理； 配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化； 建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理； 24小時的維護維修及保安服務(wù)； 越來越多的寫字樓與世界知名寫字樓物業(yè)公司合作。 國際知名物業(yè)公司的使命： 1 投資建議與咨詢服務(wù)，包括投資的戰(zhàn) 略方案制定和實施； 2 中介服務(wù)和商業(yè)化代理； 3 物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施管理 世界五大行： 1 第一太平戴維斯（英國） 2 世邦魏理仕（美國） 3 仲量聯(lián)行（美國） 4 戴德梁行（港、新、歐合資） 5 高力國際（澳大利亞） 另外還有賓至國際（美）、阿特金斯（英）等等。 關(guān)鍵字： 開發(fā)商、物業(yè)、恒隆集團、仲量聯(lián)行 上海港匯廣場位于徐匯區(qū)中心商務(wù)區(qū)，是由香港恒隆集團投資和開發(fā)的頂級寫字樓項