大型MALL購物中心的投資決策策劃與開發(fā)最新版

文章主題：大型 MALL 購物中心的投資決策策劃與開發(fā)最新版 一、國內(nèi)外 shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀 購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有 100 年的歷史。 shopping mall是指城市市區(qū)購物中心， shopping center 是指郊區(qū)的購物中心。 購物中心的定義如下： 1.購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作； 2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割； 3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)； 4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場； 5.擁有良好的購物環(huán)境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。 6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。 7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。 購物中心的建筑特征 商業(yè)空間步行化 .商業(yè)空間室內(nèi)化 3.公共空間社會化 購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗(yàn)的管理方式。管理者對購物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。 購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中 amba 工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽谷的植物覆蓋 28 層建筑上面，露天的坡道從層逐漸走到層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。 我國商業(yè)發(fā)展一直滯后，年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變 革，傳統(tǒng)百貨公司在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在年代中期開始引入國內(nèi)。 年代中期北京萬通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心， 年代末期，深圳首家 MALL 購物中心 銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)； 2002 年上海正大廣場由泰國正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資 4.5 億美元興建，總建筑面積達(dá) 24 萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱 “現(xiàn)代商業(yè)巨型航母”。正大廣場位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有 350 家商鋪簽約，出租率超過80%。 購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營失敗。 二、 shoping mall 可行性研究 購物中心投資巨大，投資回收期長，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，發(fā)展商作大型購物中心決策必須進(jìn)行周密 的市場調(diào)研，對社會購買力與城市商業(yè)環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真論證，超越社會購買力要求，建設(shè)過多的商業(yè)中心勢必導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，因此公正、客觀的研究是策劃的基礎(chǔ)。 可行性研究包括如下內(nèi)容： 1. 1 用地選擇 （一）用地區(qū)位和交通人口狀況 總體策劃對市場調(diào)研提出較高要求，需要對城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行準(zhǔn)確深入地評估，對主力消費(fèi)人群明確定位，而后對主力人群的不同社會階層，進(jìn)行市場調(diào)研是 基礎(chǔ)。 流量調(diào)查包括如下內(nèi)容：容量、特征、設(shè)施狀況以及商業(yè)流量方面的其他相關(guān)調(diào)查。 （二）用地經(jīng)濟(jì)狀況，考慮租戶的經(jīng)濟(jì)里利益需求。 （三）對競爭對手詳細(xì)分析，重點(diǎn)分析經(jīng)營特色與競爭戰(zhàn)略。 （四）用地物理狀況 重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。 （五）消費(fèi)心理研究 （六）城市規(guī)劃的人 口結(jié)構(gòu)研究 1.2 類型和規(guī)模確定 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購買力，合理確定類型與開發(fā)規(guī)模。 對于輻射跨越區(qū)域輻射半徑必須進(jìn)行理性劃分，考慮到不同區(qū)域的文化差異與消費(fèi)偏好。 1.3 承租戶服務(wù)與制定承租政策 購物中心的類型與特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶組成。 在承租戶確定后，還需要根據(jù)承租戶的需求和購物中心自身的需要，確定他們在購物中心的位置，為他們提供專業(yè)化服務(wù)，以促進(jìn)共同繁榮，給購物中心帶來最佳經(jīng)濟(jì)效益。 核心承租戶對于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。核心承租戶得位置需要事先確定，大型購物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。 特殊承租戶是指具有較高文化藝術(shù)經(jīng)營的單位，給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活 躍購物中心的氣氛，以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是 MALL 的關(guān)鍵。例如深圳華僑城就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。 承租政策原則是放水養(yǎng)魚，發(fā)展商與商戶一同成長，因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。 提供完善的信息系統(tǒng)硬件和軟件，為消費(fèi)者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務(wù)與管理，作出 MALL 的品牌與特色。 圖華僑城購物中心的核心承租戶 美國沃爾瑪 1.4 金融支持與財(cái)務(wù)分析 （） 購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。 （） 購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。 （） 對資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評價(jià)。 （） 靈活的價(jià)格體系。 1.5 購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議 培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨激烈，高素質(zhì)商業(yè)人材普遍短缺。 鑒于購物中心失敗率較高，我們需要冷靜看待購物中心在我國的發(fā)展，沉下心來培養(yǎng)一批房地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理的復(fù)合型人才，對于大型購物中心的管理亟需引進(jìn)國外教材與專家，開展高級人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購物中心管理人才，支撐購物中心的快速發(fā)展，實(shí)踐證明認(rèn)真有效的培 訓(xùn)是企業(yè)可持續(xù)競爭力的保證。 .6 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。 許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為： 以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式 .。 分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購物中心管理知識與經(jīng)驗(yàn)。 MALL 特色和發(fā)掘關(guān)鍵性的人才是企業(yè)成功的關(guān)鍵，既可以降低成本，又能保證成功。 三、總體策劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 總體規(guī)劃 總體規(guī)劃關(guān)系購物中心成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的購物中心大都缺乏特色與核心競爭力，具體表現(xiàn)是開業(yè)后缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉。 “世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過多個(gè)世界著名Mall 的美國 HHCP 國際設(shè)計(jì)有限公司總裁 LarryW Ziebarth 先生日前在深圳指出：“ Mall的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！?據(jù)了解，香港幾乎每兩個(gè)地鐵站就有一個(gè)購物中心，都經(jīng)營得 不錯(cuò)，但是，在擁有龐大消費(fèi)能力的廣州，目前的購物中心就只有天河城購物中心比較成功，所以華南理工大學(xué)沙振權(quán)教授認(rèn)為，那種由發(fā)展商擁有的零散小物業(yè)組合形成的，沒有經(jīng)過規(guī)劃的購物中心，肯定不會成功。 國內(nèi)不少發(fā)展商覺得招商是很簡單的事情，根本沒有規(guī)劃就自己做，結(jié)果是整個(gè)“場”都冷清清的。因此，發(fā)展商應(yīng)該從一開始就設(shè)定好商場的定位，根據(jù)定位選擇主題店和品牌店（包括飲食、娛樂場）的進(jìn)場，例如，香港在這方面的工作，主要交由測量師進(jìn)行規(guī)劃和營銷整個(gè)購物中心。 華僑城 MALL 購物中心是我國購物中心發(fā)展史上一個(gè)新的里程碑，它的規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請了美國的購物中心設(shè)計(jì)專家，環(huán)境優(yōu)美程度在全國位于前列，購物娛樂一體化。 該購物中心由美國沃爾瑪商場與銅羅灣購物廣場聯(lián)合組成，前者商品定位為中低檔商品，后者定位為中高檔商品，經(jīng)營項(xiàng)目具有互補(bǔ)性。 深圳華僑城不僅是深圳購買力最強(qiáng)的大型高尚社區(qū)，而且由于世界之窗等大型旅游景點(diǎn)帶來龐大客流量，選址適當(dāng)，有條件吸 引大量的旅游人群來參觀購物。 在銅羅灣發(fā)展購物中心取得成功的鼓舞下，深圳金光華（集團(tuán)）有限公司與南國影聯(lián)股份公司開始籌劃在南國影院舊址建設(shè) MALL 購物中心，規(guī)劃商業(yè)面積 8 萬平方米。該購物中心規(guī)劃正式開始國際招標(biāo)，深圳市國土規(guī)劃局主辦，邀請了香港、法國日本等國際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。深圳華潤公司投資 40 億元建設(shè)大型購物中心，緊鄰深圳書城，將是深圳最大規(guī)模購物中心。 購物中心建筑設(shè)計(jì) 平 面設(shè)計(jì)： 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。 開間。柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬，。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在 米比較合適。如果開間方向的柱距是米 (9,12,15,18,21,24)，那么進(jìn)深方向可以是 2 6,3 6， 4 6。 剖面設(shè)計(jì)：確定層數(shù)，垂直結(jié)構(gòu)和形式，做好垂直交通組織。 （） 利用中庭空間的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動。 核心中庭可以搭建活動舞臺，經(jīng)常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀看。 圖 銅羅灣中庭照片 （） 中庭空間的造型與交流 中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購物中心總體形態(tài)來把握，對于面積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭，不要過分追求中庭的寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。 （） 從不同的層面同時(shí)引入人流 注重豎向交通的易達(dá)性，市區(qū)內(nèi)繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在這種地 塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化 2F 與 B1 及其它樓層的交通便利性，將 2F、 B1 當(dāng)做一樓修，引導(dǎo)上行、下行人流。譬如利用 B1 直接連接室外街道的出入口， 2F 的直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。 在有高差的坡地地段，設(shè)計(jì)上可以有意在不同的外地平高度設(shè)立入口。如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導(dǎo)人流非常有利。在多層購物中心中，每層都設(shè)立通向通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方面。 圖 華僑城購物中心采用地下停車場 （）垂直交通工具的作用 在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物者的欲望。一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀景玻璃電梯、螺旋自動扶梯也是吸引力的來源。 （）景觀的垂直吸引力 采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。 外立面與入口 購物中心外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是購物中心室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。 開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。大多數(shù)商場的 3F 以上往往租金低廉。其實(shí)如果將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，在 3F 以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營定位。 筆者原來參與策劃的一個(gè)市中心購物廣場，其 5F-8F 商鋪原月租金定為 50 70 元 /平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均為大幅透明落地玻璃）的每層 300 余平方米面積單獨(dú)分隔，定位為餐飲娛樂景觀區(qū)，月租金達(dá) 100 多元 /平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經(jīng)營者，充分發(fā)掘了景觀價(jià)值。 圖華僑城銅羅灣入口照片 步行街 : 步行街是購 物中心的核心組成元素，是組織和聯(lián)系承租戶的紐帶，購物中心步行街大多在室內(nèi)，也有大型購物中心同時(shí)設(shè)置室外步行街。 步行街的設(shè)計(jì)要求長度適宜，避免使購物者感到擁擠與疲憊，同時(shí)起到明確導(dǎo)向作用，讓購物者易于辨認(rèn)出入口和主要百貨商店的位置。 其它設(shè)計(jì)要素 1 照明設(shè)計(jì) 購物中心的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示商品的功能需要，又要滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計(jì)對塑造購物中心的形象起著至關(guān)重要的作用室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理好步行街與商店之間的關(guān)系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能對店面產(chǎn)生不良影響。 夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場，讓購物中心在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。 2 景觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，以銅羅灣為例， 3 無障礙設(shè)計(jì) 重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。 4 圖案與整體設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)相結(jié)合，導(dǎo)示設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)相互結(jié)合。 5.節(jié)能設(shè)計(jì) 購物中心建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。 5.通風(fēng)設(shè)計(jì) 注重通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，保證充足氧氣供應(yīng)，特別是在大型促銷活動中，人流量過大，對氧氣需求量大。 6.購物中心音響系統(tǒng)設(shè)計(jì) 在購物中心設(shè) 計(jì)中必須考慮到聲音的傳遞與吸收，設(shè)計(jì)清晰的音響系統(tǒng)，播放著名輕音樂，制造舒緩的購物氣氛，調(diào)節(jié)顧客購物心理。 四、營銷策劃要點(diǎn) 主題策劃 確定獨(dú)特的主題理念，這是購物中心的靈魂，購物中心主題策劃是系統(tǒng)工程。 在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向愈來愈明顯。因此，根據(jù)所在區(qū)域顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考購物中心的不同流派，確定購物中心主題 ，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。 “華南 Mal”是東莞市正在規(guī)劃的大型購物中心，“華南 Mall”僅項(xiàng)目考證就歷時(shí) 3 年。它借鑒了世界上 Mall 成功的經(jīng)營理念，由國際上頂尖的設(shè)計(jì)團(tuán) 美國 JWDA 建筑師事務(wù)所、美國 EDSA 景觀設(shè)計(jì)院、法國建筑師（ PA）集團(tuán)為主擔(dān)綱，并由眾多國內(nèi)外知名專家教授參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。 “華南 Mall” 并非單純的大型購物中心，它不限于數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)張，而是將度假旅游、消閑娛樂、購物消費(fèi)融為一體的“一站式”消費(fèi)。 “乘船逛大 Mall，購物看風(fēng)景”，這是商業(yè)面積達(dá) 50 萬平方米的“華南 Mall”的主要賣點(diǎn)。其主題規(guī)劃在整體布局上沿東江西支流“依河就勢”而建，濃濃的歐美風(fēng)情營造出濃厚的國際特色。每組建筑中心都有自己的主題：東西向的“香榭里大道”及南北向的“情趣大道”為主軸線，水道景觀貫穿各部分，可容納約 6000 人的表演場院為兩條主軸線的交匯點(diǎn)，也是整個(gè)建筑樂章最燦爛的部 分，為商業(yè)區(qū)的中心。圣馬可鐘樓、酒店、 6 萬平方米的美食城圍合而成的商業(yè)廣場，是景觀的又一個(gè)高潮，構(gòu)成大 Mall 的次中心。在人群流向的高聚集處，拓展兩個(gè)表演場，使整個(gè)構(gòu)想和規(guī)劃精彩不斷，高潮迭起。 商業(yè)布局以 4 組大型的商業(yè)空間為主，除兩大百貨商場和一個(gè)大型超市之外，還有若干開放式摩爾專門店沿主景觀帶巧妙分布，船行水道串連各個(gè)商業(yè)區(qū)。水道與地面平行干道形成立交與兩側(cè)的步行道一起的人文景觀，空間變幻豐富，錯(cuò)落有致間形成強(qiáng)烈的視覺沖擊效果。區(qū)內(nèi)將無軌小火車、威尼斯岡朵拉和 水上電動游船行入，成為旅游景點(diǎn)和購物代步工具。 “今后購物中心最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。 招商策劃 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)招商的基本宣傳資料，關(guān)系到企業(yè)的形象，茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店的招商手冊就是一個(gè)成 功運(yùn)作的產(chǎn)物。 該手冊突出如下關(guān)鍵點(diǎn)： 1.通過鉆石地段選擇茂業(yè)百貨選址的正確性，樹立基本點(diǎn)核心地段的現(xiàn)代百貨與購物中心相結(jié)合。 2.通過事實(shí)列舉茂業(yè)百貨業(yè)績與榮譽(yù)，突出茂業(yè)百貨在深圳零售業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，樹立東方時(shí)代廣場旗艦店形象。 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個(gè)承租戶進(jìn)行分級評價(jià)，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。 對于核心承租戶需要設(shè)立專門人員跟蹤服務(wù)，為他們提供適當(dāng)?shù)昝嫖恢煤蛢?yōu)惠政策。 第一， 承租戶的選擇確保租金的來源。 第二， 需要保證購物中心的商品種類的完整性。 第三， 需要保證購物中心經(jīng)營項(xiàng)目的多樣性與綜合性。 開業(yè)策劃 (1)提前進(jìn)行預(yù)熱 宣傳，保證有足夠多的客流量，確保 80商戶統(tǒng)一開業(yè)。 (2)針對人流量大等特點(diǎn)，提前請其它物業(yè)管理公司提供人力支持。 (3)做好現(xiàn)場的環(huán)境管理，設(shè)立簡單明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)。 (4)做好開業(yè)儀式的策劃與排練。 服務(wù)營銷要點(diǎn) i. 個(gè)性化金融服務(wù) 針對購物中心特點(diǎn)，聯(lián)合銀行營銷部門，開展個(gè)性化金融 商業(yè)服務(wù)，減少商戶現(xiàn)金使用比率，大力推廣商業(yè)票據(jù)結(jié)算，方便快捷安全。 ii. 引進(jìn)本省前兩名物流公司以及一名國外快遞公司進(jìn)入購物中心，為客戶提供物流服務(wù)。 iii. 提供購物中心培訓(xùn)服務(wù)，根據(jù)不同行業(yè)產(chǎn)品營銷特點(diǎn)，與行業(yè)協(xié)會聯(lián)合，組織專家為客戶提供有針對性培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，通過統(tǒng)一組織，滿足商戶培養(yǎng)商業(yè)骨干人才的需求，促進(jìn)購物中心的可持續(xù)發(fā)展。 五、購物中心物業(yè) 管理 購物中心的管理水平關(guān)系到經(jīng)營成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的物業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。 (1)租賃政策 購物中心的目標(biāo)市場定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的 40-50。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高 承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。 招商工作遵循以下程序：調(diào)查 談判 審核 準(zhǔn)入 追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝拼、食品的衛(wèi)生許可）。 (2)營銷管理 重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。 (3)服務(wù)管理 購物中心設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。 (4)物業(yè)管理 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常物業(yè)管理：清潔、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)。 六、深圳購物中心案例 東方時(shí)代廣場 廣州天河城廣場位于廣州市天河南路與體育西路交匯處，地處廣州商貿(mào)區(qū)中心，廣州地鐵一號線出口位于廣場內(nèi)。周圍高級商住樓與寫字樓眾多，附近住宅區(qū)多為高收入人群，作為購物中心選址非常合適。 天河城始建于年，首期建筑面積萬平方米，總投資億元人民幣?，F(xiàn)廣場的整體建筑分為地上七層和地下三層，總營業(yè)面積達(dá)到萬平方米。年月日開業(yè)，日均客流量 萬人。 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 入住核心商戶 大型超市 吉之島超市 ， 大型停車場 一層 商務(wù)中心、銀行，百貨合時(shí)裝 二、三層 百貨、美容與時(shí)裝 天貿(mào)南大 四層 電器城、影音和家居城 五層 文化廊，游戲中心 六層 美食、餐飲和娛樂 七層 電器廣場 天貿(mào)南大 天河城不斷吸收國內(nèi)外購物中心管理經(jīng)驗(yàn)，廣場租金逐年上升，年為萬元，到年已經(jīng)達(dá)到 1.6 億多元，物業(yè)投資的回報(bào)令人可喜。 根據(jù)天河城的成功經(jīng)驗(yàn)與不足，茂業(yè)百貨決策投資東方時(shí)代廣場，總投資 6 億元，前期開發(fā)包括收購?fù)恋氐韧顿Y 3 億元，其中建設(shè)投資 2 億元，裝修投資 1 個(gè)億。 在深圳八大商圈中，華強(qiáng)北商圈大有趕超東門商圈而領(lǐng)導(dǎo)未來深圳商業(yè)潮流之勢，已成為眾商家的必爭之地。 位于福田區(qū)的華強(qiáng)北原是個(gè)廠房集中的工業(yè)區(qū)，隨著改革的深入，市場經(jīng)濟(jì)這只看不見的手不斷撩拔著華強(qiáng)北這條不甘寂寞的街區(qū)。到上世紀(jì)九十年代末，一家家商場如新鮮血液般注入華強(qiáng)北，使華強(qiáng)北在短短幾年內(nèi)就成為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，深圳大動脈深南大道橫貫其中，面積達(dá) 1.6 平方公里。商圈內(nèi)擁有 50 多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng) 10 多萬人，交通四通八達(dá)， 20 多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，