酒店式商務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)要

1 南寧 酒店式商務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)要 一、桂林、南寧市已售部分“產(chǎn)權(quán)式”酒店項(xiàng)目情況表 項(xiàng)目名稱 地址 開發(fā)時(shí)間及銷售情況 銷售價(jià)格（元/m2） 以套內(nèi)面積計(jì) 操作手法 業(yè)主收益 銀行按揭 客房數(shù)（間） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及酒店配套 房?jī)r(jià)（元 /天間） 金色領(lǐng)地 桂林中山南路 2005 年開發(fā)，已售罄 均價(jià)4300 承諾客戶收益，客戶與物業(yè)管理公司簽訂10 年的租賃合同，頭三年租金可一次性沖抵首付款 租賃期內(nèi) 3 年（年回報(bào) 8%）或 10 年（年回報(bào) 7%，即 1-3年年回報(bào) 8%， 4-6 年年回報(bào)6%， 7-10年 7%）的返租銷售手法。 按揭六成 15年 170 簡(jiǎn)單裝修、配備家具、電視、空調(diào)、電熱水器等；設(shè)大堂 標(biāo)間： 120 彰泰 青年國(guó)際 桂林翠竹路 2006年，已售罄 均價(jià)約5200，含裝修費(fèi)用1000 酒店先經(jīng)營(yíng)后銷售，業(yè)主和開發(fā)商簽訂委托 6 年經(jīng)營(yíng)協(xié)議，由開發(fā)商再委托酒店公司進(jìn)場(chǎng)管理。 租賃期內(nèi)每年回報(bào)為總房款的 6%（含稅），每月有一定天數(shù)免費(fèi)入住權(quán)利（天數(shù)未定） 按揭六成 20年，按住宅利率 231 按三星級(jí)酒店裝修，配備家具、空調(diào)、電視、電熱水器；一樓有大堂、餐廳 標(biāo)間： 120 桂林飯店 桂林中山路 2006 年11月 11日開盤 ，當(dāng)天售均價(jià)8300，含裝修費(fèi)用 承諾客戶收益，客戶與酒店管理公司（香港邦輝酒店管理公司）簽訂 15 年的租賃每年總房款 7%的收益。每年有 15 天免費(fèi)入住權(quán)利； 酒店經(jīng)營(yíng)方先行為業(yè)主墊付 20%的首期款作為經(jīng)營(yíng)信譽(yù)保證按揭六成 20年，按商業(yè)利率 200 多 全部按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備家具、空調(diào)、電視、電未經(jīng)營(yíng) 2 罄 合同； 40 年產(chǎn)權(quán)。 金，酒店經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)業(yè)主無(wú)息返還給發(fā)展商。 熱水器等； 希爾頓國(guó)際 桂林中山路 2006 年11月 11日開盤，當(dāng)天銷售約 60%（同日與桂林飯店競(jìng)爭(zhēng)，處于劣勢(shì)，后期看好） 均價(jià)5500（建筑面 積） 承諾客戶收益，采取最低保障和經(jīng)營(yíng)分紅形式； 客戶與酒店管理公司（粵海酒店原高管團(tuán)隊(duì)）簽訂 5 年的托管合同； 每年由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)和指定獨(dú)立的會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)酒店財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)； 50 年產(chǎn)權(quán)。 酒店經(jīng)營(yíng)收入在扣除營(yíng)業(yè)稅、水電費(fèi)后的盈余的 65%由全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主投資比例進(jìn)行分配，年回報(bào)收入保證不低于總房款 6%的收益，上不封頂。每年有 7天免費(fèi)入住權(quán)利；酒店經(jīng)營(yíng)方出資 30萬(wàn)元設(shè)立保證金賬戶作為接受業(yè)主托管和保底回報(bào)的押金。 按揭七成 20年，按商業(yè)利率 160 多 全部按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備家具、空調(diào)、電視、中央熱控 供水等； 未經(jīng)營(yíng) 圣展獨(dú)立公社 南寧金湖路 2003 年底，當(dāng)年售罄 均價(jià)6500（建筑面積） 承諾客戶收益，客戶與酒店管理公司（東方華泰）簽訂 10年的租賃合同 每年總房款 8%的收益。每年有 15 天免費(fèi)入住權(quán)利；發(fā)展商提供市值 5000萬(wàn)物業(yè)作為業(yè)主回報(bào)的擔(dān)保，并寫入購(gòu)房合同；免 10年物業(yè)管理費(fèi)。 按揭七成 20年，按住宅利率 216 全部按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備家具、空調(diào)、電視、電熱水器等； 標(biāo)間：180； 商務(wù)房：256 中鼎萬(wàn)象東方 B區(qū) 南寧民族大道延長(zhǎng)線 2006年 7月 B區(qū)開盤，銷售約 95%，還剩余幾套 90左右戶型 均價(jià)4600（建筑面積） 無(wú)任何保證承諾；可以自行托管給酒店管理公司（香港陽(yáng)光國(guó)際酒店公司）代出租、經(jīng)營(yíng)管理，無(wú)規(guī)定委托時(shí)限，亦無(wú)具體的分紅比例。 業(yè)主自負(fù)盈虧，酒店管理公司不承諾回報(bào)，只提供最低的租賃或經(jīng)營(yíng)價(jià)格，不保證是否能租賃或經(jīng)營(yíng)，僅按照實(shí)際租賃天數(shù)或經(jīng)營(yíng)收入返還給業(yè)主，業(yè)主只需支付托管酒店一定的中介或成本費(fèi)用。 按揭七成 20年，按住宅利率 180 多 全部按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備家具、家電、生活用品等； A區(qū)整體交錦江之星酒店管理公司進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，目前不對(duì)外銷售 3 二、本項(xiàng)目建議： （一）全 部按照酒店四星級(jí)裝修，配家具、家電、生活用品。 （二）綜合以上項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，業(yè)主購(gòu)買物業(yè)后，投資類型采取自用型、半自用型、全委托經(jīng)營(yíng)型結(jié)合的靈活方式（由業(yè)主自行選擇）， 自用型： 自己處置使用，不享受酒店提供的投資回報(bào)，自行交付管理費(fèi)用以及自己物業(yè)發(fā)生的水電、電視、電話、寬帶等費(fèi)用。 半自用型： 根據(jù)需要自己處置使用；在閑置時(shí)期可以交給酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，所得收入按照雙方約定進(jìn)行分配，業(yè)主所得稅自負(fù)。 全委托經(jīng)營(yíng)型： 10 年每年 7% 8%回報(bào)（稅金自負(fù)） +每年 21 天免費(fèi)住宿 +10 年免物業(yè)管理費(fèi) +（扣除相關(guān)回 報(bào)業(yè)主的費(fèi)用以及酒店稅收、人工、損耗等成本后收入的 50%分紅，根據(jù)全體委托方業(yè)主各自投資數(shù)額比例分配，稅金自負(fù)） 。該回報(bào)比圣展獨(dú)立公社大，具有強(qiáng)吸引力。但考驗(yàn)酒店的經(jīng)營(yíng)能力。（藍(lán)色字體部分可給可不給，建議給，具體分紅比例再協(xié)商） （三）業(yè)主、開發(fā)商、酒店管理公司三方關(guān)系 業(yè)主與開發(fā)商之間僅僅是甲乙雙方買賣住宅的關(guān)系 ， 與酒店經(jīng)營(yíng)無(wú)任何瓜葛，按照正常的購(gòu)房合同程序進(jìn)行；其內(nèi)容不涉及任何返租回報(bào)等違反國(guó)家規(guī)定的事項(xiàng)； 4 酒店管理公司是開發(fā)商聘請(qǐng)或指定的酒店物業(yè)管理方， 其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)商無(wú)關(guān)系 （除非開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng) ，并聘請(qǐng)了該酒店管理公司作為顧問），該酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)，并向其委托方 業(yè)主提供每年固定的投資回報(bào)或分紅。 酒店管理公司提供 100萬(wàn)資金（也可由開發(fā)商間接出資進(jìn)行形式擔(dān)保）作為保障回報(bào)的押金（具體金額再確定； 若開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)酒店，建議將自留的酒店物業(yè)換算成市值作為擔(dān)保押金，增強(qiáng)業(yè)主投資信心，加快銷售進(jìn)度；當(dāng)然，也可以不用押金擔(dān)保 如桂林飯店和彰泰青年國(guó)際 ，但在圣展獨(dú)立公社有前提的情況下，可能會(huì)影響投資信心）。 業(yè)主與酒店經(jīng)營(yíng)方簽訂 托管協(xié)議 （委托經(jīng)營(yíng)和代出租管理關(guān)系，非包租協(xié)議），在不影響酒店經(jīng)營(yíng) 的前提下，業(yè)主可以靈活自行處置房產(chǎn)（可轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等，而包租情況下一般是不允許的），但需提前書面通知酒店經(jīng)營(yíng)方。在經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主與開發(fā)商沒有任何的糾葛關(guān)系，與購(gòu)房無(wú)關(guān)。若有分紅，則需成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行監(jiān)管。受托的酒店管理公司按照全委托經(jīng)營(yíng)型的方式按月支付給業(yè)主。 （四）關(guān)于本項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)式”酒店的實(shí)質(zhì) 因銀行對(duì)所謂的“產(chǎn)權(quán)式”酒店禁止貸款，建議采用 “酒店式商務(wù)公寓” 的名稱進(jìn)行申報(bào)，產(chǎn)權(quán)類型還是住宅，擁有 70年產(chǎn)權(quán)。 實(shí)際推廣操作時(shí)，購(gòu)房歸購(gòu)房，沒有任何的經(jīng)營(yíng)回報(bào)承諾，僅強(qiáng)調(diào)投資本項(xiàng)目的 高收益性和安全性的文字內(nèi)容，而不體現(xiàn)具體的投資回報(bào)數(shù)額；但可巧妙間接地作投資本項(xiàng)目的收益對(duì)比。 盡管操作仍然是“產(chǎn)權(quán)式酒店”的內(nèi)容，但產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)明確分離，業(yè)主與開發(fā)商、酒店經(jīng)營(yíng)方的關(guān)系是截然分開的，避免了政策上的約束。 5 （五）托管期及托管后的主要處置條款 托管期內(nèi)，業(yè)主免費(fèi)住宿時(shí)間需提前一周預(yù)約，若個(gè)人房間因已有主客等原因未能安排，則由酒店方安排到其它同類型房間；超過標(biāo)準(zhǔn)，則業(yè)主付費(fèi)。在黃金周期間和重大節(jié)慶、政府活動(dòng)期間，業(yè)主未竟酒店經(jīng)營(yíng)方書面許可，不得使用個(gè)人免費(fèi)用房指標(biāo)。 業(yè)主在非免費(fèi)住宿時(shí)間住宿 ，享受股東優(yōu)惠價(jià)，具體協(xié)商。 業(yè)主在托管期內(nèi)不得主張房屋的分配占有權(quán)、使用權(quán)。 托管期內(nèi)，業(yè)主不得干涉酒店正常經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)租價(jià)，物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)由酒店方根據(jù)市場(chǎng)行情制定并予以執(zhí)行，業(yè)主予以監(jiān)督。 業(yè)主為酒店介紹客源，可享受酒店管理公司給予的特別提成獎(jiǎng)勵(lì)。 托管期內(nèi)，酒店方對(duì)托管物業(yè)享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)、管理權(quán)等權(quán)利。 托管期內(nèi)，酒店方有權(quán)對(duì)委托樓層進(jìn)行平面布局調(diào)整，但托管期滿，酒店方應(yīng)恢復(fù)原狀交還業(yè)主。， 酒店管理公司按月準(zhǔn)時(shí)支付業(yè)主收益，每逾期一日按日萬(wàn)分之三付違約金。 任何一方單方修改或解除 合同視為違約，違約方需向守約方合同期內(nèi)經(jīng)濟(jì)損失，并按每個(gè)房間一次性支付違約賠償金十萬(wàn)元。守約方繼續(xù)要求履行合同的，應(yīng)繼續(xù)履行合同。 若業(yè)主干預(yù)酒店正常管理活動(dòng)，業(yè)主應(yīng)賠償由此給酒店管理方造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括可獲得利益損失。 托管期滿，若托管物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備無(wú)酒店管理公司造成損壞，也沒有因補(bǔ)足 8%回報(bào)產(chǎn)生的支出，則保證金全額退回酒店管理公司（或出資方），否則做相應(yīng)的扣除。 托管期滿后，業(yè)主可繼續(xù)與酒店管理公司合作，若不續(xù)簽合同，則業(yè)主收回房屋的使用權(quán)。 6 （六）市場(chǎng)機(jī)會(huì) 桂林類似的項(xiàng)目運(yùn)作獲得了相當(dāng)?shù)某晒Γ?說(shuō)明該產(chǎn)品具備了較高的市場(chǎng)生命力；且南寧唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店圣展獨(dú)立公社酒店無(wú)論是銷售還是經(jīng)營(yíng)都獲得成功，盡管當(dāng)年的操作方式屬于違規(guī)行為；而當(dāng)年海格拉斯酒店也僅以包租的形式租給酒店管理方，并沒有得到酒店方保障收益的承諾，加上也沒有承諾保證有投資回報(bào)的萬(wàn)象東方 B 區(qū)酒店服務(wù)式公寓的銷售成功，更表明著這類產(chǎn)品在市場(chǎng)受歡迎程度； 目前，市場(chǎng)投資欲望依然旺盛，但在目前好的投資產(chǎn)品缺乏的情況下（商鋪、寫字樓出現(xiàn)投資疲軟），投資者大都持幣尋找新的投資品種，因此酒店式公寓將可能成為下一波的投資熱潮，也符合目前政策對(duì)短期投資的打 壓，適宜長(zhǎng)線投資。況且目前在廣西沒有好的投資回報(bào)的類似項(xiàng)目，在廣西 發(fā)展的大好環(huán)境下，項(xiàng)目先行上馬將搶占先機(jī)。 三、投資案例（僅作為計(jì)算業(yè)主方、酒店管理方的回報(bào)參考） 標(biāo)準(zhǔn)間（ 50 平方米） 委托型投資分析 總價(jià) ： 50 5000 元 / =250000 元 以 六 成十年 以及二十年 銀行按揭為例 計(jì)算 10 年每年返還 8%回報(bào) +21 天 /年免費(fèi)居住，未計(jì)分紅 1) 業(yè)主回報(bào)估算： 回 報(bào) 期： 2007 年 12月 -2017 年 12月 首期（ 40%）： 10 萬(wàn)元 貸 款（ 60%）： 15萬(wàn)元 月供 10 年： 1613.81 元 /月 月 供 20年： 1015.8 元 /月 7 回 報(bào) ： 一次性 簽約 10 年 年回 報(bào) ： 25 萬(wàn) 8%=20000 元 /年 月回 報(bào) ： 20000 12=1666.7 元 /月 按照 150 元 /天的價(jià)格經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商只需要 1666.7 元 /月 150 元 /天 =11 天即可收回成本。 同時(shí)，業(yè)主每年 21 天的免費(fèi)居住價(jià)值為 150 元 /天 21 天 =3150 元，實(shí)際業(yè)主每年的回報(bào)為 20000+3150=23150 元。 業(yè)主獲得的回報(bào)足以相抵月供款并略有盈余，且業(yè)主在十年委托期滿后可收回自用，或者與酒店管理方協(xié)議繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)，除繼續(xù)獲得 8%或以上回報(bào)后 （屆時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的物價(jià)和市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整），并可能享受一定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅（僅指房間經(jīng)營(yíng)的所得分紅，不含其他酒店附屬項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)分紅），具有很強(qiáng)的長(zhǎng)期安全投資收益。 2) 酒店管理方回報(bào)估算 1、 收入 平均住房?jī)r(jià)格（租金）： 150 元 /日（保守價(jià)） 1 年入住（出租）率為 50%的收入 年收入： 365 日 50% 150 元 /日 =27375 元 /年間 2 年入?。ǔ鲎猓┞蕿?70%的收入 年收入： 365 日 70% 150 元 /日 =38325 元 /年間 8 2、 經(jīng)營(yíng)成本 給業(yè)主回報(bào)： 1666.7 元 /月， 2萬(wàn)元 /年 1 年出租率為 50%的收入時(shí) 稅金 5%： 1368.75 元 酒店管理傭金 18%： 4927.5 合計(jì)： 26296.25 元 /年間 2 年出租率為 70%的收入時(shí) 稅金 5%： 2190 元 酒店管理傭金 18%： 7884 合計(jì)： 30074 元 /年間 3