千舟灣項目可行性研究報告.doc

附件1海南博鰲千舟灣項目可行性研究報告大通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年5月目 錄第一部分項目概況3第二部分土地取得方式6第三部分市場研究8第四部分規(guī)劃設計分析15第五部分開發(fā)計劃安排16第六部分投資收益分析17第一部分 項目概況一、 項目基本情況本項目位于海南省瓊海市博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)千舟灣地塊內，距離?？谑屑s100公里，距離瓊海市嘉積區(qū)約20公里。千舟灣地處海南島東海岸的萬泉河、龍滾河和九曲江的三江入?？谔帲c沙坡島和作為博鰲亞洲論壇現(xiàn)會址的東嶼島隔河相望。項目地塊現(xiàn)屬海南博鰲投資控股有限公司名下。該項目占地面積約40公頃，建筑面積約24萬平方米，規(guī)劃容積率為0.6，設計層高為5層，周邊市政配套設施齊備。三亞海口博鰲二、 周邊建設現(xiàn)狀博鰲鎮(zhèn)瀕臨南海，這里的自然生態(tài)保護得近乎完美，被聯(lián)合國環(huán)保專家稱為世界上保存得最完美的江河入?？?。本項目地處博鰲鎮(zhèn)西側約一公里處，緊臨海南紅石實業(yè)有限責任公司2001年開發(fā)的“藍色海岸”別墅區(qū)。項目周邊不僅自然景色優(yōu)美，而且隨著博鰲被選定為博鰲亞洲論壇的永久性會址所在地，該地區(qū)生活配套設施也建設得相對完善。博鰲水城內已建成超五星級的博鰲金海岸溫泉大酒店、四星級錦江溫泉大酒店、亞洲唯一的全島型林克斯風格高爾夫球場、別墅、專家樓、休閑娛樂設施等。項目用地北側緊臨道路，可通往海南島東線高速公路，交通極其便捷。項目周邊地區(qū)已形成內外交通暢通，融酒店住宿、會議接待、別墅度假、高爾夫運動、溫泉療養(yǎng)、水上旅游觀光等功能于一體的初期規(guī)模。三、 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項目基地位于海南省東部海岸沿線，依山傍海，海岸線長達21公里。區(qū)內河流縱橫、沙丘起伏。北部沿海擁有：三河（萬泉河、龍滾河、九曲江）、三島（東嶼島、沙坡島、鴛鴦島）、兩港（博鰲港、潭門港）、一海（沙美內海）、一灘（玉帶灘）、一石（圣公石）。南部直達萬寧境內的龍滾鎮(zhèn)，沿線海崖景色獨特。由于博鰲地區(qū)豐富多樣的自然地形地貌和作為博鰲亞洲論壇的會址所在地，“博鰲”在國際上享有了極高的知名度。中信集團得到省政府的大力支持，將投巨資開發(fā)建設轄122平方公里土地的博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)。重點開發(fā)建設生態(tài)環(huán)境科學研發(fā)園、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、玉帶灘海濱度假區(qū)、龍?zhí)稁X山景度假區(qū)、紅樹林自然公園及高爾夫球場、龍滾生態(tài)村、金牛嶺度假區(qū)、山欽灣風景區(qū)、千舟灣區(qū)域內的河畔酒店公寓、特別規(guī)劃區(qū)內主干公路及市政橋梁建設。此外還將進行民俗文化村及商業(yè)、娛樂業(yè)的開發(fā)和建設。全面建設和完善多功能的旅游設施、市政基礎設施和服務設施，跨身世界一流的旅游度假勝地。瓊海市區(qū)嘉積區(qū)官塘區(qū)博鰲區(qū)玉帶灘博鰲鎮(zhèn)本項目位置沙美內海沙坡島高爾夫東方文化苑藍色海岸別墅索菲特大酒店亞洲論壇永久會址金海岸酒店錦江飯店第二部分 土地取得方式一、 土地概況：本項目用地（千舟灣600畝）已于2000年辦理國有土地使用權證，土地所有者為海南博鰲投資控股有限公司，土地用途為旅游，使用年限至2055年10月31日。該宗地分為二個地塊：東北部地塊北鄰朝博路，約224畝，西南部地塊南臨萬泉河道，約376畝，之間有人工開挖河道相隔。該宗地西側為已開發(fā)建成的藍色海岸別墅區(qū)，東側緊鄰永久科技（臨安恒晟房地產(chǎn)公司）的100畝用地（現(xiàn)閑置），再向東與金海岸酒店隔河相望。朝博路藍色海岸永久科技100畝376畝224畝二、 土地取得方式：本宗土地所有者海南博鰲投資控股有限公司成立于1999年8月，注冊資金3億元。2004年5月，中信國安集團收購了博鰲控股70%股權，正式入主博鰲。大通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系中信國安集團下屬子公司，該宗地可通過內部關聯(lián)交易方式將國有土地使用權轉移至大通公司名下。第三部分 市場研究一、 宏觀市場條件復蘇勢頭明顯，博鰲突顯潛力1. 海南房地產(chǎn)目前供銷銜接良好。2000年至2003年，全省商品房竣工總面積257.82萬平方米，其中住宅233.08萬平方米，占90.4%；銷售總面積287.01萬平方米，其中住宅269.2萬平方米，占93.7% 。據(jù)統(tǒng)計部門2003年調查的48家企業(yè)，商品房空置率為9.1% 。2. 2003年，海南省商品房每平方米價格為2122.8元，比上年同期上漲18.6%。部分城市的部分地段房價漲幅則遠遠大于以上數(shù)據(jù)。 特別是三亞的房地產(chǎn)價格一直在高位運行，從而給瓊海、博鰲等地的房地產(chǎn)價格提升打開了空間。3. 2004年一季度，海南共銷售房屋11.25萬平方米，比去年同期增長86.9%，其中住宅銷售面積10.74萬平立米，占全部房屋銷售面積的95.3%，比去年同期增長78.7%。二、 海南房地產(chǎn)市場特征島外置業(yè)需求增加1. 島內除旅游產(chǎn)業(yè)外，缺少足夠有效的第三產(chǎn)業(yè)支持，沒有創(chuàng)造大量就業(yè)機會和理想的薪酬標準，島內居民購買力有限。2. 島內大部分地區(qū)城市化程度低，除?？?、三亞外，幾乎沒有足夠規(guī)模的城市，房地產(chǎn)市場還處于小規(guī)模發(fā)展階段。3. 據(jù)海南省政府統(tǒng)計信息顯示和我司對瓊海碧海苑、萬泉豪庭等高檔項目的調研， 60-70%的購房人來自島外。 4. 來自島外的養(yǎng)老、過冬、度假和投資為目的的購房群體是海南地產(chǎn)市場的主要消費群體。三、 旅游度假方式的改變從我國現(xiàn)狀來看，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，我國出游人次已是世界第一，旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡，并形成了每年以上的增長幅度。每年天假期使度假消費成為時尚。企業(yè)事業(yè)單位帶薪假期制度在我國逐步推行，將使度假（不同于旅游）成為調整身心的主要生活方式。四、 現(xiàn)有旅游地產(chǎn)產(chǎn)品概述：1. 分時度假產(chǎn)品：存在一定數(shù)量的客戶群體，但對于國人生活習慣和消費觀念來說，分時度假過于前衛(wèi)。2. 產(chǎn)權酒店產(chǎn)品：市場曾經(jīng)形勢很好，但此起彼伏的產(chǎn)權酒店糾紛，使這個缺乏相關法規(guī)制約的產(chǎn)品產(chǎn)生了信任危機五、 周邊項目案例分析：1. 博鰲藍色海岸1) 規(guī)劃設計指標占地面積：188220平米；建筑面積 ：34653平米；別墅數(shù)量：115幢；容積率： 0.199；設計公司：香港許李嚴建筑師事務所 嚴迅奇、韓國履露齋建筑師事務所 承孝相；戶型種類：9種，其中AE為嚴迅奇設計，F(xiàn)I為承孝相設計；戶型面積：229平米（3種）、 251平米（1種）、 318平米（2 種）、 330平米（1種）、410平米（1種）、 416平米（1種）；戶型格局：3居-5居2) 產(chǎn)品特點A. 規(guī)劃布局上采用開挖河道劃分組團，最大限度地形成建筑的臨水效果，同時建筑盡可能向水面靠近，強化親水感覺；B. 景觀設計上注重采用綠化植被、室外平臺、棧橋等景觀要素與建筑穿插，在重要組團節(jié)點形成廣場，內部庭院與建筑結合，平臺朝向最好景觀面等，提升景觀均好性，實現(xiàn)建筑與風景的統(tǒng)一；C. 建筑造型采用“簡約主義”手法，形體、材料單純，墻體僅限于涂料實墻、大面積玻璃和局部木作，表現(xiàn)自然性的特點，有利于對光和風的借助，同時有效降低營造成本；D. 內部空間上講求趣味性和空間戲劇化，尺度處理夸張，形成空間錯 落和有層次的吹拔空間、挑高空間；E. 缺點：過分注重空間自身的展示性和戲劇性，尺度不夠親人，調性不夠豐富，簡約近乎簡陋，不適宜居住內庭院戲劇化空間小廣場親水效果簡約造型棧橋3) 市場和經(jīng)營情況售出情況：賣出50余套，剩余60余套；售 價：7000-8000元/平米；經(jīng)營方案：由海南紅石實業(yè)有限責任公司進行整體經(jīng)營，經(jīng)營利潤按售出和未售出面積比例分為2部分，其中后者所占利潤全部歸紅石公司所有，前者所占利潤按“二八”比例和產(chǎn)權所有者分成，紅石公司占2成利潤，產(chǎn)權所有者占8成利潤；租 金：約800-1200元/天、棟；使用情況：空置率極高，平時入住率不超過5%。2. 中遠別墅項目1) 規(guī)劃設計特點項目位于A、B兩個半島上，分為鄰里組團式布局，每個組團有別墅11-12棟，建筑面積約400-600平米，建筑造型采用簡化的歐陸風格，室內精裝修。組團2) 銷售情況：其中1套別墅因曾為日本前首相居住過，以拍賣方式售出，成交價1000萬元，另有1套為曉奧公司領導自住，其他均未賣出，且?guī)缀鯚o人居住?，F(xiàn)場售樓處因無人問津已被撤消，經(jīng)多方聯(lián)系到的銷售人員稱想買就1萬元/平米。3. 案例總結：兩個項目銷售和經(jīng)營均不成功，主要原因在于定位誤差：1) 對于自住消費者而言，整體區(qū)域的經(jīng)濟和城市發(fā)展尚不支持高端消費市場，尚嚴重缺乏與自住相應的基礎建設和生活配套設施，而博鰲藍色海岸和中遠別墅均為單價、面積和貨值較高的項目，性價比極低。2) 對于旅游消費者而言，由于博鰲位于海南東海岸中部且目前尚無機場，游客過境特點明顯，如兩別墅項目與金海岸、索菲特、錦江飯店等共同參與競爭，則整體供應量明顯偏大（約1500套），且自身客戶資源與酒店相比處于嚴重劣勢。六、 我們的度假新概念度假住宅1. 自然資源條件：海南島獨有的自然生態(tài)條件是不可再生的稀缺資源，為度假居住產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質的自然條件基礎，使海南成為健康化生活、美景化生活、閑適化生活的象征。以博鰲現(xiàn)有的自然資源對比整個海南島的自然資源并不具備優(yōu)勢，博鰲亞洲論壇的影響力又使博鰲也非常吸引一次旅游者的注意力，但對二次旅游者吸引力不大。博鰲現(xiàn)有的自然資源對于度假者來源地的自然資源則具有極大的優(yōu)勢，對于度假者相對長期居住的需求來說具有足夠的吸引力。2. 客戶群體形成條件：我國20年來持續(xù)經(jīng)濟的快速發(fā)展，使中產(chǎn)階層迅速崛起，形成度假居住產(chǎn)業(yè)的客戶群體基礎即有錢人。帶薪假期制度在我國逐步推行，特別是收入相對較高的金領白領階層，帶薪假期制度已經(jīng)有了相當程度的普及，將使以度假為調整身心的主要生活方式的人群不斷擴大即有閑人。境外日、韓、俄等國與海南氣候差距大、生態(tài)環(huán)境互補性強，是海南度假居住產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要海外目標市場。3. 客戶群體描述：l 商務人士相對高端l 文體名人相對高端l 投資型客戶中低端4. 客戶消費心理分析：1) 潛意識中具有很強的浪漫主義色彩，渴望自由，渴望擺脫束縛，渴望擁有自我的空間；2) 不滿足于現(xiàn)有的組團旅游的觀光方式，渴望相對安靜閑適的度假環(huán)境，可以接受采用異地置業(yè)方式解決度假需求；3) 對于居住環(huán)境、生活品質有相當高的追求；對于環(huán)境優(yōu)越的度假產(chǎn)品有相當?shù)南M沖動，但對別墅等高端度假產(chǎn)品的價格難以接受；4) 有投資意向，對所購置物業(yè)有相當?shù)纳灯谕?) 以居住地為中心，亦有當天或次日來回的觀光需求；6) 對放松身心的游憩方式有相當?shù)男枨螅喝缳徫?、娛樂、運動、飲食、交流等。七、 我們的定位以度假為主，兼有養(yǎng)老等功能之內的綜合社區(qū)產(chǎn)品目標l 適居性l 自然性l 健康性l 配套完整性居住品質大大高于酒店，總貨值遠遠低于別墅。第四部分 規(guī)劃設計分析一、 產(chǎn)品類型：1. 針對客戶群相對高端客戶推出連排住宅和度假住宅產(chǎn)品，銷售面積在平均為120平方米，總貨值平均為50萬。2. 針對客戶群相對中低端客戶推出度假公寓產(chǎn)品，中低密度中小戶型，基本保證2人，最多3人的居住需求，戶型格局為1室、 1室半或2室；戶型面積在60100平方米，單套總價宜以35萬元為上限；二、 規(guī)劃原則：1. 建筑層數(shù)控制在5層以下，容積率控制在0.6以下，建筑密度控制在20%以下，60%以上的綠化率。2. 規(guī)劃上注重鄰里關系，強化組團概念，并有相應的大面積的公共交流和活動區(qū)域；3. 規(guī)劃、建筑形象、園林景觀設計需要營造諸如異國情調之類的浪漫場景，體現(xiàn)熱帶風情。三、 規(guī)劃功能1. 連排住宅約9萬平方米；2. 度假公寓約14萬平方米；3. 會所及物業(yè)管理用房及員工宿舍3000平方米；4. 為滿足客戶度假需求設置的游憩場所7000平方米：商店、娛樂城、餐廳、冷食店、網(wǎng)球場、室內綜合體育場地，以上功能可與會所共同設置。第五部分 開發(fā)計劃安排2005年5月底：上報國安集團審批。2005年6月：獲得集團審批通過，國有土地使用權證變更至大通名下。2005年6-7月：總體規(guī)劃設計方案、控制性詳規(guī)出臺，報政府有關部門審批。2005年8-9月：取得規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃工程許可證，開工證，開工建設，開始內部認購。2005年10月：取得銷售許可證，開盤銷售。2006年3月底：項目竣工入住。第六部分 投資收益分析一、 測算依據(jù)：1、 總建筑面積按240000平方米2、 可銷售面積按230000平方米3、 銷售均價4000元/平方米4、 土地售價15萬/畝二、 經(jīng)濟評價：總銷售收入9.2億元，凈利潤1.2593億元。三、 千舟灣項目測算表：千舟灣項目測算表靜態(tài)回報分析項目詳情 數(shù)量 單位 比例 備注 規(guī)劃建設用地面積 400,000.00 平方米代征城市公共用地面積 平方米其中:代征道路用地面積 平方米 代征綠化用地面積 平方米項目總建筑面積 243,000.00 平方米地下建筑面積 3,000.00 平方米地上總建筑面積 240,000.00 平方米住宅建筑面積 230,000.00 平方米商業(yè)和會所建筑面積 10,000.00 平方米容積率 0.60 可售面積 230,000.00 平方米車位配比地上車位 1,000 個 地下車庫 - 車位總數(shù) 1,000 個銷售 均價( ￥/ m2) 備注 面積( m2) 銷售小計 銷售收入(￥百萬) 住宅 4,000.00 精裝 230,000.00 920.00 銷售總收入 920.00 減 ：營業(yè)稅 3.0%（5%營業(yè)稅至少可返還40%) (27.60)城市維護建設稅0.0%（營業(yè)稅7%的城建稅可減免) - 教育費附