超人房地產評估軟件.doc

房地產評估系統(tǒng)概述房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有房地產估價人員崗位合格證書或房地產估價師注冊證的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。 房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產的估價。 建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。 資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。 基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 出讓地價、轉讓地價和其他地價。 房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。 底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。 補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。目錄房地產評估系統(tǒng)概述1超人房地產評估企業(yè)管理系統(tǒng)概述4系統(tǒng)概要51、業(yè)務流程52、功能模塊介紹621、業(yè)務下單：62.2、派單管理72.3、現(xiàn)場查看82.4、測試管理9241、測試方法：92.5、報口價112.6、出答復書/報告（初評報告/正評報告）122.6.1、報告模板選擇122.7、業(yè)務收費132.7.1、收費標準132.7.2、業(yè)務收費132.7.3、財務收費142.8、檔案管理152.8.1、檔案管理流程152.8.2、檔案管理介紹152.9、個人辦公管理172.9.1、客戶檔案維護183.0、基礎設置193.0.1、報告模板設置19超人房地產評估企業(yè)管理系統(tǒng)概述超人房地產評估企業(yè)管理系統(tǒng)是廣州建軟軟件技術有限公司根據(jù)國家標準房地產估價規(guī)范，結合廣大評估人員所熟悉的EXCEL電子表格及WORD字處理系統(tǒng)開發(fā)的而開發(fā)的房地產估價應用軟件系統(tǒng)。它為評估人員提供了一個專用的操作平臺，操作簡便，實用性極強。評估人員可選用一種或多種合適可行的評估方法進行評估試算，通過輸入相應的參數(shù)，便可批量得到精確、明晰的評估結果，大大提高評估質量和效益。 超人房地產評估企業(yè)管理系統(tǒng)繼承了多種評估方法，如：市場比較法、深度比較法、收益法、成本法等多種評估方法，并且客戶可以自定義適合本公司的評估方法。超人房地產評估企業(yè)管理系統(tǒng)繼承了多種報告模板：如：技術報告、結果報告、稅費表等報告模板，并且客戶自己導入自己的office報告模板，系統(tǒng)會根據(jù)自己的報告模板生成適合自己的報告。 本系統(tǒng)是一個以基于項目的評估軟件。評估人員可選用一種或多種合適可行的評估方法進行評估試算，通過輸入相應的參數(shù)，便可得到精確、明晰的評估結果，可大大提高評估質量和效益。系統(tǒng)概要業(yè)務流程現(xiàn)場查看管理測算審核報口價出答復書或者報告答復書（初評）報告（正評）審核財務管理檔案管理業(yè)務下單派單管理系統(tǒng)包括房產、資產、零售、公正業(yè)務流程，基本業(yè)務流程都是按照以上業(yè)務流程操作，有細小的差別。功能模塊介紹21、業(yè)務下單：業(yè)務下單包括：房產業(yè)務下單、資產業(yè)務下單、零售業(yè)務下單、公正業(yè)務下單，主要是業(yè)務員及前臺人員登錄業(yè)務基本信息，界面如下圖。（房產業(yè)務下單）（零售業(yè)務下單）2.2、派單管理 派單管理是管理人員安排人員現(xiàn)場查看：現(xiàn)場查看人員、查看時間、交通安排等信息。（房產現(xiàn)場查看派單）（零售現(xiàn)場查看派單）2.3、現(xiàn)場查看 現(xiàn)場查看是現(xiàn)場查看人員登記現(xiàn)場查看的實際信息，可以一個項目添加多個評估對象。（房產現(xiàn)場查看）（房產現(xiàn)場查看）2.4、測試管理241、測試方法：系統(tǒng)已經設置好常用的評估方法：市場比較法、深度比較法、收益法等多種比較方法，并且用戶可以根據(jù)自己評估方法調整設置自己的算法。評估方法選擇：收益法：市場比較法：測算結果：根據(jù)多種測算方法測算，并且按照測算方法權重比例得到評估總價。2.5、報口價報口價是業(yè)務員或者前臺人員給可以報測算總價，并且確認送答復書、報告時間、地址、接收人、送報告份數(shù)等信息。（對公業(yè)務報口價）（零售報口價）2.6、出答復書/報告（初評報告/正評報告）2.6.1、報告模板選擇選擇對應的模板，點擊【導出】系統(tǒng)自動生成報告。2.7、業(yè)務收費2.7.1、收費標準 系統(tǒng)自己設置國家收費標準（房產評估收費標準、資產評估收費標準、土地評估收費標準）。2.7.2、業(yè)務收費業(yè)務人員或者前臺根據(jù)國家收費標準填寫業(yè)務收費單，系統(tǒng)會自動按照國家的收費標準和評估總價自動生成標準收費，然后調整實際收費金額。2.7.3、財務收費財務收到款后根據(jù)業(yè)務填寫的業(yè)務收費單填寫財務收費單，財務收費填寫后標準這個評估對象完成收費。2.8、檔案管理2.8.1、檔案管理流程檔案歸檔檔案借閱申請檔案借閱授權檔案借閱確認檔案歸還2.8.2、檔案管理介紹檔案管理包括：檔案歸檔、借閱申請、授權、確認借出、歸還等模塊，基本上完成對檔案的管理。檔案歸檔是對已經完成收費的項目進行歸檔，業(yè)務過程上傳的資料、報告答復書等。檔案借閱申請是檔案借閱填寫的申請，確認申請日期，審批人等信息。檔案借閱授權是檔案借閱是選擇的審批人，只有審批人審批同意后借閱確認方可借出檔案。（檔案授權）辦公室確認借閱是確認審核通過的借閱申請借閱，辦公確認借閱有權利取消借閱和重新報送。（檔案借閱確認）檔案歸還是確認實際檔案的歸還時間、存放地點等信息。2.9、個人辦公管理個人辦公模塊包含簡單的OA管理，基本解決公司日常辦公。如：員工檔案、客戶資料、案例庫、郵件、消息管理、公司新聞、公司公告等。2.9.1、客戶檔案維護 客戶檔案按照客戶類型分為：按揭公司、銀行客戶、對公客戶方便業(yè)務做單是查詢選擇，同時系統(tǒng)自動分析客戶的每月現(xiàn)場數(shù)、每月報告數(shù)等信息。3.0、基礎設置基礎設置包括強大的報告模板設置、測算參數(shù)設置、菜單設置、預警設置等信息，這些信息客戶可以根據(jù)自己的需求方便會計的設置滿足自己需求的報告模板、測算參數(shù)等。3.0.1、報告模板設置第一步、設置模板 以下至截取模板技術報告的一部分內容，把標準的技術報告中需要在系統(tǒng)中自動生成的部分用估價對象這樣的方法標準出來，標注的部分必須在系統(tǒng)中能找到，我們可以參看【系統(tǒng)設置】模塊中【導出設置】，找到對應的要導出模板的表單（零售答復書或報告），找到對應的字段（如圖：3.0.1）房地產抵押估 價 報 告估價項目名稱：估價對象委托方：權屬人 估價機構：xx評估有限公司注冊房地產估價師：估價師估價報告作業(yè)日期：報告開始時間至報告有效截止時間估價報告編號：案號目 錄一、致估價委托人函3二、注冊房地產估價師聲明4三、估價假設和限制條件5四、房地產估價結果報告7（一）委托方7（二）估價機構7（三）估價目的7（四）估價對象7（五）估價時點9（六）價值類型9（七）估價依據(jù)10（八）估價原則11（九）估價方法13（十）估價結果13（十一）估價人員14（十二）估價對象變現(xiàn)能力分析14（十三）說明及風險提示15（十四）估價作業(yè)日期16（十五）估價報告應用的有效期16五、附 件17（一）估價對象現(xiàn)場照片（影印件）17（二）估價對象位置示意圖（復印件）17（三）房地產權證、房地產權共有（用）證（復印件）17（四）估價機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）17（五）估價機構資格證書（復印件）17（六）估價人員資格證書（復印件）17一、致委托方函權屬人 (先生/小姐）： 承蒙委托，我公司對位于估價對象，建筑面積建筑面積平方米的住宅房地產進行估價，并形成本估價報告；本估價報告使用期限為一年，估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。注冊房地產估價師報告負責人、復核人根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細考察估價對象的建筑特征及使用和維護情況，運用市場比較法，經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響項目價值因素的分析，確定估價對象在估價時點估價時點的狀況下估價結果為:房地產抵押估價結果匯總表 幣種：人民幣數(shù)額及說明項目及單位數(shù) 額說 明1假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值（市場價值）總價（元）評估總價人民幣（大寫）總價大寫1單價（元/m2）評估單價2估價師知悉法定優(yōu)先受償款總額（元）依據(jù)委托方所提供的資料，無法詳細了解優(yōu)先受償權利狀況及其明細金額。3抵押價值總價（元）評估總價人民幣（大寫）總價大寫1單價（元/m2）評估單價注：抵押價值假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值法定優(yōu)先受償款（3.0.1）超人房地產評估管理系統(tǒng)使用的步驟:1.直接把http:/www.cr