賓館裝修改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

/chess95660 1 /chess95660 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 . 1 1.2 項(xiàng)目承辦單位概括 . 1 1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 . 2 1.4 項(xiàng)目概況 . 2 1.5 項(xiàng)目總投 資及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) . 3 1.6 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 4 1.7 小結(jié) . 4 第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 . 5 2.1 項(xiàng)目提出背景 . 5 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必 要性 . 6 第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 . 8 3.1 項(xiàng)目需求分析 . 8 3.2 建設(shè)規(guī)模 . 9 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)方案 . 10 4.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) . 10 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 10 4.3 項(xiàng)目建筑工程方案 .11 4.4 加固工程 . 12 4.5 裝修方案 . 13 4.6 項(xiàng)目配套工程 . 15 第五章 節(jié)能專篇 . 20 5.1 編制依據(jù) . 20 5.2 節(jié)能措施 . 20 第六章 環(huán)境保護(hù)方案 . 21 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) . 21 6.2 項(xiàng)目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) . 21 6.3 項(xiàng)目主要污染源及污染物 . 21 6.4 項(xiàng)目產(chǎn)生污染物分析及治理措施 . 21 6.5 施工期的環(huán)境保護(hù)措施 . 23 6.6 環(huán)境影響分析結(jié)論 . 23 第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 . 23 甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)金龍賓館改擴(kuò)建 項(xiàng)目 2 7.1 安全衛(wèi)生工作 . 23 7.2 餐廳安全衛(wèi)生 . 24 7.3安全消防措施 . 25 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 27 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與工程招標(biāo) . 28 9.1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 28 9.2 項(xiàng)目工程招標(biāo) . 28 第十章 投資估算與籌資方案 . 29 10.1 編制依據(jù) . 29 10.2 投資估算說明 . 29 10.3 編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 29 10.4 項(xiàng)目總投資估算 . 30 10.5 籌資方案 . 33 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 33 11.1編制依據(jù) . 33 11.2項(xiàng)目運(yùn)營成本估算 . 33 11.3 項(xiàng)目經(jīng)營費(fèi)用估算 . 35 11.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 結(jié)論 . 35 第十二章 社會(huì)效益分析 . 36 12.1 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)影響分析 . 36 12.2 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 . 37 12.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 37 第十三章 敏感性分析 . 37 第十四章 可行性研究結(jié)論 . 38 14.1 可行性研究結(jié)論 . 38 14.2 問題和建議 . 38 附件： 附表 1： 項(xiàng)目銷售收入分析表 附表 2： 項(xiàng)目經(jīng)營收入估算表 附表 3： 項(xiàng)目經(jīng)營收入及稅金估算表 附表 4： 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總經(jīng)營費(fèi)用表 附表 5： 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 附圖 1： 賓館項(xiàng)目 區(qū)域位置圖 附圖 2： 賓館項(xiàng)目總平面圖 附圖 3: 賓館項(xiàng)目軸立面圖 附圖 4： 賓館 1區(qū)、 3區(qū)一層平面圖 附圖 5：賓館大堂一層平面圖 附圖 6：賓館大堂立面圖 甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)金龍賓館改擴(kuò)建 項(xiàng)目 3 附件一： 土地證 (地號(hào) ) /chess95660 1 /chess95660 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 ： 金龍賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目 承辦 單位 ： 甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng) 法人代表： 王希天 企業(yè)性質(zhì)：國有企業(yè) 企業(yè)地址： 甘肅省張掖市東郊老寺廟 1.2 項(xiàng)目承辦單位概括 甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)始建于 1955 年， 是甘肅省最早建設(shè)的省屬國營農(nóng)場(chǎng)之一。 建場(chǎng)時(shí)以當(dāng)?shù)氐孛袄纤聫R”命名為“甘肅省國營老寺廟農(nóng)場(chǎng)” ，由甘肅省農(nóng)墾局管轄。 1964 年由老寺廟農(nóng)場(chǎng)、頭墩農(nóng)場(chǎng)、山羊堡農(nóng)場(chǎng)、林蔭農(nóng)場(chǎng)合并組建為“農(nóng)建十一師第四團(tuán)”。 1969 年成立蘭州軍區(qū)生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，編制序 列為兵團(tuán)第二師十一團(tuán)。 1975 年 1 月兵團(tuán)撤銷，十一團(tuán)更名為“甘肅省張掖地區(qū)國營張掖農(nóng)場(chǎng)”，由張掖地區(qū)（現(xiàn)張掖市）管轄。 1984 年 5 月交甘肅省農(nóng)墾總局管理，改名為“甘肅省國營張掖農(nóng)場(chǎng)”。2004 年 6 月注冊(cè)為“甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)”， 現(xiàn)隸屬于甘肅省農(nóng)墾集團(tuán)有限責(zé)任公司。 主營業(yè)務(wù)： 企業(yè)以農(nóng)作物種植、銷售為主，實(shí)行自產(chǎn)自銷、制造、加工和銷售。企業(yè)的發(fā)展以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以場(chǎng)辦工業(yè)為依托， 重點(diǎn)發(fā)展啤酒原料、醬用番茄、優(yōu)質(zhì)果品、飼料玉米、特藥、金盞菊為主的六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)； 建成了啤酒原料種植及加工 、 蕃茄種植及加工 、 金盞菊種植 及加工產(chǎn)業(yè)鏈等。 人員構(gòu)成： 據(jù) 2009 年年終統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示， 農(nóng) 場(chǎng)總?cè)丝?4500 人，在甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)金龍賓館改擴(kuò)建 項(xiàng)目 2 冊(cè)職工 1430 人，管理人員 128 人，離退休人員 622 人。具有各類專業(yè)技術(shù)人員 121 人，其中高級(jí)職稱 18 人、中級(jí)職稱 42 人、初級(jí)職稱 61 人。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況： 張掖農(nóng)場(chǎng)是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主， 工、商、建、運(yùn)、 服綜合經(jīng)營的國營農(nóng)墾企業(yè)， 下設(shè) 1 個(gè)農(nóng)業(yè)分場(chǎng)、 9 個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)隊(duì)、林業(yè)隊(duì)、啤酒花管理站、林果管理站；工副業(yè)有 番茄制品公司、 老寺廟酒廠、金龍麥芽廠、金龍賓館 、 老寺廟肥料廠、惠民 磚廠、綜合加工廠、建筑公司、農(nóng)業(yè)工程機(jī)械公司、水管所、 金盞 菊加工廠和酒花顆粒加工廠 等 。 1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和 原則 1.3.1 編制依據(jù) (1) 國家發(fā)改委 工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定 (2) 國務(wù)院 關(guān)于投資體制改革的決定 (3) 1998 年 8 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)國家旅游局發(fā)布的中華人民共和國評(píng)定旅游涉外酒店星級(jí)的 規(guī)定 (4) 土地證 (地號(hào) ) (5) 建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范 (GB50326-2001) (6) 中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 (7) 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法 1.3.2 編制原則 嚴(yán)格按 照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行編制 ， 以提升功能、改善環(huán)境、招商引資、擴(kuò)大經(jīng)營范 圍為主線。 1.4 項(xiàng)目概 況 1、 項(xiàng)目占地面積 ： 1000 2、 建筑面積 ： 21800 3、 項(xiàng)目 投資： 6000 萬元 4、建設(shè)性質(zhì)：改 擴(kuò) 建 甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)金龍賓館改擴(kuò)建 項(xiàng)目 3 5、 建 設(shè)地址 ： 張掖市人民東街 23 號(hào) 6、 建設(shè)期限 ： 2010 年 4 月 2011 年 10 月。 7、 原 建筑物 概 況 : 原建筑物建筑年代： 1993-1994 年 原設(shè)計(jì)使用功能： 金龍賓館 建筑物 的 主樓高為六層 ,副樓高為 兩 層。主樓為南北向 ， 副樓為東西向。主樓臨 張掖市人民東 街 ， 副樓位于主樓南 側(cè) 并 與 主 樓垂直。 主樓 建 筑高度： 21.3 米 主樓 各層層高：一層 3.9米、二層 3.6米、三層至五層 3.3米、六層 3.6米 具體 改造裝修 方案 如下： 門市房 6間 ,共 229 大會(huì)議室 1個(gè) ,可容納 234人 中會(huì)議室 3個(gè) ,可容納 128人 小會(huì)議室 1個(gè) ,可容納 22人 會(huì)議室總計(jì) 接納人數(shù) :384人 大餐廳 1個(gè) ,可容納 180人 小餐廳 12個(gè) ,可容納 156人 就餐接納 總 人數(shù) :336 人 客 房標(biāo)準(zhǔn)間 74間 ,最多可入住 148人 客 房套房間 7間 ,最多可入住 14人 客 房 單 人間 15間 ,最多可入住 15人 接納 入住總 人數(shù) :177 人 1.5 項(xiàng)目總投資及 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1.工程總投資 :3600 萬 元 其中 ： 房屋主體建筑購置費(fèi)： 1300萬元 ； 改造裝修 總投資 ： 2300萬元 。 2.固定資產(chǎn)折舊期： 35年 3.本項(xiàng)目經(jīng)營期：建設(shè)期一年，經(jīng)營期 14年 4.達(dá)產(chǎn)年凈利潤(rùn)可達(dá) 549.87萬元 5.本項(xiàng)目 經(jīng)營期 凈現(xiàn) 金流量 (年 )： 2010年 為 571.84， 2011年 2012年 為 567.25萬元 ，2013年 2014年 為 550.50萬元 ， 2015 2023 年為 549.87萬元 。 6.本項(xiàng)目經(jīng)營期累計(jì)凈現(xiàn)金流量： 6,116.49 萬元 7.本項(xiàng)目經(jīng)營期累計(jì)凈現(xiàn) 值 ： 924.98萬元 8.內(nèi)部收益率 14.3% 甘肅農(nóng)墾張掖農(nóng)場(chǎng)金龍賓館改擴(kuò)建 項(xiàng)目 4 1.6 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.規(guī)劃用地面積 6778 平方米 2.建筑面積 11553 平方米 3.項(xiàng)目總投資 3600 萬元 4.綠化率 30% 5.新增稅金 288.75 萬 元 /年 6.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 14.3% 7.財(cái)務(wù) 累計(jì) 凈現(xiàn)值 (i=10%) 577.31 萬元 8.靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 7.43 年 9.動(dòng)態(tài) 投資回收期 (含建設(shè)期 ) 11.88 年 1.7 小結(jié) (1)根據(jù)本項(xiàng)目的可行性研究分析，本項(xiàng)目符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，符合吉林省民航事業(yè)發(fā)展需要。 (2)本項(xiàng)目實(shí)施有利于開發(fā)吉林省 旅游資源，推動(dòng)旅游事業(yè)發(fā)展。 (3)本項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6116.49 萬元，累計(jì)凈現(xiàn)值 924.98 萬元，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 (4)本項(xiàng)目投資靜態(tài)回收期為 7.43年，動(dòng)態(tài)回收期為 11.88年，內(nèi) 部收益率為 14.3% (5)本項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目中符合國家節(jié)能環(huán)保政策要求。 綜上 所述 ，豐滿賓館項(xiàng)目具有 較強(qiáng) 的社會(huì)效益和 較好的 經(jīng)濟(jì)效益，該項(xiàng)目投入使用后將會(huì)為吉林市航空市場(chǎng)的未來發(fā)展提供廣闊的增長(zhǎng)空間，同時(shí)也會(huì)為吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司帶來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) ，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn) 。 本項(xiàng)目具有較強(qiáng)可行性。 問題和建議 (1)項(xiàng)目生產(chǎn)過程中，要特別注意加強(qiáng)污染防治與治理，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)搞好 環(huán)境保護(hù) 。 (2)對(duì)所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護(hù)的設(shè)備，進(jìn)行 全面更新 造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。并根據(jù) 整體布局，對(duì)隱蔽管線 走向作相應(yīng)的調(diào)整，為賓館 整體經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。 (3)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益 ，縮短投資回收期。/chess95660 第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 2.1 項(xiàng)目提出背景 吉林市距長(zhǎng)春龍嘉國際機(jī)場(chǎng) 68 公里 ,人口 432.4 萬 ,轄 4 區(qū) 5 縣 78 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e27120公里， 2007年 GPD 為 906.1億元。 吉林市旅游業(yè)發(fā)達(dá) ,有 AAAA級(jí)景區(qū) 2個(gè) (松花湖景區(qū)、北大湖滑雪場(chǎng) ), AA 級(jí)景區(qū) 10個(gè)。吉林霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云?！辈⒎Q為中國四大奇觀。吉林市擁有 10座滑雪場(chǎng) ， 被譽(yù)為中國的”滑雪天堂” 。 2007年全市共接待境內(nèi)外游客 980 萬人次 ,旅游總收入 102.3 億元 ， 是全國 31個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。 吉林市由于與長(zhǎng)春地理距離較近 (高速公路距離 89公里 ),吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)市場(chǎng)拓展一直受長(zhǎng)春機(jī)場(chǎng)制約。截至 2005年，吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)只開通北京、上海、廣州等 3個(gè)城市的航線。每周僅飛行 10 余個(gè)航班。因航線少 ， 通達(dá)城市有限 ， 吉林市的旅客出行一般選擇鐵路或到長(zhǎng)春大房身機(jī)場(chǎng)乘機(jī)。這使得航空市場(chǎng)發(fā)展愈加緩慢 ， 吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng) 2004年全年旅客吞吐量?jī)H為 28354 人次。 2005 年 8 月 27 日 ， 長(zhǎng)春龍嘉 國際機(jī)場(chǎng)落成通航 ， 吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)同時(shí)停航歇業(yè)。龍嘉國際機(jī)場(chǎng)成為長(zhǎng)春、吉林二市共用機(jī)場(chǎng) (龍嘉機(jī)場(chǎng)距吉林市 62公里 )。龍嘉機(jī)場(chǎng)通達(dá)國際國內(nèi) 32個(gè)城市 ,開通航線 42條 ， 這極大方便了吉林市旅客出行需求 ， 吉林市航空市場(chǎng)也隨之快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2007 年進(jìn)出龍嘉機(jī)場(chǎng)的吉林市旅客約為50萬人次 ， 相比 2004年增長(zhǎng) 18倍左右。 2008年預(yù)計(jì)將達(dá)到 60萬人次左右，吉林市航空市場(chǎng)因龍嘉機(jī)場(chǎng)的落成使用得到了跳躍式發(fā)展。 2003 年民航體制改革 ， 原民航吉林省管理局一分為二 ， 成立吉林省民 航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司和民航吉林安全監(jiān)督管理辦公室。 民航 吉林省局在吉林市區(qū)內(nèi)的唯一商務(wù)辦公樓吉林市民航賓館被劃給民航吉林監(jiān)管辦。吉林機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司駐吉林市多家單位只能擠在吉林市民航中心售票處營業(yè)部辦公。目前 ,吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司在吉林市有 3 個(gè)單位 ，一是吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)留守處，二是龍嘉機(jī)場(chǎng)駐吉林市客貨銷售公司， 三是龍嘉機(jī)場(chǎng)運(yùn)輸公司駐吉林市營業(yè)部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公 ， 使原本場(chǎng)地就狹小的售票處更加擁擠。尤其是乘坐機(jī)場(chǎng)巴士的候車旅客 ,只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時(shí) ， 簡(jiǎn)陋的服務(wù)設(shè)施給廣大乘機(jī)旅客帶來的不便更加突出。同時(shí)東北地區(qū)屬寒溫帶氣候 ， 冬季多 雪，龍嘉國際機(jī)場(chǎng)因降雪關(guān)閉機(jī)場(chǎng)和延誤航班的情況在冬季時(shí)有發(fā)生。由于集團(tuán)公司原有賓館被劃走 ， 而此時(shí)正值旅游旺季 ， 各大賓館房源緊張 ， 旅客安置也成為了一個(gè)棘手的問題。 為解決上訴問題 ， 經(jīng)吉林省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司與吉林市政府協(xié)調(diào) ， 吉林市將正在營業(yè)中的吉林市豐滿賓館停業(yè) ， 將該場(chǎng)地低價(jià)售給吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司 ， 作為吉林市新民航營業(yè)部和旅客過夜用房使用。豐滿賓館位于吉林市城區(qū)中心 ， 地理位置優(yōu)越 ,距著名的松花江和吉林市政府僅有 3分鐘車程 ， 距國家 AAAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)松花湖景區(qū)也只有 20分鐘車程左右 ，屬于吉林市的黃金地段，升值潛力 巨大。 豐滿賓館建筑面積 11553 平方米 ， 土地占吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 6 地面積 6778平方米。吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司目前已付 完全部 合同款 1300 萬元 ， 豐滿賓館產(chǎn)權(quán)已過戶到吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司名下。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必 要性 1、民航業(yè)發(fā)展的需要 近年來民航業(yè)的迅速發(fā)展讓我國大中型樞紐機(jī)場(chǎng)接近飽和，各大航空公司還都在批量引進(jìn)新飛機(jī)，新飛機(jī)未來幾年將以每年 100架左右的速度增加 ， 機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)容已成 “ 當(dāng)務(wù)之急 ” 。這也意味著，在 “ 十一五 ” 期間 國家民航總局除加強(qiáng)原有機(jī)場(chǎng)的改造外 ,加緊了對(duì)原有機(jī)場(chǎng)的修復(fù)利用。那么隨著機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)容 ,首先是機(jī)組過夜用房 量的增加 ， 其次是由于天氣和氣候的原因造成誤航班的旅客住宿 ， 這些都要求有足夠的保證資源 ， 吉林市距長(zhǎng)春龍嘉國際機(jī)場(chǎng)的距離為六十多公里 ， 行車時(shí)間四十多分鐘 ， 是建設(shè)機(jī)組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。 本項(xiàng)目的建設(shè)完成客觀上為推進(jìn)吉林省民航事業(yè) 發(fā)展發(fā)揮直接的積極作用，將為民航事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。 同時(shí)，民航事業(yè)的發(fā)展將大大推動(dòng)吉林市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。 2、旅游業(yè)的發(fā)展 旅游業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，它以其特有的消費(fèi)功能和生產(chǎn)功能得以長(zhǎng)足發(fā)展，正在成為規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快和創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最多的產(chǎn)業(yè)。僅在 1992年 ，全球旅游業(yè)收入就超過了石油工業(yè)和汽車制造業(yè) ， 成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。從國內(nèi)來講，近幾年來旅游業(yè)迅速發(fā)展。2000 年全國旅游外匯收入和國內(nèi)旅游收入分別比上年增長(zhǎng) 15.1%和 12.1%。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn) ,旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益凸現(xiàn)。 吉林市是一個(gè)四季分明的城市 ， 一年四季可游覽的景點(diǎn)數(shù)不勝數(shù) ， 是聞名中外的旅游圣地 ,近年來隨著吉林市在旅游業(yè)的宣傳和重視 ,旅游呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭 ， 很多中外游客慕名而來。一年四季接待的中外游客達(dá) 60萬人次， 在旅游旺季 ,各酒店賓館爆滿。 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展 ， 人們的收入水平逐年提高 ， 人們不再滿足傳統(tǒng)的吃、穿、住的需求 ， 人們的消費(fèi)理念正在逐步與國際化接軌 ， 特別是現(xiàn)行休假制度 (五天工作制和各類黃金周的實(shí)施 )更多的人們開始了旅游消費(fèi) 。 吉林市現(xiàn)有旅游涉外飯店 21家 ， 其中四星級(jí) 4家，三星級(jí) 7家，年接待能力 100萬人左右。 我國的很多行業(yè)的淡季在冬季 ， 特別是南部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)常年處于炎熱地帶 ， 他們對(duì)北方風(fēng)情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風(fēng)景 霧凇 十分仰慕。 每當(dāng)霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長(zhǎng)堤 “ 忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開 ” ，柳樹結(jié)銀花 ，松樹綻銀菊，把人們帶進(jìn)如詩如畫的仙境。 吉林市 具有豐富的 冬季 旅游資源，迫切需要加強(qiáng)航空交通保障，需要加強(qiáng)旅館建設(shè)。 3、 吉林市的旅游資源 吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 7 世紀(jì)廣場(chǎng)位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長(zhǎng) 900余米，東西長(zhǎng) 200余米，占地面積 228公頃。由博物館建筑群、旱噴泉、國旗平臺(tái)、 “ 世紀(jì)之舟 ” 巨塔、音樂噴泉、望江平臺(tái)等部分組成 ， 是吉林市一座反映城市特色的風(fēng)景園林。 博物館建筑群是廣場(chǎng)南部觀賞性很強(qiáng)的背景裝飾景觀。 音樂噴泉廣場(chǎng)由每座長(zhǎng) 50米、寬 18米的三座大型音樂噴泉組成。 美國在 1948年 2月 28日，發(fā)現(xiàn)一顆名為 “ 諾頓 ” 的隕石，重 1079公斤，稱世界最大的隕石。 1976年 5月 23日，吉林市隕石雨展覽會(huì)向世人宣布： 1976年 3月 8日呈雨?duì)铍E落在吉林市區(qū)的隕石總重量 2700 公斤，其中最大的號(hào)隕石重 1770 公斤，體積為 117 9384立方厘米 ， 從而吉林隕石成為 “ 世界上隕石之最 ” 。宇宙是神秘的 ， 夏夜，靜望星空之時(shí)，往往會(huì)看到流星劃過天際，使人產(chǎn)生無邊的遐想。 朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實(shí)驗(yàn)林場(chǎng)，海拔 817米，吉林市四大名山之一，距國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)松花湖僅 2公里，從市區(qū)的吉林大橋出發(fā)，南行 8公里 ，即可到達(dá)。 朱雀山山勢(shì)陡峭，怪石嶙峋，又名豬山。站 在東峰下遙望峰頂，有 10多米長(zhǎng)巨型豬形怪石作欲奔狀， 5頭仔豬尾隨其后，石豬頭向山頂，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生，可謂一座天然的石雕藝術(shù)。 吉林霧凇儀態(tài)萬方、獨(dú)具豐韻的奇觀，讓絡(luò)繹不絕的中外游客贊不絕口。然而很少有人知道霧凇對(duì)自然環(huán)境、人類健康所做的貢獻(xiàn)。吉林霧凇正迎合了時(shí)下非常流行的一句話：“ 我美麗、我健康！ ” 每當(dāng)霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長(zhǎng)堤 “ 忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開 ” ，柳樹結(jié)銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進(jìn)如詩如畫的仙 境。 北山王峰海拔二百七十公尺，東西兩峰之間有拱形石橋相連名鸞佩橋。古建筑有玉皇閣、藥王廟、坎離宮和關(guān)帝廟，全部坐落于東峰上。 玉皇閣始建于清乾隆三十九年，平面略呈長(zhǎng)方形，布局嚴(yán)謹(jǐn)，有明顯的中軸對(duì)稱線。建筑物依地勢(shì)構(gòu)筑，分為前低后高兩組，錯(cuò)落有致。前院由山門、鐘樓、鼓樓、祖師廟、觀音殿、老郎殿及胡仙堂組成。山門內(nèi)兩側(cè)有東方持國天王、南方增長(zhǎng)天王、西方廣目天王、北方多聞天王塑像。 在吉林省吉林市東部，與北山、長(zhǎng)蛇山及小團(tuán)子山合稱吉林四大名山。風(fēng)景幽美，是個(gè)度假勝地。 龍?zhí)渡绞且晕挥谖鞅苯?山麓一個(gè)稱為龍?zhí)兜男沱愃囟妹?。龍?zhí)都s長(zhǎng)五十三公尺，約寬二十六公尺，深九公尺。疊石為堤，水清見底，每當(dāng)皓月懸空，倒影蕩漾湖心，那就是叫人留連忘返的 “ 龍?zhí)队≡?” 。龍?zhí)队置危鄠鞴艜r(shí)有條孽龍給鎖在潭底，鐵鏈系于潭邊一棵樹上，有人拉動(dòng)鐵鏈，立刻就會(huì)風(fēng)云變色，潭水 翻涌 。 官馬溶洞位于吉林省磐石市官馬鎮(zhèn)西南 7 公里處。官馬溶洞具有鮮明的中國北方型溶洞特征。洞體分為上、中、下三層，目前已經(jīng)開發(fā)的是溶洞的中層，總長(zhǎng)度 480米，總面吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 8 積 1700多平方米，其它部分正陸續(xù)開發(fā)過程中。目前，這里已經(jīng)開發(fā)的部分由 6個(gè)景區(qū)組成， 景觀奇麗多姿，變幻莫測(cè)，共有 4種類型和 20多種形態(tài)的鐘乳石。巨大的石花壁和露滴石國內(nèi)罕見，堪稱東北之最；地河水清澈見底，據(jù)傳在 “ 圣水仙河 ” 里洗洗手、洗洗臉，會(huì)給游人帶來好運(yùn)氣。 松花湖在吉林市的西南，距市中心 15公里。是攔截松花江水建設(shè)豐滿水電站，疊壩成湖形成的。它水域遼闊，湖叉繁多，狀如蛟龍。湖形呈狹長(zhǎng)形，如坐飛機(jī)俯瞰，松花湖像一串閃光的珍珠。這串 “ 珍珠 ” 長(zhǎng) 200公里，最寬的地方 10公里，最深處是 75米。湖區(qū)面積 500平方公里，最大蓄水量 108億立方米。 1988年松花湖被國務(wù)院批準(zhǔn)為全國重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)。面 積達(dá) 700平方公里。松花湖以得天獨(dú)厚的地理位置、四季分明的氣候條件、明媚秀麗的湖光山色吸引了大 量的游客。 吉林市 豐富的 旅游資源需要加強(qiáng)旅館建設(shè)，旅館建設(shè)是旅游事業(yè)健康發(fā)展的必要保障。改造 裝修吉林市豐滿 賓館 是民航事業(yè)和 吉林市 旅游事業(yè)的需要，是必要的。 第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 3.1 項(xiàng)目需求分析 旅游是一項(xiàng)集經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益于一體的現(xiàn)代朝陽產(chǎn)業(yè)。以“行、游、住、吃、購、娛”為主要內(nèi)容的旅游活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的加快發(fā)展有著巨大的帶動(dòng)和促進(jìn)作用，據(jù)專家分析，一個(gè)人的一次外出旅游活動(dòng)，為其直接服務(wù)的部門有 17個(gè)，為其直接拉動(dòng)的行業(yè)高達(dá) 120多個(gè)。旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中被認(rèn)為的發(fā)展最迅速，效益最明顯的行業(yè)。依托于旅游可以發(fā)展帶動(dòng)各種類型不同的制造業(yè)和服務(wù)性行業(yè)，發(fā)展旅游可謂“一業(yè)興，百業(yè)旺”。 隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質(zhì)生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對(duì)精神生活 的需要和質(zhì)量有了新的選擇和更高要求，現(xiàn)代人們?cè)诿β低旯ぷ鞯臅r(shí)候， 都非?？释哌M(jìn)大自然，去享受輕松、閑適、娛悅的生活情調(diào)，越來越多的家庭把旅游列進(jìn)了家庭開支的計(jì)劃，作為了家庭消費(fèi)的四大項(xiàng)目之一。 吉林市是個(gè)一年四季分明的城市 ， 四季旅游景 點(diǎn)各有突出 ， 很多旅游城市到了冬季就成了淡季 ， 而吉林的旅游冬季不淡 ， 四季興旺。原因是吉林有山有水 ， 有古跡有自然 ， 有風(fēng)俗有文化 ， 有特產(chǎn)有風(fēng)味 ， 還有的就是特點(diǎn) , 吉林霧凇全國聞名 。 豐滿區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、教育、科研、旅游、商貿(mào)、居住等協(xié)調(diào)發(fā)展的新城。豐滿 區(qū)緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發(fā)旅游、娛樂和度假場(chǎng)所的最理想去處 之一，前景十分誘人。在此建設(shè)集旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設(shè)的需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區(qū)吉林大街的中心路兩側(cè)及松花江兩側(cè)擇地建設(shè)涉外旅游賓館的數(shù)量和意向增多，正是順 應(yīng)吉林市及豐滿區(qū)跨世紀(jì)發(fā)展的需要，有利于旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)的同步發(fā)展。 吉林市目前有星級(jí)以上賓館 34 家。其中四星級(jí) 4 家，三星級(jí) 7 家，年接待能力 100吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 9 萬人左右。 隨 著我國人民生活質(zhì)量的改善，國內(nèi)旅游需求市場(chǎng)呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2000年以來我國旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平均速度達(dá)到 25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 GDP 增長(zhǎng)的速度，城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，國務(wù)院為了擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)，啟動(dòng)了五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到較大滿足以后，對(duì)精神享受提出了更 多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時(shí)的解脫，回歸大自然，親近 大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時(shí)間進(jìn)行旅游已經(jīng)成為一種時(shí)尚。 根據(jù)調(diào)查，如今國內(nèi) 63%的工薪階層崇尚旅游消費(fèi)，并有 35%的人有年度旅游計(jì)劃。國內(nèi)旅游市場(chǎng)已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模， 2003 年國內(nèi)旅游總收入 30 億元。在這樣的大環(huán)境前提下，吉林市接待游客的比例每年以 200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游 56萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 3920萬元。隨著國內(nèi)旅游市場(chǎng)的不斷發(fā)展，保守地估計(jì)吉林市未來 10年以后，將實(shí)現(xiàn)年接待游客達(dá)到 160萬人次的水 平。 幾年前來吉林的旅游消費(fèi)者還多是海外游客 ,近幾年已發(fā)展為沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的國內(nèi)游客。由為突出的是去年開始很多大型產(chǎn)品展銷會(huì)、定貨會(huì)議都來到吉林召開 ,這些會(huì)議多為全國性的會(huì)議 ,參會(huì)的代表來自全國各地 ,會(huì)議召開前各廠商就已預(yù)定好了賓館酒店 ,并出現(xiàn)很多參會(huì)代表住宿緊張的情況。 改造裝修吉林市豐滿賓館能夠較好的滿足民航事業(yè)和 吉林市 旅游事業(yè)的需求。 3.2 建設(shè)規(guī)模 吉林市豐滿賓館裝修改造 工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修改造后主樓用于賓館 (旅客過夜用房 )經(jīng)營 ， 副樓用于吉林市民航中心售票處 ， 航空貨運(yùn)營業(yè)部、機(jī)場(chǎng)巴士站使用等 。 主要建筑指標(biāo) 如下： 占地面積： 6778 平方米 建筑面積： 11553 平方米 賓 館： 7860 平方米 民航中心售票處及航空貨運(yùn)營業(yè)部 : 3693 平方米 停車場(chǎng)： 500 平方米 吉林市豐滿賓館 緊鄰吉林市民航機(jī)場(chǎng)，客流量較大， 飛機(jī)班次按平均每天兩班航班，50%的旅客入住，再加上當(dāng)?shù)赜慰秃蜕倘?，夏季入住率能達(dá)到 70%， 即使在旅游淡季旅店入住率也能達(dá)到 40%。 該賓館的建立 滿足 當(dāng)?shù)?客流量需求 ， 為過往旅客提供了方便的休息場(chǎng)所 。 同時(shí)， 本項(xiàng)目嚴(yán)格 按 照國家規(guī)定的三星級(jí)賓館 裝飾裝修 標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行裝飾裝修，符合 相關(guān)要求。 吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 10 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 及建設(shè)方案 4.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 吉林民航 集團(tuán)吉林市豐滿 賓館位于吉林市豐滿區(qū)吉林大街 60 號(hào) ， 是豐滿區(qū)的中心地段 ， 原為豐滿賓館原址。 項(xiàng)目土地權(quán)屬類 別：國有土地使用權(quán)，吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司擁有本項(xiàng)目土地使用權(quán)。 項(xiàng)目占地面積 ： 6778 建筑面積 ： 11553m2 主樓 建筑面積： 7860m2 副樓 建筑面積： 3693m2。 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 方案一： 拆除原有建筑物，新建吉林豐滿賓館。 原有建筑物是“吉林豐滿賓館 ” 其功能與本項(xiàng)目一樣， 進(jìn)行加固 工程和合理裝飾裝修就可營業(yè)，相對(duì)新建 投資比較低。而且如果將原有建筑物拆除，造成資源浪費(fèi) ，并給投資方帶來更大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此 方案一 不是最佳方案 。 方案二： 對(duì)原有建筑物進(jìn)行改建，裝飾裝修后 營業(yè)。 對(duì)原有建筑物不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)上考慮賓館功能上的滿足和后期經(jīng)營的需要 。對(duì)原建筑物進(jìn)行加固，增加消防、節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時(shí)也 合理利用了原有資源。 (1)設(shè)計(jì)原則 原建筑為豐滿賓館 ， 主樓高六層為磚混結(jié)構(gòu) ， 副樓高三層為框架結(jié)構(gòu)。主樓為南北向廂房 ,副樓為東西向正房。主樓 臨吉林大街 ， 副樓位于主樓南端并于主樓垂直。重新做裝飾設(shè)計(jì)的方案時(shí)充分考慮到了原建筑的特點(diǎn) ， 在對(duì)原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)主要考慮的是功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。 (2)設(shè)計(jì)方案 將原主入口大堂的二層空間擴(kuò)大 ， 營造出一個(gè)寬廣空間 ， 給賓客一個(gè)良好的初步印象。 將原來的一步電梯增加為 兩部。 改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾 ， 改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)方案見附圖 1 5。 (3)規(guī)劃方案 吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 11 門市房 6間 ,共 229 大會(huì)議 室 1個(gè) ,可容納 234人 中會(huì)議室 3個(gè) ,可容納 128人 小會(huì)議室 1個(gè) ,可容納 22人 總會(huì)議接納人數(shù) :384 大餐廳 1個(gè) ,可容納 182人 小餐廳 12個(gè) ,可容納 156 人 總就餐接納人數(shù) :338 人 客房 (標(biāo)準(zhǔn)間 )74間 ,最多可入住 148人 客房 (套房 )8間 ,最多可入住 16人 客房 (單人大床房 )13間 ,最多可入住 26人 總?cè)胱〗蛹{人數(shù) :190 人 吉林市豐滿賓館裝修改造工程位于吉林市南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ,豐滿賓館裝修改造工程應(yīng)體現(xiàn)時(shí)尚文化、成為具有時(shí)尚風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。通過線條、色彩的運(yùn)用，與原建筑形成統(tǒng)一的整體。 賓館主、副樓分別設(shè)有賓館出入口、貨物出入口。人、車、貨流線清晰，互不干擾。 4.3 項(xiàng)目建筑工程方案 4.3.1 規(guī)模和使用功能 吉林市豐滿賓館裝修改造 工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修改造后主樓用于賓館 (旅客過夜用房 )經(jīng)營 ， 副樓用于吉林市民航中心售票處 ， 航空貨運(yùn)營業(yè)部、機(jī)場(chǎng)巴士站使用等 。 主要建筑指標(biāo) 如下： 占地面積： 6778 平方米 建筑面積： 11553 平方米 賓 館： 7860 平方米 民航中心售票處及航空貨運(yùn)營業(yè)部 : 3693 平方米 停車場(chǎng)： 500 平方米 4.3.2 功能定位 吉林市目前有星級(jí)以上賓館 34家 ,其中三星級(jí)以上賓館 7家，裝修后的豐滿賓館定位為三星級(jí)。 賓館主要功能見表 1： 表 1 賓館主要功能表 序號(hào) 酒店功能 數(shù)量 面積 吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)吉林市豐滿賓館裝修改造項(xiàng)目 12 1 豪華套房 8 411.88 2 標(biāo)準(zhǔn)間、