深圳第一灣大鵬灣濱海旅游主題地產(chǎn)總體定位報(bào)告

大鵬項(xiàng)目定位報(bào)告 深圳中原事業(yè)五部 KEY POINTS 大勢(shì)分析 全國(guó)濱海物業(yè)銷售火爆 ; 各地政府極為重視濱海地區(qū)發(fā)展； 濱海物業(yè)因其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、資源稀缺性，以及投資潛力巨大受追捧； 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目緊跟全國(guó)、深圳濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī) ; 項(xiàng)目位于大鵬，以及大鵬南澳組團(tuán)濱海旅游度假基地的雙核心區(qū)域； 項(xiàng)目是大鵬南澳門戶，也是大鵬南澳交通樞紐； 深圳濱海戰(zhàn)略分析 深圳打造“國(guó)際濱海城市”； 東部“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略定位； 大鵬南澳組團(tuán)具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地定位； 從 一 則 新 聞 說(shuō) 起 2007年 3月 21日，上午 10:00，深圳市浙江產(chǎn)權(quán)交易所交易大廳，萬(wàn)科以 10.05億元，拍得富春東方 70%的股權(quán)，由此取得了富春東方旗下的 東方尊峪、天琴灣 等物業(yè)的控制權(quán)。 東方尊峪 東 海 岸 天 琴 灣 17 英 里 浪騎俱樂(lè)部 惠州辣甲島 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 廈門金域藍(lán)灣 通過(guò)收購(gòu)，萬(wàn)科的沿海連線布局正在完成！ 我們不去評(píng)論收購(gòu)對(duì)萬(wàn)科的意義或者對(duì)地產(chǎn)的影響，我們要強(qiáng)調(diào)的是： 17英里 東海 岸 珠海金域藍(lán)灣 這一切，緣于 濱海物業(yè)的獨(dú)特魅力 從 珠海 到深圳 ，到 惠 州，到廈門，甚至到上海、天津， 萬(wàn)科 中國(guó)最大的發(fā)展商之一， 正在搶占中國(guó)最好的海 岸線！ 第一部分 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤熱銷索引 環(huán)渤海區(qū)域 天津 萬(wàn)通新城國(guó) 際 一期 6000元 /平米，刷新天津樓價(jià)，開盤即售 80%！ 二期均價(jià) 7500元 /平米，外來(lái)客戶達(dá)50%以上！ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤熱銷索引 長(zhǎng)三角區(qū)域 上海 財(cái)富海景花園 占地 48595 ，總建 163141 均價(jià) 37000元 / ，一期 121套，銷售異?；鸨?！ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤熱銷索引 福建廈門沿海區(qū)域 廈門 愛琴海 總建筑面積 7萬(wàn)，總戶數(shù) 326戶； 高層均價(jià)達(dá)到 15000元 / ，開盤即售 70%以上， 外來(lái)客戶達(dá) 30%以上！ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤熱銷索引 珠三角區(qū)域 萬(wàn)科 17英里 占地 48595 ，總建 163141 2期小高層公寓，首推 150套，均價(jià)25000元 / ，一天內(nèi)全部售罄。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤熱銷索引 海南島 三亞 山水國(guó)際 位于三亞市區(qū)，非海景盤，定位為度假休閑生活社區(qū)！ 均價(jià) 7500元 / ，一期推出時(shí)， 3000余位來(lái)自全國(guó)各地的客戶到場(chǎng)搶購(gòu) 。 濱 海 物 業(yè) 如 此 熱 銷 為 什 么 ? ! 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 政府對(duì)濱海區(qū)域的重新規(guī)劃和定位 天津?yàn)I海新區(qū) 海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 大連濱海新區(qū) 發(fā)展最快的“東部經(jīng)濟(jì)圈” 威海濱海新區(qū) 旅游休閑產(chǎn)業(yè)中心， 廈門濱海新區(qū) 城在海上 ,海在城中 深圳濱海新區(qū) 東部區(qū)域規(guī)劃 三亞濱海新區(qū) 國(guó)際濱海旅游度假城市 自北至南，各沿海城市政府均對(duì) 濱海地區(qū) 進(jìn)行了 重新規(guī)劃 和 功能定位 ，在政府的大力發(fā)展和引導(dǎo)下，濱海地區(qū)一躍成為 區(qū)域亮點(diǎn) ，備受關(guān)注。 環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角G D P 增長(zhǎng)表1305219170300004000022418.615289220009662.23651960001600026000360001996 2000 2006億元環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角人均可支配收入增長(zhǎng)表575284611175915607103617054174771428596388849628048383000600090001200015000180001996年 2000年 2006年元環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 全國(guó)全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 客戶對(duì)“舒適居住”需求的增長(zhǎng) 人民可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平提高， 客戶由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求” 。 生存需求 舒適需求 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 濱海自然環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 城中豪宅 郊區(qū)豪宅 濱海樓盤 濱海樓盤較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得其備受青睞！ 海洋生態(tài)環(huán)境 景觀優(yōu)勢(shì) 空氣質(zhì)量 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 資源稀缺和不可復(fù)制性 資源的不可復(fù)制 資源的稀缺 導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶瘋狂追求。 天津普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表100030005000700090002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（ 元 / )普通住宅 海濱物業(yè)青島普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表100030005000700090002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年( 元 / )普通住宅 海濱物業(yè)珠海普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表10003000500070009000110002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（ 元 / ）普通住宅 海濱物業(yè)三亞普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表10003000500070009000110001300015000170002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年( 元 / )普通住宅 海濱物業(yè)全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 投資價(jià)值無(wú)限 濱海物業(yè) 普通物業(yè) 年份 0 3年 5年 10年 升值潛力 濱海生態(tài)資源的稀缺和不可復(fù)制，導(dǎo)致其 升值潛力的不可估量 ，引得投資客的瘋狂跟進(jìn)。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 物業(yè)形態(tài)豐富，滿足各種需求 物業(yè)類型已從初期單一的度假型酒店，發(fā)展為目前的度假、居住、投資等各種物業(yè)類型兼具的綜合體，可以滿足各種需求。 早期 中期 后期 度假型酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海物業(yè)銷售火爆原因總結(jié) 規(guī)劃 ，各地政府對(duì)濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點(diǎn)； 稀缺 ，濱海資源的不可復(fù)制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證； 多樣 ，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當(dāng)豐富，可滿足各種需求； 生態(tài)優(yōu)勢(shì) ，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)； 第二部分 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳的濱海戰(zhàn)略 打造“國(guó)際濱海城市” 中部 門戶海岸 蛇口、后海、紅樹林 深圳濱海城市標(biāo)志性區(qū)域 西部 棕色海岸 珠江入海口地區(qū) 工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機(jī)場(chǎng) 東部 藍(lán)色海岸 梅沙、溪涌、大鵬、南澳 具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 （資料來(lái)源于 深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ） 本項(xiàng)目所在的 藍(lán)色海岸 占據(jù)了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來(lái)必將成為 城市的新亮點(diǎn) ，成為深圳“濱海國(guó)際性城市”的一張名片。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 藍(lán)色海岸的組成解構(gòu) 四大組團(tuán)打造東部藍(lán)色海岸 藍(lán)色海岸組成結(jié)構(gòu)圖 港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū) 發(fā)展完善 常規(guī)城市功能 和 基礎(chǔ)設(shè)施 沙頭角鹽田組團(tuán) 梅沙馬巒山組團(tuán) 葵涌壩光組團(tuán) 大鵬南澳組團(tuán) 打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮 常規(guī)性城市功能 （工業(yè)和商業(yè)） 發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè) 控制城市化速度，杜絕工業(yè)進(jìn)入，重點(diǎn)打造成具有 國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地 現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū) 深圳 東部旅游服務(wù)基地 及海濱旅游度假區(qū) 未來(lái)梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而 大鵬南澳組團(tuán) 則會(huì)承擔(dān)以前梅沙片區(qū)的職能，成為 國(guó)際濱海旅游度假區(qū) 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 藍(lán)色海岸未來(lái)交通規(guī)劃 與關(guān)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一小時(shí)交通圈 鹽排高速（已通車） 惠鹽高速（已通車） 深鹽二通道（年底通車） 羅沙公路 鹽壩高速（修通至葵涌） 坪西一級(jí)公路（修通至南澳） 大 鵬 鎮(zhèn) 隨著交通路網(wǎng)的不斷改善，客戶可以經(jīng)深鹽第二通道、鹽壩高速、坪西一級(jí)公路輕松到達(dá)大鵬南澳組團(tuán)，與 關(guān)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一小時(shí)交通圈 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬南澳片區(qū)解構(gòu) 四小組團(tuán)構(gòu)建國(guó)際濱海度假勝地 大鵬鎮(zhèn) 大鵬南澳組團(tuán)的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 下沙 公眾型濱海旅游度假勝地 七娘山 山地探險(xiǎn)旅游活動(dòng)區(qū)域 西沖 國(guó)際濱海旅游度假勝地 大 鵬 鎮(zhèn) 南 澳 鎮(zhèn) 由于大鵬南澳半島為保護(hù)生態(tài)環(huán)境將嚴(yán)格控制建設(shè)，所以本項(xiàng)目所在的 大鵬鎮(zhèn)作為整個(gè)大鵬南澳組團(tuán)的服務(wù)基地，未來(lái)將成為客戶的聚集地 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬南澳組團(tuán) 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 高爾夫休閑區(qū) 國(guó)際會(huì)議中心 自然保護(hù)岸線 西沖 游艇活動(dòng)區(qū) 海灘活動(dòng)區(qū) 桔釣沙 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬南澳組團(tuán) 景點(diǎn)、休閑區(qū)規(guī)劃 下沙 下沙濱海度假區(qū) 麻雀山高爾夫休閑區(qū) 鵬城 紅樹林自然保護(hù)區(qū) 大鵬所城保護(hù)區(qū) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析總結(jié) 城市定位 ，深圳政府“濱海國(guó)際城市”的戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶將關(guān)注點(diǎn)投向?yàn)I海； 交通改善 ，交通的改善，使得原先的一小時(shí)交通圈延伸至大鵬南澳組團(tuán)； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，大鵬作為大鵬南澳組團(tuán)的旅游度假服務(wù)基地，將重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大鵬第一次站在了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的風(fēng)口浪尖上； 東部規(guī)劃 ，“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略使得曾經(jīng)被人遺忘的東部成為未來(lái)區(qū)域亮點(diǎn)； 第三部分 項(xiàng)目分析 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 我們面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī) 在一個(gè)個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，大鵬鎮(zhèn)面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而我們則搭上了這班快車！ 深圳”濱海國(guó)際城市”的定位 東部“藍(lán)色海岸”的定位 大鵬南澳，國(guó)際濱海度假勝地的定位 大鵬鎮(zhèn)，組團(tuán)旅游服務(wù)基地的定位 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 我們?cè)谀模?大鵬南澳組團(tuán) 旅游服務(wù)基地的核心地 大鵬鎮(zhèn) 大鵬南澳組團(tuán)的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 下沙 公眾型濱海旅游度假勝地 七娘山 山地探險(xiǎn)旅游活動(dòng)區(qū)域 西沖 國(guó)際濱海旅游度假勝地 本 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目位于東部濱海地區(qū)的旅游服務(wù)基地的核心區(qū)域 大鵬鎮(zhèn)內(nèi)， 占得區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的先機(jī) 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 我們?cè)谀模?大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心 本項(xiàng)目位于大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，占據(jù)大鵬鎮(zhèn)和大鵬南澳組團(tuán)濱海旅游度假服務(wù)基地 雙核心 的位臵，地段優(yōu)勢(shì)無(wú)人能及。 本 項(xiàng) 目 大鵬鎮(zhèn)政府 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 交通方面 組團(tuán)的門戶和內(nèi)部樞紐 本 項(xiàng) 目 大鵬鎮(zhèn)是大鵬南澳組團(tuán)的門戶，是所有客流進(jìn)入組團(tuán)的必經(jīng)之地。 同時(shí)，大鵬鎮(zhèn)還是前往組團(tuán)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)的中轉(zhuǎn)地，是組團(tuán)內(nèi)的交通樞紐。 所城 東沖 七娘山 西沖 下沙 大鵬鎮(zhèn)是大鵬南澳組團(tuán) 門戶 和 交通樞紐 ，而本項(xiàng)目位于的大鵬鎮(zhèn)的中心，占盡交通優(yōu)勢(shì) 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 配套方面 生活配套豐富、成熟，未來(lái)高檔配套提升空間大 項(xiàng)目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般； 預(yù)計(jì)隨著未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所將逐步豐富，配套優(yōu)勢(shì)將更加明顯。 華潤(rùn)萬(wàn)佳 各種酒樓食肆 銀行、電信 娛樂(lè)中心 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 地塊與指標(biāo) 地塊二 地塊一 一期 指 標(biāo) 地塊一 地塊二 合 計(jì) 占 地 3528 5714 9242 總 建 11710 18971 30681 其中 住宅 7610 11336 18946 商業(yè) 4100 7635 11735 容積率 3.3 3.3 3.3 車 位 90 200 290 其 它 48米限高， 9090限制 單位（） 地塊小，且被分割，不利于規(guī)劃； 容積率高，建筑有限高，導(dǎo)致建筑覆蓋率高； 商業(yè)面積比重大，達(dá) 1/3； 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目周邊環(huán)境 近處景觀一般，遠(yuǎn)處山景秀麗 地塊二 地塊一 一期 項(xiàng)目周邊近處無(wú)景觀資源，遠(yuǎn)處則山景秀麗； 項(xiàng)目北側(cè)臭水溝對(duì)項(xiàng)目北側(cè)單位影響大。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 展示面方面 臨街面長(zhǎng)，展示面好 項(xiàng)目位于十字路口，有 三邊臨街面，展示面好，昭示性好 ，便于識(shí)別。 地塊二 地塊一 一期 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目開發(fā)歷史與責(zé)任 1期千禧大廈 大鵬鎮(zhèn)首個(gè)商品房項(xiàng)目，開啟了大鵬人居歷史上的新篇章！ 1期千禧大廈 大鵬人公認(rèn)的大鵬最高檔的樓盤。 1期千禧大廈 大鵬鎮(zhèn)目前的地標(biāo)建筑。 本項(xiàng)目打造的不僅僅是大鵬鎮(zhèn)的標(biāo)志性物業(yè)，也是大鵬南澳組團(tuán)的門戶型物業(yè)； 本項(xiàng)目是深圳東部濱海旅游度假區(qū)的開拓者，肩負(fù)著開創(chuàng)東部旅游新格局的歷史重任。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 SWOT分析 地段 占據(jù)大鵬鎮(zhèn)核心地段； 交通 大鵬南澳半島的門戶，半島的交通中樞，通達(dá)性好； 其它 配套成熟，生活便利； 遠(yuǎn)處景觀資源好； 全國(guó)濱海物業(yè)關(guān)注度高 全國(guó)濱海物業(yè)均火爆熱銷，客戶對(duì)濱海物業(yè)關(guān)注度高； 深圳東部定位 深圳“濱海國(guó)際城市”的新定位，政府對(duì)東部藍(lán)色海岸的全力打造； 項(xiàng)目處于大鵬南澳國(guó)際濱海旅游度假組團(tuán)的配套服務(wù)基地的核心地區(qū)。 優(yōu) 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 SWOT分析 客戶對(duì)大鵬半島認(rèn)識(shí)不足； 規(guī)劃落實(shí)的時(shí)間可能落后于項(xiàng)目發(fā)售周期； 打造東部首席標(biāo)志性樓盤的難度； 劣 勢(shì) 威 脅 地塊小，且分散，不利于規(guī)劃； 容積率大，建筑限高，覆蓋率高； 商業(yè)面積偏大 ； 臭水溝氣味影響 ； 全國(guó)大勢(shì)對(duì)濱海物業(yè)的狂熱追求 深圳東部 藍(lán)色海岸的規(guī)劃定位 大鵬南澳半島，國(guó)際濱海度假勝地的功能定位 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 發(fā)展契機(jī) 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱 海 度 假 休 閑 類 物 業(yè) 本項(xiàng)目物業(yè)屬性定位 大鵬鎮(zhèn)的核心區(qū)位 旅游服務(wù)基地的核心區(qū)位 地塊條件 東部發(fā)展契機(jī) 第四部分 客戶定位 通過(guò)分析實(shí)際成交客戶與成交結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，得出客戶結(jié)構(gòu)、群體特征和真實(shí)需求，并預(yù)測(cè)未來(lái)客戶結(jié)構(gòu)和需求的變化趨勢(shì)。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位思路 分析東部度假型物業(yè)市場(chǎng)，推導(dǎo)東部度假型物業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)、需求等 根據(jù)東部規(guī)劃，預(yù)測(cè)未來(lái)東部客流變化趨勢(shì) 借鑒全國(guó)度假型物業(yè)的客戶特征 預(yù)測(cè)本項(xiàng)目外區(qū)客戶結(jié)構(gòu)、特征、需求等 外區(qū)客戶推導(dǎo) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（一） 全國(guó)濱海度假型物業(yè)的成交客戶特征 臵業(yè)次數(shù) 三次以上 度假區(qū)域 風(fēng)景怡人，適合居住的地方，如海南島的三亞、?？冢槿堑闹楹?，環(huán)渤海區(qū)域的煙臺(tái)、威海。 來(lái)源區(qū)域 目前周邊區(qū)域客戶為主，有以內(nèi)陸城市客戶為主的趨勢(shì)。 購(gòu)買用途 作為個(gè)人度假、養(yǎng)老或公司商務(wù)接待用途； 臵業(yè)特征 對(duì)于度假物業(yè)，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住環(huán)境、舒適度； 需求特征 度假客戶的需求呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，少部分高端客戶需求別墅類物業(yè)，其余客戶主要需求小戶型和公寓。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） 東部度假型物業(yè)發(fā)展情況 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 隨著區(qū)域發(fā)展和客戶需求的不斷升級(jí)，區(qū)域物業(yè)類型已由初期的酒店，發(fā)展到目前公寓、住宅、別墅多種物業(yè)類型共存的現(xiàn)狀。 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） 東部度假型物業(yè)供應(yīng)數(shù)量統(tǒng)計(jì) 03年后，在政府東部規(guī)劃的啟動(dòng)和萬(wàn)科 東海岸的帶動(dòng)下，別墅和住宅出現(xiàn) ; 酒店式公寓一直是區(qū)域內(nèi)主流供應(yīng)； 0 0 0 6 年 東 部 度 假 型 物 業(yè) 數(shù) 量 統(tǒng) 計(jì) 表0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓 住宅 別墅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） 東部度假型物業(yè)歷年成交量統(tǒng)計(jì) 0 0 0 6 年 東 部 度 假 型 物 業(yè) 成 交 量 計(jì) 表550 941626465304483958578282131050010001500200000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年（套數(shù)）產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓 住宅 別墅 00 02年，由于區(qū)域內(nèi)只供應(yīng)產(chǎn)權(quán)酒店和公寓，因此客戶以度假、投資類客戶為主； 03年后，住宅與公寓成交的總量基本相當(dāng)，除度假、投資客外，已有大量二次臵業(yè)者進(jìn)入梅沙。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） 東部區(qū)域 酒店、公寓類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主 職業(yè)特征 以政府人員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 30 40歲之間； 經(jīng)濟(jì)狀況 家庭年收入 30萬(wàn)以上； 購(gòu)買用途 作為度假用途，同時(shí)兼具投資目的； 其它特征 大部分客戶屬于長(zhǎng)線投資客戶，看好片區(qū)未來(lái)的發(fā)展，并對(duì)政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。 需 求 單房和一房公寓 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（二） 東部區(qū)域 住宅、別墅類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主，兼有全國(guó)性客戶 職業(yè)特征 以政府官員、私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 35 45歲之間； 經(jīng)濟(jì)狀況 家庭年收入 40萬(wàn)以上； 購(gòu)買用途 作為第二居所用途，同時(shí)兼具投資目的； 其它特征 看好片區(qū)未來(lái)的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關(guān)內(nèi)的距離進(jìn)一步拉近，大梅沙的城市化進(jìn)程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來(lái)越豐富。 需 求 居住型的兩房、三房、別墅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（三） 未來(lái)東部人流流動(dòng)分析 隨著深鹽交通壁壘的打破，大量客戶可以更方便的進(jìn)入梅沙； 在梅沙變成第二居所和大眾化休閑區(qū)域時(shí)，一部分人則向東，進(jìn)入更具生態(tài)的大鵬南澳組團(tuán)。 交通壁壘 大梅沙 馬巒山 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 外區(qū)客戶分析（三） 客戶未來(lái)流動(dòng)預(yù)測(cè) 同樣，隨著交通的改善，以及大鵬南澳半島旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)的不斷開發(fā)，一部分客戶將向東線流動(dòng)，在尚待開墾的東部，將在出現(xiàn)一個(gè)新的“大梅沙”。 大鵬南澳 度假、休閑、投資客 二次臵業(yè)者 隨著未來(lái)交通的改善，以及大梅沙板塊的城市化的不斷升入，關(guān)內(nèi)大量客戶輕松涌入，大梅沙的將變?yōu)橐粋€(gè)集居住、旅游、度假、會(huì)議、商業(yè)為一體的大眾型旅游度假基地。 未來(lái)的大鵬南澳，將涌入大量度假休閑客流，酒店和公寓類型的物業(yè)非常適應(yīng)市場(chǎng)需要。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本項(xiàng)目外區(qū)目標(biāo)客戶總結(jié) 來(lái)自區(qū)域 羅湖、福田、南山為主，其它區(qū)域?yàn)檩o 職業(yè)特征 以政府人員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 30 45歲之間； 經(jīng)濟(jì)狀況 家庭年收入 30萬(wàn)以上； 購(gòu)買用途 作為度假用途，同時(shí)兼具投資目的； 其它特征 喜愛大鵬南澳的景色和濱海自然的生態(tài)環(huán)境，向往休閑度假式的生活狀態(tài)； 屬于長(zhǎng)線投資客戶，看好片區(qū)未來(lái)的發(fā)展，并對(duì)政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。 需 求 單房和一房公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位思路 分析大鵬本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，得出本地客戶情況 推導(dǎo)本項(xiàng)目本地客戶的結(jié)構(gòu)、特征、需求等 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況、物業(yè)屬性 本地客戶推導(dǎo) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（一） 千禧大廈情況分析 千 禧 大 廈 戶 型 配 比 表 戶 型 二房 三房 四房 復(fù)式 合計(jì) 面 積（） 90 112177 130133 230245 套 數(shù)（套） 20 18 18 4 60 比 例 33.3 30% 30 6.6% 100% （ 02年開盤，開盤價(jià) 2400元 / ） 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（一） 千禧大廈客戶結(jié)構(gòu) 客戶分類 客戶類型 客戶比例 臵業(yè)性質(zhì) 主力客戶 僑 胞 60% 自 住 輔助客戶 私企業(yè)主、 個(gè)體戶 30% 自 住 本地原居民、核電員工 10% 投 資 千禧大廈由貴司與僑胞投資者共同開發(fā)，目標(biāo)客戶鎖定為僑胞，實(shí)際僑胞的成交數(shù)量在 60%左右，其中以港臺(tái)同胞居多。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（一） 鵬海苑情況分析 鵬 海 苑 戶 型 配 比 表 戶 型 一 房 二 房 三 房 合 計(jì) 面 積（） 38 50 74 76 104 數(shù) 量（套） 72 72 12 150 比 例 48% 48% 4% 100% （ 06年 10月開盤，均價(jià) 3900元 / ） 客戶分類 客戶類型 客戶比例 臵業(yè)性質(zhì) 主力客戶 小私企業(yè)主 32% 自住為主 少量投資 個(gè)體戶 24 核電廠員工 19% 打工者 14% 輔助客戶 本地原居民 11% 投 資 公務(wù)員 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 注： 據(jù)調(diào)查，鵬海苑實(shí)際成交客戶以本地人為主，實(shí)際需求的是三房。 由于樓盤戶型與自住客需求存在偏差，有近 60%的客戶購(gòu)買兩套住宅，打通成三房戶型。 本區(qū)客戶分析（一） 鵬海苑客戶結(jié)構(gòu) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（一） 本地潛在客戶總結(jié) 客 戶 特 征 需 求 核電員工 收入高、且穩(wěn)定，大部分員工住在市內(nèi)的核電宿舍區(qū)，若再次臵業(yè)也首選在市區(qū)。 臨近鵬海苑的地方有兩個(gè)核電員工宿舍區(qū)，購(gòu)買鵬海苑的核電員工多來(lái)自于這兩個(gè)小區(qū)。 110 120 三房 小私企業(yè)主 在大鵬開辦企業(yè)，收入尚可。多為外來(lái)人口，買房為自住?？紤]到價(jià)格和方便工作等因素，就近買房。 90 100 三房 個(gè)體戶 以在大鵬經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)、商業(yè)為主，收入尚可。多為外來(lái)人口，買房為自住。由于大鵬較外區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和方便工作等因素，就近買房。 95 三房 75 二房 打工者 大鵬各企業(yè)的中高管，收入中等、穩(wěn)定。買房為自住?？紤]到大鵬較外區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和方便工作等因素，就近買房。 70 75 二房 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（一） 本地潛在客戶總結(jié) 客 戶 特 征 需 求 本地原居民 近幾年政府大規(guī)模征地，原居民手頭有大量閑錢，購(gòu)買力較強(qiáng)。 目前住自建房，大鵬住商品房的風(fēng)氣還未形成，大部分人表示不會(huì)買房。 少數(shù)人買房投資。 公務(wù)員 事業(yè)單位 收入高、且穩(wěn)定，住政府大院。不愿意外出太遠(yuǎn)的地方臵業(yè)，而大鵬、葵涌、坪山?jīng)]有高品質(zhì)樓盤供應(yīng)，所以其也一直沒(méi)有再臵業(yè)。少數(shù)人買房為投資。 120 三房 140 四房 70 75 二房（投資） 僑 胞 以港客居多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有很強(qiáng)的戀土情節(jié)，為以后落葉歸根而買房，自住，首選小戶型。該部分客戶數(shù)量十分有限。 75 二房 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 本區(qū)客戶分析（二） 本項(xiàng)目本地的目標(biāo)客戶研判斷 原 居 民 本身有自建房住，且自建房環(huán)境較好，對(duì)再次買房或投資的興趣不大。 公 務(wù) 員 事業(yè)單位人員 本身有公屋住，且環(huán)境較好，對(duì)在大鵬本地投資的興趣不大。 私營(yíng)業(yè)主 個(gè) 體 戶 有自住需求，但對(duì)濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購(gòu)買的人數(shù)有限。 打 工 者 有自住需求，但對(duì)濱海度假類物業(yè)需求不大，且購(gòu)買能力有限 僑 胞 完全可以承受樓價(jià)，也需要高檔次的物業(yè)，但人數(shù)有限。 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、僑胞是本項(xiàng)目的本地目標(biāo)客戶。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位思路 外區(qū)目標(biāo)客戶 本地目標(biāo)客戶 結(jié)合全國(guó)沿海物業(yè)、深圳東部度假型物業(yè)客戶比例， 預(yù)計(jì) 外區(qū)客戶 主力客戶 & 輔助客戶 目標(biāo)客戶確定 結(jié)合本地人口、需求，預(yù)計(jì)本地客戶比例 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 目標(biāo)客戶確定（一） 全國(guó)濱海度假型物業(yè)的成交客戶比例 天津?yàn)I海度假型物業(yè)本地外地客戶比例35%65%外地客戶 本地客戶威海濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例67%33%外地客戶 本地客戶廈門濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例60%40%外地客戶 本地客戶三亞濱海度假型物業(yè)本地外地客戶比例93%7%外地客戶 本地客戶從全國(guó)濱海度假型物業(yè)的成交客戶區(qū)域來(lái)看，外地客戶的比重較大，比例可達(dá)到 40%左右。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 目標(biāo)客戶確定（二） 東部度假型物業(yè)客戶比例分析 東部度假型物業(yè)外區(qū)本區(qū)客戶比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年外區(qū)客戶 本區(qū)客戶東部度假型物業(yè)的外區(qū)客戶比例一直保持在較高的水位中，約在 75%80%左右。 目標(biāo)客戶確定（三） 本地需求預(yù)計(jì) 行政村 常 住 暫 住 合 計(jì) 王母村 1452 6000 7452 鵬城村 1531 6300 7831 嶺澳村 357 357 水頭村 522 1532 2054 下沙村 536 536 布新村 417 399 816 合 計(jì) 4815 14231 19046 大鵬常住人口數(shù)量少，并且對(duì)住房需求有限； 作為購(gòu)房主力軍的暫住人口有一定的數(shù)量，對(duì)自住也有一定的需求。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 確定主力客戶與輔助客戶 未來(lái)大鵬以外區(qū)旅游度假型客流為主 ; 外區(qū)客戶對(duì)度假臵業(yè)和投資臵業(yè)的熱度較高 ; 本地自住客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受力有限 ; 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個(gè)體戶 僑胞、原居民、公務(wù)員 70% 25% 5% 本地投資客戶的投資熱度需要外區(qū)客戶的激發(fā)和調(diào)動(dòng) ; 第五部分 產(chǎn)品定位 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 物業(yè)類型定位 公寓為主，兼有住宅 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個(gè)體戶 僑胞、原居民、公務(wù)員 根據(jù)客戶定位結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)類型定位為以單房和一房的公寓為主，兼有兩房、三房住宅。 單房、一房 公寓 兩房、三房 住宅 兩房 住宅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究中心監(jiān)測(cè) 產(chǎn)品定位（一） 戶型比例初步分析 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，東部度假性物業(yè)的成交比例趨于穩(wěn)定，即： 單房比例 25%左右；一房比例 55左右；二房比例 20%左右； 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年單房 一房 二房 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 公 寓 單房 一房 兩房 合計(jì) 25% 55% 20% 100% 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 戶型比例 18% 38% 14% 15% 15% 產(chǎn)品定位（一） 戶型比例初步結(jié)論 根據(jù)外區(qū)客戶 70%，本地客戶 30%的 客戶定位 住 宅 兩房 三房 合計(jì) 50% 50% 100% 202530354045505560657075802000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年一房 單房 兩房 35-40 45-58 65-70 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究中心監(jiān)測(cè) 產(chǎn)品定位（一） 戶型面積初步分析 單房面積主要在 35-40 ； 一房面積主要在 45-58 ； 兩房面積主要在 65-70 。 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型面積 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位（一） 戶型面積初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 35-40 45-58 65-70 70 75 95 105 根據(jù)東部度假型物業(yè)的戶型面積，以及本地客戶的實(shí)際需求 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位（一） 初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 35-40 45-58 65-70 70 75 95 105 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 比 例 20% 45% 20% 15% 產(chǎn)品定位（二） 戶型比例修正 公寓和住宅的兩房設(shè)臵存在重疊，綜合設(shè)臵比例 原戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 降低投資門檻，增加單房和一房比例 1房： 1房面積有變大的 趨熱，同時(shí)本項(xiàng)目度假公寓的定位，面積可以偏大，建議為 50 55 。 單房： 歷年面積變化不大，基本保持在 35-45平米左右，考慮到本項(xiàng)目處在東部發(fā)展的初期，建議降至 30 35 ， 從而降低投資門檻； 2房： 2房客戶中度假客戶的需求是 65 70，自住客戶的需求是 70 75，兼顧二者需求，建議為 70 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 修正后面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30 35 50 55 70 95 105 產(chǎn)品定位（二） 戶型面積修正 原面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 35-40 45-58 65-70 70 75 95 105 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30 35 50 55 70 95 105 比 例 20% 45% 20% 15% 單位（） 第六部分 形象定位 環(huán) 境 客 戶 產(chǎn) 品 區(qū) 位 形象定位 形象定位思路 全