閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目可研

閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心 項 目 可 行 性 研 究 報 告 沙洋 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局 二八年九月 2 目 錄 第一章 總論 .3 第二章 市場分析 .6 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件 .8 第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 .11 第五章 公用工程 .16 第六章 土地開發(fā)利用 .20 第七章 節(jié)能 .21 第八章 環(huán)境保護(hù) .22 第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn) .23 第十章 組織機(jī)構(gòu)及勞動定員 .23 第十一章 項目實施進(jìn)度 .25 第十二章 投資估算及資金籌措 .26 第十三章 效益分析 .29 3 第一章 總論 一、項目概況 項目名稱： 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心 建設(shè)地址： 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi) 承辦單位： 沙洋金貿(mào) 發(fā)展有限公司 項目負(fù)責(zé)人： 二、項目提出的背景 沙洋 位于福建省的中西部，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地，經(jīng)濟(jì)地理位置極為優(yōu)越。 沙洋 地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，具有氣溫高、雨量多、日照長，霜期短的優(yōu)越特色，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季常青。全縣平均氣溫 20 22 C，日照 17542022 小時，降雨量 16001700毫米，無霜期 262317 天。優(yōu)越的自然環(huán)境和肥沃的土地促進(jìn)了閩中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門類品種齊全。農(nóng)產(chǎn)品的流通日益活躍 ,為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)奠 定了堅實的基礎(chǔ)。近年來， 沙洋 縣委、縣政府高度重視物流業(yè)發(fā)展，已把現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)列入縣重點扶持產(chǎn)業(yè)，大力培育發(fā)展。 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心是一個“服務(wù)閩中、面向三農(nóng)”的現(xiàn)代物流項目，已列為縣政府重點物流建設(shè)項目。 2007 年 9 月 沙洋 人民政府與香港冠虹發(fā)展有限公司正式簽定了閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目投資協(xié)議書。 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建設(shè)有利于進(jìn)一步推動 沙洋 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，增加農(nóng)民收入，項目的建設(shè)是十分必要的。 三、 編制依據(jù)及研究范圍 （一） 編制依據(jù) 1、福建省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； 2、 2008年 沙洋 加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施方案； 3、業(yè)主委托書及提供的有關(guān)資料。 （二）研究范圍 本項目可行性研究報告主要對項目的建設(shè)條件、市場分析、場址 4 選擇、建設(shè)方案、土地開發(fā)利用等進(jìn)行分析論述，同是提出了環(huán)境影響應(yīng)采取相應(yīng)對策，對項目建設(shè)投資進(jìn)行估算和財務(wù)評價，并提出了一些建議。 四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1、規(guī)劃用地面積： 200 畝（含代征道路用地平方米 25314.5 平方米）； 2、總建筑面積： 71720 平方米，其中地下室面積 8500 平方米（含人防工程 1100 平方米）； 3、建筑物占地面積： 10686 平方米 4、道路及地坪面積： 16215 平方米 5、綠地面積： 8221 平方米 6、總投資： 18711 萬元 7、建設(shè)期： 2 年 8、主要財務(wù)指標(biāo)： （ 1） 投資回收期： 9.65 年 (含建設(shè)期 ) （ 2） 貸款償還期： 10.1 年 (含建設(shè)期 ) （ 3） 財務(wù)內(nèi)部收益率： 11% 9、項目用地指標(biāo) （ 1） 投資強(qiáng)度： 355 萬元 /畝 （ 2） 容積率： 1.8 （ 3） 建筑系數(shù)： 30.4% （ 4） 綠地率： 23.4% 五、結(jié)論與建議 1、結(jié)論 可行性研究表明該項目建設(shè)符合 沙洋 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃綱要的要求， 有利于進(jìn)一步推動 沙洋 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，提高閩中特色農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，增加農(nóng)民收入， 具有良好的社會效益， 項目的建設(shè) 符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。項目建設(shè)的基本條件具備，市場發(fā)展前景廣闊。財務(wù)分析表明，該項目所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 11%，投資回收期 9.65 年（含建設(shè)期二年），貸款償還期 10.1 年（含建設(shè)期二年）， 5 項目具有一定的獲利能力和還貸能力，作為涉農(nóng)物流項目其經(jīng)濟(jì)效益是可以接受的。綜上所述，該項目的建設(shè)是可行的。 2、建議 建議項目單位抓緊項目的實施，使項目早日建成投產(chǎn)，使之成為閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送 的龍頭企業(yè)，促進(jìn)閩中農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時，從敏感性分析中得知，該項目對投資、產(chǎn)品銷售收入變化最為敏感。為此，建議建設(shè)單位在工程建設(shè)中，應(yīng)注重管理，節(jié)省投資，經(jīng)營者在經(jīng)營過程中，要根據(jù)市場變化，注意營銷策略，防范風(fēng)險，以取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。 6 第二章 市場分析 沙洋 是福建省的農(nóng)業(yè)、林業(yè)，是閩中主要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和供應(yīng)基地之一，全縣已經(jīng)建設(shè)了一批商品糧、大棚蔬菜、高優(yōu)反季節(jié)蔬菜、食用菌、水果、茶葉、花生等生產(chǎn)基地，不僅形成了相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)體系，而且初步形成了專業(yè)化生產(chǎn)，涌現(xiàn)了一批農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和 加工的骨干企業(yè)和專業(yè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）專業(yè)村，初步形成了富有閩中特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，門類品種齊全。 根據(jù) 沙洋 “十一五”規(guī)劃農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)和目標(biāo) ,“十一五”期間， 沙洋 將圍繞農(nóng)業(yè)效益提高，農(nóng)民收入增長這條主線，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，突出抓好畜牧水產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品加工增值，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)為突破口，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)產(chǎn)化龍頭企業(yè)的支持力度，強(qiáng)化品牌意識，加大對優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品的建設(shè)與保護(hù)力度，重點發(fā)展林竹、蔬菜、水果、煙草（種植）、水煮筍等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和鴨業(yè)、竹涼席等兩大特色農(nóng)產(chǎn)品 ，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在蔬菜方面，大力發(fā)展反季節(jié)蔬菜，大棚蔬菜和無公害蔬菜。同時加快非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐，重點發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲藏、保鮮、營銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運、銷售系列化的社會服務(wù)經(jīng)營體系。隨著政府的各項惠農(nóng)政策的落實，生產(chǎn)條件的改善，農(nóng)民生產(chǎn)的積極性不斷提高，全縣農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)將保持較快的增長態(tài)勢?！笆晃濉逼陂g，農(nóng)業(yè)增加值將按年均遞增 5%的速度發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品的增產(chǎn)為農(nóng)產(chǎn)品物流配送等農(nóng)業(yè)社會服務(wù)行業(yè)提供了充足的資源。 隨著人們生活水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，人們在日常飲食消費中， 越來越注重食品安全衛(wèi)生，選購超市、“放心”店、大批發(fā)市場的農(nóng)副產(chǎn)品已逐步被人們所共識，價廉物美的農(nóng)產(chǎn)品深受廣大群眾所青睞。 近年來，隨著 沙洋 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，外來人口急劇上升，一大批超市、商場、賓館、酒店、單位（機(jī)關(guān)、學(xué)校、企業(yè)）食堂等應(yīng)運而生。據(jù)統(tǒng)計，2007年，全縣人口達(dá) 25萬人，城鎮(zhèn)從業(yè)人員 13 萬人，城市人口約 9 7 萬人，“十一五”期間 沙洋 城市城市化進(jìn)程將呈快速發(fā)展趨勢，到 2010年，中心城市人口將達(dá) 10 萬人，他們對農(nóng)產(chǎn)品的需求必將愈來愈大。沙洋 東臨南平，南 接泉州，西臨三明，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)腹地，是閩中的物質(zhì)集散地， 205 國道、泉三高速公路、福銀高速公路、鷹廈鐵路、向莆高速鐵路貫穿全境， 沙洋 的地理環(huán)境和氣候，還造就了一大批具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品， 沙洋 板鴨、 沙洋 竹涼席等特色農(nóng)產(chǎn)品，享譽省內(nèi)外。便利的交通，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，以及具有閩中特色的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢，項目建設(shè)后產(chǎn)品還將不斷輻射周邊地區(qū)乃至全國各地。 綜上所述，本項目農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，其市場前景廣闊。 8 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)外部條件 一、建設(shè)地址 1、選址原則 本項目為農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心，其選址主要按照以 下原則來確定： 位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近。 位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，特別是鐵路和公路。 位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低。 位于城市物流的節(jié)點附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，可利用和整合現(xiàn)有的物流資源。 有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。 2、場址選擇 根據(jù)選址原則， 沙洋 農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心擬選址于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，距市中心 2 公里，緊鄰向莆鐵路 沙洋 站點和 205 國道，距高速公路入口僅 3 公里，交 通十分便利，水、電、通訊均有保障。 擬建的場地大部分為丘陵和部分林地，場地位于 沙洋 水南陳羅坑，隸屬侵蝕堆積階地地貌單元，場地地形平坦，地勢較低，基底原始地貌為石灰?guī)r溶蝕洼地，根據(jù) 沙洋 盆地城市供水水文地質(zhì)勘探報告資料，本場地?zé)o大的斷裂構(gòu)造通過，地表土層為沖洪積，殘積物，下伏基巖為裂隙巖溶發(fā)育棲霞組石灰?guī)r，場地內(nèi)土層分布均勻，厚度較大，場地穩(wěn)定性較好。 綜上所述，擬選場址交通條件十分便利，具有高速公路、鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢，項目總體地質(zhì)狀況良好，水、電、通訊均有保障，適合作農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心項目選址。 二、 建設(shè)外 部條件 （一）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件 1、地理位置及區(qū)域范圍 地理位置及區(qū)域范圍。 沙洋 位于福建省西南部，東毗南平，南連 9 泉州，西鄰三明市，是閩中主要的交通要道和物資集散地之一，在地理位置上有較大的優(yōu)勢。 2、自然資源、社會經(jīng)濟(jì)狀況 （ 1）自然資源狀況 A、 農(nóng)業(yè)氣候資源。 沙洋 屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 20.1 22.1 ，最冷月 1月平均氣溫 6.8 10.2 ，極端最低氣溫 5.5 ，最熱月 7 月平均氣溫 32 38.1 ，極端最高氣溫40.3 ， 10 積溫 5745 6693 ； 年 均 降 水 量1804.6mm 2457.1mm 、 無 霜 期 262d 317d ， 年 日 照 時 數(shù)1465.41659.5h。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，熱量豐富，雨量充沛，雨熱同季，農(nóng)業(yè)氣候資源優(yōu)勢得天獨厚，適宜糧經(jīng)作物和森林植被的生長與繁衍，是建設(shè)糧經(jīng)基地、速生豐產(chǎn)林基地與畜牧業(yè)養(yǎng)殖基地的理想地點之一。 B、 水文。 沙洋 屬閩江沙溪水系，水力資源豐富。 C、 農(nóng)業(yè)土壤。 沙洋 農(nóng)業(yè)土壤有 7 個土類 19 個亞類 49 個土屬，土壤類型以紅壤、黃紅壤、黃壤為主，山地土壤絕大多數(shù)土層較深厚，有機(jī)質(zhì)較豐富，物理性狀良好，水肥和水熱條件較好，有利于森林植被生長；耕作土壤適宜性 強(qiáng)，水熱條件好，有利于糧經(jīng)作物的豐產(chǎn)栽培。 （ 2）社會經(jīng)濟(jì)狀況 2006 年，三明市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 451.59 億元，按可比價格計算，比上年增長 13.1%。以三明市物流成本占其 GDP18.3%（ 2006 年全國物流總費用占 GDP 比值： 2007-2008 年中國物流行業(yè)分析及投資咨詢報告）來計算分析，每年三明市用于物流管理和組織的費用將達(dá)到 82.64 億元左右，因此，三明市具備發(fā)展現(xiàn)代物流基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)模條件，物流效率和效益的提高，對三明市及周邊輻射地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有重要意義。 （ 3）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件 2006 年，三明 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 23.5：40.7： 35.8，形成以第二產(chǎn)業(yè)為主、第一第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，造成三明市在福建省區(qū)域內(nèi)有別于其他城市的經(jīng)濟(jì)發(fā) 10 展空間差異，產(chǎn)生了許多原材料、半成品、產(chǎn)成品等的進(jìn)出，形成彼此的供需關(guān)系和物流渠道，以及大量的鋼鐵、水泥、建材、機(jī)械、化工等物資商品的運輸和配送、倉儲、裝卸搬運、包裝、流通加工及信息服務(wù)等多功能、多層次的物流服務(wù)需求，為物流的發(fā)展創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件。 1、 （二）區(qū)位優(yōu)勢條件 （ 1）交通便捷。 沙洋 具有獨特的交通區(qū)位優(yōu)勢：鷹廈鐵路、 205國道 、沙溪河航運、福銀高速公路和即將動工的向莆快速鐵路橫貫全境，縣內(nèi)有 3 個互通口； 300 噸級的貨輪可直達(dá)福州馬尾港；即將動工的向莆快速鐵路在 沙洋 設(shè)立連軌站；興建中的三明（ 沙洋 ）機(jī)場距城區(qū)僅 3 公里， 2008 年內(nèi)即可通航；規(guī)劃中的泉三高速公路將于 2008年底開通，沙廈高速公路也將在“十一五”期間建成。 隨著向莆鐵路站場、三明機(jī)場、沙溪航運碼頭等集中位于 沙洋 城南的一系列重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)， 沙洋 作為全國百個重要綜合交通樞紐之一、全省四個重要綜合交通樞紐之一的地位正日益凸顯，這將成為今后 沙洋 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中最大的競 爭優(yōu)勢。 從對接沿?？矗?沙洋 今后與福州、泉州、廈門等福建省三大中心城市和廈門港、福州港、湄州灣等海峽西岸港口群都有高速公路（鐵路）相連接，將融入省內(nèi)沿海 2 小時經(jīng)濟(jì)圈；從連接內(nèi)陸看，福銀高速公路和向莆快速鐵路兩條交通大動脈的建設(shè)，使 沙洋 成為湘、鄂、贛等內(nèi)陸腹地至福建出?？诳焖偻ǖ郎系闹匾Y(jié)點，向東南可聯(lián)結(jié)發(fā)展，向內(nèi)陸可縱深推進(jìn)、拓展腹地。 （ 2）電力供應(yīng)：全縣范圍內(nèi)已有 220KW變電站 3座，變電容量36萬 KVA， 110KV變電站 17座，變壓容量 35.55萬 KVA， 35KV電網(wǎng)已覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，基本形成了統(tǒng)一的區(qū) 域電網(wǎng)。 （ 3）郵電通訊：各種現(xiàn)代化電訊技術(shù)手段和設(shè)施在 沙洋 發(fā)展較快，已具備適當(dāng)超前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 綜上所述，本項目建設(shè)的基本條件已具備，有利于項目的實施建設(shè)。 11 第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場調(diào)研，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營情況，本項目將根據(jù)沙洋 的社會、經(jīng)濟(jì)、交通條件及發(fā)展前景，依托項目地址緊臨城市水南閩西北物流園區(qū)的優(yōu)勢，圍繞閩中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費市場發(fā)展趨勢的需求，建立以市場信息為基礎(chǔ)，農(nóng)產(chǎn)品配送為主業(yè)，農(nóng)副產(chǎn)品交易為依托，以現(xiàn)代倉儲為配套的農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。中心規(guī) 劃用地200 畝，其中按要求代征城市道路等用地面積 25314.5 平方米。用于項目建設(shè)用地 35122.4 平方米?？偨ㄖ娣e 71720 平方米，其中地上建筑面積 63220 平方米，地下停車場及人防工程建筑面積 8500 平方米（含防工程 1100 平方米）。項目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容擬定如下： 本項目功能配置主要包括：農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣區(qū)區(qū)、研發(fā)配送服務(wù)區(qū)、倉儲配送區(qū)。其主要建設(shè)內(nèi)容為： 1、農(nóng)產(chǎn)品展示、拍賣區(qū)是本地農(nóng)副產(chǎn)品展示拍賣的交易場所，其建筑面積為 8640 平方米，由一座多層建筑組成。 2、配送倉儲區(qū)：該區(qū)是農(nóng)副產(chǎn)品的專 業(yè)倉儲區(qū)，由通用倉庫及特種倉庫（冷藏庫）組成，建筑面積 41264 平方米。由 8 座多層建筑組成。 3、配送中心及服務(wù)區(qū)：該區(qū)由配送中心、信息中心、檢驗檢測中心、電子商務(wù)平臺、研發(fā)中心、管理用房及生活配套服務(wù)等組成，總建筑面積 13250 平方米，由一座多層建筑組成。 4、運輸停車場：停車場由地面及地下停車場兩部分組成，可停放車輛 397 輛。其中地下停車場由兩處組成，場地東側(cè)地下停車場4000 平方米（含地下人防工程 1100 平方米），西側(cè)地下停車場 4500平方米，地下停車場平時可供 251 部車輛停放；地面停車場可停放車輛 128 輛，其中東側(cè) 40 輛，西側(cè) 88 輛。 12 第二節(jié) 建設(shè)方案 一、功能定位 根據(jù) 沙洋 的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及“ 沙洋 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要”，利用 沙洋 迅速改善的交通條件優(yōu)勢和日益上升的區(qū)位優(yōu)勢，為加快非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，應(yīng)大力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、儲藏、保鮮、營銷業(yè)，逐步形成生產(chǎn)、保鮮、加工、貯運、銷售系列化的社會服務(wù)經(jīng)營體系。農(nóng)產(chǎn)品配送中心的建設(shè)是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要建設(shè)內(nèi)容，為此，本配送中心的建設(shè)將以多功能、社會化、規(guī)模化、現(xiàn)代化為主要特征，其主要功能定位為： 以公路、鐵路運輸為主，提供公路、 鐵路多式聯(lián)運一體的市一級的農(nóng)產(chǎn)品配送區(qū)。面向全社會提供服務(wù)；項目區(qū)是組織、轉(zhuǎn)運、調(diào)節(jié)和管理農(nóng)產(chǎn)品流通的場所；是展示儲存、運輸、配送、商貿(mào)、科研、信息為一體的農(nóng)產(chǎn)品配送中心。 1、展示拍賣功能。對進(jìn)入該中心的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行展示和拍賣（現(xiàn)貸交易、期貨拍賣）。現(xiàn)貨交易不直接賣給終端個人消費者，而是對市外、省外的客戶和本市各生鮮超市、賓館、酒店、機(jī)關(guān)學(xué)校、企事業(yè)單位食堂等客戶。 2、存儲功能。儲存農(nóng)產(chǎn)品，客戶通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓資金。在存儲區(qū)將根據(jù)客戶的要求，進(jìn)行揀選、加工、包裝、 組配、配送。 3、運輸、配送功能：配送中心首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶提供所需的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的產(chǎn)品運抵目的地，除在交貨里需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由配送區(qū)負(fù)責(zé)組織，以盡可能方便客戶。同時，還應(yīng)具備轉(zhuǎn)送功能，進(jìn)行不同運輸方式的轉(zhuǎn)運。 4、裝卸搬運功能：配送區(qū)應(yīng)配備裝載、卸載、提升、運送等裝卸托運機(jī)械，以提高作業(yè)效率，減少作業(yè)對產(chǎn)品的損毀。 5、質(zhì)量檢驗功能。對進(jìn)入的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品安全檢測，為下游客戶提供安全、健康的無害農(nóng)產(chǎn)品。 6、技術(shù)研發(fā)功能 。利用市場信息靈的特點，組織有關(guān)力量抓好 13 農(nóng)產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)，包裝加工，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的增值。 7、信息處理功能。計算機(jī)應(yīng)成為配送中心的主要工作手段，將物流作業(yè)中各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進(jìn)行定時采集、分析、傳遞，并向客戶提供各種作業(yè)的明細(xì)咨詢信息。并可及時、主動提供和顯示全國各地農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷的實時情況。 8、結(jié)算功能。這是配送中心對物流功能的一種延伸，不僅僅是物流費用的結(jié)算，而且可拓展為在從事代理、配送的情況下，還有替貨主向收貸人結(jié)算貸款等其它延伸服務(wù)功能。 二、總圖、運輸 （一）場地概況 擬建場址地位于 沙洋 水南閩西北物流 園區(qū)范圍內(nèi)，場地占地 200畝，呈方形。 （二）總圖 1、布局原則 （ 1）按照現(xiàn)有國家的方針、政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，在滿足使用的要求下，做到經(jīng)濟(jì)、合理，盡量減少投資、降低造價，并應(yīng)切實注意節(jié)約用地。 （ 2）根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及防火要求，將配送協(xié)作密切的建筑組織在一起，力求做到建筑布局合理，功能分區(qū)明確，在滿足配送流程要求的條件下，以方便配送為前提，盡量做到線路簡潔、流暢、符合配送程序。避免反復(fù)運輸和作業(yè)線的交叉。 （ 3）建筑物應(yīng)盡量采取南北朝向布置，利于通風(fēng)、采光。 （ 4）在滿足配送工藝的要求下，根據(jù)配送性質(zhì)、動力 供應(yīng)、貨運周轉(zhuǎn)、衛(wèi)生及防火等條件分區(qū)布置。 （ 5）運輸是生產(chǎn)工藝流程的前奏和繼續(xù)，它是聯(lián)系各配送環(huán)節(jié)的紐帶，總圖布置中做到合理布人流、車流的運輸線路，以利于配送線路的暢順，減少能量消耗，確保交通運輸安全。 （ 6）建筑物或構(gòu)筑物的布置應(yīng)符合防火、衛(wèi)生規(guī)范及各種安全的要求，并應(yīng)滿足地上、地下工程管線的輔設(shè)和交通運輸?shù)囊蟆?（ 7）根據(jù)場地情況合理分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用經(jīng)濟(jì)的前提下注意場區(qū)的美觀，做好綠化、美化、創(chuàng)造良好的工作 14 和生活環(huán)境。 2、平面布局 根據(jù)功能劃分，閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心在平面分區(qū) 上將由展示拍賣中心、物流配送中心及配送倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。并適當(dāng)安排與之相配套的道路、公共服務(wù)設(shè)施和綠地。各功能區(qū)的交通組織通過閩西北物流園區(qū)道路與 沙洋 的路網(wǎng)構(gòu)架相連，形成便捷的人流、物流通道。 根據(jù)擬建場地狀況及各功能區(qū)的要求，配送中心的空間布局方案擬定如下： （ 1）展示、拍賣中心：布置于閩西北物流園區(qū)內(nèi)地塊，由一座多層建筑構(gòu)成。 （ 2）物流配送中心及服務(wù)區(qū)：布置 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括物流配送調(diào)度、信息服務(wù)中心、檢驗檢測中心、技術(shù)研發(fā)中心、結(jié)算服務(wù)、商務(wù)活動、管理辦公場所及生活配套服務(wù)設(shè)施，由一高 層建筑構(gòu)成。 （ 3）配送倉儲區(qū)：布置于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，包括能用倉庫和高溫冷庫及配送間，由 8 座多層建筑組成。 3、豎向布置 擬建場地東北高，西南低，其新建建筑物豎向設(shè)計本著盡量減少土方工程量，節(jié)約基建投資的原則，豎向布置擬采用平坡式系統(tǒng)布置，場地標(biāo)高及排水盡量結(jié)合原地形，并兼顧與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路地面標(biāo)高進(jìn)行平整。場地排雨水坡度為 5，場地雨水匯入道路邊溝，最后排入市政排水管網(wǎng)內(nèi)。 （三）運輸 1、場區(qū)道路及出入口 作為農(nóng)產(chǎn)品加工配送場所，應(yīng)使場區(qū)內(nèi)、外交通運輸相適應(yīng)。根據(jù)場地情況，本項目主出入口 設(shè)于場地的南側(cè)，與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接。主出入口設(shè)三個，配送倉儲區(qū)設(shè)兩個、展示拍賣中心及物流配送中心區(qū)設(shè)一個。根據(jù)建設(shè)規(guī)模項目區(qū)道路路網(wǎng)采用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)形式。道路分主干道、次干道二個等級。其中主干道為東西走向與閩西北物流園區(qū)內(nèi)道路相接，為物流進(jìn)出的主通道，道路紅線寬度為 15 15 米；次干道道路紅線寬度為 7 米，使項目區(qū)內(nèi)道路形成網(wǎng)絡(luò)。 2、運輸設(shè)備 由于當(dāng)?shù)厣鐣\輸事業(yè)較為發(fā)達(dá)，本項目的運輸以委托當(dāng)?shù)厣鐣\輸為主。項目僅考慮項目區(qū)內(nèi)垂直運輸用設(shè)備，本項目共設(shè)置 16臺電梯。 三、建設(shè)方案 本項目是一個集儲存、運輸、加 工、配送、商貿(mào)、信息為一體的農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。項目總建筑面積 71720 平方米（含地下停車場8500 平方米），由高層及多層建筑物構(gòu)成。建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計為：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防裂度為 6 度，框架抗震等級為四級。其各主要建筑物建筑面積見下表。 主要建筑物一覽表 序號 名稱 面積（） 結(jié)構(gòu)形式 1 冷藏保鮮庫 2880 框架 2 配送倉庫 38384 磚混 3 展示拍賣中心 8640 框架 4 物流配送中心 13250 框架 5 公廁 66 磚混 6 地下停車場 8500(含人防 1100) 合計 71720 16 第五章 公用工程 一、給排水工程 （一）編制依據(jù) 1、按國家制定的現(xiàn)行有關(guān)給水排水設(shè)計規(guī)范及有關(guān)部門的規(guī)定。 2、建筑、制冷、動力等有關(guān)專業(yè)的設(shè)計資料。 3、業(yè)主提供的有關(guān)資料。 （二）編制范圍 本工程給排水編制范圍為場區(qū)的室內(nèi)、外給排水工程，根據(jù)該工程的使用性質(zhì)，給水主要為場區(qū)的消防、道路、綠化用水及生活用水等。排水主要是場區(qū)生活污水、雨水等。 （三）給水 1、用水量預(yù)測 用水量預(yù)測表 用水名稱 用水標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積 日最高用水量 備 注 生活用水 8L/ 63220 505 噸 道路沖洗 2 L/ 16215 32 噸 綠 化 1.5 L/ 8221 25 噸 按 2 次 /日 未預(yù)見用水 56 噸 按上述總量10%計 合 計 618 噸 消防用水：室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn) 20 升秒，室內(nèi)消防用水量標(biāo)準(zhǔn)： 20 升秒。 2、水源 項目用水水源擬由 沙洋 城市供水管網(wǎng)提供，供水有保證。 3、排水 排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。 生活污水排放：生活污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。 雨水經(jīng)收集后經(jīng)排水溝直接排入市政雨水管網(wǎng)。 二、供電 17 （一）編制范圍 本工程變配電工程范圍包括：變配電室設(shè)計、動力系統(tǒng)配電、照明系統(tǒng)配電等。 （二）供電 1、負(fù)荷等級、容量 本工程用電設(shè)備中冷庫供電及消防設(shè)備供電屬于二級負(fù)荷，其余設(shè)備屬于三級負(fù)荷。電力負(fù)荷按 50W/計算，經(jīng)測算本工程用電設(shè)備裝機(jī)約為 3586KW，計算負(fù)荷 2331KW。 2、供電電源 本項目供電電源擬由附近城市電網(wǎng)供電。 3、供電系統(tǒng) 本工程用電負(fù)荷容量為 3586KW，同時系數(shù) 65，計算負(fù)荷2331KW，采用四臺 630KVA 變壓器。配電所高壓母線采用單母線不分段，低壓母線采用單母線分段，兩臺變壓器分列運行， 手動聯(lián)絡(luò)。無功補償采用低壓電容集中補償方式，功率因素補償?shù)?0.9 以上。 三、系統(tǒng)功能 1、通訊自動化系統(tǒng) 引入市政通信光纜進(jìn)入總光端機(jī)房，各專業(yè)倉儲配送區(qū)及配套服務(wù)用房等各單位各設(shè)分光端機(jī)房，使通訊光纜形成網(wǎng)絡(luò)。語音、數(shù)據(jù)、圖像通信經(jīng)光 電轉(zhuǎn)換設(shè)備至總配線架及各單體分配線架和主樓層配線架至網(wǎng)戶。信號傳輸采用全屏對絞電纜，使之形成結(jié)構(gòu)化綜合布線網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)內(nèi)外電話、傳真、會議、電視、可視圖文、數(shù)據(jù)傳輸及遠(yuǎn)程通訊等自動化，形成集通訊自動化、辦公自動化、機(jī)電設(shè)備自動化的智能化交流中心。在整個配送區(qū)之間設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò) 接口。 2、安全防范系統(tǒng) 各主要出入口處監(jiān)視的通道、重要場所設(shè)置監(jiān)控攝像機(jī)，同時設(shè)置總監(jiān)控中心，重要建筑設(shè)置分監(jiān)控中心，系統(tǒng)采用矩陣切換網(wǎng)絡(luò)，電視信號可在多媒體電腦上顯示，重要機(jī)房設(shè)獨立分控系統(tǒng)。 3、公共廣播與消防廣播系統(tǒng) 交易區(qū)設(shè)置內(nèi)背景音響廣播用揚聲器，平時播放背景音響，消防時強(qiáng)切至消防廣播。 18 4、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，交易大廳等部份須設(shè)置智能型煙感及溫感火災(zāi)自動探測報警等設(shè)施，主機(jī)設(shè)在消防控制室。采用集中報警方式，消防控制中心可聯(lián)動相應(yīng)消防設(shè)備。 四、防雷接地及電 氣保護(hù) 本工程屬三類防雷建筑，其防雷設(shè)計在屋頂設(shè)避雷帶作接閃器，柱內(nèi)主筋作為引下線。基礎(chǔ)鋼筋作為接地極。 本工程低壓系統(tǒng)采用 TN C S 接地型式，變壓器低壓中性點直接接地。 本工程防雷接地、電氣設(shè)備工作接地、弱電系統(tǒng)接地和電氣保護(hù)接地共用一個接地網(wǎng)，接地電阻小于 1 歐姆，全場接地網(wǎng)互連成一個總接地網(wǎng)。 五、消防 （一）編制依據(jù) 1、建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ16 87； 2、工業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范 GB50187 93； 3、電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范 GBJ232 82； 4、國家標(biāo)準(zhǔn)滅火器規(guī)范。 （二）消防 1、總圖消防 場區(qū)道路環(huán)形布置，建筑物間距大于 10m，滿足消防規(guī)范要求。室外消火栓間距不大于 120m。 2、建筑消防 （ 1）建筑物耐火等級二級，采用消火栓滅火系統(tǒng)，建筑物每層樓梯口室內(nèi)消火栓按規(guī)范設(shè)置。 （ 2）配電室按建筑耐火一級設(shè)計，房門為防火門向外開啟，配電室按規(guī)范設(shè)置輕型滅火器。 3、消防給水 消防給水：室內(nèi)消防供水按臨時高壓制供給，出現(xiàn)火警時，由加壓泵房內(nèi)專用消防泵抽水加壓送到消火栓進(jìn)行滅火。用水量按一處著火，火災(zāi)延續(xù) 2 小時計算消防貯水量。室外消防管網(wǎng)與場區(qū)供水管網(wǎng) 19 合用，采用低壓制。消火 栓接口設(shè)置間距小于 120 米進(jìn)行布置。泵房內(nèi)設(shè)置消防專用泵兩臺（一備一用）。 六、通風(fēng) 本項目地下人防工程（平時兼做車庫）需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。通風(fēng)系統(tǒng)采用機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量不小于每小時換氣 6 次（夜間允許降低為每小時換氣 3 次）。車輛進(jìn)出道作為補充進(jìn)風(fēng)的送風(fēng)口。排氣口分上下兩部分，上部排除三分之一，下部排除三分之二。 七、電子商務(wù)平臺 根據(jù)項目功能要求，其主要功能為以內(nèi)部大容量數(shù)據(jù)傳輸、交互多媒體通信及與 internet 連接實現(xiàn)電子商務(wù)，因此需采用internet/intranet 技術(shù)，用防火墻與 internet 相連，構(gòu)成一個開放分布及動態(tài)的多媒體交流環(huán)境。網(wǎng)絡(luò)設(shè)計要滿足以下功能要求： 1、高性能全交換，千兆主干，滿足大負(fù)荷網(wǎng)絡(luò)運行要求； 2、支持多媒體及經(jīng)營管理自動化； 3、利用虛擬網(wǎng)絡(luò)，方便管理、提高網(wǎng)絡(luò)安全與性能； 4、系統(tǒng)安全、保密性高； 5、利用寬帶優(yōu)化技術(shù)，降低鏈路費用； 6、專線接入 internet，實現(xiàn)高速訪問廣域網(wǎng)。 八、綠化 本項目綠化采取集中綠化與分散綠化相結(jié)合的形式進(jìn)行，集中綠化主要布置于場區(qū)道路兩側(cè)，建筑物周圍，分散綠化充分利用場區(qū)空地及拐角等不宜布置建筑的地方進(jìn)行。以美化場區(qū)，改 善場區(qū)條件，創(chuàng)造良好的場區(qū)環(huán)境?？偩G化面積 8221m2，綠地率 23.4。 20 第六章 土地開發(fā)利用 一、自然地貌 項目所在地位于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)，場地屬 沙洋 丘陵地帶，地勢平坦。無重要建構(gòu)筑物、文物，非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。土層穩(wěn)定，無不良地質(zhì)，土地開發(fā)工程較為簡單。 二、土地開發(fā)原則 1、土地開發(fā)力求挖填方平衡、減少運土工程量及運輸污染； 2、場地平整后，應(yīng)滿足排污管道污水重力自流至市政排污管網(wǎng)的最小坡度要求，并滿足地表水工程的排放要求； 3、場地平整后，幾個出入口標(biāo)高、轉(zhuǎn)變半徑應(yīng)符合城市道路 交通規(guī)范要求； 4、所回填的地塊堅固、硬實，地面平整、土層內(nèi)無易引起地面凹陷的植物根、莖等易腐爛物質(zhì)。 三、土地開發(fā)利用規(guī)劃 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心規(guī)劃用地總面積 200畝，其中根據(jù)規(guī)劃選址意見書要求須代征城市道路等用地 25314.5 平方米 ,項目建設(shè)用地為 35122.4 平方米。項目由展示拍賣區(qū)、物流配送中心及辦公服務(wù)區(qū)、物流倉儲區(qū)等功能區(qū)組成。其建設(shè)用地方案為：建構(gòu)筑物占地10686 平方米，道路及地坪用地 16215平方米 (含地面停車坪 )，綠化用地 8221 平方米。詳見用地平衡表。 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心建設(shè)用 地平衡表 序號 用地代碼 用地名稱 面積（） 占建設(shè)用地（ %） 1 C 建構(gòu)筑物占地 10686 30.4 2 S 道路及硬地占地 16215.4 46.2 3 G 綠化占地 8221 23.4 小計 建設(shè)用地 35122.4 100 4 S 代征城市道路用地 25314.5 合計 規(guī)劃用地 133333 21 第七章 節(jié)能 一、編制依據(jù) 1、國務(wù)院頒布節(jié)約能源暫行條例； 2、設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則 GB4272-84。 二、采取主要節(jié)能措施 （一）建筑節(jié)能措施 1、盡量避免布置 東西向的建筑物，盡量避免在東西向外墻面上設(shè)置窗戶。 2、盡量減小外窗面積，窗戶采用反射玻璃和遮陽措施，提高外窗的隔熱性能。 3、利用新型材料和復(fù)合材料，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱性能，提高外窗的保溫和氣密性。 4、盡量降低建筑物的形體系數(shù)（外表面積和所包圍的體積之比值），以降低外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。 5、利用通風(fēng)、水體和綠化改善氣候，以節(jié)約能源。 （二）電氣節(jié)能措施 1、設(shè)置開閉所，以提高配電電壓，降低饋線電能損耗。 2、變電所設(shè)在負(fù)荷中心，以減少饋線能耗，提高供電質(zhì)量。 3、選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電機(jī) 等。 4、利用移相電容器實現(xiàn)無功功率補償。 5、照明系統(tǒng)盡量采用高效電光源，優(yōu)先選用日光燈，盡量使用高光效的氣體放電光源。 6、公共走廊及樓梯間照明采用定時開關(guān)控制。 7、室外照明采用光電自動控制開關(guān)或光電定時開頭控制。 （三）其它 1、各使用單元水、電線路上設(shè)置計量儀表，做到科學(xué)管理，合理使用能源。 2、工藝凡需一定溫度的設(shè)備和管道均采取保溫措施，選擇節(jié)能保溫效果好的材料，防止熱量損失。 22 第八章 環(huán)境保護(hù) 本項目依據(jù)國家發(fā)展和改革委員會，國務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會發(fā)布的建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定和福建省開發(fā) 建設(shè)環(huán)境影響報告表的要求采取環(huán)保措施。 擬選廠址 位于 沙洋 水南閩西北物流園區(qū)內(nèi)， 附近不存在有嚴(yán)重污染的企業(yè)，環(huán)境總體質(zhì)量較好。 本項目屬農(nóng)產(chǎn)品物流配送企業(yè)，在其施工及建成后的生產(chǎn)過程中均不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響?？赡軐χ車h(huán)境造成影響的因素有：施工期的土建垃圾及施工噪聲；經(jīng)營期主要有場地沖洗廢水、生活污水和雨水，生活垃圾、蔬菜瓜果的根、廢葉子、泥沙等。 對上述可能對周圍環(huán)境造成影響的因素擬采取如下防治措施： 1、施工期盡量避免夜間施工，建筑垃圾及時清運，做到文明施工。 2、生產(chǎn)廢水主要來自于清洗蔬菜的過程中 ，經(jīng)過三級沉淀處理后，清水循環(huán)利用或直接排入排水溝。 3、生活污水和雨水、糞便污水，生活污水經(jīng)處理后排放，雨水直接排放，糞便污水經(jīng)三級化糞處理后排入市政排污管網(wǎng)。 4、固定廢棄物，主要來自蔬菜商品化處理時丟棄的廢葉殘根和泥土沙石等雜物，經(jīng)集中處理后可作肥料，化廢為寶。 5、嚴(yán)格衛(wèi)生管理制度，加強(qiáng)生活垃圾管理，保護(hù)廠區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 6、做好項目區(qū)內(nèi)外的綠化美化工作，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、清新的工作生活環(huán)境。 23 第九章 勞動衛(wèi)生、安全生產(chǎn) 一、編制依據(jù) 生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則； 輕工勞動保護(hù)條例； 工業(yè)企業(yè)采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)； 建筑設(shè)計防火規(guī)劃。 二、勞動衛(wèi)生 1、本項目生產(chǎn)過程中，操作工人所接觸的物料對人體均無不良影響，為保護(hù)勞動環(huán)境，保證食品衛(wèi)生，操作工人進(jìn)入生產(chǎn)場所必須更衣統(tǒng)一著工作服、戴工作帽、口罩、穿工作鞋上班。生產(chǎn)人員要定期體檢，不能有傳染病或病菌攜帶者。 2、冷庫設(shè)備噪聲，擬采取機(jī)底座加墊彈性墊片等減振降噪手段，為生產(chǎn)工人創(chuàng)造較好的工作環(huán)境。 三、勞動安全 本工程在工藝流程、設(shè)備配套選型、測控儀表等設(shè)計過程中均應(yīng)考慮安全生產(chǎn)的有關(guān)措施： 1、用電安全措施 配電盤與墻壁間距不小于 0.8 米 ，所有的電氣設(shè)備均有良好的接零保護(hù)系統(tǒng)。設(shè)備的外露轉(zhuǎn)動部分均設(shè)防護(hù)罩。動力及照明系統(tǒng)裝有漏電保護(hù)器以防觸電。 2、冷藏工序使用氨作為制冷劑，操作工人上崗需備有防毒面具。 第十章 組織機(jī)構(gòu)及勞動定員 一、組織機(jī)構(gòu) 閩中農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心按現(xiàn)代企業(yè)制度運作，公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)部、研發(fā)中心、檢測中心、綜合管理部、信息部、市場部、配送中心、公關(guān)事業(yè)部、保安部等職能部室，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對公司各項事業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，機(jī)構(gòu)設(shè)置見下圖： 24 二、勞動定員 按照人員一專多能、一人多職的原則，人員編制如下表： 物流中心人員編制表 序號 崗 位 編 制 備 注 1 總經(jīng)理 1 2 副總經(jīng)理 2 3 辦公室 3 4 財務(wù)部 2 5 研發(fā)中心 7 6 檢測中心 8 7 綜合管理部 8 8 信息部 3 9 市場部 7 10 配送中心 10 11 公關(guān)事業(yè)部 3 12 保安部 6 合 計 60 辦公室 財務(wù)部 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 研發(fā)中心 檢測中心 綜合管理部 市場部 配送中心 公關(guān)事業(yè)部 保安部 信息部 25 第十一章 項目實施進(jìn)度 第一節(jié) 項目實施進(jìn)度 該項目擬于 2009 年 2 月前完成所有項目的前期工作，工程建設(shè)期限為 2年，其實施進(jìn)度安排如下： 2008年 8 月 完成項目可行性研究報告編制及審批 2008年 12 月 完成初設(shè)及審批 2009年 2 月 完成各項施工準(zhǔn)備并動工建設(shè) 2011年 2 月 竣工 第二節(jié) 工程建設(shè)招投標(biāo) 本項目建設(shè)符合工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定中規(guī)定的進(jìn)行招投標(biāo)工程建設(shè)項目，依據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定， 該項目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。其招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式、招標(biāo)方式擬定為： 一、招標(biāo)范圍 建安工程、設(shè)備采購 、工程設(shè)計、工程監(jiān)理。 二、招標(biāo)組織形式 擬采用委托招標(biāo)形式 三、招標(biāo)方式 采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。其招標(biāo)公告在指定于在福建省規(guī)定的指定媒體上發(fā)布。 26 第十二章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù) 一、福建省 沙洋 建筑安裝工程概算預(yù)算定額、建筑材料價格。 二、 有關(guān)設(shè)備目錄報價清單 。 三、參考類似項目投資估算指標(biāo)。 四、委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 第二節(jié) 投資估算 本項目投資估算內(nèi)容包括：土地費用、建安工程、給排水、供配電、公共設(shè)施、道路、綠化等其它輔助工程及各項費用。經(jīng)測算，本項目總投資為 18711 萬元，其中：工程費用 13587 萬元，工程其它費用 2873 萬元，基本預(yù)備費 1317萬元，建設(shè)期利息 934萬元。詳見投資估算表。 第三節(jié) 資金籌措 本項目總投資為 18711 萬元。根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度安排及投資規(guī)模，該項目投資資金擬按以下方案籌措： 1、企業(yè)自籌 5711萬元； 2、銀行貸款 13000萬元，利率按 7.47%計。 投資計劃及資金籌措見下表。 27 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 1. 總投資 18711 10711 8000 1.1 建設(shè)投資 17777 10487 7290 1.2 建設(shè)期利息 934 224 710 2. 資金籌措 18711 10711 8000 2.1 自有資金 5711 4711 1000 2.2 銀行貸款 13000 6000 7000 投資估算表 單位 :萬元 序號 項目名稱 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 單價 投資額 備注 一 工程費用 13587 1 建筑工程 12046 1.1 (多層 )建筑 47090 1250 元 /m2 5886 1.2 (高層 )建筑 13250m2 1600 元 /m2 2120 1.3 冷 庫 2880 m2 1700 元 /m2 48 1.4 地下室 7400 m2 2500 元 /m2 1850 1.5 地下人防工程 1100 m2 2800 元 /m2 308 1.6 道路及地坪 16215m2 100 元 /m2 162 1.7 給排水工程 71720m2 50 元 /m2 359 1.8 電力電信工程 71720m2 65 元 /m2 466 1.9 消防 71720m2 85 元 /m2 610 28 1.10 環(huán)保 50 1.11 綠化 8221 50 元 /m2 41 1.12 溪流改道 210m 1500 元 /m 11 1.13 場地整備及臨時設(shè)施費 135 2 設(shè)備購置及安裝 1541 2.1 電梯及安裝 246 人梯、貨梯等 2.2 暖通工程 480 2.3 信息系統(tǒng) 80 2.4 農(nóng)副產(chǎn)品檢測設(shè)備 190 2.5 研發(fā)及辦公設(shè)備 200 2.6 冷凍設(shè)備 220 2.7 地下人防設(shè)備 50 2.8 交通工具 75 二 其它費用 2873 1 土地費用 90.66 畝 25 萬元 /畝 2267 2 建設(shè)單位管理費 136 3 工程監(jiān)理費 150 4 前期工作費 320 含勘設(shè)費 三 基本預(yù)備費 1317 四 建設(shè)期利息 934 五 建設(shè)項目總投資 18711 29 第十三章 效益分析 第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說明 一、編制依據(jù) 1、國家計委頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)； 2、國家現(xiàn)行的有關(guān)財稅規(guī)定； 3、項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、項目總投資 18711 萬元，其中基建投資 17777 萬元，建設(shè)期利息 934萬元。 2、項目總建 筑面積 133333萬平方米，其中可出租部分面積 50523平方米。 3、項目計算期 22年，其中建設(shè)期 2年，經(jīng)營期 20 年。 4、勞動定員 60人，其中管理和技術(shù)人員 20人，工作人員 40人，管理人員按年工資總額 2.5萬元測算，工作人員按年工資總額 1.8萬元測算。 5、職工福利費按工資總額的 14%提取。 6、維修費按折舊的 20%提取。 第二節(jié) 財務(wù)分析 一、成本計算 本項目成本測算主要包括： 1、水費：水費主要包括工作人員生活用水、道路沖洗用水和綠化用水，水價按 1.1 元 /噸計，年用水量約 16000 噸，年費用為 2.9萬元。 2、電費：據(jù)估算，本項目用于市政設(shè)施、道路廣場、綠地用電年耗約 19.3萬度，電價按 0.54元 /kw h 計，年電費 10.42 萬元。 3、固定資產(chǎn)折舊及攤銷 本項目固定資產(chǎn)投資 18711萬元，其中土建及設(shè)施費用（含預(yù)備費、建設(shè)期利息） 14297 萬元，按綜合折舊年限 30 年計算，殘值率 30 5%，則年折舊額 452.7 萬元。設(shè)備投資 1541萬元，折舊年限按 10 年計算，為此在第 12年時，需追加投入維持運營投資 1541萬元，殘值率 5%，則年折舊額為 146.4 萬元。土地費用為 2267 萬元，按 50 年攤銷，年攤銷費 45.3 萬元。其它費用 606 萬元 ,按 5 年攤銷，年攤銷費 121.2萬元。 4、管理費用： （ 1）按規(guī)定應(yīng)提取的費用：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金、工傷計生統(tǒng)籌、工會經(jīng)費等，這些費用按工資總額的 54.2%計提。 （ 2）其它管理費用：如辦公費、教育費、差旅費、排污費、綠化費等，這部分費用按工資總額的 50%計提。 經(jīng)計算，該部分管理費用為 144.92 萬元。 5、經(jīng)營期內(nèi)的借款利息列入成本費用中的財務(wù)費用，年利率按7.47%計。 經(jīng)測算，本項目正常年的總成本費用 1067.92 萬元，其經(jīng)營成本423.52 萬元。固定成本為 1048.22萬元。各年成本測算見附表一總成本費用估算表。 二、經(jīng)營收入、營業(yè)稅及附加 （一）經(jīng)營收入 本項目各項收入以目前 沙洋 或其它地區(qū)相類似企業(yè)市場收費平均價確定，并根據(jù) 沙洋 的中、遠(yuǎn)期城市發(fā)展規(guī)劃，確定經(jīng)營收入的增長率。 1、租金收入 本項目檔口、倉儲倉庫等用房以出租形式經(jīng)營，可出租面積按地面總建筑面積扣除公廁面積后的 80%計算為 50523 平方米，其中：經(jīng)營檔口可出租面積為 18360平方米；倉儲倉庫可出租面積為 24750平方米；冷庫可出租面積為 2880 平方米；其他經(jīng)營管理用房可出租面積為 4533 平方米。 根據(jù) 沙洋 目前經(jīng)營檔口及倉庫租賃費用行情及本項目的特點和規(guī)模，其租金擬定為：第一年租金，經(jīng)營檔口綜合價每月每平方米 50 元；倉儲倉庫綜合價每月每平方米 25 元；冷庫綜合價每月每平方米 150元；其他經(jīng)營管理用房綜合價每月每平方米 15 元；預(yù)計營業(yè)后第一年經(jīng)營收入為 2444 萬元，前四年收入按 10%遞增， 31 以后進(jìn)入穩(wěn)定期。 2、第三方物流代理服務(wù)費收入 隨著 沙洋 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們思想觀念的更新，發(fā)展第三方物流代理服務(wù)業(yè)是一個趨勢。預(yù)計中心第三方物流代理等公共信息服務(wù)業(yè)務(wù)第一年可收入 80 萬元，前四年間每年以 10%遞增，以后進(jìn)入 穩(wěn)定期。 經(jīng)上述測算，本項目正常年經(jīng)營收入為 3359.57 萬元。各年經(jīng)營收入測算見利潤及利潤分配表。 （二）營業(yè)稅及附加 本項目按有關(guān)規(guī)定，其租金收入按 5%計征營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等按營業(yè)稅的 7%和 4%計，經(jīng)測算，本項目正常年營業(yè)稅及附加為 186.46 萬元。各年測算見附表二利潤及利潤分配 .表。 三、利潤總額及分配 利潤總額為收入扣除總成