商品房銷售培訓(xùn)103-112.doc

商品房銷售培訓(xùn)103-112103 “70年土地使用權(quán)”等于房屋產(chǎn)權(quán)僅有70年嗎？購(gòu)房者在與銷售方簽訂合同時(shí)，正規(guī)的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據(jù)此項(xiàng)條款，經(jīng)常有一些購(gòu)房者提出這樣的疑問(wèn)：既然土地使用權(quán)只有70年，那么是不是我買(mǎi)的房子其所有權(quán)也只有70年呢？城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。這一條規(guī)定說(shuō)明，土地使用年限屆滿時(shí)，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請(qǐng)繼續(xù)使用。104 哪些房產(chǎn)的房產(chǎn)稅可以免征？依據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；(2)由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；(4)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)105出租房屋如何辦理納稅手續(xù)？企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房屋管理部門(mén)出租房屋，可在辦理正常納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)繳納各項(xiàng)稅。其他單位和個(gè)人出租房屋，應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證、國(guó)有土地使用證和租賃合同等有關(guān)材料，主動(dòng)到單位所在地或居住地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅。如果未按規(guī)定自覺(jué)履行納稅義務(wù)，則按稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。106什么是城市土地使用稅？購(gòu)房者如何納稅？根據(jù)1988年7月通過(guò)的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執(zhí)行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費(fèi)，征稅法規(guī)實(shí)施后，收費(fèi)的做法即停止執(zhí)行。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、城市工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購(gòu)的商品房住宅、私有住宅者都應(yīng)依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地地差收入在國(guó)家、單位、個(gè)人三者間的分配，提高土地的使用效率。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人的實(shí)際占用(使用)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照固定稅額征收。購(gòu)房者使用的國(guó)有土地不僅僅是住宅外墻皮以內(nèi)的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業(yè)主分?jǐn)傋≌瑯怯畹恼嫉孛娣e計(jì)稅，稅額的測(cè)定和分?jǐn)偡椒ㄓ筛魇　⒆灾螀^(qū)、直轄市根據(jù)本地實(shí)際，組織測(cè)量，取得科學(xué)的依據(jù)，通過(guò)立法執(zhí)行。為能使住戶合理地負(fù)擔(dān)稅賦，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅按照城市規(guī)模的大小分別規(guī)定不同的稅額。按每平米稅額計(jì)算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。城鎮(zhèn)土地使用稅一般按年計(jì)算，分期繳納(分期標(biāo)準(zhǔn)為半年、一季等等)。稅收工作由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)負(fù)責(zé)，繳納期限由各地自行規(guī)定。107購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房要交哪些稅費(fèi)？購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的稅費(fèi)如下：1、在交易過(guò)程中：契稅：買(mǎi)方繳納房?jī)r(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。印花稅：買(mǎi)方房?jī)r(jià)款的0.5。公共維修基金：購(gòu)房款的2%。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中：登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元。房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。印花稅：每件5元。108 如何確定房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額？房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)金額是被保險(xiǎn)人對(duì)房屋的投保金額，也是保險(xiǎn)人計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)的依據(jù)和承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任的最高限額。在簽訂房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同時(shí)，必須訂明房屋的保險(xiǎn)金額。根據(jù)我國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度的規(guī)定，確定房屋財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)金額，將依據(jù)房屋屬于企業(yè)還是家庭而有所不同。企業(yè)房產(chǎn)保險(xiǎn)金額的確定有三種方式：(1)按照帳面原值確定保險(xiǎn)金額。帳面原值指的是房產(chǎn)在建造或購(gòu)置時(shí)所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。(2)按照帳面原值加成數(shù)確定保險(xiǎn)金額。帳面原值加成數(shù)即在保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人協(xié)商一致的情況下，在房產(chǎn)帳面原值的基礎(chǔ)上再附加一個(gè)成數(shù)，使之趨近于重置重建價(jià)值。這種投保為足額投保(即保險(xiǎn)金額相當(dāng)于財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的保險(xiǎn))。(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購(gòu)置或重新建造房屋所需支付的全部費(fèi)用。家庭財(cái)產(chǎn)由于沒(méi)有帳冊(cè)可依，因此家庭房屋的保險(xiǎn)金額由投保人根據(jù)實(shí)際價(jià)值，自行估價(jià)確定。109什么是契稅？購(gòu)房者如何納稅？契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門(mén)稅種。1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買(mǎi)、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的契稅暫行條例，規(guī)定契稅稅率為3%5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動(dòng)居民住房消費(fèi)，按2%稅率減半征收110什么是印花稅？購(gòu)房者如何納稅？印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣(mài)買(mǎi)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書(shū)立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書(shū)據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。2、稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個(gè)繳納完稅的程序是：在憑證書(shū)立或領(lǐng)受的同時(shí)，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計(jì)稅金額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買(mǎi)相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書(shū)寫(xiě)工具，在印花稅票與憑證的交接處畫(huà)幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對(duì)納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個(gè)時(shí)期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。對(duì)有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開(kāi)繳款書(shū)或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。111房產(chǎn)交易應(yīng)繳納哪幾種稅？稅費(fèi)在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中占有相當(dāng)重要的位置，因此了解稅費(fèi)項(xiàng)目種類及繳納的方式對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)很有必要。房產(chǎn)交易涉及到的稅共有8種，包括：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和所得稅。購(gòu)房人交納的主要是印花稅和契稅。112簽訂一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，保障您的合法權(quán)益買(mǎi)房必須謹(jǐn)慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購(gòu)房有所保障，沒(méi)有后顧之優(yōu)，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過(guò)公證的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。事先還要做一番詳細(xì)的調(diào)查準(zhǔn)備工作。這些調(diào)查準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，首先是審查發(fā)展商的資格。從法律上講，即指發(fā)展商是否具有合同簽約的主體資格。一個(gè)合格的發(fā)展商應(yīng)該有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，立項(xiàng)批復(fù)、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開(kāi)工證、內(nèi)(外)銷售許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗(yàn)收合格證。購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量合格證要認(rèn)真審查，必要時(shí)復(fù)印留存。只有發(fā)展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。購(gòu)買(mǎi)商品房在審查使用證時(shí)，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標(biāo)有“臨時(shí)”字樣，則說(shuō)明該單位還沒(méi)有正式取得土地使用權(quán)；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內(nèi)銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說(shuō)明發(fā)展商的銷售權(quán)利不具有合法性；另外在審查許可證時(shí)，還應(yīng)查看上面批準(zhǔn)銷售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、預(yù)售內(nèi)容等條款。如果以上這些要檢驗(yàn)的證照不齊，建議購(gòu)房人最好不要與這樣的發(fā)展商簽訂合同，因?yàn)橘I(mǎi)了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)入住使用。當(dāng)然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對(duì)房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進(jìn)行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。前期調(diào)查了解工作完成之后，購(gòu)房人要與發(fā)展商簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購(gòu)房合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，條款不夠清晰、準(zhǔn)確，那么就會(huì)給以后留下許多后患，使自己受到損失。根據(jù)中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標(biāo)的；數(shù)量和質(zhì)量；價(jià)款和酬金；履行的期限、地點(diǎn)及方式；違約責(zé)任。有關(guān)房地產(chǎn)購(gòu)銷合同的制定，目前可參考的是國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家工商局制定頒布的商品房買(mǎi)賣(mài)合同(示范文本)，但即使是按照這一規(guī)范文本簽訂的合同，在必要的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)雙方仍需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房人付款方式等關(guān)鍵條款，一定要有細(xì)節(jié)性的明確約定。1、有關(guān)房屋面積方面的條款。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房合同時(shí)，在此條款中要求寫(xiě)明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與實(shí)用面積的比例；購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋的除應(yīng)注意上述問(wèn)題外，還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據(jù)民法通則自愿、公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述：誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積和合同中規(guī)定的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。房號(hào)、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明或作為附件。2、關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款。在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少錢(qián)。但購(gòu)買(mǎi)期房的人應(yīng)注意，條款中應(yīng)有細(xì)節(jié)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，而且房?jī)r(jià)中不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出的各種款項(xiàng)，稅費(fèi)，購(gòu)房者可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用，委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。另外在合同中應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、數(shù)額等。3、房產(chǎn)銷售合同中有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任?！边@樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般都不知其到底是如何含意。我國(guó)民法通則第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預(yù)見(jiàn)，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！币勒沾朔?，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災(zāi)害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣(mài)方對(duì)自己的免責(zé)范圍過(guò)于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發(fā)展商因自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。另外在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。所以購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線暢通；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及