房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià)_secret.doc

摘 要隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它是不同于一般產(chǎn)品的投資，因此必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。這就迫切需要一種在實(shí)際中特別適用的理論方法對(duì)其進(jìn)行定性與定量分析，以便國(guó)家在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上做出正確的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,并引導(dǎo)投資者做出理智的投資選擇。本文首先闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征，對(duì)目前國(guó)內(nèi)外比較常用的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和度量方法進(jìn)行分析，并評(píng)價(jià)了所列方法的優(yōu)缺點(diǎn)。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)投資的實(shí)際情況，按照房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的來源把風(fēng)險(xiǎn)分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與自然風(fēng)險(xiǎn)，并詳細(xì)分析了這五大風(fēng)險(xiǎn)因素所包含的十七項(xiàng)子因素；然后建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，構(gòu)建了基于多層次灰色評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，并針對(duì)傳統(tǒng)的多層次灰色評(píng)價(jià)法中綜合評(píng)價(jià)計(jì)算過程存在的不足，創(chuàng)造性的對(duì)模型進(jìn)行了兩點(diǎn)改進(jìn)：判斷矩陣一致性改進(jìn)和在評(píng)價(jià)模型中引入似然估計(jì)的概念，使模型計(jì)算結(jié)果更加精確。然后本文以昆明市YJ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目奧林匹克小鎮(zhèn)南苑為研究對(duì)象，進(jìn)行了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量相結(jié)合的實(shí)例應(yīng)用研究。研究結(jié)果表明：多層次灰色評(píng)價(jià)模型集成了層次分析法和灰色系統(tǒng)理論的優(yōu)點(diǎn)，充分吸取專家經(jīng)驗(yàn)，評(píng)價(jià)結(jié)果較精確且符合項(xiàng)目實(shí)際情況，能夠很好的達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分析的目的，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性；改進(jìn)后的多層次灰色評(píng)價(jià)模型數(shù)據(jù)分析更全面，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更為直觀的決策依據(jù)。最后本文提出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的基本策略，并從管理著的角度提出了具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素，多層次灰色評(píng)價(jià)模型，風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)ABSTRACTAlong with the fast growth of the national economy, the real estate market also presents good development situation in recent years, and also the real estate already becomes a foundational industry in the national economy. However, the real estate investment is an activity which is strong in synthesize, profession and technique, at the same time also is an enterprise with high investment, high repayment and high risk. These characteristics cause that real estate industry is different with other product investments. We have to carry on a thorough analysis and science guard to the existent risk in real estate investment project. So a sort of practical special suitable theory and method to carry on qualitative and quantitative analysis is needed urgently, so that our nation to do exactitude development strategy and programming in our country real estate industry and lead consumer to do a rational investment choice.In this paper, the definition and characteristics of the investment risk of real estate is elaborated, the comparatively commonly used identifying and measuring methods of the risk of real estate are analyzed and the advantages and disadvantages of the listed methods have been evaluated. In combination with the realistic situation of real estate investment in our own country, the risks are classified into social risk, economical risk, technological risk, operating risk and natural risk according to the sources of the risks. In addition, seventeen sub-factors comprised by the five major risk factors have been analyzed elaborately. After that, a risk evaluation system of real estate has been established, a risk evaluation model of real estate investment, which is based on multi-level grey evaluation method, is constructed. Additionally, with respect to the defect which exists in the traditional multi-level grey evaluation method, two points of improvement to the model have been given creatively: the improvement of the judgment matrix consistency and the induction of the concept of likelihood estimation with an aim to enhance the exactitude of the calculation result of the model.Afterwards in this paper, the Olympic TownSouth Garden, a project invested by YJ real estate in Kunming City, has been chosen as a research object, where the qualitative and quantitative analysis are combined to empirically study the investment risk of real estate. The result of the research has manifested that: multi-level grey evaluation method has integrated the merits of both Analytic Hierarchy Process and Grey System Theory, thus, experiences of experts can be fully absorbed, the evaluation result becomes more accurate and conforms with the realistic situation, which renders it have comparatively strong practicality and maneuverability and can achieve the aim of risk analysis very well. The data analysis of improved multi-level grey evaluation method is more comprehensive and can provide a more intuitive basis for decision for the real estate developer. Lastly, the basic policy of warding off the investment risk of real estate has been advanced in this paper and specific measurements of risk control have been put forward from the managers angle.Key Words investment risk of real estate, risk factors, multi-level grey evaluation model, comprehensive evaluation of risk目 錄摘 要IIABSTRACTII目 錄IV第一章 緒論11.1研究背景11.1.1房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩31.1.2國(guó)家政策的宏觀調(diào)控41.2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀51.2.1國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究51.2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究61.3 研究目的及意義71.3.1 研究目的71.3.2 研究意義81.4 研究方法和論文結(jié)構(gòu)91.4.1 研究方法91.4.2 論文結(jié)構(gòu)9第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究102.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義102.1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義102.1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征112.1.3 房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系122.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容與作用142.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別162.3.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念162.3.2 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法162.4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量182.4.1 盈虧平衡分析法192.4.2 敏感性分析212.4.3 概率分析法222.4.4 蒙特卡洛模擬法232.5 本章小結(jié)24第三章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析及評(píng)價(jià)體系建立263.1 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素分析263.1.1 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)263.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)293.1.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)323.1.4 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)333.1.5 自然風(fēng)險(xiǎn)333.2投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立333.2.1 建立指標(biāo)體系的原則343.2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系353.3 本章小結(jié)35第四章 多層次灰色評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用364.1 多層次灰色評(píng)價(jià)理論的適用性分析364.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多層次灰色評(píng)價(jià)流程設(shè)計(jì)374.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多層次灰色評(píng)價(jià)模型384.3.1投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)384.3.2投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定394.3.3投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分確定434.3.4投資風(fēng)險(xiǎn)的灰色評(píng)價(jià)434.4.5投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)464.4 傳統(tǒng)的多層次灰色評(píng)價(jià)模型的改進(jìn)研究464.4.1 判斷矩陣一致性的改進(jìn)研究464.4.2 綜合評(píng)價(jià)計(jì)算過程的改進(jìn)研究504.5 本章小結(jié)51第五章 項(xiàng)目實(shí)例應(yīng)用525.1 項(xiàng)目概況525.1.1 項(xiàng)目背景525.1.2 項(xiàng)目用地及建設(shè)規(guī)模525.1.3 項(xiàng)目投資環(huán)境535.2 項(xiàng)目主要投資風(fēng)險(xiǎn)分析565.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn)分析565.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析575.2.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析575.2.4 經(jīng)營(yíng)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析575.4.5 自然風(fēng)險(xiǎn)分析585.3多層次灰色評(píng)價(jià)模型在項(xiàng)目中的應(yīng)用585.3.1 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大小的多層次灰色評(píng)價(jià)585.3.2 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的似然估計(jì)625.3.3 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)水平的綜合評(píng)價(jià)635.4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施635.4.1 投資風(fēng)險(xiǎn)防范的基本策略635.4.2 風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施655.5 本章小結(jié)68第六章 結(jié)論與展望696.1 結(jié)論696.2 展望69參考文獻(xiàn)71第一章 緒論1.1 研究背景房地產(chǎn)與汽車、鋼鐵業(yè)是西方國(guó)家的“三大支柱”產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。自20世紀(jì)80年代我國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度也在不斷提高，特別是隨著近年來國(guó)際、國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和政府當(dāng)局在金融、稅收、土地等方面的大力支持，具有高度行業(yè)關(guān)聯(lián)性的房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、吸納就業(yè)、改善居民生活條件的支柱產(chǎn)業(yè)，正以前所未有的速度飛速發(fā)展1。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料來看，2006年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19423億元，與2005年完成全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資15909.25億元相比增長(zhǎng)22.1%；2004年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158.3億元，與上年相比增長(zhǎng)了29%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資的18.7%。全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額從1998年的10515億元增加到2006年的19423億元，年平均增長(zhǎng)7.94%。全國(guó)商品房銷售面積從1998年的12185.33萬平方米增加到2006年的60628萬平方米，年平均增長(zhǎng)22.21%，如圖1-1所示2。 圖1-1 全國(guó)商品房銷售面積伴隨著房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積的快速增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)格由于多方面的原因也一直居高不下：全國(guó)商品房平均銷售價(jià)從1998年的2063元/平方米飆升到2006年的3342元/平方米，年平均增長(zhǎng)6.22%，如圖1-2所示。圖1-2 全國(guó)商品房銷售均價(jià)部分大、中城市如北京、上海、廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)更是迅猛，其商品房?jī)r(jià)格與居民收入比超過發(fā)達(dá)國(guó)家3到6倍的水平，甚至高達(dá)10倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通消費(fèi)者的購(gòu)買能力范圍，過高的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)引起了國(guó)內(nèi)外學(xué)者和相關(guān)政府部門的高度重視3。近年來，政府當(dāng)局紛紛出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策與措施，以期規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資，控制房產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)。 國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐充分證明：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，其開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)往往與金融業(yè)相輔相成，互相促進(jìn)。當(dāng)前我國(guó)資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求主要由銀行體系提供4。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國(guó)銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系更加緊密，房地產(chǎn)貸款收入己經(jīng)成為銀行收入的重要組成部分，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額一直呈上升趨勢(shì)：我國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額從1998年的1628.7億增長(zhǎng)到2006年3798.9億元，年均增長(zhǎng)11.17%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額占全部房地產(chǎn)投資額的比例由1998年的15.4%增長(zhǎng)到2006年的19.60%，年均增長(zhǎng)3%5，銀行信貸在支持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，將導(dǎo)致銀行體系產(chǎn)生大量的呆賬和壞賬，這無疑會(huì)降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并有可能造成部分銀行經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)，嚴(yán)重的將摧毀銀行體系從而引發(fā)金融危機(jī)，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的推動(dòng)是不可否認(rèn)的，但是，在高速發(fā)展的同時(shí)，也造成了相關(guān)資源的過度消耗，于是便出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、投資迅猛、價(jià)格猛漲、商品房空置率上升等局部過熱的現(xiàn)象，從而形成“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫”。在這種泡沫的影響下出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，以至迫使國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。1.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩 房地產(chǎn)開發(fā)，從資金這個(gè)角度講，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)資金運(yùn)作的過程。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過?！?，反映到資金層面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，一旦房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過度的資金，也就出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。房地產(chǎn)泡沫按其表現(xiàn)形式，一般可以分為三種形式：地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心日前發(fā)布的重視房屋潛在過剩的矛盾報(bào)告中，主要有這樣三組數(shù)據(jù)6：（1）2005年前11個(gè)月，我國(guó)土地購(gòu)置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發(fā)。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購(gòu)置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢(shì)：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個(gè)月上升到53.8%。（2）我國(guó)商品房的年施工面積按目前水平計(jì)算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個(gè)月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個(gè)百分點(diǎn)，之后雖逐步提高到2005年前11個(gè)月的18.8%，但仍比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)。（3）商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。到2005年11月末，全國(guó)商品房及住宅空置面積分別達(dá)1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長(zhǎng)14.2%和8.0%。從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合“房?jī)r(jià)已到九成人承受極限”的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實(shí)，我們可以很清楚地看出，我國(guó)一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯。地產(chǎn)價(jià)格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。這可以從近來這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，土地招拍掛（招標(biāo)、拍賣或掛牌）頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗(yàn)證。在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，原來眾多開發(fā)商為爭(zhēng)奪一塊土地，往往要爭(zhēng)得“頭破血流”。可現(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價(jià)”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價(jià)格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。房屋空置泡沫，主要累積在“我國(guó)商品房的年施工面積按目前水平計(jì)算是年竣工面積的5倍多”以及，“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)”，同時(shí)“全國(guó)商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長(zhǎng)14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴(yán)重程度。房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長(zhǎng)13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個(gè)百分點(diǎn)”等相關(guān)數(shù)據(jù)上。從一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團(tuán)退風(fēng)潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過?！保瑥钠洚a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，是各個(gè)環(huán)節(jié)的過剩。從房地產(chǎn)開發(fā)所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩；從組織生產(chǎn)能力講，房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)可以組織生產(chǎn)出超過消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)企業(yè)隊(duì)伍組織生產(chǎn)能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納投資資金的過剩。1.1.2國(guó)家政策的宏觀調(diào)控面對(duì)這種嚴(yán)重過剩的局面，國(guó)家采取了強(qiáng)制措施，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控7。2007年下半年以來，政府出臺(tái)一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式政策與文件。如24號(hào)文件（即國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見），其核心就是建立起全國(guó)住房保障體系，重點(diǎn)解決城市低收入民眾的住房問題；359號(hào)文件（即中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)銀行性房地產(chǎn)信貸管理的通知），其核心是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銀行信貸的管理。這個(gè)文件不僅全部重新恢復(fù)了121號(hào)文件（即2003年中國(guó)人民銀行發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知）的內(nèi)容，也增加不少新東西。如嚴(yán)格區(qū)分住房的投資與消費(fèi)。房地產(chǎn)投資者以市場(chǎng)價(jià)格來運(yùn)行,購(gòu)買消費(fèi)者以優(yōu)惠價(jià)格來對(duì)待。即提高了投資者進(jìn)入房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。39號(hào)令（即國(guó)土資源部發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定），其核心就是要加強(qiáng)土地出讓金繳納管理；還有，452號(hào)文件（即中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知），是對(duì)359號(hào)文件的補(bǔ)充規(guī)定，對(duì)爭(zhēng)議頗多的第二套住房作了重新界定，從而表明政府對(duì)改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的決心。加上2008年采取從緊的貨幣政策，那么目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將發(fā)展根本性的變化。綜上所述，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴(yán)重積壓，同時(shí)也極易造成經(jīng)濟(jì)虛假增長(zhǎng)，形成房地產(chǎn)泡沫，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，地產(chǎn)過剩造成的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資總會(huì)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)與收益。因此，為了保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為了保證國(guó)民生活消費(fèi)的需要，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該完善對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，采取相應(yīng)的措施指導(dǎo)房地產(chǎn)的理性投資，旨在更好地促進(jìn)資源的有效配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。正是在上述行業(yè)產(chǎn)能過剩、國(guó)家宏觀調(diào)空的綜合環(huán)境下，作者結(jié)合自己在研究生期間所學(xué)知識(shí)，選取了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為論文核心進(jìn)行研究，試圖通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，為企業(yè)的良性發(fā)展提供科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)，也希望本研究能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)起到一定的借鑒作用。1.2 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀1.2.1 國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究 風(fēng)險(xiǎn)研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步引入推廣到發(fā)展中國(guó)家。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理越來越受到各國(guó)的重視。從有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究著作、研究方法以及研究領(lǐng)域中可尋找出國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的軌跡。1950年，美國(guó)的莫布雷（Mowbray）等人合著了保險(xiǎn)學(xué)一書，在書中詳細(xì)闡述了“風(fēng)險(xiǎn)管理”的概念，從此，在美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展成為了一門學(xué)科。1963年，Mehr和Hedgs合著工商企業(yè)管理，該書成為風(fēng)險(xiǎn)學(xué)領(lǐng)域中的重要的歷史文獻(xiàn)。1983年，美國(guó)年會(huì)上世界各國(guó)專家學(xué)者共同通過了“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則”，將其作為各國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理的一般準(zhǔn)則8。1987年，英國(guó)的Chapman教授在Risk analysis for large projects：Methods and Cases一書中，提出了“風(fēng)險(xiǎn)工程”的概念9。他認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)工程是對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的集成，以更有效的風(fēng)險(xiǎn)管理為目的，范圍更廣，方式更加靈活。該框架模型的構(gòu)建彌補(bǔ)了單一過程的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的不足，使得在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。在風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià)方面，國(guó)外的研究己經(jīng)比較成熟，前后出現(xiàn)了多種分析技術(shù)和方法。例如:美國(guó)Savage，Anscombe等人提出的風(fēng)險(xiǎn)選擇期望效用模型，theyhor，Linior等人建立的以平均值標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，用分布的方差或標(biāo)準(zhǔn)差平均值對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出分析10。隨后，管理的方法引進(jìn)了研究領(lǐng)域，創(chuàng)建了工程管理科學(xué)方法?，F(xiàn)代數(shù)學(xué)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的迅速發(fā)展為風(fēng)險(xiǎn)的研究提供了大量的模型技術(shù)，如：決策樹、蒙特卡洛模擬、多目標(biāo)決策樹模型、投資回收期調(diào)整法、敏感性分析等。由于利用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)，縮短了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，在實(shí)踐中各種模型技術(shù)應(yīng)用的越來越廣。到上世紀(jì)90年代又興起VaR（value at Risk）損失為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。用J.P.Morgan的定義可將VaR看作是在既定頭寸被沖銷或重估前可能發(fā)生的市場(chǎng)價(jià)值的最大損失的估計(jì)值；或者可以用Jorion給出的權(quán)威說法?？砂裋aR定義為“給定置信區(qū)間的一個(gè)持有期內(nèi)的最壞預(yù)期損失”。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，世界金融業(yè)開始出現(xiàn)動(dòng)蕩，人們提出了全面風(fēng)險(xiǎn)管理的理論。特別是1998年10月美國(guó)發(fā)生的長(zhǎng)期資本管理公司（LTCM）事件，這家由華爾街精英、政府前財(cái)政官員及諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主組成，曾經(jīng)紅極一時(shí)的金融巨子，在世界金融動(dòng)蕩的沖擊下也難逃一劫。使得金融界開始警醒，進(jìn)一步開始考慮風(fēng)險(xiǎn)防范和管理問題。他們發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)往往是以復(fù)合的形式存在，單一形式的金融風(fēng)險(xiǎn)往往具有相互的聯(lián)動(dòng)性。風(fēng)險(xiǎn)管理不僅是對(duì)過去的單個(gè)業(yè)務(wù)的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，而是從整個(gè)系統(tǒng)的角度對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)的綜合管理。在美國(guó)、日本、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，均利用先進(jìn)的工程管理科學(xué)方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析?？梢?，國(guó)外在投資風(fēng)險(xiǎn)方面的系統(tǒng)研究和量化研究都達(dá)到了一個(gè)較高的水平12。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究在20世紀(jì)6070年代有了一些進(jìn)展，大多是在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在Modern Real Estate一書中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并涉及到投資組合問題，但沒有更深入闡述其內(nèi)涵和致險(xiǎn)機(jī)理13；Gaylon.e.Greer在Investment analysis For Real Estate Decisions一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問題14。Roger.P. Sindt在Real Estate Investment Analysis and Application一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題15。針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面研究的Peter Jovanovic16和David Spaulding16，主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面作了大量研究。1.2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的研究，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，起步較晚，大部分成果均借鑒于國(guó)外。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，我國(guó)起步更晚，開始于20世紀(jì)90年代初，特別是1993年的房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象促使對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究進(jìn)一步深入，但有關(guān)這方面的著作還很少。1996年，中立銀和俞明軒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和分析，給出了簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)度量方法18。陳佑啟等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法和杜海鵬主編房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范推動(dòng)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究19，1998年，李啟明等人定性分析了房地產(chǎn)融資和投資風(fēng)險(xiǎn)，給出了一些房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析和基本評(píng)價(jià)方法20。2002年李啟明、陳興漢編寫的房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行了較為系統(tǒng)地闡述。而上述文獻(xiàn)在這方面的研究大都集中于項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與管理研究卻進(jìn)展不大，因此企業(yè)目前大多用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)法、盈虧平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法等，這些方法能夠反映項(xiàng)目是否贏利的總體風(fēng)險(xiǎn)及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的變化卻無法量化分析。近年來，工程管理科學(xué)方法的引進(jìn)，使許多人開始運(yùn)用這種方法對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，形成不少的研究成果。路鵬飛、李慧民等22從資源風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策法律風(fēng)險(xiǎn)等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并運(yùn)用Fuzzy與AHP結(jié)合的思路，提出了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)模型。王林23將可靠性工程研究的故障樹分析法引入工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，并探討項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模式、風(fēng)險(xiǎn)因素量化等問題，基于最小割集法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)故障樹進(jìn)行旨在識(shí)別項(xiàng)目薄弱環(huán)節(jié)的定性分析；用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對(duì)項(xiàng)目成功度和判定降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本最小化的風(fēng)險(xiǎn)源問題進(jìn)行定量分析。高輝24建立了基于蒙特卡羅方法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型，結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例，建立了計(jì)算機(jī)仿真模型，并對(duì)仿真結(jié)果作了精度分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。柴光文25運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析，并確定影響房地產(chǎn)投資各風(fēng)險(xiǎn)因素的主次關(guān)系。最后，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)以及加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理以增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力等具有可操作性的做法與辦法?？偟恼f來，我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險(xiǎn)分析還很表面，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目操作中，由于我國(guó)的國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與決策方法。1.3 研究目的及意義1.3.1 研究目的隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)無論是對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，還是對(duì)政府調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，都發(fā)揮了不可替代的作用。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益是與風(fēng)險(xiǎn)并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資具有極強(qiáng)的綜合性、專業(yè)性和技術(shù)性，同時(shí)房地產(chǎn)投資也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。在正常情況下，風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益。但目前在我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)問題在投資分析中還處于一個(gè)比較初級(jí)階段，甚至某些時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)問題只憑主觀經(jīng)驗(yàn)臆測(cè)，就更談不上風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量的分析。而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展了近一個(gè)世紀(jì)，他們對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)十分重視，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中風(fēng)險(xiǎn)分析是必不可少的一個(gè)組成部分。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈，風(fēng)險(xiǎn)將越來越大，房地產(chǎn)投資者在項(xiàng)目的評(píng)價(jià)決策中，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免決策的失誤，必須對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。只有正視存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并作出全面、正確的評(píng)價(jià)，才有可能在房地產(chǎn)投資中獲得較高收益。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)問題具有灰色（信息不完全）性和模糊（概念不明確）性。本文采用適用性較廣的多層次灰色評(píng)價(jià)理論對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多級(jí)指標(biāo)體系進(jìn)行綜合評(píng)判。通過方法分析理清系統(tǒng)中各因素間的主要關(guān)系，找出影響最大的因素，以求有效的、全面的、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)大小，做到減少失誤，使決策更加準(zhǔn)確；并促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，對(duì)做好風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的意義；對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。1.3.2 研究意義 進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，從根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的各個(gè)因素變化及其對(duì)投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說對(duì)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果明顯變化的因素，并進(jìn)行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的具體意義可以表現(xiàn)在下列三個(gè)方面：（1）為投資者提供決策依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)分析可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)。通過風(fēng)險(xiǎn)分析，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬或風(fēng)險(xiǎn)損失，使投資者對(duì)投資方案的實(shí)施結(jié)果做到心中有數(shù)，減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，做出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。（2）幫助投資者防范投資風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，可掌握風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資活動(dòng)及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來源和發(fā)展趨勢(shì)，以便預(yù)先制定出避開風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施，使投資盈利最大化。（3）幫助投資者了解可接受的風(fēng)險(xiǎn)程度。在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)越大，所希望獲得的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也就越大，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究，使投資者了解在一定風(fēng)險(xiǎn)程度內(nèi)可獲得較大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，以激勵(lì)投資者冒風(fēng)險(xiǎn)的決心。1.4 研究方法和論文結(jié)構(gòu)1.4.1 研究方法本文采用定性和定量分析相結(jié)合的方法，試圖通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建一套能指導(dǎo)項(xiàng)目操作的、規(guī)范化的、體現(xiàn)定量和定性有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的具體分析尋找防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。論文遵循理論與實(shí)際相結(jié)合、整體分析與個(gè)別分析相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合、實(shí)證分析與規(guī)范分析相結(jié)合的研究原則，用到的方法理論主要有：（1）層次分析法（2）多層次灰色評(píng)價(jià)法（3）專家調(diào)查法1.4.2 論文結(jié)構(gòu) 論文總共六個(gè)部分，如圖1-3所示。圖1-3 論文研究結(jié)構(gòu)圖76第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究2.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義2.1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義 風(fēng)險(xiǎn)一詞最初出現(xiàn)于1901年美國(guó)的AMwitlet所做的博士論文風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。其后有許多專家學(xué)者也分別對(duì)此做出闡述，如英國(guó)的史蒂芬魯比26認(rèn)為：“在投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)可以被認(rèn)為是決策的實(shí)際結(jié)局可能偏離它的期望結(jié)局的程度”。美國(guó)的Phyyn認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)是投資者不能收到期望的要求”。風(fēng)險(xiǎn)無處不在，無時(shí)不有，滲透于人類社會(huì)的所有領(lǐng)域。盡管其具有突發(fā)性，但是可測(cè)可控。何為風(fēng)險(xiǎn)？目前國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界眾說紛紜，比較流行的說法有三種27： 一是損害可能說與損害不確定說。這類定義強(qiáng)調(diào)損害風(fēng)險(xiǎn)的重要特征。損害可能說從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，突出損害的可能性及其度量。美國(guó)學(xué)者海尼斯在Riskas an Economic Factor中就提出“風(fēng)險(xiǎn)意味著損害的可能性”。不確定學(xué)說突出概率對(duì)不確定性程度的度量。美國(guó)學(xué)者威利特對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義是“客觀的不確定性”；哈迪的定義是“風(fēng)險(xiǎn)是費(fèi)用、損失或損害相關(guān)的不確定性”。經(jīng)營(yíng)者在風(fēng)險(xiǎn)的管理中比較容易接受此類定義。 二是預(yù)期與實(shí)際結(jié)果差異說。預(yù)期是人們的主觀反映，結(jié)果是客觀的實(shí)際。威廉姆斯和海因斯在其主張的預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果差異說中，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是在一定條件下，預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果之間的差異，差異越小則風(fēng)險(xiǎn)越小，差異越大則風(fēng)險(xiǎn)越大。 三是風(fēng)險(xiǎn)主觀說與風(fēng)險(xiǎn)客觀說。風(fēng)險(xiǎn)主觀說強(qiáng)調(diào)損失的標(biāo)準(zhǔn)或基數(shù)是主觀的、個(gè)人的心理上的一種觀念，因而損失也只是個(gè)人對(duì)客觀事物的主觀估計(jì)，從而不能以客觀的尺度予以衡量。風(fēng)險(xiǎn)客觀說則以風(fēng)險(xiǎn)客觀存在為前提，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事物觀察為基礎(chǔ)，以數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)觀點(diǎn)對(duì)其定義，以用客觀的尺度衡量其大小。盡管風(fēng)險(xiǎn)的定義由于所處角度的不同有著不同的理解，但為大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)研究者所認(rèn)同的風(fēng)險(xiǎn)定義如下所述：風(fēng)險(xiǎn)是人們由于未來行為和客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)期目標(biāo)發(fā)生多種負(fù)偏離的綜合，即預(yù)期差異說。這種負(fù)偏離可由兩類參數(shù)來描述：一是發(fā)生偏離的可能性即事件發(fā)生的概率；二是風(fēng)險(xiǎn)損失的范圍或幅度。以上定義用函數(shù)表達(dá)式表示如下： （2-1）式中：R風(fēng)險(xiǎn)；p不利事件或損失發(fā)生的概率；c風(fēng)險(xiǎn)損失的范圍或幅度。2.1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥砟稠?xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性,包括開發(fā)商直接或間接的損失28。要全面理解上述定義，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既包括個(gè)人的行為，也包括群體或組織的行為。不與行為聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)只是一種危險(xiǎn)，而行為由決策左右，因此風(fēng)險(xiǎn)與人們的決策有關(guān)。第二，客觀環(huán)境條件的變化是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，盡管人們無力控制客觀狀態(tài)，卻可以認(rèn)識(shí)并掌握客現(xiàn)狀態(tài)變化的規(guī)律，對(duì)相關(guān)的客現(xiàn)狀態(tài)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，這也是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要前提。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指可能的后果與主體發(fā)生負(fù)偏離，負(fù)偏離是多種多樣的，而且重要程度不同，而在復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，“好”與“壞”有時(shí)很難截然分開，需要根據(jù)具體情況加以分析。第四，盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)負(fù)偏離，但實(shí)際中肯定也存在正偏離。由于正偏離是人們所渴求的，屬于風(fēng)險(xiǎn)收益的范疇，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中也應(yīng)予以重視，以它激勵(lì)人們勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獲得風(fēng)險(xiǎn)收益。所有的項(xiàng)目都包含風(fēng)險(xiǎn)，沒有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目也就沒有實(shí)施的價(jià)值。相對(duì)于為冒險(xiǎn)所投入的資源而言，接受某些風(fēng)險(xiǎn)反過來可能會(huì)產(chǎn)出更加令人滿意的、合適的收益水平，這不僅僅是單純感覺上的認(rèn)識(shí)，也是人們普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)既有威脅，也有機(jī)會(huì)。能夠更好地理解風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)并對(duì)它們并行有效分析與管理，不僅可以避免不可預(yù)見的災(zāi)難，而且可以獲得更加可靠的利潤(rùn)率，減少應(yīng)急費(fèi)用，將釋放的資源用于其它任務(wù)，并抓住別人認(rèn)為可能“風(fēng)險(xiǎn)太高”而放棄的有利的投資機(jī)會(huì)。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)使其投資風(fēng)險(xiǎn)具有如下特征29:（1）多元性房地產(chǎn)投資涉及面廣，與政策法規(guī)、金融動(dòng)向、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、消費(fèi)傾向息息相關(guān)，易受各因素波動(dòng)的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也多種多樣。（2）潛在性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅具有隨機(jī)性，同時(shí)它是附著在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的某些確定事物中間，并通過它們的發(fā)生而起作用，從房地產(chǎn)投資的規(guī)律來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。但是，這并不是說風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的，人們可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風(fēng)險(xiǎn)，投資時(shí)時(shí)有遭受風(fēng)險(xiǎn)的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)是有條件的。因此，潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存的基本形式。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的潛在性特征，對(duì)于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，具有重要意義。 （3）激勵(lì)性（補(bǔ)償性）利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應(yīng)上看，高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的抉擇使房地產(chǎn)企業(yè)處于背水一戰(zhàn)的境地，必須努力完善投資風(fēng)險(xiǎn)管理。比如開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，若預(yù)期收益很大，那么風(fēng)險(xiǎn)必定大，如果形勢(shì)不好，極有可能發(fā)生虧損，但如果采取科學(xué)決策并頂著風(fēng)險(xiǎn)上，形勢(shì)會(huì)轉(zhuǎn)化有利時(shí)，收益必定會(huì)大大的增加。（4）可測(cè)性不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，但這種不確定性并不是指對(duì)客觀事物的全然無知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析，對(duì)某種投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出主觀上的判斷，從而對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量。風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量過程就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析過程。它對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。2.1.3 房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系由于房地產(chǎn)商品具有固定性、耐久性、多樣性等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)資金量大、周期長(zhǎng)且影響因素復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，故房地產(chǎn)投資具有不同于其他投資的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在。根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，可以總結(jié)出與投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及其大小有密切關(guān)系的四個(gè)要素30：（1） 投資成本大房地產(chǎn)商品與其他商品比較，需要大量的資金，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程是巨額資金投入的過程。從購(gòu)買上地、工程建設(shè)到發(fā)布廣告、上市銷售或出租或經(jīng)營(yíng)，這其中涉及眾多環(huán)節(jié)，需要注入大量資金。所以，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橐?guī)模越大，投資金額越大，投資周期就越長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)也緩慢，流動(dòng)性也就越差，而房地產(chǎn)商品相對(duì)于其他投資工具，變現(xiàn)性又較差31。因此，能否按期籌措讓項(xiàng)目順利開展所需的資金就成為開發(fā)商直接面臨的難題。（2） 投資周期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)期的長(zhǎng)短是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的主要因素之一。開發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就愈不確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究到施工、竣工、銷售，往往需要幾年才能完成，期間各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，而且在這一較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化、消費(fèi)者喜好變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰、國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整、利率的變動(dòng)等都是難以預(yù)測(cè)的32?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整，投資者就要冒由于開發(fā)周期長(zhǎng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)商品“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。例如，21世紀(jì)初我國(guó)各地房地產(chǎn)商品價(jià)格都出現(xiàn)逐年飄升的趨勢(shì)，大量社會(huì)資本涌入該行業(yè)領(lǐng)域，05年以來國(guó)家相繼出臺(tái)“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等多項(xiàng)對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的政策，也導(dǎo)致許多開發(fā)實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)不足的房地產(chǎn)企業(yè)陷入困窘境地25。（3） 投資固定性和個(gè)別性土地具有不可移動(dòng)性，建筑物固定在其上，往往也不可移動(dòng)，因此也將土地與房屋總稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。土地不能移動(dòng)，造成了城鎮(zhèn)地區(qū)所處區(qū)域、地段的差異性。一個(gè)城市繁華商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值必定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市郊邊緣地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值。而房地產(chǎn)的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都是各不相同的，縱然兩幢建筑物在外形、內(nèi)部裝演上完全一樣，但由于其位置、朝向、環(huán)境或使用期限、功能不可能完全一樣，因而這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不一樣的。即使是同一宗房地產(chǎn)，如一幢公寓中也存在著樓層、朝向、景觀或面積等方面的差別，這就給房地產(chǎn)價(jià)格或租金帶來很大的差異25。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置、環(huán)境條件極為重要。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置，這是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。首先，它在一定程度上限制了開發(fā)商選擇開發(fā)的地段或區(qū)域。土地是一種稀缺資源，存量土地有限，而且是不可再生的，越用越少。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能己不存在一塊空地可供開發(fā)，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)33。其次，房地產(chǎn)商品價(jià)格與項(xiàng)目的地塊所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境條件的優(yōu)劣緊密關(guān)聯(lián)，而這些條件的變化非常復(fù)雜，有很多不確定因素在起作用。例如，某一城市城郊結(jié)合部，由于遠(yuǎn)離市中心，交通不便，可供開發(fā)住宅小區(qū)的土地價(jià)格很低，但根據(jù)城市總體規(guī)劃，幾年后將在該市開通地鐵，該地塊正好位于地鐵出口旁，這必將使該塊土地大幅度升值。開發(fā)商若有遠(yuǎn)見或提前獲知城市發(fā)展規(guī)劃，及早投資開發(fā)該地塊，幾年后將獲得極大利潤(rùn)。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性和個(gè)別性特點(diǎn)。（4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善、完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)應(yīng)具備以下條件：信息充分；商品同質(zhì)；廠商買者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多（任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面）。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與上述要求相比，相距甚遠(yuǎn)，發(fā)展還很不充分，故房地產(chǎn)市場(chǎng)還只能夠稱其為一個(gè)次市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)，這種不充分的市場(chǎng)必然給房地產(chǎn)投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一，信息不對(duì)稱是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，這極易造成房地產(chǎn)商品的不公平交易。投資者若對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不了解，對(duì)交易過程不熟悉，往往會(huì)受騙上當(dāng)，蒙受損失。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)商品市場(chǎng)供求關(guān)系的短期變化是不敏感的。當(dāng)整個(gè)社會(huì)的需求下降時(shí)，房地產(chǎn)所有者、承租人、租戶往往寧愿持有手中的房地產(chǎn)相當(dāng)一段時(shí)期，而不愿降價(jià)出售或低價(jià)轉(zhuǎn)租或放棄它們，這就會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來房地產(chǎn)蕭條期的損失風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和個(gè)別性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)上的出售者或出租者具有一定的壟斷性。占據(jù)優(yōu)越或獨(dú)特地理位置的房地產(chǎn)業(yè)主，依據(jù)其壟斷地位往往會(huì)以大大高出實(shí)際水平的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出售或出租其房地產(chǎn)商品，這將使投資者面臨著如果要購(gòu)買，則要冒支付高價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，若放棄，就會(huì)冒損失獲取高額利潤(rùn)機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容與作用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)，其中一個(gè)重要的目的就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)合理的競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，投資者在投資決策時(shí)必須考慮經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的后果，這就要求在制定方案的過程中考慮一些不確定因素對(duì)決策的影響，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。作為投資決策依據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)分析是建立在分析人員對(duì)將來事件所作的預(yù)測(cè)與判斷基礎(chǔ)之上的。由于影響方案經(jīng)濟(jì)效果的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，資源條件，技術(shù)發(fā)展情況等因素未來的變化帶有不確定性，加上預(yù)測(cè)水平和工作條件的局限性等，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)不可避免地會(huì)有誤差。這將使方案的經(jīng)濟(jì)效果實(shí)際值可能偏離預(yù)期值，從而給投資者和經(jīng)營(yíng)者帶來風(fēng)險(xiǎn)。為盡量減小這種風(fēng)險(xiǎn)，我們需要了解各種外部條件發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，需要了解投資方案對(duì)