我國房地產(chǎn)融資渠道

中國房地產(chǎn)融資渠道、融資產(chǎn)品及實務方法一 、地產(chǎn)公司融資渠道概覽融資渠道1：融資渠道2：融資渠道3：二、常見的融資產(chǎn)品模型及其投資范圍、投資限制（一）銀行融資1.銀行貸款（1）自營貸款（2）委托貸款A.委托貸款屬于金融機構的中間業(yè)務，既不反應在資產(chǎn)負債表內，也不包含在金融管理部門定義的各項貸款中，受到監(jiān)管的力度較小，不會占用銀行的表內額度，但是，委貸的不良率也會涉及到對銀行的業(yè)績考核。B.費率：3,0.5,0.8，工農(nóng)中建委貸費率相對高。C.委貸的抵押登記問題一般而言，多數(shù)地房地產(chǎn)登記部門僅接受銀行業(yè)金融機構登記為土地或在建工程的抵押權人，所以，一般將房產(chǎn)抵押在銀行或信托名下。但，在訴訟技巧上，被告可以通過提管轄權異議的方式，拖延訴訟時間。D.訴訟主體資格問題根據(jù)最高人民法院關于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復（法復19966號）“在履行委托貸款協(xié)議過程中，由于借款人不按期歸還貸款而發(fā)生糾紛的，貸款人（受托人）可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的受托人為被告、以借款人為第三人向人民法院提起訴訟。”2013年最高法一例判決“山東啟德置業(yè)有限公司與山東鑫海投資有限公司等委托貸款糾紛上訴案（2012）民二終字第131號，認為如果委托人、貸款人（受托人）與借款人之間沒有關于回收貸款權利由誰行使的特殊約定，則委托人有權依據(jù)合同法的規(guī)定直接起訴借款人?！睂嵺`中，多數(shù)銀行會在其制定的委貸合同中直接約定“對于借款人違反本合同約定的，委托人有權自行根據(jù)實際需要直接對借款人提起訴訟或仲裁”。（3）跨境貸款前海人民幣跨境貸款、內保外代A.前海人民幣跨境貸款B.內保外貸（具體參見地產(chǎn)跨境投資、跨境融資、結匯最新政策解讀及實操攻略（上） 定義：境內反擔保人（通常為境外借款人的母公司）向境內金融機構（境內擔保銀行）提出開立備用信用證申請，由境內擔保銀行向境外金融機構（境外貸款行）開立備用信用證，為境外借款人提供融資。 交易結構圖： 結構分解：（a）擔保人將現(xiàn)金直接存在境內分行后（或提供其他擔保物），境內分行向境外分行提供保函或者備用信用證，境外分行向借款人提供借款。（b）擔保人和借款人需具備關聯(lián)關系，最好是100%控股。但是，目前事實上有些操作是不存在關聯(lián)關系，通過簽訂代持協(xié)議的方式來產(chǎn)生表面的關聯(lián)關系。（c）匯率風險規(guī)避：遠期鎖匯 補充知識點：境外融資成本舉例：香港：年化3-5個點；臺灣：年化1-2個點；新加坡：年化3-6個點；其中：境外利息：240bp+3個月libor=2.4%+約0.6%=3%；保函費用：低的千分之一（如廈門銀行），高的2%（如工行）服務費：有的銀行無，有的銀行1%-2%資金入境費用（通道費）：1%-5%匯差及鎖匯：匯差按離岸人民幣匯率計算，遠期購匯成本3%左右。2.理財產(chǎn)品根據(jù)客戶風險承受能力不同的分類：補充（1）信托公司集合資金信托計劃管理辦法的合格投資人第六條 前條所稱合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應風險的人：（一）投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產(chǎn)證明的自然人；（三）個人收入在最近3年內每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近3年內每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。（2）銀行理財產(chǎn)品的分類A.按收益類型（來源于網(wǎng)絡資料）B.按投資方向（來源于網(wǎng)絡資料）（二）房地產(chǎn)信托融資補充：賣出回購指信托公司在金融市場上按照回購協(xié)議的約定，先行賣出可以作為回購交易的特定信托資產(chǎn)（國債、股票等），再按固定的價格在到期日從交易對手處買回的經(jīng)濟行為，其本質是交易對手向信托財產(chǎn)融資，屬于為信托財產(chǎn)借入資金。1.資金端分類2.項目端分類補充：（1）關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知（銀監(jiān)通20102號）“結構化信托業(yè)務是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進行收益分配，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益并承擔相應風險的集合資金信托業(yè)務。”（2）集合信托受益權進行拆分轉讓的，受讓人不得為自然人；機構所持有的信托受益權，不得向自然人轉讓或拆分轉讓。限制目的：防止信托受益權轉讓給合格投資者以外的人（三）資管計劃1.基金專戶及其子公司專項資管計劃（1）投資范圍根據(jù)證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定，基金子公司可從事資產(chǎn)證券化業(yè)務。（2）投資限制（3）特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務分類基金公司或者其子公司的專戶理財基金子公司資管業(yè)務也可分為“一對一業(yè)務”和“一對多業(yè)務”，類似于信托計劃中的“單一資金信托計劃”和“集合資金信托計劃”，而個人投資者一般接觸到的是“一對多業(yè)務”。2.券商資管計劃補充：（1）2015年1月16日，中國銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行委托貸款管理辦法(征求意見稿)第十一條明確提出，要求商業(yè)銀行不得接受以“籌集的他人資金”對外發(fā)放委托貸款。按此規(guī)定，大致有三類今后將無法作為委托人發(fā)放委托貸款。一是基金子公司、證券公司發(fā)起設立的資管計劃；二是有限合伙基金；三是契約型私募基金。這三類私募投資機構原有債權投資通常采用銀行委托貸款的模式，對此，銀行委貸的方式被堵，可考慮以下方式解決：A.信托計劃進行委貸：證券公司、基金子公司的資管計劃以及私募基金仍然可以通過嵌套一層信托計劃，認購單一信托計劃并發(fā)放信托貸款的方式將募集的資金向融資方發(fā)放。B.“股+債”的夾層融資：證券公司、基金子公司、基金管理人用資管計劃或基金的少部分投資款受讓持有融資方的部分股權，再將剩余投資款通過向公司提供股東借款的方式注入融資方。C.假股真?zhèn)Ｊ剑和顿Y資金全部用于認購融資方的增資，在融資期間完全成為融資方的股東，并通過安排對賭條款、簽署原股東回購協(xié)議、設置減資安排等方式，在融資期屆滿時實現(xiàn)股權投資的溢價回購或退出。D.收益權轉讓及回購：融資方通過將其自身的收益權以類資產(chǎn)證券化的方式轉讓予資管計劃或私募基金，并同時約定滿足一定期限或條件的情況下，由融資方以約定價格向投資方實現(xiàn)溢價回購的融資安排。（2）結構示意圖（來源于網(wǎng)絡）A.集合資管計劃B.專項資產(chǎn)管理計劃C.定向資產(chǎn)管理計劃3.保險(1)投資范圍、投資限制概覽（2）保險資金投資方式解析 根據(jù)上圖，保險資金的投資方式有如下三種：A.保險資金直接投資B. 保險資金、養(yǎng)老金年金等合格投資者委托保險公司或者是保險資產(chǎn)管理公司進行投資C.募集投資：保險資管公司或保險公司發(fā)起設立保險資管產(chǎn)品，由委托人投資這些產(chǎn)品,最終實現(xiàn)對底層資產(chǎn)的投資 保險資管產(chǎn)品有兩大類A.各種計劃：如基礎設施、債權投資計劃、股權投資計劃、項目支持計劃等;B.組合類保險資管產(chǎn)品：具體分為定向產(chǎn)品和集合產(chǎn)品4.期貨（四）地產(chǎn)基金1.投資范圍及投資限制投資范圍：根據(jù)私募投資基金監(jiān)督管理辦法的規(guī)定，“私募基金財產(chǎn)的投資包括買賣股票、股權、債券、期貨、期權、基金份額及投資合同約定的其他投資標的?！彼侥蓟鹂赏顿Y新三板企業(yè)，但需穿透核查人數(shù)。投資限制：私募基金債權投資受限，目前通過銀行委貸進行債權投資也存在一定的難度，但仍可通過信托進行債權投資。2.地產(chǎn)基金的基本結構及幾種常見的嵌套結構（五）其他注意事項1.關聯(lián)交易禁止事項2.穿透核查要求（1）投資人不得違規(guī)匯集他人資金購買信托產(chǎn)品；（2）投資新三板掛牌前股權投資而言，信托計劃和有限合伙私募基金可以投資但需要穿透識別準掛牌企業(yè)的人數(shù)；（3）以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過匯集多數(shù)投資者的資金直接或者間接投資于私募基金的，需穿透核查。三、資管產(chǎn)品嵌套組合規(guī)則（一）銀信合作傳統(tǒng)銀信合作模式目的在于將信貸資產(chǎn)移出表內，隱藏貸款規(guī)模為避免商業(yè)銀行借助銀信合作業(yè)務將信貸資產(chǎn)移出表內，隱藏貸款規(guī)模，自2009年開始，銀監(jiān)會下發(fā)了一系列規(guī)范銀信合作業(yè)務的通知（銀監(jiān)發(fā)2009111號、銀監(jiān)發(fā)201072號和銀監(jiān)發(fā)20117號），銀信合作業(yè)務逐漸被叫停?！般y信理財合作業(yè)務”界定為“商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為”，即信托計劃委托人僅限定為商業(yè)銀行，以第三方非銀行機構為主體發(fā)起設立信托計劃的操作模式（如券商資管）則不在監(jiān)管范圍之內；其次，要求將理財資金通過信托計劃發(fā)放信托貸款、受讓信貸資產(chǎn)和票據(jù)資產(chǎn)三類表外資產(chǎn)轉入表內，而銀行受讓信托受益權并不在上述要求轉表的資產(chǎn)范圍之內。在傳統(tǒng)銀信合作產(chǎn)品中引入更多的過橋方和改變理財計劃投資標的設計形成了銀行對銀信合作規(guī)定的監(jiān)管套利。（二）銀證信合作1.銀證信合作信托受益權轉讓，對禁股令的變通，實現(xiàn)避饒監(jiān)管套利案例背景：甲公司為A 銀行的高端授信客戶，甲公司向A銀行申請28 億元人民幣貸款。A 銀行決定滿足其資金需求，但A銀行的貸款總量不足300 億元。A銀行的放貸的考量：（a）商業(yè)銀行風險監(jiān)管核心指標（試行）規(guī)定：“單一客戶貸款集中度為最大一家客戶貸款總額與資本凈額之比，不應高于10%?！盇銀行若直接放貸28億元，則觸犯該紅線；（b）貸款資產(chǎn)的風險權重高，直接發(fā)放貸款將大幅降低資本充足率；（c）表內貸款移至表外的需要，實現(xiàn)避饒監(jiān)管套利；各方角色：A 銀行：形式上投資，實際上貸款；B 銀行：形式上理財，實際上過橋；券商：形式上資產(chǎn)管理，實際上過橋；信托公司：形式上信托，實際上過橋甲公司：形式上使用信托資金，實際上使用銀行資金。補充：規(guī)避監(jiān)管套利的方式（1）買入返售模式A.過橋企業(yè)與信托公司簽訂資金信托合同，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信托貸款，過橋企業(yè)獲得信托受益權。B.過橋企業(yè)與銀行A、銀行B簽訂三方合作協(xié)議，約定將信托受益權轉讓給銀行A，銀行B以買入返售方式買入銀行A的信托受益權，銀行A承諾在信托受益權到期前無條件回購；該模式下，銀行A為信托貸款的出資方。（2）銀行理財計劃對接過橋企業(yè)模式A.過橋企業(yè)與信托公司簽訂資金信托合同，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信托貸款，過橋企業(yè)獲得信托受益權；B.過橋企業(yè)將信托受益權轉讓給銀行A，A將該信托受益權包裝成保本型理財產(chǎn)品；C.銀行B與銀行A簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，購買銀行A發(fā)行的上述保本理財產(chǎn)品。在該模式下，銀行A為過橋方，銀行B是信托貸款的實際出資方。（3）銀行理財計劃對接融資企業(yè)A.融資企業(yè)將自有財產(chǎn)權（如正在出租的商業(yè)物業(yè)）委托給信托公司，設立受益人是自身的財產(chǎn)權信托計劃;B.銀行成立理財產(chǎn)品，向個人或機構投資者募集資金用于購買融資企業(yè)的信托受益權。2.銀證信合作委托貸款，對資管計劃不得放貸的變通（三）銀證合作目前監(jiān)管要求：A.銀行理財?shù)那短滋颖芑蛘哒{劑監(jiān)管指標,銀行自營可以購買另一家銀行的理財，但銀行理財不能購買其他銀行的理財。B.銀行理財嵌套其他資管計劃目前無明確限制。監(jiān)管趨勢：（1）根據(jù)商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)，有放開銀行理財產(chǎn)品嵌套趨勢。（2）未來可能禁止非標銀行理財嵌套除信托外的其他資管計劃。非標銀行理財產(chǎn)品+信托計劃投資非標：允許非標銀行理財產(chǎn)品+信托計劃外的資管投資非標：禁止補充：A.非標準化債權資產(chǎn)是指未在銀行間市場或者證券交易所市場交易的債權性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受(收)益權、帶回購條款的股權性融資等。B.商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)第三十九條(特定目的載體投資要求)商業(yè)銀行理財產(chǎn)品投資特定目的載體的，應當符合以下要求：“(四)所投資的特定目的載體不得直接或間接投資于非標準化債權資產(chǎn)，符合銀監(jiān)會關于銀信理財合作業(yè)務相關監(jiān)管規(guī)定的信托公司發(fā)行的信托投資計劃除外；前款所稱特定目的載體包括但不限于其他商業(yè)銀行理財產(chǎn)品、信托投資計劃、除貨幣市場基金和債券型基金之外的證券投資基金、證券公司及其子公司資產(chǎn)管理計劃、基金管理公司及其子公司資產(chǎn)管理計劃、期貨公司及其子公司資產(chǎn)管理計劃和保險業(yè)資產(chǎn)管理機構資產(chǎn)管理產(chǎn)品等。”1.銀行+券商定向資管計劃（1）禁止性規(guī)定A.禁止分公司、營業(yè)部獨立開展定向資產(chǎn)管理業(yè)務；B.禁止開展資金池業(yè)務；C.禁止將委托資金投資于高污染、高能耗等國家禁止投資的行業(yè)；D.對合作銀行要求最近一年年末資產(chǎn)規(guī)模不低于300億元，且資本充足率不低于10%；（2）銀行+券商定向資管計劃的具體模式：信托收益權轉讓業(yè)務；信貸資產(chǎn)收益權轉讓業(yè)務；票據(jù)業(yè)務；委托貸款業(yè)務；信托貸款業(yè)務；轉存業(yè)務；福費廷業(yè)務。以下為幾種模式的列舉：2.銀行理財產(chǎn)品+券商資管計劃（四）銀基合作（1）銀行表內資產(chǎn)表外化銀行理財產(chǎn)品+基金子公司專項資管計劃購買自有信貸資產(chǎn)（2）銀行表內資產(chǎn)表外化銀行理財產(chǎn)品+信托計劃+基金子公司專項資管計劃購買他行的信貸資產(chǎn)并回售（五）信基合作（詳見上文地產(chǎn)基金部分）（六）券商資管產(chǎn)品1.券商資管內部投資問題：2.券商資管+基金資管/信托計劃3.變通規(guī)則（見上文結構圖）（1）券商資管+信托放貸（2）券商專項資管通過資產(chǎn)收益權售后回購變相放貸（3）通過集合信托計劃對接券商定向資管的方式來間接實現(xiàn)拆分轉讓定向資管收益權（七）其他金融產(chǎn)品的嵌套問題1.基+證/信2.信+證/基/信3.期貨資管和券商、基金、信托相互投資4.保險資產(chǎn)管理計劃、信托計劃、銀行理財資產(chǎn)管理計劃、證券公司及其子公司的資產(chǎn)管理計劃、基金公司專戶及其子公司的資產(chǎn)管理計劃，期貨公司及其子公司的資產(chǎn)管理計劃、契約性私募基金+私募基金私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法下列投資