地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修金結(jié)算管理操作指引

地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修金結(jié)算管理操作指引一、 目的質(zhì)量保修金是指工程竣工驗收后從應(yīng)付建設(shè)工程款中預(yù)留的用于保修期限和保修范圍內(nèi)質(zhì)量缺陷維修的資金，其目的是為確保建設(shè)工程保修所需資金的及時到位，是約束施工單位履行保修義務(wù)的一項保證措施。通常辦理保修金結(jié)算的主體是地產(chǎn)公司和對應(yīng)的承包人，但根據(jù)集團中國海外發(fā)展有限公司開發(fā)項目移交物業(yè)驗收管理辦法試行規(guī)定，物業(yè)公司在其中也有相應(yīng)的權(quán)責。因此編制本指引，對物業(yè)公司加強保修金結(jié)算管理進行統(tǒng)一和規(guī)范，共同維護中海品牌的良性、可持續(xù)發(fā)展。二、 適用范圍本指引適用于中海物業(yè)參與中海發(fā)展開發(fā)的住宅項目建設(shè)工程質(zhì)量保修金結(jié)算管理。三、 流程指引（工作流程圖見附件1）（一） 質(zhì)量保修期約定1、 根據(jù)集團工程質(zhì)量保修協(xié)議規(guī)定，依據(jù)該工程竣工驗收合格的六個月后或以項目集中交付日期為時間節(jié)點，兩者以先滿足條件的為約定保修期的開始日期。1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑工程的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的終身負責制；2） 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、墻面、地下室的防水及防滲漏、管道、水景防滲漏為 五 年； 3） 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 二 年；4） 住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程，為 二 年；5） 供熱及制供冷系統(tǒng)為 二 個采暖期、供冷期；6） 電梯自驗收合格之日起 三十六 個月；7） 其他項目的保修期以雙方合約、國家法規(guī)、地方規(guī)章、行業(yè)規(guī)定等中的有利于用戶方的條款為準。均未約定的，按 二 年計算。（二） 質(zhì)保期結(jié)束前質(zhì)量檢查1、為有效督促承包人及時完成質(zhì)量缺陷整改，在保修期滿前三個月，物業(yè)公司項目管理處應(yīng)組織專業(yè)技術(shù)力量，針對對應(yīng)工程或產(chǎn)品展開一次全面細致的檢查，填寫*系統(tǒng)質(zhì)保到期檢查記錄表，檢查的主要內(nèi)容如下：1） 遺留問題：主要檢查核實入伙前查驗未銷項問題清單所列問題是否完成整改銷項；2） 功能性檢驗：根據(jù)合同或使用說明，檢查測試每種功能是否正常；3） 系統(tǒng)性檢查，細致具體到每個小項，檢查系統(tǒng)的完整性和穩(wěn)定性。2、 如實詳細記錄檢查發(fā)現(xiàn)的問題，檢查結(jié)果匯總整理后，及時與承包人明確具體的整改要求和完成時間，并將檢查結(jié)果報公司業(yè)務(wù)主管部門及地產(chǎn)公司客戶關(guān)系部備案。（三）整改確認及扣款結(jié)算1、 質(zhì)保期正式到期時，由項目所在地業(yè)務(wù)主管部門牽頭組織復查，依據(jù)*系統(tǒng)質(zhì)保到期檢查記錄表記錄問題逐項核對。對于已按要求完成維修的進行核實銷項；仍未維修或維修未達到規(guī)定要求限期整改，到期未整改或不達標的，雙方做好登記確認，原則上采取代工形式整改，并扣除相應(yīng)質(zhì)量保修金。2、 保修金扣除：1） 在質(zhì)保期內(nèi)因承包人未按約定履行保修責任，由物業(yè)公司按規(guī)定采取委托維修或其他方式維修實際發(fā)生的費用，應(yīng)從保修金中扣除；2） 截止質(zhì)保期滿，由于承包人原因仍未完成維修的，按規(guī)定扣除該部分保修金。3） 由物業(yè)公司與承包人協(xié)商，填寫質(zhì)量保修金結(jié)算檢查確認單（附件3）并雙方確認蓋章，明確涉及物業(yè)公司的扣款直接支付到物業(yè)公司賬戶，相關(guān)手續(xù)和證明文件由物業(yè)公司提交地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)主管部門備案，在地產(chǎn)公司支付保修金時不再作扣減。3、 物業(yè)公司應(yīng)加強對保修金結(jié)算管理，嚴格要求承包人按約定履行好各項質(zhì)量保修責任，但不得惡意扣除或截取承包人質(zhì)量保修金；4、 施工單位完成整改或按規(guī)定支付了扣除款項后，各項目管理處方進行質(zhì)保金結(jié)算審批流程。（四）信息化網(wǎng)絡(luò)流程及審批1、完成整改確認和扣款結(jié)算后，由經(jīng)辦人發(fā)起OA網(wǎng)上審批流程，并依次審批。2、信息化網(wǎng)絡(luò)審批流程：1）經(jīng)辦人（通常指管理處工程/環(huán)境/安管主任）發(fā)起，至少應(yīng)包含以下附件：質(zhì)量保修金結(jié)算檢查確認表（附件3）、扣款證明資料（如涉及扣款）；2）項目經(jīng)理審核，審核重點是，核實到期檢查以及整改落實情況，核實扣款收繳情況；3）單筆保修金結(jié)算金額在10萬元以內(nèi)且無扣款項的，由項目所在地物業(yè)分公司（設(shè)置地區(qū)管理中心，由地區(qū)管理中心審批，未設(shè)立地區(qū)管理中心的和二級公司所在地的，由二級公司審批）業(yè)務(wù)主管部門審批；4）單筆保修金結(jié)算金額大于10萬元或涉及扣款項的，由業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導及公司審批（設(shè)置地區(qū)管理中心，有地區(qū)管理中心審批，未設(shè)立地區(qū)管理中心的和二級公司所在地的，由二級公司審批）；5）審批完成后，經(jīng)辦人進行文件歸檔，并跟進辦理保修金結(jié)算審批表的簽章手續(xù)。3、完成全部網(wǎng)上流程審批后，驗收簽章確認可以由管理處完成，由“經(jīng)辦人”在保修金結(jié)算審批表實際經(jīng)辦人處簽字，管理處經(jīng)理在“物業(yè)公司負責人”處簽章。四、 注意事項1、 對于地產(chǎn)公司未經(jīng)物業(yè)公司同意，即單方與施工單位或材料設(shè)備供應(yīng)商進行保修金結(jié)算；二級公司或地區(qū)管理中心核實后，應(yīng)函告對應(yīng)地產(chǎn)公司明確其相關(guān)責任，并向業(yè)務(wù)主管部門備案。2、 對于存在遺漏質(zhì)量缺陷問題的，由管理處經(jīng)理督促施工單位或材料設(shè)備供應(yīng)商先行整改后結(jié)算；對于存在重大質(zhì)量問題，且不配合整改的，應(yīng)簽署拒付保修金意見，應(yīng)函告對應(yīng)地產(chǎn)公司明確其相關(guān)責任，并向業(yè)務(wù)主管部門備案。3、 對于保修期間涉及扣款或者應(yīng)從保修金中列支的情況，務(wù)必及時按規(guī)定做好取證，對證明資料做好歸類存檔，并及時與地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)主管部門做好溝通。4、 質(zhì)量保修金作為對施工單位或材料設(shè)備供應(yīng)商履行質(zhì)量保修責任的約束，而物業(yè)公司作為工程或產(chǎn)品的實際使用管理方，應(yīng)強化對質(zhì)量保修金結(jié)算的管理工作。相關(guān)責任人務(wù)必嚴肅認真，實事求是，若出現(xiàn)虛構(gòu)造假隱瞞重大遺留質(zhì)量問題或故意拖延等行為的，將按集團規(guī)定問責相關(guān)責任人。五、 附件附件1：中海物業(yè)質(zhì)量保修金結(jié)算管理流程圖附件2：*系統(tǒng)質(zhì)保到期檢查記錄表附件3：質(zhì)量保修金結(jié)算檢查確認表附件4：保修金結(jié)算審批表附件1：附件2：*系統(tǒng)質(zhì)保到期檢查記錄表項目名稱： 檢查日期： 序號類別檢查項目問題描述檢查人復檢/抽驗結(jié)果復查人附件3：質(zhì)量保修金結(jié)算檢查確認表工程/產(chǎn)品名稱檢查日期客戶單位：接收單位：工程/產(chǎn)品概況序號項目（違約、賠償費用、代工費等）內(nèi)容涉及金額檢查人員：客戶單位 接收單位 是否涉及扣款： 是 (在下一行填寫具體金額) 否1、質(zhì)保期間，物業(yè)公司實際發(fā)生的代工維修和其他費用合計 元（大寫： ）2、質(zhì)保到期后，客戶單位仍未完成整改，實際轉(zhuǎn)由物業(yè)公司承擔維修整改的項目，涉及維修費用合計 元（大寫： ）3、以上兩項費用合計 元（大寫： ），按約定從保修金中扣除，并由客戶單位在 年 月 日前支付給接收單位物業(yè)公司指定賬戶。開戶名稱： 開戶銀行： 賬號： 客戶單位簽字： 接收單位簽字：日期： 日期：注：1、本表作為質(zhì)保到期檢查確認使用，細節(jié)內(nèi)容可用附表陳述。2、雙方簽署后，作為物業(yè)公司審核同意支付保修金的依據(jù)，同時報地產(chǎn)公司備案。附件4：保修金結(jié)算審批表致：根據(jù)我公司承接的【中海 】項目期 合同的結(jié)算協(xié)議書約定，至 年 月 日第 期保修期滿（共 期）。申請返還保修金（結(jié)算價款的5% ）?，F(xiàn)承包人申請退還該筆保修金￥ ，請予批復。（金額大寫：人民幣 佰 拾 萬 千 佰 拾 元 角 分）申請單位： （簽章）：物業(yè)公司意見物業(yè)公司簽章處經(jīng)辦人： 負責人： 客戶關(guān)系部意見經(jīng)辦人： 部門經(jīng)理： 項目部意見經(jīng)辦人： 部門經(jīng)理： 合約管理部意見結(jié)算協(xié)議內(nèi)約定：本期的保修