物業(yè)管理招投標全過程(doc 77頁).doc

全過程物業(yè)管理招投標實務教程一、招標準備階段招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構(gòu)；編制招標文件；確定標底。(一)成立招標機構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責整個招標活動。招標機構(gòu)的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同?？梢娬袠藱C構(gòu)一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。成立招標機構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構(gòu)，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構(gòu)招標。兩種途徑都符合我國招標投標法的規(guī)定，并各有特點。對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構(gòu)，我國招標投標法規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。考慮到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據(jù)自己的實際情況，量力而行。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構(gòu)來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構(gòu)招標也較為適宜。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構(gòu)。其具體的組織機構(gòu)設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。對于招標人委托招標代理機構(gòu)招標，我國招標投標法規(guī)定：“招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)”。采用委托招標代理機構(gòu)招標的最大優(yōu)點在于招標機構(gòu)與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標代理機構(gòu)時應注意以下問題：首先，招標人應根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標代理機構(gòu)給招標人。而且，招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構(gòu)無權(quán)將招標結(jié)果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標代理機構(gòu)招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構(gòu)。其次，招標人應根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構(gòu)進行招標。我國招標投標法對招標代理機構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標代理機構(gòu)所具備的兩個條件：一是代理招標經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標人應根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標。招標人委托招標代理機構(gòu)進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構(gòu)招標的方式。(二)編制招標文件編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內(nèi)容。招標文件是招標機構(gòu)向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù)，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構(gòu)與投標人雙方，以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國招標投標法規(guī)定：“招標文件應當包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：1.投標人須知投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構(gòu)對投標人如何投標的指導性文件，其內(nèi)容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。(1)投標的條件招標文件所以要對投標的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。為了保證投標人的合格性，招標機構(gòu)有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。(2)對投標文件的要求如果說投標的條件側(cè)重于對投標人的要求，則該部分側(cè)重于對投標文件的要求。由于招標機構(gòu)在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。(3)對招標程序的說明由于整個招標過程應體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。招標文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標工作的公正透明。2.合同條款合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準。3.技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)。考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標文件的時間。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標”已屢見不鮮?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵陧椖苛㈨楇A段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。(三)制定標底制定標底是招標的一項重要的準備工作。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底。標底是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。標底定的過高，進入合格范圍內(nèi)的投標人數(shù)量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5以內(nèi)。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構(gòu)制定標底。二、招標實施階段招標實施階段是整個招標過程的實質(zhì)性階段。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。(一)發(fā)布招標公告或投標邀請書我國招標投標法和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內(nèi)容和格式等進行詳細介紹。1.發(fā)布招標公告的渠道發(fā)布招標公告應根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當?shù)那?。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡等其他媒體。一般來說，一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的發(fā)展商務報(evelopmentusiness)；必須實行國內(nèi)公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的中國招標期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在人民日報、中國日報上。對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網(wǎng)絡刊登招標公告。2.發(fā)布招標公告的時間安排為使?jié)撛诘耐稑巳藢φ袠隧椖渴欠裢稑诉M行考慮和有所準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：(1)刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。(2)投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。投標人申請投標得到招標文件準備投標遞交投標書需要有足夠的時間。按照國際慣例，從招標公告發(fā)布之日算起，應讓投標人至少有45天(通常有6090天)來準備投標和遞交標書。3.招標公告的內(nèi)容和格式招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應包括以下內(nèi)容：招標單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；項目名稱；項目地點；項目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等)；招標目的(邀請資格預審還是邀請投標)；項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；購買招標文件的時間、地點和價格；接受標書的最后日期和地點；開標日期、時間和地點；如果需要，規(guī)定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數(shù)和使用語言；B11必要時規(guī)定投標保證金的金額；B12招標單位的地址、電話等聯(lián)系方法。招標公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內(nèi)容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，按照我國招標投標法規(guī)定必須載明。至于投標邀請書的內(nèi)容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。(二)組織資格預審資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少。資格預審是對所有投標人的一項“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪競爭。資格預審可以起到以下作用：首先，資格預審可以減少招標人的費用。因為投標人數(shù)量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。其次，資格預審還可以保證實現(xiàn)招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務狀況及經(jīng)驗為基礎的，防止了一些素質(zhì)較低的投標商以價格進行惡性競爭。此外，資格預審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標，招標人還可以通過資格預審了解投標人對該項目的投標興趣大小。若招標物業(yè)預計投標公司的數(shù)目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數(shù)量較少，則可待投標機構(gòu)已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。1.資格預審的程序資格預審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。資格預審通告的主要內(nèi)容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應不得少于45天。(2)出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內(nèi)容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。(3)評審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構(gòu)組織專家進行評審。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。2.資格預審的內(nèi)容資格預審的重點在于投標人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員及設備能力；投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。(2)申請人的財務狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務情況的預測。(3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等等。對于上述在預審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。3.資格預審的評審方法招標單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數(shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。(三)召開標前會議投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。緊接著，按照國際慣例，招標機構(gòu)通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議。召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。投標人須知中一般要注明標前會議的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人。招標機構(gòu)也可要求投標人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。標前會議通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現(xiàn)場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便。標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應被視為招標文件的組成部分，均應整理成書面文件分發(fā)給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的事。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致之處時，應以會議文件為準。我國招標投標法規(guī)定，招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。最后，招標人應在標前會議上宣布開標日期。另外，參加會議的費用應由各投標人自理。(四)開標、評標與定標開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。招標人或招標機構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經(jīng)過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標。從開始評標到最后定標，一般要經(jīng)過36個月的定標期。在這段時間內(nèi)，招標人或招標機構(gòu)要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質(zhì)量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準。評標工作結(jié)束時，評標委員會通常最后會向招標人篩選出幾個最有競爭力的中標推薦人，由招標人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標人往往通過同時與中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)。經(jīng)過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標。值得注意的是，我國招標投標法規(guī)定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權(quán)拒絕定標，從而取消招標。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外的投標人中選定中標人，否則視作中標無效。三、招標結(jié)束階段招標人在最后選出中標人時，招標工作便進入結(jié)束階段。這一階段最大的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。(一)合同的簽訂我國招標投標法規(guī)定：“招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實際上就是招標人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。在招標與投標中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。1.合同的組成通過招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址。甲方當事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當事人為中標的物業(yè)管理企業(yè)。合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務條款和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細介紹。合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。通常情況下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術(shù)規(guī)格說明及補充修改文件等。合同的格式都由招標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。2.合同的主要條款合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標項目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。本書在下一章還會作詳細介紹。(二)合同的履行合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應承擔的義務的行為，在此特指中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當。如我國招標投標法規(guī)定：“中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預先合同有約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關鍵工作，必須由中標人按要求完成。其次是關于合同履行中的擔保。我國招標投標法規(guī)定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交”。根據(jù)國際慣例，招標文件中通常應規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標人應按照合同的條款和條件，向招標人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10，且通?？捎芍袠巳舜饲斑f交的投標保證金轉(zhuǎn)入，充當履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應以擔保金額足以抵償中標人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些。(三)資料整理與歸檔合同簽訂后，標志著招標工作已經(jīng)結(jié)束，招標人和投標人(這時為中標人)進入一對一的長期契約合同關系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結(jié)束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理。通常這些文件主要包括：招標文件；對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；招標文件附件及圖紙；中標人投標文件及標書；中標后簽訂的承包合同及附件；中標人的履約保證書；與中標人的來往信件；其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務時，要習慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。物業(yè)管理投標程序物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實和迫切的。雖然，由于投標對象物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。一、投標前期工作(一)取得從業(yè)資格正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同。1.從事國內(nèi)投標的資格要求物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標業(yè)務，必須取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和政府頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。首先，按照我國公司法規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖3-2-1。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經(jīng)有關部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖3-2-2。 鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部已于1999年頒布了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法(以下簡稱試行辦法)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。該試行辦法已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格。在該試行辦法出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上。類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50。人員素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬20萬平方米以上。類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30。人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)。三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標準規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬5萬平方米以上。人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上。經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應出臺天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法、天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的試行辦法卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。根據(jù)該試行辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。物業(yè)管理企業(yè)應當按照試行辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。試行辦法還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標準的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。資質(zhì)等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展。2.參與國際投標應履行的手續(xù)物業(yè)管理公司參與國際投標，應根據(jù)招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。(1)注冊在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊后經(jīng)該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關投標工作。由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：公司章程。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國實行公司法時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。營業(yè)執(zhí)照。國內(nèi)投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。關于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。資產(chǎn)負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務狀況及經(jīng)營管理水平。曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質(zhì)量等。辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。(2)選擇代理人物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。當然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：業(yè)務咨詢。代理人應當利用其在當?shù)貜V泛的社會關系與以往經(jīng)驗向投標公司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當?shù)胤?、?jīng)濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。業(yè)務代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本。矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉展局猩髦剡x擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務，因此衡量其能力應首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎。技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：a.察看公司以往在合同任務實施過程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說明材料。.調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類似地區(qū)承擔類似物業(yè)項目情況。c.審查將要從事該項目的所有工作人員的經(jīng)驗和資歷。.了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構(gòu)及政府機構(gòu)打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有：a.考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄。.考查被提名的項目經(jīng)理以往業(yè)績成就紀錄。c.詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見。.判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎。資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的技術(shù)標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準：a.考查被提名參加該項目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力。.詢問代理公司在提供服務過程中對各參加者職責委派所作出的安排，及其對自己應承擔義務的了解。c.調(diào)查該公司的聲譽及財力狀況。職業(yè)獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術(shù)與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益。取費合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考FIDI合同條款建議的取費標準。執(zhí)業(yè)誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。在考察了以上條件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內(nèi)容的復雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：確定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內(nèi)容進行分類。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。資格預審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。分析預選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出35家候選公司。條件商議。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術(shù)手段；資源的可利用性。審核排序。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進行排列。接洽談判。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：a.協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務。.簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。c.代理范圍，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍。.代理物業(yè)名稱及代理期限。e.代理雙方的義務和職責。這應當是合同的主要部分。代理人可能承擔的義務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調(diào)委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。.代理費及其支付辦法。按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。(二)籌措資金物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等。(2)接受資信審查。(3)取得貸款擔保。(4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。(三)收集招標物業(yè)相關資料招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。公司可能的資料來源大致有以下幾個方面：(1)報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。(2)網(wǎng)絡傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多