2012年房地產估價師考試理論與方法預測試題及答案(1).doc

青年人網房地產估價師考試頻道：/Constructs/fj/ 2012年房地產估價師考試理論與方法預測試題及答案(1)一、單項選擇題1非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個（）稱呼。A概括性B描述性C理論性D準確性 2下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是（）。A出租的房地產B自用的房地產C餐飲的房地產D營業(yè)的房地產 3房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業(yè)時應以（）為前提來進行工作。A公正B公平C公開D估價對象的合法權益 4現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A建筑技術B土地權利設置C相鄰關系D土地使用管制 5在房地產權利中，屬于用益物權的是（）。A自物權B劃拔土地使用權C抵押權D租賃權 6某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價（）萬元。A78B882C1210D1272 7某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為（）元/m2。A4400B4409C4445D4455 8不是影響房地產價格的區(qū)位因素是（）。A位置B交通C人文D環(huán)境 9同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是（）。A富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B完全彈性、單一彈性、完全無彈性C完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D富有彈性、單一彈性、完全無彈性 10現(xiàn)實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（）。A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量B存量+新開發(fā)量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量D存量+新增竣工量-拆毀量 11市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A1.05B0.98C0.95D1.03 12征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括（）。A征地管理費B耕地占用稅C安置補助費D耕地開墾費 13建筑物的（）等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。A體量B結構C設施D層高 14某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為（）元/m2。A3401.36B3398.64C3538.78D3266.67 15報酬率為（）與所投入的資本的比率。A凈收益B投資回收C投資回報D收益 16某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（）元/m2。A2427B2500C2575D2632 17下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是（）。A建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數B建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數C建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等D建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數 18某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是（）年。A37B40C60D63 19因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。A自然折舊B物質折舊C功能折舊D經濟折舊 20通常房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數為（）。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D開發(fā)完成后的房地產價值 21下面對假設開發(fā)法適用條件的表述最為準確的是（）。A新開發(fā)房地產項目B用于出售用途的房地產項目C具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產D用于投資或再開發(fā)的房地產 22長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（）和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。A指數平滑分析B趨勢擬合分析C時間序列分析D相關分析 23開發(fā)經營期的起點是假設的（）。A開工日期B取得估價對象的日期C取得待開發(fā)土地的日期D開始出售開發(fā)完成后的房地產的日期 24有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為（）萬元(收益可視為無限年)。A30B40C50D60 25某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。A1700B2000C2100D2400 26臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為（）。A交易情況修正B交易日期調整C房地產狀況調整D區(qū)域因素調整 27從事房地產估價，首先要有房地產（）。A估價業(yè)務B估價目的C估價對象D估價程序 28某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為（）萬元。A222.76B224.67C268.67D298.33 29資本化率構成中，流動性補償的流動性是指（）。A房地產開發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度B估價對象房地產變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C估價對象房地產帶來凈收益的速度D房地產開發(fā)企業(yè)流動資金周轉的速度 30在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為（）。A18%B20%C15%D25% 31下列關于路線價法中，不正確的是（）。A路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理B路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價C運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊D路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格 32某宗面積為5000m2的房地產開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為（）萬元。A824B864C882D904 33某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2% 34影響房地產價格的環(huán)境因素不包括（）。A大氣環(huán)境B聲覺環(huán)境C衛(wèi)生環(huán)境D治安環(huán)境 35在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A社會因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素 二、多項選擇題1不同的估價目的將影響估價結果，是因為（）。A估價目的不同，估價對象的范圍可能不同B估價委托機構的不同，估價的性質可能不同C估價時點的不同，估價方法也可能不同D估價時點的不同，評估的價值類型可能不同E估價依據不同，估價應考慮的因素可能不同 2建筑物區(qū)分所有權包括（）等。A按份共有所有權B專有部分所有權C共同關系成員權D共用部分持份權E長期使用和租賃 3房地產的最高最佳使用狀態(tài)應該包括（）。A最佳區(qū)位B最佳規(guī)模C最佳用途D最佳集約度E最佳收益 4在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有（）。A農用地改為非農建設用地B在寫字樓旁新建大型游樂場C住宅區(qū)道路禁止貨車通行D在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E常常遭受洪水威脅 5估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括（）。A實地查勘記錄B委托人名片C估價項目來源和接洽情況D估價中的不同意見E估價報告定稿之前的重大調整或修改意見 6以下說法滿足最高最佳使用的條件有（）。A法律上許可B技術上可能C價值最大化D權益上允許E經濟上可行 7房地產價格構成中的開發(fā)成本包括（）。A取得土地使用權時的出讓金或轉讓金B(yǎng)基礎設施建設費C公共配套設施建設費D勘察設計和前期工程費E管理費 8運用路線價法估價的步驟包括（）等。A調查評估路線價B計算臨街土地的價值C求取可比實例價格D劃分路線價區(qū)段E交易情況修正 9功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。A意外破壞的損毀B市場供給的過量C建筑設計的缺陷D人們消費觀念的改變E周圍環(huán)境條件惡化 10下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。A估價上的折舊與會計上的折舊有本質區(qū)別B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構建價格與市場價值之間的差額E建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊 11在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于（）。A房地產具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B將預期原理作為理論依據C正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式D正確量化了已經獲得的收益和風險E正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值 12在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括（）。A形狀相似B在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段C面積接近D地塊相連E可及性相當 13房地產估價所評估的是房地產的（）。A投資價值B賬面價值C市場價值D使用價值E交換價值 14直接資本化法的優(yōu)點不包括（）。A不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎C每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率E資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況 15房地產估價中，估價方法的選擇，是由（）綜合決定的。A估價對象的房地產類型B估價方法適用的對象和條件C估價人員的技術水平D委托人的特殊要求E所收集到的資料的數量和質量 三、判斷題1估價假設是指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。（）2房地產價格通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。（）3現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市拆遷房屋估價不應采用公開市場價值。（）4就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值。（）5在市場法估價中，可比實例的房地產狀況，應該是可比實例房地產在待估房地產的估價時點下的房地產狀況。（）6在同一地區(qū)、同一時期的房地產，其資本化率相同。（）7在土地的基礎設施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價格可能低于“五通一平”的土地價格。（）8建筑物的經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計人。（）9對于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產，也可以適用假設開發(fā)法。（）10實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。（）11