唐山京唐港市場調(diào)查報(bào)告.doc

唐山京唐港市場調(diào)查報(bào)告1.區(qū)域概況1.1海港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域位置圖1.2區(qū)域概況京唐港（原名唐山港）位于唐山市東南80公里處的唐山海港開發(fā)區(qū)境內(nèi)， 渤海灣北岸。陸上距北京市230公里，海上距上海港669海里，香港1360海里，距日本長崎港680海里，韓國仁川港400海里。位環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，是大北京戰(zhàn)略的重要組成部分，是國家確定的沿海重要港口。河北省一號工程，唐山市以港興市對外開放的龍頭項(xiàng)目。早在1919年，孫中山先生在建國方略中就提出要在此地建設(shè)“與紐約等大”、“為世界貿(mào)易之通路”的“北方大港”。1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)過15 年的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，港口規(guī)模不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，目前已經(jīng)擁有了良好的環(huán)境和競爭的平臺。“十五”以來，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度保持在年均40%以上，具備了河北省中等縣的經(jīng)濟(jì)水平。2007年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值43.7億元，同比增長29.9；工業(yè)銷售收入完成104億元，增長21.6；財(cái)政收入完成9.5億元，增長39.7；出口創(chuàng)匯完成8004萬美元，增長12.6；實(shí)際利用外資2071萬美元，占年目標(biāo)的103.6；實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資39億元，增長13.7；固定資產(chǎn)投資完成50.2億元，增長15.1。截至目前，區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)近500家，項(xiàng)目總投資500多億元，開工建設(shè)項(xiàng)目210個，竣工項(xiàng)目150個，累計(jì)完成投資近300億元。西班牙德佳德斯公司、德國蒂森克虜勃等世界500強(qiáng)企業(yè)以及中冶集團(tuán)、中材建設(shè)、中鋼集團(tuán)、中國地煤等一批國內(nèi)知名企業(yè)來開發(fā)區(qū)投資興業(yè)。大唐王灘電廠、唐山佳華煤化工、中潤精煤焦化、恒通精密薄板等一批立區(qū)興市項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，區(qū)內(nèi)初步形成了煤化工、精品鋼、電力能源、陶瓷建材、裝備制造、倉儲物流等產(chǎn)業(yè)雛形。1.4區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域投資引力日益凸現(xiàn)，大量資本涌入，開發(fā)區(qū)加速發(fā)展的優(yōu)勢日益凸現(xiàn)。1.4.1區(qū)域優(yōu)勢京唐港地處京津唐一級經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)之中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，國家重點(diǎn)開放開發(fā)地區(qū)。其地理位置正是溝通華北、東北和西北地區(qū)的最近出?？冢晨勘本?、天津、唐山、承德、張家口等座工業(yè)城市，占據(jù)華北與東北的交通咽喉地帶，上能同京九鐵路、京滬鐵路、京廣鐵路交通大動脈相連，下能同京哈鐵路、京承鐵路、京包鐵路歐亞大通道相連結(jié)。腹地廣闊，貨源充足，交通便捷。直接經(jīng)濟(jì)腹地唐山是中國重要的能源、原材料基地和多種農(nóng)副產(chǎn)品富集地區(qū)，已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品十大支柱產(chǎn)業(yè)，又是溝通東北及華北的商品集散地和運(yùn)輸要道，每年有大量的內(nèi)外運(yùn)貨物。間接經(jīng)濟(jì)腹地可覆蓋河北、北京、山西、寧夏、內(nèi)蒙古和陜西等地。1.4.2港口交通優(yōu)勢作為河北省唯一一個綜合性港口，京唐港區(qū)已建成1.5 10萬噸級泊位28個，貨種涵蓋煤炭、水泥、鋼材、礦石、原鹽、純堿、液化石油氣、集裝箱、散件雜等十多大類數(shù)十個品種，航線通達(dá)40多個國家（地區(qū)）、90多個港口。2007年全年完成貨物吞吐量4750萬噸，吞吐量排名位居全國沿海港口第18位，外貿(mào)貨物吞吐量排名第16位，京唐港首次躋身中國交通百強(qiáng)企業(yè)。京唐港區(qū)已成為拉動開發(fā)區(qū)乃至唐山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。與港口相配套，唐港鐵路、環(huán)渤海公路、唐港高速、沿海高速與大秦鐵路、京秦鐵路、京沈高速、唐津高速等國家交通運(yùn)輸動脈緊緊相連，使開發(fā)區(qū)形成了便捷的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。1.4.3土地資源優(yōu)勢規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)不占耕地，不占良田，無需拆遷，符合國家鼓勵開發(fā)的條件，這種獨(dú)特的土地資源優(yōu)勢為開發(fā)區(qū)今后發(fā)展帶來了巨大的競爭力。區(qū)內(nèi)已建成了“九縱七橫”長達(dá)60多公里、貫通全區(qū)的道路網(wǎng)絡(luò)，在10平方公里的建成區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“九通一平”，22萬伏變電站已并網(wǎng)供電，投資2.68億元的二期供水工程正在加緊施工，區(qū)內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、賓館等服務(wù)機(jī)構(gòu)配套齊全，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35 %，人均公共綠地達(dá)到18平方米，開發(fā)區(qū)大發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施框架已經(jīng)形成。1.5人口及收入水平由于流動人口數(shù)量大，當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模比較模糊。據(jù)了解三年前當(dāng)?shù)厝丝诮y(tǒng)計(jì)常住人口為5000人；目前當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诩傲鲃尤丝诳偭考s為6萬。由于外來人口數(shù)量居多，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平相對較高，所以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工待遇水平也比較高，服務(wù)企業(yè)員工月工資約10001500元。2.房地產(chǎn)市現(xiàn)狀2.1現(xiàn)階段市場發(fā)展特征隨著城市發(fā)展的不斷提速，政府城市建設(shè)力度不斷增強(qiáng)、城市基礎(chǔ)配套的不斷完善，使整個城市的綜合競爭實(shí)力有了大幅增長，這一切都對房地產(chǎn)市場有極大的促進(jìn)，由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展迅速、城市常居人口不斷攀升，使整個城市的發(fā)展進(jìn)入了良性循環(huán)。 當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場區(qū)域劃分比較明顯，由南到北餐飲賓館、商貿(mào)及原住區(qū)、新開發(fā)住宅小區(qū)呈線性走向分布。 住宅開發(fā)為近期開發(fā)重點(diǎn)，商服開發(fā)相對不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡。商業(yè)賓館多為早期建筑，或閑置商業(yè)樓裝修改造，在規(guī)模及配套方面落后；辦公樓市場空白，僅部分早期來港辦公企業(yè)自建使用或購買住宅沿街底商辦公。 西北區(qū)域成為近期地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。一方面由于港口東南臨近港口，為港口工業(yè)區(qū)首鋼、幾大焦化廠落戶于此，可開發(fā)用地有限；另一方面西北地域廣闊，可拓展土地空間大、便于規(guī)劃無需拆遷開發(fā)難度相對較小。 規(guī)模性大盤角逐市場，產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升。目前在售項(xiàng)目基本為百畝大盤，小高層在市場露面，各項(xiàng)目注重社區(qū)規(guī)劃，建筑單體外立面設(shè)計(jì)、色調(diào)搭配及建筑細(xì)部構(gòu)造均比較新穎，并且在售項(xiàng)目中全部設(shè)置有會所。2.2住宅部分整體市場概述隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的快速發(fā)展，京唐港作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域重要港口，其經(jīng)濟(jì)價值已為各方所認(rèn)可。伴隨幾大焦化廠、首鋼等大型企業(yè)的搬遷，地區(qū)人口快速集聚，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來了新的增長極。同時作濱海旅游港口，近年來港旅游人數(shù)逐年增加，帶動當(dāng)?shù)刭e館及餐飲市場快速發(fā)展。04年以來京唐港投資價值凸現(xiàn)，大量資金涌入、規(guī)?；谢_發(fā)拉開序 幕。由于當(dāng)?shù)匾?guī)劃區(qū)項(xiàng)目建設(shè)不占耕地、不占良田、無需拆遷的獨(dú)特土地資源優(yōu)勢，符合國家鼓勵開發(fā)的條件，為地區(qū)帶來了巨大的競爭力。部分本土企業(yè)開始大規(guī)模圈地同時產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、配套、服務(wù)環(huán)境開始提升新的開發(fā)理念在本地快速蔓延。整體市場客群情況整體市場投資比例較大，從目前在售項(xiàng)目狀況來看，個人消費(fèi)為主體與約占到整體購房比例的90%，團(tuán)購約占到約10%。個人消費(fèi)中投資比例較重，約占到個人消費(fèi)比例的50%，投資客戶主要來自唐山、樂亭、北京區(qū)域，他們看中京唐港的發(fā)展前景；個人消費(fèi)的50%為自用，這部分客戶主要來自于京唐港周邊村鎮(zhèn)及外圍來港務(wù)工人員，購房目的為滿足基本居住需求。 2.3項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析及對比目前市場在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商盛世景苑海安路與海欣街交叉口唐山市昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晨輝 鴻福港盛街與海城路交叉口唐山寶業(yè)集團(tuán)恒通花園港福街路北、港民街路南唐山恒通涂渡板公司海景怡園海安路與港盛街交叉口唐山千秋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上表可以看出目前市場供應(yīng)相對集中，主要集中在城區(qū)西北部。在建項(xiàng)目均為本土企業(yè)開發(fā)，個別為集團(tuán)化公司，前期開發(fā)意圖為解決本企業(yè)員工居住問題后期轉(zhuǎn)為市場化開發(fā)，整體開發(fā)層面較低。2.3.1供應(yīng)量分析供應(yīng)量詳表：單位（萬平米）項(xiàng)目名稱占地規(guī)模總建筑面積容積率盛世景苑170畝221.9晨輝 鴻福190畝191.5恒通花園500畝501.5海景怡園115畝152.0各項(xiàng)目土地規(guī)模均為百畝以上，恒通花園土地規(guī)模較大，但被規(guī)劃路所分割，地塊均為規(guī)劃路所環(huán)繞。各地塊形狀方正，便于規(guī)劃。各項(xiàng)目規(guī)模相對集中，同時由于所處同一區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目優(yōu)勢方面也比較類似，競爭較為激烈。容積率適中。在售項(xiàng)目的容積率都在1.5-2之間，這樣的容積率是建筑密度與居住舒適度之間一個比較合適的平衡點(diǎn)。2.3.2目前在售面積單位：(萬平米)項(xiàng)目名稱建筑面積在售面積在售銷售率未售面積盛世景苑2268016晨輝 鴻福1936016恒通花園50125038海景怡園1546011總計(jì)81各項(xiàng)目均為分期開發(fā)，多數(shù)項(xiàng)目目前處于二期銷售階段，市場產(chǎn)品以多層住宅為主，海景怡園小高層進(jìn)入銷售階段，恒通花園及盛世景苑高層項(xiàng)目預(yù)計(jì)在10月前公開。預(yù)計(jì)在今年下半年至明年上半年，高層產(chǎn)品成為市場主流，產(chǎn)品將發(fā)生形式變化，同類產(chǎn)品同期面市將會加劇市場競爭。2.3.3產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)園林及景觀規(guī)劃盛世景苑多層板樓、高層板塔36 中心噴泉廣場晨輝 鴻福 多層、小高層板樓36 中心景觀廣場 恒通花園 多層、高層板樓、別墅40 中心水景廣場海景怡園 多層、小高層板樓 37 中心景觀廣場 2.3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)通過上表可以看出，各項(xiàng)目采用的樓體類型以多層及小高層板樓為主，因?yàn)樵谀壳暗谋狈绞袌鲋校瑧粜湍媳蓖ㄍ溉允强蛻糨^為關(guān)注的因素。環(huán)境設(shè)計(jì)多是在小區(qū)中建設(shè)一個集中的由鋪裝、噴泉及綠地組成的廣場，樓間進(jìn)行簡單綠化，可以說園林規(guī)劃設(shè)計(jì)還停留在房子加綠地的較低水平，距園林式布局、景觀分布其間、步移景易的景觀住宅還有一定的距離，沒有特色，缺乏沖擊力。2.3.3.2戶型分析目前市場在售產(chǎn)品面積范圍基本集中在70140平米，主要面積段集中在100140平米之間，滿足了投資與居住的多重需求。在售項(xiàng)目中主力戶型為三居，面積基本集中在120-140之間各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相似，均為傳統(tǒng)南北通透戶型。；一居及四居以上產(chǎn)品所占比例較小。早期開發(fā)產(chǎn)品多以滿足基本居住需求為主，在港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速的情況下市場中的高端客群需求呈現(xiàn)加速趨勢，所以市場中目前大面積三居及四居產(chǎn)品銷售速度較快。2.3.3.3小區(qū)配套小區(qū)配套方面都不太完善，各小區(qū)均未設(shè)置幼兒園和小學(xué)，加之當(dāng)前京唐港教育資源相對不足，后期這一問題將會凸顯。各開發(fā)小區(qū)生活配套主要以沿街底商為主，但由于目前各項(xiàng)目沿街底商均為分割產(chǎn)權(quán)銷售，個別企業(yè)購買底商作為辦公經(jīng)營之用，不利于后期租賃經(jīng)營。 各小區(qū)均設(shè)置了會所但會所功能僅限于形式，未能體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次對項(xiàng)目銷售起到推動作用。2.3.4價格及銷售分析項(xiàng)目名稱銷售均價銷售率盛世景苑330080晨輝 鴻福320060恒通花園350050海景怡園310060從上表可以看出，各項(xiàng)目銷售價格比較接近，主要是由于個項(xiàng)目區(qū)域差別不大，產(chǎn)品形式及社區(qū)規(guī)模相近。受地產(chǎn)大勢影響，除08年進(jìn)入銷售階段的晨輝 鴻福小區(qū)外，其他項(xiàng)目07年價格漲幅均在1000元/平米左右。恒通花園，以3500元的價格排在首位，一是由于項(xiàng)目開發(fā)較早、規(guī)模模在各項(xiàng)目中具備一定優(yōu)勢，另一方面該小區(qū)在園林景觀設(shè)計(jì)方面比較出色，同時目前多層住宅為現(xiàn)房銷售，所以銷售價格較高。盛世景苑，一期房屋已經(jīng)交房，二期所剩方源已不多，近期價格未有太多變化，據(jù)了解高層產(chǎn)品于本月底開始銷售，預(yù)計(jì)售價會有小幅上調(diào)。晨輝 鴻福是08年開始銷售的新盤，小區(qū)一期僅銷售5棟多層住宅，價格拉升空間較大。海景怡園銷售價格相對較低，主要原因是客戶反映其樓間距太近不利于采光。整體銷售均價：3352元/平方米目前各項(xiàng)目銷售均價集中在31003500元/平米之間，隨著各項(xiàng)目銷售進(jìn)度、工程形象及各項(xiàng)目的成熟度等各項(xiàng)因素而上下浮動當(dāng)產(chǎn)品在某一方面具有特殊優(yōu)勢時，銷售價格比市場平均價格有一定提高，提高幅度取決于目標(biāo)客群對這一優(yōu)勢的接受程度，從對樣板項(xiàng)目的分析可以看出，目前的優(yōu)勢接受程度為：升值潛力工程進(jìn)度環(huán)境地段（心理因素）價格2.4各項(xiàng)目橫向?qū)Ρ?.4.1各項(xiàng)目基本情況一覽項(xiàng)目名稱盛世景苑晨輝鴻福恒通花園海景怡園項(xiàng)目位置海安路與海欣街交叉口港盛街與海城路交叉口港福街路北、港民街路南海安路與港盛街交叉口占地面積170畝190畝500畝115畝總建面積22195015樓體類型多層板樓、高層板塔多層、小高層板樓多層、高層板樓、別墅 多層、小高層板樓 裝修水平毛坯毛坯毛坯毛坯面積范圍80-14060-15090-16070-140銷售單價33003200350031002.4.1.1盛世景苑盛世景苑，由唐山市昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總占地面積170余畝，總建筑面積22萬平米，整體規(guī)劃建設(shè)30棟住宅建筑形式為板式多層及高層住宅。小區(qū)中心四棟高層圍合處規(guī)劃中心水景廣場。戶型面積范圍80140平米。該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)刂容^高，一方面開發(fā)商介入市場早，早期開發(fā)昌盛賓館在當(dāng)?shù)貦n次較高，顯示開發(fā)商實(shí)力；另一方面項(xiàng)目一期目前已經(jīng)交房，銷售狀況良好，在當(dāng)?shù)鼐哂泻芎玫目诒Ｄ壳霸谑郛a(chǎn)品主要為二期多層，銷售均價3300元/平米，三層最高價3800元/平米，一層帶帶花園產(chǎn)品銷售單價3600元/平米，頂層售價2700元/平米。高層為產(chǎn)品為一梯三戶目前處于認(rèn)購階段，高層產(chǎn)品中包括部分復(fù)式住宅，目前處于誠意金訂購階段，產(chǎn)品及銷售價格均未確定，復(fù)式住宅誠意金20萬/套，高層平層住宅誠意金5萬/套。2.4.1.2晨輝鴻福晨輝鴻福，開發(fā)商晨輝房地產(chǎn)為唐山寶業(yè)集團(tuán)下屬子公司，項(xiàng)目占地規(guī)模190畝共計(jì)開發(fā)住宅樓30棟，采用西班牙建筑風(fēng)格，面積范圍60150平米，由于地塊中心高壓線遷移問題未解決，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏緩慢，目前一期工程僅開發(fā)5棟多層住宅，從3月份項(xiàng)目開始銷售以來目前銷售率達(dá)到60%，剩余產(chǎn)品以100平米二居為主。目前項(xiàng)目銷售均價3200元/平米，三層最高售價3700元/平米，頂層售價2700元/平米，一層帶花園住宅售價3500元/平米。2.4.1.3恒通花園恒通花園，由唐山恒通涂渡板公司投資開發(fā)，項(xiàng)目總占地面積500余畝，地塊被規(guī)劃路分割，目前開發(fā)南區(qū)。項(xiàng)目一期工程主要為企業(yè)內(nèi)部員工購買，基本售完，目前銷售主要為二期多層產(chǎn)品，剩余約300套房源，一期工程已交房入住，二期工程已進(jìn)入外裝階段，高層產(chǎn)品主體也已封頂預(yù)計(jì)本月底開始銷售。項(xiàng)目多層產(chǎn)品面積范圍90160，主力面積偏大，體現(xiàn)了項(xiàng)目檔次定位，高層產(chǎn)品目前未對外公布。開發(fā)商在樓外立面及戶型的采光通風(fēng)方面均有較大突破，該項(xiàng)目在所有戶型設(shè)計(jì)上均實(shí)現(xiàn)了明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)。小區(qū)中心景觀部分規(guī)劃部分聯(lián)排別墅，目前未對外銷售，據(jù)了解內(nèi)部已消化完畢，每平米售價達(dá)10000元。該項(xiàng)目售價在同區(qū)域中最高，銷售均價3500元/平米，三層售價4000元/平米，一方面由于項(xiàng)目為現(xiàn)房，符合操作規(guī)律，同時為項(xiàng)目后期高層提價做好了鋪墊；另一方面項(xiàng)目園林景觀與建筑實(shí)景呈現(xiàn)有說服力。2.4.1.4海景怡園海景怡園，由唐山千秋房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，項(xiàng)目占地115畝，總建筑面積15萬平米，規(guī)劃建設(shè)12棟多層、8棟小高層；小區(qū)8棟小高層建筑圍合處規(guī)劃噴泉景觀廣場；在建筑設(shè)計(jì)上，樓梯外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，采用大面積弧形落地窗，多角度觀景；小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多樣，面積范圍70140平米，滿足投資及自住多種需求。同時小區(qū)內(nèi)建有會所，內(nèi)置棋牌室、健身房、醫(yī)務(wù)室等功能；社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行封閉式關(guān)管理一期多層工程主體已封頂銷售完畢，二期目前還未開工處于認(rèn)購階段，目前項(xiàng)目銷售均價3100元/平米。該項(xiàng)目售價實(shí)行一房一價定價政策，最高價樓層三層售價3490元/平米，頂層售價2300元/平米；項(xiàng)目一層設(shè)計(jì)為儲藏室和車庫，儲藏室售價1500元/平米，車庫售價3220元/平米。小高層產(chǎn)品也已開始認(rèn)購，目前小高層認(rèn)購起價3200元/平米，層加價50元/平米。該項(xiàng)目優(yōu)惠幅度較大，目前最高優(yōu)惠折扣0.95折，據(jù)了解前段時間優(yōu)惠最最高折扣達(dá)0.9折。3.商業(yè)服務(wù)市場作為新型港口開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)資源明顯不足且業(yè)態(tài)整合力度不足、布局零亂，經(jīng)營模式比較落后，缺乏大型商業(yè)配套。城區(qū)南部交通優(yōu)勢明顯，主要集中大型餐飲及賓館，配套商業(yè)相對欠缺。中部商業(yè)聚集區(qū)經(jīng)營以小型超市、便利店、餐飲、小型旅店及其他生活配套商業(yè)為主，150平米門店年租金為5萬元左右。北部新開發(fā)住宅區(qū)域商業(yè)開發(fā)主要以沿街門店為主，分割銷售不利于大型配套商業(yè)進(jìn)駐，對后期整合經(jīng)營存在