第四章：土地制度與土地市場.ppt

4土地制度與土地市場土地制度 從概念上可以作廣義和狹義的兩種界定 廣義的土地制度泛指與土地所有 土地使用 土地管理及土地利用技術(shù)有關(guān)的一切制度 狹義的土地制度是指土地所有 使用與管理的土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的土地法權(quán)制度 從土地制度對土地市場的影響角度考慮 本章討論土地所有制 土地使用制度及其對土地市場的影響作用 4 1 1土地所有制土地所有制是在一定的社會條件下 擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式 是土地制度的核心和基礎(chǔ) 其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權(quán) 4 1 1 1土地所有權(quán) 1 土地所有權(quán)的概念土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn) 是土地所有者所擁有的 受法律保護(hù)的 排他性的專有權(quán)利 土地所有權(quán)的法律形式指國家頒發(fā) 認(rèn)可的保護(hù)土地所有制的法律文件 如契約 土地所有權(quán)證書等 通過這些法律文件 土地所有權(quán)得以明晰 確定 并受到保護(hù) 土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成有土地占有權(quán) 使用權(quán) 收益權(quán)和處分權(quán) 土地占有權(quán) 即依法對土地實(shí)際占有 控制的權(quán)利 土地占有權(quán)是土地所有權(quán)的基礎(chǔ) 只有對土地進(jìn)行了實(shí)際占有 才談得上對土地行使使用 收益 處分和權(quán)利 在時間上分為長期占有和短期占有權(quán) 在空間上 僅指市地 分為地面 空中 地下占有權(quán) 在報償上分為有償和無償占有權(quán) 4 1土地制度 土地使用權(quán) 即依法對土地實(shí)際利用的權(quán)利 土地實(shí)際使用 利用的方式依據(jù)土地所有權(quán)或土地使用權(quán)人的不同要求 目的 以及使用土地的客觀條件而有各種不同的方式 土地使用權(quán)可由所有權(quán)人行使 也可由所有權(quán)人讓渡與他人行使 土地收益權(quán) 即依法收取土地所產(chǎn)生的自然利益 包括法定孳息 和人為利益的權(quán)利 自然利益是指土地?zé)o需人工作用便自然產(chǎn)生的利益 人為利益是指土地經(jīng)人工作用而產(chǎn)生的利益 擁有土地 使用土地就是為了獲取一定的收益 因此 土地收益權(quán)是直接體現(xiàn)土地價值和利用土地的目的的一項(xiàng)重要權(quán)能 土地處分權(quán) 即依法處置土地的權(quán)利 包括對土地占有權(quán) 使用權(quán) 收益權(quán)等的各項(xiàng)權(quán)能的處置 它是土地所有權(quán)中最核心最重要的一項(xiàng)權(quán)能 處置土地的具體方式有出租 出售 贈與 遺贈 典當(dāng) 抵押等 土地占有權(quán) 使用權(quán) 收益權(quán)及處分權(quán)構(gòu)成了土地所有權(quán)權(quán)能的完整結(jié)構(gòu) 一般情況下 這些具體權(quán)能與土地所有權(quán)是緊密不可分的 但在一定條件下 土地所有權(quán)人出于某種目的可以將某些權(quán)能與土地所有權(quán)分離 這種分離 一方面滿足了土地所有權(quán)人不同的目的和需要 并不使其喪失土地所有權(quán) 另一方面它能使土地所有權(quán)中的各項(xiàng)具體權(quán)能得到充分行使 以便充分實(shí)現(xiàn)土地的價值和使用價值 使土地這種寶貴資源盡可能地產(chǎn)生最大的綜合效益 在實(shí)踐中 所有權(quán)與其具體權(quán)能分離的情形主要有 土地所有權(quán)與土地占有權(quán) 使用權(quán) 部分收益權(quán)分離 這是最普遍存在的一種情形 如土地出租 所有權(quán)與收益權(quán)部分或完全分離如在一些西方國家 土地所有者將土地收益中的一部分以稅收形式上繳國家 這實(shí)際上是將部分收益權(quán)讓渡與國家 土地所有權(quán)與部分土地處分權(quán)分離 如在我國以出讓方式取得的土地使用權(quán) 可以將土地使用權(quán)抵押給他人 作為履行某種債務(wù)的擔(dān)保 2 土地所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)移從歷史上看 土地所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)移方式多種多樣 有暴力和非暴力的方式 也有有償和無償?shù)姆绞?有的發(fā)生在國與國之間 也有的發(fā)生在國內(nèi)各地區(qū) 不同種族之間 是人與土地關(guān)系中一個永恒的話題 但不論具體形式如何 從討論問題的角度來看 可以將這些形式進(jìn)行如下劃分 依取得方式分為 原始取得和繼受取得 原始取得是以政府為后盾 強(qiáng)制性地取得土地所有權(quán) 如通過沒收獲取土地等 繼受取得是通過買賣 贈送 繼承等非強(qiáng)制性等方式取得土地所有權(quán) 在允許土地所有權(quán)自由轉(zhuǎn)移的國家里 這是一種經(jīng)常性發(fā)生的土地取得方式 依經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)方式分為 有償取得和無償取得 有償取得的方式主要有購買 征用等 無償取得的方式則有沒收 征收或受贈等 4 1 1 2國外土地所有權(quán)制度 1 美國的土地所有權(quán)制度美國是一個典型的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家 其土地所有制結(jié)構(gòu)具有三種土地所有制形式并存 而以土地私有所有制為主體的混合所有制特點(diǎn) 在全部國土中 私人所有土地占國土面積的58 聯(lián)邦政府所有 即國有土地占32 地方政府 州政府 所有 即所謂的公有土地占10 在美國 無論何種土地所有制下的土地所有權(quán)都是一種比較完備的所有權(quán) 另外 美國的土地所有權(quán)還具有可分割性 即土地所有者可以把其土地的地上所有權(quán)或地下所有權(quán) 比如礦藏的所有權(quán) 單獨(dú)出售 這一點(diǎn)在世界各國當(dāng)中算是比較特殊的 2 英國的土地所有權(quán)制度在英國 從法律意義上講 實(shí)行的是單一的土地英王所有或國家所有制 不存在其他土地所有制 但是 私人和公共部門可以根據(jù)英國法律規(guī)定 通過租借程序而長期地占有和 或 使用國有土地 在英國 持有土地所受的條件限制總稱 土地保有條件 土地持有人所保有的有關(guān)的土地權(quán)利總和 成為產(chǎn)業(yè)權(quán) 產(chǎn)業(yè)權(quán)可以粗略地分為四種 無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán) 限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán) 終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán) 限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán) 即租業(yè)權(quán) 英國的土地雖然在法律上屬于英王 國家 所有 但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人是該土地的永久占有者 只要不違反土地法 土地規(guī)劃或侵犯他人權(quán)利 就可以隨心所欲地占有和使用土地 因此 在實(shí)際生活中這些土地的持有人也往往不嚴(yán)格地被稱為地主 在由私人或公共部門占有的土地當(dāng)中 凡是可以依法無條件繼承或限定繼承或可以終身保有土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的 稱作租賃者獲得了土地的永業(yè)權(quán) 這類土地的保有者通過完全擁有土地權(quán)益的方式而事實(shí)上成為土地的真正所有者 從這個意義上來分析土地所有制形式 有3類 一是中央政府所有的土地即國有土地 二是各級地方政府所有的土地即公有土地 三是個人 法人和政府以外的公共部門所有的土地 按英國統(tǒng)計局1985年的資料 個人所有 法人所有以及政府以外的公共部門所有的土地 即私有土地 占86 4 所以 實(shí)際上 英國的土地所有制結(jié)構(gòu)也是一個三種所有制形式并存 而以土地私人所有制為主的混合式結(jié)構(gòu) 并且 私有制土地的份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了美國和日本等國 日本的土地產(chǎn)權(quán)制度類似于美國 日本的土地所有制結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為土地國有制 土地公有制和土地私人所有制三種土地所有制的組合 其中 國有土地是指中央政府負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 作為國家資產(chǎn)的土地 公有土地是指日本各級地方政府 包括都 道 府縣和市町村等地方政府擁有的土地 私人所有制土地是指個人和法人擁有的土地 從三種所有制土地所占的份額來看 在20世紀(jì)80年代初期 國有土地和公有土地合計約占日本國土面積的35 而私有制土地卻占到了日本國土面積的65 日本的土地所有權(quán)和使用權(quán)均可依照政府土地法規(guī)進(jìn)行交易 無論政府部門還是私人部門使用非自己所有的土地 均須通過購買土地所有權(quán)或租賃方式實(shí)現(xiàn) 但是 比較而言 日本政府對土地的具體使用方向 方式實(shí)行了比較嚴(yán)格的管制和調(diào)控措施 比如 通過征收土地固定資產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)土地的使用方向和使用程度 通過道義勸告形式來促進(jìn)私人空閑地的有效開發(fā)等等 4 1 1 3我國現(xiàn)行土地所有制根據(jù)我國憲法和土地管理法的規(guī)定 中國現(xiàn)行土地所有制為社會主義土地公有制 分為社會主義全民所有制和社會主義勞動群眾集體所有制兩種形式 憲法 第10條規(guī)定 城市的土地屬于國家所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 屬于集體所有 宅基地和自留地 自留山 也屬于集體所有 第9條規(guī)定 礦藏 水流 森林 山嶺 草原 荒地 灘涂等自然資源 都屬于國家所有 即全民所有 由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺 草原 荒地 灘涂除外 土地管理法 第2條規(guī)定 中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制 即全民所有制和勞動群眾集體所有制 第8條規(guī)定 城市市區(qū)的土地屬于國家所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 屬于集體所有 宅基地和自留地 自留山 屬于農(nóng)民集體所有 全面理解和認(rèn)識我國土地所有制 需要把握下列七點(diǎn) 1 全部土地都實(shí)行社會主義公有制 2 土地的社會主義公有制 分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式 3 土地的社會主義全民所有制 具體采取的是國家所有制的形式 由國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地 行使占有 使用 收益 處分等權(quán)利 4 土地的社會主義勞動群眾集體所有制 具體采取的是集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式 由各個集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的全體勞動人民占有屬于各該集體的土地 行使占有 使用 收益 處分等權(quán)利 5 城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有 這里所說的城市 是指國家設(shè)立市建制的城市 不同于某些法規(guī)中的城市含義 例如 1989年公布的 中華人民共和國城市規(guī)劃法 指出 本法所稱城市 是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市 市 鎮(zhèn) 這里所說的市區(qū) 與統(tǒng)計口徑上的市區(qū)含義不同 不包括城市郊區(qū) 中國城市統(tǒng)計年鑒 等使用的市區(qū)一詞 指的是城市行政區(qū)劃內(nèi)除市轄縣以外的區(qū)域 包括城區(qū)和郊區(qū) 6 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 有的屬于國家所有 有的屬于集體所有 除法律規(guī)定屬于國家所有的以外 屬于集體所有 集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有 由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營 管理 已經(jīng)屬于鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的 可以屬于鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 農(nóng)民集體所有 村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的 可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有 4 1 1 4我國土地所有制的建立 1 城市土地所有制的建立解放初期土地所有制的性質(zhì)大致分為公有土地和私有土地 公有土地的形式主要有 交通設(shè)施基地 文化設(shè)施基地 行政 工廠企業(yè)基地及其他一切公共建設(shè)基地 為國家和地方政府所有 私有土地主要有 私人住宅 商店和企業(yè)所占的土地 各種具體土地所有形式包括外國資本家所有 具體的占有者有外國政府 團(tuán)體 私人 教會 房地產(chǎn)商及企業(yè)等 其中教會占有最多 政府機(jī)關(guān)和官僚資本家所有 政府所有 國有 名義上為國家或政府所有 不準(zhǔn)買賣 民族資本家所有 主要有民族資本企業(yè) 大房地產(chǎn)業(yè)主 軍閥 官僚與地主所有 主要是通過購買住宅 經(jīng)營房地產(chǎn)等形式形成 城市個體勞動者 主要為自己占有 并將多余者出租 面對當(dāng)時存在的多樣 復(fù)雜的所有制形式 要建立社會主義的土地公有制 必須要采取不同的政策區(qū)別對待 對于帝國主義 官僚資本主義 國民黨政府 反動分子占有的土地通過無償接管或沒收等方式收為國有 對于資本主義工商業(yè) 私營房地產(chǎn)公司 房地產(chǎn)業(yè)主擁有的土地主要通過贖買的方式收為國有 其中對資本主義工商業(yè) 在改造過程中 隨同工商業(yè)的其他財產(chǎn)一起通過采取清產(chǎn)核資方式收歸國有 其基本做法是國家在法律上沒有取消資本家的土地所有權(quán) 但使其喪失了土地的支配權(quán) 且僅在20年內(nèi)支付財產(chǎn)5 的定息 20年以后 停止付息 所有權(quán)同時取消 變?yōu)閲?對房地產(chǎn)業(yè)主 房地產(chǎn)資本家主要采取兩種處理方法 一種是公私合營 并逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲?另一種是國家經(jīng)租 即由國家進(jìn)行經(jīng)營 并支付所有者租金 一直到1967年停止付息 土地轉(zhuǎn)歸為國有 除此之外 城市非國有土地通過建設(shè)征用轉(zhuǎn)歸為國有 城市其余非國有土地最終在1982年由憲法宣布為國有 1982年以前 城市中仍有少量土地屬于集體和個人所有 據(jù)1982年226個城市統(tǒng)計結(jié)果 約有4 5 的城市土地為私有 數(shù)量雖少 但分散在城市各個地方 給城市建設(shè)和用地規(guī)劃工作帶來一定的困難 所以通過憲法規(guī)定 全部收歸為國有 2 農(nóng)村集體土地所有制的建立解放初期 農(nóng)村土地所有制是以半封建 半殖民地性質(zhì)的土地所有制結(jié)構(gòu)組成 主要形式有地主土地所有 富農(nóng) 農(nóng)民小土地所有及國家土地所有 對這些不同性質(zhì)的土地所有形式 國家采取了區(qū)別對待 分階段處置的方式進(jìn)行改造 首先 對封建的土地私有制通過無償沒收和征收轉(zhuǎn)化為農(nóng)民土地私有 然后 通過農(nóng)業(yè)合作化逐步將農(nóng)民私有轉(zhuǎn)化為勞動群眾集體所有 并最終完成了土地公有化的變革 3 農(nóng)村土地國有制的建立農(nóng)村土地國有制是在建國初期沒收官僚資本及通過城郊土地改革建立的 在城市郊區(qū)主要是通過土地改革 沒收 征收地主 富農(nóng)的土地完成的土地國有化過程 4 其他土地的所有制依據(jù)國家法律規(guī)定 除部分森林和山嶺 草原 荒地 灘涂由法律規(guī)定屬于集體所有以外 礦藏 水流 森林 山嶺 草原 荒地 灘涂等自然資源 都屬于國家所有 即全民所有 4 1 2土地使用制土地使用制是人們在使用土地時所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 由對土地使用的程序 條件和形式的規(guī)定等組成 土地使用制的法律體現(xiàn)是土地使用權(quán) 土地使用權(quán)的法律形式主要有土地使用權(quán)證書及土地使用合同等國家認(rèn)可的法律文件 土地使用制是對土地使用程序 條件和形式的規(guī)定 是土地制度的另一個重要組成部分 土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行占有 使用并取得部分土地收益的權(quán)利 是土地使用制的法律體現(xiàn)形式 在任何一個社會 只要存在土地所有權(quán) 土地的使用從來都不是自由和任意的 在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的情況下 土地所有者和土地使用者都要按照一定的行為規(guī)范來確定雙方的權(quán)利和義務(wù) 而這種行為又要受到國家政權(quán)的干預(yù) 調(diào)節(jié)和必要的限制 在土地私有制下是這樣 在土地公有制下更是如此 4 1 2 1土地使用權(quán)的基本概念 1 土地使用權(quán)在我國 土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)法律 法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定 在法律允許的范圍內(nèi) 對國家和集體所有的土地 享有占有 使用 收益及部分處分的權(quán)利 根據(jù)土地所有權(quán)形式的不同 可以把土地使用權(quán)區(qū)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種類型 國有土地使用權(quán)依據(jù)其獲取方式的不同 可進(jìn)一步細(xì)分為劃撥國有土地使用權(quán) 出讓國有土地使用權(quán) 出租國有土地使用權(quán) 入股國有土地使用權(quán)等類型 集體土地使用權(quán)依據(jù)其用地特點(diǎn)不同 可進(jìn)一步細(xì)分為農(nóng)地土地使用權(quán) 含農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)和 五荒地 拍賣集體土地使用權(quán) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)等類型 2 土地使用權(quán)權(quán)能土地使用權(quán)可分為兩類 一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用 稱為所有權(quán)能的使用權(quán)又稱為所有人的使用權(quán) 另一類是非土地所有人對土地享有的權(quán)利 稱為與所有權(quán)相分離的使用權(quán)限或非所有人的使用權(quán) 前者并不是獨(dú)立的權(quán)利 只是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能 后者是一種獨(dú)立的民事權(quán)利 是與所有權(quán)有關(guān)但獨(dú)立于所有權(quán)的一種財產(chǎn)權(quán)利 在我國由于實(shí)行土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的土地使用制度 因此我們通常所指的土地使用權(quán)是后一種權(quán)利 土地使用權(quán)同樣具有占有 使用 收益和處分四項(xiàng)權(quán)能 土地使用權(quán)是一種他物權(quán)和新型的用物權(quán) 具有派生性 從屬性 直接性 可轉(zhuǎn)讓性和有期性等基本特性 占有權(quán)能 占有是指使用人對土地的占有和利用的權(quán)利 它是產(chǎn)生使用權(quán)的前提和基礎(chǔ) 使用權(quán)能 使用是指使用人對土地的利用和運(yùn)用的權(quán)利 使用必須依照法律和合同的規(guī)定進(jìn)行 如企業(yè)使用土地是利用土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營 則企業(yè)不得擅自把土地改作他用 收益權(quán)能 收益是使用人享有土地地上利益的權(quán)利 即它是基于使用土地而取得的經(jīng)濟(jì)收入 使用人占有土地 取得使用權(quán) 其目的就是經(jīng)營土地 以獲得一定的利益 處分權(quán)能 使用人對土地的處分不同于所有權(quán)人對土地的處分 在非所有人使用權(quán)的情況下 使用人無權(quán)決定土地的最終命運(yùn) 它只能依照法律和合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 所以這里的處分權(quán)是指使用人依照法律和合同規(guī)定轉(zhuǎn)讓使用的權(quán)利 因此 土地使用權(quán)只具有部分處分權(quán) 并且對土地不具有最終處分權(quán) 4 1 2 2國外現(xiàn)行土地使用制同國外現(xiàn)行土地所有制一樣 國外現(xiàn)行土地使用制與我國有所不同 下面簡要介紹俄羅斯 美國 加拿大 新加坡 馬來西亞的土地使用制狀況 可以粗略地將這些國家分為三類來論述 一是俄羅斯 二是美國和加拿大 三是新加坡和馬來西亞 1 俄羅斯聯(lián)邦的土地使用制原蘇聯(lián)的土地屬于國家專有 把土地完全排除在民事流轉(zhuǎn)之外 嚴(yán)禁買賣 出租 在原蘇聯(lián) 任何組織和個人要使用土地 都必須遵循嚴(yán)格的土地使用程序向國家申請 國家則將土地劃撥給使用者無償無限期使用 土地使用者如果不使用土地 不得自行處置 必須交還給國家重新安排使用 原蘇聯(lián) 土地立法綱要 第50條規(guī)定 買賣 抵押 遺贈 贈與 租賃和任意交換地塊以及其他以公開或隱蔽的形式侵犯土地國家所有權(quán)的行為都無效 另外 土地立法綱要 第10條中規(guī)定了提供土地使用的一定程序 因此不按照這種程序占用土地 也被看成是侵犯土地國家所有權(quán)的行為 20世紀(jì)90年代初 蘇聯(lián)解體后 獨(dú)聯(lián)體的許多國家在土地使用制度方面也發(fā)生了巨大變化 俄羅斯聯(lián)邦于1991年成立后逐步開始土地制度改革 過去長期實(shí)行的無償使用制度改為有償使用制度 開放土地市場 允許土地買賣 轉(zhuǎn)移 出租 抵押 交換 入股等 2 美國和加拿大的土地使用制美國所有土地都實(shí)行有償使用 美國法律規(guī)定土地可以買賣和出租 聯(lián)邦政府為了國家和社會公益事業(yè) 興建鐵路 公路及其他設(shè)施需要占用州屬公有土地或私有土地 也要通過交換或購買取得 通訊 輸電 輸油等管線要通過公有土地的地上或地下 都必須向土地管理局申請批準(zhǔn) 并支付租金 在美國 聯(lián)邦公有土地 包括地下礦產(chǎn) 水資源的出賣 出租收入 是僅次于稅收收入的聯(lián)邦政府第二大財政來源 加拿大法律規(guī)定個人對私有土地?fù)碛谐浞肿杂傻闹錂?quán)及繼承權(quán) 私有土地可以自由買賣 且任何個人都可以通過買賣和租賃方式從政府手里獲得新的土地 并通過對所獲土地的投資開發(fā)和轉(zhuǎn)讓來獲得超額利潤 政府使用私有土地必須向私人購買 聯(lián)邦政府因全國性的社會公益事業(yè)建設(shè)需要 有權(quán)征用省公有土地 但必須是有償?shù)?對于省屬公有土地 一般經(jīng)過規(guī)劃后轉(zhuǎn)讓給私人 轉(zhuǎn)讓的方式有三種 土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 即出賣 永久轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 即出租 短期轉(zhuǎn)讓 土地通行權(quán)轉(zhuǎn)讓 即不轉(zhuǎn)讓地表 而出租地下管線埋設(shè)權(quán) 三種都是土地某種權(quán)益的轉(zhuǎn)移 轉(zhuǎn)移通常采用如下四種辦法 由私人申請 招標(biāo) 政府對一些利用經(jīng)濟(jì)價值較高的土地 為發(fā)展社會公益事業(yè) 在指明用途后公開招標(biāo) 私人投資者可以自由參加投標(biāo)競爭 拍賣 政府為了發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)將一些土地公開拍賣 買主直接到土地部門查閱檔案 查找政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的地塊目錄 如地點(diǎn) 用途 若認(rèn)為價格合適 當(dāng)即可以成交 3 新加坡和馬來西亞的土地使用制新加坡的土地使用制度與中國香港類似 土地除少數(shù)歷史遺留的私人永業(yè)權(quán)外 都沒有永業(yè)權(quán) 新加坡的土地使用權(quán)采用有限年期制 它根據(jù)不同性質(zhì)和地區(qū)的用途 規(guī)定不同的使用年限 一般是99年 也有999年的 使用年期的長短 決定該地價格的高低 在使用者得到政府規(guī)定使用年期內(nèi)的土地后 可以自由轉(zhuǎn)讓 買賣 但年期不變 使用年期屆滿 政府即收回土地 地上建筑物也無償歸政府所有 到期后如果要繼續(xù)使用 向政府申請 經(jīng)批準(zhǔn)者可以再獲得一個規(guī)定年限的使用期 但使用者必須再付一筆款項(xiàng)給政府 在馬來西亞 私人要占用 使用政府土地 必須向政府申請 經(jīng)批準(zhǔn)后才能占用 否則在法律上就被視為非法 政府頒發(fā)土地給私人時 發(fā)出的地契有許多種 主要有暫時居住的地契 有限期的地契和永久性的地契三種 4 1 2 3我國現(xiàn)行土地使用制度 1 我國現(xiàn)行城市土地使用制度我國城市土地使用制度經(jīng)過近二十年的改革探索 已經(jīng)形成了一種既能維護(hù)土地公有制 又能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的制度 包含的基本內(nèi)容如下 地使用權(quán)出讓國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者 并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂土地出讓合同 土地使用權(quán)出讓的地塊 用途 年限和其他條件 由市 縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門 房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案 地下的各類自然資源 礦產(chǎn)以及埋藏物 隱藏物和市政公用設(shè)施等 不在土地使用權(quán)有償出讓范圍之內(nèi) 中華人民共和國境內(nèi)外的公司 企業(yè) 其他組織和個人 除法律另有規(guī)定者外 均可依照 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 和 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 的規(guī)定取得土地使用權(quán) 進(jìn)行土地開發(fā) 利用 經(jīng)營 土地使用者開發(fā) 利用 經(jīng)營土地的活動 應(yīng)當(dāng)遵守國家法律 法規(guī)的規(guī)定 并不得損害社會公共利益 土地使用權(quán)出讓的年限 根據(jù)不同行業(yè)和經(jīng)營項(xiàng)目的實(shí)際需要確定 各類用途土地使用權(quán)出讓的最高年限如下 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地50年 綜合或者其他用地50年 土地使用權(quán)期滿時 土地使用者可以申請續(xù)期 需要續(xù)期的 應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 支付土地使用權(quán)出讓金 土地使用者需要改變土地使用出讓合同所規(guī)定的土地用途的 應(yīng)當(dāng)征得市 縣人民政府土地管理部門的同意 并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn) 依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 包括出售 交換與贈與 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā) 利用土地的 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時 土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利 義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán) 其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 其地上建筑物 地上附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓 地上建筑物 其他附著物的所有人或者共有人 享有該建筑物 附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的 市 縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時 市 縣人民政府可以采取必要的措施抑制 土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租 是指土地使用者作為出租人 將土地使用權(quán)隨同地上建筑物 其他附著物租賃給承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行為 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā) 利用土地的 土地使用權(quán)不得出租 土地使用權(quán)出租 出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同 租賃合同不得違背國家法律 法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定 土地使用權(quán)出租后 出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)可以抵押 土地使用權(quán)抵押時 其地上建筑物 其他附著物隨之抵押 地上建筑物 其他附著物抵押時 其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押 土地使用權(quán)抵押 抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同 抵押合同不得違背國家法律 法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定 土地使用權(quán)和地上建筑物 其他附著物抵押 應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記 抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散 破產(chǎn)的 抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律 法規(guī)和抵押合同規(guī)定處分抵押財產(chǎn) 處分抵押財產(chǎn)所得 抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán) 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的 應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記 土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿 提前收回 不履行土地使用權(quán)出讓合同及土地滅失等原因而終止 土地使用權(quán)期滿 續(xù)期的到續(xù)期期滿 土地使用權(quán)即告終止 土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證 并依照規(guī)定辦理注銷登記 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回 但在特殊情況下 根據(jù)社會公共利益的需要 國家可以依照法律程序提前收回 并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā) 利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償 2 我國現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度自1978年開始 我國農(nóng)村進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)體制改革 農(nóng)民集體所有土地的家庭承包經(jīng)營制的實(shí)行 極大地調(diào)動了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性 促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的迅猛發(fā)展 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度的基本特征為 家庭承包經(jīng)營制 它是農(nóng)民在土地集體所有制下 按照 人人有份 戶戶種田 的原則承包集體的土地 農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的取得基于兩方面的原因 一是由于實(shí)行的是土地集體所有制 故集體的成員天然地享有集體土地中屬于自己的一份權(quán)利 即 社區(qū)成員權(quán) 非社區(qū)成員不能分享該社區(qū)的土地 二是農(nóng)民在取得承包經(jīng)營權(quán)的同時 必須承擔(dān)國家的稅收以及對集體繳納租金的義務(wù) 若承包者不能實(shí)現(xiàn)后者 則農(nóng)民的承包權(quán)將會被取消 我國現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度及其實(shí)施中存在的問題 任何一項(xiàng)制度都不可能是完美無缺的 我國現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度也不例外 其局限性主要體現(xiàn)在兩個方面 一是從產(chǎn)權(quán)理論的角度而言 這種使用制度作為一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)制度是殘缺的 不完整的 二是從目前農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要來看 這種使用制度有待發(fā)展與完善 具體來說 其局限性表現(xiàn)在下列幾個方面 承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵不明確 不充分 事實(shí)上 我國農(nóng)地的承包經(jīng)營僅僅是土地的耕種權(quán) 據(jù)劉守英1997年一項(xiàng)研究表明 89 5 的農(nóng)戶認(rèn)為土地的承包僅僅為土地的種植權(quán) 28 5 的農(nóng)民認(rèn)為享有土地繼承權(quán) 認(rèn)為享有抵押權(quán)的比例更低 僅為1 8 雖然國家法規(guī)規(guī)定了農(nóng)民承包的土地可以在發(fā)包方同意的情況下依法有償轉(zhuǎn)讓 但這種權(quán)利在實(shí)踐中卻受到了嚴(yán)格的限制 經(jīng)營權(quán)從其本質(zhì)上來說應(yīng)該屬于使用權(quán) 即使是使用權(quán) 也可以衍生出轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)租 入股 抵押 收益等項(xiàng)權(quán)利 而作為具有使用權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)卻只有耕種權(quán) 部分的收益權(quán)以及極小的處分權(quán) 顯然 與承包經(jīng)營權(quán)的理論內(nèi)涵相比 其實(shí)際權(quán)利所包含的內(nèi)容是不充分的 權(quán)能是殘缺的 這使得承包經(jīng)營者無法行使自己的權(quán)利 在實(shí)踐中必然使產(chǎn)權(quán)主體 農(nóng)民的利益常常受到損害 因此 為承包經(jīng)營權(quán)正名 使之成為一項(xiàng)完整的產(chǎn)權(quán)是使其權(quán)能充分發(fā)揮的基本要求 正是由于承包經(jīng)營權(quán)是一種不完整的使用權(quán) 才導(dǎo)致了土地使用上的隨意性及土地流轉(zhuǎn)的困難 如村集體隨意解除土地承包合同收回農(nóng)民的土地 隨時任意調(diào)整農(nóng)民的土地 非法出賣承包給農(nóng)民個人的土地等現(xiàn)象時有發(fā)生 由于農(nóng)民缺乏土地抵押權(quán) 使得農(nóng)民對土地的投資不足 由于農(nóng)民沒有轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租土地的權(quán)利 不能將土地流動和配置到經(jīng)濟(jì)效益最高的地方去 另外 承包經(jīng)營權(quán)的不安整性還表現(xiàn)在許多農(nóng)民根本就沒有書面的土地承包合同 而且 對農(nóng)地的地役權(quán)在承包合同中缺乏規(guī)定 以至于經(jīng)常發(fā)生糾紛 土地承包期不穩(wěn)定 早在20世紀(jì)80年代初政府就對土地的承包使用期限作出了15年不變的承諾 在第一輪土地承包即將到期之前中共中央又明確指出 土地承包期再延長30年不變 造林地和 四荒地 等開發(fā)性土地的承包期可以更長 中共中央十五屆三中全會通過的 中共中央關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定 中提出 要堅(jiān)定不移地貫徹土地承包期再延長30年的政策 同時要抓緊制定確保農(nóng)地承包關(guān)系長期穩(wěn)定的法律法規(guī) 賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán) 而在現(xiàn)實(shí)生活中 農(nóng)民的土地承包期不斷地被調(diào)整 三年一小調(diào) 五年一大調(diào) 就說明了這一點(diǎn) 毫無疑問 頻繁地調(diào)整土地承包期 使土地經(jīng)營周期人為縮短 是造成農(nóng)民不愿對土地進(jìn)行長期投資而進(jìn)行粗放 掠奪式經(jīng)營的根本原因 究其原因 當(dāng)發(fā)包方的權(quán)力被少數(shù)村干部掌握時 對土地的不斷調(diào)整往往成為他們牟取私利的手段 一是對土地承包期的不斷調(diào)整 可以證明其 權(quán)力 的存在 使其成為 尋租 的對象 從中漁利 二是承包期越短 對所有者越有利 當(dāng)發(fā)包權(quán)成為村干部牟取私利的工具時 其對承包期的不斷調(diào)整就不足為怪了 特別是當(dāng)這種承包關(guān)系沒有相應(yīng)的承包合同來嚴(yán)加約束以及承包經(jīng)營權(quán)不完整時 對土地承包期的不斷調(diào)整就變得相當(dāng)容易 在對農(nóng)戶所進(jìn)行的問卷調(diào)查中 對農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營影響最大的為承包期的不穩(wěn)定問題 而非承包期的長短問題 農(nóng)民害怕村集體隨意變更土地的承包期 使其苦心經(jīng)營多年的土地投資化為烏有 成為別人的 囊中之物 相關(guān)的法律法規(guī)不健全 在一個法制國度里 土地產(chǎn)權(quán)只有上升到土地法權(quán)的形態(tài) 才能得到國家強(qiáng)制力的保護(hù) 才能維持正常的產(chǎn)權(quán)交易秩序 因此 就需要由國家制定出相應(yīng)的法律法規(guī) 并認(rèn)真貫徹執(zhí)行 盡管國家在這方面不遺余力 但土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)仍不盡如人意 存在許多不健全的地方 具體來說 可歸結(jié)為以下三個問題 第一 有法不依 執(zhí)法不嚴(yán) 盡管中央和各級政府制定了諸多法律法規(guī) 但破壞土地承包經(jīng)營權(quán)的事件屢屢發(fā)生 私自撕毀合同 隨意調(diào)整土地承包期等已是司空見慣 這說明有法不依的情況在農(nóng)村已是相當(dāng)嚴(yán)重 第二 無法可依 如有關(guān)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的買賣以及地役權(quán)的界定和實(shí)施規(guī)則 還沒有相應(yīng)的法律法規(guī) 第三 法律法規(guī)內(nèi)容籠統(tǒng) 不具有可操作性 雖然 農(nóng)業(yè)法 中規(guī)定了土地承包權(quán)可以在發(fā)包方同意的條件下有償轉(zhuǎn)讓 但如何轉(zhuǎn)讓卻沒有具體規(guī)定 實(shí)際操作中具有很大的任意性 可見 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的法制建設(shè)任重而道遠(yuǎn) 綜上所述 現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度實(shí)施中的問題可歸結(jié)為 承包經(jīng)營權(quán)的不完整性 法律 法規(guī)的無效性 4 2中國土地市場結(jié)構(gòu)分析4 2 1按市場壟斷程度劃分市場結(jié)構(gòu)指一個市場上交易各方之間 市場上已有的交易者與可能的進(jìn)入者之間在交易 市場利益的分配等方面存在的市場關(guān)系 根據(jù)交易雙方左右市場的力量和特點(diǎn)的差異 可將市場分為完全競爭 寡頭壟斷 壟斷競爭以及完全壟斷四個基本類型 相應(yīng)地 土地市場有以下四種 1 完全競爭型土地市場完全競爭的土地市場必須同時具備以下幾個條件 完全信息 即市場中的土地交易者必須完全了解交易對象的所有信息 包括土地供給 土地需求信息 土地質(zhì)量 區(qū)位等影響土地交易價格 用途的全部信息 土地交易對象具有均質(zhì)性 市場上有足夠多的市場交易者 這樣才能保證土地交易價格不至于被少數(shù)的土地交易者控制 土地交易者有充分的自主決策權(quán) 以上條件難以滿足 因而實(shí)際中很少存在完全競爭的土地市場 2 壟斷競爭型土地市場壟斷競爭型土地市場產(chǎn)生的原因是 土地產(chǎn)權(quán)交易既要受到政府規(guī)制的約束 同時還要受到土地市場機(jī)制和交易規(guī)則的約束 壟斷競爭型土地市場的主要特征表現(xiàn)為 土地市場上存在有限的土地供給者 它們共同分割土地交易市場 每一家土地供給者均對市場價格有較大影響力 但均不能獨(dú)立地 完全地決定地價走向 這些土地供給者之間既存在天然的競爭傾向 同時又具有彼此合謀進(jìn)行價格壟斷的利益動機(jī) 在壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)體系中 需求方的競爭性遠(yuǎn)大于供給方的競爭性 因?yàn)橄鄬Χ?土地供給者數(shù)量可能會少于土地需求者數(shù)目 這會刺激供給方的價格壟斷行為 土地市場的競爭有利于土地資源的有效配置 壟斷則會造成較高的交易成本 這為政府對壟斷競爭市場進(jìn)行適度干預(yù)提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù) 政府干預(yù)土地市場的主要目標(biāo)正在于 鼓勵適度競爭 限制過度的土地供給壟斷 3 寡頭壟斷型土地市場在寡頭壟斷型土地市場中 土地的供給者只有少數(shù)的幾個 因而存在一定程度的競爭 但是 由于供給者極少 以至于其中每個供給者都不得不關(guān)注其競爭對手對其采取的任何行動的反應(yīng) 但這種競爭程度低于壟斷競爭型市場 原因是競爭對手較壟斷競爭型市場中少 區(qū)域土地市場內(nèi) 如果有若干個土地供給者 該區(qū)域的土地市場就屬于寡頭壟斷型 在我國 區(qū)域性的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場就屬于這種類型 4 壟斷型土地市場壟斷型土地市場的基本特征是 土地交易市場上只有一個土地需求者或惟一的土地供給者 由于土地區(qū)位的獨(dú)特性 位置的固定性 再加上土地沒有合適的替代品 因而土地供給者容易對土地供給形成特殊的壟斷地位 這就是土地供給的壟斷 這種壟斷在土地私有制經(jīng)濟(jì)里比較常見 在土地公有制經(jīng)濟(jì)里 土地供給的壟斷除了由于上述自然原因以外 還可能由于政府行政規(guī)制的作用而形成 我們可稱之為行政性供給壟斷 除了供給壟斷以外 還有另外一種土地市場壟斷形式 即需求壟斷或買方壟斷 我國的城市土地市場是在城市土地國有制和土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離的基礎(chǔ)上建立起來的 所以 城市土地所有權(quán)由國家壟斷 并且不具有可交易性 城市土地市場交易對象只是土地使用權(quán) 從這個意義上講 我國城市土地市場與大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家不同 它是一種不完全競爭型市場 農(nóng)村集體所有土地的買方由法律規(guī)定只能由國家購買 其他主體無權(quán)購買農(nóng)村土地所有權(quán) 這是一種典型的買方壟斷形式 相應(yīng)地 國有土地使用權(quán)則屬于供給壟斷型 4 2 2按市場層次劃分4 2 2 1土地一級市場土地一級市場在我國是指國家作為土地所有者有償讓渡土地使用權(quán)而形成的市場 目前我國讓渡國有土地使用權(quán)的方式有償出讓和無償行政劃撥兩類 1 無償劃撥 依照 城市房地產(chǎn)管理法 的規(guī)定 土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn) 在土地使用者繳納補(bǔ)償 安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用 或者將土地?zé)o償?shù)亟桓督o土地使用者使用的行為 采用這種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式有明確的使用范圍 這個范圍包括國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國家重點(diǎn)扶持的能源 交通 水利等項(xiàng)目用地或法律規(guī)定的其他用地 劃撥土地使用權(quán)一般沒有使用期限的限制 劃撥是我國計劃經(jīng)濟(jì)體制下惟一的土地使用權(quán)取得方式 且劃撥土地大多數(shù)是無償取得 如果土地使用者按有償出讓方式補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 稱作補(bǔ)地價 或以轉(zhuǎn)讓 出租 抵押等方式所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金以后 可以進(jìn)入土地二級市場進(jìn)行流轉(zhuǎn) 2 有償方式就是土地出讓或批租 具體形式有協(xié)議出讓 招標(biāo)出讓和拍賣出讓三種形式 協(xié)議出讓 是指由出讓主管機(jī)關(guān)根據(jù)用地的性質(zhì)和功能確定土地使用權(quán)的受讓人 或由有意愿的受讓人直接向出讓方提出 然后雙方協(xié)商 談判以達(dá)成出讓協(xié)議 顯然 協(xié)議出讓方式受政府部門行政干預(yù)較強(qiáng) 在實(shí)際運(yùn)作中 成片土地的出讓一般采用協(xié)議方式完成 由于政府出讓部門缺乏正確評判出讓土地市場價值的信息 或出于短期利益考慮 協(xié)議出讓土地一般價格較低 另外 由于協(xié)議出讓土地的程序不公開 缺乏必要的社會監(jiān)督機(jī)制 容易滋生尋租腐敗行為 在某些地區(qū)甚至?xí)鹜恋赝稒C(jī)熱 招標(biāo)出讓 是指出讓方根據(jù)地塊的開發(fā)要求 發(fā)出招標(biāo)邀請 由投標(biāo)者投標(biāo)后 出讓方從中擇優(yōu)確定中標(biāo)者 招標(biāo)方式一定程度上引進(jìn)了競爭機(jī)制 但是出讓方并不一定以出價高低作為惟一考慮因素 設(shè)計方案 施工進(jìn)度 環(huán)保意識 企業(yè)信譽(yù)等級等因素也十分重要 因此 招標(biāo)出讓方式適宜于大型區(qū)域開發(fā)或小區(qū)成片開發(fā)以及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目 拍賣出讓 指由出讓方委托專業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)或個人通過公開叫價方式將土地使用權(quán)出讓給出價最高者的法律行為 拍賣方式充分引入了市場競爭機(jī)制 可使土地出讓收益最大化 適宜于競爭性較強(qiáng)的贏利性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地 3 地租的支付方式我國土地使用權(quán)租金的支付方式主要是批租制 它是指土地使用者必須把使用期內(nèi)的年租金的折現(xiàn)值之和一次性支付給土地出讓方的租金支付制度 有償出讓的協(xié)議 招標(biāo) 拍賣方式均需采用批租制的付租方式 采用這種方式的好處在于 城市政府可以一次性地獲得大筆土地出讓收入 作為改善城市基礎(chǔ)設(shè)施的資金保證 但是 從受讓方來看 卻是一個沉重的負(fù)擔(dān) 特別是目前我國商品房價格居高不下 主要原因之一便是地價過高 土地使用權(quán)租金分?jǐn)偟椒績r上約占房價的20 30 欲降低房價 有必要考慮從降低地價開始 于是 一些學(xué)者建議實(shí)行土地年租制 土地年租制就是由受讓方每年按期繳納土地使用權(quán)租金 年租制與批租制的主要區(qū)別是 前者是逐年交租 后者是若干年一次性交租 但二者的租金現(xiàn)值相等 年租制的最大優(yōu)點(diǎn)是 對開發(fā)商來說 可以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險 對居民購房來說 可以有效降低首次付款的負(fù)擔(dān) 但是 年租制目前仍有許多問題尚待研究 比如 如何確定合適的租期 如何根據(jù)利率 通脹率等因素的變化調(diào)整年租金水平 年租收繳的交易費(fèi)用多大 實(shí)行年租制的土地如何進(jìn)入二級市場以及是否影響其土地產(chǎn)權(quán)流動性 等等 顯然 年租制與批租制的差別并不僅僅是付租方式的差別 4 土地拍賣機(jī)制的選擇采取招標(biāo)和拍賣兩種土地出讓方式 所面臨的一個共同問題是信息的不對稱 每個競投者都有自己對土地價值的評估值 而出讓方開始并不知道 出讓方應(yīng)當(dāng)設(shè)計一種適宜的拍賣機(jī)制 以有效觀察買方對土地評價的信息 最大限度地實(shí)現(xiàn)出讓土地的