個人住房貸款保險.doc

美國住房抵押貸款保險制度及對我國的借鑒摘要：住房抵押貸款其所需要的資金量大,償還期長,常使金融機構(gòu)承受多種風(fēng)險的壓力.從制度建設(shè)入手,建立完善的住房抵押貸款保險機制,是從根本上防范住房金融風(fēng)險的重要舉措.本文將從美國的抵押保險模式入手,并對中國的住房抵押保險機制提出了可行性建議。 關(guān)鍵詞：住房抵押保險；模式；機制 據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據(jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風(fēng)險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。 一、美國的住房抵押貸款保險制度 美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進(jìn)美國房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關(guān)重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個人申請抵押申請貸款的數(shù)量有968萬戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個運行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經(jīng)濟的影響將是難以估量的。 美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機構(gòu)帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險機構(gòu)承擔(dān)；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構(gòu)和保險機構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。 美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機構(gòu)和私人保險機構(gòu)兩大部分組成。政府保險機構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀(jì)初。美國曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統(tǒng)依據(jù)聯(lián)邦住宅法，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當(dāng)借款人無力償還債務(wù)時，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時向金融中介機構(gòu)支付本息。 FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個方面： 1 貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺。現(xiàn)在，美國根據(jù)區(qū)位特點對FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價格房產(chǎn)貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。 2貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（Omnibus Budget Reconciliation Act）又修改了聯(lián)邦住宅法，對房產(chǎn)評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產(chǎn)評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但 交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔(dān)了向高風(fēng)險客戶提供貸款保險的任務(wù)。 3 保險費率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分?jǐn)偟矫吭聝敻吨小Ｈ绻J款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年1991年，年保險費進(jìn)行了調(diào)低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險機構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費率也有區(qū)別。 4 保險時間。只有當(dāng)?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房價的20，就可以停止保險。 5 運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復(fù)雜，且等待批準(zhǔn)的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔(dān)保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險合同，或提前中止合同。 PMI和FHA兩個保險機構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。 二、中國的住房抵押保險制度所表現(xiàn)出的問題 自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。 1 首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。 2 險種單調(diào)。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險種單調(diào)，這樣不利于充分開展業(yè)務(wù)。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經(jīng)濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。 3 抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照城市房地產(chǎn)抵押管理方法：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。 4 保險責(zé)任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內(nèi)；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產(chǎn)價值計算就不是個小數(shù)目了，更何況要30年保費一次性繳清。 三、針對我國的住房抵押保險的措施 筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著手，推進(jìn)我國住房抵押貸款保險制度的改革。 1 我國雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經(jīng)濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30為宜。這樣能減輕購房者的保費負(fù)擔(dān)；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20，加上保險30，銀行承擔(dān)的風(fēng)險只有50左右。這樣，既有利于降低購房者的風(fēng)險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當(dāng)然也有助于降低銀行的風(fēng)險。 2 隨著購房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險逐漸減少，因此保險額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力?，F(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負(fù)擔(dān)，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應(yīng)該歸還購房者。 3 由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達(dá)30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風(fēng)險將會變得很大。為了避免出現(xiàn)購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認(rèn)為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進(jìn)行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內(nèi)，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。 4 我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達(dá)到16%多，接近國際上公認(rèn)的20%的警戒線。筆者認(rèn)為可以在全國就設(shè)立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險。 針對中國目前的社會實際，筆者認(rèn)為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導(dǎo)為宜，不宜大力發(fā)展私營的住房抵押貸款保險機構(gòu)。可以在部分城市試點實行私營住房抵押貸款保險機構(gòu)，以滿足部分中高層收入者的需求。個人住房貸款管理辦法1998年5月9日由中國人民銀行銀發(fā)布實施第二十五條 以房產(chǎn)作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。 第二十六條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，在保險期內(nèi)、如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。淺析現(xiàn)階段我國住房抵押貸款保險存在的問題論文關(guān)鍵詞住房抵押貸款保險保險費率政府擔(dān)保 論文摘要我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展?？梢哉f，經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國住房抵押貸款保險的發(fā)展取得了一定的成績但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進(jìn)一步的發(fā)展和完善。 住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發(fā)生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。 一、住房抵押貸款保險險種設(shè)計不合理 在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風(fēng)險的財產(chǎn)險、防范借款人不履約風(fēng)險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據(jù)國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構(gòu)和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以個人住房貸款管理辦法中規(guī)定的房屋財產(chǎn)保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風(fēng)險。 二、保費昂貴，設(shè)計不合理 1保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產(chǎn)保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產(chǎn)保險為維護(hù)貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負(fù)擔(dān)。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險所列出的保險條款責(zé)任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產(chǎn)，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現(xiàn)行做法違反了保險法關(guān)于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。 2保險期限設(shè)計不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房。若是在投保時抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時往里投月供都有風(fēng)險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產(chǎn)保險基本上是無效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險承保范疇，這個險種是法律強制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時間是不應(yīng)被計入保險期限內(nèi)的。保險期限應(yīng)該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風(fēng)險，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險來規(guī)避。 3保險費率過高。費率作為保險產(chǎn)品的價格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到05，而日本只有03。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的代理費較高。盡管中國保監(jiān)會明文規(guī)定代理費是5，但實際中平均代理費為40，最高的甚至達(dá)到50。第二，盡管保險費率在市場上最終達(dá)到均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，但保險公司為降低風(fēng)險，在厘定費率所需已往統(tǒng)計數(shù)據(jù)不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風(fēng)險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險與行為風(fēng)險較低)不愿意參加保險，而風(fēng)險高的人卻積極參加保險。當(dāng)費率提高后，其中低風(fēng)險的人會選擇退出保險，留下風(fēng)險更高的人，普遍高的風(fēng)險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風(fēng)險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業(yè)務(wù)必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。 4保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費保險金額X年保險費X繳費系數(shù)，其中繳費系數(shù)為連續(xù)多年保費貼現(xiàn)值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應(yīng)地逐年減少，年保險費也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。 三、受益人不合理 目前，我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。 轉(zhuǎn)貼四、壟斷操作，強制購買保險 （絕大多數(shù)銀行現(xiàn)已取消） 作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權(quán)選擇是否要購買住房按揭保險，也有權(quán)選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國反不正當(dāng)競爭法和國家工商行政管理局關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關(guān)規(guī)定。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。 個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風(fēng)險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經(jīng)濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險的發(fā)展。 中國論文下載中心 http:/ 規(guī)范住房抵押貸款保險的思考內(nèi)容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險過分強調(diào)銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。應(yīng)進(jìn)一步明晰房貸保險中購房者、銀行、保險公司三者之間的法律關(guān)系，澄清房貸保險中財產(chǎn)保險、信用人壽保險、保證保險三者的區(qū)別。應(yīng)完善住房抵押貸款保險的相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行制度重構(gòu)。如導(dǎo)入國家信用，完善險種安排；設(shè)立保險準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險業(yè)；完善房貸保險的基本制度；完善相應(yīng)的社會配套機制與環(huán)境。 一、我國住房抵押貸款保險現(xiàn)狀 住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風(fēng)險，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風(fēng)險轉(zhuǎn)移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風(fēng)險，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法與1998年5月9日施行的中國人民銀行個人住房貸款管理辦法等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才拧Ｔ趯嵺`中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責(zé)任的實際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。 近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調(diào)整了房貸保險的保險費率和責(zé)任范圍，保費平均下降了20。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調(diào)，而且在財產(chǎn)損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責(zé)任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產(chǎn)損失險之外增加入壽險內(nèi)容如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。 二、住房抵押貸款保險法律關(guān)系及其存在的問題 我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對貸款人進(jìn)行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險的。以個人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險的實質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現(xiàn)貸款安全。 對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費。而這種代理行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險代理行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風(fēng)險而言。其次，按照現(xiàn)行我國保險兼業(yè)代理管理要求，一家兼業(yè)代理人只能為一家產(chǎn)險公司和一家壽險公司作代理，目的是為了防止兼業(yè)代理人炒作保險公司。但是實踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家代理，按照各保險公司所支付手續(xù)費的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續(xù)費或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會規(guī)定的8的代理手續(xù)費，竟能達(dá)到保費收入的4050。再次，過高的手續(xù)費又導(dǎo)致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險公司的風(fēng)險。 我國房貸保險與美國等發(fā)達(dá)國家在觀念與實踐上有相當(dāng)大的差別。美國等發(fā)達(dá)國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構(gòu)成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險就具有國家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業(yè)務(wù)市場化運作機制良好的基礎(chǔ)上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關(guān)系混淆不清。 我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產(chǎn)保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。 財產(chǎn)保險是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價值減少時，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險單和抵押協(xié)議，憑第一請求權(quán)人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產(chǎn)保險為主。根據(jù)中國人民銀行個人住房貸款管理辦法第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)保險單由貸款人保管?！痹趯嵺`中該險種保險責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房價有近30是土地使用價格，而土地受損風(fēng)險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。 信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應(yīng)地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。 保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當(dāng)借款者不能還清本息時由保險公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進(jìn)行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險太大而停辦。中?？偣居?998年曾推出個人購置住房抵押貸款保證保險條例，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產(chǎn)保險，兩保險進(jìn)行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。 以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險人擔(dān)保債務(wù)或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場上，商業(yè)銀行以購房者的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應(yīng)損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業(yè)銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產(chǎn)保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購房者收人流恢復(fù)后有向保險公司償還所墊付資金的義務(wù)。 轉(zhuǎn)貼而目前我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。 三、完善住房抵押貸款保險的相關(guān)法規(guī) 針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監(jiān)會聯(lián)合制定住房抵押貸款保險管理辦法，以對其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。 （一）導(dǎo)入國家信用，完善險種安排 應(yīng)當(dāng)改變我國房貸保險以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產(chǎn)金融市場的基本一環(huán)，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險應(yīng)當(dāng)具有一定的社會福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國家信用，構(gòu)建類似西方國家政府保險與商業(yè)保險并重的保險機制。適應(yīng)我國國情，政府的政策性保險機構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險服務(wù)，而商業(yè)性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認(rèn)為，可以國家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現(xiàn)房貸保險發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險的規(guī)模效益。同時保監(jiān)會應(yīng)加強對其業(yè)務(wù)活動的監(jiān)管。 而商業(yè)性房貸保險的險種安排應(yīng)當(dāng)有一個大體的設(shè)計。財產(chǎn)險、信用壽險、保證險應(yīng)當(dāng)有一個明確的界定（特別是對其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)保險法誠實信用、權(quán)責(zé)對應(yīng)的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開展，信用人壽險應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險種創(chuàng)新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應(yīng)社會需求。 （二）設(shè)立保險準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險業(yè) 美國房貸保險行業(yè)實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險公司保持設(shè)立三個相互獨立的準(zhǔn)備基金用于償付保險金：一是意外風(fēng)險籌備基金，