房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及評(píng)估.doc

盈江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及評(píng)估 2012年9月07日目錄一、前言3二、盈江縣概況3-4三、盈江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀4-11四、商業(yè)環(huán)境分析12五、投資前景預(yù)測(cè)14-16六、評(píng)估結(jié)論16-18一、前言調(diào)查內(nèi)容：本次市場(chǎng)調(diào)查主要針對(duì)盈江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，并將當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、商業(yè)環(huán)境及投資前景做一一分析，供投資者參考。調(diào)查時(shí)間：調(diào)查時(shí)間緊迫，調(diào)查歷時(shí)僅為2天（2012年9月5日至9月6日），本次市場(chǎng)調(diào)查以走談的形式進(jìn)行。調(diào)查目的：1、主要征對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)行情的調(diào)查，住宅作為輔助調(diào)查內(nèi)容，過(guò)程中主要了解在售商鋪的價(jià)格、客戶(hù)的組成及當(dāng)前盈江縣房地產(chǎn)政策和走勢(shì)；為確保做好保障性住房的商業(yè)實(shí)施可行性方案打好基礎(chǔ)。2、調(diào)查現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商鋪的租金；從鋪主的出租情況、租金等方面了解商業(yè)發(fā)展前景及未來(lái)商業(yè)區(qū)走勢(shì)。更好的了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況、商業(yè)環(huán)境。3、調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售模式及營(yíng)銷(xiāo)理念，學(xué)習(xí)并創(chuàng)新，為銷(xiāo)售做一些好的借鑒。二、盈江縣基本概況地理位置：盈江縣地處祖國(guó)西南邊陲，是中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的南大門(mén)，是通往緬甸、印度樞紐要塞，國(guó)家二級(jí)口岸?！坝恕?、“盈密”公路的建筑，將大大開(kāi)拓滇西南乃至大西南廣闊的商貿(mào)前景?？h城平原鎮(zhèn)，又名象城，距省會(huì)昆明864公里，距州府芒市151公里（潞盈路）；距緬甸密支那197公里、八莫131公里。從秦代開(kāi)始，這一地區(qū)就是中國(guó)內(nèi)地通往緬甸、印巴各國(guó)的主要商道?？h城被列為省級(jí)開(kāi)放口岸，是滇西南各省區(qū)對(duì)外進(jìn)行經(jīng)貿(mào)活動(dòng)的重要樞紐。 行政區(qū)劃: 盈江縣位于云南省西部，德宏傣族景頗族自治州西北部，居?xùn)|經(jīng)97319816，北緯24242020之間，總面積4429平方公里，占德宏州總面積的三分之一。其東北面與騰沖縣為鄰，東南面與梁河縣接壤，南面與隴川縣相連，其西、西南和西北三方與緬甸為界，國(guó)境線長(zhǎng)214.6公里。 人口民族：全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，共99個(gè)行政村。全縣總?cè)丝?7萬(wàn)人，世居少數(shù)民族為傣族、景頗族、傈僳族和德昂族，占總?cè)丝诘?9.71%。人口密度每平方公里61人。盈江城市建成區(qū)面積45平方公里，預(yù)期人口規(guī)模達(dá)到12.57萬(wàn)人左右（現(xiàn)有3.72多萬(wàn)人，據(jù)2011年最近了解到約6-8萬(wàn)人）區(qū)域城鎮(zhèn)化水平為51.4左右。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀我們通過(guò)對(duì)盈江縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需對(duì)比，從產(chǎn)品形態(tài)，銷(xiāo)售價(jià)格，供給量及銷(xiāo)售率等分析得出盈江縣房地產(chǎn)目前的基本供需態(tài)勢(shì)。盈江縣部分樓盤(pán)的基本情況（以下內(nèi)容調(diào)查表附后）：1.金色旺角-風(fēng)尚國(guó)際購(gòu)物城項(xiàng)目地址：永盛路與象城路黃金交叉口，售樓部位置：盈江縣賞建路126號(hào)開(kāi)發(fā)商：云南邦實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司樓盤(pán)屬性：商住一體項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地面積46000平方米，總建筑面積67000平方米，商鋪面積25-200，層高3.9米，首創(chuàng)“天街+內(nèi)街+外街“街庭式消費(fèi)模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、酒店、住宅為多功能業(yè)體的小型城市綜合體。位置正處盈江城市核心區(qū)域，必將成為引領(lǐng)未來(lái)盈江財(cái)富趨勢(shì)的貴胄之地。業(yè)態(tài)定位：一層外街、內(nèi)街：風(fēng)尚品牌街，二層1-3號(hào)：女人淘寶街，二層2號(hào)花園休閑驛站，2號(hào)三、四層鉑金酒店（酒店式公寓、快捷酒店）參考價(jià)格：商鋪一層8000元/-2.6萬(wàn)元/，現(xiàn)有商鋪均價(jià)約19000元/，二層4000元/-5000元/，住宅：2700元/。優(yōu)惠措施：開(kāi)盤(pán)時(shí)享1-5%累計(jì)優(yōu)惠，現(xiàn)銷(xiāo)售率已達(dá)95%，沒(méi)優(yōu)惠政策啦！2.盈江財(cái)富中心項(xiàng)目地址：盈江縣永盛路與闊時(shí)路交匯處（原老客運(yùn)站），售樓部地址：盈江縣賞建路126號(hào)財(cái)富中心，開(kāi)發(fā)商：云南邦實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。樓盤(pán)屬性：商業(yè)，部分商住項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地110000，總建筑面積36138.3，主體由一萬(wàn)四千多平方米，3層核心商業(yè)、兩棟小高層住宅及1棟15層標(biāo)志性酒店公寓組成。參考價(jià)格：商鋪：一層商業(yè)最高價(jià)格40200元/，最低26000元/，內(nèi)商最高23000元/，最低于4500元/ 住宅：均價(jià)：2700元/銷(xiāo)售策略：（1）招商引資（引進(jìn)沃爾瑪、品牌服飾、高檔餐飲等）（2）招租,形成氣候,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一管理。3.乾朝-盛世商都項(xiàng)目地址：盈江縣平原鎮(zhèn)目瑙縱歌路100號(hào)，售僂部地址：盈江縣平原鎮(zhèn)目瑙歌路五洲商貿(mào)城A-4棟，開(kāi)發(fā)商：德宏州乾朝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司盈江公司。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積22450.99，用地積為4489.5，戶(hù)型面積從112-239，總戶(hù)數(shù)為108戶(hù)。小區(qū)的規(guī)劃布局采用的是圍合式向景設(shè)計(jì)，圍而不合的設(shè)計(jì)布局組成。整體建筑風(fēng)格屬新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格的薄板建筑，具有“景頗族”的民族風(fēng)格。參考價(jià)格：商鋪：最高16000元/，最低13000元/ 住宅：2800元/優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠4.翡翠灣-國(guó)際翡翠城項(xiàng)目地址：盈江縣勐臘路拉賀練大橋旁。 售樓部地址：盈江縣花園廣場(chǎng)，發(fā)展商：盈江阿詩(shī)瑪文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目建筑面積約190000平方米，業(yè)態(tài)分區(qū)：翡翠園、大盈江萬(wàn)象城、娛樂(lè)城、翡翠成品交易中心，毛料公盤(pán)交易中心、翡翠灣、緬甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)。參考價(jià)格：開(kāi)盤(pán)時(shí)四層商住一體：3300元/-3800元/，現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格商住最高4898元/，最低價(jià)格4000元/，純商業(yè)6萬(wàn)平米左右，還未對(duì)外銷(xiāo)售，估計(jì)均價(jià)約1萬(wàn)元/，純住宅：開(kāi)盤(pán)時(shí)2100元/-2800元/，現(xiàn)售價(jià)格約2700元/。優(yōu)惠政策及營(yíng)銷(xiāo)策略：（1）賣(mài)卡8000元開(kāi)盤(pán)時(shí)可抵現(xiàn)金15000元購(gòu)房款。（2）返租，三年21%的返租率！三年的返租金可抵減首付款。（3）以翡翠園、大盈江萬(wàn)象城、娛樂(lè)城、翡翠成品交易中心，毛料公盤(pán)交易中心、翡翠灣、緬甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為項(xiàng)目的宣傳賣(mài)點(diǎn)。5.明成時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：盈江永盛路107號(hào)，售樓部：盈江永達(dá)娛樂(lè)城內(nèi) 開(kāi)發(fā)商：盈江易宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積88959，共15種戶(hù)型29.3-227.5，充分滿(mǎn)足不同的購(gòu)房需求，時(shí)尚與舒適的完美結(jié)合，居高生活，智見(jiàn)千里。參考價(jià)格：開(kāi)盤(pán)時(shí)商鋪：1.3萬(wàn)元/-2.8萬(wàn)元/，住宅：2100元/-2800元/。至今項(xiàng)目已完工投入使用營(yíng)銷(xiāo)策略：（1）統(tǒng)一招商、招租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理！ （2）黃金地段的優(yōu)勢(shì)。6.歐風(fēng)儷墅項(xiàng)目地址：盈江縣南部新開(kāi)發(fā)區(qū) 售樓部位置：盈江縣賞建路126號(hào)，開(kāi)發(fā)商：云南邦實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司項(xiàng)目概況：項(xiàng)目容積率僅0.89，綠地率高達(dá)42%，別墅級(jí)花園洋房，贈(zèng)送18-34超大面積入戶(hù)花園陽(yáng)臺(tái)，7400平方米環(huán)島水岸，廊橋、淺湖、汀步、木棧、雕塑、噴泉南亞園林景觀。參考價(jià)格：開(kāi)盤(pán)時(shí)別墅2160元/起價(jià)，均價(jià)3700元/-6800元/。銷(xiāo)售率：98%?，F(xiàn)在處于封盤(pán)狀態(tài)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)4000元/-4500元/。營(yíng)銷(xiāo)策略：(1)一期主要推出項(xiàng)目的品牌.(2)價(jià)格地段優(yōu)勢(shì)吸引客戶(hù) (3)封盤(pán)根據(jù)市場(chǎng)契機(jī)調(diào)整7盈江花園項(xiàng)目地址：云南省德宏州盈江縣平原鎮(zhèn)檳江路北側(cè) 售樓部：盈湖公園湖畔 開(kāi)發(fā)商：云南光洋房地產(chǎn)開(kāi)展有限公司項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積約3萬(wàn)多平方米，商鋪41套，住宅200多套，主要是以多層住宅為主，外圍是商住房，商鋪為底鋪，還有一棟兩層的獨(dú)立商鋪。離盈江中心廣場(chǎng)步行10多分鐘，身處都市，又可享受幽靜與閑適，繁華與安逸，盡可同時(shí)掌握。戶(hù)型設(shè)計(jì)合適，增送超大景觀陽(yáng)光。參考價(jià)格：底商均價(jià)7000元/，住宅均價(jià)2600元/營(yíng)銷(xiāo)策略：此項(xiàng)目打破盈江捆邦銷(xiāo)售的方式，以底商銷(xiāo)售為主，面積、價(jià)格合理，所以商業(yè)銷(xiāo)售相對(duì)較好。四、商業(yè)現(xiàn)狀（1）目前，盈江縣商業(yè)較為集中的區(qū)域是永盛路與賞建路交叉點(diǎn)周?chē)ㄒ杂▓@廣場(chǎng)為中心），主要經(jīng)營(yíng)的是服裝、酒店、休閑娛樂(lè)、餐館、藥業(yè)、超市、網(wǎng)吧、家用電器、日用品、發(fā)廊以及一些小商店；商品較為集中，每天晚上這里休閑娛樂(lè)的人聚集于此，逛街的人也會(huì)集中與這附近。生意相對(duì)要比其它街道相對(duì)好得多。盈江縣城中心最高的臨街商鋪?zhàn)饨?0元/-120元/，出租率達(dá)100%。城二環(huán)約30元/-60元/，出租率達(dá)40%，其他絕大多數(shù)商鋪每月更低至10元/-20元/，出租率20%左右，因?yàn)橛h人口相對(duì)較少， 人們購(gòu)物比較集中，可以看出生意集中于市中心，其它的位置還是比較冷清，生意比較淡，外圍市場(chǎng)并不可觀。因?yàn)榭h城中清一色都是純商業(yè)和商住樓，所以幾乎所有街道兩旁都由獨(dú)立的商鋪和底商組成，商鋪總數(shù)估計(jì)2000個(gè)左右，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)僅有6萬(wàn)多人口的小縣城對(duì)商鋪的需求量，這些商鋪經(jīng)營(yíng)的商品自然是供大于求了，內(nèi)需不足，競(jìng)爭(zhēng)又過(guò)大，這也是外圍大部分店主不賺錢(qián)和租金偏低的原因之一。（2）生活（消費(fèi)）習(xí)慣1）盈江縣比鄰瑞麗進(jìn)出口岸，旅游、礦業(yè)、玉石毛料為主，此處外來(lái)做生意的人較多，內(nèi)地人也很少外出打工，都在家做生意或本地打工。（3）購(gòu)買(mǎi)力盈江縣地大物博，人口稀少，外來(lái)人口較多，住房整體購(gòu)買(mǎi)力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區(qū)都總會(huì)有富翁，有錢(qián)人都會(huì)考慮投資，所以商業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)更有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。因?yàn)橛h是一個(gè)起步走向發(fā)展的城市，城市發(fā)展慢慢地趨向于成長(zhǎng)至成熟期，近一年來(lái)好幾家樓盤(pán)拔地而起，對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)投資，短期來(lái)說(shuō)還是有一定市場(chǎng)的，必竟我們的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，針對(duì)的客戶(hù)面也較廣，如：外來(lái)投資者、旅游業(yè)、礦業(yè)、玉石、公務(wù)員、企事業(yè)效率好的單位等。五、投資前景預(yù)測(cè)投資機(jī)會(huì)：（一）盈江縣人口相對(duì)較少，地大物博，震后重建，幾個(gè)項(xiàng)目都需要開(kāi)發(fā)建設(shè)。震后重建土地資源相對(duì)較多，可供開(kāi)發(fā)的土地還有很大一部分，可以招商引資，吸收大量的人口。最終還是要看政府的招商力度大小，有沒(méi)有在這方面下狠功夫。（二）盈江縣房地產(chǎn)項(xiàng)目處于引入期準(zhǔn)備剛邁向成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)較多，重要的是如何抓住市場(chǎng)投資的最好契機(jī)。（三）災(zāi)區(qū)受到國(guó)家的關(guān)注，災(zāi)后重建，很多城市配套基礎(chǔ)設(shè)施的修建國(guó)家都給予支持，生活環(huán)境也將會(huì)有一定的改善。（四）旅游進(jìn)出口產(chǎn)業(yè)、玉石毛料、礦業(yè)等，經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)良好，來(lái)往人口頻繁，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很多生存的商機(jī)。（五）政府有出臺(tái)優(yōu)惠和招商引資政策，這是影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的最根本原因；地價(jià)相對(duì)優(yōu)惠，處于平衡階段，對(duì)未來(lái)的發(fā)展是支潛力股。（六）房地產(chǎn)投資價(jià)格還有一定的升值空間。短期內(nèi)投資是有很大的利可圖。（七）本項(xiàng)目商業(yè)投資有穩(wěn)定的客源。投資風(fēng)險(xiǎn)：（一）房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。長(zhǎng)期投資要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（二）城市的規(guī)模發(fā)展需一個(gè)時(shí)間過(guò)程，影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（三）市政配套不完善，設(shè)施建設(shè)；生活環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)有太大改善；投資者投資較為謹(jǐn)慎。影響商鋪價(jià)格的定位。（四）本項(xiàng)目是保障性住房，大部分客源處于低端消費(fèi)人群，對(duì)于商鋪的消費(fèi)刺激不夠大。所于會(huì)直接影響價(jià)格的定位，我們不能將價(jià)格期望的過(guò)高。小結(jié)：本項(xiàng)目商業(yè)投資要規(guī)避的問(wèn)題：（一）因?yàn)轫?xiàng)目特殊是屬于保障性住房，土地屬于劃撥方式，但我們的商業(yè)要明確土地性質(zhì)，必須以出讓方式來(lái)賣(mài)。（二）與政府是合作方式，還是代理模式，還是包銷(xiāo)方式等等，要明確，并注意確定模式后的談判要點(diǎn)。（三）土地確定后，產(chǎn)權(quán)使用年限，40年、45年還是70年，能爭(zhēng)取70年將是我們的賣(mài)點(diǎn)。（四）若以包銷(xiāo)方式則考慮產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)最好在開(kāi)發(fā)商的名下。（五）若是合作、代理要考慮資金帳戶(hù)的支配歸屬問(wèn)題。（六）代理、合作要考慮代理費(fèi)用和政府的工作要求及支持程度。（七）要明確項(xiàng)目周邊配套道路規(guī)劃的方案及規(guī)劃完成時(shí)點(diǎn)。（八）根據(jù)需求對(duì)商鋪的結(jié)構(gòu)、層高、面寬、進(jìn)深進(jìn)行合理化，面積最好可進(jìn)行靈活隔斷。（九）考慮售樓部選址的問(wèn)題，市中心鋪面出租率已達(dá)100%，是否可請(qǐng)政府協(xié)調(diào)縣政府周邊的位置，項(xiàng)目周邊配套不完善，看房也不方便。（十）如果包銷(xiāo)要在雙方平等，互惠互利，價(jià)格相當(dāng)合理的情況下才能去做。六、投資收益評(píng)估及結(jié)論（簡(jiǎn)要）：方案一：銷(xiāo)售面積均價(jià)計(jì)價(jià)銷(xiāo)售額：33157 銷(xiāo)售均價(jià)4000元/=13252.8萬(wàn)元這其中還要考慮建筑成本、稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，銷(xiāo)售管理費(fèi)等）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售利潤(rùn)= 13252.8萬(wàn)元- 1500元/33157（4973.55萬(wàn)元）-742.16萬(wàn)元-248.7萬(wàn)元=7470.83萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期24個(gè)月，若銷(xiāo)售得利潤(rùn)率為56.3%，預(yù)計(jì)啟動(dòng)資金為200萬(wàn)元。方案二：分開(kāi)每層計(jì)價(jià)（二層）銷(xiāo)售額：若一層按170005000元/=8500萬(wàn)元二層銷(xiāo)售額:161572600元/=4200.82萬(wàn)元一、二層合計(jì)金額：12700.82萬(wàn)元土建：4973.55萬(wàn)元其它費(fèi)用:959.9萬(wàn)元銷(xiāo)售利潤(rùn)為12700.82萬(wàn)元-4973.55萬(wàn)元-959.9萬(wàn)元=6767.37萬(wàn)元售周期24個(gè)月，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為33.2%，預(yù)計(jì)啟動(dòng)資金為300萬(wàn)元?？偨Y(jié)：以上種種跡象表明，盈江縣的投資前景還是看好的，潛力還是大的，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如：（1）周期相對(duì)要長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，收益隨之較慢。（2）在談判過(guò)程中與政府交談的條件和利益分配等問(wèn)題也是至關(guān)重要。每個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮周到，否則將會(huì)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，將就失去操作的意義啦?。?）