XX市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告.doc

XX市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告目 錄1 總論11.1 項目背景11.1.1 項目名稱11.1.2 項目承辦單位11.1.3 項目擬建地址、地點11.1.4 項目建設(shè)規(guī)模與目標11.1.5 項目投資資金及效益情況21.1.6 承擔(dān)可行性研究工作的單位31.2 研究工作概況31.3 編制依據(jù)41.4 可行性研究結(jié)論52 項目背景、市場預(yù)測與分析72.1 項目背景72.1.1 政策背景72.1.2 項目建設(shè)的重要性和必要性102.1.3 項目的由來142.2 項目市場預(yù)測與分析162.2.1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景162.2.2 國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式182.2.3 生態(tài)旅游概述262.2.4 現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)282.2.5市場趨勢分析282.2.6項目建成時市場容量與游客結(jié)構(gòu)292.3項目發(fā)展優(yōu)勢302.3.1獨特的市場賣點302.3.2資源優(yōu)勢342.3.3政府的大力支持342.4 投資必要性353 建設(shè)項目選址363.1 場址位置363.2 項目區(qū)的建設(shè)條件363.2.1 項目區(qū)地理位置363.2.2 自然條件363.2.3 社會經(jīng)濟狀況403.2.4交通運輸情況433.3 項目選址意見454 項目總體方案設(shè)計464.1 項目建設(shè)總體方案464.2項目定位、建設(shè)理念及目標464.3 總平面布置484.3.1 總平面布置方案484.3.2占地面積及分析494.4工程建設(shè)方案494.4.1主體工程建設(shè)494.4.2配套工程建設(shè)524.4.3工程建設(shè)投資估算525 環(huán)境保護545.1 項目主要污染源和污染物評價分析545.1.1 項目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析545.1.2 項目運行期主要污染源及污染物影響分析575.2 項目擬采用的環(huán)境保護標準595.3 環(huán)境保護措施615.3.1 施工期環(huán)境保護措施615.3.2 運行期環(huán)境保護措施635.3.3節(jié)能措施675.3.4節(jié)水措施685.3.5消防工程696項目的組織管理和勞動定員716.1工程項目管理716.2組織機構(gòu)746.3人力資源756.4員工培訓(xùn)756.5管理機構(gòu)和設(shè)置756.6勞動定員767 項目施工條件和進度計劃777.1 施工條件777.2 進度計劃778 項目投資估算和資金籌措818.1 投資估算依據(jù)及范圍818.2 項目總投資估算828.3 資金來源及資金籌措878.3.1 資金來源878.3.2 資金籌措方案878.4 資金使用和管理888.5 投資使用計劃889 項目招標899.1項目招標范圍899.2招標單位資質(zhì)要求899.3發(fā)包方式899.4項目招標的組織形式899.5項目招標方式909.6評標組織、原則及評標9010 項目經(jīng)濟評價9110.1 財務(wù)評價依據(jù)9110.2 財務(wù)計算9210.2.1 銷售（營業(yè)）收入9210.2.2 銷售（營業(yè)）稅金及附加9310.2.3 成本概算9310.2.4 利潤及分配9410.3 盈利能力分析9510.4 盈虧平衡分析9610.5敏感性分析9710.6 財務(wù)評價結(jié)論9811 項目社會效益和生態(tài)效益10511.1 社會效益10511.2生態(tài)效益10712 項目主要風(fēng)險分析10812.1 政策風(fēng)險10812.2 市場風(fēng)險10812.3 財務(wù)風(fēng)險10912.4 社會風(fēng)險11012.5 經(jīng)營風(fēng)險11013 結(jié)論和建議11213.1 結(jié)論11213.2 建議11314 附錄11414.1 附件11414.1.1 企業(yè)組織機構(gòu)代碼11414.1.2 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照11414.1.3 建設(shè)單位關(guān)于編制可行性研究報告的委托書11414.1.4 項目土地租賃合同11414.1.5 項目用地、用水、用電、用氣等的批復(fù)、協(xié)議和證明11414.1.6 項目主辦單位提供的其他相關(guān)資料11414.2 附圖11514.2.1 項目地理位置圖11514.2.2 項目總體規(guī)劃平面布置圖11614.2.3 項目建設(shè)部分效果圖1171231 總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱XX市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目。1.1.2 項目承辦單位XX。1.1.3 項目擬建地址、地點XX省XX市 1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模與目標XX擬建的“XX市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)”項目，位于XX市白馬鎮(zhèn)石廟村沱江邊。項目以“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”為主題，以“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”為出發(fā)點，立足山水園林、“綠色環(huán)?！币约霸鷳B(tài)園林的休閑園區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對沱江邊堤進行保護性開發(fā)，將人文景點與天然景點融為一體，打造“酒店式生態(tài)養(yǎng)老院及休閑度假區(qū)”。充分利用沱江水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身娛樂餐飲住宿觀光旅游生產(chǎn)（苗圃）”于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)林農(nóng)產(chǎn)業(yè)不變，又融入現(xiàn)代林農(nóng)氣息，形成完美無缺的人與自然和諧一致的現(xiàn)代山、水、林景區(qū)，發(fā)展體驗生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假相結(jié)合的特色旅游。項目規(guī)劃用地200畝，總投資約1.5億元人民幣，分兩期建設(shè)。其中，一期工程占地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840，建設(shè)周期一年，主要內(nèi)容：老年標準公寓、醫(yī)療康復(fù)中心、四合院高檔公寓、豪華貴賓公寓、臨江娛樂室、活動健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設(shè)施。二期工程占地130畝，投資1.1億，建設(shè)周期兩年，主要用于項目擴建，主要內(nèi)容包括一期配套工程擴建、醫(yī)療服務(wù)及花卉苗圃建設(shè)。1.1.5 項目投資資金及效益情況項目總投資約人民幣1.5億元。三年內(nèi)全部建設(shè)完成。項目建成后總產(chǎn)值為4577.44萬元/年，實現(xiàn)利稅1185.33萬元/年，解決就業(yè)人口100-150人。根據(jù)該項目投資成本所需要的時間及預(yù)計凈利率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為3.85年，投資回收率在20 %以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項投資回報能力強。 表1-1 本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 單位：萬元序號指 標單位數(shù)量評價標準是否可行1建設(shè)規(guī)模1.1占地面積畝2001.2建筑規(guī)模m2118402公司定員人1002.1管理人員人152.2技術(shù)人員和工人人853經(jīng)濟指標3.1總投資億元1.53.2年均銷售收入萬元4577.443.3年均總本本費用萬元7263.4年均銷售稅金及附加萬元296.623.5年均利潤總額萬元3554.823.6年均所得稅萬元888.713.7年均凈利潤萬元2666.113.8投資利潤率%17.773.9投資利稅率%7.903.10財務(wù)內(nèi)部收益率%2112%是3.11財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）109770是3.12全部投資回收期年3.85是3.13盈虧平衡點%40.751.1.6 承擔(dān)可行性研究工作的單位XX省國環(huán)環(huán)境工程咨詢有限公司。1.2 研究工作概況該項目經(jīng)XX市發(fā)展和改革委員會企業(yè)投資項目備案立項。我公司接受委托后，在系統(tǒng)收集XX市市中區(qū)白馬鎮(zhèn)石廟村及鄰區(qū)背景資料的基礎(chǔ)上，認真分析和理解了本工程的技術(shù)基礎(chǔ)資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場開展實地調(diào)查、數(shù)據(jù)收集等工作。然后轉(zhuǎn)入室內(nèi)資料綜合研究、報告撰寫和圖件編繪，完成可行性研究報告，最后報行業(yè)主管部門審查通過。1.3 編制依據(jù)1、政策性依據(jù)（1）中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；（2）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見(國辦發(fā)200019號)；（3）XX省人民政府關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定；（4）XX省社會福利機構(gòu)管理實施細則(試行)；（5）XX市社會養(yǎng)老機構(gòu)管理實施辦法；（6）財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知；（7）中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；（8）XX市城市總體規(guī)劃（19962020年）；（9）國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目申報指南（10）國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的關(guān)于2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營種植基礎(chǔ)項目實行財政補貼的意見（11）國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的(2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫參考大綱（12）財政部印發(fā)的國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法（13）省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠景目標綱要（14）國家旅游綜合開發(fā)項目建設(shè)試行標準【（94）國農(nóng)綜字第28號】（15）發(fā)改部門或主管部門批復(fù)的項目建議書（16）企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料（17）企業(yè)提供的相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書2、法規(guī)、方法依據(jù)（1）中華人民共和國節(jié)約能源法 2008.4.1（2）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 2007.10.28（3）中華人民共和國勞動合同法 2007.6.29（4）中華人民共和國土地管理法 2004.8.28（5）中華人民共和國森林法實施條例 2000.1.27（6）中華人民共和國水污染防治法 2008.6.1（7）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法 2005.4.1（8）建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例 2004.2.1（9）建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 2000.1.30（10）地表水環(huán)境質(zhì)量標準 GB3838-2002（11）地下水環(huán)境質(zhì)量標準 GB/T14848-931.4 可行性研究結(jié)論本項目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護性開發(fā)為基本原則，建設(shè)目標明確具體，建設(shè)條件優(yōu)越，符合國家西部開發(fā)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及增加農(nóng)民收入等國家產(chǎn)業(yè)政策，為項目地重點發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。項目投資結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)規(guī)模適宜，資金安排合理，財務(wù)分析經(jīng)濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設(shè)周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。項目從規(guī)劃建設(shè)、投資規(guī)模到經(jīng)營管理均切實可行，抗市場風(fēng)險能力強，立項目標準確，項目具有較強的盈利能力。項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn)代新型養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變，促進現(xiàn)有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，振興農(nóng)村經(jīng)濟、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革步伐、推進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展等具有重要意義。對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。項目充分考慮了生態(tài)恢復(fù)和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務(wù)效益、社會效益、生態(tài)效益。建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關(guān)政府及組織給予一定政策支持和資金支持，使項目早日發(fā)揮其經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益。2 項目背景、市場預(yù)測與分析2.1 項目背景2.1.1 政策背景1、養(yǎng)老院相關(guān)政策背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到143億，超過了總?cè)丝诘?1。據(jù)預(yù)測，2030年我國的老年人口將達248億，2050年將達437億，屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?12，也就是說每3到4個人當(dāng)中，就會有一個是老年人。隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關(guān)部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見(國辦發(fā)200019號)、XX省人民政府關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定、XX省社會福利機構(gòu)管理實施細則(試行)、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、XX市社會養(yǎng)老機構(gòu)管理實施辦法等。我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：（1）十七大報告在“加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)”開篇就指出：“社會建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會?！崩^而強調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度”，特別強調(diào)要“加強老齡工作”。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。（2）2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出指導(dǎo)性意見：一、充分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義。二、突出工作重點，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。（3）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見，提出推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做好這項工作。（4）國家發(fā)展和改革委員會負責(zé)人透露2011年一系列關(guān)系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金標準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生態(tài)休閑度假項目政策背景旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)高速發(fā)展的同時，傳統(tǒng)大眾旅游對環(huán)境的負面影響逐漸引起人們的警覺，人們的生態(tài)環(huán)境保護意識得到加強，許多國家越來越重視生態(tài)旅游。1998年，聯(lián)合國經(jīng)濟及社會委員會第46次大會將2002年確定為“國際生態(tài)旅游年”，世界旅游組織及聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展的一種新模式。（1）國家相關(guān)政策2001年，國務(wù)院出臺關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知（國發(fā)20019號），明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。2003年，中共中央、國務(wù)院出臺了關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定（中發(fā)20039號），提出要加強生態(tài)建設(shè)，發(fā)展生態(tài)旅游，提高森林經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。國家旅游局確定1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”，各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產(chǎn)品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。2005年6月，國家旅游局、國家環(huán)?？偩致?lián)合發(fā)出關(guān)于進一步加強旅游生態(tài)環(huán)境保護工作的通知（旅計財發(fā)20055號），提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強調(diào)要進一步加快生態(tài)旅游標準和規(guī)范的制定工作。2006年8月，國家旅游局、國家環(huán)?？偩?、建設(shè)部在九寨溝召開“全國生態(tài)旅游現(xiàn)場會”，進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展。特別是中央提出堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，為旅游業(yè)的發(fā)展指明了方向。近年來，生態(tài)旅游作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要替代產(chǎn)業(yè)之一，已成為西部地區(qū)發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢、實現(xiàn)脫貧致富和可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。（2）地方相關(guān)政策旅游業(yè)被確立為XX省重點發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)是國家“十一五”、“十二五”和西部大開發(fā)重點支持的六大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，也是我省實現(xiàn)“四個跨越”的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。與陜西省形成了開發(fā)建設(shè)“川陜旅游協(xié)作區(qū)”的合作框架，與重慶、陜西等周邊?。ㄊ小^(qū)）簽署了共建無障礙旅游區(qū)等協(xié)議。（3）旅游業(yè)是XX市“十二五”規(guī)劃重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要明確提出：全面提升旅游業(yè)、改造提高傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進旅游資源優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。2.1.2 項目建設(shè)的重要性和必要性1、養(yǎng)老院建設(shè)的重要性和必要性（1）解決老齡化社會問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。XX市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建該項目，也是解決老齡化社會問題的需要。 （2）緩解獨身子女壓力獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會逐漸被人們所接受。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。（3）構(gòu)建和諧社會的需要黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召，XX市委、政府也提出建設(shè)“和諧XX”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，本項目的建設(shè)，將為XX市弱勢老人等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進作用。（4）加快XX市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要項目實施后，將很好的改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將極大的滿足退休老年對中高檔養(yǎng)老養(yǎng)身的需求，填補XX中高檔酒店式生態(tài)養(yǎng)老中心的空白，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨，將在轄區(qū)內(nèi)社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設(shè)的重要性和必要性（1）是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。 項目的開發(fā)建設(shè)，將成為區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，將有力地促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，擴大對外開放程度，通過招商引資發(fā)展旅游，使各產(chǎn)業(yè)配套協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬就業(yè)門路，促進經(jīng)濟發(fā)展，可產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。（2）項目建設(shè)是適應(yīng)川南、XX市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要目前，川南地區(qū)是XX旅游產(chǎn)業(yè)格局的軟肋，發(fā)展較為滯后。該項目能發(fā)揮XX市沱江“水”這一資源優(yōu)勢，提升XX市旅游產(chǎn)業(yè)競爭力，優(yōu)化川南地區(qū)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升川南地區(qū)在XX旅游發(fā)展中的地位。（3）推進城-郊休閑旅游市場互動，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展結(jié)合成都市建設(shè)世界田園城市總體規(guī)劃和依據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，引導(dǎo)各區(qū)縣針對旅游市場開發(fā)差異化、特色化的旅游產(chǎn)品。實施XX市都市旅游發(fā)展規(guī)劃，實現(xiàn)城-郊休閑旅游市場互動，重點促進郊區(qū)休閑旅游市場開發(fā)科學(xué)化、建設(shè)規(guī)范化和管理標準化。努力探索城鄉(xiāng)居民互動模式，開拓城郊居民旅游市場。面向城郊市場，加強方便、快捷、價格合理的旅游服務(wù)接待體系建設(shè)。（4）項目建設(shè)是適應(yīng)加快XX市旅游經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要XX作為川南地區(qū)的工作重點市，由于歷史原因和地域關(guān)系，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比重僅占34.5%，遠遠落后于周邊地區(qū)，旅游接待總量偏低，以2008年為例，旅游人次僅為47.3萬人次。而旅游產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的引擎，能促進餐飲、酒店、交通、商貿(mào)、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；項目的建設(shè)能帶動該區(qū)經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進XX經(jīng)濟的騰飛。（5）項目建設(shè)是進一步保護旅游資源的需要目前，由于歷史和人為的原因，沱江水利資源破壞嚴重，綜合利用開發(fā)模式存在“開發(fā)有余，保護不足”的嚴重問題。該項目以保護性開發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式。該項目的開發(fā)能吸引投資，激發(fā)當(dāng)?shù)卣途用癖Ｗo資源的意識，對促進沱江水文化、水資源的合理開發(fā)利用及保護具有重要意義。（6）在旅游空間布局上，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈 結(jié)合城市及社會經(jīng)濟發(fā)展目標與戰(zhàn)略，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈包括外環(huán)路附近及其以外的郊區(qū)地域范圍。發(fā)展重點：一是強化和完善新城的旅游服務(wù)功能，培育各具特色的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)項目，形成區(qū)域性的旅游服務(wù)基地。二是重點發(fā)展休閑度假、名勝觀光、生態(tài)康體、會議服務(wù)旅游產(chǎn)品，完善旅游度假區(qū)的綜合配套服務(wù)體系，強化生態(tài)型項目的建設(shè)。三是依托現(xiàn)有的大型采摘園、高科技旅游園區(qū)，提升休閑旅游發(fā)展水平，發(fā)展企業(yè)化管理，集旅游生產(chǎn)、科技示范、農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑游憩等功能為一體的綜合性休閑旅游園區(qū)。四是在全力保護國家級和市級風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、森林公園、濕地等旅游資源的前提下，積極推進這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，改善旅游環(huán)境以適應(yīng)公眾日益提高的旅游需求。（7）旅游業(yè)發(fā)展促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會的重要舉措。鄉(xiāng)村旅游因為具有良好的經(jīng)濟帶動作用和社會效益，成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要途徑和必要手段。白馬鎮(zhèn)由于地理位置限制，“三農(nóng)”問題形勢嚴峻，城鎮(zhèn)化水平較低，城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展不夠協(xié)調(diào)。結(jié)合該區(qū)域豐富的旅游資源優(yōu)勢，著力建設(shè)一批旅游小鎮(zhèn)、特色村鎮(zhèn)、生態(tài)社區(qū)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，不僅有效推進小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，建立“以旅促農(nóng)、城鄉(xiāng)互動、協(xié)調(diào)發(fā)展”的新型城鄉(xiāng)關(guān)系，而且通過旅游帶動了小城鎮(zhèn)和旅游社區(qū)、景區(qū)周邊的農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)、農(nóng)民增收等經(jīng)濟社會發(fā)展，促進新農(nóng)村建設(shè)進程，是實現(xiàn)以旅游產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大膽嘗試。XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃提出到2015年，農(nóng)民人均收入達到3850元（2010年農(nóng)民人均2097元），增收任務(wù)重；2010年勞務(wù)輸出人數(shù)為22萬人次，農(nóng)村地區(qū)“留守兒童”問題突出。該項目的開發(fā)建設(shè)將創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)機遇，提高社會就業(yè)率，促進城鄉(xiāng)居民增收；能吸引大量外出務(wù)工農(nóng)民“返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)”，實現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的就地轉(zhuǎn)移，減少留守兒童數(shù)量。2.1.3 項目的由來從XX老齡化趨勢和自然旅游資源條件來看，在XX發(fā)展以“生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假”為一體的綜合產(chǎn)業(yè)前景十分廣闊。 而XX省是旅游大省，無論是從自然生態(tài)還是自然風(fēng)光、歷史文化，以及少數(shù)民族風(fēng)情，都有獨特的地方。過去有影響的主要是九寨溝、杜甫草堂、都江堰，近幾年隨著XX經(jīng)濟社會發(fā)展，特別是經(jīng)濟條件的改變，有很多新的好地方，比如說九寨新溝，還有與陜西接壤的風(fēng)光資源都開發(fā)出來了。 旅游資源本身很豐富，現(xiàn)在更豐富，而且覆蓋面也非常大。另外，最近幾年，在整理XX歷史文化過程中，發(fā)現(xiàn)XX也是長江文明的發(fā)源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的歷史外，基本建設(shè)出土的工藝品和發(fā)現(xiàn)的遺址還有好多，如最近發(fā)現(xiàn)的金沙遺址，反映了當(dāng)時長江流域的文明，充分說明了XX歷史文化的沉淀的源房。從旅游資源角度講，XX有四處世界遺產(chǎn)：九寨溝、黃龍、都江堰青城山、峨嵋山樂山大佛；17處國家4A級風(fēng)景區(qū)，16處國家重點風(fēng)景名勝區(qū)， 15處世界級風(fēng)景旅游區(qū)，9座中國優(yōu)秀旅游城市，7座歷史文化名城。XX的旅游資源無論從那個角度看，每一個地方都有自己的精品，還不包括正在開發(fā)當(dāng)中的精品。從省統(tǒng)計局獲悉，2010年8月份XX省實現(xiàn)社會消費品零售總額220.7億元，比上年同月增長13.7，比上月的增幅提高1.3個百分點。18月的社會消費品零售總額實現(xiàn)1755.7億元，同比增長13.8。據(jù)分析，旅游業(yè)發(fā)展良好帶動消費增長。今年以來，1-8月，XX省實現(xiàn)旅游總收入495.6億元，同比增長23.6，接待總旅客9445.1萬人次，同比增長21.0%（2005年數(shù)據(jù)）。所以在XX發(fā)展旅游生態(tài)旅游勢在必行。XX市豐富的山川和多樣的旅游資源再加上優(yōu)越的地理交通條件，為生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假區(qū)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。因此，項目業(yè)主抓住機遇決定在XX市市中區(qū)白馬鎮(zhèn)石廟村沱江邊興建一個以“生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假”為主題，立足生態(tài)園林山水、“綠色環(huán)保”以及原生態(tài)園林的休閑區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對沱江堤岸進行保護性開發(fā)，將人為景點與天然景點融為一體，打造天然春光山色，充分利用生態(tài)園自然景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身娛樂餐飲住宿觀光旅游生產(chǎn)（苗圃）”于一體的景觀綜合體。項目一期工程建成后每年可滿足500余老年人的養(yǎng)老需求，休閑度假游客5萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入4577.44萬元/年，為政府創(chuàng)稅約1185.33萬元/年，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就業(yè)崗位。2.2 項目市場預(yù)測與分析2.2.1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到143億，超過了總?cè)丝诘?1。據(jù)預(yù)測，2030年我國的老年人口將達248億，2050年將達437億，屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?12，也就是說每3到4個人當(dāng)中，就會有一個是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在90年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%。（1）老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的15，是亞洲老年人口的12。（2）老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過程發(fā)達國家用了100年。（3）高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總?cè)丝诘?.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質(zhì)勞動力資源，直接影響到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔(dān)，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。（1）歷史欠帳較多。在計劃經(jīng)濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，這個包袱留到了現(xiàn)在。（2）“未富先老”，人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美一些發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在500010000美元，我國目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國家。（3）家庭養(yǎng)老負擔(dān)加重。生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)成倍增長?！?21”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。（4）目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配。中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無法滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需求，中國的主流養(yǎng)老模式應(yīng)為社區(qū)居家養(yǎng)老。2.2.2 國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式1、經(jīng)典案例（1）英國老年社區(qū)特點：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)。英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。（2）丹麥老年住宅特點：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計精當(dāng)鄉(xiāng)村城市田園風(fēng)光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨具丹麥風(fēng)味的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫卷。（3）德國的養(yǎng)老社區(qū)特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件。養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。2、先進的國外養(yǎng)老模式人口老齡化是社會經(jīng)濟發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經(jīng)濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。（1）國外養(yǎng)老社區(qū)世界上較早進入“銀發(fā)”時代的國家英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當(dāng)大的借鑒意義。現(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總?cè)丝诘?8，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占2050。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式。社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括：第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無臺階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。第三，心理支持（治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點場所老年人工作室。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。各國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式、服務(wù)特點借鑒之處:美國 建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本 日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲 國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計標準的特殊化考慮。從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計、符合老年設(shè)計規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。（2）其他養(yǎng)老模式在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險服務(wù)等。與此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認可。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國政府和一些金融機構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗。“倒按揭”發(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機構(gòu)等辦理，不需政府的認可手續(xù)。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。3、我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。（1）家庭養(yǎng)老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設(shè)施成本幾乎為零。但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現(xiàn)代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。（2）機構(gòu)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構(gòu)，其日常管理均要嚴格。機構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構(gòu)。在這些機構(gòu)中，進入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負責(zé)人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對“國字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率較高。（3）社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。2.2.3 生態(tài)旅游概述生態(tài)旅游是從20世紀90年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應(yīng)市場機制的、以自然為基礎(chǔ)的旅游；它還是國家政府機構(gòu)用來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效途徑。目前，最流行的關(guān)于生態(tài)旅游的定義有兩個：生態(tài)旅游是一種對環(huán)境負責(zé)的旅游和觀光行為，主要通過對環(huán)境的保護，達到使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和人口得以持續(xù)發(fā)展的目的；生態(tài)旅游是在一定自然地域中進行的有責(zé)任的旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現(xiàn)存的自然文化景觀，這種行為應(yīng)該在不破壞自然地貌、保護生態(tài)環(huán)境、降低旅游的負面影響和為當(dāng)?shù)厝丝谔峁┯幸娴纳鐣徒?jīng)濟活動的情況下進行。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光應(yīng)運而生。各地掀起發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)的熱潮：有的選擇已有的自然風(fēng)景區(qū)或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養(yǎng)殖場；有的以種、養(yǎng)殖場為基礎(chǔ)，再造人工景觀、游樂設(shè)施；有的集科研、技術(shù)開發(fā)、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農(nóng)業(yè)；廣義的觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)涵蓋“休閑農(nóng)業(yè)”、“觀賞農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)村旅游”等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源的基礎(chǔ)上，通過以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設(shè)計與施工，把農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué)管理、農(nóng)藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)及生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)帶。使農(nóng)業(yè)走向多元化、多層次規(guī)模經(jīng)營，成為國際旅游業(yè)發(fā)展的重點。它改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營理念，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)結(jié)合的經(jīng)營模式。2.2.4 現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)去年XX市旅游景點共計接待國內(nèi)外游客二百萬人，且白馬鎮(zhèn)現(xiàn)有各種農(nóng)莊農(nóng)家樂53戶，部分農(nóng)戶還可以一次性接待上百人。今年“五一”節(jié)期間，接待游客近萬人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了數(shù)倍。2.2.5市場趨勢分析中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，著名未來預(yù)測學(xué)家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經(jīng)濟發(fā)展五大推動力中的第一引擎，“一個以休閑為基礎(chǔ)的新社會有可能出現(xiàn)”。人們的消費觀念有了極大的轉(zhuǎn)變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐