2011年綠色節(jié)能建筑專題研究

綠色節(jié)能建筑專題 &D 010 報告目錄 概念及發(fā)展歷程 1 2 上海市場情況 3 案例分析及借鑒 4 技術評價及選擇 &D 010 概念 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間，同時在建筑全生命周期（物料生產(chǎn)、建筑規(guī)劃、設計、施工、運營維護及拆除過程）中實現(xiàn)高效率地利用資料（能源、土地、水資源、材料），最低限度地影響環(huán)境的建筑物。 &D 010 發(fā)展綠色節(jié)能建筑的意義 1. 節(jié)約能源和資源 2. 減少 污染 3. 提供更加舒適的生活環(huán)境 &D 010 國內(nèi)綠色節(jié)能建筑發(fā)展歷程 93白期 99芽期 04慢發(fā)展期 08年以后：快速發(fā)展期 消費者：住房的需求僅僅是滿足生活的基本需要。購買商品房的人數(shù)較少，更多的是單位福利分房， 消費者腦海中根本還沒有節(jié)能建筑的概念 。 開發(fā)商：產(chǎn)品設計處于初級階段，市場有效需求較低，是典型的買房市場， 節(jié)能建筑還未出現(xiàn)在開發(fā)商的產(chǎn)品之中 。 消費者：消費觀念開始改觀，房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關注，特別是品牌開發(fā)商的產(chǎn)品。 開發(fā)商：開始重視產(chǎn)品的戶型、設施、地段等。 推出了節(jié)能建筑的雛形，但應用范圍很小，屬于非主流產(chǎn)品。 消費者：購買能力持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場快速崛起。 開發(fā)商：國家一些環(huán)保節(jié)能規(guī)定的出臺， 市場上陸續(xù)出現(xiàn)了綠色節(jié)能產(chǎn)品，但該類產(chǎn)品市場仍未打開。 消費者：深度調(diào)整，轉(zhuǎn)入觀望。打折降價無法有效刺激購買，需要新的興奮點的刺激。 開發(fā)商：在行業(yè)大環(huán)境不景氣的情況下， 傳統(tǒng)產(chǎn)品吸引力下降，需要“更新?lián)Q代”才能成為行業(yè)發(fā)展的動力 &D 010 綠色建筑認證 目前，市場以“綠色、生態(tài)、節(jié)能”為口號的項目眾多，購房者對項目存在規(guī)范性的考慮及辨別的需要，而通過權威機構(gòu)的認證來增強信服力是最便捷的路徑。目前市場上最主要的認證是： 國外： 美國 英國 日本 荷蘭 其中美國的 認證方式 中國： 綠色建筑評價標準（50378是中國第一部從住宅和公共建筑全壽命周期出發(fā)，多目標，多層次地對綠色建筑進行綜合性評價的推薦性國家標準 &D 010 中國綠色建筑評價標準 等級 一般項數(shù)（共 32項） 優(yōu)選項數(shù) （共 6項） 節(jié)地與室外環(huán)境（共 8項） 節(jié)能與能源利用（共 6項） 節(jié)水與水資源利用（共 6項） 節(jié)材與材料資源利用（共 4項） 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（共6項） 運營管理（共 2項） 一星 4 2 3 1 2 1 二星 5 3 4 2 3 1 2 三星 6 4 5 2 4 2 3 劃分綠色建筑等級的項數(shù)要求（住宅類） &D 010 上海市場綠色建筑情況 2 &D 010 政策：出臺一系列政策措施鼓勵引導綠色節(jié)能建筑 上海市建筑節(jié)能條例 2011年開始施行 。條例規(guī)定，新建民用建筑銷售時，建設單位應當在銷售合同中載明建筑能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等相關內(nèi)容。條例明確，本市鼓勵開展太陽能、地熱能、風能、生物質(zhì)能等可再生能源在建筑中的應用研究、示范和推廣。市和區(qū)縣政府應當在節(jié)能專項資金中安排建筑節(jié)能資金。 上海七大舉措推動建筑節(jié)能 。 上海已推出七大措施來推動建材節(jié)能與新材料發(fā)展，一個旨在推動綠色建筑發(fā)展的“綠色同盟”也已成立。 其中包括：落實可再生能源與建筑一體化應用示范項目 60萬平方米；實施節(jié)能 65%標準建筑示范項目 15萬平方米；落實按節(jié)能 50%標準改造 60萬平方米既有建筑的措施等等。此外，本市還將推進相關法律建設，完善市場監(jiān)控機制，規(guī)范產(chǎn)品市場，以此提高建筑的節(jié)能減排水平。 上海市擬規(guī)定新建 6層以下住宅應安裝太陽能熱水系統(tǒng) 。 上海市建筑節(jié)能條例（草案） 鼓勵上海市開展太陽能、地熱能等可再生能源在建筑中的應用研究，并規(guī)定：“新建 6層以下住宅或有熱水需求的公共建筑，建設單位應當統(tǒng)一設計并安裝符合標準的太陽能熱水系統(tǒng)”。 &D 010 開發(fā)水平：市場整體開發(fā)水平較低，鮮有的高水準項目獲得市場肯定 “綠色建筑”成為市場新賣點，但更多的項目只是停留在概念上，并未實現(xiàn)真正的綠色內(nèi)涵 上海達到國家綠色三星標準的樓盤僅有萬科城花新園及朗詩綠色街區(qū)兩個項目 將綠色概念真正融入到產(chǎn)品價值中的開發(fā)商獲得市場肯定：朗詩 &D 010 消費者認知：對綠色建筑的認知及渴望日益提升，但現(xiàn)有項目價值與價格的不匹配讓客戶缺乏買單動力 認識提升 生態(tài)環(huán)保觀念開始深入人心，客戶對生態(tài)建筑的關注度及認可度不斷提升 價值與價格往往給到客戶下列印象 高昂的消費成本買了一堆的高科技噱頭，到底能獲得什么不清楚。 客戶不愿意出高價去為開發(fā)商營銷概念買單。 成本比較案例： 假設一套朗詩 100平米的房子，單價比周邊樓盤高 3000元 /平米； 每年節(jié)約的能源價格在 1000元左右， 則需要住 300年才能把帳算平。 所以從客戶購買角度出發(fā)，高水平綠色節(jié)能建筑的使用成本相對還是很高。 價值與價格的不匹配 &D 010 初級 水平 中級 高級 市場現(xiàn)狀：上海房產(chǎn)開發(fā)中對于綠色節(jié)能建筑的運用水平不一，市場項目處于不同的水平 開發(fā)商 價值傳遞 口頭上 概念階段 營銷需要 從客戶角度出發(fā)考慮技術的實用性 產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換成客戶語言，讓客戶接受 轉(zhuǎn)換客戶對于綠色節(jié)能技術的消費理念 讓客戶主動渴求綠色節(jié)能 消費者認知 知道 認可 互動 實現(xiàn)溢價 低 中 高 代表項目 萬科城花新園 中鷹黑森林 朗詩綠色街區(qū) 南京鋒尚 &D 010 綠色節(jié)能案例 3 &D 010 朗詩綠色街區(qū) 中鷹黑森林 萬科城花新園 南京鋒尚 綠色節(jié)能住宅 案例 &D 010 朗詩基本情況 位 置 嘉定南翔 交 通 滬嘉高速，滬宜公路； 11號線； 17號線（在建） 區(qū)域房產(chǎn)現(xiàn)狀 大牌云集：金地、華潤、和記黃埔、中信、新城等 物業(yè)類別 公寓，大平層 建筑類別 多層（ 6層） 高層 （ 16/18層） 項目特色 科技住宅（綠色三星） ,地鐵沿線 , 小戶型 占地面積 46000平方米 容 積 率 建面積 12萬方（地上 下 戶 數(shù) 678 戶 物 業(yè) 費 平方米 月 （朗詩物業(yè)） &D 010 項目規(guī)劃及戶型 物業(yè)類型：6層的大平層 面積： 210物業(yè)類型：16戶型： 90平左右兩房，140平左右三房 一期，已推 &D 010 十大科技系統(tǒng)造就高品質(zhì)生活 恒溫 室內(nèi)溫度： 20 恒濕 室內(nèi)相對濕度： 30% 恒氧 百分百 新鮮空氣 低噪 室內(nèi)舒適聲環(huán)境： 35分貝 適光 室內(nèi)舒適光環(huán)境：遮陽卷簾收放自如，可 隨意調(diào)節(jié)光線 &D 010 序號 綠色節(jié)能技術 廣告語 客戶感知價值 1 節(jié)能外墻保溫系統(tǒng) 好房子能為您省錢，盡管您未必缺錢 省錢 2 屋頂?shù)孛鎳烂茏韪粝到y(tǒng) 下雪天，也可以光著腳丫上洗手間 保溫 3 節(jié)能隔熱外窗系統(tǒng) 隔熱又隔音，家中一夏蔭涼 省錢、保溫 4 防輻射外遮陽系統(tǒng) 晝夜自由切換，白天一樣睡的香 適光 5 地源熱泵 舒適室溫，每天都是春秋天 恒溫 6 混凝土頂棚輻射制冷熱系統(tǒng) 不用空調(diào)，一條薄被就可以過冬 恒溫 7 置換新風系統(tǒng) 告別黃梅天，享受全天候的全氧呼吸 恒濕、恒氧 8 抗干擾降噪系統(tǒng) 回到家，您聽不到世界的喧囂 低噪 9 同層排水系統(tǒng) 半夜再也聽不見抽水馬桶的聲音 低噪 10 24小時熱水供應系統(tǒng) 寒冬臘月，總有熱水等您回家 省錢 從生活角度，闡釋十大科技系統(tǒng)帶給客戶的切實感受 &D 010 營銷上，通過客戶對綠色節(jié)能價值的體驗，將自己與普通樓盤作完全區(qū)隔 網(wǎng)站介紹 推廣語 客戶體驗 開設綠色人居體驗館，介紹科技原理及舒適體驗兩個內(nèi)容。 更注重項目能給到客戶的享受： 1. 世界冷了，朗詩依然溫暖，不用空調(diào)，告別嚴寒 2. 科技住宅讓秋天妙手回春 3. 在朗詩，一年有 4個春天 4. 告別空調(diào)，上海沒有夏天 采用了 試住 等非常規(guī)方式，給客戶最直接地體驗 &D 010 朗詩整體銷售情況 銷售速度： 2010年 12月 21號開盤，推出 272套房源。截止 2011年 1月 21日，僅一個月時間，成交 207套，成交比例達到 76%。 銷售價格：成交均價達到 21600元 /平米 。項目附近的金地格林世界成交均價在 18850元 /平；中冶祥騰城市佳園成交均價為 16100元 /平。 相對周邊項目溢價達到 15 在大牌云集、競爭激烈的市場中，獲得速度及價格雙冠軍。 &D 010 朗詩綠色街區(qū) 中鷹黑森林 萬科城花新園 南京鋒尚 綠色節(jié)能住宅 案例 &D 010 項目基本情況 位置 七寶板塊 配套 七寶樂購、家樂福、星鉆城、匯寶廣場等 占地面積 30萬平米 容積率 筑面積 綠化率 35% 戶型 90平左右 2房、 3房 123平左右 3房 得房率 88% 車位 1670 &D 010 項目綠色節(jié)能簡介 上海首批“綠色建筑三星級”住宅小區(qū)（目前只有朗詩綠色街區(qū)和本項目） 運用了 39項綠色生態(tài)技術，創(chuàng)造立體，多層面的生態(tài)環(huán)境，層層凈化外界環(huán)境，它從熱環(huán)境、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、水環(huán)境、聲環(huán)境等多個方面著手，切實改善居住環(huán)境，營造了一個更舒適、更健康、更環(huán)保、更節(jié)能的居住空間 &D 010 項目綠色節(jié)能技術系統(tǒng) 綠色節(jié)能技術 節(jié)水系統(tǒng) 隔音降噪 直飲水系統(tǒng) 隔熱隔溫 節(jié)能系統(tǒng) 新風系統(tǒng) &D 010 系統(tǒng)名稱 技術內(nèi)容 應用部位 客戶預期感受 節(jié)水系統(tǒng) 節(jié)水型座便器 所有住宅 客戶實際使用獲得直接節(jié)水效益切身感受 雨水收集系統(tǒng) 部分屋面、部分道路 有效節(jié)水環(huán)保又經(jīng)濟 節(jié)水灌溉 整個小區(qū) 噴灌比一般的浸灌節(jié)水 10節(jié)能系統(tǒng) 屋頂氟甲草綠花 多層住宅屋面 美化環(huán)境、保溫降噪。據(jù)實驗 太陽能集中式輔助熱水系統(tǒng) 小高層住宅（后期） 充分發(fā)揮了集中式系統(tǒng)的優(yōu)勢，實現(xiàn)供熱最可靠、最經(jīng)濟、最優(yōu)化 太陽能時鐘、路燈、草坪燈 小區(qū)局部 獲得直觀節(jié)能地標 隔熱保溫系統(tǒng) 建筑全部 節(jié)能效果好，不占室內(nèi)面積 建筑全部 節(jié)能效果較好，安全性好，降低滲漏隱患 新型墻體材料 所有建筑 對于住宅的防水防滲漏更為有效 節(jié)能效果好，冬季采光會有不利影響，傳熱系數(shù) 陽系數(shù) 音降噪系統(tǒng) 隔音進戶門、樓板、雙層窗 所有住宅 隔音性能好 直飲水系統(tǒng) 直飲水機 所有住宅 雙倍過濾，安全環(huán)保 新風系統(tǒng) 自平衡系統(tǒng) 所有住宅 不開窗就可以全天 24小時呼吸道新鮮的空氣 項目綠色節(jié)能技術給到客戶的感受 技術的價值傳遞停留在理性技術功能層面，沒有上升到生活方式的高度 &D 010 推廣上沒把綠色節(jié)能作為自己最核心的優(yōu)勢，項目綠色節(jié)能技術更多的體現(xiàn)了萬科的社會責任感 項目廣告語 虹橋中央，輝煌造城 95平米 /115平米精裝三房， 萬科夢想，虹橋中央 萬科 3平幻變?nèi)A宅 成就大虹橋 大虹橋，綠色人居標桿 主打： 賣區(qū)位 賣戶型 賣裝修 賣成熟社區(qū) 附帶： 賣綠色節(jié)能建筑 &D 010 銷售情況：沒有體現(xiàn)出客戶對萬科的綠色節(jié)能技術的共鳴，銷售情況一般 2010年 10月 16日開盤，推 116套，在 11月即告售罄。 11月27號再次開盤推第二批 78套。戶型 90平左右 3房。 價格 23000元 /平（精裝修）。附近樓盤毛坯房價在21000平的區(qū)間，所以城花新園綠色建筑概念沒有起到溢價的作用。 &D 010 朗詩綠色街區(qū) 中鷹黑森林 萬科城花新園 南京鋒尚 綠色節(jié)能住宅 案例 &D 010 依據(jù)世界衛(wèi)生組織 分標準甚至高于 引進了 19項世界先進科技系統(tǒng)，營造 “衡溫、衡濕、衡氧”的室內(nèi)環(huán)境。 同步德國、瑞士等建筑高標準國家，建造真正符合人體健康、舒適需求的高檔住宅。 中鷹黑森林特色簡介 &D 010 項目基本情況 位置 普陀萬里板塊 配套 家樂福等 占地面積 12萬 筑面積 27萬 積率 業(yè)類型 5棟疊加， 11棟 16資源 兩條天然河流和 12萬平方米中央森林 物業(yè)費 &D 010 項目堆砌了大量綠色節(jié)能技術，呈現(xiàn)出科技密度感 毛細管供冷暖系統(tǒng) 置換式新風系統(tǒng) 外墻外保溫系統(tǒng) 中央冰蓄冷系統(tǒng) 戶外飾板及窗套系統(tǒng) 屋頂花園系統(tǒng) 戶外自動卷簾系統(tǒng) 健康地面管道系統(tǒng) 鋁窗及中空玻璃系統(tǒng) 屋面雨水排放系統(tǒng) 食品垃圾處理系統(tǒng) 中鷹黑森林的科技使用密度高，使得產(chǎn)品原有的舒適居住功能被弱化，而更像是一張記錄著各種信息的功能強大的電腦芯片。 &D 010 為了提升價值，項目同時貼上了“德國制造”的標簽 建筑設計由德國 德國環(huán)保墻紙系統(tǒng)、德國高科技的食物垃圾處理系統(tǒng)、德國羅蘭貝格虹吸式主動排水、德國旭格鋁窗及中空玻璃系統(tǒng)等。 德國的毛細管供冷暖系統(tǒng)等。 德國材質(zhì) 德國設計師 德國技術 &D 010 項目以綠色節(jié)能住宅為核心賣點，但傳遞價值比較抽象，影響了客戶的對于眾多高科技的理解 高科技密集型“恒溫、恒濕、恒氧”森林活態(tài)國際社區(qū) 不開空調(diào)，今天 22度。 健康住宅，養(yǎng)眼。 健康住宅，你聞到了么？ 聽，健康住宅來了。 在上海，做世界級的健康住宅。 科技大成，生態(tài)典范。 價值模糊 抽象高深 技術密集 &D 010 銷售情況：高科技的堆砌加高價格，使客戶感覺是為一堆技術買單，而不是為了生活買單，接受度低，去化緩慢 銷售價格：小戶型銷售均價在 33000元 /平。 200多平的大平層成交均價在 45000元 /平，疊加別墅銷售均價在 55000元 /平。周邊大華頤和華城銷售均價為 27000元 /平。 銷售速度：去化速度較慢，大戶型月均成交 3套，小戶型月軍成交 4套。 &D 010 朗詩綠色街區(qū) 中鷹黑森林 萬科城花新園 南京鋒尚 綠色節(jié)能住宅 案例 &D 010 南京鋒尚基本資料 物業(yè)類型 多層公寓 232套，別墅 15棟 開發(fā)商 南京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設計 五合設計 占地面積 地址 南京下關區(qū) 容積率 格 起價 20000元 /平 物業(yè)管理 5元 /平方米 /月 &D 010 項目特點 號稱“零能耗六星級國際大宅” 節(jié)能環(huán)保主題社區(qū) 項目地處夏季炎熱動機寒冷的南京，在向社區(qū)住戶提供了一年四季 20個社區(qū)沒有一臺空調(diào)外籍，沒有一臺鍋爐，沒有一座冷卻塔，沒有向大氣排放廢熱、二氧化碳和其他有害氣體，實現(xiàn)了社區(qū)居民與環(huán)境的和諧共存 &D 010 主要的零能耗的實施系統(tǒng) 零能耗系統(tǒng) B E C D A 混凝土輻射采暖制冷技術 外墻外窗保溫隔熱 置換式新風技術 土壤源熱泵技術 水處理系統(tǒng) &D 010 其他的零能耗的實施 除上述系統(tǒng)之外，南京鋒尚還采用了 太陽能光伏發(fā)電技術、智能化技術、隔聲技術 等。 太陽能光伏發(fā)電技術將用于部分住宅上，在住宅屋面設計為坡屋頂，根據(jù)南京地區(qū)日照角度設計為 37度，以供太陽能光電板最大效率的發(fā)電。 &D 010 項目提出先進的居住理念，獲得客戶認可 告別空調(diào)暖氣時代，升級舒適度 &D 010 鋒尚國際銷售情況 高價熱賣：鋒尚一期推出的均價 350萬元一套的高檔公寓在 07年 3月 31日二期開盤儀式前已經(jīng)售完，二期雖然比一期提高了 16%的價格，但開盤當天去化率也達到 70%以上。 鋒尚倡導的 “ 零能耗 ” 概念得到了認同。引領了一種新的居住潮流。 &D 010 案例借鑒 高端住宅 中端住宅 成功 南京鋒尚 朗詩綠色街區(qū) 失敗 中鷹黑森林 萬科城花新園 &D 010 客戶互動 中鷹黑森林 萬科城花新園 各個案例對綠色節(jié)能技術應用階段總結(jié) 客戶認可 客戶知道 朗詩綠色街 案例總結(jié)： 成功項目：將技術全轉(zhuǎn)化成了提升生活品質(zhì)的保障，讓客戶認可它的價值，從生活角度闡述了綠色建筑概念 失敗項目：讓客戶