房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 2008年棗莊市通晟公司棚戶區(qū)改造工程可行性研究報(bào)告

國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 . 1 . 1 . 1 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 . 26 . 26 . 28 . 31 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 . 33 . 33 . 33 . 34 第四章 節(jié)能方案分析 . 36 . 36 . 46 . 48 . 48 . 50 . 51 . 57 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 . 59 . 59 . 61 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 64 . 64 . 69 . 69 . 72 . 74 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 境影響分析 . 75 . 75 . 85 . 92 . 93 . 100 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 . 108 . 108 . 110 第八章 社會影響分析 . 116 . 116 . 117 . 118 第九章 工程招投標(biāo) . 120 . 120 . 120 第十章 組織機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理和施工進(jìn)度 . 123 . 123 . 123 . 124 第十章 結(jié)論 . 126 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1992 年，公司共有員工 30 人，公司具有集開發(fā)建設(shè)、建筑安裝、裝飾裝修、物業(yè)管理服務(wù)為一體的綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，工業(yè)民用建筑，市政基礎(chǔ)設(shè)施建筑，目前取得了良好的社會效益的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)企業(yè)大力推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程，為棗莊市的舊城 改造和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)做出了突出的貢獻(xiàn)。 目簡況 項(xiàng)目名稱：通晟公司棚戶區(qū)改造工程 建設(shè)單位：薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)地址：薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè) 住房類型：經(jīng)濟(jì)適用房 項(xiàng)目總投資： 9000萬元 建設(shè)周期： 12個(gè)月 企業(yè)法人：孟凡奇 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張東 聯(lián)系電話：國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1、棗莊概況 棗莊市位于山東省南部，微山湖畔，是著名的“鐵道游擊隊(duì)”的故鄉(xiāng)。全市面積 4550 平方公里，轄市中、薛城、山亭、臺兒莊、嶧城 5區(qū)和滕州市（縣級）， 共 5個(gè)街道辦事處、 39個(gè)鎮(zhèn)和 46個(gè)鄉(xiāng)。 棗莊是以煤炭、電力、建材工業(yè)為重點(diǎn)的組群型工礦城市，是山東省重要的能源基地之一，盛產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)煤馳名中外，水泥、石膏產(chǎn)量居全省之首，有“魯南煤城”和“建材之鄉(xiāng)”之稱。 棗莊早在唐宋時(shí)期就已形成村落，因多棗樹而得名。市區(qū)原為嶧縣，夏時(shí)為鄶國地，金稱嶧州，明置嶧縣，屬濟(jì)寧府。建國后，屬臺棗專署， 1953 年屬濟(jì)寧專署， 1958 年 9 月縣機(jī)關(guān)遷至棗莊鎮(zhèn)， 1960年改為棗莊市（縣級）， 1961年 11月定為省轄地級市。 棗莊自然資源豐富，尤其是礦產(chǎn)資源品種多，儲量大。已探明的地下礦藏有 煤、鐵、銅、鋁土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花崗巖、石灰石等 20 余種。煤炭開采已有近千年的歷史，地質(zhì)儲量 目前年產(chǎn) 1500萬噸計(jì)算，可繼續(xù)開采300年以上；煤層貯存條件好，煤質(zhì)優(yōu)良，具有低灰、低硫、發(fā)熱量高、膠質(zhì)層厚、粘結(jié)性強(qiáng)等特點(diǎn)，適宜焦化、氣化、乙炔化，不僅是冶煉鋼鐵的優(yōu)質(zhì)燃料，而且煤化工發(fā)展前景廣闊。石膏礦田面積 70平方公里，總儲量 噸，約占全國的六分之一，品位高，易開采。石灰石、陶土等分布廣，量大質(zhì)優(yōu)。棗莊市屬淮河流域南四湖湖東區(qū)，全市有 100 平方公里以上流 域面積的河流 10 條，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 豐富，年可利用的地表水和地下水 18 億立方米，是山東的富水區(qū)。棗莊建市以來，特別是改革開放以來，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大變化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展后勁不斷增強(qiáng)。 工業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成了以煤炭、電力、建材工業(yè)為主體，同時(shí)擁有紡織、橡膠、冶金、化工、機(jī)械、卷煙、造紙、陶瓷、食品、制藥、釀造等門類較為齊全，輕、重工業(yè)比較協(xié)調(diào)，綜合配套發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。近年來，先后有氣象色譜儀、棉紗、果脯、自行車鏈條、鋼編膠管、尼龍運(yùn)輸帶、尿素、牛仔布、涂布白板紙等 205種產(chǎn)品，被評為省以上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，暢銷國內(nèi)外 市場。 農(nóng)業(yè)條件較好，無霜期 190 210 天，年平均氣溫在 間，年平均降水量為 產(chǎn)品比較豐富，主要有小麥、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻類、黃煙、石榴、黃梨、大棗、板栗、核桃、山楂、蘋果等，其中嶧城石榴個(gè)大皮薄，酸甜可口，聞名全國。近年來，隨著利用世界銀行和各地政府貸款進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，棗莊的農(nóng)業(yè)發(fā)展已由粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，并取得了明顯成效。 2、項(xiàng)目選址和理性分析 通晟公司棚戶區(qū)改造工程址于薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)，交通方便，資源 環(huán)境優(yōu)越。交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。項(xiàng)目投資方充分依據(jù)自身的開發(fā)優(yōu)勢和項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具有很好的市場前景。項(xiàng)目選址方圓 1000 米內(nèi)，有學(xué)校、醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市民居住、商貿(mào)的理想選擇地。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性，根據(jù)棗莊市規(guī)劃局提供的用地地形圖、棗莊市規(guī)劃局已核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。原場地與周圍的整體環(huán)境極不協(xié)調(diào)，反差很大，影響了居住區(qū)的整體觀瞻和城市的形象。為更好地配合城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司根據(jù)國土局出讓的地塊，作為市總體規(guī)劃的一部分，在該地塊建設(shè)通晟公司棚戶區(qū)改造工程經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。這對于棗莊市形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城市，具有積極面現(xiàn)實(shí)的意義。 3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)是滿足住房消費(fèi)的需求 住房是人們生活的基本要素之一，也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問題之一。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費(fèi)個(gè)性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質(zhì)上都日趨增強(qiáng)。隨著生活節(jié)奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個(gè)舒適的休息環(huán)境 已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。 目前棗莊市內(nèi)住房價(jià)格偏高，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)型住房較少，目前多時(shí)居民沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購買價(jià)格昂貴的住房。 薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，有助于和諧社會的構(gòu)建，改善提高當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)的需要。國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 用住房，住宅面積較小，銷售價(jià)格較低，滿足消費(fèi)者的心理需求，創(chuàng)造出價(jià)格、地理位置、建筑質(zhì)量、環(huán)境等優(yōu)勢，獲得當(dāng)?shù)乩习傩沼绕涫菃挝粌?nèi)部職工的認(rèn)可，必將 成為消費(fèi)者購房的首選樓盤。 （ 2）此項(xiàng)目的實(shí)施是提升居民生活水平進(jìn)程的需要 項(xiàng)目所在地屬于棗莊市人口較多地區(qū)，此項(xiàng)目的實(shí)施可以推進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域的城市化進(jìn)程，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的各種消費(fèi)需求也越來越迫切。市委、市政府將按照省委、省政府相關(guān)的要求，著力做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美棗莊市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐，上述市委、市政府的決策，將給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來千載難逢的大好機(jī)遇。 本項(xiàng)目的實(shí)施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實(shí)施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設(shè)步伐的有 力舉措，具有綜合的社會經(jīng)濟(jì)效益。 （ 3）本項(xiàng)目建設(shè)是社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要 本項(xiàng)目建設(shè)占有土地 72000 平方米，容積率 住宅建筑層數(shù)為多層，綠地率為 37，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。 成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)是住宅建設(shè)的重點(diǎn)。本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，價(jià)格合理，主要為針對通晟公司舊棚戶職工進(jìn)行的改造工程，主要銷售對象為通晟公司現(xiàn)有住房難、收入低的人群。 既可以滿足低收入居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡 沫”。 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)意義和社會意義，因此，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，也是十分必要的。 本項(xiàng)目選址于薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越。規(guī)劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅23 幢，為 5 層建筑，住宅建筑面積 68000 平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600平方米，主要包括廁所、泵房、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站等。 1、規(guī)劃范圍 整個(gè)地塊北到礦中小學(xué)，東前院山小學(xué)，西至店韓路，規(guī)劃總用地面積 72000平方米。 2、規(guī)劃思路 （ 1）從全局利益出發(fā)，確 定合理的功能定位； （ 2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃； （ 3）積極保護(hù)生態(tài)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則； （ 4）注重彈性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。 3、規(guī)劃重點(diǎn) （ 1）以棗莊市城市總體規(guī)劃 (2007年 2020年 )和棗莊市土地利用總體規(guī)劃 (1997 2010 年 )為基礎(chǔ)，嚴(yán)格結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與相關(guān)規(guī)劃研究，確定地區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化地區(qū)環(huán)境，改善居住品質(zhì)； （ 2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用； 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 3）明確六線控制范圍，兼顧規(guī)劃合理性與可操作性； （ 4）完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 5）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對外交通優(yōu)勢； （ 6）確保城市生態(tài)綠地，控制城市景觀，塑造地方特色。 要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 1、建設(shè)位置 薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)店韓路東側(cè)。 2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 通晟公司棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅建筑面積 68000平方米，公建設(shè)施建筑面積6600平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房等?？偼顿Y 9000萬元，項(xiàng)目建設(shè)期約 12 個(gè)月左右。 2、主要建設(shè)條件 （ 1）規(guī)劃條件 棗莊市規(guī)劃局 已就該地塊出具建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，建設(shè)單位依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案，方可辦理規(guī)劃的報(bào)批工作。 （ 2）土地條件 項(xiàng)目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。土地用途為住宅用地。 （ 3）拆遷情況 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 該項(xiàng)目所在地有部分舊式棚戶區(qū)，已達(dá)成拆遷協(xié)議，拆遷工作由政府辦理。本項(xiàng)目關(guān)系到原有建筑物拆遷的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題，至項(xiàng)目開工之前，原有建筑拆遷的安置補(bǔ)助、青苗、附著物補(bǔ)償費(fèi)用由棗莊市人民政府合理安排，妥善解決，目前補(bǔ)償費(fèi)已到位。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況 擬開發(fā)的地塊處于店韓路 東側(cè)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。該地塊交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。 （ 5）周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目所在地北側(cè)為礦中學(xué)校、東側(cè)為前院山小學(xué)，周圍農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、超市等設(shè)計(jì)逐步完善，附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。 （ 6）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位為具有現(xiàn)代居住條件的經(jīng)濟(jì)適用房，主要針對通晟集公司棚戶區(qū)職工住房問題，建筑形式采用多層建筑，針對目前企業(yè)內(nèi)部職工多數(shù)為多人口家庭，為滿足需要，本項(xiàng)目建筑以中套經(jīng)濟(jì)適用房為主。 中套住房面積控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面積控制在 60 平方米（ 5平方 米）， 初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 所占比重 （ %） 總用地面積 2000 其中 : 居住區(qū)用地面積 (R) 2000 100 代征道路用地面積 其中 住宅用地面積 (2608 建用地面積 (672 路用地面積 (9080 共綠地面積 (6640 37 居住戶數(shù) 戶 720 居住人口 人 2520 總建筑面積 4600 其中 住宅總建筑面積 8000 其中 地表住房建筑面積 1790 地下儲藏室建筑面積 210 公建設(shè)施建筑面積 600 其中 物管等公共設(shè)施 600 經(jīng)營性建筑 000 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 37 人均集中公共綠化面積 住宅間距系數(shù) 足日照要求 項(xiàng)目總投資 萬元 9000 流動資金 萬元 銷售收 入 萬元 利潤總額 萬元 所得稅 萬元 凈利潤 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1、總平面布置和功能要求 項(xiàng)目總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。受北方氣候以及日照間距的限制和影響，客戶喜好南北朝向戶型等因素影響，本項(xiàng)目采用南北通透的行列式兵營布局，根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，形 成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分發(fā)掘和利用項(xiàng)目自身景觀價(jià)值，建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以人為本的指導(dǎo)思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風(fēng)格四方面求特色，以特色迎合擁護(hù)對個(gè)性化的追求。 3、項(xiàng)目總體規(guī)劃的幾點(diǎn)說明 （ 1）該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期 1 年，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既立足現(xiàn)實(shí)，又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。 （ 2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項(xiàng)目建成后的 周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 3）總體上來說，規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用了靈活的戶型和變化的立體效果。 （ 4）小區(qū)的目標(biāo)顧客主要為通晟公司棚戶區(qū)居民，不考慮單獨(dú)考慮車庫問題，規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車迅速方便要求。室外停車位進(jìn)行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。 （ 5）在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施， 行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖選定主要參數(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)適用房，建筑形式采用多層為主，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)參數(shù)如下： （ 1）建設(shè)用地總面積： 72000平方米 （ 2）總建筑面積： 74600平方米 其中：住宅： 68000平方米 公建設(shè)施建筑面積： 6600平方米 （ 3）建筑密度： （ 4）容積率： 5）綠化率： 37% 本項(xiàng)目擬建場地呈方 形，項(xiàng)目中間有交通干道通過，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分利用地形、地勢和項(xiàng)目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個(gè)進(jìn)出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān)系是建設(shè)性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮，給人們提供一個(gè)舒適的活動空 間。高層設(shè)計(jì)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按國家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報(bào)警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。 棗莊市地質(zhì)構(gòu)造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。構(gòu)造運(yùn)動是構(gòu)成南北山脊走向近東西，中間為東西見長的橢圓形山間斷陷盆地的主要原因。棗莊市斷裂可以分為北山斷裂、嶧縣斷裂、十里泉斷層、東王莊斷層、永安斷層、牛角斷層和三里屯 古屯斷層。棗莊褶曲可以分為棗莊向斜、雙山子擠壓帶和南山褶皺帶。 根據(jù) 國地震 參數(shù)區(qū)劃圖，該區(qū)地震動峰值加速度值為 震烈度度）。 1、建筑方案描述 （ 1）建筑特征與風(fēng)格 本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風(fēng)格，同時(shí)要求功能實(shí)用、配套設(shè)備齊全。住宅單體設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建筑風(fēng)范，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 慮上述一切的同時(shí)考慮到消費(fèi)者的購買能力，在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上盡可能將所有設(shè)施建設(shè)齊全。 本項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。在整體建筑設(shè)計(jì)上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑造型設(shè)計(jì)首先注重整體形態(tài)的塑造，強(qiáng)調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設(shè)計(jì)則相對簡約，建筑立面 設(shè)計(jì)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線條的處理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感、建筑感和體量感。 （ 2）建筑單體設(shè)計(jì)與功能 1）對于經(jīng)濟(jì)適用房來說，以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。同時(shí)最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風(fēng)調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候。 2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當(dāng)保持獨(dú)立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私密性。 3）建筑單體的設(shè)計(jì)要相對簡約。 4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。 5） 局部設(shè)計(jì)，要更能體現(xiàn)人性化的特點(diǎn)。 6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風(fēng)格為出發(fā)點(diǎn)、利用墻面、玻璃、線角共同構(gòu)筑感觀效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把握現(xiàn)代設(shè)計(jì)的主題。 7）外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 能材料。 8）統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位和空調(diào)冷凝水下水管。 9）公建部分的設(shè)計(jì)為區(qū)域中的特殊設(shè)計(jì)，整體造型上力求塑造標(biāo)志性建筑為出發(fā)點(diǎn)。聚交人眼視線。整體造型和整區(qū)的建筑風(fēng)格把握統(tǒng)一。 10）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)簡潔明快、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 11) 根據(jù)山東省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 (省政府令第 192號 )相關(guān)要求：“經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)資金，50從城市國有土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)資金中劃撥， 50計(jì)入房價(jià)；中套住房面積控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面積控制在 60 平方米（ 5 平方米），“經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)必須嚴(yán)格執(zhí)行成本不超過 3的利潤，實(shí)行公開招標(biāo)，愿意接受此定價(jià)的開發(fā)商才能投標(biāo)?！?（ 3）建筑物與城市的協(xié)調(diào) 小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面設(shè)計(jì)和功能要求 以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室 兩廳以滿足多人口家庭居住需要；小戶型面積為 65平方米，大戶型為 85平方米。 （ 2）總平面布置和功能要求 項(xiàng)目總平面布置方案，吸收現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 局結(jié)構(gòu)形式。并利用地形變化，根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，使之形成樓與樓之間高低搭配，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。 3、配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼L(fēng)、空調(diào)等） （ 1）給排水 1）給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)： a、建筑專業(yè)提供的條件圖。 b、建設(shè)方提供的有關(guān)設(shè)計(jì)條 件。 c、國家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。 d、本項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設(shè)計(jì)資料。 2）給水工程： a、用水水質(zhì)：符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。本工程水源為陶莊鎮(zhèn)自來水廠，供水壓力為 地周圍市政給水管為環(huán)狀管網(wǎng)。 b、用水水壓：本工程分別陶莊鎮(zhèn)政給水管道上接二根 筑紅線內(nèi)經(jīng)水表井后，與小區(qū)給水管相連接。市政給水壓力為 c、給水系統(tǒng)：考慮屋面太陽能和低層住戶入戶壓力的要求，本工程生活給水共設(shè)兩套加壓系統(tǒng)： 8+1層中 高層建筑的 5層以上部分為高區(qū)，其余部分為低區(qū)。二次加壓給水系統(tǒng)采用恒壓變量生活給水變頻調(diào)速泵組供水，其供水流量為設(shè)計(jì)秒流量。國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。 d、管材：給水支管采用 鋁穩(wěn)態(tài)復(fù)合管 列，熱熔連接。立管采用 用內(nèi)外壁雙熱熔連接。工作壓力為 e、保溫：在保證經(jīng)濟(jì)成本的前提下，盡可能采用先進(jìn)的技術(shù)與材料實(shí)現(xiàn)保溫。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小區(qū)內(nèi)采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道 系統(tǒng)。室內(nèi)地面層（ 上的生活污水重力流排出；地下室廢水采用排水溝匯集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水匯集并經(jīng)小區(qū)內(nèi)部污水處理站處理，處理達(dá)標(biāo)后首先回用于綠化，其余通過管道排至薛城區(qū)小沙河。 b、管材、接口及敷設(shè)方式：污、廢水管道系統(tǒng)均為單立管排水系統(tǒng)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊頂或墻槽內(nèi)。排水管采用 接。室外排水管道采用承插式 膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。雨水管采用承插式 橡膠圈接口。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計(jì) 可根據(jù)空調(diào)的設(shè)計(jì)條件，在建筑、結(jié)構(gòu)及容量等設(shè)計(jì)，一次到位，分步實(shí)施，同時(shí)應(yīng)考慮自然通風(fēng)。 （ 3）電氣設(shè)計(jì) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1）設(shè)計(jì)依據(jù) a、小區(qū)概況； b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料； c、建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)要求； d、國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； e、其它有關(guān)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。 2）供電電源 本工程采用二路 10 3）電氣照明 照度按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （ 4）防雷 本工程預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)各樓有所不同， 按第三類防雷建筑設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。 （ 5）燃?xì)?項(xiàng)目內(nèi)部暫時(shí)不統(tǒng)一供氣，居民用氣使用罐裝液化氣。 （ 6）電視、電話、智能化等項(xiàng)目 普通住宅每戶按 2 門設(shè)計(jì) ,物業(yè)管理部門預(yù)留辦公外線電話，配套建筑均按建設(shè)單位設(shè)置電話。 4、建筑方案的幾點(diǎn)說明 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 1）住宅建筑設(shè)計(jì)說明 1） 住宅的設(shè)計(jì)滿足經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)要求。并充分考慮功能、質(zhì)量方面的適度超前，考慮今后數(shù) 10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 2）住宅設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。特別是對兒童居室，更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 3）住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 4）在建筑材料方面，盡可能的采用新型建筑材料。 （ 2）小區(qū)配套 設(shè)施說明 1）交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，小區(qū)建設(shè)的宗旨是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，因此并不考慮車庫的建設(shè)，但在室外會充分考慮地面停車場的設(shè)置問題。 2）每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 3）盡可能的增加超市等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 （ 3）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)說明 1）隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買 房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 2）基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在建立經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)。 資規(guī)模 規(guī)劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅建筑面積 68000 平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600 平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房、物業(yè)管理等?？偼顿Y 9000 萬元， 項(xiàng)目建設(shè)期約 12 個(gè)月左右。項(xiàng)目所有資金全部為薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 1、國家主席令第 29號中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和第 91號中華人民共和國建筑法； 2、國務(wù)院令第 248號城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例； 3、 1995年 10月 12日山東省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過的山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例； 4、棗莊市人民政府 20005 號棗莊市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法； 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 5、國務(wù)院 2003379號物業(yè)管理?xiàng)l例； 6、山東省 政府令 1997第 86號發(fā)布的山東省城市住宅物業(yè)管理辦法； 7、棗政發(fā) 1998106號棗莊市城市居住物業(yè)管理實(shí)施辦法； 8、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法及 2000年 4月 4日國務(wù)院批準(zhǔn)由國家發(fā)展計(jì)劃委員會發(fā)布的從 2000 年 5 月 1 日起落實(shí)的工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容； 9、棗建字 1998213 號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)的通知； 10、中華人民共和國監(jiān)理法和建設(shè)部 2003 年工程質(zhì)量建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（強(qiáng)制部分）； 11、國家計(jì)委 2003編制的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)與案例 實(shí)用手冊； 12、建標(biāo) 2000205號發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法； 13、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知（國辦發(fā) 2006 37號）； 14、關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房2006165號）； 15、山東省建筑工程定額和棗莊市關(guān)于建筑材料估價(jià)表及物價(jià)上漲情況和有關(guān)類似工程的計(jì)算資料； 16、棗莊市城市總體規(guī)劃 (2007年 ； 17、棗莊市土地利用總體規(guī)劃 (1997一 2010年 )； 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 18、山東省安 裝工程計(jì)價(jià)依據(jù)， 19、中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要； 20、山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要； 21、山東省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 (省政府令第 192號 )； 22、棗莊市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法； 23、山東省人民政府關(guān)于加快城市住房建設(shè)提高居民住房水平的決定（魯政發(fā) 1996 50號）； 24、各種稅費(fèi)的取值執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定； 25、建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 1、宏觀分析 （ 1）大環(huán)境分析 大力提高人民群眾的居 住水平，是全面建設(shè)小康社會和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要方面與重要內(nèi)容之一。低收入家庭、城鎮(zhèn)生活困難家庭的住房問題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素，也是制約全面建設(shè)小康社會和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要因素之一。黨和政府十分重視低收入家庭和城鎮(zhèn)生活困難家庭的居住條件改善問題。全國人大十屆一次會議上，政府工作報(bào)告明確提出“建立和完善對低收入者的救助制度，重視解決城市特殊困難家庭在住房、子女就學(xué)、醫(yī)療和取暖等方面遇到的問題”。棗莊市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法明確提出“國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符 合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、區(qū)（市）政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房”。 隨著我國改革開放的不斷深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐也在繼續(xù)加快，棗莊市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，結(jié)合城市規(guī)劃，主城區(qū)正有條不紊改造，短時(shí)間內(nèi)城市面貌已經(jīng)有較大改善，居民住房條件也得到不斷提高，但由于歷史遺留條件，部分地段居民居住條件還亟需解決。 為了促進(jìn)棗莊市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善其整體投資環(huán)境和生活環(huán)境，突破目前較落后的基礎(chǔ)設(shè)施對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的制約因素，市政府將繼續(xù)對主城區(qū)進(jìn)行全面的改造。由于特殊的自然環(huán)境和歷 史因素，在其整治過程中所面臨的問題也是復(fù)雜的。我國城市建設(shè)的目標(biāo)是提高居民的住房條件，改善城市的生活環(huán)境。中央和地方政府都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在協(xié)調(diào)城市建設(shè)過程中，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。同時(shí)，在我國城市化進(jìn)程中，有大量農(nóng)村人口涌入城市，對城市基礎(chǔ)設(shè)施有了較高的要求。這也突出了我國城市建設(shè)的滯后性，加上長期的粗放經(jīng)營方式造成大量資源浪費(fèi)，同時(shí)在一定時(shí)期內(nèi)對環(huán)境問題認(rèn)識不足，導(dǎo)致整個(gè)城市環(huán)境形勢嚴(yán)峻。追求城市經(jīng)營的可持續(xù)性，是在國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，還要謀求經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相 協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動社會進(jìn)步，積極促進(jìn)社會公正、安全、文明、健康發(fā)展。 通過宏觀環(huán)境分析可以看出，不管是在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是在政府政策導(dǎo)向方面，經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的建設(shè)在未來很長時(shí)期內(nèi)，國地產(chǎn)商域網(wǎng) 國地產(chǎn)商域網(wǎng) 著存在和發(fā)展的必要性。因此，在本項(xiàng)目所在地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)是可行 。 （ 2）小環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)適用住房是指享受政府劃撥建設(shè)用地、減免部分相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)商微利開發(fā)而建設(shè)的面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的具有經(jīng)濟(jì)性、適用性和社會保障性的普通商品住房。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是解決低收入家庭住房困難問題的有效手段之一。棗莊市政府根 據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房 制度 改革加快住房建設(shè)的通知精神，緊密結(jié)合我市居民收入、住房及老城改造、新城建設(shè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮政府在住房領(lǐng)域的調(diào)控和保障職能，堅(jiān)持政府、單位、個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的原則，在結(jié)合 山東省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 (省政府令第192 號 )的基礎(chǔ)上，出臺了棗莊市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 等一系列關(guān) 于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。 在棗莊市經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住房保障