房地產(chǎn)業(yè)增值稅會計核算方法

1 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計核算辦法 試行稿 為積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)營改增的全面試點工作 確保相關(guān)稅改政 策在我公司的全面落實 正確指導(dǎo)下屬項目公司開展相關(guān)會計核算 依 據(jù) 企業(yè)會計準則 增值稅暫行條例 財稅 2016 36 號 關(guān)于全 面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告 等有關(guān)會計 稅收制度及規(guī)定 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點及公司實際經(jīng)營情況 特制定本會計核算辦法 一 會計科目設(shè)置 1 增值稅應(yīng)在 應(yīng)交稅費 科目下核算 科目設(shè)置明細如下 一級科目一級科目二級科目二級科目三級科目三級科目 進項稅額 已交稅金 減免稅款 土地價款抵減銷項稅額 轉(zhuǎn)出未交增值稅 銷項稅額 進項稅額轉(zhuǎn)出 應(yīng)交增值稅 轉(zhuǎn)出多交增值稅 未交增值稅 待抵扣進項稅額 應(yīng)交稅費 預(yù)繳增值稅 2 2 各明細科目核算內(nèi)容 應(yīng)交增值稅應(yīng)交增值稅 項目借方貸方 1 進項稅額 記錄企業(yè)購入貨物 或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的 準予從銷 項稅額中抵扣的增值稅額 企業(yè)購入 貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進項稅額 用藍字登記 退回所購貨物應(yīng)沖銷的 進項稅額 用紅字登記 1 銷項稅額 記錄企業(yè)銷 售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的 增值稅額 企業(yè)銷售貨物或提供 應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額 用 藍字登記 退回銷售貨物應(yīng)沖銷 的銷項稅額 用紅字登記 2 已交稅金 記錄企業(yè)已繳納的 增值稅額 企業(yè)已繳納的增值稅額用 藍字登記 退回多繳的增值稅額用紅 字登記 2 進項稅額轉(zhuǎn)出 記錄企 業(yè)的購進貨物 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品 等發(fā)生非正常損失以及其他原因 而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣 按規(guī) 定轉(zhuǎn)出的進項稅額 3 土地價款抵減銷項稅額 核算 和統(tǒng)計土地價款的當期和累計抵減情 況 3 轉(zhuǎn)出多交增值稅 核算 企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交 用于抵 減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù) 4 減免稅款 核算直接減免的增 值稅 發(fā)生 額 5 轉(zhuǎn)出未交增值稅 核算企業(yè) 月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅 余額企業(yè)尚未抵扣的增值稅 貸方無余額 對于多期開發(fā)項目 為方便統(tǒng)計項目各期預(yù)繳增值稅款與進 銷項 稅額的發(fā)生 抵減 或取得等情況 真實反映各期增值稅實際稅負情況 以上 進項稅額 銷項稅額 土地價款抵減銷項稅額 進項稅額 3 轉(zhuǎn)出 明細科目需按現(xiàn)有 項目期數(shù) 進行輔助核算 期數(shù)設(shè)置原則上 采用現(xiàn)有分期 但如有以下情況應(yīng)進行調(diào)整 1 原作為一個項目分期進行開發(fā)成本核算的房地產(chǎn)項目 如既有采 用簡易計稅方法征稅 又有一般計稅方法征稅的 在確認 項目期數(shù) 時 需再次進行分期 計稅方法不同 不得使用同一分期進行增值稅業(yè) 務(wù)的核算 2 采用一般計稅方法征稅的項目 取得多本 建筑工程施工 許可證 的 可不按 建筑工程施工許可證 進行分期 但須嚴格按照 交付時間設(shè)立單獨的分期進行增值稅業(yè)務(wù)的核算 交付時間不同的分期 不得合并核算 3 為準確核算與房地產(chǎn)開發(fā)無直接關(guān)系的其他增值稅涉稅事項 在 現(xiàn)有 項目期數(shù) 下設(shè)置 共同項 輔助明細 該 共同項 僅適用于 與開發(fā)項目無直接關(guān)系的增值稅業(yè)務(wù) 例 取得的增值稅專用發(fā)票 不 含稅部分會計核算時屬于 開發(fā)間接費用 管理費用 銷售費用 固定資產(chǎn) 低值易耗品 其進項稅額應(yīng)記入 共同項 下輔助核 算 4 增值稅核算業(yè)務(wù)下的分期 不得使用 待分攤項目 或類似性質(zhì) 的過渡性分期 例如 取得的進項稅額 涉及到跨期分攤的 應(yīng)在取得 當期按照合理的比例進行分攤 確實無法劃分的 按照稅法規(guī)定以 建 筑工程施工許可證 注明的 建設(shè)規(guī)模 為依據(jù)進行劃分 5 項目公司開發(fā)的自持項目 應(yīng)設(shè)立單獨的分期 其進項稅額按照 稅法規(guī)定在取得的當期進行抵扣 未交增值稅未交增值稅 項目借方貸方 發(fā)生額企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的多交的增值稅 反應(yīng)企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的當月發(fā)生的 應(yīng)交未交增值稅 4 余額多交的增值稅未交的增值稅 待抵扣進項稅額待抵扣進項稅額 項目借方貸方 發(fā)生額 記錄企業(yè)購進房地產(chǎn)進項稅額中 40 部分待第二年抵扣的進項稅 額 轉(zhuǎn)入 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 金額 余額待抵扣的進項稅無余額 預(yù)繳增值稅預(yù)繳增值稅 項目借方貸方 發(fā)生額按照征收率預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入 應(yīng)交稅費 未交增值稅 余額預(yù)繳增值稅無余額 二 會計處理 1 1 借方的會計處理 借方的會計處理 1 進項稅額 1 項目公司開發(fā)采用一般計稅方法征稅的項目 核算企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的 準予從銷項稅額中抵扣的 增值稅額 發(fā)生時借記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 科目 借記 開發(fā)成本 固定資產(chǎn) 用于非應(yīng)稅項目 免稅項目的除外 原材料 其他業(yè)務(wù)支出 制造費用 營業(yè) 銷售 費用 管理費用 等科目 按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額 貸記 應(yīng)付賬款 銀行存款 等科目 2 項目公司開發(fā)采用一般計稅方法征稅的項目 進項稅額 明細科目除需按照 項目期數(shù) 設(shè)置輔助核算外 增加 進項稅率明細 輔助核算 該輔助核算明細設(shè)置與國家稅務(wù)總局公告 5 2016 年第 13 號文件 附件一 中的 本期抵扣進項稅額結(jié)構(gòu)明細表 明細項目一致 3 按照稅法規(guī)定 采用簡易計稅方法征稅的房地產(chǎn)老 項目不允許抵扣進項稅額 其對應(yīng)取得的進項稅額應(yīng)直接記入相應(yīng)的開 發(fā)成本科目 如取得的發(fā)票為增值稅專項發(fā)票 可先認證 后從進項稅 額轉(zhuǎn)出 如一張增值稅專用發(fā)票同時涉及一般計稅方法計稅 簡易計稅 方法計稅項目 應(yīng)在取得當期按照合理的比例進行分攤 歸屬于簡易方 法計稅項目的 其進項稅額直接記入開發(fā)成本 歸屬于一般計稅方法項 目的 記入當期可抵扣的進項稅額 無法劃分的 應(yīng)按照稅法規(guī)定以 建筑工程施工許可證 注明的 建設(shè)規(guī)模 為依據(jù)進行劃分 計算公式如下 不得抵扣的進項稅額 當期無法劃分的全部進項稅 額 簡易計稅方法房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模 以上計算公式中的房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模 為該增值稅專用發(fā)票所 涉及分攤的項目分期建設(shè)規(guī)模之和 如尚未取得 建筑工程施工許可證 可采用項目立項批復(fù)文件中的建設(shè)規(guī)模或建筑面積數(shù)據(jù) 例 某項目一期為簡易方法征稅項目 建設(shè)規(guī)模 4 萬方 二期為 一般計稅方法征稅項目 建設(shè)規(guī)模 6 萬方 施工單位及總包合同均為 同一個 項目公司于 2016 年 5 月 31 日取得該施工單位開具的 1110 萬元的增值稅專用發(fā)票 會計處理如下 借 開發(fā)成本 一期 400 1110 1 11 0 11 40 444 萬元 開發(fā)成本 二期 600 萬元 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 二期 1110 1 11 0 11 60 66 萬元 貸 應(yīng)付賬款 應(yīng)付票據(jù) 銀行存款等科目 1110 萬元 3 已交稅金 核算企業(yè)已繳納本月實現(xiàn)的增值稅額 發(fā)生時 借記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 已交稅金 貸記 銀行存款 科目 依據(jù)國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號 關(guān)于發(fā)布的公告 第十條 規(guī)定之法定預(yù)繳義務(wù)預(yù)繳的增值稅 不在該范疇內(nèi)預(yù)繳的增值稅 不在該范疇內(nèi) 4 土地價款抵減銷項稅額 按照稅法規(guī)定 一般納稅人銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 適用一般計稅方法征稅的 按照取得的全部 價款和價外費用 扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計 算銷售額 該科目用于核算和統(tǒng)計土地價款的當期和累計抵減情況 當期抵 減的金額計算時應(yīng)嚴格按照稅法規(guī)定執(zhí)行 即 當期允許扣除的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 房 地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積 支付的土地價款 當期允許扣除的土地價款抵減銷項稅額 當期允許扣除的土地價款 1 11 11 注 簡易計稅方法征稅的項目在計算應(yīng)納稅額時不得抵減土地價款 注 簡易計稅方法征稅的項目在計算應(yīng)納稅額時不得抵減土地價款 5 減免稅款 核算直接減免的增值稅 發(fā)生時借記 應(yīng)交稅 費 應(yīng)交增值稅 減免稅款 科目 貸記 營業(yè)外收入 減免增 值稅 科目 企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用 按實 際支付或應(yīng)付的金額 借記 固定資產(chǎn) 科目 貸記 銀行存款 應(yīng) 付賬款 等科目 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額 借記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 減免稅款 科目 貸記 遞延收益 科目 按期計提折 舊 借記 管理費用 等科目 貸記 累計折舊 科目 同時 借記 遞延收益 科目 貸記 管理費用 等科目 發(fā)生技術(shù)維護費 按實際支付或應(yīng)付的金額 借記 管理費用 等 科目 貸記 銀行存款 等科目 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額 借 記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 減免稅款 科目 貸記 管理費用 等科目 6 轉(zhuǎn)出未交增值稅 核 7 算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅 發(fā)生時借記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 轉(zhuǎn)出未交增值稅 貸記 應(yīng)交稅費 未交增值稅 科目 2 2 貸方的會計處理 貸方的會計處理 1 銷項稅額 核算企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值 稅額 1 簡易計稅方法征稅的項目不得計提銷項稅額 2 一般計稅方法征稅項目不動產(chǎn)時 按規(guī)定稅率收取的增值稅銷 項稅額 預(yù)收款方式銷售的 即項目預(yù)售期進行期房銷售 一般指分期 項目集中交付前或完成項目初始登記前發(fā)生的銷售行為 收到預(yù)收款 時 不得計提銷項稅額 待達到稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間時一次性 計提 納稅義務(wù)發(fā)生時間暫按該項目分期集中交付時間確定 以下如涉 及納稅義務(wù)發(fā)生時間的內(nèi)容 統(tǒng)一以項目集中交付時間進行描述 如 稅法有不同規(guī)定的 按照稅法執(zhí)行 相應(yīng)會計分錄如下 A 預(yù)售期收到分期款或首付款 按揭款時 借 銀行存款 貸 預(yù)收賬款 購房客戶輔助核算 簽訂的商品房預(yù)售合同 向購買方收取的價稅合計金額應(yīng)全額通過 預(yù)收賬款 科目核算 B 項目集中交付時的賬務(wù)處理 a 項目集中交付時已款清的合同 應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計提銷項 稅額 土地價款抵減銷項稅額的金額 并按照集團規(guī)定的收入確認標準 結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入 分錄如下 借 預(yù)收賬款 購房客戶輔助核算 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 土地價款抵減銷項稅額 項目期數(shù) 貸 主營業(yè)務(wù)收入 8 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額 項目期數(shù) 集中交付時合同已款清 因不符合收入確認標準 如 有證據(jù)證明 存在嚴重質(zhì)量問題 有較大退房可能的合同 未結(jié)轉(zhuǎn)收入的 仍應(yīng)按照 稅法規(guī)定計提銷項稅額及土地價款抵減銷項稅額 計入 預(yù)收賬款 銷 項稅額計提 科目 b 項目集中交付時款未清不符合收入確認標準的合同 應(yīng)在月底按 照稅法規(guī)定計提銷項稅額 土地價款抵減銷項稅額 但不確認主營業(yè)務(wù) 收入 計提銷項稅額及土地價款抵減銷項稅額時 需考慮該合同的收款 比例 銷項稅額則按照該合同已收款金額 1 11 11 計算 土地價款抵減銷項稅額按照以下公式計算 土地價款抵減銷項稅額 合同已收款比例 該合同銷售面積 該期總可售面積 該期支付的土地價款 1 11 11 為方便核算 在 預(yù)收賬款 科目下設(shè)置 銷項稅額計提 二級科 目 該科目應(yīng)按照客戶及項目期數(shù)進行輔助核算 會計分錄如下 借 預(yù)收賬款 銷項稅額計提 購房客戶輔助核算 項目期數(shù) 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 土地價款抵減銷項稅額 項目期數(shù) 貸 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額 項目期數(shù) 注 明確有付款日期的分期收款合同 至合同約定付款日尚未回款 的 按照稅法規(guī)定 該部分應(yīng)收款應(yīng)確認納稅義務(wù)發(fā)生 計提銷項稅額 及土地抵減銷項稅額 集中交付后該筆合同的后續(xù)收款 于收款當日或當月月底匯總按照 此方法進行會計處理 待收齊全款時 月底再根據(jù)集團公司規(guī)定的收入 確認標準進行收入的結(jié)轉(zhuǎn) 并沖銷以前月度在 預(yù)收賬款 科目計提的 銷項稅額 會計分錄如下 9 借 預(yù)收賬款 客戶輔助核算 預(yù)收賬款 銷項稅額計提 客戶輔助核算 項目期數(shù) 借方負數(shù) 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 土地價款抵減銷項稅額 項目期數(shù) 注 按結(jié)轉(zhuǎn)當月實際收款金額計算 貸 主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額 項目期數(shù) 注 按照結(jié)轉(zhuǎn)當 月收款的金額計算 C 項目集中交付后銷售現(xiàn)房的賬務(wù)處理 項目集中交付后 項目公司發(fā)生的銷售現(xiàn)房行為 收到房款時不再 按照 3 的征收率進行增值稅的預(yù)繳 a 現(xiàn)房銷售采用分期收款的 在收到分期款時 應(yīng)開具 收款收據(jù) 收取的價稅合計款項需全額通過 預(yù)收賬款 科目進行核算 在收齊 全款后應(yīng)換開增值稅專用或普通發(fā)票 項目所在地稅務(wù)機關(guān)如要求在收 到分期款或首付款時即開具增值稅專用或普通發(fā)票 相關(guān)處理按照當?shù)?稅務(wù)機關(guān)規(guī)定執(zhí)行 會計處理參考項目集中交付時款未清的合同 b 現(xiàn)房銷售采用一次性收款的 收到的價稅合計總額通過 預(yù)收賬 款 科目進行核算 開具增值稅專用或普通發(fā)票 同時沖銷預(yù)收賬款 結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入 計提銷項稅額及土地價款抵減銷項稅額 現(xiàn)房銷售采用按揭收款的 收到首付款時 因辦理按揭手續(xù)需要 一般需開具全額增值稅發(fā)票 應(yīng)收未收按揭款部分 應(yīng)借 應(yīng)收賬款 貸記 預(yù)收賬款 科目 同時須進行結(jié)轉(zhuǎn)收入 計提銷項稅額等處理 具體參照 項目集中交付時已款清的合同 進行會計處理 如發(fā)生銷售退回的 則作相反的會計分錄 簡易計稅方法征稅的項目不得計提銷項稅額 2 進項稅額轉(zhuǎn)出 核算企業(yè)的購進貨物 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品 應(yīng) 10 稅勞務(wù)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣 按規(guī) 定轉(zhuǎn)出的進項稅額 發(fā)生時借記 待處理財產(chǎn)損益 在建工程 應(yīng) 付職工薪酬 等科目 貸記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額轉(zhuǎn)出 科目 3 轉(zhuǎn)出多交增值稅 核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交 用于抵減 下月應(yīng)交納的增值稅數(shù) 發(fā)生時借記 應(yīng)交稅費 未交增值稅 科目 貸記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 轉(zhuǎn)出多交增值稅 科目 3 3 未交稅金的會計處理 未交稅金的會計處理 通過上述 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 借 貸方明細核算之后 企業(yè)交納截止上月末未交納的增值稅時 借記 應(yīng)交稅費 未交增值 稅 科目 貸記 銀行存款 科目 注 采用簡易計稅方法征稅的項目銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)時 按 照 5 征收率計算當期應(yīng)納稅額 直接記入 應(yīng)交稅費 未交增值稅 科目 不得通過 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額 科目進行核算 會計分錄如下 1 借 銀行存款 貸 預(yù)收賬款 2 借 預(yù)收賬款 貸 主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費 未交增值稅 4 待抵扣進項稅額待抵扣進項稅額的會計處理的會計處理 一般情況下 當天取得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)在當天進行認證 但 因特殊情況無法在當天完成認證且跨月的 該筆進項稅額須通過本科目 進行核算 另外 如取得按照稅法規(guī)定需分期進行抵扣的進項稅額 未達到抵 扣時間要求的進項稅額也通過本科目進行核算 11 待進項稅額完成認證或者達到可抵扣時間要求時 通過本科目轉(zhuǎn)入 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 科目 5 預(yù)繳增值稅的會計處理預(yù)繳增值稅的會計處理 稅法規(guī)定 一般納稅人采取預(yù)收款方式 即預(yù)售方式 銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項目 應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 該科 目系按照上述規(guī)定 專項用于核算項目公司實際預(yù)繳的增值稅款 一般計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認 一般計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認 當期應(yīng)預(yù)繳的增值稅 當期收到的預(yù)收賬款 1 11 3 簡易計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認 簡易計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認 當期應(yīng)預(yù)繳的增值稅 當期收到的預(yù)收賬款 1 5 3 會計分錄如下 借 應(yīng)交稅費 預(yù)繳增值稅 項目期數(shù) 貸 銀行存款 三 特殊事項 增值稅檢查事項的賬務(wù)調(diào)整 三 特殊事項 增值稅檢查事項的賬務(wù)調(diào)整 按 增值稅檢查調(diào)帳方法 國稅發(fā) 1998 44 號附件 要求 對增值稅檢查后的帳務(wù)調(diào)整 應(yīng)設(shè)立 應(yīng)交稅費 增值稅檢查調(diào)整 專門帳戶進行核算 凡檢查后應(yīng)調(diào)減帳面進項稅額或調(diào)增銷項稅額和進 項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額 借記有關(guān)科目 貸記本科目 凡檢查后應(yīng)調(diào)增帳面 進項稅額或調(diào)減銷項稅額和進項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額 借記本科目 貸記有 關(guān)科目 全部調(diào)帳事項入帳后 應(yīng)結(jié)出本帳戶的余額 并對該余額進行 處理 1 若余額在借方 全部視同留抵進項稅額 按借方余額數(shù) 借記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 科目 貸記本科目 2 若余額在貸方 且 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 帳戶無余額 12 按貸方余額數(shù) 借記本科目 貸記 應(yīng)交稅費 未交增值稅 科目 3 若本帳戶余額在貸方 應(yīng)交稅費 應(yīng)有增值稅 帳戶有借 方余額且等于或大于這個貸方余額 按貸方余額數(shù) 借記本科目 貸記 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 科目 4 若本帳戶余額在貸方 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 帳戶有借 方余額但小于這個貸方余額 應(yīng)將這兩個帳戶的余額沖出 其差額貸記 應(yīng)交稅費 未交增值稅 科目 四 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例四 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例 一一 進項稅額的核算進項稅額的核算 案例 1 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中 某月份發(fā)生前期工程費 1000 萬元 不含稅價 其中 地質(zhì)勘察費 50 萬元 規(guī)劃設(shè)計 施工圖設(shè)計及 其他設(shè)計 500 萬元 土地平整 450 萬元 建筑業(yè)稅率 11 各項業(yè)務(wù) 均取得增值稅專用發(fā)票 且在當月通過了發(fā)票認證 進項稅額 勘察設(shè)計費 550 6 33 萬元 土地平整 450 11 49 5 萬元 合計 82 5 萬元 借 開發(fā)成本 前期工程費 勘察設(shè)計費 規(guī)劃設(shè)計費 土地平整 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 貸 銀行存款 案例 2 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中 某月份總計支付工程款 3000 萬元 不含稅價 其中供電配套設(shè)施工程費 1000 萬元 燃氣工程費 500 萬元 景觀工程費 1000 萬元 園林綠化費用 500 萬元 道路施工 500 萬元 假設(shè)取得 11 的進項稅抵扣發(fā)票 不含稅價 進項稅額 3000 11 330 13 借 開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施費 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 貸 銀行存款 案例 3 甲房地產(chǎn)公司某月份總計發(fā)生建安工程費 20000 萬元 其 中主體承包工程 18000 萬元 水暖工程 1000 萬元 監(jiān)理費 100 萬元 其他工程 900 萬元 不含稅價 進項稅額 18000 1000 900 11 100 6 2195 萬 借 開發(fā)成本 建筑工程費 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 貸 銀行存款 案例 4 甲房地產(chǎn)公司某月份共發(fā)生公共配套費 6000 萬元 其中人 防工程 2000 萬元 會所 4000 萬元 均取得進項發(fā)票 假設(shè)稅率 11 不含稅價 進項稅額 6000 11 660 萬元 借 開發(fā)成本 公共配套設(shè)施 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 貸 銀行存款 案例 5 甲房地產(chǎn)公司某月份發(fā)生管理費用 1300 萬元 其中支付管 理人員工資 1 200 萬元 購買辦公用品 10 萬元 17 專用發(fā)票 食堂 采購 13 專用發(fā)票 10 萬元 其他費用 80 萬元 營業(yè)稅發(fā)票 銷 售費用 1570 萬元 其中銷售傭金 500 萬元 普通發(fā)票 廣告費用 1000 萬元 專用發(fā)票 會展費用 20 萬元 專用發(fā)票 其他 50 萬元 17 專用發(fā)票 說明 以上發(fā)票價格均為不含稅價 則 管理費用進項稅額 10 17 1 7 萬元 食堂采購 10 萬元不能抵扣進項 按含稅價金管理費用 10 1 13 11 3 萬元 14 銷售費用進項稅額 1000 6 20 6 50 17 69 7 萬 元 借 管理費用 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 17000 貸 應(yīng)付職工薪酬 銀行存款 借 銷售費用 銷售傭金 廣告費用 會展費用 其他 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 貸 銀行存款 案例 6 甲房地產(chǎn)公司從小規(guī)模納稅人購買材料總計金額 100 萬元 含稅價 取得稅務(wù)代開增值稅發(fā)票 按 3 稅率計算 則 進項稅額 100 1 3 3 2 91 萬元 借 開發(fā)成本 建筑安裝工程 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 29100 貸 銀行存款 案例 7 某房地產(chǎn)公司 2016 年 8 月份購進一樓辦公樓 不含稅價 1000 萬元 取得 11 的增值稅專用發(fā)票并經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)認證 2016 年 8 月 借 固定資產(chǎn) 辦公樓 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 2017 年 8 月 借 應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 進項稅額 貸 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 15 二二 銷項稅額的核算 銷項稅額的核算 1 1 預(yù)售階段的增值稅核算 預(yù)售階段的增值稅核算 案例 8 甲房地產(chǎn)公司某月份收到預(yù)收房款 5000 萬元 含稅價 存 入銀行 一般征稅預(yù)繳稅款會計處理如下 換算成不含稅價 5000 1 11 4504 5 萬元 預(yù)繳增值稅 4504 5 3 125 14 萬元 借 銀行存款 貸 預(yù)收帳款 借 應(yīng)交稅費 未交增值稅 貸 銀行存款 簡易計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認 簡易計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認 當期應(yīng)預(yù)繳的增值稅 當期收到的預(yù)收賬款 1 5 5 換算成不含稅價 5000 1 5 5 238 10萬