工業(yè)地產(chǎn)研究

1 本報(bào)告嚴(yán)格保密 圳眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 用心，創(chuàng)造價(jià)值 by 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)專題研究 2016/7/17 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)概念起源于 19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在 20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)。從 1945年開(kāi)始后很多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略之中，但是直到 1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。 工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的 30，對(duì)日本 0以上；美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的 27，對(duì)本國(guó) 0”。 引 言 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 研究思維導(dǎo)圖： 工業(yè)地產(chǎn)概述 定義、分類及特點(diǎn) 發(fā)展歷程 政策影響解讀 市場(chǎng)特征 趨勢(shì)研究 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 盈利模式研究 開(kāi)發(fā)模式研究 工業(yè)園區(qū)模式 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式 綜合開(kāi)發(fā)模式 出租 出售 案例分析 眾廈觀點(diǎn) 未來(lái)走向 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 盈利模式創(chuàng)新 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述 定義、分類及特點(diǎn) 發(fā)展歷程 市場(chǎng)特征 趨勢(shì)研究 政策影響解讀 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)： 指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè) 為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。 定義 工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者 主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓。 工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。 工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋 行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)地產(chǎn)分類 標(biāo)準(zhǔn)廠房 定制廠房 工業(yè)廠房 工業(yè)園區(qū) 綜合工業(yè)園 科技園區(qū) 物流園區(qū) 專業(yè)園區(qū) 企業(yè)總部基地 工業(yè)地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的 、 用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。 定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者 5到 10年時(shí)間。 主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。 物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。 對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。 總部基地 密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開(kāi)發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。 企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間； 長(zhǎng)期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來(lái)放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張； 對(duì)于不是十分了解中國(guó)國(guó)情的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過(guò)渡期，為以后自建工廠做個(gè)過(guò)渡，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。 標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì) 聯(lián)排 單層 疊加廠房 多層廠房 單層 工業(yè)廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密 定制工業(yè)廠房在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務(wù)客戶多為跨國(guó)公司。 工業(yè)廠房 定制廠房 開(kāi)發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個(gè)項(xiàng)目組建專門的基建隊(duì)伍； 開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段，減少使用者一次性的投資； 有利于使用者鎖定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn)； 提供使用者行業(yè)退出的機(jī)會(huì)，減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)； 量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足使用者業(yè)務(wù)需求；使用者可以專注于拓展其業(yè)務(wù)； 對(duì)于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資。 定制并出租廠房的好處 國(guó)內(nèi)案例數(shù)量較少； 租金較高，使用率高； 物業(yè)形式主要為單層、多層； 客戶一般為跨國(guó)公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。 定制廠房主要特點(diǎn) 德國(guó)飛煌世亞電子公司 蘇州工業(yè)園 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)的集合。 多層停車場(chǎng) 貨運(yùn)電梯 綜合產(chǎn)業(yè)園 功能復(fù)合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū) ，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。 北京嘉捷科技園 工業(yè)園區(qū) 北京經(jīng)開(kāi)科技園 科技園、孵化器 園區(qū)物業(yè)類別以科 技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，信息科技等。 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)便宜，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。 工業(yè)園區(qū) 物流園 主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。 專業(yè)物流園 對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)。 總部基地 以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn)。 工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 政策主導(dǎo)性強(qiáng)、 專業(yè)性強(qiáng) 工業(yè)地產(chǎn)受地方政府 、 經(jīng)濟(jì) 、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 、 政策等影響很大； 工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需求及功能要求； 區(qū)域性強(qiáng) 由于工業(yè)發(fā)展具有 很強(qiáng)的聚集效應(yīng)， 不同區(qū)域具有不同的 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。 投資大、 投資回收期長(zhǎng) 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 項(xiàng)目增值性 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來(lái)源； 加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配臵，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。 07年后 開(kāi)發(fā)區(qū)名義 “ 圈地 ”土地集中整頓階段 03年 2月至 03年底 04年 05年至 06年 整頓深化 ， 監(jiān)管力度加強(qiáng) 短暫休 克療法 持續(xù)整頓 ， 取得階段性成果 政 策 效 果 鞏固整頓成果 合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要 ，逐步放行階段 強(qiáng)化集約用地 積極盤活存量土地 鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí) 鼓勵(lì)向 “ 多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū) ” 發(fā)展 今后政策方向 土地出讓金收支管理 逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛 經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓 規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理 集約使用階段：綜合；優(yōu)化 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 03年以后中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)邁入新一輪高速發(fā)展期，中外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同角力工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑 中國(guó)首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開(kāi)： 2006年 8月 10日到 11日，由北京思源臵地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司和新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國(guó)際會(huì)議中心召開(kāi)。 事件一 事件二 總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國(guó)開(kāi)花： 三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)： 長(zhǎng)三角區(qū)，以上海為核心的“總部域合作模式； 珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部 動(dòng)發(fā)展模式； 環(huán)渤海區(qū)，以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的 總部 模式。 事件三 事件四 事件五 物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵： 從 2003年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國(guó)后，中外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。 美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭 計(jì)總投資約1330萬(wàn)美元?！斑@是 開(kāi)始試水中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)： 旗下的東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計(jì)劃投資約 7800萬(wàn)美元在南通建設(shè)其在中國(guó)最大的工業(yè)廠房。同時(shí)還將拓展中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，計(jì)劃通過(guò) 5000萬(wàn)美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營(yíng)性升值。 主要標(biāo)志事件 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 近兩年政府政策主要調(diào)控目的在于抑制外資熱錢大量進(jìn)入；及提高工業(yè)土地出讓金，規(guī)范工業(yè)土地出讓。 政策分析 06年政策 為了防治外資的大量涌入對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻 。 工業(yè)用地招拍掛主要是解決工業(yè)用地出讓價(jià)格太低和過(guò)程不規(guī)范問(wèn)題。 強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動(dòng)。 07年政策 7月 11日， 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) ，提高外資進(jìn)入門檻 。 8月 1日，國(guó)土資源部 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 和 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 正式施行。規(guī)范土地供給。 8月 6日，國(guó)土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。 8月 31日， 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 。建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 10月 18日， 土地出讓金收支管理辦法 ； 11月 22日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知 。 提高工業(yè)土地使用稅費(fèi)。 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 特征一： 工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。 中國(guó)吸引投資能力增強(qiáng)，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。 中國(guó)參與國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)，目前 “ 世界制造工廠 ” 的局面還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)； 北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移， 在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間； 區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮， 直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求 ; 各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方 面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)注入了催化劑。 市場(chǎng)特征 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 特征二： 工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。 工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因： 國(guó)家宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)，致使大量開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉； 保留下來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問(wèn)題，未來(lái)的發(fā)展空間受限。 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 市場(chǎng)需求量大 市場(chǎng)供應(yīng)面積小 工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量不足。 上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無(wú)地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無(wú)地可售，市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)用地的爭(zhēng)奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了 200家客戶爭(zhēng)奪 100畝的土地的場(chǎng)景。 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 特征三： 工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。 本年度工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長(zhǎng)迅速，工業(yè)土地地價(jià)上漲速度快。 2007年全國(guó)城市總體地價(jià)增長(zhǎng)率同期水平比較（ %） 從 2003年起，國(guó)家就開(kāi)始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。 經(jīng)過(guò)了 2007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束； 資料來(lái)源：國(guó)土資源部地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 2006第三季度 2007第三季度 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 特征四： 工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。 工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房 科技園、物流園、總部基地等 文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。 簡(jiǎn)單的工廠用房 產(chǎn)業(yè)集群： 科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等 衍生產(chǎn)業(yè)集群： 文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會(huì)展中心 卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地 汽車后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地 長(zhǎng)三角國(guó)際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)： 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)： 土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 方向發(fā)展。 政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配臵作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。 趨勢(shì)一 國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。 趨勢(shì)二 由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。 趨勢(shì)三 工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)渡，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入“ 產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代 ” 。 趨勢(shì)四 工業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第二部分：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 工業(yè)園區(qū)模式 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式 綜合模式開(kāi)發(fā)模式 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常包括的四種開(kāi)發(fā)模式： 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地 ,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉(cāng)庫(kù)等 ,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目。 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū) ,自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 通過(guò)政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國(guó)目前各級(jí)地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ，同樣也是我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 綜合運(yùn)作模式 上述三種模式的混合運(yùn)用。 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式： 以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。 地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式也是各級(jí)地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式 。 地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。 具備外部條件 工業(yè)園模式 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 園區(qū)開(kāi)發(fā)定位 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)招商定位 園區(qū)開(kāi)發(fā)策略 園區(qū)招商策略 開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 概念性規(guī)劃 控制性規(guī)劃 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 詳細(xì)規(guī)劃 非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 共用設(shè)施建設(shè) 國(guó)內(nèi)招商 國(guó)外招商 客戶管理 物業(yè)管理 土地容積率 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式流程 政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商，同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開(kāi)發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃等，通過(guò)前期的基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來(lái)吸引大型工業(yè)企業(yè)來(lái)園區(qū)建廠，政府負(fù)責(zé)未來(lái)園區(qū)管理及未來(lái)的規(guī)劃升級(jí)。 政府完全主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 松山湖將努力發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ； 發(fā)展“三大產(chǎn)業(yè)”（電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集“三類企業(yè)”（高新技術(shù)企業(yè)、“兩自”企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當(dāng)好“三創(chuàng)”示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實(shí)力松山湖，魅力松山湖。 松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心， 規(guī)劃控制面積 72平方公里，有近 8平方公里的淡水湖和豐富的植被。 截至2007年 6月，已完成 130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、 100多萬(wàn)平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、 500多萬(wàn)平方米綠化面積。 案例 東莞松山湖工業(yè)園 1、北部工業(yè)城 ： 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約 10平方公里，分成 A、 B、 C、 D、 市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級(jí)公寓、商業(yè)中心、文體廣場(chǎng)、汽車客運(yùn)站等生活設(shè)施，滿足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自?dòng)柜員機(jī)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，企業(yè)可租用、購(gòu)買或購(gòu)地自建員工宿舍。 2、科學(xué)園： 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積平方公里，擁有大面積的單元式開(kāi)發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務(wù)辦公樓、東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、生產(chǎn)力大廈等辦公場(chǎng)所，配套學(xué)術(shù)交流中心、圖書館等公共服務(wù)平臺(tái) , 已 引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術(shù)國(guó)家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái)， 并正全力打造信息咨詢平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、 863軟件項(xiàng)目孵化器，努力將其建設(shè)成為東莞的總部中心、研發(fā)服務(wù)中心。 東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn) 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。 2007年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 110億元 ，比上年增長(zhǎng) 45%；本級(jí)可支配財(cái)政收入 上年增長(zhǎng) 125%；工商稅收 上年增長(zhǎng) 195%9家，世界 500強(qiáng)企業(yè) 9家，跨國(guó)公司企業(yè) 18家。另外，全年共引進(jìn)大中型項(xiàng)目 36個(gè)，協(xié)議引進(jìn)資金 130億元。 2007年，松山湖專利申請(qǐng)和授權(quán)總量分別達(dá)到 83件和 53件，被確定為“廣東省知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”和“廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地”。 招商進(jìn)駐主要企業(yè) 企業(yè)名稱 主要業(yè)務(wù) 中大南海海洋生物技術(shù)工程中心 利用現(xiàn)代先進(jìn)的生物技術(shù)進(jìn)行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產(chǎn)添加劑、工業(yè)用酶等海洋生物技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化 通快集團(tuán) （ 1）鈑金加工機(jī)床和鈑金電動(dòng)工具；（ 2）激光技術(shù)和系統(tǒng)，電子技術(shù)；（ 3）醫(yī)療技術(shù)。 東莞住礦電子漿料有限公司 電子漿料，生產(chǎn)電阻、導(dǎo)帶、介質(zhì)漿料等產(chǎn)品 。 美達(dá)王板和精密金屬（東莞） 專門經(jīng)營(yíng)不銹鋼加工銷售業(yè)務(wù) 。 東莞新能源科技有限公司 主要生產(chǎn)和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級(jí)電容器、燃料電池與動(dòng)力電池等高新能源產(chǎn)品并提供售后服務(wù) 艾利和電子科技（中國(guó)） 主要生產(chǎn)和銷售數(shù)字音、視頻編解碼設(shè)備（ ）。 廣東生益科技股份有限公司 主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售 天弘（東莞）科技有限公司 產(chǎn)品主要包括打印機(jī)、游戲機(jī)和計(jì)算機(jī)。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主體企業(yè)引導(dǎo)模式： 政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。 地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式的衍生模式，也是各級(jí)地方政府 經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式 。 創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)， 吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響度來(lái)帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 具備外部條件 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 初步規(guī)劃 主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) 國(guó)內(nèi)招商 國(guó)外招商 客戶管理 物業(yè)管理 土地容積率 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過(guò)土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。 基本配套建設(shè) 政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。 擴(kuò)大招商 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)招商定位 園區(qū)開(kāi)發(fā)策略 園區(qū)招商策略 道路、交通 公共設(shè)施配套 廠房 其它設(shè)施 主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式流程 適當(dāng)包裝及推廣 政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名手機(jī)零配件和服務(wù)商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。 星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機(jī)生產(chǎn)的最重要基地之一。到目前為止，已有 20多家國(guó)內(nèi)外著名手機(jī)零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億； 2006年 5月，諾基亞中國(guó)區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國(guó)公司。 案例 北京諾基亞工業(yè)園 業(yè) 國(guó)家 公司 1 國(guó) /美國(guó) 電池 日本 s 日本 本 外殼 芬蘭 天線 英國(guó) 物流 英國(guó) 國(guó) 外殼 臺(tái)灣 0 充電器 德國(guó) 1 鍍膜 芬蘭 2 半導(dǎo)體 美國(guó) 流配送中心 手機(jī)零部件工廠集聚區(qū) 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式： 地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開(kāi)發(fā)的模式，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過(guò)出租、出售，獲取利潤(rùn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是該模式的開(kāi)發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式來(lái)完成工業(yè)地產(chǎn)的從開(kāi)發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動(dòng)。 根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及未來(lái)工業(yè)市場(chǎng)的需求狀況，通過(guò)市場(chǎng)化的取地方式來(lái)獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 具備外部條件 工業(yè)地產(chǎn)商模式 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 按地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，從取地開(kāi)始，到施工建設(shè)，最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 土地獲取 收益獲取 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程 施工建設(shè) 工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地 其它途徑獲得 道路、綠化建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā) 租賃、轉(zhuǎn)讓 合資經(jīng)營(yíng) 合作經(jīng)營(yíng) 類似于住宅開(kāi)發(fā)模式 詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 適當(dāng)包裝及推廣 前期工作 工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。 北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶 1 維薩拉公司 2 葛蘭素史克 3 必帝 4 西門子醫(yī)療設(shè)備 5 先靈制藥 6 P&G 案例 北京騰飛國(guó)際工業(yè)園 位臵： 北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū) 地： 投資商： 北京騰飛博達(dá)房地產(chǎn)公司 建筑面積： 10萬(wàn)平米 用地規(guī)劃 ：高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房 50,000平米 研發(fā)樓 /企業(yè)總部 /多功能樓 50,000平米 綠化率： 25 容積率： 科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)成本： 2,000元 /平米 研發(fā) /企業(yè)總部 /多功能樓開(kāi)發(fā)成本： 3,500元 /平米 項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率： 15 投資回收期： 6年 一 期完成日期： 2007年 12月 總投資： 4億人民幣 目標(biāo)客戶： 電子，生物，醫(yī)藥，汽車 . 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綜合運(yùn)作模式： 工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式。 開(kāi)發(fā)主體不再單一，不同階段開(kāi)發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開(kāi)發(fā)模式。 由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣， 既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐， 還要求 具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證。 因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣。 具備外部條件 綜合開(kāi)發(fā)模式 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 園區(qū)開(kāi)發(fā)定位 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)招商定位 園區(qū)開(kāi)發(fā)策略 園區(qū)招商策略 開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 概念性規(guī)劃 控制性規(guī)劃 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 詳細(xì)規(guī)劃 綜合開(kāi)發(fā)模式的流程 由于規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。 主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè) 國(guó)內(nèi)招商 國(guó)外招商 客戶管理 物業(yè)管理 土地容積率 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年 10月開(kāi)始建設(shè)，一期 994年 8月 25日被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園牌子，享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政策，享受中關(guān)村科技園區(qū)政策，2002年 8月份國(guó)務(wù)院批過(guò) 案例 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 諾基亞工業(yè)園 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 嘉捷工業(yè)園 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 百盛物流園 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三部分：工業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 出租模式 出售模式 案例分析 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)三種運(yùn)營(yíng)模式獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其中最主要的手段為出租和出售。 工業(yè)地產(chǎn) 盈利模式 以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn) 投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。 通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。 如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園。 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式 工業(yè)地產(chǎn) 于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來(lái)出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金 (再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售籌集資金。 非市場(chǎng)主流模式 目前市場(chǎng)主流模式 未來(lái)市場(chǎng)主流模式 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 珠海富卓金地珠?？萍紙@，位于珠海規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。 占地面積（ 700897 用途 工業(yè) 容積率 套用地比例 10% 珠三角經(jīng)濟(jì)版圖 珠海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃： 珠海工業(yè)發(fā)展的 五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) 是電子及通信、軟件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、電氣機(jī)械及器材、石油化工。珠海產(chǎn)業(yè)布局的總體方針是“ 工業(yè)西進(jìn)，城市西拓 ” ，構(gòu)建 三大經(jīng)濟(jì)帶 ：東部重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中部突出發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)，西部大力發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建設(shè)臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的現(xiàn)代物流中心。 項(xiàng)目地塊 案例一 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)不同階段的開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)策略的差異，采取不同的盈利模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。 E 區(qū)生 產(chǎn) 區(qū)園 內(nèi)生 活 區(qū)香 工 路船 廠馬 騮 洲 水 道生 產(chǎn) 區(qū)生 產(chǎn) 區(qū)污水處理廠洪 灣 公 共配 套 區(qū)E # 路價(jià) 值提 升 區(qū)B 2C 2C 1 B 1A 2A 1價(jià) 值提 升 區(qū)價(jià) 值提 升 區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟： 第一階段 （ 05的是消化現(xiàn)有開(kāi)發(fā)政策（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策）， 完善園區(qū)周邊環(huán)境及配套 ，把地塊做熟，在現(xiàn)有政策和市場(chǎng)環(huán)境條件下， 主要采取土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓形式，土地增值回現(xiàn) ； 第二階段 （ 07爭(zhēng)取獲取開(kāi)發(fā)新政策（工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策），隨著政策和市場(chǎng)條件的成熟，在前一階段基礎(chǔ)上 增加標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓宇的開(kāi)發(fā)，銷售為主，出租為副，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠 ； 第三階段 （ 08業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策全面實(shí)施階段，隨著洪灣片區(qū)規(guī)劃功能的調(diào)整實(shí)施和區(qū)域環(huán)境的完善，園區(qū)開(kāi)發(fā) 以研發(fā)和辦公物業(yè)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主，長(zhǎng)期持有出租。 總體開(kāi)發(fā)策略：通過(guò)實(shí)施合理的開(kāi)發(fā)模式、園區(qū)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏采取不同的盈利模式。 生活區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)既對(duì)招商有利，又可以彌補(bǔ)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的不足 。園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的有效途徑，還需要爭(zhēng)取政策。 打造產(chǎn)業(yè)專區(qū)和聯(lián)合招商。 可以加強(qiáng)與政府的合作，有利于爭(zhēng)取園區(qū)開(kāi)發(fā)政策突破和深化。 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 普洛斯物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打造物流平臺(tái)，采用租賃方式出租的大物流園開(kāi)發(fā)模式。 普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。 之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為 “ 物流房地產(chǎn) ” ，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 案例二 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 國(guó)內(nèi)首只工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式 表現(xiàn)為一種集合投資計(jì)劃。 “產(chǎn)權(quán)式 運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)投資人對(duì)物業(yè)的有權(quán)持有，并成立資產(chǎn)管理公司，對(duì)物業(yè)按 資人按產(chǎn)權(quán)單位直接實(shí)現(xiàn)投資目的，該產(chǎn)權(quán)單位按標(biāo)準(zhǔn) 過(guò)產(chǎn)業(yè)投資基金的轉(zhuǎn)換，可以與未來(lái)上市 。 案例三 工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式 現(xiàn)為開(kāi)放式共同基金 。 公開(kāi)發(fā)售，吸引市場(chǎng)游資的進(jìn)入 嘉富誠(chéng)與快鹿產(chǎn)業(yè)港達(dá)成合作協(xié)議 成立資產(chǎn)管理公司 以鎮(zhèn)江新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)港工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建立資產(chǎn)包 44 本報(bào)告嚴(yán)格保密 由于法律制度的障礙，內(nèi)地首只 20