小區(qū)商住物業(yè)管理方案.doc

小區(qū)商/住物業(yè)管理方案物業(yè)概況*位于深圳市福田區(qū)，西臨香蜜湖度假村，東為福田中心區(qū)，規(guī)劃生活配套完善，地理位置優(yōu)越，是有限公司開(kāi)發(fā)的大型中高層商品房住宅群。占地面積6萬(wàn)平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米，其中：住宅面積：7萬(wàn)平方米、商業(yè)面積：1.2萬(wàn)平方米、辦公面積：1萬(wàn)平方米。小區(qū)由2棟2.6萬(wàn)平方米的16層單身公寓、12棟4.4萬(wàn)平方米的12層住宅組團(tuán)、1棟2.2萬(wàn)平方米的23層商業(yè)、辦公和配套服務(wù)設(shè)施綜合樓組成。預(yù)計(jì)1999年元月入伙。小區(qū)主要配套設(shè)施有：地下停車(chē)場(chǎng)、老人活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心、會(huì)所（具體服務(wù)設(shè)施正在規(guī)劃中）。小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備有：19臺(tái)日本三菱電梯，開(kāi)利中央空調(diào)系統(tǒng)、2臺(tái)450KW康明斯發(fā)電機(jī)組、供配電、給排水、消防樓宇監(jiān)控設(shè)施齊全，小區(qū)機(jī)電設(shè)備基本上是進(jìn)口設(shè)備。委托管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)*整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損害物業(yè)。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排*各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主（住戶(hù)）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)花園環(huán)境。3、維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)大都是用來(lái)居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的行為管理、服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。4、加強(qiáng)對(duì)西園村實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高*發(fā)展有限公司和本公司的社會(huì)聲譽(yù)。5、以良好的售后服務(wù)建立西園村品牌形象，賦予*以高附加值回饋業(yè)主和*，使物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理處于良好循環(huán)。委托管理原則根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主（住戶(hù)）創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。委托管理方式1、有限公司依據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定的其它事項(xiàng)，全權(quán)委托物業(yè)管理公司對(duì)實(shí)行綜合一體化管理。公司在管理合同期內(nèi)對(duì)負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。2、委托管理有效年限：5年。委托管理內(nèi)容1、小區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理2、小區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房、棚、停車(chē)庫(kù)、場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。6、交通、車(chē)輛行使和停泊管理。7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視保安工作。8、社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料?？傮w目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)（一）總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在*住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用兩年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書(shū)；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書(shū)。（二）分項(xiàng)指標(biāo)1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%；2、住宅區(qū)無(wú)重大火災(zāi)，刑事和交通事故；3、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國(guó)家級(jí)達(dá)標(biāo)率100%；4、房屋零修、急修及時(shí)率；99%以上；5、違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%；6、管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率：100%；7、業(yè)主（住戶(hù)）對(duì)物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%；實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施（一）管理體制和人員配備1、管理架構(gòu)我公司擬設(shè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車(chē)輛、清潔、綠化、維修、社區(qū)文化，設(shè)房管部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)。管理設(shè)監(jiān)控中心，施行24小時(shí)值班?？v向關(guān)系與內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)分別見(jiàn)圖示: 物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)管委會(huì)*公司區(qū)住宅局市住宅局*管理處 市 主 專(zhuān) 隸 監(jiān) 業(yè) 行管 用 業(yè) 屬 督 主 業(yè)局 基 務(wù) 關(guān) 職 權(quán) 指領(lǐng) 金 指 系 能 益 導(dǎo)導(dǎo) 管 導(dǎo)理業(yè)主大會(huì) 小區(qū)管委會(huì)西園村管理處房管部機(jī)電部清 綠潔 化 隊(duì)護(hù) 含衛(wèi) 車(chē)隊(duì) 輛管理機(jī) 電 部清 潔 隊(duì) 運(yùn)行組維修組管理組綠化組室外清潔組室內(nèi)清潔組護(hù) 衛(wèi)監(jiān)控中心車(chē)輛管理組護(hù)衛(wèi)隊(duì)2、人員配備按公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度、科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司指定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類(lèi)人員81人。管理處81人主任1人副主任1人房管部8人 社區(qū)文化活動(dòng)1人 管理員3人 會(huì)計(jì)出納、資料3人 倉(cāng)管1人廚師2人綠化3人清潔18人護(hù)衛(wèi)員34人機(jī)電部14人3、骨干人員素質(zhì)要求：分類(lèi)崗位職責(zé)現(xiàn)具備條件（擬招聘條件）備 注管理處主任全面負(fù)責(zé)西園村物業(yè)管理工作。男、36歲，本科文化，機(jī)電專(zhuān)業(yè)，具6年大型基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，精通ISO9002質(zhì)量體系。管理處正副經(jīng)理由公司內(nèi)部委派副主任協(xié)助主任管理機(jī)電、維修、消防、車(chē)輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務(wù)項(xiàng)目。男、本科文化，具有多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，熟ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系。房管處管理員負(fù)責(zé)房管工作手冊(cè)規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助主任做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作。大專(zhuān)學(xué)歷，土建或工民建專(zhuān)業(yè)，具有3年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理，協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專(zhuān)業(yè)能力均較強(qiáng)。主管房屋管理、會(huì)計(jì)、出納、社區(qū)文化員，機(jī)電工程技術(shù)人員，保安隊(duì)長(zhǎng)、綠化隊(duì)長(zhǎng)由公司從其它管理處調(diào)配。會(huì)計(jì)出納負(fù)責(zé)為住戶(hù)辦理全面托收、參與前期的水電表抄運(yùn)，統(tǒng)計(jì)工作，統(tǒng)籌管理小區(qū)財(cái)務(wù)收支工作財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)，大學(xué)學(xué)歷，懂物業(yè)管理?xiàng)l理財(cái)務(wù)規(guī)定，3年物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。資料員負(fù)責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和住宅區(qū)技術(shù)檔案資料，業(yè)主檔案資料，分類(lèi)整理各類(lèi)工作記錄表格，兼電腦員。檔案專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)學(xué)歷，擅長(zhǎng)技術(shù)資料的分類(lèi)、整理、管理。倉(cāng)管員專(zhuān)職負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)管理工作，負(fù)責(zé)進(jìn)行物品分類(lèi)，擬訂物品采購(gòu)計(jì)劃。正派、廉潔、具多年倉(cāng)庫(kù)管理經(jīng)驗(yàn)。社區(qū)文化員負(fù)責(zé)西園村社區(qū)文化宣傳工作，落實(shí)各項(xiàng)便民服務(wù)措施。具有多年大型社區(qū)文化經(jīng)驗(yàn)。機(jī)電部水電、電工，空調(diào)、土建、電梯負(fù)責(zé)西園村供配電、電子對(duì)講門(mén)，公用天線，電梯消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)。助理工程師以上職稱(chēng)，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運(yùn)作。普通操作層員工、部分保安、車(chē)管、技工、清潔、綠化人員通過(guò)招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)，合格者予以錄用調(diào)度員負(fù)責(zé)報(bào)警，監(jiān)控中心的值班和處理各類(lèi)信息，讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。初級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)、工科，電子類(lèi)專(zhuān)業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作。護(hù)衛(wèi)隊(duì)正副隊(duì)長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車(chē)輛管理工作。高中文化，退專(zhuān)業(yè)軍人，黨員，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具4年大廈治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。車(chē)輛管理員負(fù)責(zé)小區(qū)車(chē)輛車(chē)場(chǎng)管理工作。熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用。綠化隊(duì)綠化隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)整治工作。技工，園藝專(zhuān)業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)，其負(fù)責(zé)管理的小區(qū)綠化先后獲得市綠化單位。4、管理處職責(zé) 負(fù)責(zé)對(duì)*實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。 貫徹執(zhí)行公司制訂的ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。 定期對(duì)房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。 負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。 負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng) 負(fù)責(zé)擬訂小區(qū)月工作計(jì)劃。 負(fù)責(zé)周檢工作、并作好記錄，接受西園投資發(fā)展公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主（住戶(hù)）和業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督檢查。 積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平。 負(fù)責(zé)*的安全、防火工作。 協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，有效開(kāi)展工作。（二）移交接管雙方指定一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜。步驟如下： 移交接管前的準(zhǔn)備工作業(yè)主（住戶(hù)）入住管理*資料的接管工作 工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的入伙管理業(yè)主（住戶(hù)）入住前準(zhǔn)備工作保修工作管理*接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)移交接管前的準(zhǔn)備工作住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1、移交接管前的準(zhǔn)備工作（1）成立管理處。委托管理合同簽訂后，一期入伙前3個(gè)月，即提前介入管理，擬派管理處主任、房管員和機(jī)電管理人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。（2）成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解住宅設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣，管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題；填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表；B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表；D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。2、資料的移交接管（1）接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料A、產(chǎn)權(quán)資料a、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b、 用地批準(zhǔn)文件；c、 建筑執(zhí)照；d、 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。B、市府驗(yàn)收合格資料a、 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；b、 市建筑消防驗(yàn)收合格證；c、 市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)e、 用電許可證；f、 供用電協(xié)議書(shū)；g、 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；d、 電視共用天線合格證。C、工程技術(shù)資料a、 竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的圈套圖紙；b、 地質(zhì)勘察報(bào)告；c、 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；d、 圖紙會(huì)審記錄；e、 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；f、 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；g、 沉降觀察記錄；h、 竣工驗(yàn)收證明書(shū)；i、 水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；j、 沙漿、混凝土塊試壓報(bào)告；k、 供水試壓報(bào)告；3、接管驗(yàn)收程序（1）公司通知本公司接管驗(yàn)收；（2）本公司驗(yàn)收小組按ISO9002樓宇接管資料的移交核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函；（3）本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；（4）對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組長(zhǎng)填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；（5）對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任；（6）業(yè)主（住戶(hù)）入住時(shí)，由房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告西園公司，并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)；（7）在一年的保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)主（住戶(hù)）或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺限時(shí)，報(bào)告西園公司查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由*公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修，小修，急修可委托本公司維修。4、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)（1）驗(yàn)收項(xiàng)目A、梁、柱、板主體；B、頂棚；C、墻面；D、地（樓）面；E、廳房；F、樓梯、扶手；G、插座（電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座）；H、接線盒；I、開(kāi)關(guān)；J、照明燈具；K、供水系統(tǒng)；L、排污管道；M、地漏；N、衛(wèi)生潔具；O、防盜網(wǎng)（窗）；P、室內(nèi)配電箱；Q、水表、電表和液化氣表。（2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)住戶(hù)及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1997年7月1日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到業(yè)主（住戶(hù)）的合理要求。5、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)（1）驗(yàn)收項(xiàng)目：西園村住宅區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施及其水電等；A、基礎(chǔ)設(shè)施；B、天面；C、公用天線；D、消防設(shè)施（消防栓、消防箱）；E、小區(qū)路燈；F、綠化；G、小區(qū)道路；H、垃圾箱（池）；L、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；J、崗?fù)?；K、車(chē)庫(kù)；L、沙井、檢查井和化糞池；M、明暗溝；N、擋土墻、坡；O、踏步；P、臺(tái)階；Q、水池、水箱；R、信箱；S、景觀、雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施。（2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP30001-90和國(guó)家1997年7月1日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。6、工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定（1）工程完善在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。（2）工程遺留問(wèn)題在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求，保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺限等方面內(nèi)容。（3）處理措施A、公司對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作；B、對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào)；C、限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主（住戶(hù)）休息；D、給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全；E、增強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；F、施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理公司申請(qǐng)“放行條”，經(jīng)主管房管員以上人員檢查無(wú)誤，簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。7、業(yè)主（住戶(hù)）入住前籌備工作（1）編制入住工作方案管理處正式成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫(xiě)的*物業(yè)管理方案編寫(xiě)入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分；A、核實(shí)*物業(yè)管理方案中擬定的各類(lèi)人員配備情況；B、根據(jù)*的實(shí)際情況和*物業(yè)管理方案中對(duì)住宅區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定*入住后在加強(qiáng)治安、車(chē)輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施；C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案；D、擬定物品采購(gòu)計(jì)劃；E、制定入住流程。（2）準(zhǔn)備入住資料A、根據(jù)公司VI手冊(cè)和*實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約、防火公約；B、印刷公布市政府頒布的深圳市住宅裝修管理規(guī)定、并結(jié)合實(shí)際編寫(xiě)*室內(nèi)裝修管理規(guī)定、商場(chǎng)裝修管理規(guī)定和臨時(shí)用電管理規(guī)定。8、業(yè)主（住戶(hù)）入住管理入住流程圖：驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)鑰匙發(fā)放驗(yàn)房（1）驗(yàn)證A、公司發(fā)出的入住通知單原件、購(gòu)房或租賃合同復(fù)印件一份；B、業(yè)主及家庭成員（或同住入）身份證復(fù)印件一份；C、業(yè)主及家庭成員（或同住入）一寸照片一張。（2）資料發(fā)放與保管A、發(fā)給業(yè)主保存的資料；a、住戶(hù)手冊(cè)；b、業(yè)主公約；c、深府辦1992102號(hào)文深圳市住宅裝修管理規(guī)定；d、住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定；e、臨時(shí)用電管理規(guī)定；f、安裝空調(diào)管理規(guī)定；g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；h、收費(fèi)項(xiàng)目一覽表；B、發(fā)給業(yè)主填寫(xiě)并需回收的資料a、業(yè)主公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理處雙方各保留一份；b、業(yè)主家庭情況登記表；c、裝修申請(qǐng)表：住戶(hù)申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，原件留管理處存檔。C、管理處按業(yè)主（住戶(hù)）的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中包括：入住驗(yàn)房表；業(yè)主家庭情況登記表；裝修申請(qǐng)表。（3）交費(fèi)A、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)；B、搬遷押金a、辦理入住手續(xù)時(shí)交納b、住戶(hù)搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)；C、水電押金a、辦理入住時(shí)交納；b、在供電局和自來(lái)水公司辦理接管托收后，住戶(hù)憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。（4）鑰匙發(fā)放（5）驗(yàn)房：按本公司ISO9002房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行9、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙管理按本公司ISO9002商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙程序開(kāi)展工作。入伙流程：驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)（1）驗(yàn)證：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料；A、購(gòu)房合同或租賃合同復(fù)印件一份；B、身份證復(fù)印件一份。（2）資料發(fā)放與保管A、管理處發(fā)給以下資料a、住戶(hù)手冊(cè)；b、業(yè)主公約；c、深府辦1992102號(hào)文深圳市住宅裝修管理規(guī)定；d、住宅區(qū)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定；e、臨時(shí)用電管理規(guī)定；f、安裝空調(diào)管理規(guī)定；g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；h、收費(fèi)項(xiàng)目一覽表；i、裝修申請(qǐng)表：申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，原件留管理處存檔；B、管理處按業(yè)主或商戶(hù)棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案內(nèi)容包括：a、承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件；b、裝修申請(qǐng)表及裝修平面圖等資料；c、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（3）交費(fèi)A、管理服務(wù)費(fèi)B、水電押金；a、辦理入伙時(shí)交納，并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式和內(nèi)容所需用電量，在申請(qǐng)裝修時(shí)交納；b、在供電局和自來(lái)水公司辦理接管托收后，憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。10、房管保修工作管理保修工作流程：驗(yàn)房申報(bào)維修驗(yàn)收；（1）驗(yàn)房住戶(hù)領(lǐng)取鑰匙后，在房管員陪同下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，雙方簽訂“業(yè)主（住戶(hù)）入住驗(yàn)房表”，驗(yàn)收合格，住戶(hù)交此表回管理處存檔；驗(yàn)收不合格時(shí)：A、業(yè)主（住戶(hù)）必須三日之內(nèi)交此表回管理處，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；B、超過(guò)三日且房屋在保修期限內(nèi)，住戶(hù)未申請(qǐng)裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問(wèn)題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主（住戶(hù)）負(fù)責(zé)。（2）申報(bào)保修A、住戶(hù)從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)，憑“業(yè)主（住戶(hù)）入住驗(yàn)戶(hù)表”到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記；B、“保修登記表”上須明確住戶(hù)預(yù)約時(shí)間，聯(lián)系電話等；C、房管員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)，及時(shí)填寫(xiě)“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修。（3）維修A、大中修由管理處通知開(kāi)發(fā)單負(fù)責(zé)維修，小修、急修由管理公司派工維修；B、住戶(hù)必須在場(chǎng)；（4）驗(yàn)收住戶(hù)、房管員和維修人員三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。（三）的日常管理動(dòng)作原則：全面推行公司通過(guò)國(guó)際、國(guó)內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量管理體系。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車(chē)輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)、電梯工作手冊(cè)、消防工作手冊(cè)、維修工作手冊(cè)、房管工作手冊(cè)、保安工作手冊(cè)、車(chē)輛管理工作手冊(cè)、大廈清潔工作手冊(cè)、綠化工作手冊(cè)、社區(qū)文化工作手冊(cè)，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。日常各項(xiàng)工作，分別見(jiàn)圖示：1、房管事務(wù)管理處對(duì)的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO9002質(zhì)量體系房管工作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作，如下表：工作安排8:00-8:30處理住戶(hù)申報(bào)投拆；8:30-9:30巡視；9:30-12:00跟蹤監(jiān)督；14:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案；15:30-16:30巡視；16:30-18:30走訪、回防考核標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天，入伙期間：8小時(shí)/天巡 視日常：2遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；走 訪3次/周，1遍/月回 訪處理率：100%，回訪記錄100%。檢查內(nèi)容及處理方法日檢項(xiàng)目1、裝修巡視2、投拆接待3、違章檢查4、車(chē)輛管理5、治安6、清潔7、綠化8、維修9、倉(cāng)庫(kù)察看10、機(jī)電設(shè)備11、社區(qū)活動(dòng)12、員工食堂13、員工宿舍14、內(nèi)務(wù)巡視處理方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，搜集住戶(hù)的反饋意見(jiàn)；2、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理；1）填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)顯表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，安排維修；3）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。周檢項(xiàng)目全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管口檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。處理辦法管理處主任組織房管員、班組長(zhǎng)、對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施并上報(bào)物業(yè)部?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2、機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司LSO9002質(zhì)量體系機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作。如下表：日常機(jī)電設(shè)備管理運(yùn)作主要內(nèi)容運(yùn)行組值班：保障大廈供水供電，電梯空調(diào)等下常運(yùn)作做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作；維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作、并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、 低壓配電柜2、正式變壓器3、柴油發(fā)電機(jī)4、水泵5、水池6、風(fēng)機(jī)7、防盜監(jiān)控系統(tǒng)8、公共天線系統(tǒng)9、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)10、空調(diào)設(shè)備11、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)12、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)13、防火簾門(mén)14、消火栓15、疏散出口批示燈16、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)17、煙、溫感系統(tǒng)18干粉滅火器處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)機(jī)電部經(jīng)理并提出糾下措施；考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢，月檢考核按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核國(guó)家“優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)考核。3、日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司ISO9002質(zhì)量體系維修工作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)行。如下表：維修管理運(yùn)行工作安排機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí)8：00-8：30處理申報(bào)投拆；8：30-10：00跟蹤監(jiān)督；10：30-12：00維修養(yǎng)護(hù)；14：00-15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)；15：30-17：00整理學(xué)習(xí)；17：00-18：00回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小30分鐘，一般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)，48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證；樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全國(guó)檢查一次，3-4年全面修補(bǔ)刷漆一次；天面：每年全面檢查一次，后年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查一次，隨壞隨修。天線：每月檢查一次，隨壞隨修。明暗溝：每周檢查一次，隨壞隨修。供水電氣：每月細(xì)查一次，零修時(shí)，中小型維修通知水電部門(mén)。樓道燈：每月檢查一次，即壞即修。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1，地基基礎(chǔ)2，梁柱板主體3，墻體4，頂棚5，樓梯扶手6，公共門(mén)窗7，隔熱層8，水箱水池9，天面扶攔10，消防設(shè)施11，電子對(duì)講門(mén)12，信報(bào)箱13，標(biāo)識(shí)14，散水坡15，樓板地面磚16，上下雨污水管17，設(shè)備房18，道路19，道路20，電纜溝藍(lán)板21，路牙22，踏步臺(tái)階23，給排水24，路燈，25，清潔設(shè)備26，娛樂(lè)設(shè)施。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。 4、治安、消防、車(chē)輛管理：按公司ISO9002質(zhì)量體系保安工作手冊(cè)、車(chē)輛管理手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作。如下表： 工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng)、24小時(shí)：流動(dòng)巡查消防設(shè)施：1遍/周；住區(qū)安全違章行為車(chē)輛停放車(chē)輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：90-120秒，責(zé)任保安或車(chē)輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn)練：2次/周演示培訓(xùn)：1次/周；檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、 查可疑人員、外來(lái)人員和撿垃圾、乞討人員；2、 查違章停車(chē)、違章裝修；3、 查室外施工、搭建情況；4、 查亂 現(xiàn)象；5、 查高室拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；6、 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7、 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8、 查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì)長(zhǎng)及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)按ISO9002質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。5、清潔保存潔管理：按照公司ISO9002質(zhì)量體系大廈清潔工作的冊(cè)規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排6：00-7：00地面清掃；7：00-8：30垃圾清運(yùn)；8：30-10：30樓道清掃、 ；13：00-15：30樓面清掃；15：30-17：00垃圾清運(yùn)。工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次；保 潔12小時(shí)/天樓間保潔清掃3遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍/天；洗車(chē)1遍/天；消 殺2遍/周檢查項(xiàng)目及處理辦法檢查項(xiàng)目1、馬路，人行道，綠化地， ，排水溝；2、 停車(chē)場(chǎng)，崗?fù)ぃ瑔诬?chē)棚；3、 垃圾箱，垃圾中轉(zhuǎn)站，化糞池；4、 游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)；5、 污，雨水井和沙井；6、宣傳欄，標(biāo)識(shí)；7、電梯，樓道，樓梯，走廊，樓道燈具；8、 窗、扶手、電子門(mén)、消防栓、管、電表箱、信服箱等；9、 樓、天面；10、值班室、辦公室、衛(wèi)生間；11、除四害。處理辦法按公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉、嚴(yán)重不合格上報(bào)主管房管員和主任并提出整改方案加以糾正。考核標(biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)：年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。6、護(hù)管理：按照公司ISO9002質(zhì)量體系綠化工作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作。如下表： 工作安排6：30-9：30澆水，施肥；9：30-12：00除雜草，整型，保潔，剔除植枝葉；14：00-16：00殺蟲(chóng)，補(bǔ)缺，保潔；16：00-18：30澆水，施肥。工作內(nèi)容整形造型6次/年；施肥春秋各1遍；澆水因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草中耕1遍/季；平時(shí)1遍/天，下雨天除外；補(bǔ)缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺；殺蟲(chóng)1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅；保潔12小時(shí)/天。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、喬木 、造型修剪；花卉、樹(shù)木施肥；2、灌木、綠籬、樹(shù)木、草地，花卉澆水；3、除雜草；4、補(bǔ)栽補(bǔ)種；5、治病殺蟲(chóng)；7、清理枯枝落葉、綠地石塊；8、防風(fēng)防澇。處理辦法按照公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)主任及物業(yè)管理部，并提出糾下措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常按ISO9002質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。（四）對(duì)*擬采取的主要管理措施1、系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保住宅區(qū)管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)我們對(duì)*管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)*所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100%，合格率達(dá)100%。（1）培訓(xùn)師資。由*公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公案、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相應(yīng)資格各具有豐富經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任，根據(jù)實(shí)際工作需要，另聘請(qǐng)住宅局培訓(xùn)中心專(zhuān)業(yè)人士授課。（2）培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費(fèi)中支出；正常年份按5%的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費(fèi)中支出，每年約年萬(wàn)元。（3）培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考讀音成績(jī)的20%。（4）培訓(xùn)獎(jiǎng)懲。筆試、實(shí)操考試中前三名者，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)；新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績(jī)不合格的，不予錄用，筆試和實(shí)操考試中成績(jī)不合格者給一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，再不通過(guò)則給予解聘；參加外送培訓(xùn)成績(jī)不合格者，將由本人自費(fèi)再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。（5）培訓(xùn)計(jì)劃：崗前培訓(xùn)計(jì)劃和常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃。A、崗前培訓(xùn)計(jì)劃如下表：培訓(xùn)類(lèi)別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容組織部門(mén)培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識(shí)培訓(xùn)全體員工公司簡(jiǎn)介，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，員工守則，公司規(guī)章制度，職業(yè)道德，安全防火教育，ISO9002質(zhì)量體系教育，普法知識(shí)，禮貌用語(yǔ)。策劃部 物業(yè)管理部 辦公室集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)筆試通過(guò)方能上崗管理干部培訓(xùn)管理處正副主任物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)，經(jīng)理崗位職責(zé)培訓(xùn)，ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)，質(zhì)量體系文件，現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)。策劃部 物業(yè)管理部外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)管理員培訓(xùn)房管員各專(zhuān)業(yè)隊(duì)長(zhǎng)或負(fù)責(zé)人物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)，房管員（各專(zhuān)業(yè)隊(duì)長(zhǎng)或負(fù)責(zé)人）崗位職責(zé)，公文寫(xiě)作。策劃部物業(yè)管理部集中培訓(xùn)外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)操作層員工培訓(xùn)（各專(zhuān)業(yè)隊(duì)長(zhǎng)或負(fù)責(zé)人）護(hù)衛(wèi)員崗位職責(zé)和保安工作手冊(cè)，實(shí)操，隊(duì)列，擒拿格斗，體能，消防滅火訓(xùn)練等。策劃部物業(yè)管理部集中培訓(xùn)筆試，實(shí)操考試通過(guò)方能上崗車(chē)管員崗位職責(zé)和車(chē)輛管理工作手冊(cè)，實(shí)操；交通法規(guī)，交通指揮，體能訓(xùn)練，消防滅火訓(xùn)練等。綠化員崗位職責(zé)和綠化工作手冊(cè)，包括：育苗培訓(xùn)，植物，花卉栽培，造型修剪，補(bǔ)種補(bǔ)，草坪修剪，割草機(jī)的操作使用等。維修員崗位職責(zé)和維修工作手冊(cè)，維修工具的使用，安全操作培訓(xùn)及水電常識(shí)等。社區(qū)文化管理員崗位職責(zé)和社區(qū)活動(dòng)工作手冊(cè)；公文寫(xiě)作，藝術(shù)常識(shí)等。清潔員崗位職責(zé)和大廈清潔工作手冊(cè)。B、常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃如下表：培訓(xùn)類(lèi)別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容組織部門(mén)培訓(xùn)方式培訓(xùn)周期培訓(xùn)考核公共知識(shí)管理處全體員工物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，職業(yè)道德，安全防火知識(shí)，ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)。策劃部辦公室集中培訓(xùn)每年循環(huán)培訓(xùn)一次每年筆試一次管理干部培訓(xùn)正副主任ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)，質(zhì)量體系文件，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，公文寫(xiě)作，電腦運(yùn)用，基礎(chǔ)英語(yǔ)，現(xiàn)代物業(yè)管理動(dòng)態(tài)策劃部物業(yè)管理部辦公室外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每年培訓(xùn)兩次每年筆試一次管理員培訓(xùn)房管員專(zhuān)業(yè)隊(duì)長(zhǎng)ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)，與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件，專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，公文寫(xiě)作。策劃部物業(yè)管理部辦公室外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每季培訓(xùn)一次每年筆試實(shí)操考試各一次操作層員工培訓(xùn)治安車(chē)管，婦化，維修，清潔，社區(qū)人員與崗位有關(guān)的工作手冊(cè)，與崗位有關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)；專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)等。策劃部物業(yè)管理部管理處集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)理論，技能每月各培訓(xùn)一次每年筆試一次，半年實(shí)操考試一次。特殊工種培訓(xùn)特種作業(yè)人員參加勞動(dòng)局組織的復(fù)審策劃部外送培訓(xùn)按勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定經(jīng)檢，住處培訓(xùn)正副主任，房管員，專(zhuān)業(yè)隊(duì)長(zhǎng)學(xué)習(xí)和交流先進(jìn)，科學(xué)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，了解物業(yè)管理新動(dòng)態(tài)。辦公室策劃部交流會(huì)，外出參觀每半年一次總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)提出管理新思路2、從接管開(kāi)始在全面推行ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。3、安全防范。采取人防，技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保西園村隨時(shí)處于安全狀態(tài)。（1）加強(qiáng)制度落實(shí)。A、根據(jù)地理位置，周邊環(huán)境，合理布崗，設(shè)防擬分3個(gè)區(qū)域，分別由3個(gè)班輪流換防，責(zé)任承包。B、要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件保安工作手冊(cè)規(guī)范動(dòng)作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對(duì)照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行由護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢，管理處主任負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)周檢，公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)月檢的逐級(jí)檢查制度，確保護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。C、專(zhuān)人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時(shí)全方位監(jiān)控。D、加強(qiáng)崗位。保安擬設(shè)固定崗，流動(dòng)哨和巡邏隊(duì)，整個(gè)小區(qū)24小時(shí)全方位檢查；明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。E、堅(jiān)持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)。房管員，管理處主任，公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報(bào)，漏崗，偷懶者按公司規(guī)定處罰。F、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員管理和防范，建立商戶(hù)和流動(dòng)售貨員檔案，并定期核查。G、落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處，管理處與護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證，考評(píng)。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是領(lǐng)導(dǎo)防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員，車(chē)輛管理員教師義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。（2）加強(qiáng)車(chē)輛管理。住戶(hù)多，車(chē)位少，今后的車(chē)輛停放。車(chē)輛管理難度較大，尤其是車(chē)輛占用區(qū)內(nèi)消防通道，會(huì)帶來(lái)一定的消防安全隱患。對(duì)西園村車(chē)輛的管理將采用車(chē)卡分離的方式進(jìn)行管理，對(duì)停留在區(qū)內(nèi)道路露天停車(chē)場(chǎng)或臨時(shí)停車(chē)位的住戶(hù)車(chē)輛，只收取車(chē)位費(fèi)；為地下停車(chē)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。采用防盜，防劫車(chē)輛管理系統(tǒng)進(jìn)行管理，該系統(tǒng)在西園村的出入口設(shè)置一個(gè)聯(lián)網(wǎng)出口管理器，用漢字顯示車(chē)輛的資料，業(yè)主憑管理處發(fā)放的家庭報(bào)警遙控器便可以出入出入管理口了。4、清潔衛(wèi)生。為維護(hù)物業(yè)良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好會(huì)所，各棟大廈大堂的設(shè)施保養(yǎng)，擬購(gòu)置意大利“天尼”牌電動(dòng)清掃機(jī)，刨光機(jī)，打蠟機(jī)各一臺(tái)，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，并外送培訓(xùn)操作售貨員從而達(dá)到最佳的維護(hù)，保養(yǎng)。5、綜合樓的管理。綜合商業(yè)，辦公，公寓樓的管理除了管理處經(jīng)營(yíng)的部分商業(yè)用房按內(nèi)部ISO9002規(guī)范動(dòng)作之外 ，其它商業(yè)辦公用房還必須與管理處簽訂“門(mén)前三包”管理協(xié)議，將“秩序，衛(wèi)生，綠化“明確責(zé)任給各商戶(hù)，并與各商戶(hù)簽訂消防責(zé)任狀，從制度上制約，規(guī)范，日常強(qiáng)化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。6、溝通與住戶(hù)、商戶(hù)之間的聯(lián)系，多渠道開(kāi)展宣傳活動(dòng)。（1）編制住戶(hù)手冊(cè)，詳細(xì)介紹物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：公司介紹，*梗概，管理費(fèi)繳交注意事項(xiàng)、裝修規(guī)定、入伙事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、會(huì)所管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪間限制、 車(chē)、洗車(chē)服務(wù)、常用電話號(hào)碼以及處罰規(guī)定等。手冊(cè)一戶(hù)一冊(cè)并簽字領(lǐng)取。（2）錄制音像制品由于文字宜傳較為枯燥，住戶(hù)通常不以為然，因此，我公司擬將*各項(xiàng)行為規(guī)范編制成錄像帶，把靜態(tài)文字變成動(dòng)態(tài)圖像，定期分批舉辦學(xué)習(xí)班，播放給大家觀看，更具感染力，取得良好的宣傳和教育效果。7、開(kāi)展豐富多彩的公益和社區(qū)方化活動(dòng)在物業(yè)接管初期，即建立詳盡的住戶(hù)檔案，以便開(kāi)展公益和社區(qū)文化活動(dòng)；（1）公益活動(dòng)A、聯(lián)系醫(yī)療單位，建立小區(qū)醫(yī)療中心，開(kāi)展預(yù)防、接種和普及醫(yī)療教育等工作。B、設(shè)立小區(qū)義工站，有計(jì)劃吸收義工，在*形成互助、和睦的人文景觀。（2）社區(qū)文化開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化不僅為社區(qū)居民提供娛樂(lè)消遺，更是為居民提供機(jī)會(huì)聯(lián)絡(luò)感情，交流信息，從而形成一個(gè)安樂(lè)詳和的居住生活氛圍，促進(jìn)各項(xiàng)管理工作的順利開(kāi)展。擬在設(shè)施齊全的綜合樓設(shè)立各種名目的俱樂(lè)部，按照*內(nèi)住戶(hù)的愛(ài)好興趣分別成立棋牌俱樂(lè)部、老年人俱樂(lè)部、少兒藝術(shù)團(tuán)、足球沙龍、讀書(shū)社和音樂(lè)沙龍等，每月舉辦各類(lèi)講座，定期比賽；在住宅區(qū)內(nèi)推行全民健身計(jì)劃，使*人人有機(jī)會(huì)參與，整個(gè)小區(qū)充滿活力，塑造“*大家庭”觀念，通過(guò)組織各種各樣的活動(dòng)，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶(hù)的自覺(jué)行動(dòng)，使住戶(hù)成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，將會(huì)極大提高*的物業(yè)管理水平。8、大力發(fā)展公共關(guān)系建立與市、區(qū)住宅局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門(mén)的公共關(guān)系定務(wù)，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)，隨時(shí)掌握這些部門(mén)的各種政策、法規(guī)信息、以便管理。9、從管理前期開(kāi)始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌系列，包括：小區(qū)平面圖，公共設(shè)施指示