煙臺商品住宅專項維修金管理辦法5月1日施行.doc

河源商品住宅專項維修金管理辦法5月1日施行今后，煙臺市民購買商品住宅時只需交納一定錢款作為專項維修資金，維修房屋時便可實現(xiàn)?？顚Ｓ?，不會再因該由誰出錢的事而麻煩。12日，記者從有關(guān)部門獲悉，煙臺市住宅專項維修資金管理辦法(以下簡稱辦法)日前已經(jīng)出臺，并將于今年5月1日起施行。新出臺的政策與以前相比究竟有哪些改變，百姓又會得到哪些實惠呢？記者采訪時，有關(guān)部門對此進行了解釋。交給誰，怎么管？煙臺市的商品住宅維修資金管理，目前仍是按照1998年9月23日下發(fā)的煙臺市物業(yè)管理公共資金管理使用暫行規(guī)定中的有關(guān)條款執(zhí)行。由于近年來房地產(chǎn)市場的快速增長，越來越多的小區(qū)拔地而起，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾日益突出，房屋出現(xiàn)問題需要維修時，很多業(yè)主因為找不到具體的出錢維修單位而苦惱不已。此外，由于十幾年來建筑安裝工程造價也在不斷發(fā)生變化，用于修繕房屋的材料成本以及人力成本都在持續(xù)上漲，所以對于十余年前制定的老辦法也要進行適當(dāng)?shù)匦薷?。記者在此次新出臺的辦法中看到，該辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅，維修資金管理遵照專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。在購買新建商品住宅、非住宅時，首期維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代交代收。而開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將住宅專項維修資金足額交存至住宅專項維修資金管理專戶。業(yè)主在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，要將首期住宅專項維修資金交至代交的開發(fā)建設(shè)單位。如果業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期維修資金，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。市住宅專項維修資金管理中心為本市市區(qū)商品住宅維修資金管理機構(gòu)，該機構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定負責(zé)委托當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。該專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，核算到戶。按照什么比例交？采訪時記者了解到，省內(nèi)一些城市已于去年相繼出臺了相類似的管理辦法，以濟南為例，首期專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：別墅每平方米20元，未設(shè)電梯的多層房屋每平方米60元，設(shè)有電梯的房屋每平方米120元。而與煙臺相鄰的威海則是按照七層(含七層)以下的單幢物業(yè)每平方米建筑面積70元，八層(含八層)以上的單幢物業(yè)每平方米建筑面積110元。煙臺新出臺的辦法中規(guī)定，商品住宅、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%8%。每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，由市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定公布，并適時調(diào)整。雖然具體的數(shù)額還沒有公布，但煙臺究竟按照每平方米多少錢來收還是可以推算出來的。一位業(yè)內(nèi)資深人士給記者算了筆賬，現(xiàn)行的煙臺市物業(yè)管理公共資金管理使用暫行規(guī)定中是以本地住宅建安費的3%收取的，而當(dāng)時核定的住宅建安費框架結(jié)構(gòu)住宅為560元/平方米，所以每平方米收取的維修資金為16.8元。近年來，隨著建材價格的持續(xù)上漲，建筑安裝工程造價也發(fā)生了巨大變化，考慮到建材及人力成本增加等因素后，如果將目前框架結(jié)構(gòu)住宅建筑安裝工程造價設(shè)定為1000元/平方米，以每平方米收取建筑安裝工程造價的5%8%作為專項維修資金計算，每平方米的首期專項維修資金為50至80元，還是明顯低于周邊城市的標(biāo)準(zhǔn)。花錢時誰說了算？收了業(yè)主的錢，到需要花錢維修房屋時業(yè)主是否還能占有主動權(quán)，并能自由支配這筆維修資金就顯得至關(guān)重要。新辦法中規(guī)定，交存的維修資金屬于業(yè)主所有。在未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理的商品住宅、非住宅維修資金時，維修資金是由管理機構(gòu)代為統(tǒng)一管理的。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)報維修資金管理機構(gòu)備案，業(yè)主大會申請管理維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才行。業(yè)主大會申請劃轉(zhuǎn)維修資金時，要先在維修資金管理機構(gòu)指定的范圍內(nèi)確定賬目管理單位，該單位還要在維修資金管理機構(gòu)確定的專戶管理銀行開立維修資金專戶，業(yè)主大會開立維修資金專戶后，到維修資金管理機構(gòu)辦理備案后就可以申請資金劃轉(zhuǎn)了。維修工程項目竣工后，資金使用單位憑維修工程決算書、業(yè)主反饋意見表、維修費用分?jǐn)偯骷毐?、資金續(xù)交方案等，才能到商品房維修資金管理機構(gòu)辦理余款劃撥手續(xù)。產(chǎn)生利息怎么分？可能會有業(yè)主提出這樣的疑問，收取的這些維修資金數(shù)額不小，其存儲的過程中所產(chǎn)生的利息該如何分配與使用？閑置的資金是否還可以另作他用呢？對此，新辦法是這樣規(guī)定的，在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買國債。而利用維修資金購買國債時，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對于維修資金所產(chǎn)生的利