購物中心可行性報告

深 第 1 頁 共 52 頁 購物中心項目 可行性研究報告 X 市 X 購物中心 有限公司 二 O 一 二 年 三 月二十日 深 第 2 頁 共 52 頁 目 錄 第一節(jié) 項目背景 1 第二節(jié) 項目必要性 3 第三節(jié) 項目建設 7 一、項目選址 7 二、項目建設規(guī)模 8 三 、 商鋪整合 8 第四節(jié) 項目升級改造 10 一、 開設購物中心大門 10 二、 設立大門內扶梯 11 三 、 設立第三層滾動扶梯 11 四 、 建立第一棟與第二棟連接 11 五、拆除第一層商鋪商隔 12 六 、 增設空調及通風設備 12 七 、 增設停車場 12 八 、 拆除路邊直坡 13 九 、 美化周邊環(huán)境 13 第五節(jié) 購物中心各區(qū)功區(qū)劃分 15 一、 升級改造后的營業(yè)大樓 15 二、 商場各功能區(qū)劃分 16 第六節(jié) 市場啟動的前期工作 19 一、 組建項目公司 19 二、 定購設備 19 三、 商場升及改造 22 第七節(jié) 購物中心啟動策劃 25 一、 市場定位 25 二、 經營管理模式 26 三、 啟動開業(yè) 26 第八節(jié) 購物中心投 資測算 28 一、 土地使用權投資 28 深 第 3 頁 共 52 頁 二、 房屋建筑物投資 28 三、 設備投資 30 四 、 土建及設備安裝投資 32 五 、 商品投資 33 第九節(jié) 購物中心財務分析 35 一 、 營業(yè)收入 35 二 、 營業(yè)利潤 36 三、 營業(yè)費用 37 四 、 應繳稅金 38 五 、 凈利潤 39 六 、 凈銷售利潤率 39 七 、 投資回收期 40 第十節(jié) 購物中心資金籌措 42 一 、 自籌資金 42 二 、 收入資金 42 三 、 借款抵押擔保 43 四 、 還款計劃 43 第十一節(jié) 購物中心不確定性分析 45 一 、 盈虧平衡分析 45 二 、 敏感性分析 46 第十二 節(jié) 結論 48 深 第 4 頁 共 52 頁 第一節(jié) 項目背景 X 市是國家最早設立的經濟特區(qū)之一 ,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設大珠江三角區(qū)的經濟中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。 X 改革開放 30 年來，建成了完善地產業(yè)配套優(yōu)勢和優(yōu)良的物流環(huán)境，促進了高新技術產業(yè)鏈迅猛發(fā)展，穩(wěn)步推進了商貿、金融、物流、電信和專業(yè)服務等領域的發(fā)展，國內生產總值從 元增長到 元，年均增長 人均生產總值從 606 元增長到 79221 元，折合 10628 美元，居全國第一位，年均增長 貿易進出口總額從 美元增長到 美元，居全國第一位，年均增長 隨著國家推行的大珠江三角區(qū)經濟一體化和深港經濟一體化， X 市經濟發(fā)展迎來了一個新的高潮。 由于 X 市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)， X 市長期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經濟發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。為促進經濟均衡發(fā)展，經國務院批準，X 市特區(qū)于 2010 年 7 月 1 日擴大至全市，將龍 崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中， X 市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎設施、市政配套以及公共服務水平的投入，全面改善 特區(qū)外地區(qū) 的城市環(huán)境、經濟環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵下，促進 特區(qū)外地區(qū) 的經濟發(fā)展水平。 深 第 5 頁 共 52 頁 處于 X 市龍崗區(qū)葵涌街道的 X 市 X 購物中心項目，位于 X 市東部沿海的大鵬半島，是 X 市政府重要的菜藍子工程之一，也是 X 市政府東部生態(tài)組團建設的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近 120 萬居民生活問題的關鍵所在，也是促進 X 東部 沿海 地區(qū)經濟發(fā)展的重要配套設施之一。 X 市 X 購物 中心有限公司響應國家和市政府的號召，全力推進龍崗區(qū)葵涌街道的基礎設施和公共服務水平的建設，調動自身資源和能力，按照世界先進理念服務和管理 X 市 X 購物中心，通過管理、服務、經營一體化的模式，統(tǒng)一規(guī)劃，集約經營，使 X 市 X 購物中心成為一個功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務一流的模范 商 場。 X 市 X 購物中心有限公司依靠自身的經濟實力，引進具有豐富商場管理經驗和高效運作的管理團隊、科學的管理理念和先進的經營方式，建設一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當?shù)厥姓涮自O施建設，促進當?shù)亟洕陌l(fā)展，滿足當?shù)厝嗣裆钏枰娜獠恕⒏甚r、五金、百貨等生活必需品，解決當?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問題，同時也能為公司帶來客觀的經濟效益。 可見， X 市 X 購物中心項目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項目。 深 第 6 頁 共 52 頁 第二節(jié) 項目必要性 葵涌街道位于龍崗區(qū)東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區(qū)，北接坪山新區(qū)和惠州市淡水鎮(zhèn)。轄區(qū)總面積 方公里，海岸線長 里。 葵涌街道處于 X 東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在葵涌方圓五公里范圍內，有 X 市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大 亞灣區(qū)。葵涌以鹽壩高速公路與 X 市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經濟中心、政治和文化中心。 葵涌位置圖 按照 X 市城市總體規(guī)劃 (1996 2010)、 X 市東部生態(tài)組團分區(qū)規(guī)劃 (2005、 X 市東部 X 地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 (2002 年 2010年 )和 X 市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定， X 市政府對本片區(qū)進行了美好的近期建設規(guī)劃和宏偉的遠景規(guī)劃： 1、本片區(qū)發(fā)展目標是：加強生態(tài)保護和環(huán)境整治，建設完善的配套設施，為周邊重大產業(yè)園區(qū)的建設和大鵬半島旅游 的開發(fā)奠定基深 第 7 頁 共 52 頁 礎。 2、本片區(qū)的功能定位是：具有為東部生態(tài)組團提供綜合功能的城市服務中心，為產業(yè)園區(qū)和旅游服務配套的現(xiàn)代新城。 3、本片區(qū)在 X 市大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定中屬于三級建設控制區(qū)，產業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產業(yè)、房地產業(yè)、生物技術產業(yè)、電子信息產業(yè)、與海洋資源開發(fā)有關的高新技術產業(yè)以及市政府確定的其它產業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項目應嚴格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關閉或搬遷，鼓勵現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產業(yè)政策的項目進行升級改造。 4、按照 X 市政府城市建設和發(fā)展整體規(guī)劃， 葵涌 大鵬規(guī)劃為新興產業(yè) 研發(fā)片區(qū)，重點發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產業(yè)。 5、經 X 市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓 20 平方公里的可建設用地，是 X 市 9 個重點發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產業(yè)園區(qū)”，重點發(fā)展高科技生物產業(yè)，計劃引進 4 萬高科技人才，大力發(fā)展高新技術研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國家級研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員 10 萬元人?，F(xiàn)壩光的城市基礎設施建設已開面展開，葵涌直通壩光的隧洞在年末開通投入使用?？繉⒆鳛閴喂夂笄谂涮谆?，規(guī)劃有醫(yī)院、學校、大型商業(yè)、休閑娛樂、高檔辦公場和高檔住 宅等設施，為壩光提供全方位的服務。 深 第 8 頁 共 52 頁 葵涌城市規(guī)劃圖 X 市政府對葵涌街道的定位，決定了葵涌是 X 市東南部沿海的政治、經濟和文化中心城市，城市建設以辦公和綜合服務為主。 X 市政府已決定在葵涌加大城市基礎設施和市政服務的投資力度，鼓勵舊城區(qū)和落后設施的升級改造，推出各類優(yōu)惠措施吸引社會資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項服務一流的現(xiàn)代化城市。 由于歷史原因和經濟發(fā)展水平的制約， 葵涌舊市場設施落后，急待改造。葵涌舊市場處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購物環(huán)境，嚴重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展 ；舊市場與居民區(qū)交錯混雜，市場布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場的房屋都是民房臨時改建而成，使用年限都在 50 年以上，房屋結構不合理，房屋破損嚴重，存在極大的安全隱患；舊市場道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒有統(tǒng)一的消防設施，存在極大的消防隱患。 深 第 9 頁 共 52 頁 葵涌鎮(zhèn)政府早在 2003 年就將舊市場的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設新的綜合批發(fā)市場；在龍崗區(qū) 2003年第 5 次建設用地預審會議項目中，龍崗區(qū)政府決定批準商業(yè)用地面積 12,方米，建設 14,000 平方米的農貿綜合市場，正式將建設 X 市綜合市場以文件的形式確定下來，這就是 X 購物中心的最早雛形。 葵涌街道于 2005 年 3 月 4 日下發(fā)了“葵街紀 20053 號” 葵涌公共設施、市政規(guī)劃征求意見會議紀要， X 市規(guī)劃局 X 分局、 X 市規(guī)劃設計院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領導參加，會議一致同意為促進葵涌基礎設施建設，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場，葵涌的商業(yè)要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經營和管理。 X 市政府 2005 年 4 月 7 日統(tǒng)一思想、總結經驗、真抓實干 、加快推進我市農貿市場升級改造工作指示精神，要求在全市范圍內對各農貿市場進行升級改造。 現(xiàn)在葵涌沒有一家綜合購物商場，在葵涌 5 公里范圍內的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購物商場，葵涌街道領導的支持下，結合葵涌城市整體規(guī)劃建設， X 市 X 購物中心有限公司響應 入巨額資金，啟動 X 市 X 購物中心項目，把 X 購物中心建成集休閑、購物為一體的大型綜合購物廣場，一方面滿足葵涌人們日益提高的購物需要，另一方面大大改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭能力，促進城市全面發(fā)展。 深 第 10 頁 共 52 頁 第三節(jié) 項目建設 一、項目選址 根據(jù) X 市規(guī)劃委員會和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復文件，X 市 X 購物中心位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵新北路一側，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學、葵涌中學、葵涌成人文化技術學校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價藥房、葵華商場等?？梢姡徫镏行乃诘厥侨藗兊木幼?、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通 便利，極大方便人們的購物和休閑。 X 購物中心位置圖 深 第 11 頁 共 52 頁 二、項目建筑規(guī)模 X 市 X 購物中心占地面積 12,方米，是一類國有商業(yè)用地，基準地價為每平方米 807 元，規(guī)劃容積率為 項目規(guī)劃建筑面積是 14,000 平方米，實際建筑面積 13,及配電室、泵房、公廁等配套設施建筑面積 方米。 項目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，層高 至 筑面積 5,二棟主體建筑三層，層高 至 5 米，建筑 面積 具體建筑情況如下： 總建筑面積 13,方米 一棟 一棟（共二層）建筑面積 方米 其中 一層建筑面積 方米 二層建筑面積 方米 二棟 二棟（共三層）建筑面積 方米 其中 一層建筑面積 方米 二層建筑面積 方米 三層建筑面積 方米 配套建筑 配電、水泵、廁所建筑面積 方米 三、商鋪收購和商場整合 X 購物中心建 筑總面積 13613 平方米，其中：方米，二層建筑面積 方米，方米。 X 市 X 購物中心有限公司現(xiàn)擁有商場建筑面積 方米，現(xiàn)已過戶到了 X 市 X 購物中心有限公司的兩個股東名下，其中： X 市深 第 12 頁 共 52 頁 圣凱隆投資有限公司 方米， X 方米。過戶面積占到商場總面積的 70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積 層是全部商鋪，建筑面積 層是全部商鋪，建筑面積 方米。 X 市 X 購物中心沒有 擁有所有權的商鋪，全部在一層，方米，權利人是 47 個自然人。 按照 X 市工商行政管理局于 2004 年 6 月 23 日下發(fā)的“深工商200439 號”印發(fā)關于開展商品市場開辦單位企業(yè)法人登記工作的實施方案的通知，要求商品市場一律由一個有限責任公司開辦，未取得法人登記和營業(yè)登記的單位，不得從事商品市場的開辦工作；通知同時要求促進市場“農改超”和升級換代，鼓勵按照“統(tǒng)一進銷存”的模式進行管理，以“提高市場效益，增強市場實力”為宗旨積極進行升級換代。所以，一個綜合商場的經 營與管理，必須以一個整體經營，而不能分散經營。 X 市 X 購物中心有限公司按照 X 市工商行政管理局的文件精神，經慎重調查，反復論證，在葵涌街道政府的支持下， X 市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和 X 市金聯(lián)盛世投資有限公司為主體，成立 購物中心有限公司，并帶動其他 47 個自然人一起統(tǒng)籌策劃經營。由于其他 47 個自然人購買商鋪后閑置時間較長，都希望盡快啟動市場，均贊成 X 購物中心的啟動方案，并愿意全力配合。 第四節(jié) 項目升級改造 深 第 13 頁 共 52 頁 針對葵涌城市規(guī)劃和人們日益提高的購物需要，按照大型購物中心的設計理念，經專業(yè)策劃團隊精心 策劃，報請葵涌政府批準，在保留原有建筑結構和設施的基礎上， X 市 X 購中心有限公司對原建筑間隔、內部設施、外圍環(huán)境等進行升級改造，具體如下： 一、開設購物中心大門 X 市 X 購物中心的大門，設在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為 12 米，其中：設有人行通道為寬 6 米，可以直接通向第一層各精品屋；設有寬 3 米的滾動扶梯二部，可通過二部滾動扶梯直接通向第二層購物大廳。 X 購物中心正面圖 在大門上方的第二層和第三層，設有“ X 購物中心”標示牌。在第二棟最頂層，設有“ X 購物中心”六個字宣傳牌，為三米高的銅字，并設有 燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。 二、設立大門內扶梯 深 第 14 頁 共 52 頁 在大門內人行通道的兩側，設有直通第二層銷售大廳的二部滾動扶梯，寬度各為三米，共計六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購物。 三、設立第三層滾動扶梯 為便于人們在第二棟第三層購物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎上，增設新的大型滾動扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個整體，使人們在購物時，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營業(yè)價值。 四、建立第一棟與第二棟連接 第一棟與第二棟之間，有長 100 米，寬 10 米 的間隔。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設樓板，在第三層架設防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來，同時拆除兩棟間的玻璃幕墻。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個整體，在第二層可擴大營業(yè)面積 1000 平方米。 將第一棟與第二棟連接成為一個整體后，第二層就成為一個大型營業(yè)大廳，營業(yè)面積達到 6665 平方米。既可擴大營業(yè)面積，又能方便商品的布局，同時能方便人們購物。 五、增設空調及通風設備 X 市 X 購物中心營業(yè)大樓，實行封閉管理，營業(yè)大廳內部用空調和通用設備調節(jié)溫度。大樓每層高最高 ，最低 5 米，便于裝 飾和鋪設通風管道和安裝空調管道。 根據(jù)通風和空調功率，需要在第一棟安裝通風設備和空調設備深 第 15 頁 共 52 頁 各一臺，并鋪設通風管道和空調管道，負責第一棟第一層與第二層的通風和空氣調節(jié)；在第二棟安裝通風設備和空調設備各二臺，在第一層、第二層和第三層鋪設通風管道和空調管道，其中一臺負責第一層和第一、二棟連接處的通風和空氣調節(jié)，另一臺負責第二、三層的通風和空氣調節(jié)。 六、增設停車場 原設計停車場在購物中心的四周，共計 80 個車位，其中：購物中心前面為 20 個車位，左側為 26 個車位，后側為 34 個車位。由于車位過于分散，不利于統(tǒng)一管理，同時 容易造成人車混行狀況，增加購物人員的不安全因素，也不符合休閑購物的要求。 按照現(xiàn)代商場的要求， X 市 X 購物中心有限公司決定取銷前面20 個車位，保留左側 26 個車位和后側 34 個車位。同時，在 X 購物中心后側，購買農民樓一棟，面積約 800 平方米，拆除后，將土地平整改為停車場，停車場面積可達到 1000 平方米左右，可增加 50 個車位，從而將車位增加到 110 個，既美化了購物環(huán)境，又可保證購物車輛和貨車停放，同時滿足了人們休閑購物的需要。 七、拆除路邊直坡 在現(xiàn)在的購物中心與葵新路之間保留一個直坡，最高處達到 低處也 有 ，人們只能通過購物中心的設在道邊的門進入，而不能從葵新路邊任何一個地方進入，不利于人們休閑購物，也影響了購物中心的美觀，大大影響了購物中心的人氣。 X 市 X 購物中心有限公司經過慎重考慮，報請葵涌政府同意，決深 第 16 頁 共 52 頁 定拆除這一直坡，建設利于人們通行的坡度較緩的臺階，讓臺階環(huán)繞在購物中心周圍，人們從葵新路任何一個地方均可以進入購物中心。而車輛通行的路口設在購物中心左側，即現(xiàn)在車輛通行的地方，并直通左側和后側停車場，只允許購物車輛和送貨車輛通過并停放。 八、美化周邊環(huán)境 X 市 X 購物中心有限公司將購物中心建成人們休 閑購物的場所，需要對其周邊環(huán)境進行美化，配備有利于人們休閑的設施，具體如下： 1、開發(fā)門前休閑廣場 在 X 購物中心營業(yè)樓到葵新路人行臺階的位置， 以及營業(yè)樓的右側位置，總面積約 5000 平方米，開發(fā)成為休閑廣場，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。在廣場內種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽棚、兒童娛樂設施等休閑設施，便于人們散步、休息等。 2、植物綠化 沿著土地規(guī)劃紅線位置，在停車場和人行道兩側，栽種有利于美化環(huán)境的各類植物； 在購物中心門前和右側休閑廣場，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草； 3、 地面設置 在購物中心營業(yè)樓外地面，鋪設觀賞性和實用性強的瓷磚地面，達到放松身心，娛樂休閑的目的。 4、殘疾人專用設施 在購物中心內外，都設置專供殘疾人用的設施、通道等，各營深 第 17 頁 共 52 頁 業(yè)人員和服務人員都要明白殘疾人的需求，隨時為殘疾人提供各項服務。 第五節(jié) 購物中心各區(qū)功能規(guī)劃 深 第 18 頁 共 52 頁 一、升級改造后的營業(yè)大樓 1、營業(yè)面積： X 市 X 購物中心有限公司對項目升級改造后，第一棟和第二棟的第一層分為 87 個精品屋，營業(yè)面積達到 5097 平方米。 升級改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三 層成為一整個營業(yè)廳，總面積為 9516 平方米，其中：第二層營業(yè)廳面積為 6,665 平方米，第三層營業(yè)廳面積為 2,851 平方米。 2、配套公用設備 經過升級改造后，第一棟營業(yè)樓與第二棟營業(yè)樓成為一個整體，各配套設備均可以共用，主要如下： （ 1）人行通道 大門一座，位于購物中心的正前方，面向葵新路； 側門兩座，位于購物中心兩側中間位置； 后門三座，位于購物中心后側左、中、右三個方向； （ 2）電梯、樓梯 直通二樓的大型滾動扶梯二部，分別位于購物中心大門兩側； 直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購物中心中間位置； 直通三 樓的大型滾動扶梯一部，位于購物中心二樓的中間位置 直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購物中心二樓的前側中間位置； 直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購物中心左側一部，位于購物中心右側二部； 深 第 19 頁 共 52 頁 直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側二部，位于購物中心中間位置三部。 后門 后門 后門 衛(wèi)生間 樓梯 樓梯 貨梯 扶梯 扶梯 側 樓梯 側 門 樓梯 樓梯 門 貨梯 貨梯 扶梯 扶梯 衛(wèi)生間 扶梯 正門 扶梯 X 購物中心一層、二層通道示意圖 （ 3）公共衛(wèi)生間 購物中心內部公共衛(wèi)生間五個，其中：位于一樓左側前后位置各二個，位于二樓左側前后位置二個，位于三樓左 側一個。 二、商場各功能區(qū)劃分 X 市 X 購物中心經過多方調查，并經過天虹商場策劃部經理現(xiàn)場指導，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購買力分析，將購物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購物區(qū)；二層食品服裝百貨類購物區(qū)，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。商場布局時可根據(jù)實際需要適度調整，具體劃分如下： 深 第 20 頁 共 52 頁 1、一層購物區(qū)功能劃分 購物中心一層 營業(yè)面積 5097 平方米，定位為 大型精品屋超市，化分為六個功能區(qū)，分別為： （ 1）銀行專區(qū)，面積約為 200 平方米； （ 2 藥店專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 3）肯德基專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 4）精品專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 5）美食專區(qū)，面積約 1300 平方米； （ 6）雜貨專區(qū)，面積約 1300 平方米 后門 后門 后門 雜貨區(qū) 雜貨區(qū) 通 美食街 美食街 側 通 道 側 門 門 精品區(qū) 精品區(qū) 道 肯德基 藥 店 藥店 銀行 扶梯 正門 扶梯 一層功能劃分圖 2、二層購物區(qū)功能劃分 購物中心二層營業(yè)面積 6600 平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個功能區(qū)，分別為： 深 第 21 頁 共 52 頁 （ 1）食品專區(qū)，面積約為 1500 平方米； （ 2）肉菜蛋專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 3）服裝專區(qū)，面積約為 2000 平方米； （ 4）床上用品專區(qū)，面積約為 500 平方米； （ 5）日用百貨專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 6）珠寶首飾化妝品專區(qū)，面積約為 600 平方米。 肉菜蛋專區(qū) 日 用 百 貨 專 區(qū) 床上用品專區(qū) 食品專區(qū) 服裝專區(qū) 珠寶 化妝品 二層功能劃分圖 3、三層購物區(qū)功能劃分 購物中心三層營業(yè)面積 2800 平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書藉超市，化分為四個功能區(qū)，分別為： （ 1）家俱專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 2）家用電器專區(qū)，面積約 1000 平方米 （ 3）文具、會計用品專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 4）書藉、音像制品專區(qū)，面積約為 400 平方米。 深 第 22 頁 共 52 頁 書藉音像制品專區(qū) 文具 會計用品專區(qū) 家 具 專 區(qū) 家用電器專區(qū) 第六節(jié) 市場啟動的前期工作 深 第 23 頁 共 52 頁 X 購物中心啟動開業(yè)前的準備工作，包括組建項目公司、商場升級改造，定購安裝各類設備，定購各專區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。 一、組建項目公司 1、項 目公司名稱： X 市 X 購物中心有限公司； 2、項目公司地址： X 市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路 70 號； 3、項目公司注冊資本： 1000 萬元； 4、項目公司法定代表人：羅永標 清華大學研究生 5、項目公司出資人： X 市金聯(lián)盛世投資有限公司實物出資 500萬元，占股權的 50%； X 市圣凱隆投資有限公司實物出資 500 萬元，占股權的 50%。 6、項目公司經營范圍：經營管理商場、國內外貿易、進出口業(yè)務等； 二、定購設備 X 購物中心定購的設備，分為升級改造設備和經營管理設備，是購物中心升級改造和經營管理所必須的設備，全部屬于購物中心所有，并投入到購物中心經營中使用。 1、升級改造設備 （ 1）滾動扶梯三部 ， 如下圖： X 市宏達電梯有限公司提供的滾動式自動扶梯，梯級寬度 600大 傾斜角度 30至 35，最大提升高度 7 米，完全可以滿足購物中心需要。 深 第 24 頁 共 52 頁 （ 2）空調、通風設備三部 廣州藝寧制冷設備有限公司提供的集制冷、通風一體的空調、通風設備，一臺設備可 為 6000 平方米的商場提供制冷和通風， X 購物中心營業(yè)面積 15000 多平方米，需要空調、通風設備三臺。 （ 3）給排水設備 購物中心的供水系統(tǒng)設備，包括上水設備、下水設備、衛(wèi)生設備，以及各類水泵等。 （ 4）消防設備 按照消防部門要求設立的消防泵、消防栓、滅火器等。 （ 5）電器設備 根據(jù)商場需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動力柜等 （ 6）弱電設備 購物中心的弱電設備包括消防報警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。 （ 7）休閑設備 購物中心用于免費提供給人們使用的排椅 20 個、遮陽 傘 15 把 、兒童娛樂設備等。 （ 8）綠化植物 購物中心占地面積長約 125 米，寬約 100 米，四周種植綠化植物總長度約為 450 延長米，需要種植綠化植物 200 棵。 購物中心提供給人們的休閑廣場約 5000 平方米，需要擺放大型深 第 25 頁 共 52 頁 盆景 100 盆，中小型盆景 300 盆。 2、經營管理設備 經營管理設備是購物中心在經營管理過程中需要的各類設備，包括陳列設備、加工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等。 （ 1） 陳列展示設備 購物中心經營需要的各類展示用設備，包括 超市貨架 、 多媒體廣告 設備 、 展示架 、手推車、 展示柜 、 展示臺、 冷藏柜 、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點菜柜 、 恒溫箱 、 生鮮設備、 置物架 、 貨架配件 、 散裝柜 等； （ 2） 加工設備 購物中心經營需要的加工設備，包括 絞肉機 、 鋸骨機 、 攪拌機 、切割機 、 制冰機 、 蒸煮設備、 油炸設備 、 清洗設備 等； （ 3） 包裝設備 購物中心經營中需要的包裝設備，包括 條碼槍 、 條碼打印機 、 開鎖器 、 保鮮膜包裝機 、 扎口機、 灌裝機 、 封口機 、 捆扎機 等； （ 4） 計量設備 購物中心經營中需要的計量設備，包括 電子秤 、 條碼電子稱 、電子計價秤 、 條碼收銀秤 、 電子磅秤 、 數(shù)據(jù)采集器 等； （ 5） 照明設備 購物中心經營中需要的照明設備，包括 無影燈 、 裝飾燈 、 壁燈 、 展柜射燈 、 吊頂燈 、 泛光燈 等； 深 第 26 頁 共 52 頁 （ 6） 收銀設備 購物中心經營中需要的收銀設備， 包括 保險箱 、 收款機 、 收銀臺 、 驗鈔機 、 點鈔機、 小票打印機 、 條碼掃描器 、 磁卡讀卡器 、 磁卡寫卡器、 磁卡查詢機 、 條碼刷卡器 等。 （ 7） 安防設備 購物中心安防設備，包括 解碼器 、 監(jiān)控錄像設備 、 對講機 、 報警器 、 滅火器 等。 8、辦公清潔設備 購物中心辦公設備：辦公桌椅 10 套、電腦 8 臺，復印機 1 臺，打印機 1 臺，傳真機 1 臺，檔案柜 6 套等。 購物中心清潔設備：打蠟機 3 臺，吸塵器 5 臺等 三、商場升級改造 X 購物中心的升級改造，包括土建改造和設備安裝兩部分，是商場硬件設施改造的主要部分。 1、土建改造 （ 1）開立購物中心大門 購物中心大門設立在葵新路一側、購物中心二棟中間位置，大門總寬 12 米，其中：人行通道寬 6 米，兩部滾動扶梯各寬 3 米，共計6 米。購物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。 （ 2）開設一樓直通二樓的扶梯通道 直通二樓的新的通道，在購物中心大門內，開設兩個由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部 3 米寬的滾動扶梯。 深 第 27 頁 共 52 頁 （ 3）一棟與二棟 連接工程 第一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個第二層連接成為一個整體，成為一個大型營業(yè)廳。 （ 4）新擴停車場平整 為擴大購物中心停車場，拆除在商場后側新購置的農民樓，將場地平整完畢，并設置隔離防護設施，作為停車場使用。 2、設備安裝 （ 1）電梯安裝工程 購物中心大門口直通第二樓的兩部滾動扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動扶梯一部安裝工程。 （ 2） 空調、通風設備安裝工作 購物中心空調主機、輔機、 循環(huán)水系統(tǒng)、通風設備安裝工程；購物中心第一層空調、通風管道系統(tǒng)安裝。 （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程 購物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門的指導下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。 （ 4）弱電系統(tǒng)安置工程 購物中心消防報警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝。 深 第 28 頁 共 52 頁 （ 5）給排水設備安裝 購物中心給排水系統(tǒng)，包括水泵、給排水管道、衛(wèi)生設備、消防供水等。 （ 6）休閑綠化工程 購物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽傘的組裝、兒童娛樂設 施的安裝等。 （ 7）經營管理設備安裝 購物中心經營管理設備安裝，是商場經營過程中的全部設備，主要有： 陳列展示設備 、加工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等，在購物中心啟動開業(yè)前，必須全部安裝完畢。 第七節(jié) 購物中心啟動策劃 按照 X 市、龍崗區(qū)和葵涌街道辦事處工作布署，加大對葵 涌城市深 第 29 頁 共 52 頁 基礎設施的改造力度，滿足人們日益提高的物質文化生活需要。 X 購物中心不僅可以美化城市環(huán)境，提高城市形像，同時也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區(qū)的人們購物需要，同時可解決當?shù)夭簧儆?150 人的就業(yè)問題。所以， X 購物中心的啟動工作，不僅是一項經濟工作，更是一項政治任務， X 市 X 購物中心有限公司安排在8 月份 X 大運會開幕前開業(yè)。 一、市場定位 按照葵涌街道辦事處的要求， X 購物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購物為一體的綜合性購物場所。 購物中心有限公司以公園式理念布置商場環(huán)境，觀賞植物、盆景 花草遍及商場四周，并配備 排椅、遮陽傘、兒童娛樂等休閑設施，為人們提供一個放松身心的休閑廣場，既使人們在不購物時，也喜歡在商場四周休閑。 X 市 X 購物中心有限公司聘請?zhí)旌缟虉龅牟邉澆拷浝?，對市場進行了全面的調查和深入的分析，引進先進的商場管理模式，實行集中購貨、集中管理、集中銷售、集中結算，以價格求生存，以質量求效益，建成一個大型綜合性購物超市，以滿足人們需要為唯一經營宗旨。 二、經營管理模式 X 市 X 購物中心有限公司是 X 購物中心的唯一合法管理主體，具有獨立法人主體資格，實行獨立核算，自主經營的核算制度。 購物中 心的管理，采用 X 天虹商場的管理模式和考核方式，采取“統(tǒng)一購貨、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一結算”的管理方法，在“統(tǒng)一產權、統(tǒng)深 第 30 頁 共 52 頁 一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的基礎上，實行自主經營，對員工實行 金蝶 K/3用平衡記分卡、 360 度評估、能力素質模型等方式進行管理 。 X 市 X 購物中心有限公司在商場的采購組織、貼牌加工、商品結構、商業(yè)服務等方面，采取構建差異化特色的經營方式。對商品在統(tǒng)一集中采購的基礎上，根據(jù)自己對商品質量與品牌要求的經營定位，建立獨立而穩(wěn)定的商品采購渠道；商場在日常的商業(yè)經營服務中，根據(jù)顧客對某種或某類特定商品的消 費偏好經驗，通過制定適宜的商品質量標準，選定符合條件的生產廠商貼牌加工具有自己品牌的特質化商品；通過對商場商品經營結構的動態(tài)調整和合理優(yōu)化，加強商場經營商品的品類管理，立足商品品類與商場服務的精深開發(fā)，增強顧客關聯(lián)消費的有效性。除了向消費者提供商品質量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費過程中的需要，提供各種規(guī)范化、個性化和人性化的商業(yè)延伸服務，再造商場自身商業(yè)價值和提升消費價值增值。 三、啟動開業(yè) X 市 X 購物中心有限公司，響應市、區(qū)兩級政府的號召，安排在2011 年 12 月份大運會開幕前，將 X 購物中心啟動開業(yè)。 原因如下： 為了迎接 X 大運會， X 市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎設施建設，美化城市環(huán)境。 X 購物中心作為大鵬半島的重要工程，擔負著改善城市機能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對此項工作很重視，街道政府已對此項目進行了多次過問，要求購物中心建設必須上規(guī)模、上品位、上檔次?？梢姡?X 購物中心項目是一深 第 31 頁 共 52 頁 項重要的政治任務，所以，在 X 大運會開幕前， X 購物中心必須啟動開業(yè)，具有深遠的政治意義。 按照 X 市舊城（村）改造相關規(guī)定和市政建設規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場拆除后不再批準作為市場使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用， X 購物中心便成為了本地區(qū)唯一一個大型購物場所，擔負著滿足本地區(qū)人們購物需要的重任； 延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實了 8000 萬元的拆遷補償資金，葵涌街道辦事處已與相關業(yè)主達成了拆除意向，并已下達了拆除舊市場的通知，要求在 2014 年初全部拆除舊市場。為了解決和滿足人們購物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動購物中心，所以， X 購物中心必須在 2013 年下半年舊市場拆除前全部投入使 用。 所以， X 市 X 購物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購進商品，爭取在 2013 年 8 月份啟動開業(yè)。 第八節(jié) 購物中心投資測算 響應葵涌街道上檔次、上品位建立商場的指示精神， X 市 X 購物中心有限公司全面包裝啟動購物中心，需要在商場改造、設備及其安裝、購進商品等進行投資，累計投入資金 23,745 萬元。 深 第 32 頁 共 52 頁 具體如下： 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元） 1 土地使用權 12,1,2 房產 9,13,3 設備 2,4 土建及設備安裝工程 5 商場裝修投資 1,6 商品 4,合計 23,X 購物中心總投資明細 一、土地使用權投資 1004 萬元 X 購物中心占用土地總面積 12,方米，位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國有一類商業(yè)土地，土地出讓期限為 40 年，從 2003 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日。 按照 X 市政府國有土地出讓公示基準地價， X 購物中心所占用土地基準地價為每平方米 807 元，在不考慮 拆遷補償費用的情況下，土地使用權價值為 1004 萬元。 二、房屋建筑物投資 13241 萬元 X 市 X 購物中心有限公司采用收購和承租等方式，將購物中心全部商鋪收歸公司經營，其中：經營性商鋪 方米，方米，總投資 13241 萬元。具體如下： X 市 X 購物中心有限公司商鋪面積 方米，其中：第一層建筑面積 方米，第二層建筑面積 方米，第三層建筑建筑面積 方米。 X 購物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個獨立的購物深 第 33 頁 共 52 頁 環(huán)境，市場價值會得到很 大提高，按照當前市場價值測算： 第一層建筑面積 方米，每平方米市場價值 2 萬元，總價值為 1829 萬元； 第二層建筑面積 方米，每平方米市場價值 元，總價值為 8497 萬元； 第三層建筑建筑面積 平方米市場價值 1萬元，總價值為 2851 萬元； X 市 X 購物中心有限公司附屬建筑物為 配電室、水泵房，建筑面積 方米，按每平方米 3000 元測算，其價值為 64 萬元。 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元） 1 第一層面積 1,2 第二層 面積 5,8,3 第三層面積 2,2,4 附屬房產 合計 13,以上第一層、第二層、第三層總面積 方米，總價值為13241 萬元。 三、設備投資 2600 萬元 X 市 X 購物中心有限公司擁有的設備，主要是電梯設備、空調通風設備、消防設備、供電設備、供水設備、弱電設備、商場經營設備等，總投資 2600 萬元。 具體如下： 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元） 1 電梯設備 12 部 2 空調通風設備 3 部 3 消防設備 4 供電設備 5 供水設備 深 第 34 頁 共 52 頁 6 弱電設備 7 商場經營設備 8 其他辦公設備 合計 2,X 購物中心設備投資明細 1、電梯設備價值 650 萬元 （ 1）大型滾動扶梯 3 部，每部價值在 100 萬元左右，共計價值300 萬元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部價值在 40 左右左右，共計價值 240 萬元左右。 （ 3）貨梯 3 部，每部價值在 36 萬元左右，共計價值 110 萬元左右。 2、空調通風設備 400 萬元 空調主機、輔機共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調管道等，共計價值280 萬元 通風設備主機，各樓層管道，共計價值 120 萬元 . 3、消防設備 200 萬元 消防設備是遍及整體商場的消防水設備及管道、消防器材等，共計價值 200 萬元。 4、供